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Sentencia CIVIL Nº 84/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 565/2020 de 08 de Febrero de 2021
Relacionados:
Orden: Civil
Fecha: 08 de Febrero de 2021
Tribunal: AP - Barcelona
Ponente: ALFONSO CODON ALAMEDA
Nº de sentencia: 84/2021
Núm. Cendoj: 08019370042021100082
Núm. Ecli: ES:APB:2021:838
Núm. Roj: SAP B 838:2021
Voces
Arrendatario
Arrendador
Contrato de arrendamiento
Falta de legitimación activa
Arrendamientos urbanos
Indefensión
Plazo de contrato
Valoración de la prueba
Subrogación
Desahucio
Resolución de los contratos
Burofax
Acción de reclamación de cantidad
Efectos del contrato
Adquisición preferente
Pleno dominio
Legitimación activa
Sucesor
Error en la valoración
Derecho de defensa
Derecho de retracto
Derecho de tanteo
Excepciones procesales
Reformatio in peius
Sana crítica
Entrega de las llaves
Reconvención
Audiencia previa
Causa petendi
Carga de la prueba
Inversiones inmobiliarias
Cesión de créditos
Duración del arrendamiento
Sociedad de responsabilidad limitada
Terminación de los contratos
Vencimiento del contrato
Documento privado
Fuerza probatoria
Pago de rentas
Encabezamiento
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Materia: Juicio verbal desahucio
Parte recurrente/Solicitante: INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA,SLU
Procurador/a: Ignacio Lopez Chocarro
Abogado/a: ANTONIO SOLANO BORRUEL
Parte recurrida: Diego
Procurador/a: Patricia Quintanilla Cornudella
Abogado/a: Eduardo Dopacio Gelas
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. VICENTE CONCA PÉREZ
DÑA. MIREIA RIOS ENRICH
D. ALFONSO CODÓN ALAMEDA
En Barcelona, a ocho de febrero de dos mil veintiuno. La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio de desahucio por expiración del plazo, número 1383/2019, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 8 de L' Hospitalet de Llobregat, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA, S.L.U., con C.I.F número B-87703260 y domicilio social en José Ortega y Gaset, 29, 8006 Madrid, representada por el Procurador Sr. López Chocarro y de otra, como demandada-apelada, DON Diego, mayor de edad, con D.N.I. número NUM000 con domicilio a efectos de notificaciones en AVENIDA000, número NUM001, CP 08902 de L'Hospitalet de Llobregat, representado por la Procurador Sra. Quintanilla Cornudella.
VISTO, siendo Magistrado Ponente D. Alfonso Codón Alameda, que expresa el parecer unánime de la Sala.
Antecedentes
'
A. Si la parte demandada no atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo de la vivienda sin formular oposición, allanarse, ni abonar la cantidad que se reclama por medio de la presente demanda, se deje constancia de tales extremos y se dicte Decreto por el que se ponga fin al procedimiento de desahucio, dando traslado al demandante para que inste lo que estime procedente para la ejecución de dicho título, bastando para abrir la vía ejecutiva la mera solicitud de la actora;
B. Si la parte demandada atendiere al requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble, sin formular oposición ni pagar la cantidad que en la presente demanda se reclama, se deje constancia de tales circunstancias y se dicte Decreto por el que se ponga fin al procedimiento de desahucio, dando traslado a la parte demandante para que inste lo que estime procedente para la ejecución de dicho título, bastando para abrir la vía ejecutiva la mera solicitud;
C. Si la parte demandada, en el plazo de 10 días concedido por el Letrado de la Administración de Justicia, compareciere formulando oposición por escrito exponiendo las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la resolución del contrato por expiración del plazo contractual, deberá celebrarse la vista del juicio verbal en la fecha indicada y, tras ello, dictar Sentencia con los siguientes pronunciamientos:
C.1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda sobre la vivienda sita en AVENIDA000 número NUM001, CP 08902 de L'Hospitalet de Llobregat (Barcelona), suscrito en fecha 9 de mayo de 2016, por expiración del plazo contractual;
C.2.- Condene a la demandada a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de mi principal, bajo a percibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal;
C.3.- Se condene con carácter solidario a DON Diego al pago de la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON NUEVE CÉNTIMOS (2.394,09.-€), correspondientes a las rentas impagadas, más los correspondientes intereses;
C.4.- Se condene a DON Diego a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la presente demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a mi mandante, a razón de TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE EUROS CON DOS CÉNTIMOS (339,02.-€).'
El demandado presentó escrito de contestación a la demanda el 21 de octubre de 2019, si bien posteriormente renunció a la defensa y se presentó nuevo escrito de contestación el 18 de febrero de 2020 con nuevas alegaciones, que fue incorporado al procedimiento.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de L'Hospitalet de Llobregat, en fecha 2 de marzo de 2020, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, se procedió a la correspondiente deliberación, votación y fallo el día 4 de febrero de 2021.
Fundamentos
La
En fecha 9 de mayo de 2016, se suscribió contrato de arrendamiento con el hoy demandado sobre el inmueble referido, en el que el demandante se subrogó al tiempo de adquirir la referida finca. El referido contrato de arrendamiento se convino por periodo de 1 año, en el que se confirió a la parte arrendataria la posibilidad de su renovación hasta un plazo máximo de 3 años de conformidad con lo dispuesto en el art.
Que la parte demandada a impagado diversas mensualidades, adeudando a fecha de interposición de la demanda asciende DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON NUEVE CÉNTIMOS (2.394,09.-€).
Que el día 12 de febrero de 2019, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, remitió una comunicación por medio fehaciente, comunicándole que, a la fecha del vencimiento contractual, se daría por finalizado el contrato y que, por ende, llegado el término del mismo debía proceder a la entrega de la posesión de la vivienda.
La
Fuera de plazo se presentó un segundo escrito de oposición.
La
Por ello, considera no cumplido el requisito de comunicación al demandado y desestima la demanda con imposición de costas.
La
Alega que, si se analiza el contenido del escrito presentado de adverso de fecha 18 de febrero de 2020, por la parte demandada tampoco se hace alusión a la falta de legitimación activa del actor, sino a la ausencia de comunicación al arrendatario, por parte del arrendador, de la voluntad de vender el inmueble de su propiedad. Que el juez a quo fundamenta la sentencia, únicamente, basándose en la falta de legitimación activa del actor, cuestión que no ha sido introducida en el pleito por la demandada en su escrito de oposición, ni tampoco en su segundo escrito, esto es, sin ser objeto de enjuiciamiento, causándole indefensión, ya que ha visto desestimadas íntegramente sus pretensiones en base a dicha cuestión. Por otro lado, respecto a la comunicación exigida por el art.
Que el demandado, tras la adquisición del inmueble en fecha 22 de febrero de 2018, ha continuado abonando, en la cuenta titularidad del sucesor, las rentas que se han ido devengando, por lo que ha reconocido la subrogación del ahora actor en la posición de arrendadora del contrato objeto de autos y, en consecuencia, la legitimación activa para la interposición de la demanda que inició el presente procedimiento.
Frente a lo expuesto por la parte apelante,
En resumen, se apoya en que:
-Se vendió la vivienda, ni el vendedor le concedió al demandado el derecho de tanteo, ni el comprador le concedió el derecho de retracto. La renuncia debe ser expresa y concreta después de conocer los términos de la venta.
-La renuncia genérica de un derecho en un contrato de arrendamiento es nula según la jurisprudencia. Es más, el contrato de arrendamiento, en su origen, no fue negociado, sino que le fue impuesto al demandado.
-Está acreditado que el demandado no recibió ninguna notificación de la venta. Tanto el comprador como el vendedor incumplieron lo previsto en el artículo
-La actora no ha exhibido ninguna notificación a mi representado en la fecha de la venta.
Planteado el debate en esta alzada en los términos que se expresan en el fundamento jurídico anterior, debe recordarse que el recurso de apelación previsto en la
La misma línea doctrinal sigue la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo que viene declarando de forma reiterada la libertad de la Audiencia Provincial a la hora de resolver un recurso de apelación de valorar la prueba con total amplitud, aunque no sea considerada la valoración efectuada en la instancia como absurda o irracional, dado que lo contrario supondría desconocer la naturaleza de la segunda instancia, que confiere al Tribunal de apelación la cognitio plena del asunto que es sometido a su jurisdicción, e implicaría la conversión de un recurso ordinario, como es la apelación, en extraordinario, con el carácter restrictivo propio de los de esta clase (entre otras, SSTS, Sala 1ª, 15 octubre 1991 , 21 diciembre 2009 y 10 febrero 2011 ).
Por todo ello, este órgano de apelación puede revisar la valoración probatoria efectuada en la instancia sin que resulte necesario considerar la misma ilógica, arbitraria, contraría a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica.
El demandado presentó escrito de contestación a la demanda el 21 de octubre de 2019, si bien posteriormente renunció a la defensa y se presentó nuevo escrito de contestación el 18 de febrero de 2020,
Por lo tanto, las alegaciones vertidas en el segundo escrito no pueden tenerse en cuenta, ya que se produjo la preclusión el trámite de alegaciones, conforme al artículo
Es más, en este caso, el trámite sí se realizó, con un primer escrito de contestación, que es el único que puede tenerse en cuenta para delimitar el objeto de debate del proceso, sin que pueda alterarse con posterioridad. Así lo proscribe el artículo
1. Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda,
Ya en la Sentencia de esta misma sección de 18 de marzo de 2019 , destacábamos que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia, dada la naturaleza del recurso ordinario de apelación, se configura como una revisión de la primera, por lo que el Tribunal de apelación tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas, si bien,
Estos términos del debate son lo que delimitan fáctica y jurídicamente la decisión del órgano judicial que habrá de ajustarse a las exigencias dimanantes del principio de congruencia al resolver el litigio, puesto que, en otro caso, se causaría indefensión a los litigantes.
Por ello, no se admite que las partes puedan alterar los términos del debate con posterioridad, ni tampoco en el recurso de apelación, planteando cuestiones nuevas, introduciendo en el escrito de recurso, argumentos nuevos no articulados en la primera instancia que alteren substancialmente la causa de oposición a los pedimentos de la parte actora.
Por lo tanto las alegaciones nuevas vertidas en el segundo escrito de contestación a la demanda quedan fuera del procedimiento, no pudiendo tenerse en cuenta para la resolución del presente pleito.
La actora, mediante la nota simple registral documentada como documento nº 1, acredita la titularidad de la finca objeto de debate, y que pertenece a la mercantil actora en pleno dominio. Así ha de ser, por cuanto la autenticidad de los documentos en que funda su derecho no han sido impugnados por la parte a quien perjudican, de conformidad con lo dispuesto en el artículo
También se aporta como documento nº 2, testimonio de cesión de créditos de activos del Banco Popular Español S.A. al ahora actor, INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA, S.L.U. Es por ello que el actor constituye actualmente, en virtud de justo y legítimo título, el titular del pleno dominio sobre la finca objeto del presente procedimiento, encontrándose por ello legitimado para instar cuantas acciones legales procedan en defensa y garantía de su propiedad.
El burofax de 6 de marzo de 2019 indica que '
Por lo tanto, la voluntad que se extrae de dicho burofax es que el contrato llegue a su fin.
El arrendamiento objeto del litigio se rige por lo dispuesto en la
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Si acudimos al contrato, resulta que se estipuló que tendría una duración de un año, transcurrido el cual, el contrato se prorrogó obligatoriamente hasta alcanzar la duración mínima de tres años ( art. 9
Dicho certificado resulta plenamente válido y hace prueba plena del hecho de que se entregase la notificación en ese domicilio y al demandado, pues de acuerdo con el artículo
En las sentencias de esta misma Sección de 18 de julio de 2007, 17 de mayo de 2007 y 11 de febrero de 2010 ya afirmábamos que '
Estimada la pretensión de desahucio por expiración del plazo, pasamos a analizar la reclamación de cantidad, cuantificándose en la demanda que la arrendataria mantiene deuda con el actor por razón del contrato de arrendamiento de autos en los siguientes términos:
FEBRERO 2018 335,00.-€
DICIEMBRE 2018 339,02.-€
ENERO 2019 339,02.-€
FEBRERO 2019 339,02.-€
MARZO 2019 339,02.-€
ABRIL 2019 339,02.-€
MAYO 2019 (días 1 a 8) 89,17.-€
TOTAL 2.119,27.-€
ENTREGAS A CUENTA 314,90 €
TOTAL 1.804,37.-€
Ello según se acredita como documento nº 4, certificado de deuda expedido en fecha 12 de junio de 2019, importe al que deben añadirse las rentas impagadas a fecha de resolución del contrato hasta la presentación de la demanda, importe proporcional del mes de mayo por importe de 250,7.-€ y el mes de junio de 2019, a razón de 339,02.-€ mensuales, esto es,
No se ha acreditado el pago o cumplimiento por el demandado.
El total reclamado en la demanda es de
Respecto al devengo de rentas futuras, es doctrina consolidada de esta Audiencia que la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, normalmente con la entrega de las llaves (símbolo de la posesión).
No basta el mero abandono de la finca arrendada, aunque éste sea conocido por el arrendador, para que cese la obligación de pago e igualmente, tampoco se extingue esta obligación en el supuesto de que, extinguido o resuelto el contrato, el arrendatario se mantenga en la posesión de la finca, si bien en tal caso la obligación de pago sería no en concepto de renta en sentido estricto, sino en un sentido más amplio que incluye '
Esta concepción amplia de renta se infiere del mismo texto legal; así, el art.
Queda acreditada la existencia de la deuda reclamada por la actora. Por lo tanto se condena a la demandada al pago de la cantidad reclamada de 2.394,09.-€.
La parte demandada deberá abonar los intereses legales de la suma a cuyo pago ha sido condenada, que deberán incrementarse en dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta su total pago, de conformidad con lo dispuesto en el artículo
Habiéndose solicitado la condena al pago de las rentas futuras, y conforme al artículo
Procediendo, por lo expuesto la estimación del recurso interpuesto, lo que conlleva, a tenor de lo establecido en el artículo
Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
1º) Revocamos la sentencia apelada,
A.- Declaramos la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda sobre la finca sita en AVENIDA000 número NUM001, CP 08902 de L'Hospitalet de Llobregat (Barcelona), suscrito en fecha 9 de mayo de 2016
B.- Condenamos al demandado si no lo hubiere hecho ya, a dejarla libre y expedita y a disposición de la actora, con apercibimiento expreso de lanzamiento si así no lo hiciere.
C- Condenamos a la demandada al pago de DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON NUEVE CÉNTIMOS (2.394,09.-€), cantidad que devengará el interés legal del artículo
2º) Se imponen las costas de primera instancia a la parte actora. No se hace expresa imposición de costas causadas en segunda instancia.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados :
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