Sentencia CIVIL Nº 839/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 322/2020 de 30 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 322/2020 -M

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de DIRECCION000

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 1053/2018

Parte recurrente/Solicitante: Irene

Procurador/a: Amanda Pons Bialowas

Abogado/a:

Parte recurrida: Aureliano

Procurador/a: Manuel Oliva Rossell

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 839/2020

Magistrados:

Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich

Barcelona, 30 de octubre de 2020

Ponente: Vicente Conca Perez

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 29 de mayo de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 1053/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de DIRECCION000 a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Amanda Pons Bialowas, en nombre y representación de Irene contra Sentencia - 22/11/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Manuel Oliva Rossell, en nombre y representación de Aureliano.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDAinterpuesta por doña Irene representada por la Procuradora de los Tribunales doña Silvia Roig Serrano contra don Aureliano, y en consecuencia condenar al demandada abonar a la parte actora la cuantía de DIEZ MIL SETECIENTOS DIEZ EUROS (10.710€), más los intereses correspondientes.

No ha lugar hacer especial pronunciamiento en materia de costas procesales.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 22/10/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Vicente Conca Perez .

Fundamentos

PRIMERO.- Posición de las partes, decisión del tribunal de primera instancia y recurso.

1.- La actora, Dª Irene, interpone demanda frente a D. Aureliano interesando, en relación con el local comercial sito en DIRECCION001, c/ DIRECCION002, NUM000:

a) con carácter principal, la extinción de los contratos de arrendamiento suscritos entre el fallecido D. Lucio y el demandado en fechas 1 de mayo de 2007 y 2 de mayo de 2007, con efectos del 1 de mayo de 2017 y se condene al demandado a desalojarlo y a pagar las siguientes cantidades:

-- 10.710 euros en concepto de rentas correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2017, derivados de los contratos de 1 y 2 de mayo de 2007.

-- 63.000 euros en concepto de indemnización por la ocupación indebida del local hasta el momento de la demanda, así como la que se devengue hasta la recuperación del local.

b) subsidiariamente, y para el caso de que se considere válido el contrato de 1 de mayo de 2017, la resolución del mismo por falta de pago de la renta e impago de la fianza convenida en el pacto sexto, condenando al demandado al desalojo y al pago de las siguientes cantidades:

-- 10.700 euros en concepto de rentas correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2017, derivadas de los contratos de 1 y 2 de mayo de 2007.

-- 27.540 euros en concepto de renta derivada del contrato de 1 de mayo de 2017.

2.- Dice la actora que:

a) el 28 de enero de 2017 falleció D. Lucio, propietario del local de autos, que pasó a ser titularidad de la actora y de su hermano D. Norberto (menor de edad), en la proporción de 40% y 60% respectivamente.

b) sobre el expresado local estaba vigente el contrato de 1 de mayo de 2007, que estableció una duración de cinco años, prorrogable por otros cinco de común acuerdo y una renta de 500 euros/mes.

En un anexo de fecha 2 de mayo de 2007 se establecía que la renta de 500 euros establecida se incrementaba en 2.500 euros/mes más, resultando así un total de 3.000 euros como renta mensual

En el apartado cuarto del anexo se preveía que en caso de activarse la prórroga, el suplemento de 2.500 euros (más el IPC que se hubiera dado) se incrementaría en 500 euros al mes.

De esta forma, al entrar el contrato en el sexto año de contrato, la renta era de 3.500 euros/mes.

El 30 de abril de 2017 se cumplió el plazo prorrogado.

c) el 28 de enero de 2017 falleció el arrendador (padre de la actora) y el demandado dejó de pagar la renta convenida.

Desde entonces no ha satisfecho renta alguna.

d) la actora entró en negociaciones con el arrendatario, acordando que todo siguiera igual, por lo que en la aceptación de herencia se inventarió el local, con un contrato renovado el 1 de mayo de 2017, de acuerdo con la información verbal que le facilitó el arrendatario. Por eso no se protocolizó el contrato, por no tenerlo a su disposición.

Tras la aceptación de herencia (20 de julio de 2017) la actora se puso en contacto con el arrendatario para regularizar la situación y firmar el nuevo contrato y normalizar el pago de rentas.

El Sr. Aureliano (arrendatario) se negó a firmar una prórroga del contrato que finalizó el 30 de abril de 2017, estando dispuesto únicamente a suscribir un nuevo contrato por 500 euros/mes.

e) por ello, ante la falta de acuerdo, la actora remitió burofax el 3 de agosto de 2017 al arrendatario a fin de que procediera al pago de las rentas devengadas hasta el 30 de abril, y la indemnización por ocupación sin contrato desde mayo de 2017, ofreciendo firmar un nuevo contrato.

El burofax no fue recogido por el arrendatario y la actora remitió un e-mail al letrado del arrendatario, D. Serafin el 20 de octubre de 2017.

El 22 de noviembre el demandado remitió burofax ofreciendo 530,72 euros por cada uno de los meses de febrero a abril de 2017 (menos 1.313,78 euros que habría satisfecho a cuenta, según manifiesta el arrendatario), y 1.500 euros correspondiente a los meses de mayo a noviembre de 2017 en base a un supuesto contrato de 1 de mayo de 2017.

Ese burofax es contestado por la propiedad (documento 8 de la demanda) mediante otro de 11 de diciembre de 2017 en el que se intenta llegar a un acuerdo.

f) el arrendatario ha procedido a consignar judicialmente las rentas que unilateralmente considera debidas, a razón de 530,72 euros los meses de febrero a abril de 2017, y a razón de 1.500 euros los meses de mayo a diciembre de 2017.

Con este expediente de consignación, la actora tiene noticia del supuesto contrato de 1 de mayo de 2017 y de la transferencia a su hermano menor de edad de 1.313,78 euros.

La actora se negó a recibir las rentas consignadas por no ser las debidas.

Se pone en duda la autenticidad del contrato de 1 de mayo de 2017, ya que el Sr. Lucio había fallecido a esa fecha, pero no se impugna.

g) los precios de mercado de la zona están muy lejos de lo pretendido por el demandado.

h) no cabe la enervación de la acción.

3.- En base a todo lo expuesto, la actora considera que el contrato de 2007 y su anexo están extinguidos y por lo tanto, a partir del 1 de mayo de 2017 el demandado está ocupando sin título, debiendo ser condenado al desahucio y el pago de las cantidades antes especificadas.

En definitiva, niegan eficacia al contrato de 2017 suscrito por el fallecido Sr. Lucio, ya que tras su muerte, eran los herederos los que tenían que firmar un nuevo contrato.

4.- Si se considerara válido el contrato de 1 de mayo de 2017, se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, con condena al pago de las cantidades debidas (las correspondientes hasta abril de 2017 en la forma expuesta, y desde mayo, a razón de 1.500 euros/mes, más la fianza pendiente) y las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión.

5.- La parte demandada se opone a las pretensiones de la actora alegando:

a) falta de legitimación de la actora, pues es copropietaria y sólo ostenta el 40% de la propiedad, no acreditando contar con el consentimiento de su hermano.

b) que al aceptar la herencia la actora sabía que el contrato de 2007 había sido renovado por otro de 1 de mayo de 2017, al constar así en la aceptación de herencia.

c) que el demandado nunca firmó el anexo de 2 de mayo de 2007 (que ampliaba en forma significativa el importe de la renta), y siempre pagó 500 euros/mes durante la vigencia del contrato de 1 de mayo de 2007. De hecho, señala, la actora no ha podido presentar un solo documento en el que conste el pago de esos 2.500 o 3.000 euros extra al mes.

d) el motivo por el que se concertó una renta baja es que el Sr. Lucio fue pareja durante casi 10 años de una hermana del arrendatario, con la que tuvo una hija, y que él trabajó durante 10 años con el Sr. Lucio, hasta que éste decidió irse a DIRECCION003 a vivir.

Como el Sr. Lucio falleció de cáncer y su fin era predecible, antes de morir envió a su esposa, Dª Rosaura a Barcelona con dos ejemplares del contrato que debía sustituir al de 2007 una vez éste se extinguiera.

e) en cuanto a la situación de falta de pago de la renta que se denuncia por la actora, es falsa, pues ante las discusiones de los llamados a la herencia del Sr. Lucio sobre quién o en qué proporción debían recibir la renta, el arrendatario procedió a consignarla judicialmente el 13 de diciembre de 2017, de acuerdo con las rentas previstas en el contrato.

d) por lo tanto, no puede prosperar ninguna de las acciones ejercitadas.

6.- La jueza de primera instancia dicta sentencia por la que, estimando parcialmente la demanda, condena a la parte demandada a pagar la cantidad de 10.710 euros.

Entiende la sentencia que:

a) en cuanto a la legitimación de la actora, que no hay obstáculo alguno para su admisión, dado que actúa en provecho de la comunidad.

b) en cuanto al contrato de 1 de mayo de 2007, el mismo está extinguido por haber sido sustituido por el de 1 de mayo de 2017.

Consecuencia de ello es que no procede la reclamación de 63.000 euros fundada en la renta pactada en ese contrato y su anexo.

c) en cuanto al anexo de 2 de mayo de 2007, se considera válido, por lo que se estima la reclamación de 10.710 euros correspondiente a los meses de febrero a abril de 2017, en base al contrato de 2007.

d) en cuanto al contrato de 1 de mayo de 2017, que se considera no impugnado por la actora, se ejercita la acción de desahucio por falta de pago.

Conforme al artículo 36 Lau, la fianza legal consiste en dos mensualidades de renta, habiéndose completado la fianza respecto de la prestada en el primer contrato.

En cuanto a las rentas, a razón de 1.500 euros/mes han sido consignadas en un expediente de jurisdicción voluntaria con carácter previo a la demanda.

En consecuencia, no puede prosperar la acción de desahucio por falta de pago, ni la de reclamación de cantidad, al haber sido consignadas las rentas.

7.- La parte actora interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, alegando su disconformidad con la desestimación de la acción principal de extinción del contrato de 2007 por expiración del plazo y reclamación de indemnización por la ocupación sin título, así como con la desestimación de la acción subsidiaria de desahucio por falta de pago referida al contrato de 2017. Igualmente discrepa del pronunciamiento sobre costas.

SEGUNDO.- Decisión del tribunal de apelación. Determinación del contrato vigente.

1.- Para proceder con un mínimo de coherencia, lo primero que debemos determinar es si el contrato de 1 de mayo de 2017 es válido o no. En realidad, la cuestión debe enfocarse desde una doble perspectiva, teniendo en cuenta que el contrato fue firmado por el Sr. Lucio antes de su muerte y antes de que pudiera entrar en vigor, pues en el intervalo entre la firma y la fecha de entrada en vigor, le sobrevino la muerte.

Por eso, lo primero que debemos analizar es la naturaleza del contrato firmado por el Sr. Lucio en fecha no determinada, pero anterior a 28 de enero de 2017, día en que falleció y en el que figura como fecha de suscripción el 1 de mayo de 2017. Y, en caso de que se considere que el referido contrato es válido, deberemos analizar si el mismo es auténtico, si realmente fue firmado por el Sr. Lucio, cuestión que discute la parte actora y ahora apelante.

Decimos que hay que fijar la naturaleza de dicho contrato porque lo primero que salta a la vista en el mismo es que cuando debía entrar en vigor, el Sr. Lucio hacía tres meses que había fallecido. Y mientras (y esto es importante destacarlo) estaba vigente el contrato de 1 de mayo de 2007 (hasta el 30 de abril de 2017)

2.- Una de las clasificaciones clásicas de los contratos es la de inter vivos y mortis causa. Son negocios mortis causa los que tienen por objeto regular las relaciones jurídicas de una persona para después de su fallecimiento (por ejemplo, el testamento). Éstos, generalmente, son unilaterales y, por tanto, revocables mientras no se produzca el fallecimiento de la persona que los crea. Son negocios inter vivos, por el contrario, los que despliegan sus efectos en vida de las partes.

El fallecimiento de una de las partes no suele determinar, por regla general, la extinción de los efectos del contrato en vigor, sino que se subrogan en la posición del fallecido sus herederos. No siempre se produce esa subrogación de manera automática, sino que, en ocasiones, hay normas especiales, como ocurre en los arrendamientos urbanos, por ejemplo.

Con esta primera aproximación, nos encontramos con que al fallecimiento del Sr. Lucio estaba en vigor el contrato de 2007 y se había firmado, en fecha desconocida, por él un contrato nominado a 1 de mayo de 2017.

Al fallecer el Sr. Lucio se abrió su herencia, y pasaron a sucederles sus herederos (mientras no se aceptó la herencia, ésta estuvo en estado de herencia yacente). Entonces debemos preguntarnos qué habría ocurrido si los herederos del causante hubieran decidido, por ejemplo, ante una situación de falta de pago de la renta, ejercitar la acción de desahucio en ese intervalo de tiempo. Obviamente, se habría dado lugar a la misma y el arrendatario, en su caso, habría sido lanzado del local.

Pues bien, en esa hipótesis, perfectamente imaginable, ¿qué habría pasado el 1º de marzo de 2017, fecha en la que debería entrar en vigor teóricamente el nuevo contrato firmado por el fallecido Sr. Lucio? La respuesta parece clara: ese contrato no habría desarrollado efecto alguno.

Y la razón es fácilmente comprensible: el contrato de 2017 es un contrato inter vivos y no es válido porque una de las partes, el arrendador, carecía de personalidad al tiempo del mismo al haber fallecido.

3.- En este sentido, recordemos que el artículo 32 CC dice que 'La personalidad civil se extingue por la muerte de las personas'. O el contrato de 2017 era un contrato mortis causa (llamado a producir sus efectos después de la muerte del causante) o no llegó a nacer a la vida jurídica al no ostentar personalidad jurídica uno de sus firmantes.

Junto a la distinción clásica de contratos inter vivos y mortis causa, se perfila una tercera categoría, la de los contratos post mortem. Se pueden considerar una especie diferenciada, en la que se realiza un acto dispositivo en vida de la parte, pero para que produzca efectos después de fallecido. Se trata de supuestos excepcionales, pues en otro caso, a través de ese tipo de disposiciones se podrían burlar las normas imperativas de naturaleza sucesoria (por ejemplo, el régimen de legítimas).

Se pueden encontrar ejemplos de este tipo de negocios en los supuestos de estipulaciones en favor de tercero (una renta vitalicia, un seguro de vida). Lo que les caracteriza y, a la vez, les diferencia de los negocios mortis causa es que se produce una prestación o desplazamiento patrimonial por parte del estipulante y en vida del mismo (por ejemplo, paga la prima del seguro), para que se produzca otra prestación (a favor del tercero) tras su muerte, post mortem (el cobro del capital asegurado).

También tenemos ejemplos de negocios post mortem en la donación mortis causa, la compraventa con pacto de supervivencia, el mandato para después de la muerte, etc.

Si hay un contrato que no encaja en la categoría que analizamos es el arrendamiento. La hipótesis que hemos planteado antes nos lo demuestra; fallecido el arrendador, sus herederos ocupan su lugar y deciden sobre las vicisitudes que pueda plantear el contrato vigente.

Además, no podemos encajar el arrendamiento de autos en la categoría de los contratos post mortem porque ¿qué habría pasado si el Sr. Lucio no hubiera fallecido a fecha 1 de mayo de 2017? Naturalmente, el contrato habría entrado en vigor sin esperar a la muerte de aquél, lo que impide su calificación como contrato post mortem, ya que éstos se caracterizan por producir sus efectos tras la muerte del disponente.

En definitiva, pues, el contrato de arrendamiento es un puro contrato inter vivos y a la muerte del arrendador pasan a ocupar su lugar sus herederos, que son los que tienen el poder de disposición sobre el contrato.

De ahí que la actora repita en varias ocasiones a lo largo de sus escritos de alegaciones que ella, como heredera, no ha firmado ningún documento que permita al arrendatario seguir en la ocupación del inmueble.

4.- Debemos, pues, concluir esta digresión afirmando que el contrato de 1 de mayo de 2017 firmado antes del 28 de enero de ese año, no podía desplegar efecto alguno al carecer de personalidad el 1 de mayo el Sr. Lucio por haber fallecido y tener la capacidad de decisión sobre el futuro de la relación arrendaticia que provenía de 2007 los herederos del Sr. Lucio.

Por lo tanto, el contrato de 2017 nunca ha llegado a estar en vigor, lo que nos conduce a la inviabilidad total de la acción subsidiaria.

TERCERO.- Decisión del tribunal de apelación (II) La acción de expiración del contrato de 2007.

1.- Si nos centramos, de acuerdo con lo expuesto, en la acción de desahucio por expiración del plazo del contrato de 2007, tal y como dijimos, la prórroga pactada en éste finalizaba el 30 de abril de 2017.

Entiende la parte actora que finalizada la prórroga el contrato dejó de producir efectos, y la parte demandada quedó en una situación de posesión precaria, sin título de clase alguna. De ahí que, por el período de ocupación posterior al fin de la prórroga convencional, no pide la condena al pago de rentas, sino la indemnización por dicha ocupación.

2.- La parte actora parte de un presupuesto erróneo. El artículo 1566 CC dice que 'Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento'.

El artículo 1581, por su parte, señala que 'Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.- En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.'

Consecuencia de estos preceptos es que, finalizado el arrendamiento por cumplimiento del término, como quiera que el arrendatario siguió en el uso del local, aquél entró en tácita reconducción y como la renta fue fijada por meses, ésta se produjo por períodos mensuales.

Cuando se presentó la demanda, el 6 de noviembre de 2018, el contrato estaba en tácita reconducción, situación que comenzó a partir del 15 de mayo de 2017 (los 15 días del artículo 1566 CC) y que se fue repitiendo cada día 1 de mes.

A diferencia de lo que ocurre con la prórroga del artículo 10 Lau, que exige para evitarla un previo requerimiento con 30 días de antelación a la finalización del plazo en curso, en la tácita reconducción no es necesario requerimiento de clase alguna, sino simplemente manifestar la voluntad de finalizar el contrato dentro de los quince días de uso siguientes a sus sucesivas finalizaciones.

Por lo tanto, la propia demanda presentada el 6 de noviembre evita que el período de tácita reconducción iniciado el 1º de noviembre de 2018 se consolidara, debiendo, por ende, acceder a la petición de desahucio por expiración del plazo.

3.- Llegados a este punto, la petición de la arrendadora de que se condenara al arrendatario a indemnizarle en el período que se inició el 1º de mayo de 2017 (de acuerdo con lo que hemos expuesto) debe entenderse referida a la condena al pago de las rentas por la ocupación del local en régimen de tácita reconducción.

Lo que queda por determinar es el importe de la renta. La actora sostiene que la renta que percibía el Sr. Lucio a 1 de abril de 2017 era de 3.500 €, mientras que el demandado sostiene que la renta ascendía a 530,72 €, resultantes de la cantidad fijada en el contrato de 1º de mayo de 2017 más el IPC.

La sentencia de la primera instancia zanja esta cuestión diciendo que la renta que se venía abonando bajo la vigencia del contrato de 2007 era la de 3.570 €/mes. Razona en este sentido que ' Basta con atender a la documental aportada por la actora, para corroborar que la renta pactada en el contrato de 2007 no consistía en la cuantía de 500€, tal y como se desprende del documento anexo al contrato principal, en concreto, el punto II y IV. Por ello, se estima la pretensión de la actora en cuanto la condena al demandado de abonar la cuantía de 10.710 € por la renta correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2017'

Este pronunciamiento ha sido consentido por ambas partes, por lo que ha quedado firme, lo que comporta la fijación de la renta del contrato en la cantidad expresada de 3.570 €/mes.

Consiguientemente, respecto de la acción de reclamación de rentas ejercitada con carácter acumulado a la acción de desahucio por expiración del plazo, deberemos dictar sentencia estimatoria condenando al demandado a pagar a la actora, en tanto actúa en beneficio de la comunidad de bienes con su hermano copropietario del local, la cantidad de 73.710 €.

De este importe, comprensivo de las rentas devengadas entre febrero de 2017 y octubre de 2018, a los efectos de devengo del interés legal, se deducirá la cantidad consignada por el arrendatario en el expediente de consignación de rentas a que se hizo referencia anteriormente. La cantidad resultante será la que devengue interés.

En cuanto a las mensualidades devengadas a partir de noviembre de 2018, y hasta la devolución de la posesión, lo serán a razón de 3.570 €/mes, debiendo deducirse de este importe las cantidades consignadas por la demandada a lo largo del proceso.

Estimada la pretensión principal, deben imponerse las costas de la primera instancia a la parte demandada.

En cuanto a las costas de este recurso, no se hace pronunciamiento condenatorio.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Irenefrente a la sentencia dictada en el juicio verbal nº 1053/18 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de DIRECCION000, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que estimando la petición principal de la demanda interpuesta frente a D. Aurelianodebemos declarar y declaramos extinguido el contrato de arrendamiento existente entre las partes por expiración del plazo.

Igualmente debemos estimar la demanda de reclamación de rentas, y en su virtud debemos CONDENAR Y CONDENAMOS al demandado a que desaloje el local de negocio sito en DIRECCION001, DIRECCION002, NUM000, con apercibimiento de que si no lo hace en el plazo legal será lanzado a su costa y al pago de SETENTA Y TRES MIL SETECIENTOS DIEZ EUROS, más el interés legal en los términos expuestos anteriormente.

Se imponen al demandado las costas de la primera instancia a la parte demandada, y no se hace pronunciamiento condenatorio respecto de las de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

Esta sentencia es susceptible de recurso extraordinario por infracción procesal y casación siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos para ello.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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