Sentencia Civil Nº 8/2013, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 250/2012 de 11 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00008/2013

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de GUADALAJARA

DOMICILIO: PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00

Fax: 949-23.52.24

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000250 /2012

Juzgado de procedencia:JDO.PRIMERA INSTANCIA N.5 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0002958 /2010

Apelante: Agustina , Pascual

Procurador: MARIA JESUS DE IRIZAR ORTEGA, LAURA SANZ GARCIA

Abogado: VANESA TRENADO GARCIA, JOSE LUIS JIMENEZ AZAUSTRE

Apelado: Luis María

Procurador: FRANCISCA ROMAN GOMEZ

Abogado: ALEJANDRO PITA ESCOBAR

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dª ISABEL SERRANO FRÍAS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLÉN

SENTENCIA Nº 8/13

En Guadalajara, a once de enero de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0002958/2010, procedentes del JDO.PRIMERA INSTANCIA N.5 de GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000250/2012, en los que aparece como parte apelante, Agustina , Pascual , representados por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA JESUS DE IRIZAR ORTEGA, LAURA SANZ GARCIA, asistidos por el Letrada Dª. VANESA TRENADO GARCIA, D. JOSE LUIS JIMENEZ AZAUSTRE, y como parte apelada, Luis María , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. FRANCISCA ROMAN GOMEZ, asistido por el Letrado D. ALEJANDRO PITA ESCOBAR, sobre Cantidad, siendo el Magistrada Ponente la Ilma. Dª ISABEL SERRANO FRÍAS.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-En fecha 14 de febrero de 2012 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimo parcialmente la demanda presentada por la procuradora Sra. Román Gómez, en nombre y representación de D. Luis María , frente a DÑA. Agustina y D. Pascual , y en consecuencia, CONDENO a DÑA. Agustina y D. Pascual a abonar a D. Luis María la cantidad de 3.257.88 €, cantidad que devengará el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial, así como el interés correspondiente por mora procesal desde la fecha de la Sentencia. Todo ello sin que proceda expresa condena en costas'.

TERCERO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dª Agustina Y Pascual , se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día

8 de enero de 2013.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda origen de la sentencia que se cuestiona en el presente recurso de apelación interesaba la indemnización por la resolución unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito con los demandados cuantificando la misma en el importe de las rentas dejadas de abonar en la anualidad siguiente a la firma del mismo estos es parte de mayo y desde junio de 2008 al 1 de febrero de 2009, así como el consumo de luz y agua descontando la fianza.

Se opusieron los demandados alegando deficiencias en la vivienda lo que justifico comunicara al arrendador su decisión de abandonar la misma, añadiendo como en poco tiempo arrendó nuevamente el propietario el inmueble.

La resolución de instancia estima en gran medida la pretensión deducida excluyendo únicamente la renta correspondiente a las mensualidades de septiembre de 2008 a enero de 2009, así como los consumos del segundo semestre de 2008 al entender que al poco tiempo entraron a vivir otras personas.

Con este punto de partida se articula el recurso de apelación sobre varios pilares fundamentalmente en el error en la apreciación de la prueba a lo que hay que apuntar la naturaleza y alcance del recurso de apelación respecto a lo que el TS en sentencias como la de de 18 Mar. 2010 recuerda que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994 , 20 julio de 1995 ).

Ello obliga a señalar con carácter previo que no hay precepto que exija una constatación pormenorizada o examen de cada una de las pruebas, y el Tribunal de segunda instancia tiene el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Mantiene la Sentencia del TS Sala I en resolución de 11 de diciembre 2006 que la apreciación de la prueba es competencia de la Sala de instancia, aunque cabe en casación la censura de la irrazonabilidad o arbitrariedad ( Sentencias del Tribunal Constitucional 37/1982 (LA LEY 75- TC/1982) EDJ1982/37, 68/1983 (LA LEY 193- TC/1983)EDJ1983/68, 123/1987 (LA LEY 12473-JF/0000) EDJ1987/123, 140/1995 (LA LEY 2599-TC/1995) EDJ1995/4492, entre otras; y de esta Sala 4 de noviembre de 1993 EDJ1993/9891, 7 de junio de 1995 EDJ1995/2653, entre otras muchas), así como la estimación de un error de derecho en la valoración, que ha de realizarse con cita de la concreta norma devaloración que resulta infringida, dado que no es función de la casación constituirse en una tercera instancia, ni revisar el soporte fáctico, sino valorar la correcta aplicación del ordenamiento ( Sentencias de 31 de mayo de 2000 EDJ2000/14314 , 12 de abril de 2003 , 28 de octubre de 2004 EDJ2004/159575 , 9 de mayo de 2005 EDJ2005/71452, etc.).

SEGUNDO.-Con esta perspectiva hay que destacar en referencia a la posibilidad de resolver unilateralmente el vinculo contractual, que ello contraria la regla general contenida en el art. 1256 CC , en el sentido de que el arrendatario no puede desistir o resolver, por su sola voluntad el contrato, y consecuencia de ello es que no puede obligarse al arrendador a aceptar esta resolución unilateral, por lo que el desistimiento (abandono de la finca e impago de las sucesivas rentas) ha de enmarcarse en el ámbito del incumplimiento contractual, teniendo el arrendador las acciones previstas en los arts. 27.1 , 1556 y 1124 CC (es decir, puede pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de los perjuicios en ambos casos). Así ante la pretensión de resolución unilateral por parte del arrendatario, puede ocurrir: a) Que el arrendador la acepte sin reserva, dando lugar a la resolución bilateral y de mutuo acuerdo, lo cual no conlleva otras consecuencias que la extinción del contrato y de las obligaciones recíprocas que de él se deriven. b) Que no se produzca la resolución de mutuo acuerdo: el arrendador puede optar por acudir a los Tribunales y solicitar el cumplimiento del contrato (y hasta rehusar la entrega de las llaves y no aceptando que se pongan a su disposición la finca) pidiendo incluso una indemnización por los perjuicios. c) puede, sin acuerdo aceptar las llaves dando por resuelto el contrato, pero entendiendo que la resolución ha tenido lugar por la exclusiva voluntad del arrendatario, para ejercitar una acción de resarcimiento de daños y perjuicios (no existiendo un precepto similar al art. 56 TRLAU 64, se valorarán según los realmente causados, por lo que la alegación y prueba de su existencia y cuantía, corresponden al arrendador).

Por ello ante la negativa del arrendador pues no se acredita que consintiera la resolución, sera procedente en su caso la indemnización si bien habrá que matizarse que es preciso acreditar la existencia y cuantía, como se apuntaba, de ese perjuicio.

Insistimos no se ha acreditado, en contra de lo pretendido por las partes recurrentes, que el demandante hubiere aceptado la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, no previéndose tampoco en dicho contrato un desistimiento unilateral por parte de los arrendatarios, debiéndose, finalmente, indicar que de ninguna de las cláusulas del contrato se desprende que la simple entrega de las llaves implique la terminación del contrato con pérdida para el arrendador de su posibilidad de accionar por incumplimiento contractual; d) que resulta acreditado que los demandados incumplieron el contrato de arrendamiento, en cuanto no respetaron el plazo de duración pactado, pues unilateralmente pusieron fin al arrendamiento en agosto de 2008, incumplimiento éste que genera daños y perjuicios, en cuanto frustra las expectativas de una de las partes contratantes, de ahí la legitimación del arrendador y demandante para exigir la indemnización de daños y perjuicios con base en los arts. 1.568 , 1.101 y 1.124 del C. Civil .

Ha de partirse de la regla general contenida en el art. 1256 CC , en el sentido de que el arrendatario no puede desistir o resolver, por su sola voluntad el contrato, y consecuencia de ello es que no puede obligarse al arrendador a aceptar esta resolución unilateral, por lo que el desistimiento (abandono de la finca e impago de las sucesivas rentas) ha de enmarcarse en el ámbito del incumplimiento contractual, teniendo el arrendador las acciones previstas en los arts. 27.1 , 1556 y 1124 CC (es decir, puede pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de los perjuicios en ambos casos).

Ante la pretensión de resolución unilateral por parte del arrendatario, puede ocurrir: a) Que el arrendador la acepte sin reserva, dando lugar a la resolución bilateral y de mutuo acuerdo, lo cual no conlleva otras consecuencias que la extinción del contrato y de las obligaciones recíprocas que de él se deriven. b) Que no se produzca la resolución de mutuo acuerdo: el arrendador puede optar por acudir a los Tribunales y solicitar el cumplimiento del contrato (y hasta rehusar la entrega de las llaves y no aceptando que se pongan a su disposición la finca) pidiendo incluso una indemnización por los perjuicios. c) puede, sin acuerdo aceptar las llaves dando por resuelto el contrato, pero entendiendo que la resolución ha tenido lugar por la exclusiva voluntad del arrendatario, para ejercitar una acción de resarcimiento de daños y perjuicios (no existiendo un precepto similar al art. 56 TRLAU 64, se valorarán según los realmente causados, por lo que la alegación y prueba de su existencia y cuantía, corresponden al arrendador).

Pues bien acreditado el incumplimiento y a la hora de fijar el quantum es obvio que el perjuicio vendrá dado por la no percepción de las rentas lo que también es evidente no tiene lugar si la vivienda se alquila a un tercero en cuyo caso la doble percepción de ingresos supondría un enriquecimiento injusto.

Mantiene en este sentido la sentencia impugnada, y este extremo ha quedado firme al no haber sido cuestionado, que poco después de irse los demandados entraron otros arrendatarios de ahí que la sentencia excluya de la condena el pago de los suministros de luz del mes de septiembre o la tasa de agua del segundo semestre de 2008. Lo coherente por tanto es entender que si ocupaban otros inquilinos la vivienda y por ello se exime a los demandados del pago de los consumos tampoco proceda incluir las rentas desde septiembre por cuanto no alude el propietario a que la ocupación de los nuevos usuarios del inmueble fuera gratuita, excluyéndose en consecuencia del concepto indemnizatorio estas rentas desde ese mes por lo que afirmando la Juzgadora que las rentas adeudadas serian de septiembre a enero hay que mantener la inexistencia de perjuicio por ese concepto.

Quedaría así como único concepto indemnizatorio el correspondiente a los consumos anteriores que ascendían a 57,88 euros suma a lo que hay que limitar la indemnización.

Acogido en gran medida el recurso interpuesto debemos revocar y revocamos la resolución de instancia reduciendo la indemnización a 57,88 euros sin hacer pronunciamiento de las costas de ambas instancias.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en lo sustancial el recurso interpuesto debemos revocar y revocamos la resolución de instancia reduciendo la cantidad a satisfacer por los demandados a 57,88 euros confirmando el resto de los pronunciamientos sin hacer imposición de las costas de ambas instancias, restitúyase al apelante el depósito constituido para la interposición del recurso de apelación.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.