Sentencia Civil Nº 9/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 844/2008 de 22 de Enero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 844/2008-E

JUICIO ORDINARIO (ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES) NÚM. 1059/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 49 DE LOS DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 9/2009

Ilmas. Sras.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MARÍA MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintidos de enero de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario (Arrendamiento de Bienes Inmuebles) nº 1059/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 49 de los de Barcelona, a instancia de Dª. Eloisa , contra Dª. Raquel y D. Hermenegildo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de Junio de 2008, por la Sra. Magistrada del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo parcialmente la demanda presentada por Eloisa , contra Hermenegildo y contra Raquel .

Declaro debidamente ejercitado el derecho de tanteo sobre la finca registral NUM000 , situada en la RAMBLA000 , número NUM001 - NUM002 - NUM003 , Escalera NUM004 , NUM005 , NUM006 , de Barcelona, e inscrita en el tomo NUM007 , libro NUM008 , folio NUM009 del Registro de la Propiedad número 5 de Barcelona.

Condeno a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa de dicha vivienda a favor de la actora en los términos convenidos en la notificación de fecha 2 de noviembre de 2005 (documento 2 de la demanda), bajo apercibimiento de otorgarla a su costa si no lo verifican.

No reconozco el derecho a deducir, del importe total de la operación, los ingresos que se hayan efectuado a favor de los demandados, en concepto de compraventa, desde el mes de marzo de 2006 y hasta el momento del otorgamiento de la escritura; no reconozco el derecho de la demandante a percibir la indemnización de los daños y perjuicios que la falta de escrituración le haya podido ocasionar para el caso de ser obligada a abandonar la vivienda objeto de litigio, y absuelvo a los demandados expresados de dichos pedimentos.

Cada parte pagará las costas causadas a instancia suya y la mitad de las comunes".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 15 de Enero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia que puso fin al procedimiento en la Instancia, da lugar a la acción de tanteo, mas desestima los pedimentos 3 y 4, esto es, los ingresos que se hayan efectuado a favor de los demandados, en concepto de compraventa, desde Marzo de 2006, hasta la escrituración, y el derecho de la demandante a ser indemnizada por los daños y perjuicios que la falta de escrituración le haya podido ocasionar para el caso de tener que abandonar la vivienda objeto de litigio, a concretar en ejecución. No hace imposición de costas.

De dicha resolución discrepa la demandante, y, en síntesis, alega: que se había contravenido la doctrina jurisprudencial sobre los efectos de la mora en las obligaciones recíprocas, existiendo responsabilidad de los demandados al no atender el requerimiento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, ya que la demandante ejercitó válidamente el derecho de tanteo, perfeccionándose con ello la compraventa que hasta ese momento estaba arrendada, y por ello, tras el requerimiento (doc 9), incurrieron los demandados en mora, con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios y que, en todo caso, la justificación que hace la sentencia de corresponder a pagos por el arrendamiento, no encontraría justificación más allá del 31 de Diciembre de 2007 , en que finalizaba el arrendamiento ( doc 12). Solicitó únicamente que se reconociera su derecho a deducir, del importe de la operación, los ingresos que se hayan efectuado a favor de los demandados, en concepto de compraventa, desde Marzo de 2006 hasta el momento de la escrituración. En la oposición, la parte demandada, insistió en que los pagos debían ser en concepto de renta, indicando además que desde Junio de 2007 ya no había realizado más ingresos, y que lo pretendido supone un enriquecimiento injusto; que los demandados han satisfecho los gastos como IBI o de Comunidad de Propietarios y que la operación de préstamo hipotecario estaba pendiente de formalizar (doc 5), por lo que ningún perjuicio ha tenido por este concepto; que la renta ha sido objeto de diversas actualizaciones aceptadas por la actora, y que el pago debía hacerse en las mismas condiciones, esto es, al contado y no fraccionado.

SEGUNDO.- Esta Sala en orden a la subsistencia de la obligación del pago de las rentas, durante la sustanciación de los juicios de tanteo o retracto arrendaticios urbanos, ya se pronunció en resolución de 22 de Febrero de 2006, en aquel supuesto retracto, indicando " Como se indica en la sentencia impugnada la cuestión litigiosa entre las partes, reiterada en esta alzada, se centra en dilucidar si el actor principal viene obligado a continuar abonando las rentas aún existiendo una sentencia que declara su derecho de retracto y condena a la empresa demandada a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, que no es firme al estar pendiente de resolución el recurso de casación interpuesto contra la misma.

Si bien la excepción de litispendencia ya fue resuelta en su momento, conviene recordar ahora que, en efecto, no concurre entre el actual proceso y el anterior de retracto la identidad objetiva exigible, al tratarse de dos acciones totalmente distintas, lo cual es patente, pero es que, además, no concurre siquiera una prejudicialidad civil, dado que, en todo caso, el fallo que finalmente pueda recaer en cualquiera de los dos juicios, el de retracto y el relativo a la reclamación de rentas, no serán materialmente contradictorios pudiendo ser ejecutados, no tratándose de fallos incompatibles.

Son numerosas las sentencias en las que, estando pendiente de firmeza un retracto ejercitado por el arrendatario, declaran la resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago de la renta, o por jubilación del arrendatario en caso de local de negocio, o bien declaran procedente la actualización de la renta pretendida por el arrendador.

Este tribunal en sentencia de fecha 17 de marzo de 1999 expuso: "En el presente recurso la parte demandada, sin cuestionar los concretos cálculos que se han efectuado en orden a la determinación de la renta, al ser actualizada conforme a la nueva legislación arrendaticia, sin embargo insiste en que existe la excepción de litispendencia por cuanto la titularidad del actor no es indiscutida, y así la demandada ha interpuesto recurso de casación en juicio de retracto seguido en el Juzgado de Gavá y, también se halla pendiente el juicio de menor cuantía 439-97 del Juzgado 3 de dicha localidad en el que demandándose al actor y "Caja de Ahorra B." se insta la nulidad y rescisión de la venta. Mas dicha impugnación debe perecer, habida cuenta que mientras la transmisión de la titularidad, que ha accedido incluso al Registro no se deje sin efecto, bien por la nulidad bien por el retracto, es claro que el adquirente se convierte en arrendador y puede ejercitar cuantos derechos son inherentes a tal condición, entre los que se halla tanto el percibo de la renta como su actualización, sin perjuicio de lo que resulte de aquellos procesos y ello ya se ha mantenido en otras resoluciones, ej. rollo 291-96 en el que se expresaba se viene rechazando, en los juicios de desahucio la excepción de litispendencia entablado juicio de retracto, el ejercicio de esta acción no implica la pérdida del dominio del arrendador, dado que la adquisición de la propiedad por el arrendatario retrayente precisa de una sentencia firme favorable (título) y de su ejecución mediante otorgamiento de la escritura pública correspondiente u otra forma de tradición (modo), por lo que pendiente el juicio de retracto, y hecha la consignación de rentas atrasadas mientras no existía la sentencia de segunda Instancia no se hallaba el inquilino relevado de pagar la renta ...,".TERCERO.- Así la decisión que se adopte en este procedimiento para nada interfiere en aquella a la que, finalmente, pueda llegarse en el juicio de retracto pendiente de casación, pues, aunque se mantenga la estimación del retracto, ello es totalmente compatible con el pago de la renta debida por el arrendamiento, pues, a diferencia de lo considera el Juzgador de instancia en la sentencia recurrida, es doctrina del Tribunal Supremo que, si bien el retracto es de naturaleza real, no cabe identificarlo con el dominio, ya que es un derecho real de adquisición que alcanza plenitud cuando una sentencia firme lo reconoce, y, por tanto, pendiente de casación el pleito de retracto, cabe plantear incluso el desalojo del arrendatario, sin que éste pueda invocar litispendencia, por lo que, es claro que continúa vigente su obligación fundamental de pagar la renta.

A ello no obsta el hecho de que pueda haberse consignado la suma del precio de la finca a efectos del retracto, pues, como se ha dicho, el retracto sólo se consolida mediante sentencia firme de su reconocimiento y, entretanto, subsisten las relaciones obligacionales, sin perjuicio de la trascendencia que pueda tener el reconocimiento pleno del derecho de acceso a la propiedad en dichas relaciones internas, entre arrendador y arrendatario, lo cual queda fuera del presente debate."

Lo cual, aplicado al presente supuesto, comporta que el recurso decaiga, pues aun cuando por el ejercicio de tanteo se perfeccionara el negocio, no lo es menos que su consumación, esto es, la entrega de posesión en base al mismo y precio, se difieren al momento de la escritura, y ello resulta aun más obvio en casos, como el que nos ocupa, en que ni si quiera se consigna el precio total de la transmisión, los gastos inherentes al dominio los sigue soportando la recurrida, por lo que no abonado el mismo, no incurre el contrario en mora, y lo entregado, como dice la sentencia, lo fue en concepto de renta, esto es, contraprestación a la posesión, a lo que no es óbice la finalización del plazo, pues, sin perjuicio de no prejuzgar, los contratos pueden extender su duración por la tácita reconducción, no habiendo acreditado por otra parte daños y perjuicios, ignorándose lo que hubiera tenido que desembolsar el demandante por intereses del préstamo hipotecario pendiente de formalizar, lo que lleva a la confirmación.

TERCERO.- Las costas de esta alzada han de imponerse a la recurrente.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Eloisa , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 49 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 1059-2007, de fecha 30 de Junio de 2008, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todas las Magistradas que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.