Sentencia Civil Nº 86/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 306/2001 de 04 de Marzo de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00086/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7001602 /2001

Rollo: RECURSO DE APELACION 306 /2001

Proc. Origen: MENOR CUANTIA 452 /1999

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 8 de MOSTOLES

Ponente:Ilma. Sra. Dª María José Alfaro Hoys

MPB

De: Jose Ángel

Procurador: ELENA YUSTOS CAPILLA

Contra: DIRECCION000, BOADILLA DEL MONTE

Procurador: GREGORIO GARCIA SANTOS

SENTENCIA

MAGISTRADOS:

Ilmo. Sr. D. Ramón Belo González

Ilma. Sra. Dª Almudena Cánovas del Castillo Pascual

Ilma. Sra. Dª María José Alfaro Hoys

En Madrid, a cuatro de marzo de dos mil cuatro. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia

Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio de menor cuantía sobre nulidad de acuerdos, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Móstoles, seguidos entre partes, de una, como apelante- demandante Jose Ángel, y de otra, como apelada-demandada DIRECCION000 DE BOADILLA DEL MONTE.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª María José Alfaro Hoys.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1º Instancia nº 8 de Móstoles, en fecha 20 de diciembre de 2000, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo la demanda interpuesta por Don Jose Ángel contra la DIRECCION000 de Boadilla del Monte, absolviendo a la demandada de los pedimentos formulados en la demanda, con expresa imposición de costas al actor.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, ante la que han comparecido las partes, substanciándose el recurso por sus trámites legales, no habiéndose acordado el recibimiento del pleito a prueba en esta alzada.

TERCERO.- La vista pública celebrada el día 23 de febrero de 2004, tuvo lugar con la asistencia e informe de los Letrados de las partes.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida en cuanto no se opongan a los siguientes, y además

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Móstoles, en fecha 30 de diciembre de 1.999 don Jose Ángel, propietario de la vivienda sita en la localidad de Boadilla del Monte (Madrid), DIRECCION000, portal NUM000, DIRECCION001,- letra NUM001, presentó demanda de juicio de menor cuantía contra la Comunidad de Propietarios de la urbanización sita en la DIRECCION000 de Boadilla del Monte, denominada " DIRECCION002", a fin de que se declarara:

1º) La nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General de Propietarios celebrada el día 30 de septiembre de 1999 en lo que se refiere a los puntos 3º, 5º y 7º del orden del día de la convocatoria, y 6º del acta de la Junta.

2º) La nulidad de dos de los acuerdos adoptados como "cuestiones previas" al orden del día - que figura en el punto primero del Acta de la Junta- en la Junta General Extraordinaria de Propietarios celebrada el día 14 de diciembre de 1999, así como de los acuerdos adoptados en los puntos 1º y 4º del orden del día.

El Juzgador de instancia, dictó Sentencia en fecha 20 de diciembre de 2000, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por don Jose Ángel contra la DIRECCION000 de Boadilla del Monte, absolviendo a la demandada de los pedimentos formulados, imponiendo las costas a la parte actora.

Contra la citada Sentencia se alza don Jose Ángel, alegando, en síntesis, que mantiene la solicitud de nulidad de todos los acuerdos a los que hizo referencia en su escrito de demanda que no fueron anulados en la resolución recurrida, con excepción de los puntos 3º y 5º del orden del día de la Junta Celebrada en fecha 30 de septiembre de 1.999 que no los impugna en la alzada, por lo que pide que se revoque la Sentencia, conforme a lo solicitado. Habiendo propuesto prueba la parte apelante consistente en que se admita por la Sala aportación de dictamen pericial, mediante Auto dictado en fecha 7 de junio de 2001, se admitió la pericial interesada, requiriéndose al Perito don Lucas para que aportara el oportuno informe pericial para el que fue designado, incorporándose dicho informe al Rollo en fecha 22 de noviembre de 2001. La parte apelante, mediante escrito de fecha 11 de diciembre de 2001, solicitó la concurrencia del perito Arquitecto Técnico don Lucas al acto de la vista a los efectos de realizar las aclaraciones que fueran necesarias respecto del informe por él realizado, con la finalidad de demostrar, mediante la citada prueba, la actuación discriminatoria de la Comunidad de Propietarios demandada frente al apelante, al no haberle permitido el cerramiento de su jardín mediante la instalación de una pérgola acristalada al efecto. DIRECCION000 de la localidad de Boadilla del Monte ( Madrid), se manifiesta acorde con la Sentencia de instancia, solicitando por tanto su confirmación.

SEGUNDO.- Se hace referencia en primer lugar a la prueba practicada en esta alzada a solicitud de don Jose Ángel, consistente en aportación al rollo del informe pericial realizado por el Arquitecto Técnico don Lucas, y aclaración del mismo en el acto de la vista, siendo preguntado en dicho acto sobre los siguientes extremos,:

"1º.- El número de viviendas a que afectan cada una de las modificaciones y alteraciones de los elementos comunes de la DIRECCION000, de Boadilla del Monte, a que se refiere el informe, en los puntos a), b), y c).

2.- El tamaño de los huecos y ventanas abiertos por los pisos superiores duplex, tanto para puertas como para ventanas, son a terrazas a nivel , o a las cubiertas del inmueble, así como el tamaño de esos huecos y ventanas; y si dichos huecos y ventanas se observan desde las zonas comunes del inmueble y / o desde el exterior de la urbanización."

El Perito de referencia se ratificó en su Informe Pericial que redactó según la verificación que hizo del inmueble, constatada con las fotografías aportadas en autos, contestando las preguntas formuladas por la parte apelante de la siguiente manera:

1º. Punto a). Manifestó el Perito que los distintos cerramientos realizados por los vecinos en las terrazas de los tendederos eran similares, habiéndose realizado la mayoría con acristalado y aluminio de color blanco, existiendo entre ellos pequeñas variaciones. Añadió que la celosía metálica que inicialmente tenían estos tendederos, algunos vecinos la quitaron, otros no y otros incluso la elevaron aún más. En cuanto a la aclaración referente a si los cerramientos rompían o no la estética del edificio, manifestó que se remitía a lo manifestado en su informe pericial.

- Punto b). En cuanto a los accesos a las cubiertas que se realizan a través de los pisos superiores dúplex (áticos), manifestó que en los planos del proyecto figura una salida sencilla, y que algunos propietarios habían ampliado la salida al poner una puerta doble.

- Punto c). En las fachadas y terrazas, manifestó que las rejas instaladas en las ventanas eran uniformes. Respecto de los jardines, añadió que la malla que cerraba los distintos jardines se puso inicialmente por la constructora, y que en algunas viviendas se puso también brezo. Siendo preguntado por la vivienda DIRECCION001, contestó que no la valoraba por cuanto no fue objeto de la pericia.

2º) Remitiéndose al informe, manifestó que se veían los huecos de las puertas desde el exterior.

La parte apelada no hizo preguntas y manifestó no entender la finalidad de la realización de la citada prueba pericial.

A continuación, la parte apelante, hizo la valoración de la prueba pericial practicada, entendiendo que, conforme lo manifestado en el informe en relación con las fotos obrantes en autos como documentos 8 a 37, quedaba acreditado que, por parte de otros propietarios, se realizaron en el inmueble de la DIRECCION000 de Boadilla del Monte muchas modificaciones de los elementos comunes en las cubiertas y bajos que alteraron la estética del edificio, y que solo se persiguió y denegó la modificación pretendida por el actor- apelante consistente en construir una pérgola en su jardín, lo cual supone una actitud discriminatoria hacia él por parte de la Comunidad de Propietarios.

TERCERO.- El artículo 14 apartado e) de la Ley Propiedad Horizontal en su redacción dada por la de la Ley 8/1999, de 6 de abril, establece que corresponde a la Junta de Propietarios conocer y decidir en los asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

De los acuerdos adoptados en la Junta General de Propietarios celebrada el día 30 de septiembre de 1999, la parte apelante mantiene la impugnación alegando que procede la nulidad del punto que figura como 7º del orden del día de la convocatoria de la Junta referente a "cerramiento individual de las terrazas y jardines de las viviendas", el cual consta como punto 6º en el Acta de la Junta celebrada en fecha 30 de septiembre de 1999, impugnando también el acuerdo que consta como punto 7º del Acta de la junta, y que afectaba únicamente al demandado.

Antes de que la Sala proceda a valorar la prueba practicada en esta alzada, se han de determinar los acuerdos que se impugnan y que, según el apelante, infringen el principio de igualdad y le hacen sentirse discriminado. Según consta en el punto 6º del acta de la Junta ( que figura como punto 7º del orden del día), la Junta de Propietarios acordó lo siguiente:

- que estaba permitido a los propietarios el cerramiento de las terrazas de los tendederos por motivo de seguridad de las viviendas, decisión que se adoptó por 32 votos a favor y ninguno en contra, absteniéndose el resto de los propietarios,

- Se desaprobó el cerramiento del resto de las terrazas de las viviendas que no eran tendederos, decisión que se adoptó por mayoría de 30 votos en contra, y 5 votos a favor.

- En cuanto a la posibilidad de que los propietarios procedieran al cerramiento de los jardines, se adoptó la decisión de no permitir dichos cerramientos con 22 votos en contra de los mismos y 5 votos a favor, por el motivo de que afectaría al título constitutivo, el cual resultaría modificado así como a la estética de la fachada, siendo negativo para los propietarios que ocupaban las viviendas superiores, y porque además la finalidad del jardín, por definición, es la de ser un espacio abierto.Por motivos de seguridad, los vecinos acordaron instalar rejas en sus ventanas, así como en el acceso de a la vivienda al jardín de uso privativo que disfrutan y que es espacio vallado y colindante con cada una de las viviendas de tipo bajo.

En el punto 7º del Acta, consta que, durante la celebración de la Junta, el ahora apelante solicitó a la Comunidad que se tratara concretamente el tema de la instalación de una pérgola en su jardín privado, siendo la votación de la asamblea de 14 votos en contra, 8 votos favorables, absteniéndose el resto de los asistentes.

Analizando la Sala el acuerdo adoptado que consta en el punto 6º del Acta de la Junta por el que se deniega a todos los propietarios la facultad de cerrar los jardines, se ha de manifestar lo siguiente: según consta en la escritura aportada como Documento nº 3 de la demanda, al demandante, como propietario de un piso bajo, se le atribuye el uso y disfrute exclusivo de la parte proporcional del jardín con el que colinda su vivienda ( ancho y frente). En consecuencia, cada uno de los propietarios de los pisos bajos tiene el uso y disfrute de los jardines anejos a su propiedad, pero no son propietarios de los mismos, por lo que para poder cerrar dichos jardines, necesitan autorización de la Comunidad. Por tanto, para poder efectuar dicho cerramiento, sería necesario el voto unánime de los propietarios, por la sencilla razón de que afectaría a un elemento común, aunque sea de uso privativo, y en consecuencia alteraría el título constitutivo que quedaría modificado, pues la finalidad del jardín es ser un espacio abierto. En la votación del acuerdo, según consta en el acta, se denegó el cerramiento de los jardines, cuando para que hubiese prosperado dicho cerramiento se habría necesitado voto unánime de los propietarios, siendo lo cierto que no se obtuvo como favorable ni el voto de la mayoría. Por tanto, la anulación del acuerdo citado no puede prosperar.

En cuanto al acuerdo adoptado obrante en el punto 7º del Acta citada, lo cierto es que la Junta concretamente votó en contra de que se permitiera al apelante la construcción de una pérgola que suponía el cerramiento del jardín cuyo uso y disfrute le correspondía. Se ha de insistir en que dicho jardín pertenece en propiedad a la Comunidad, por lo que siendo un elemento común, se habría necesitado la aprobación unánime de los propietarios. Del Acta de la Junta se desprende nuevamente que se denegó la solicitud al apelante, el cual no alcanzó ni siquiera la mayoría en las votaciones para poder efectuar dicho cerramiento, no pudiendo prosperar la impugnación del citado acuerdo.

En resumen, los acuerdos adoptados en los puntos 6º y 7º del Acta de la Junta de Propietarios celebrada en fecha 30 de septiembre de 1999 y cuya nulidad pretende la parte apelante son válidos, habiéndose respetado el interés general de la Comunidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 apartado c) de la Ley de Propiedad Horizontal, no procediendo la anulación de los mismos.

CUARTO.- La finalidad de la prueba pericial aportada y aclarada por el Perito en segunda instancia se practicó a solicitud de la parte apelante con la finalidad de demostrar la discriminación de la que fue objeto por parte de la Comunidad de Propietarios por no permitirle el cerramiento de su jardín y, sin embargo, haber autorizado a otros instalaciones de rejas en las ventanas y en las puertas que tenían acceso al jardín, así como cerramientos de las terrazas-tendedero.

La instalación de rejas en ventanas y puertas se hizo como una cuestión de seguridad, y se aprobó por mayoría, debiendo aclarar que ello no supone modificación del título constitutivo y por tanto bastaba dicha mayoría para que el acuerdo pudiera ser adoptado.

Y en cuanto a la valoración que la Sala hace de la prueba practicada en la instancia, se ha de señalar en primer lugar que ni las manifestaciones del Perito en el acto de la vista sobre aclaraciones de su informe ni la pericia en sí demuestran que por parte de la Comunidad de Propietarios existiera un actuar discriminatorio frente al demandado. Es más, ya se ha manifestado que las instalaciones de rejas en las ventanas y puertas que dan a los jardines se consintieron por motivo de seguridad, cierres que no alteran el título constitutivo; a mayor abundamiento, según las pruebas practicadas, se acredita que las rejas instaladas son uniformes, por lo que no rompen la estética del edificio. De haber querido el actor instalar por seguridad rejas en la ventana y en la puerta que dan al jardín que disfruta privativamente, hubiese podido hacerlo como el resto de los propietarios por seguridad, por lo que no puede alegar discriminación. Pero no era eso lo solicitado por el, pues pretendía un cerramiento en su jardín consistente en construir una pérgola acristalada sobre un elemento que no le pertenece, y que además afectaba al título constitutivo suprimiendo gran parte del jardín. No puede aceptarse por la Sala que la negación a su solicitud suponga una discriminación de la Comunidad de Propietarios, frente a la permisividad de la de rejas en ventanas y puertas por cuanto se permitieron por una cuestión de seguridad debiendo aclarar que, como ello no supone modificación del título constitutivo, bastaba para su aprobación el voto de la mayoría para que el acuerdo pudiera prosperar. A mayor abundamiento, a la vista de las fotografías aportadas en los autos, tal y como manifestó el perito, las rejas no alteran la estética de la fachada. Tampoco es discriminatoria frente al apelante el acuerdo adoptado por la Junta consistente en autorizar a los propietarios el cierre de las terrazas- tendedero, por cuanto de las prueba pericial se deduce que dichos tendederos constaban de unas celosías metálicas que habían sido colocadas por la constructora, estando parcialmente cerrados, permitiéndose con posterioridad el cerramiento totalmente acristalado de los citados tendederos por la Comunidad por motivos de seguridad. Dicho cerramiento no afectaba al título constitutivo, y también se aprobó correctamente, con el voto favorable de la mayoría de los asistentes.

Por todo ello, el cerramiento de las terrazas - tendederos y las instalaciones de rejas en ventanas y puertas antes citadas se consintieron por la Comunidad en beneficio de todos y por motivo de seguridad, cumpliéndose con lo establecido en el artículo 14 apartado c) de la Ley de Propiedad Horizontal, no pudiendo considerarse acuerdos discriminatorios frente a la solicitud del demandado, por lo que no puede admitirse el motivo de la discriminación.

QUINTO.- Pasamos a analizar cada uno de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria celebrada con fecha 14 de diciembre de 1999.

A) Mantiene el apelante la impugnación de los puntos 2º y 3º tratados como "Cuestiones Previas" en el Acta de la Junta, alegando que en la convocatoria de la Junta no figuraba en el orden del día la materia tratada en dichos puntos. De la lectura del Acta de la Junta que nos ocupa, se desprende que por la Comunidad de Propietarios, con el voto dela mayoría de los asistentes adoptó un acuerdo que afectaba a los puntos 2º y 3º de las"Cuestiones Previas" del Acta de la Junta, consistente en ratificar como válidas las siguientes actuaciones del Presidente:

"2º- Instalación de cerraduras en los trasteros y presupuestos para ello.

3º- Instalación de sombrillas y pérgola en la piscina de la Comunidad y reparación de las cerraduras en los portales."

Habiendo indicado el Juzgador de Instancia que no cabe la impugnación por ser actos administrativos, la Sala manifiesta disconformidad, ya que si bien nos hallamos ante actuaciones de mera administración realizadas por el Presidente, dichos acuerdos ratificando sus actuaciones deben anularse, por cuanto no figuraba que se iba a proceder a la ratificación de los mismos en ninguno de los puntos de la Convocatoria de fecha 9 de diciembre de 1999 en la que se anunciaba el orden del día que se iba a tratar en la Junta de 14 de diciembre de 1999 que nos ocupa, lo cual no impide la eventual ratificación de dichos actos administrativos realizados por el Presidente - a los que se hace referencia en los puntos 2º y 3º citados- en otra Junta que en el futuro se celebre por la Comunidad, debiendo respetarse la formalidad exigida por la Ley consistente en que ha de figurar debidamente anunciada tal ratificación en la convocatoria anterior a la Junta, como uno de los puntos del orden del día.

Por tanto procede anular los puntos nº 2º y 3º tratados como"Cuestiones Previas", según consta en el Acta de referencia, por el motivo de que la señalada ratificación no fue anunciada en la convocatoria de la Junta ni figuraban dichos puntos como cuestiones a tratar en el orden del día, debiendo revocarse parcialmente la Sentencia de instancia en ese sentido.

B) En cuanto a la cuestión alegada por el apelante consistente en que se anule el punto nº 1 de las "Cuestiones Previas" por no haber introducido la Comunidad en el orden del día de la Junta de referencia cuestiones a debatir por él solicitadas, entiende la Sala que no cabe anularse el acuerdo por dicho motivo, por cuanto el apelante solo tendrá acción para solicitar a la Junta que se incluyan las cuestiones que le interesan en una futura Junta que vaya a celebrarse, pero ese motivo no sirve para pedir que se anule el punto nº 1 de las "Cuestiones Previas" citadas.

En resumen, procede anular el acuerdo en lo que afecta a los puntos nº 2 y 3º de dichas "Cuestiones Previas".

C) En cuanto a la petición de anulación del acuerdo adoptado referente al punto nº 1 del orden del día consistente en la aprobación por parte de la Comunidad de Propietarios de una derrama, lo cierto es que la anulación del acuerdo no puede prosperar. No procede la anulación porque se debatió la situación económica de la Comunidad de Propietarios, cuestión a tratar que se hallaba correctamente anunciada de forma genérica ( "Punto 1º: Situación económica de la Comunidad") en la convocatoria de la Junta como uno de los puntos del orden del día a tratar. Se acordó por unanimidad de todos los propietarios asistentes, con la salvedad del ahora recurrente, la necesidad de establecer una derrama extraordinaria para cubrir la devolución de la cantidad de 2.053.877 Ptas. que al parecer se debía a la Cooperativa, estableciéndose en el acuerdo que se distribuiría la derrama en atención a los coeficientes de las viviendas. Habiéndose respetado la normativa de la LPH, y considerando que la derrama es fruto de una administración que beneficia a la Comunidad, la derrama es válida, y el acuerdo por el que se adoptó también lo es.

D) Finalmente, solicita el apelante la nulidad del acuerdo adoptado referente al punto nº 4 del orden del día, por entender que no se aprobó con mayoría suficiente.

Tal punto nº 4 del orden del día, consiste en " acuerdo por parte de la Comunidad de Propietarios del inicio de posibles vías (ejecutiva y judicial) respecto de la vivienda DIRECCION001, portal NUM000, propiedad de don Jose Ángel", constando en el Acta que, por 21 votos a favor, 2 votos en contra, y la abstención del resto de los presentes, la Junta aprobó que la Comunidad debía interponer una reclamación ante el Ayuntamiento de Boadilla del Monte para que don Jose Ángel procediera a desmontar la estructura de acero y cristal que ya estaba instalando en su jardín con la finalidad de cerrarlo.

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar ante los Tribunales los acuerdos de las Juntas de Propietarios en tres supuestos: "a) cuando sean contrarios a la ley, a los estatutos de la comunidad de propietarios; b) cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios., c) cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho";

No pudiéndose entender incursa la solicitud de nulidad en ninguno de los motivos señalados en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, no procede anular dicho acuerdo, habiendo sido válidamente adoptado por la mayoría de los asistentes a la Junta.

En consecuencia, por todo lo expuesto, procede estimar en parte el recurso de apelación y revocar en parte la sentencia de instancia en el sentido de declarar válidos todos los acuerdos adoptados que se han impugnado en la alzada salvo el acuerdo referente a los puntos 2º y 3º tratados como "Cuestiones Previas" que figura en el Acta de la Junta celebrada en fecha fecha 14 de diciembre de 1999, el cual deberá anularse respecto de los citados puntos 2º y 3º, confirmándose la Sentencia en lo demás.

SEXTO.- Al revocarse en parte la Sentencia de instancia y admitirse en parte lo solicitado en la misma, no procede hacer especial imposición de las costas causadas en primera instancia. Al estimarse en parte el recurso, tampoco se hace especial imposición por las causadas en la presente alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Elena Yustos Capilla en nombre y representación de don Jose Ángel contra la Sentencia dictada en fecha 20 de diciembre de 2000 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Móstoles en los autos de juicio de menor cuantía seguidos con el número 452/1999 de los que el presente rollo dimana, debemos revocar en parte la citada resolución, en el sentido de declarar válidos todos los acuerdos que se han impugnado en la alzada salvo el adoptado en las "Cuestiones Previas" en lo que afecta a los puntos 2º y 3º tratados en dichas cuestiones aprobado en el Acta de la Junta celebrada en fecha 14 de diciembre de 1999, el cual deberá anularse en lo que afecte a los citados puntos 2º y 3º, confirmándose la Sentencia en todo lo demás. No se hace especial pronunciamiento por las costas causadas en primera instancia. Tampoco en lo referente a las costas de presente alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.