Sentencia Civil Nº 78/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 582/2010 de 14 de Febrero de 2011

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  • Orden: Civil
  • Fecha: 14 de Febrero de 2011
  • Tribunal: AP - Valencia
  • Ponente: Catalan Muedra, Susana
  • Núm. Sentencia: 78/2011
  • Núm. Recurso: 582/2010
  • Núm. Cendoj: 46250370112011100077

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2010-0003421

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000582/2010- T -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 001435/2009

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 3 DE VALENCIA

Apelante: FBEX PROMO INMOBILIARIA SL.

Procurador.- PAULA GARCIA VIVES.

Apelado: D. Luis Miguel Y DÑA Antonieta .

Procurador.- MERCEDES MARTINEZ GOMEZ.

SENTENCIA Nº 78/2011

===========================

Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

Dª SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

===========================

En VALENCIA, a catorce de febrero de dos mil once.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dña. SUSANA CATALAN MUEDRA, los autos de Juicio Ordinario nº 1435/2009, promovidos por D. Luis Miguel Y DÑA Antonieta contra FBEX PROMO INMOBILIARIA SL sobre "resolución de contrato de compraventa", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por FBEX PROMO INMOBILIARIA SL, representado por el Procurador Dña. PAULA GARCIA VIVES y asistido del Letrado D. FRANCESC DE SOLA FABREGAS contra D. Luis Miguel Y DÑA Antonieta , representados por el Procurador Dña. MERCEDES MARTINEZ GOMEZ y asistidos del Letrado D. JAVIER MORENO MOYA.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 3 DE VALENCIA, en fecha 29-4-10 en el Juicio Ordinario nº 1435/2009 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando la presente demanda formulada D. Luis Miguel y Dª Antonieta , representado por el Procurador de los Tribunales Dª Mercedes Martínez Gómez, contra FBEX Promo Inmobiliaria S.L., representado por la Procuradora Dª Paula Garcia Vives, debo: 1) declarar y declaro la resolución de los contratos privados de compraventa de fecha 30 de julio de 2.007, formalizados por FBEX, como vendedor, y Luis Miguel y Antonieta , como compradores (docs. 1 y 2 de la demanda). 2) condenar y condeno a dicha demandada, FBEX, a que abone a los actores la cantidad de 112.335'26 euros, y al pago de los intereses legales correspondientes de dicha cantidad en la forma indicada en el fundamento jurídico décimo. 3) con expresa condena en costas a la parte demandada. B) Que desestimando la demanda de reconvención formulada por FBEX Promo Inmobiliaria S.L. representado por la Procuradora Dª Paula García Vives, contra D. Luis Miguel y Dª Antonieta , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Martínez Gómez, debo: 1) absolver y absuelvo a dichos demandados de las pretensiones contra ellos formuladas. 2) con expresa condena en costas a la demandante de reconvención.".

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de FBEX PROMO INMOBILIARIA SL, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Luis Miguel Y DÑA Antonieta . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramitó la alzada con celebración de la vista correspondiente el día 9 de Febrero de 2.011 a las 10'30 horas, donde se practicó la prueba propuesta y admitida en esta instancia, a cuyo acto asistieron las partes que constan en el acta reseñada al efecto, quienes solicitaron se dictara Sentencia conforme la pretensión de sus respectivos patrocinados.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida en cuanto no se opongan a los siguientes:

PRIMERO.-

Frente a la Sentencia dictada por el Organo "a quo", estimatoria de la demanda formulada y desestimatoria de la reconvención deducida, se alza la parte demandada-reconviniente, alegando, en síntesis, que el plazo de entrega de la vivienda se prorrogó hasta abril de 2009 y en octubre de 2008 la vivienda ya podía ser entregada, habiéndose otorgado acta de finalización de obra el 18 de diciembre de 2008 y protocolizado la póliza de seguro decenal; que las cantidades entregadas a cuenta por la parte demandada han sido destinadas a la construcción de la vivienda, por lo que carece de virtualidad que se haya prestado o no aval garantizando su devolución; que la licencia de primera ocupación se solicita el 4 de diciembre de 2008, que la vivienda estaba acabada cuando la parte actora insta la resolución contractual, independientemente de que la cédula de habitabilidad se otorgara después, que no ha habido incumplimiento culpable del plazo que, por otra parte, no era esencial, que el contrato prevé además, que no podrá instar la resolución la parte compradora si la demora en más de seis meses no fuera imputable a la parte vendedora, como acontece en el presente supuesto en que la demora no es achacable a la parte demandada, no frustrándose, además, el fin contractual. Y termina suplicando que se desestime la demanda contra él formulada y se acoja su reconvención.

SEGUNDO.-

Y, afectos de resolución del recurso, procede invocar los hechos relevantes a la cuestión debatida:

El día 30 de julio de 2007 la ahora demandada-apelante vende a la actora-apelada en dos instrumentos privados dos viviendas colindantes, que se identifican como Fincas registrales NUM000 y NUM001 , dos plazas de garaje (que se concretan como NUM002 y NUM003 del sótano NUM004 ) y un trastero (señalado como el NUM005 ) en el edificio cuya promoción tiene acometida, sito en esta Ciudad, calles Rafael Alberti, en Proyecto, y avenidas General Avilés y Maestro Rodrigo, por determinado precio. En dichos contratos se conviene que los inmuebles serán entregados con anterioridad al 31 de julio de 2008, fecha prevista de finalización de la obra y obtención de la correspondiente cédula de habitabilidad o documento que lo sustituya, previéndose que dicha fecha pueda "demorarse hasta un plazo máximo de seis meses debido a razones técnicas del proyecto de construcción o de ejecución de las obras de urbanización, por causas naturales o por aquellas causas de fuerza mayor o caso fortuito, no imputables a la promotora que impidiesen el desarrollo normal de las obras" (exponendo sexto). Y previéndose la facultad de resolución del contrato por la parte compradora en el supuesto de "que la entrega de las fincas se retrasase más de seis meses desde la fecha prevista, según lo estableció en el Pacto Sexto anterior" (exponendo noveno). La compraventa quedó documentada privadamente (a los folios 2 a 32 ).

El 8 de mayo de 2008 (documental al folio 42), las partes, con la finalidad de agrupar las dos viviendas, tanto física como jurídicamente, convienen la realización por la demandada de las gestiones oportunas para modificar la licencia de obras, la escritura de obra nueva y división de la propiedad horizontal y la modificación del proyecto, comprometiéndose la parte compradora a adquirir la vivienda aunque se entregue con retraso respecto de la fecha previa en los contratos privados de compraventa, retraso que será por el tiempo necesario hasta que duren los trámites administrativos. Y a perder todas las cantidades entregadas a cuenta en concepto de indemnización de daños y perjuicios para el caso de que, a pesar de conseguir la demandada todas las modificaciones convenidas, la parte actora decidiera no comprar la finca registral resultante.

El 11 de julio de 2008, se modifica la declaración de Propiedad Horizontal, causando anotación el Registro de la Propiedad el 6 de agosto de 2008 (a los folios 124 a 140).

El 1º de octubre de 2008 se reúnen los que hoy son parte en este litigio (al folio 47) y tras manifestar la parte demandada- vendedora que "por motivos ajenos a su voluntad y por causas de fuerza mayor, imputables básicamente a la compañía IBERDROLA, la vivienda objeto del contrato (...) no podrá entregarse en la fecha prevista en el pacto sexto (...). La compradora se da por notificada del indicado retraso y mediante el presente anexo las partes contratantes acuerdan modificar el plazo de entrega anteriormente mencionado, estableciendo como fecha máxima de entrega de la vivienda y anexos y otorgamiento de la correspondiente escritura pública el 31 de enero de 2009, más una prórroga de tres meses por si fuera necesario por los trámites administrativos que deben realizarse derivados del retraso de la compañía IBERDROLA".

El 14 de octubre de 2008 se emite por la Dirección facultativa el certificado de fin de obra (documental al folio 102), que no alcanza visado sino hasta el 19 de noviembre.

El 4 de diciembre del propio año se presenta ante el Ayuntamiento de Valencia la solicitud de licencia para primera utilización del edificio (folio 110).

El 19 de diciembre de 2008 se dota de efectos al contrato de seguro suscrito por la demandada con determinada aseguradora para garantir la responsabilidad decenal que sanciona el artículo 19.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (a los folios 141 a 147).

El 3 de abril de 2009, entre otros extremos, la vendedora hace saber a la compradora que habrá de quedarse con las viviendas por el precio pactado, viviendas que "se han acabado ejecutando a su medida y siguiendo sus instrucciones" lo que ha generado gastos a la Promotora. "Si finalmente persisten ustedes en su actitud y pretenden unilateralmente dar por resueltos los susodichos contratos, la promotora retendrá todas las cantidades entregadas por ustedes hasta la fecha y nos veremos obligados a acudir a la vía jurídica para la reclamación de los daños y perjuicios ocasionados" (documental al folio 93).

El 12 de mayo de 2009 la parte actora-compradora requiere a la demandada-vendedora para que comunique entidad que asegura la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda, dando por resuelto el contrato de compraventa por los "reiterados incumplimientos (...), incluido el plazo de entrega de los inmuebles comprados", requiriendo de devolución de las cantidades entregadas a cuenta de la citada compraventa (folios 54 a 56).

Las partes se muestran conformes en que a cuenta del precio se han entregado por el actor a la demandada, en junto, 112.335,26 euros.

La parte demandada-reconviniente ha requerido a la parte actora para que reciba los inmuebles, previo pago del resto del precio pactado, otorgándose entonces instrumento público de compraventa (testifical practicada ante esta instancia).

Y, finalmente, la demanda se interpone el 24 de julio de 2009.

TERCERO.-

Y procede dilucidar, en primer lugar, si ha habido un retraso culpable en la acreditada puesta a disposición de la vivienda objeto de compraventa, junto con sus plazas de garaje y trastero. Conforme a la doctrina reiterada por esta Sala, se ha de partir, como premisa jurídica, del examen de los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria que contempla el artículo 1124 del Código Civil . Y estos son: 1/ que entre las partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; 2/ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; 3/ que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, como requisito legitimador para plantear la resolución contractual, ya que no está legitimado para instar dicha acción el contratante que incumple sus obligaciones ; y 4./ que la parte a la que se demande de resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comprometido. Pero este incumplimiento ha de reunir una serie de características para que pueda desembocar en la resolución contractual; a saber: a) que el incumplimiento sea propio del contratante a quien se le imputa; b) que el incumplimiento sea culpable, de modo que a quien se le achaque no ejecute la prestación debida por causas que le sean imputables como dependientes de su voluntad; y c) que el incumplimiento sea verdadero, es decir, no es suficiente que el supuesto incumplidor no ejecute voluntariamente la prestación a la que se obligó, sino que, además, se precisa que se trate de una infracción relevante, esencial, grave y de tal importancia en la economía y esencia del contrato que justifique la resolución, como así se desprende de reiterada jurisprudencia, de modo que no se precisa un incumplimiento deliberadamente rebelde o una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, sino que basta una conducta voluntaria, injustificada y obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, o que frustre las expectativas legitimas de los contratantes. Ahora bien, no ha confundirse el incumplimiento tal como se ha expuesto con el simple retraso temporal en el cumplimiento de la prestación, porque en este último supuesto normalmente no hay base para que opere el artículo 1124 del Código Civil : de un lado, porque si el retraso es justificado solo existiría una prestación demorada; y de otro, porque aun siendo el retraso injustificado, si va seguido del cumplimiento o de la posibilidad cierta y segura de poder cumplir, tampoco podría hablarse de incumplimiento resolutorio, pues solo se pueden encuadrar en el artículo 1124 del Código Civil el retraso injustificado que frustre el fin práctico perseguido por el negocio, y el retraso duradero y persistente que por tal circunstancia revele una patente voluntad incumplidora, deducida de una prolongada inactividad o pasividad en el cumplimiento de la prestación comprometida. Y, como indica la sentencia número 73/2010, de 22 de febrero , cierto es que la venta ha sido de una vivienda y que para ésta pueda disfrutar de los servicios básicos de agua, luz, gas, teléfono y demás, es precisa la expedición de la correspondiente licencia de primera ocupación, y cierto es también que cuando se vende una vivienda lo ha de ser en condiciones tanto físicas como jurídicas de habitabilidad. E igualmente cierto, que el retraso en la concesión de dicha licencia solo puede considerarse causa de resolución por incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la cosa vendida, en los siguientes supuestos : a) cuando así se hubiera pactado expresamente en el contrato; b) cuando la no concesión de la antes llamada cédula de habitabilidad se deba a la existencia de defectos insubsanables en la edificación imputables a la vendedora, bien sea ésta solo promotora o también constructora de aquélla; y c) cuando el retraso en la obtención de la tan repetida licencia se deba, bien a una demora injustificada en su solicitud, bien a la existencia de defectos subsanables en la edificación cuando éstos no fueran subsanados por la vendedora en un plazo razonable, ya que en ambos supuestos el retraso podría revelar una voluntad incumplidora y patentizar la frustración del fin normal del contrato. Por tanto, y "a contrario sensu", no puede constituir causa resolutoria por incumplimiento del vendedor, la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación cuando la misma se deba a problemas burocráticos de orden administrativo, ya que en este caso no podría hablarse de un incumplimiento culpable, propio y verdadero, en los términos en que anteriormente se ha expuesto". Y de la prueba practicada ha de concluirse la falta de voluntad incumplidora por parte del vendedor, habida cuenta que la solicitud de licencia de primera ocupación del edificio se presentó, como se ha dicho, el 4 de diciembre de 2008, esto es, días después de estamparse el visado en el certificado de final de obra, sin que conste que la demora en la obtención hasta el 29 de octubre de 2009 lo fuera por causa imputable a la Promotora en el sentido expuesto, sino por circunstancias relativas al suministro eléctrico. Y considerando, a mayor abundamiento, que la parte demandante introdujo una importante modificación contractual en el objeto de compraventa, al convenir la entrega de una única vivienda, lo que exigió no sólo la variación física de las dos viviendas agrupándolas en una sola, sino también una modificación de orden técnico, al afectar a la licencia de obras, y otra de orden documental, que implicó el cambio modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio y de la inscripción de las fincas resultantes de aquél en el Registro de la Propiedad, por lo que ha de considerarse que el plazo no fue, en absoluto, elemento primordial del contrato de compraventa, y que, en definitiva, la licencia de ocupación se otorgó dentro del plazo de los seis meses siguientes previsto en el exponendo noveno del contrato. Y sin que frente al hecho acreditado de que la vivienda ya estaba terminada al tiempo de emitir la actora la voluntad resolutoria, sea relevante que no se avalara la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio por la demandante a la demandada, considerando que el cumplimiento de tal obligación en ese momento carece ya de entidad suficiente como para que su omisión acarree la resolución contractual pretendida.

CUARTO.-

En consecuencia, procede estimar el recurso de apelación en cuanto pretendía la desestimación de la demanda formulada y la revocación del pronunciamiento resolutorio de los contratos de compraventa que a las partes vinculan por causa imputable al vendedor, con imposición a la actora de las costas devengadas en la primera instancia que traigan causa de la demanda formulada.

QUINTO.-

Ahora bien, de ello no puede concluirse la resolución de las propias convenciones por incumplimiento de la parte demandante- reconvenida, concretamente por incumplimiento de su obligación de pago del precio. Si bien es cierto que ha quedado probado con la testifical practicada ante esta instancia que la reconviniente ha requerido de pago a la reconvenida y de otorgamiento de título público, no lo es menos que ni siquiera se alega que tal requerimiento lo haya sido en la forma prevenida por el artículo 1.504 del Código civil , es decir, que el requerimiento de pago lo sea en forma notarial o judicial, por lo que procede confirmar el pronunciamiento desestimatorio de la reconvención, bien entendido que de ello no se deriva el derecho de la parte demandada- reconviniente a retener los bienes vendidos y el precio recibido, pues el contrato sigue vinculando a ambas partes contratantes a tenor de los dispuesto en el artículo 1.445 del Código civil , subsistiendo, por tanto, el deber de entrega de la cosa vendida y el pago de su precio.

SEXTO.-

Y, en orden a las costas causadas ante esta alzada, habida cuenta lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer especial pronunciamiento en orden a ellas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Paula García Vives, en nombre y representación de "Fbex Promo Inmobiliaria, S.L.", contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Valencia el 29 de abril de 2010, en el Juicio ordinario 1.435/09 .

SEGUNDO.-

Revocar parcialmente dicha resolución en el sentido de desestimar la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales doña Mercedes Martínez Gómez, en nombre y representación de don Luis Miguel y de doña Antonieta , contra "Fbex Promo Inmobiliaria, S.L.", absolviendo a la demandada de los pedimentos contra ella deducidos e imponiendo a la parte actora el pago de las costas procesales que traigan causa de la demanda principal.

TERCERO.-

Confirmar la referida resolución en todo lo demás.

CUARTO.-

Y no hacer especial pronunciamiento en orden a las costas causadas en esta alzada.

QUINTO.-

Devuélvase el depósito en su día constituido por el recurrente.

Notifíquese a las partes la anterior resolución haciéndoles saber que la misma no es firme. Y que contra ella podrán interponer recurso de casación, por el motivo previsto en el artículo 477. 2 - 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y recurso extraordinario por infracción procesal, a formular este último únicamente acumulado con el anterior, a preparar en ambos casos ante esta Sala, para ante el Tribunal Supremo, en el plazo de cinco días desde su notificación. Y, en su caso, de la necesidad de constitución de depósito para recurrir, así como la forma de prestarlo.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.

.

Resolución de los contratos
Reconvención
Cédula de habitabilidad
Voluntad
Fincas registrales
Fuerza mayor
Propiedad horizontal
Plaza de garaje
Trastero
Póliza de seguro
Seguro decenal
Aval
Fin de la obra
Caso fortuito
Obras de urbanización
Obligaciones recíprocas
Registro de la Propiedad
Contrato de compraventa
Obra nueva
Contrato privado
Indemnización de daños y perjuicios
Objeto del contrato
Asegurador
Contrato de seguro
Responsabilidad decenal
Daños y perjuicios
Voluntad unilateral
Incumplimiento del vendedor
Negocio jurídico
Acción resolutoria
Cumplimiento del contrato
Incumplimiento resolutorio
Habitabilidad
Resolución de los contratos por incumplimiento
Práctica de la prueba
Modificación de contrato
Suministro de electricidad