Sentencia Civil Nº 778/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 957/2011 de 29 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00778/2012

Rollo nº 957/11

Iltmos. Sres.:

D. Carlos Moreno Millán

Presidente

D. Francisco José Carrillo Vinader

D. Juan Antonio Jover Coy

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a veintinueve de noviembre de dos mil doce.

La Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cieza y seguidos ante el mismo con el nº 679/2008, -rollo nº 957/2011-, entre las partes, actora Dª. Angustia , mayor de edad, de nacionalidad británica, con pasaporte nº NUM000 , y D. Fausto , mayor de edad, de nacionalidad británica, con pasaporte nº NUM001 , representados por la Procuradora Sra. Turpín Herrera y dirigidos por el Letrado Sr. Torrecillas Ruiz; y demandada, D. Ignacio , mayor de edad, con D.N.I. nº NUM002 , Dª. Estela , mayor de edad, con D.N.I. nº NUM003 , y Obras y Construcciones Las Casicas, S.L., con C.I.F. nº B-73151078, representados en el Juzgado por la Procuradora Sra. Verdejo Sánchez y en la Audiencia por la Procuradora Sra. Hernández Morales, y dirigidos por el Letrado Sr. Fuentes Sebastián. Versando sobre acción de nulidad y subsidiariamente resolutoria de contrato de compraventa de bien inmueble y reclamación de daños. Oer

Los referidos autos penden ante esta Audiencia Provincial en virtud de recurso de apelación interpuesto por Dª. Angustia y D. Fausto contra la sentencia de 14 de enero de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cieza ; siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Juan Antonio Jover Coy, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Primero.- La referida resolución contiene el siguiente fallo: 'FALLO: ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Turpín Herrera, en nombre de Doña Angustia y Don Fausto y:

1.- DECLARO resuelto el contrato privado firmado entre las partes en fecha de 22 de noviembre de 2002 y la escritura pública de fecha 25 de noviembre de 2005.

2.- CONDENO a Don Ignacio y Doña Estela a que pague a Doña Angustia y Don Fausto la cantidad de 148.605 euros, más intereses legales.

3.- ABSUELVO a Obras y Construcciones Las Casicas, S.L. de todos los pedimentos formulados en su contra.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

Segundo.-Contra dicha sentencia interpusieron Dª. Angustia y D. Fausto recurso de apelación, que tras tenerse por preparado fue formalizado conforme a lo dispuesto en los artículos 458 y siguientes de la Ley de Enjuic . Civil.

Tercero.-Seguidamente se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, donde se formó el correspondiente rollo, con el nº 957/2011, y se señaló el 21 de noviembre de 2012 para que tuviera lugar la votación y fallo del recurso, tras lo cual quedó éste visto para sentencia.

Cuarto.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.-Dª. Angustia y D. Fausto interpusieron demanda de Juicio Ordinario solicitando que se declarara la nulidad radical del contrato privado de compraventa de 11 de noviembre de 2002 y de la escritura pública de compraventa de 25 de noviembre de 2005, o subsidiariamente se declarara la resolución del contrato privado y de la escritura pública referidos y se condenara expresa y solidariamente a los codemandados a responder de todas las sanciones administrativas o fiscales que pudieran derivarse de los actos enjuiciados, en especial de la sanción económica de 8.520,49 euros, así como a demoler la obra ilegalmente ejecutada, o abonar el importe presupuestado para ello (7.430,62 euros), con los apremios y recargos que en su caso procedieran en virtud del expediente sancionador nº 5/018 del Ayuntamiento de Fortuna.

Igualmente solicitaban los actores que se condenara solidariamente a los demandados a pagar 239.000 euros por devolución del precio e intereses y daños morales.

Exponía la representación de los actores que el 11 de noviembre de 2002 las partes intervinientes suscribieron un contrato privado de compraventa cuyo objeto era una casa-cueva totalmente reformada, con su parcela de 2.500 metros cuadrados aproximadamente, por un precio de 142.000 euros.

La cantidad que realmente pagaron los compradores ascendió a 148.605 euros.

Añadía la representación de los actores que los demandados, además de no cumplir sus obligaciones, ocultaron dolosamente a los compradores la existencia de impedimentos urbanísticos que no permitían la legalización del inmueble, dada la calificación de no urbanizable del suelo.

Aparte de ello, decían los actores que la obra tenía numerosos vicios o defectos constructivos, destacando grandes humedades, que comprometían seriamente la habitabilidad de la vivienda, e importantes grietas en diferentes estancias.

Los demandados, al estar ubicada la parcela en suelo rústico no solicitaron licencia al Ayuntamiento para ejecutar las obras, por lo que se incoó expediente sancionador por infracción urbanística el 7 de marzo de 2005. Dicho expediente determinó la imposibilidad de legalizar las obras y ordenó su demolición, imponiéndose a la Sra. Angustia una multa por importe de 8.520,49 euros por haber ejecutado las obras sin licencia municipal, pese a que dicha Sra. no era promotora de las obras.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimando en parte la demanda y declaró resuelto el contrato privado firmado por las partes el 22 de noviembre de 2002 y la escritura pública de 25 de noviembre de 2005 y condenó a D. Ignacio y a Dª. Estela a pagar a Dª. Angustia y a D. Fausto la cantidad de 148.605 euros, más intereses, absolviendo a Obras y Construcciones Las Casicas, S.L.

Consideró el Juzgado que procedía desestimar la acción de nulidad porque las fincas objeto del contrato existían realmente aunque no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad, igual que existía causa del contrato.

En cuanto a la pretensión subsidiaria de resolución del contrato, apreció el Juzgado un incumplimiento imputable al vendedor que no se aseguró de la posibilidad real de cumplir con aquello a lo que se obligaba; incumplimiento esencial que suponía la frustración del fin pretendido con el contrato.

Por lo que respecta a la cantidad que debían reintegrar los vendedores, entendió el Juzgado que el daño emergente debía concretarse en 148.605 euros, que era la cantidad realmente pagada por los actores como precio de la cosa vendida.

Finalmente desestimó el Juzgado las reclamaciones por daño moral, al no haberse aportado prueba que acreditara la existencia del mismo, y por perjuicios derivados del expediente administrativo sancionador (8.520,49 euros por sanción económica y 7.430,62 euros por demolición de la obra) al no haberse materializado tales gastos, sin perjuicio de que pudieran reclamarse en el futuro si se abonaran tales cantidades.

Segundo.-Mediante el recurso de apelación interpuesto, pretende la representación de Dª. Angustia y D. Fausto que se revoque la sentencia apelada y se dicte otra condenando a Obras y Construcciones Las Casicas, S.L., y condenando solidariamente a los demandados a responder de todas las sanciones administrativas o fiscales que se derivaran de los actos enjuiciados (8.520,49 euros por sanción económica y 7.430,62 por presupuesto de demolición de la obra ilegalmente ejecutada). También pretenden los apelantes que la indemnización por daños materiales causados se fije en 215.000 euros y que por daño moral se abone la cantidad de 24.000 euros.

Alega la representación de los apelantes que los codemandados son en realidad un mismo sujeto, actuando al amparo de una u otra personalidad. Sin embargo, ni en el contrato privado de compraventa de 11 de noviembre de 2002 (folios 86 a 88), ni en la escritura pública de 25 de noviembre de 2005, de compraventa (folios 149 a 167), intervino la entidad Obras y Construcciones Las Casicas, S.L., por lo que no puede aplicarse la doctrina del levantamiento del velo jurídico, que requiere que la sociedad de que se trate sea parte en el contrato, como presupuesto para dirigirse contra los socios o administradores.

A mayor abundamiento, las pretensiones de los actores tendentes a que se declare la nulidad radical, o subsidiariamente la resolución, del contrato de compraventa y a que se condene a los demandados a responder de las sanciones administrativas o fiscales están al margen de cualquier contrato de ejecución de obra, indispensable para atribuir responsabilidad a la promotora.

Tercero.-Se refiere también la representación de los apelantes a una supuesta incongruencia omisiva en relación a la solicitud de condena para los codemandados a pagar la sanción económica de 8.520,49 euros, así como a demoler la obra ilegalmente ejecutada o abonar el importe presupuestado para ello de 7.430,62 euros, con los apremios y recargos procedentes.

Sin embargo, tal incongruencia no existe porque en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia apelada se expresó que no constaba acreditado que hasta la fecha se hubiera abonado cantidad alguna por la sanción o se hubiera procedido a la demolición de la obra por lo que no procedía abonar unas cantidades que no habían sido pagadas por los actores.

Es evidente que en la estipulación quinta del contrato de compraventa de 11 de noviembre de 2002 se pactó que cualquier sanción relativa a la construcción del chalet sería por cuenta del vendedor-constructor, pero al no haber abonado los actores cantidad alguna, es correcto el pronunciamiento del Juzgado de reservar acciones a la Sra. Angustia y al Sr. Fausto , ya que no pueden éstos obligar a los demandados a pagar a una entidad ajena a este procedimiento, como es el Ayuntamiento de Fortuna, cuando se ha declarado la resolución del contrato de compraventa que los apelantes celebraron con D. Ignacio y Dª. Estela , máxime no siendo Dª. Angustia y D. Fausto promotores de la obra objeto de sanción.

Cuarto.-La siguiente alegación de los apelantes se refiere a la no estimación de lucro cesante y a la no indemnización por daño moral.

El Juzgado de Primera Instancia condenó a D. Ignacio y a Dª. Estela a pagar a los actores la cantidad de 148.605 euros que fue la efectivamente abonada por los compradores, más intereses legales. Consideró el Juzgado que la reclamación de 215.000 euros era injustificada y su reconocimiento hubiera generado una situación de enriquecimiento injusto. Tampoco se apreció daño moral porque no se aportó prueba que acreditara padecimiento alguno en los actores.

Basta con examinar el pacto quinto del contrato privado de compraventa de 11 de noviembre de 2002 (folio 88) para comprobar que los actores sabían que la declaración de obra nueva no se podría realizar hasta que no pasaran 4 años (período de prescripción del expediente urbanístico). Por ello no pueden pretender que se les indemnice por el valor real que pudiera tener una vivienda unifamiliar debidamente legalizada, ni que se indemnice un daño moral que derivaría de unas circunstancias conocidas por los apelantes.

Por otra parte, el Tribunal Supremo en sentencia de 4 de julio de 2011 ha declarado que el efecto retroactivo de la resolución contractual supone que esta tiene lugar, no desde el momento de la extinción de la relación, sino desde la celebración del contrato, lo que implica volver al estado jurídico preexistente al mismo, con obligación de cada parte de restituir las cosas o prestaciones que hubiera recibido. Esto es así porque la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos producidos, como se halla establecido en el artículo 1.295 del Código Civil para el caso de rescisón -precepto al que expresamente se remite el 1.124 del Código Civil que, como se ha dicho, a salvo de las especialidades antes indicadas, ha de entenderse aplicable a la resolución del contrato de compraventa de inmuebles -, y también en el 1.123 del Código Civil y en el 1.303 para el caso de nulidad ( STS. de 17 de junio de 1986 ).

Por todo ello, resulta procedente desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia apelada.

Quinto.-De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuic . Civil, procede imponer a los apelantes el pago de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey :

Fallo

que desestimandoel recurso de apelación interpuesto por Dª. Angustia y D. Fausto , representados por la Procuradora Sra. Turpín Herrera, contra la sentencia de 14 de enero de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cieza en autos de Juicio Ordinario nº 679/2008 de los que dimana este rollo, -nº 957/2011-, debemos confirmar y confirmamosdicha resolución, imponiendo a los apelantes el pago de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.