Encabezamiento
AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 10
MADRID
SENTENCIA: 00078/2008
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE MADRID
Sección 10
1280A
C/ FERRAZ 41
Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916
N.I.G. 28000 1 7034181 /2007
Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 489/2007
Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 351/2004
Órgano Procedencia: JZDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 64 DE MADRID
De: Carla
Procurador: VIRGINIA ROSA LOBO RUÍZ
Contra: Marina , Miguel Ángel , Amelia
Procurador: EVENCIO CONDE DE GREGORIO, SIN PROFESIONAL ASIGNADO
PONENTE: ILMO. SR. DON MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY
SENTENCIA
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
D. MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY
D.ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS
En Madrid, a veintiocho de enero de dos mil ocho.
La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los Autos Nº 351/2004, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia Nº 64 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante Dª Carla , representadA por la Procuradora Sra. Dª Virginia Lobo Ruiz y defendida por Letrado, y de otra como apelados demandados Dª Marina , representada por el Procurador Sr. don Evencia Conde de Gregorio, DON Miguel Ángel , Dª Amelia , rebeldes en esta Instancia y sin representación asignada y los herederos del sr. Jose Enrique , de filiación ignorada y citados por edictos, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY.
Antecedentes
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 64 de Madrid, en fecha 31 de Julio de 2.006, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:
"Que desestimando la demanda formulada por la Procurador Dña. Virginia Lobo Ruiz, en nombre y representaci?on de Dña. Carla , contra D. Miguel Ángel y otros, debo absolver y absuelvo a dicho demandados de las pretensiones en su cotnra deducidas, cone xpresa imposición a la demandante de las costas causadas en este proceso."
SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.
TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, de fecha 19 de Noviembre de 2.007, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 21 de Enero de 2.008.
CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Fundamentos
PRIMERO.- La representación procesal de doña Carla interpuso demanda contra don Miguel Ángel , doña Amelia y los restantes ignorados herederos en ignorado paradero de don Jose Enrique , en solicitud de que se declare extinguido el contrato de arrendamiento relativo al local tienda de la calle DIRECCION000 nº NUM000 , con vuelta a DIRECCION001 nº NUM001 , de Madrid (Pastelería Niza), condenando a los demandados a desalojarlo y dejarlo libre a disposición de la actora, pretensión fundamentada, en síntesis, en que en fecha 2 de enero de 1934 se había concertado contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble con don Joaquín , que al fallecer éste el día 26 de enero de 1980 se subrogó como arrendatario su hijo don Jose Enrique , y que en el mes de marzo de 2004 llegaron noticias a la actora relativas al posible fallecimiento del arrendatario subrogado, por lo que efectuó un requerimiento por conducto notarial a los ocupantes del local arrendado, habiendo respondido a dicho requerimiento don Miguel Ángel (hijo del señor Jose Enrique ), quien manifestó que la explotación del local se llevaba a cabo en nombre y beneficio de la herencia yacente de don Jose Enrique , y con base en todo ello adujo la demandante que en relación con dicho arrendamiento ya no cabían más subrogaciones. A la demanda se opuso la representación procesal de doña Marina , viuda de don Jose Enrique , la cual afirmó que se había subrogado como arrendataria en la posición de su difunto esposo.
El Juzgado "a quo" dictó sentencia en la que, poniendo fin al primer grado jurisdiccional, desestimó la demanda porque consideró, resumidamente, que en aplicación de la disposición transitoria tercera B) punto 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995 , la demandada estaba facultada para subrogarse como viuda de don Jose Enrique en la posición de arrendatario de éste, sin que legalmente se establezca plazo alguno para ejercitar dicha subrogación.
La actora interpuso recurso de apelación contra dicha sentencia, propugnando que, con revocación de la misma, se estime íntegramente la demanda, y para fundamentar esa petición alegó que la arrendadora ignoraba que la viuda de don Jose Enrique le hubiera sobrevivido, que hubo un requerimiento previo notarial realizado diez meses después del fallecimiento del arrendatario y entonces no se subrogó la viuda, y que ésta tenía derecho a subrogarse pero no lo hizo al fallecimiento de su esposo. La demandada recurrida se opuso a la apelación, impetrando que se confirme plenamente la sentencia de primera instancia, combatiendo los motivos de impugnación esgrimidos de contrario, y resaltando que siendo cierto que la subrogación de doña Marina no se comunicó a la arrendadora, también lo es que esa comunicación no es requisito para que opere la subrogación.
SEGUNDO.- Tal como ambas partes concordaron desde la fase de alegaciones de la primera instancia, al supuesto de hecho enjuiciado le resulta de aplicación la disposición transitoria tercera, apartado B, número 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , que rige respecto a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 mayo 1985 y en particular al que vincula a los litigantes, preceptúa que "los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley. La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el art. 60 TR LAU. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado art. 60 . El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el art. 32 TR LAU . Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley. Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el art. 32 TR LAU 1964 ".
Respecto a si para que opere la subrogación prevista en la norma que se acaba de transcribir resulta necesario que tal subrogación sea notificada al arrendador en un determinado plazo, han recaído resoluciones de Audiencias Provinciales que mantienen distintos criterios. Entre ellas, cabe destacar la sentencia de la Sección 21ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de mayo de 2002 , en la cual, reiterando lo señalado ya en la sentencia de la misma Sección de 13 de febrero de 2001 y recogiendo diversas opiniones existentes en relación con esa discutida cuestión, se declaró que "no impone la Ley, como requisito de esta subrogación, la exigencia de su notificación al arrendador. Basta, para comprobarlo, con leer el número 3, letra B), de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos . Ahora bien conviene ante todo centrar la cuestión debatida. Dispone el artículo 1.258 del Código Civil que los contratos obligan también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe. Y, no cabe duda, que, lo conforme a la buena fe, al producirse la subrogación legal, es comunicárselo al arrendador para que tenga conocimiento del cambio subjetivo producido en la relación arrendaticia. El incumplimiento de este deber de comunicación justificará todos los actos del arrendador ejecutados sobre la base de la inexistencia de la subrogación y, si de los mismos se deriva algún perjuicio económico para el subrogado, éste deberá pechar con los mismos. Pero el problema que se plantea es distinto y puede expresarse en los siguientes términos: Si la ausencia de notificación, al arrendador, de la subrogación legal dentro de un período de tiempo, ya transcurrido cuando el arrendador presenta la demanda instando la resolución de la relación arrendaticia por jubilación del arrendatario, convierte a la subrogación en ilegal y no impide la prosperabilidad de la acción resolutoria. La contestación tiene que ser negativa, ya que el número 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , al no referirse a la notificación al arrendador, no fija un plazo para hacerla que se pudiera invocar como transcurrido al presentarse por el arrendador la demanda instando la resolución de la relación arrendaticia por jubilación del arrendatario. Bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 eran cuatro los supuestos de subrogación legal de un tercero en la posición del arrendatario sin contar e incluso en contra de la voluntad del arrendador: 1º Respecto de una 'vivienda' alquilada la subrogación 'inter vivos' a favor del cónyuge o parientes aparece regulada en el artículo 24, cuyo número 2 dice que deberá ser notificada de modo fehaciente al arrendador, para su eficacia, dentro de los dos meses de realizada, y, la ausencia de notificación en ese plazo, faculta al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia por concurrir la causa 5ª del artículo 114. 2º Respecto de un 'local de negocio' arrendado el traspaso legal 'inter vivos' aparece regulado en el artículo 32 , al que ya nos hemos referido (requiere notificación en plazo cuya ausencia da lugar a la concurrencia de la causa resolutoria de la relación arrendaticia 5ª del artículo 114 ). 3º Referida a una 'vivienda' alquilada la subrogación 'mortis causa' a favor del cónyuge o parientes aparece regulada en el artículo 58, cuyo número cuatro indicaba que 'la subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los noventa días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino; Si el arrendador no recibiese en tiempo tal notificación, podrá requerir a los ocupantes de la vivienda para que se le comunique la subrogación del beneficiario, con advertencia de que, transcurridos treinta días sin recibir esta última notificación, tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento, lo que así efectivamente sucederá si no se notificare la subrogación en este último plazo'. La ausencia de notificación en este último plazo faculta al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia por concurrir la causa 11 del artículo 114. 4º Referido a un 'local de negocio' arrendado la subrogación 'mortis causa' a favor del heredero aparece regulada en el artículo 60 , que no impone la exigencia de su notificación al arrendador. Y, ante esta dicción legal, la jurisprudencia (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1963 y 12 de marzo de 1971 ) ha proclamado que la ausencia de notificación no convertía en ilegal esta subrogación (la subrogación era legal porque se cumplían todos los requisitos impuestos por la Ley entre los que no se encontraba la notificación al arrendador), ni facultaba al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia urbana de local de negocio en base a la causa 11 del artículo 114. Y sin que se admita, bajo ningún concepto, una aplicación analógica, a este supuesto, de las normas reguladoras de las otras subrogaciones legales, para imponerle un plazo de notificación cuyo incumplimiento convertiría en ilegal la subrogación y facultaría al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia. Lo que ahora conviene destacar es que en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, de los cuatro supuestos de subrogación legal, en tres de ellos se exige la notificación al arrendador en un plazo y en el cuarto no. Pues bien, en los tres primeros se supedita la legalidad de la subrogación al cumplimiento de la notificación en el plazo, pero en el cuarto no. Habiéndose ratificado por la jurisprudencia la legalidad de esa cuarta subrogación en ausencia de notificación. Luego nada innovador hay en el número 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre al no exigir la notificación al arrendador entre los requisitos de la subrogación legal en la posición del arrendatario que contempla. Sorprende la rasgadura de vestiduras a que ha dado lugar el nuevo precepto en contraste con lo ocurrido con el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 durante tantos años vigente. En un denodado afán por encontrar un plazo para la notificación, al arrendador, de la subrogación en el caso de la jubilación del arrendatario, se ha acudido a las más singulares técnicas jurídicas que pasamos a exponer: 1ª El número 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 solo contiene una modificación, para las relaciones arrendaticias urbanas de local de negocio que arrancan de un contrato celebrado antes del día 9 de mayo de 1985 y subsisten al día 1 de enero de 1995, respecto de la remisión que, en el número 1 de esta disposición, se hace a las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio. De ahí que se acuda a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , para encontrar ese plazo de notificación. Esfuerzo baldío porque la Ley de 1964 no contemplaba la subrogación legal para el caso de jubilación del arrendatario (que no era causa de extinción de la relación arrendaticia). 2ª Se acude a la aplicación analógica, a este supuesto específico de subrogación legal en el caso de jubilación del arrendatario, de otra norma jurídica que establezca un plazo para la notificación de la subrogación regulador de otro supuesto semejante que guarde con el específico identidad de razón (número 1 del artículo 4 del Código Civil ). Pero no todos encuentran esa norma de aplicación analógica en el mismo texto legal: a) Unos acuden, por remisión del número 1 de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 , a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y encuentran la norma de aplicación analógica en el artículo 24 , que regula la subrogación 'inter vivos' en vivienda alquilada y establece un plazo de notificación de dos meses, o en el 58, que regula la subrogación 'mortis causa' en vivienda alquilada y establece un plazo de notificación de 30 días tras previo requerimiento del arrendador. Pero se olvida que el número 1 de la disposición transitoria tercera no remite a la totalidad de las normas jurídicas contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sino sólo a las reguladoras del contrato de arrendamiento de local de negocio, con evidente exclusión de las reguladora del arrendamiento de vivienda, que, por ende, no pueden aplicarse ni por analogía. Claro que si se acude a la aplicación analógica de las normas reguladoras del arrendamiento de local de negocio, descartado el artículo 32 (traspaso 'inter vivos' del local de negocio), nos encontraríamos con el artículo 60 (subrogación 'mortis causa' de local de negocio) que no exige notificación alguna al arrendador. b) Otros acuden a la nueva Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , y encuentran la norma de aplicación analógica en la disposición transitoria segunda (relación arrendaticia urbana de vivienda que arranca de un contrato celebrado con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 y subsistente al día 1 de enero de 1995); letra b) (subrogación 'mortis causa') número 9, que se remite al artículo 16 de la nueva Ley, en cuyo número 3 se dice: 'El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción y de la identidad del subrogado'. O encuentran esa norma analógica en el artículo 33 , que, referido a la subrogación 'mortis causa' en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, impone la notificación por escrito al arrendador de la subrogación dentro de los dos meses siguientes a la fecha de fallecimiento del arrendatario. Pero lo cierto es que el legislador, en la nueva Ley, regula distintos supuestos de subrogación legal, para unos exige que la notificación al arrendador se haga en un plazo y para otro no. Nada le impide al legislador hacer esa distinción como nada se lo impedía al legislador de 1964. Lo que no cabe es acudir a la analogía, salvo que desvirtuemos su verdadera y genuina naturaleza, para establecer un régimen jurídico unitario allí donde el legislador ha querido hacer distingos. 3. Se acude a la disposición adicional décima (rubricada prescripción) de la Ley 29/1999, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ('Todos los derechos, aligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil') en relación con el artículo 1.964 del Código Civil (las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, prescriben a los quince años), para concluir que el plazo de notificación de la subrogación al arrendador es de 15 años. Pero resulta que el plazo que se tenga para notificar la subrogación al arrendador no es un plazo de prescripción extintiva de una acción personal". Este criterio y las razones en que se asienta fueron recogidos y aceptados posteriormente en la sentencia de la Sección 20ª de esta Audiencia Provincial de Madrid de 21 de febrero de 2005 y en la de esta Sección 10ª de 23 de abril de 2007.
Observando esas mismas pautas, debe refrendarse la decisión adoptada por el Juzgador de primera instancia, toda vez que, por un lado y tal como explícitamente ha admitido la parte apelante, doña Marina tenía derecho, como viuda del arrendatario don Jose Enrique , a subrogarse en la posición de este último, mientras que, por otro lado, no es óbice para tal subrogación que la misma no hubiera sido comunicada por la señora Marina a la arrendadora señora Carla , tal como se razonó pormenorizadamente en la sentencia que se acaba de transcribir.
Por lo demás, los alegatos articulados por la recurrente no desvirtúan la conclusión que se acaba de exponer. Así, el que la arrendadora doña Carla desconociera que al fallecer el arrendatario don Jose Enrique le hubiera sobrevivido su viuda es una circunstancia que no puede perjudicar en ningún caso a doña Marina por cuanto aquella circunstancia pudo haber sido conocida por la propietaria del local si hubiera desplegado una actuación diligente en orden a constatar ese hecho. Tampoco cabe entender que los derechos de la señora Marina pudieron haberse visto afectados por las manifestaciones que, respondiendo al requerimiento efectuado por la arrendadora, hizo don Miguel Ángel , pues éste no representaba a su madre cuando realizó dichas manifestaciones. Finalmente, el que entonces la viuda no hubiera comunicado la subrogación a la arrendadora carece de relevancia porque normativamente no se señala plazo alguno a tal fin.
Por todo lo que antecede, debe ser desestimado el recurso de apelación y confirmada en su integridad la sentencia de primera instancia.
TERCERO.- Con respecto a las costas, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser la sentencia confirmatoria de la de primera instancia.
Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.
Fallo
Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Carla contra la sentencia de fecha 31 de julio de 2006, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid en los autos de juicio ordinario de los que trae causa el presente rollo, debemos resolver y resolvemos:
1º) Confirmar íntegramente la sentencia apelada.
2º) Imponer las costas de esta alzada a la parte apelante.
Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.
