Sentencia Civil Nº 8/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 359/2011 de 21 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00008/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 0003033 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 359 /2011

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 998 /2009

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de COSLADA

De: GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES S.L.

Procurador: ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO

Contra: INVERSIONES DANUBIO S.L

Procurador: MARIA MERCEDES REVILLO SANCHEZ

Ponente : ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID, a veintiuno de diciembre de dos mil once.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 998/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de COSLADA, seguidos entre partes, de una, como apelante GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES S.L., representado por el Procurador D. Anibal Bordallo Huidobro y defendido por Letrado, y de otra como apelado, INVERSIONES DANUBIO S.L., representado por la Procuradora Dª. Mercedes Revillo Sánchez y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Coslada, en fecha 30 de julio de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "Que ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda de juicio ordinario presentada por el Procurador Sr. Montalvo Torrijos, en representación de INVERSIONES DANUBIO, S.L., frente a GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES, S.L., y, en consecuencia:

1º) DECLARO PROCEDENTE LA RESOLUCIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO DE FECHA 12 DE DICIEMBRE DE 2.007 SUSCRITO POR AMBAS PARTES, NOTIFICADA CON FEHA 7 DE JULIO DE 2.009, debiendo estar y pasar GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES, por la anterior declaración.

2º) CONDENO GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES, S.L., al PAGO DE CIENTO SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO EUROS (17.454 €)en concepto de principal, DIECISITE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN EUROS, CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (17.851,38 €), en concepto de intereses devengados hasta la fecha de presentación de la demanda, y los intereses devengados hasta la fecha de presentación de la demanda, y los intereses legales devengados desde esa fecha y hasta su completo pago.

Que DESEESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional presentada por el procurador Sr. Bordallo Huidobro, en representación de GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES, S.L., frente a INVERSIONES DANUBIO, S.L., S.L., ABSOLVIENDO A INVERSIONES DANUBIO, S.L., DE LA TOTALIDAD DE LAS PRETENSIONES DEDUCIDAS FRENTE A ELLA.

Con expresa imposición a GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES, S.L., de la totalidad de las costas devengadas en la tramitación de la presente instancia."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 29 de noviembre de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 13 de diciembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 12 de diciembre de 2007 se celebró contrato de compraventa entre "Grupo Lar Desarrollos Industriales, S.L." (en lo sucesivo "Grupo Lar"), como vendedora, e "Inversiones Danubio, S.L.", como compradora; teniendo por objeto la nave A-3 que se construiría en la calle Mar Tirreno, en el Polígono Industrial Las Fronteras de San Fernando de Henares, sito en la carretera Nacional II.

Las partes acordaron que la fecha estimada para la entrega del inmueble sería el primer trimestre del año 2009, señalando que una tardanza de más de tres meses en la entrega sería considerado retraso; además pactaron que "la unidad inmobiliaria se entregará como cuerpo cierto, libre de cargas y gravámenes", salvando la servidumbre constituida en dicho contrato.

En fecha 24 de junio de 2009, la vendedera comunica a la compradora que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa se llevará a cabo el día 28 de junio de 2009. Si bien, en ese momento el inmueble se encontraba gravado con una carga hipotecaria y dos anotaciones preventivas de embargo; ante dicha situación, "Grupo Lar" pone en conocimiento de "Inversiones Danubio, S.L." la resolución del contrato de compraventa y la devolución de las cantidades ya abonadas en concepto de precio, peticiones que formula en la demanda iniciadora del presente procedimiento.

La sentencia de instancia estima la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- El primer motivo de apelación se centra en el error en la interpretación del contrato de compraventa que nos ocupa.

En principio, hemos de señalar que del negocio jurídico de compraventa deriva la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.445 C. Civil , según el cual "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente", disponiendo específicamente el artículo 1.461 C.Civil que "El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta", debiendo llevarse a cabo la entrega en el momento y en las condiciones que las partes hubieren pactado.

Cabe precisar que en las estipulaciones 8ª y 10ª del contrato (documento nº 1 aportado con la demanda) se acordó que la entrega del inmueble se llevaría a cabo mediante el otorgamiento de escritura pública, siendo la fecha estimada el primer trimestre del año 2009, considerando la existencia de retraso en el caso de superarse la fecha prevista en más de tres meses; además, las partes pactaron que la nave se entregaría como cuerpo cierto, libre de cargas, salvo lo previsto en el contrato (exponendo IV). A dichos efectos, la compradora estaba informada de la servidumbre en zonas de uso común, que se constituyó en el mismo contrato, así como de la existencia de un préstamo hipotecario con Caja de Ahorros de Castilla La Mancha, el cual quedaría cancelado con carácter previo a la entrega, sin perjuicio de la subrogación en el mismo por parte de la compradora, si ese fuera su deseo.

Sin duda, las referidas estipulaciones fueron pactadas libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil, recogido en su artículo 1.255, que dispone lo siguiente: "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Entendemos que la referida estipulación no deja lugar a duda sobre la intención de los contratantes, debiendo estarse a su tenor literal, como indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , en los siguientes términos: "la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes", añadiendo que "La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", abundando en dicha cuestión precisa que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, concretamente de fecha 3 de junio de 2.009 .

En definitiva, entendemos que las partes reflejaron clara y literalmente su voluntad en el contrato, siendo conocedora la parte compradora de la existencia de una servidumbre, que fue constituida en el contrato, así como de un préstamo hipotecario, que debía ser cancelado con carácter previo a la entrega del objeto de la venta, salvo subrogación de la compradora. Siendo conscientes ambas partes de que cuando se produjese la entrega del inmueble éste debía encontrarse libre de cargas.

TERCERO.- La parte apelante plantea, como segundo motivo de apelación el error en la valoración de la prueba, ante la inactividad de la parte compradora, apuntando que la vendedora realizó las gestiones necesarias para entregar la nave en las condiciones pactadas.

Para resolver dicha cuestión hemos de remitirnos, de nuevo, a la estipulación 8ª, apartado1, donde se especifica que "La entrega de llaves y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa se realizarán simultáneamente. A tal efecto, la Promotora requerirá a la Adquirente para que, señalándole lugar, día y hora, se otorgue la escritura de compraventa correspondiente, en la Notaría que proponga la Adquirente". A la vista de dicha estipulación, no cabe duda que es la parte vendedora la que ha de comunicar a la compradora los datos para llevar a cabo el otorgamiento de la escritura pública, una vez terminada la obra; no requiriendo actividad alguna por parte de la compradora salvo el abono puntual de las cantidades pactadas, obligación a la que se había dado cumplimiento puntualmente.

En consecuencia, no cabe apreciar inactividad o actitud obstruccionista por parte de la compradora para que se hubiese llevado a cabo la entrega del inmueble y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Sin embargo, "Grupo Lar" no observó el plazo pactado, puesto que la entrega de la nave estaba prevista para el primer trimestre de 2009, habiendo procedido a comunicar a la compradora, en fecha 24 de junio de 2009, que se llevaría a cabo el otorgamiento de la escritura pública el 28 de julio de 2009, a pesar de que aún no se había procedido a la cancelación del préstamo hipotecario que gravaba la nave y además pesaban sobre la misma dos anotaciones preventivas de embargo.

CUARTO.- Finalmente, en el recurso de apelación se alega que la vendedora no ha incumplido sus obligaciones, dado que en la fecha de entrega, la nave estaría en las condiciones pactadas contractualmente.

A dicho respecto, hemos de señalar que el 24 de junio de 2009, momento en que la vendedera comunica a la compradora la fecha del otorgamiento de la escritura pública (28 de julio de 2009), una vez transcurrido sobradamente el plazo acordado para la entrega, la nave se encontraba con una carga hipotecaria y con dos anotaciones preventivas de embargo por importes de 3.479.627,04 € y 4.752.448,47 € respectivamente; sin que la parte vendedora haya aportado a este procedimiento prueba alguna que acredite que en la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura (28 de julio 2009) hayan quedado canceladas las referidas cargas ( art. 217.3 L.E.Civ .). Todo ello, nos conduce a apreciar claramente el incumplimiento de las obligaciones contractuales que fueron asumidas por la parte vendedora y en consecuencia la procedencia de la resolución contractual interesada en la demanda.

A dichos efectos, el Tribunal Supremo señala, en sentencia de 21 de marzo de 1986 , que es doctrina reiterada de la Sala que para que pueda prosperar la acción resolutoria establecida en el párrafo 1º del artículo 1.124 del Código Civil , es preciso que quien la alegue acredite, entre otros, los siguientes requisitos: 1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron, 2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad, 3º) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, 4º) que dicho resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa del demandado, actuación que puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, 5º) que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían.

Con posterioridad, el Alto Tribunal, en sentencia de 30 de abril de 1996 , acoge la rectificación jurisprudencial apuntando que "según la moderna jurisprudencia, para que exista incumplimiento, no puede exigirse voluntad deliberadamente rebelde, pues es suficiente el incumplimiento inequívoco objetivo, aún no tenaz y persistente, pues basta que frustre el fin del contrato y que no exista una justa causa que sane la conducta de los compradores", postura ya anteriormente recogida en sentencias de 18 de marzo y 18 de diciembre de 1991 y 13 de julio de 1995 .

Además, hemos de tener en cuenta que "no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática", de tal forma que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( sentencias de 19 de mayo de 10 de octubre de 2005 , 5 de abril de 2006 , 4 de enero de 2007 y 19 de mayo de 2008 ).

Aplicando la jurisprudencia citada al supuesto que nos ocupa, y a la vista de la conducta de la parte demandada, entendemos que ésta no ha actuado conforme a derecho, habiendo incumplido sus obligaciones en cuanto a la entrega del objeto de la venta, siendo razón suficiente para la resolución contractual la subsistencia de una carga hipotecaria y dos anotaciones preventivas de embargo, en el momento en que se comunica la fecha para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Por todo ello, procede la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Aníbal Bordallo Huidobro, en representación de "Grupo Lar Desarrollos Industriales, S.L.", contra la sentencia dictada en fecha 30 de julio de 2010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Coslada , se acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición de costas procesales a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 359/11, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.