Sentencia Civil Nº 799/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 978/2011 de 07 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00799/2012

Rollo nº 978/11

Iltmos. Sres.:

D. Carlos Moreno Millán

Presidente

D. Francisco José Carrillo Vinader

D. Juan Antonio Jover Coy

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a siete de diciembre de dos mil doce.

La Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Murcia y seguidos ante el mismo con el nº 2.060/2008, -rollo nº 978/2011-, entre las partes, actora Promociones Meseguer y Rabadán, S.L., con C.I.F. nº B-73337065, representada por el Procurador Sr. Sevilla Navarro y dirigida por el Letrado Sr. Muñoz Trancho; y demandada, D. Pedro Miguel , mayor de edad, con D.N.I. nº NUM000 , representado por el Procurador Sr. Artero Moreno y dirigido por el Letrado Sr. García Navarro. Versando sobre acción de cumplimiento de contrato. Oer

Los referidos autos penden ante esta Audiencia Provincial en virtud de recurso de apelación interpuesto por D. Pedro Miguel contra la sentencia de 21 de diciembre de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Murcia ; siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Juan Antonio Jover Coy, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Primero.- La referida resolución contiene el siguiente fallo: 'FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Sevilla Navarro en representación de 'Promociones Meseguer y Rabadán S.L.' contra ' Pedro Miguel ' y desestimando la reconvención formulada por este debo declarar y declaro la validez de los contratos de compraventa de fecha 1.03.06 suscrito entre las partes y debo condenar y condeno al demandado reconviniente que proceda al otorgamiento de la escritura pública con entrega del precio pactado del que se ha de descontar el importe de las cantidades hasta el momento abonadas y todo ello con la condena en costas al demandado reconviniente'.

Segundo.-Contra dicha sentencia interpuso D. Pedro Miguel recurso de apelación, que tras tenerse por preparado fue formalizado conforme a lo dispuesto en los artículos 458 y siguientes de la Ley de Enjuic . Civil.

Tercero.-Seguidamente se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, donde se formó el correspondiente rollo, con el nº 978/2011, y se señaló el 30 de noviembre de 2012 para que tuviera lugar la votación y fallo del recurso, tras lo cual quedó éste visto para sentencia.

Cuarto.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada.

Primero.-La mercantil Promociones Meseguer y Rabadán, S.L., interpuso demanda de Juicio Ordinario solicitando que se declarara que los contratos de reserva firmados con D. Pedro Miguel eran auténticos contratos de compraventa al estar determinado el objeto y el precio y se ratificaron como compraventas por actos posteriores y continuados del comprador.

Igualmente solicitaba la actora que se declarara que procedía perfeccionar dichas compraventas mediante las correspondientes escrituras públicas de compraventa, a otorgar por el Juzgado en caso de que el comprador se opusiera a su otorgamiento, y que el demandado tenía que abonar a la actora el importe de las cantidades pendientes de pago por las tres viviendas, que ascendía a 133.116,16 euros por la vivienda NUM001 NUM002 , 137.116,16 por la vivienda NUM003 NUM004 y 137.638,16 por la vivienda NUM005 NUM002 , lo que totalizaba 417.870,48 euros, más intereses.

Exponía la representación de la actora que el 1 de marzo de 2006 celebró con el Sr. Pedro Miguel tres contratos de reserva de compraventa de tres viviendas, en virtud del cual el Sr. Pedro Miguel adquiría los derechos de las viviendas NUM001 NUM002 , NUM003 NUM004 y NUM005 NUM002 del inmueble a edificar en Cabezo de Torres sobre los solares identificados registralmente como fincas nº NUM006 y NUM007 , situados en CALLE000 nºs NUM003 y NUM008 , según el Proyecto realizado por el Arquitecto D. Carlos Francisco .

El Sr. Pedro Miguel abonó a la actora 30.870 euros por el piso NUM001 NUM002 , 26.870 euros por el piso NUM003 NUM004 , y 26.348 euros por el piso NUM005 NUM002 , quedando como cantidad total pendiente de pago la de 417.870,48.

La actora requirió notarialmente al demandado el 7 de noviembre de 2008 para la instrumentalización pública de las compraventas, a lo que se negó el Sr. Pedro Miguel manifestando que no estaba dispuesto a otorgar las escrituras públicas porque entre las partes no existía ningún contrato privado de compraventa, lo que suponía una resolución unilateral de los contratos. Ello a pesar de que, durante la ejecución de la obra, el Sr. Pedro Miguel tuvo una participación directa en la elección de materiales y colores, así como en la estructura de la cocina colindante con el salón en el piso NUM005 NUM002 .

Además, del hecho de comprar tres pisos se deducía que el demandado no compraba los pisos para habitarlos, sino como mercancía para enriquecerse, habiendo contratado los servicios de diversos corredores de fincas.

El demandado, tras pedir la desestimación de la demanda, formuló reconvención solicitando que se declarara la resolución de los tres contratos firmados el 1 de marzo de 2006 por no poder hacer frente el Sr. Pedro Miguel a una compraventa cuyo importe total ascendía a 407.870,48 euros, y que se condenara a Promociones Meseguer y Rabadán, S.L., a devolver la cantidad de 78.088 euros (84.088 euros, que era la cantidad total entregada, menos 6.000 euros por daños y perjuicios).

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimando la demanda y desestimando la reconvención, por lo que declaró la validez de los contratos de compraventa suscritos el 1 de marzo de 2006 y condenó a D. Pedro Miguel a que procediera al otorgamiento de escritura pública, con entrega del precio pactado, del que había que descontar el importe de las cantidades abonadas.

Consideró el Juzgado que en el caso enjuiciado concurrían todos los presupuestos para apreciar la perfección del contrato puesto que se había determinado con total claridad el objeto y el precio, acuerdo contractual con plena sustantividad y con un indudable contenido obligacional para las partes.

Además, entendió el Juzgado que el Sr. Pedro Miguel no adquirió los inmuebles para que le sirvieran de vivienda, sino como maniobra especulativa.

Segundo.-Mediante el recuso de apelación interpuesto, pretende la representación de D. Pedro Miguel que se revoque la sentencia apelada y se dicte otra desestimando la demanda y estimando la reconvención, resolviendo los contratos firmados por las partes y condenando a Promociones Meseguer Rabadán, S.L., a devolver las cantidades entregadas por el Sr. Pedro Miguel , descontando 6.000 euros en concepto de indemnización.

Sostiene el apelante que de las pruebas no se podía deducir que el objeto del contrato estuviera determinado con total claridad y que en el momento de la firmeza no se presentó plano alguno de distribución de las viviendas. Sin embargo, de la documentación aportada, obrante a los folios 22 a 28, resulta lo contrario, puesto que se especifica en los contratos de compraventa de reserva de vivienda cuáles son las viviendas objeto de los contratos, su superficie aproximada construida, sus anejos, y el precio de las respectivas compraventas. De ahí que fuera aplicable el artículo 1.450 del Código Civil , en virtud del cual la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Dichos contratos se suscribieron el 1 de marzo de 2006, y el Sr. Pedro Miguel estuvo haciendo entregas de dinero hasta enero de 2008, tal como se estipuló en los respectivos contratos, además de intervenir en la ejecución de las obras, como la pintura de las viviendas o la colocación de una puerta corredera entre el salón y la cocina de la vivienda NUM005 NUM002 .

Igualmente, en la estipulación sexta de los contratos se decía expresamente que serían por cuenta de la parte compradora el I.V.A. y los gastos notariales y registrales que se originaran por los actos, negocios jurídicos y escrituras derivadas del presente contrato de compraventa (sic).

El supuesto ahora enjuiciado es similar al que resolvió la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 8 de octubre de 2012 . Se alegó como motivo del recurso la doctrina de la 'imposibilidad sobrevenida'.

En el presente caso, D. Pedro Miguel había llevado a cabo con anterioridad operaciones similares, comprando y vendiendo. Por ello, la compra de las tres viviendas tenía una clara finalidad especulativa, habiendo declarado el Tribunal Supremo que 'los compradores adquirieron con fines especulativos, lo que les podía haber generado una rápida ganancia, obteniendo un precio superior al pactado con la promotora que había dirigido el arduo proceso de construcción, pero los compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas. Es decir, los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación pero repercutiendo en la vendedora las pérdidas que se pudieran presentar, lo que es contrario a la buena fe ( art. 1.258 del Cód. Civil ) y viola el artículo 1.105 del Código Civil .

Por lo expuesto, no se infringe el artículo 1.184 del Cód. Civil al concurrir culpa del deudor al no prever la existencia de una situación de riesgo que era posible anticipar mentalmente, dado que las fluctuaciones del mercado son cíclicas como la historia económica demuestra'. ( STS. de 8-10-2012 ).

De ahí que proceda desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia apelada.

Tercero.-De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuic . Civil, procede imponer al apelante el pago de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey :

Fallo

que desestimandoel recurso de apelación interpuesto por D. Pedro Miguel , representado por el Procurador Sr. Artero Moreno, contra la sentencia de 21 de diciembre de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Murcia en autos de Juicio Ordinario nº 2.060/08 de los que dimana este rollo, -nº 978/2011-, debemos confirmar y confirmamosdicha resolución, imponiendo al apelante el pago de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.