Sentencia Civil Nº 83/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 709/2010 de 10 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA : 00083/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7011554 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 709 /2010

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2004 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de ALCALA DE HENARES

De: DISEÑOS URBANOS S.A.U.

Procurador: MARIA ESPERANZA AZPEITIA CALVIN

Contra: Lucas , Verónica

Procurador: JOSÉ LUIS GRANDA ALONSO

Ponente : ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID, a diez de febrero de dos mil once.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 2004/09, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de ALCALÁ DE HENARES , seguidos entre partes, de una, como apelante DISEÑOS URBANOS S.A., SOCIEDAD UNIPERSONAL, representado por el Procurador Dª. Espereanza Azpeitia Calvín y defendido por Letrado, y de otra como apelado, D. Lucas Y Dª. Verónica , representado por el Procurador D. José Luis Granda Alonso y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcalá de Henares (antes mixto nº 5), en fecha 22 de junio de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "Desestimo la demanda formulada por la Proc. Sra. Iglesias en nombre de Diseños Urbanos SA frente a don Lucas doña Verónica , representados por el Proc. Sr. Llamas Jiménez, declaro no haber lugar a la misma y en su virtud absuelvo a los demandados de los pedimentos contra ellos formulados, con expresa condena en costas a la parte actora.

Estimo la reconvención formulada por el Proc. Sr. Llamas en nombre de don Lucas y doña Verónica frente a Diseños Urbanos SA, representados por la Proc. Sra. Iglesias, declaro haber lugar a la misma y en su virtud declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito el 12 de enero 2007, con expresa condena en costas a la parte reconvenida."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 19 de enero 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 8 de febrero de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 12 de enero de 2.007 se celebró contrato privado de compraventa entre "Diseños Urbanos, S.A.U.", como vendedora, y D. Lucas y Doña Verónica , como compradores; teniendo por objeto la vivienda unifamiliar nº NUM000 , construida sobre la parcela NUM000 , resultante del Proyecto de Parcelación de las Parcelas RU-24.1 y RU-24-2, del Plan Parcial de Ordenación del Sector 5 del PAU "Arroyo", actual calle de DIRECCION000 nº NUM001 de Leganés (Madrid).

En la estipulación segunda de dicho contrato se establece que "El precio global alzado de la presente compraventa se fija en la cantidad de quinientos diecisiete mil doscientos euros (517.200 €)" más 36.204 €, en concepto de IVA.

En la estipulación sexta se pactó que la entrega de llaves de la vivienda se llevaría a cabo en el tercer cuatrimestre de 2.008, con carácter simultáneo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

En fecha 2 de abril de 2.007, las partes acuerdan algunas modificaciones en la vivienda, requiriendo la vendedora a los compradores, el 1 de octubre de 2.008, al efecto de que procedan a la elección de la cocina.

Los compradores no han satisfecho la cantidad de 441.696 €, que la vendedora reclama en la demanda iniciadora de este procedimiento; interesando, además, que se declare la eficacia y vigencia del contrato de compraventa suscrito entre las partes.

La vivienda no fue entregada dentro del plazo pactado; por ello, una vez finalizado el año 2.008, concretamente en fecha 12 de enero de 2.009, los compradores otorgan requerimiento notarial, dando por resuelto el contrato ante el incumplimiento en la entrega, siendo practicado dicho requerimiento a la compradora al día siguiente.

El 5 de mayo de 2.009 se realiza el certificado de final de obras; constando que a fecha 9 de julio de 2.009 se encuentra solicitada la licencia de primera ocupación; no obstante, la referida licencia, aún no se había obtenido a fecha de interposición de la demanda (30 de septiembre de 2.009) ni siquiera a fecha de celebración de la vista (7 de junio de 2.010).

En definitiva, no se ha llevado a cabo la entrega del objeto de la venta, por ello, los vendedores formularon reconvención, interesando la resolución del contrato de compraventa.

La sentencia de instancia desestimó la demanda y estimó la reconvención; habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- El recurso de apelación gira en torno a la resolución contractual, argumentando que el retraso de unos días en la entrega de la vivienda objeto de la venta no frustra la finalidad del contrato, entendiendo que la fecha de entrega no es un elemento esencial en los contratos de compraventa.

A dichos efectos, cabe señalar que nos encontramos ante un negocio jurídico de compraventa, del que deriva la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.445 C. Civil , según el cual "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente", disponiendo específicamente el artículo 1.461 C.Civil que "El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta", debiendo llevarse a cabo la entrega cuando las partes hubieren pactado, en este caso, en el tercer cuatrimestre del 2.008, habiendo incumplido la vendedora dicha obligación, puesto que a fecha de hoy no se ha entregado la vivienda, habiendo incurrido la actora en un claro incumplimiento de su obligación fundamental.

La estipulación sexta del contrato suscrito entre las partes establecía textualmente que "La entrega de llaves de las fincas adquiridas, salvo fuerza mayor o concurrencia de circunstancias no dependientes de la voluntad del vendedor, se producirá en el tercer cuatrimestre de dos mil ocho, con carácter simultáneo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa", estipulación que la vendedora no ha cumplido, ya que no sólo no consta en autos ofrecimiento de las llaves a los compradores, sino que tampoco se ha requerido a los mismos, con indicación de día, hora y lugar, para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Sin duda, no es factible la entrega ante la falta de la licencia de primera ocupación, cuestión que abordaremos en el próximo fundamento de derecho.

La vendedora justifica dicho incumplimiento alegando la presencia de agua freática, un error existente en los planos del Ayuntamiento referente al alcantarillado, los fenómenos meteorológicos, consistentes en abundantes lluvias, nieve y heladas durante el tiempo que duró la construcción, la modificación de la red y acometidas por parte de Gas Natural, entre otras; a estos efectos hemos de remitirnos al artículo 1.105 C.Civil , según el cual "Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables"; ninguna de las circunstancias referidas se consideran incluidas en el precepto citado, sino tan sólo se trata meros incidentes que pueden sobrevenir durante la ejecución de una obra, entendiendo que son incluso previsibles, pudiendo ocasionar un ligero retraso, pero no demorar la entrega de forma considerable.

Sobre dichas cuestiones ha sido interrogado el arquitecto que llevó a cabo la dirección de la obra, D. Martin , el cual manifestó que pararon un poco la obra por prudencia, al haberse detectado agua freática, asimismo hubo que reestudiar el sistema de saneamiento al resultar disconforme con la red de alcantarillado, surgieron problemas con el Canal de Isabel II y con Gas Natural, al modificar esta última compañía la red de acometida por cambios de normativa, ello obligó a levantar algunas calles, también señaló que llovió con frecuencia, lo que ocasionó inundaciones y el consiguiente retraso. Aún partiendo de que concurrieran todos los factores citados, y que ello originase algún retraso, entendemos que no fueron la causa determinante de un retraso considerable, al no existir pruebas que lo acrediten, puesto que incluso la testifical del arquitecto no evidencia que se causara una demora excesiva.

La vendedora argumenta que el plazo en la entrega de la vivienda no constituye un elemento esencial determinante de la resolución contractual, habiendo señalado el representante legal de "Diseños Urbanos, S.A.", al absolver posiciones, que el término de la obra es estimado; aún así, no podemos obviar que la estipulación sexta, referente al momento de entrega del inmueble, fue pactada libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil, recogido en su artículo 1.255 , que dispone: "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Entendemos que dicha estipulación no deja lugar a duda sobre la intención de los contratantes, al establecer un plazo concreto de entrega y en ningún caso aproximado o estimado, debiendo estarse a su tenor literal, según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , en los siguientes términos: "la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes", añadiendo que "La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281 : si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", abundando en dicha cuestión precisa que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, concretamente de fecha 3 de junio de 2.009 .

En definitiva, entendemos que la estipulación referida es clara y ha de ser puntualmente cumplida, de tal forma que la demora excesiva en la entrega del objeto de compra sí es un elemento trascendente en un negocio jurídico que determina la resolución contractual, máxime si tenemos en cuenta que la vivienda debería haber sido entregada en el tercer cuatrimestre de 2.008, existiendo la demora de un año cuando se interpuso la demanda (30 de septiembre de 2.009) y de casi dos años cuando fue celebrada la vista (7 de junio de 2.010); en base a ello, entendemos plenamente justificada la resolución contractual, derivada del incumplimiento de las obligaciones de la vendedora (artículo 1.124 C.Civil ).

TERCERO.- La parte apelante afirma que existe licencia de primera ocupación, ya que varias familias habitan en las viviendas de la misma urbanización que la que es objeto del pleito.

Sobre dicho particular, hemos de precisar que si bien es cierto que en fecha 5 de mayo de 2.009 se expidió la certificación de final de obra, según deriva del documento nº 9 aportado con la demanda y el documento nº 10, consistente en una comunicación del Ayuntamiento de Leganés, donde se pone de manifiesto que "Terminadas las obras, ha sido solicitada la Licencia de Primera Ocupación"; no podemos obviar que según indica ese mismo Ayuntamiento, en fecha 17 de junio de 2.010, aún no se cuenta con la referida licencia (folio 353 de los autos), hecho que ha sido admitido por "Diseños Urbanos, S.A.", al contestar su representante legal al pliego de posiciones, indicando que no han recogido la licencia de primera ocupación ni la han retirado porque no han pagado las tasas correspondientes, esperando al momento en que estén seguros que van a proceder a la venta de la vivienda.

El documento nº 10 aportado con la demanda, anteriormente indicado, se dirige por el Ayuntamiento de Leganés al Canal de Isabel II, a Gas Natural y a Iberdrola, informando de la solicitud de la repetida licencia y especifica que "En tanto se produce la aprobación de la Licencia de Primera Ocupación por la Junta de Gobierno Local, se informa a estos Organismos que se han realizado las pertinentes visitas por los técnicos municipales de la Delegación de Urbanismo e Industrias para la obtención de dicha licencia, que son favorables", sin que en base a dicho documento se puedan contratar los servicios definitivos de la vivienda, como pretende la vendedora, y menos aún amparar la ocupación del inmueble, atendiendo al resultado de la testifical del arquitecto del Ayuntamiento, D. Serafin , el cual manifestó que no se permite la ocupación sin la licencia de primera ocupación, señalando que el citado informe (documento nº 10) no sustituye a dicha licencia, sirviendo el mismo, tan sólo, para informar a las compañías de suministro de que los trámites van por buen camino, pudiendo el promotor llevar a cabo la contratación de los servicios provisionalmente, en ningún caso con carácter definitivo.

En consecuencia, resulta evidente la ausencia de licencia de primera ocupación, circunstancia que impide la ocupación de la vivienda, no siendo factible, por ello, la entrega del inmueble.

Todo ello con independencia del la reducción de precios en el mercado inmobiliario, hecho que consideramos ajeno a la resolución de la cuestión litigiosa que aquí nos ocupa, no influyendo dicha circunstancia en esta Sala para efectuar un pronunciamiento ajustado a derecho.

CUARTO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Esperanza Azepitia Calvín, en representación de Diseños Urbanos S.A.U, contra la sentencia dictada en fecha 22 de junio de 2.010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Alcalá de Henares, en el procedimiento ordinario nº 2.004/2009 ; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 709/10 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.