Sentencia Civil Nº 85/2004, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 461/2003 de 08 de Marzo de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00085/2004

Rollo nº: 461/2003.

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán.

Presidente

Don Juan Antonio Jover Coy.

Don Andrés Pacheco Guevara.

Magistrados

SENTENCIA Nº 85

En la ciudad de Murcia, a ocho de marzo de dos mil cuatro.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Ilma. Audiencia Provincial los autos de Juicio de Menor Cuantía nº 417/2000 que en primera instancia se han seguido en el Juzgado Civil nº 2 de Molina de Segura entre las partes, como actora y ahora apelada Doña Rocío y "Combi Altorreal, S.L.", representados por el Procurador Sr. Ródenas Pérez y defendidos por el Letrado Sr. Bachiller Alcolea y como demandada y ahora apelante "Inmobiliaria Urbis, S.A.", representada por la Procuradora Sra. Cruz Fernández y defendida por el Letrado Sr. Ortega Tomás. Siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado, con fecha 3 de marzo de 2003 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así; FALLO: "Que estimando la demanda interpuesta por Rocío , y Combi Altorreal S.L., representados por el/la Procurador (a) Antonio Abellán Matas contra Inmobiliaria Urbis S.A., debo declarar la validez del contrato de compraventa celebrado entre los actores y la demandada el 29 de mayo y 15 de junio de 1998, por el que la demandada vendía a los actores la propiedad de los locales comerciales nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 y NUM004 de la parcela NUM001 de la URBANIZACIÓN000 de Molina de Segura, B) se condene a la demandada al otorgamiento de escritura pública de venta de los referidos locales previo pago por los actores del precio de venta estipulado y C) se les condena a indemnizar los daños y perjuicios sufridos por la morosidad del demandado, dejando para ejecución de sentencia su liquidación fijando como base para su cálculo el importe del canon arrendaticio mensual que los actores abonaron desde que Urbis, S.A. fue requerida notarialmente el 22 de abril de 1999.

Se desestiman las demandas de cognición 403/00, 404/00 y 426/00 interpuestas por Urbis, S.A. contra Rocío , absolviendo a ésta de los pedimentos efectuados en su contra.

Se desestima la demanda de juicio de cognición 425/00 interpuesta por Urbis S.A. contra Combi Altorreal S.L., absolviendo a éste de los pedimentos efectuados en su contra.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la mercantil demandada basado en error en la valoración de la prueba.

Admitido a trámite el recurso, se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo la confirmación de la sentencia apelada.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a ésta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número 461/2003 de Rollo. En proveído del día 27 de febrero de 2004 se acordó traer los autos a la vista para dictar Sentencia, señalándose para la celebración de la votación y fallo el día de hoy.

TERCERO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente al contenido de la sentencia de instancia que estima en su totalidad la acción de cumplimiento contractual ejercitada por las actoras Doña Rocío y "Combi Altorreal, S.L." contra la mercantil demandada "Inmobiliaria Urbis, S.A.", con respecto a los contratos de 29 de mayo y 15 de junio de 1998 celebrados entre los litigantes, con condena de la demandada al otorgamiento de escritura pública de venta entre los mismos, previo pago del precio estipulado, con indemnización de daños y perjuicios, la citada parte demandada disconforme con el mencionado pronunciamiento judicial comparece en esta alzada interesando la revocación de dicha sentencia y el dictado de otra que desestime la pretensión objeto de la demanda, por entender que el Juez de instancia ha incurrido en error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Concretada en los indicados términos la cuestión impugnatoria suscitada en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de todo lo actuado en los presentes autos, que no asiste razón a la mercantil recurrente en la pretensión que interesa, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la total e íntegra confirmación de la sentencia apelada.

Entiende este Tribunal que la cuestión controvertida en esta alzada queda reducida a un específico tema de interpretación jurídico-procesal, referido a la existencia o no del presupuesto del consentimiento en los contratos de referencia, en los términos que menciona el artículo 1.262 del Código Civil. Es decir, que nos encontramos ante la declaración de existencia o no del contrato y por tanto de la concurrencia o no de sus requisitos esenciales.

Y es lo cierto que la apreciación y valoración que al respecto establece la sentencia de instancia, resulta correcta y acertada, sin que en modo alguno pueda imputársele error alguno en dicho juicio valorativo.

En efecto, este Tribunal reitera la doctrina jurisprudencial expuesta en tal sentido en la sentencia apelada, y en especial los presupuestos y requisitos que deben reunir, de un lado, la denominada oferta o propuesta contractual y, de otro, la aceptación del destinatario de aquella.

TERCERO.- Téngase en cuenta, de conformidad con la precedente doctrina y criterio jurisprudencial, que la carta o comunicación de fecha 29 de mayo de 1998 remitida por "Inmobiliaria Urbis, S.A." a los actores y también a otros arrendatarios de los locales objeto de venta, constituye una oferta que reúne los presupuestos y exigencias antes mencionadas, dado que expresa una propuesta contractual concreta, reuniendo los elementos esenciales previstos en el artículo 1.450 del Código Civil.

Nótese que dicha oferta contiene y concreta el objeto del contrato, así como las condiciones (superficie mínima objeto de contrato) y finalmente un precio determinado y específico.

En este sentido la realidad de esta oferta, queda debidamente justificada tanto documentalmente como a tenor del contenido del testimonio vertido por Don Gerardo en su condición de delegado de la citada inmobiliaria.

Pero es que además y continuando con esta misma línea de argumentación, cabe afirmar igualmente que la aceptación de la oferta, es asimismo válida y eficaz en orden a desplegar los efectos y consecuencias que recoge la sentencia de instancia. En efecto, el contenido de la carta, fechada el día 15 de junio de 1998, remitida a la demandada por los actores, así como por todos los arrendatarios, resulta plenamente demostrativa de una aceptación de la oferta adornada con las notas de pura y simple, y además guardando una correcta correspondencia con la propuesta ofertada. Por otra parte, es asimismo justificativa de un claro propósito y voluntad de celebración del contrato y en definitiva de obligarse a su realización conforme a los términos de la tan controvertida oferta, máxime cuando esa voluntad y compromiso contractual se ha mantenido firme y reiterado en el tiempo tal y como lo acreditan los distintos requerimientos instándole a "Urbis" al cumplimiento de lo pactado.

Estima el Tribunal que frente a tan contundente actividad probatoria, la apelante "Inmobiliaria Urbis, S.A." no puede alegar ahora que la carta remitida por ella a los arrendatarios, no reunía las condiciones de una oferta o propuesta contractual, sino de una mera "posibilidad de compra", como aduce en su escrito de formalización del recurso, insistiendo en que no remitió dicha carta con "intención de obligarse".

Nótese que tales alegaciones no sólo se muestran contrarias con el propio contenido de dicha misiva, en los términos antes mencionados, sino también con la propia actuación y comportamiento de la Inmobiliaria. Obsérvese incluso, como así se dice en la sentencia apelada, que Urbis efectuó y llevó a cabo el correspondiente contrato de compraventa con uno de los arrendatarios, el Sr. Braulio , que se encontraba en idénticas condiciones y situación que los actores, al tiempo que procedió a remitir a otro arrendatario, que no recibió la primera oferta, una propuesta de venta personalizada, previa la voluntad del mismo de compra del local arrendado.

Entiende el Tribunal, como decimos, que también estos actos y comportamientos evidencian y justifican la realidad de una clara oferta de venta y por tanto del deseo y voluntad de "Inmobiliaria Urbis, S.A." de obligarse contractualmente con el destinatario de su propuesta.

También hemos de rechazar por último las alegaciones de la demandada-apelante, referidas a la no concurrencia de los requisitos de la aceptación, y en concreto a su naturaleza inequívoca y clara, por el hecho de hacer la misma referencia a la posibilidad de su financiación. Entiende el Tribunal que tal manifestación, en modo alguno puede conceptuarse como una aceptación condicional, máxime cuando los términos de la misma resultan claros e inequívocos. No puede estimarse que esa posibilidad de financiación a través de "Urbis" implique una aceptación que altere o modifique la inicial propuesta sometiéndola a condición, pues no afecta a los hechos esenciales y básicos de la oferta en los términos ya mencionados.

El carácter accesorio o secundario de esa financiación, no exclusiva de la Inmobiliaria, y por tanto susceptible de captación por terceros, no afecta, ni condiciona dicha aceptación, que se mantiene en los términos inequívocos y claros antes mencionados (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1986).

Finalmente considera el Tribunal que tampoco debe conceptuarse como condición de la que se hiciera depender con carácter esencial el controvertido acuerdo contractual, el hecho del cese de la morosidad de los inquilinos en el abono de las rentas de los arrendamientos. Nótese que tal condición no consta establecida en la correspondiente oferta contractual, al tiempo que el arrendador, ahora vendedor, disponía y gozaba en cualquier momento de la facultad de exigir a los arrendatarios morosos dicho pago.

En definitiva, por tanto, y reiterando lo ya manifestado por esta Sala en su sentencia de 15 de diciembre de 2003, en un hecho similar al que es objeto de revisión en esta alzada, la Inmobiliaria Urbis, S.A. en la oferta de referencia fijaba dos condiciones: que el total de metros cuadrados afectados por la operación fuesen como mínimo 350 y que el precio fuese de 100.000 pesetas (600 euros) el metro cuadrado.

Y es lo cierto que tales condiciones concurren en la parte actora, conforme así se expresa en la sentencia de instancia.

Procede la desestimación de este motivo del recurso.

CUARTO.- Idéntica suerte desestimatoria cabe atribuir también al siguiente motivo de apelación planteado por la recurrente referido a la indemnización de daños y perjuicios.

En este sentido conviene tener en cuenta que la indemnización de daños y perjuicios a que se refiere la normativa del artículo 1.101 del Código Civil no va ineludiblemente ligada o es consecuencia necesaria del incumplimiento contractual o actuación de una de las partes litigantes, siendo preciso demostrar la existencia real de aquéllas para que dicha obligación sea exigible (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de julio de 1983, 8 de octubre de 1984, 7 de marzo, 7 de junio, 3 de julio de 1986, 17 de septiembre de 1987 y 28 de diciembre de 1989). Asimismo el Tribunal Supremo declara que los daños y perjuicios no pueden fundarse en hipótesis o probabilidades (Sentencias de 29 de septiembre de 1986 y 11 de marzo de 1986) y que sólo es posible diferir al trámite de ejecución de sentencia la determinación de la cantidad, pero nunca la realidad de los daños y perjuicios (Sentencias de 31 de diciembre de 1932 y 2 de marzo de 1943) y que la apreciación de dichos daños y perjuicios es discrecional del Tribunal de Instancia siempre que no se quebranten normas de valoración de prueba (Sentencias de 25 de junio de 1983, 10 de mayo de 1984, 28 de diciembre de 1969, 20 de enero de 1961 y 15 de noviembre de 1984).

De acuerdo con tal doctrina jurisprudencial considera el Tribunal que debe confirmarse dicho pronunciamiento indemnizatorio, a contar desde el requerimiento notarial llevado a cabo el día 22 de abril de 1999, por el que se conminaba al otorgamiento de escritura pública de los locales arrendados.

Al no haber accedido al mismo, debe entenderse como determinante de haber incurrido en mora y por tanto sujeta a la citada indemnización.

Contrariamente a lo alegado por la recurrente, no existe vulneración de la doctrina jurisprudencial expuesta, pues precisamente la sentencia de instancia sienta y concreta las bases de tal "quantum" indemnizatorio, consistentes en el importe de la renta que los actores abonaron desde esa fecha por la ocupación de los locales, con la compensación que recoge con acierto la sentencia apelada.

QUINTO.- Todo lo manifestado hasta ahora cabe reiterarlo con respecto a la desestimación de las pretensiones deducidas por "Urbis, S.A." en los procedimientos de cognición acumulados que refiere la sentencia de instancia, instados contra los actores en solicitud de desahucio y reclamación de cantidad, ya que el acuerdo entre los litigantes acerca de la venta de los locales y el incumplimiento de "Urbis, S.A." incurriendo en mora, conlleva a fundamentar tal desestimación, reiterando los acertados argumentos contenidos en la sentencia apelada.

Procede la desestimación del presente recurso.

SEXTO.- Las costas causadas en esta alzada se imponen a la parte recurrente.

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la Procuradora Sra. Cruz Fernández, en representación de la mercantil "Inmobiliaria Urbis, S.A.", contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Molina de Segura en el Juicio de Menor Cuantía nº 417/2000, debemos CONFIRMAR íntegramente la misma, con imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada

Devuélvase la causa al Juzgado de procedencia con certificación de la presente resolución

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala y contra la que no cabe ulterior recurso, lo pronunciamos, mandamos y firmamos