Sentencia CIVIL Nº 890/2019, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 842/2019 de 27 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 01 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.01)
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FAX: 972942373
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N.I.G.: 1707942120188112097
Recurso de apelación 842/2019 -1
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Girona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 562/2018
Parte recurrente: Valeriano y
Almudena
Procurador/a: Edurne Diaz Tarragó
Abogado/a: Narcis Serra Llovera
Parte recurrida: Samuel
Procurador/a: Ma. Àngels Vila Reyner
Abogado/a: Jordi Ribera Ballesta
SENTENCIA Nº 890/2019
Magistrados:
Fernando Lacaba Sánchez Fernando Ferrero Hidalgo Nuria Lefort Ruiz de Aguiar
Girona, 27 de noviembre de 2019
Ponente: Fernando Lacaba Sánchez

Antecedentes

Primero. En fecha 17 de junio de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 562/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Girona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Edurne Diaz Tarragó, en nombre y representación de Valeriano y Almudena contra la Sentencia nº 104, de 9 de abril de 2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Ma. Àngels Vila Reyner, en nombre y representación de Samuel .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'ESTIMO la demanda interpuesta por Sr. Samuel contra el Sr. Valeriano y la Sra. Almudena , y CONDENO al Sr. Valeriano y a la Sra. Almudena a abonar a la actora, el Sr. Samuel , la cantidad de 13.450 euros. La cantidad objeto de condena se incrementará con los intereses que se devenguen desde la fecha de la presente resolución. Se imponen las costas procesales de la demanda principal a la parte demandada, el Sr. Valeriano y la Sra. Almudena .

DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por el Sr. Valeriano y la Sra. Almudena contra el Sr.

Samuel PANIKER SL, con imposición de las costas procesales derivadas de la demanda reconvencional al Sr.

Valeriano y la Sra. Almudena .' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 16/12/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no contradiga lo que se dice a continuación.


PRIMERO.- Antecedentes a considerar.- D. Samuel interpuso demanda en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, frente a D. Valeriano y Dª Almudena .

Los demandados, propietarios de la vivienda sita en Sarrià de Ter, en c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 con plaza de aparcamiento nº NUM003 , suscribieron con el demandante, por medio de la entidad 'SELECTIA' (dedicada a la gestión inmobiliaria), un contrato de fecha 7 septiembre 2016 titulado 'Documento de paga y señal', en el que se acordaba la entrega del demandante de 1000€ en concepto de paga y señal a los efectos del art. 1454 CCiv.

El precio final de venta se estipulo en 198.000€, pagados de la siguiente forma: 1000€ a la firma del contrato, 18.500€ a entregar el 12 septiembre 2016 y el resto con la firma de la escritura pública de venta, cuya fecha se fijó el 15/11/2016.

El demandante hizo entrega de las dos primeras cantidades mencionadas que fueron entregadas por Selectia a los demandados.

Dado que el demandante no pudo encontrar financiación hipotecaria para la adquisición de los inmuebles mencionados, la entidad Selectia le hizo devolución de la suma de 6.050€ por ella percibidos y que fueron detraídos del total de 19.500€ entregados por aquel.

Con fecha 11 enero 2017 los demandados remitieron un burofax al demandante dando por resuelto el compromiso de venta y quedando libre para transmitir a terceros.

El demandante reclama los 13.450€ entregados a los demandados por medio de Selecta.

Los demandados contestaron la demanda negando que lo firmado fuera un contrato de promesa de venta, siéndolo, realmente, de venta. Estimaba que la sumas entregadas lo fueron en concepto de arras penitenciales.

Los demandados formularon reconvención respecto de las sumas entregadas por el demandante en su condición de comprador, y con independencia de la naturaleza de las arras, la suma recibida debía quedar en poder de los vendedores.

La Sentencia dictada el 9 abril 2019, estima la demanda y desestima la reconvención.



SEGUNDO.- Contrato de venta sujeta a condición. Imposibilidad acreditada del comprador de acceder a un préstamo hipotecario.- El contrato firmado por las partes participa de la naturaleza de una compraventa privada sujeta a condición, y ello a pesar de que su título es 'Documento de paga y señal', pues los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son.

En efecto, en el mismo se dice que la entidad Selecta, en tanto que intermediaria en la venta del inmueble de los demandados, recibe del actor, interesado en la adquisición, la suma de 1.000€, como muestra de dicho interés, siendo el precio total solicitado por los vendedores el de 198.000€. Y se pacta: ' La virtualidad jurídica de este documento queda pendiente de su ratificación por parte de la propiedad'.

' En caso que la propiedad no acepte el precio de la venta, el importe de esta paga y señal será devuelto a la interesada íntegramente, sin ningún tipo de penalización por ambas partes'.

' En el caso que la parte compradora no pudiese obtener el préstamo hipotecario, la parte vendedora devolverá el 100% de los importes recibidos a la compradora en concepto de daños y perjuicios. Los compradores podrán buscar el préstamo hipotecario por su cuenta y dejaran que Selectia también les pueda buscar el préstamo hipotecario' (sic).

Respecto de la forma de pago del total precio, se pactó lo siguiente: ' A - 1.000 euros en este acto y se aplicarán a cuenta del precio pactado, caso de perfeccionarse la compraventa.

B - 18.500 euros como máximo el 12 de septiembre de 2016 se aplicarán a cuenta del precio pactado, caso de perfeccionarse la compraventa.

C - El resto 178.500 euros a la firma de la escritura pública de compraventa que se hará como máximo el 15 noviembre de 2016.' Como concluye la Sentencia impugnada, la condición no se pudo cumplir por no poder contar el comprador con la ayuda de un préstamo hipotecario, ni por si, ni tampoco por medio de 'Selectia', en tanto que intermediaria con compromiso de ayuda en tal sentido.

Este extremo no solo se acredita por medio de la documentación aportada junto con la demanda, especialmente por el documento nº5, sino también, por medio de las declaraciones de los testigos que declararon en el juicio. Así, de forma indubitada, clara y precisa el Sr. Samuel relató que había intentado obtener sin éxito el préstamo vía BBVA, Banco Sabadell, ING y la Caixa (min. 01:24 a 02:00 aprox. de la grabación).

Coincidiendo sustancialmente las explicaciones del comprador con las declaraciones del Sr. Severiano que declaró que también él, en virtud de la facultad que Selectia había adquirido en el contrato litigioso, también estuvo gestionando el acceso del Sr. Samuel al préstamo hipotecario. Concretamente, explicó el Sr. Severiano (min. 20:47 a 21:05 aprox. de la grabación) que había estado gestionando la financiación con diversos bancos (Banco Sabadell, Deutsche Bank e ING) sin éxito y que remitió el cliente a la Sra. Eufrasia , experta en la búsqueda de financiación, la cual (min. 16:11 a 16:40 aprox. de la grabación) explicó como tramitó la solicitud de préstamo en ING sin que llegara a salir la operación.

Indicio determinante de que el préstamo hipotecario no pudo ser finalmente obtenido, es que Selectia devolvió sus honorarios al comprador (documento nº 6 de la demanda rectora).

Resulta igualmente probado, que los vendedores fueron conocedores antes del 15 de noviembre de 2016 de que el Sr. Samuel no había podido acceder al préstamo hipotecario imprescindible para firmar la compra de la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del contrato litigioso, sin que se pueda exigirse al comprador, como pretende el recurso, que dicha comunicación tuviera que hacerse por escrito, circunstancia que no viene impuesta por ninguna normativa, ni se convino por las partes.

En efecto, el testigo Severiano declaró (min. 21:10 al min. 21: 40), reconoció 'Que en todo momento los vendedores estuvieron informados, que incluso estuvieron negociando los vendedores y el Sr. Samuel , interviniendo él mismo, una posible rebaja del precio para poder llegar a hacer efectiva la compra'. 'Que si bien las negociaciones perduraron hasta alrededor de las navidades de 2016, los propietarios conocían antes del 15 de noviembre de 2016 que el Sr. Samuel no había logrado el préstamo hipotecario.

En igual sentido la testigo Sra. Isabel declaró (min. 27: 40 a min. 28 aprox.): 'Que conoció que existieron reuniones en las oficinas de Selectia y llamadas antes del 15 de noviembre de 2016 para internar buscar una solución a la compra conociendo todos que el Sr. Samuel no había logrado acceder al préstamo hipotecario para la compra.' Finalmente, los representantes de Selectia, en sus respectivas declaraciones, aseguraron de forma indubitada y reiterada, coincidiendo con lo explicado por el Sr. Samuel , que los vendedores, reconociendo los hechos, se comprometieron a devolver los importes recibidos. En este sentido, las declaraciones de la Sra. Isabel (min.

28:01 a 29:07) y del Sr. Severiano (Min. 22:30 a 24: 02 de la grabación).

Por tanto, acreditado el reconocimiento expreso por parte de los recurrentes respecto de su obligación de la devolver el importe reclamado al Sr. Samuel , resultaría incluso inocua cualquier discusión respecto del cumplimiento o no de la condición suspensiva a la que estaba sometida la eficacia del contrato de compraventa litigioso y de la obligación de devolver por parte de los vendedores lo recibido del Sr. Samuel , tal y como sí hizo Selectia.



TERCERO.- Sobre la naturaleza de las arras.- Se discute si la naturaleza de los 19.500€ entregados por el demandante (1000€ y 18.500€, según el contrato).

Debe decirse que la única cantidad que participa de la característica o naturaleza de arras, es la inicial suma de 1.000€ que se entregaron con cita expresa del art. 1454 CC. Corrobora dicho extremo lo declarado por el Sr. Severiano (min. 19:50 a min. 20:15 aprox. de la grabación), el cual explicó de forma clara e indubitada que únicamente el importe de 1000,00€ tenía carácter de arras penales. El propio Sr. Severiano explicó a la parte vendedora que si el Sr. Samuel de desentendía del acuerdo tenían derecho a quedarse 1.000,00€ pero que si, por otra parte, eran ellos los que no vendía deberían devolver ese importe de 1.000,00€ doblado y, en todo caso, los 18.500,00€ se deberían de devolver de no firmarse la compraventa.

De lo dicho se deduce que, la suma de 18.500€, en cualquier caso, participaría de la naturaleza de arras confirmatorias, en tanto que entrega de dinero en señal de confirmación del contrato o prueba de su existencia, siendo aquella suma inicial de 1000 € una arras penitenciales.

El desistimiento forzoso del comprador, no produjo ningún perjuicio a los vendedores. La documentación aportada por los ahora recurrentes (documento nº 2 de la oposición a la demanda formulada por la Sra.

Almudena ) se desprende que, al menos, el Sr. Valeriano hasta la venta definitiva de la finca el 1 de enero de 2018, siguió en la finca objeto del contrato litigioso. Concretamente véase que en la Certificación Catastral que se adjunta a la escritura de venta, consta como domicilio del Sr. Valeriano el de DIRECCION000 (la vivienda objeto del contrato que nos ocupa), mientras que el de la Sra. Almudena se encuentra en CALLE000 de Sant Julià de Ramis.

Nada consta en orden a que tuvieran que abandonar la vivienda objeto de venta, como tampoco la necesidad de acudir al alquiler de otra distinta y si finalmente, como parece, se decidieron los ahora recurrentes por vender a tercero a precio inferior al contemplado en el contrato examinado, de dicha decisión no se puede hacer responsable al demandante.

En conclusión, se debe desestimar el recurso y confirmar lo resuelto.



CUARTO.- Costas de ambas instancias.- Habiéndose estimado la demanda instada por el Sr. Samuel y desestimado las demandas reconvencionales instadas por los apelantes, procede y es acorde a la normativa procesal la condena en costas de los demandados y actores reconvencionales que recoge la Sentencia de instancia. Resulta de aplicación el principio de vencimiento objetivo teniendo en cuenta que, no se han planteado dudas de derecho limitándose las alegaciones planteadas a poner en duda la valoración que el Juez ' a quo' hace de los medios de prueba actuados y a solicitar una modificación ' pro domo sua', de los recurrentes.

Fallo

1.- DESESTIMAMOS el recurso presentado por la representación procesal de D. Valeriano y Dª Almudena .

2.- CONFIRMAMOS la Sentencia de fecha 9 abril 2019 del Juzgado nº 1 de Girona dictado en JO 562/18.

3.- Las costas del recurso se imponen a los recurrentes.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Esta Sentencia no es susceptible de recurso extraordinario de casación por razón de la cuantía.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados: D. Fernando Lacaba Sánchez, D. Fernando Ferrero Hidalgo y Dª Nuria Lefort Ruiz de Aguiar