Sentencia Civil Nº 9/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 11/2011 de 19 de Enero de 2012

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  • Núm. Cendoj: 08019370112012100017

Encabezamiento

Audiencia Provincial

de Barcelona

Sección 11 ª

Rollo núm. 11/2011

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Santa Coloma de Gramenet

Autos de procedimiento ordinario núm. 653/2009

S E N T E N C I A N U M. 9

Ilmos. Sres.

Josep Mª Bachs Estany

Francisco Herrando Millán

Antonio Gómez Canal

Barcelona, a diecinueve de enero de dos mil doce.

VISTOS por la Sección Undécima de la Audiencia de Barcelona los Autos de Recurso de apelación núm. 11/2011, interpuesto por el procurador Sr. Badia i Martínez, en nombre y representación de Dª. Julia , parte actora, contra la Sentencia de fecha 16 de junio de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Santa Coloma de Gramenet en autos de procedimiento ordinario núm. 653/2009, se ha dictado la siguiente Sentencia.

Antecedentes

Primero .- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es la siguiente: "PARTE DISPOSITIVA.- Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Dª Julia representada por el procurador Sr. Badia Martínez contra CPI Catalana de Promociones Inmobiliarias SL, representada por la procuradora Sra. Córdoba Fernández, absolviéndola de todos los pedimentos de la actora, y que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por CPI Catalana de Promociones Inmobiliarias SL representada por la procuradora sra. Córdoba Fernández contra Dª Julia representada por el procurador Sr. Badía Martínez, absolviéndola de todos los pedimentos de la actora reconvencional. Con expresa imposición a las dos partes de las costas del presente procedimiento".

El Auto de aclaración de fecha 28-7-2010 en su parte dispositiva dijo: "Que debo acordar y acuerdo no ha lugar a aclaración alguna de la resolución de fecha 16 de junio de 2010, en atención a los términos de los razonamientos jurídicos de esta resolución".

Segundo .- Comparece en alzada la parte recurrente a través del procurador Sr. Badia i Martínez.

Comparece en alzada la parte oponente, a través del procurador Sr. Moratal i Sendra.

Se señaló para deliberación, votación y fallo del recurso la audiencia del día 11 de enero del presente año, teniendo ello lugar a la hora prevista.

VISTO, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Josep Mª Bachs Estany, Presidente de la Sección.

Fundamentos

Primero . Apela la Sentencia de instancia la representación de la parte actora la sentencia de instancia (f. 185 y f. 198 y ss.) por los siguientes motivos:

1º) después de reiterar antecedentes, discrepa de la naturaleza y alcance del contrato según la sentencia: la misma interpreta el documento de mejora del contrato de compraventa como una novación en la forma de determinación del precio, de manera que entiende que no sería el de 960.000 euros sino el que resultara de dicho anexo; aquel precio consta en contrato de 10-2-2005 y en escritura de 15-6-2005. El anejo es un contrato de mejora del precio. Así resulta de la escritura (doc. 3) de noviembre de 2005. Que reitera el precio de 960.000 euros. Reclama una interpretación literal, especialmente de la frase "ambas partes de común acuerdo por medio del presente escrito hacen una mejora del referido contrato".

2º) actos coetáneos y posteriores: se otorgó una escritura clara cinco meses después de la mejora que partía del precio inicial de 960.000 euros. La escritura es un contrato reproductivo. La tesis del Juzgado, y de la reconviniente, atribuirían a esa "mejora" un posible resultado negativo. La interpretación de instancia resulta absurda y convierte esa compraventa en una especie de sociedad irregular, en el que la vendedora participaría del riesgo y ventura de la promotora inmobiliaria. Esta parte es una simple particular, de 70 años y sin estudios. No toma en consideración la sentencia la existencia, además, de una fecha límite de pago, 15-7-2007 . Además, la mejora sólo puede producirse después de vendidos toods los departamentos. A fecha de hoy falta vender el bajo que supone el 30,90% de todo el inmueble.

3º) subsidiariamente, pide la no imposición de costas ya que la sentencia no tacha de irrazonable la interpretación de esta parte.

Postula la revocación, la estimación de la demanda y la imposición de costas a la contraria.

Se opone al recurso la representación de la parte demandada (f. 204 y ss.) por los siguientes motivos:

1º) la sentencia es ajustada a Derecho.

2º) la escritura de junio de 2005 sustituyó el contrato privado de febrero. No puede tenerse el precio pactado como mínimo, sino que debe estarse al conjunto de las cláusulas. La novación fue en interés de la actora. Para aplazar las obligaciones fiscales derivadas de la compraventa. Y no se reflejó ello en la escritura.

3º) nunca se pactó 960.000 euros más la mejora. Estuvo asesorada en todo momento y no es una persona no informada. Firmó un mínimo de 960.000 euros, pero en cualquier caso no es una obligación vencida, líquida y exigible.

4º) las costas deben imponerse en base al vencimiento ( art. 394 LEC ).

Postula la confirmación con costas.

Segundo . El análisis de lo actuado revela acreditados los siguientes antecedentes y hechos:

a) En su demanda, la actora (15-7-2009) reclama de la demandada 128.165,29 euros. Sostiene que en fecha 10-2-2005 suscribieron ambas partes un contrato privado de compraventa del inmueble propiedad de la actora sito en c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Santa Coloma de Gramenet por precio de 960.000 euros, para ser derribado y edificar en el solar resultante un edificio plurifamiliar, entregando en el acto 18.030 euros y pactando la entrega de 660.000 euros a partir de la hipoteca de la obra y el resto a razón de un 10% por cada certificación de obra emitida. Y que, en fecha posterior, mejoraron el precio de dicha venta estableciendo que la misma sería la que resultase del 50% del valor de venta del inmueble a construir deduciendo la mitad del importe de los gastos e intereses de la constitución del préstamo hasta el límite de 960.000 euros (pacto segundo) y por un plazo máximo de 24 meses (pacto 6º) y los gastos de mediación.

Resalta que el 15-6-2005 se escrituró la compraventa. Reclama el resto de precio pendiente.

b) El contrato privado de 10-2-2005 (f. 7 y ss.) establece que la hoy actora "ha transmitido la finca anteriormente por 960.000 eros" (f. 11 y ss., contrato privado de la misma fecha, en las condiiones que señala en la demanda) pero que "es de interés de ambas partes proceder a una mejora de dicho contrato" en los términos siguientes: a) por mejora de dicho contrato firmado anteriormente, percibirá la hoy actora el 50% del valor de venta del inmueble resultante de la obra, b) deducidos los gastos e intereses de constitución y disposición del préstamo hipotecario de máximo 960.000 euros que satisfarán ambas partes en función de la disposición que se realice sobre el mismo (con un máximo del 50% del valor de tasación de la obra) y c) los del mediador de venta. "En base a lo anteriormente pactado, el precio de compra por parte de CPI Catalana de Promociones Inmobiliarias será el que resulte del 50% del valor a venta del inmueble, viéndose obligada la ahora vendedora para entonces a modificar la escritura de venta por los importes realmente percibidos"

c) La escritura de fecha 15-6-2005 recoge (f. 14 y ss.) establece que "el precio de esta compraventa se fija en 960.000 euros. De dicho precio, en cuanto a 660.000 euros e satisface mediante cheque con cargo a los fondos resultantes del préstamo hipotecario que se formaliza a continuación -no se aporta, pero se supone entre la demandada y la entidad de crédito-; y el resto, 300.000 euros, queda aplazado para ser pagado por el comprador por todo el día 15 de julio de 2007", plusvalía a cargo de vendedora y gastos del contrato a cargo de la compradora. Consta la escritura de obra nueva de 20-7-2007 a nombre de la demandada (f. 22 y ss.) .

d) En su contestación, la demandada sostiene que el segundo contrato privado de 10-2-2005 novó el precio del primero, de 960.000 euros al 50% del valor del valor del inmueble rsultante de la obra, que a cuenta se le pagaron 660.000 euros de una hipoteca de 960.000 de la que deben descontarse gastos e intereses de 24 meses. A pear de que reconoce la escritura de compraventa de 15-6-2005 la interpreta en dichos términos, aunque en la misma nada se diga de pago de intereses y gastos. Reconoce que se le han pagado 819.834 euros (f. 62 y ss.). 937.166,11 euros al no haber abonado intereses y gastos pactados en el segundo contrato privado. Sobre la venta hasta la fecha (9-10-2009) de pisos del inmueble por valor de 1.525.525 € sostiene que la parte que le corresponde a la vendedora son 762.762,50 € y reconviene por la diferencia percibida. No se insiste en tal reconvención, desestimada en instancia, en alzada, con lo que se entiende renunciada esa acción y no puede entrarse en su estudio de ninguna manera.

e) En la contestación a la demanda reconvencional, la actora principal insistió en que el contrato válido fue la escritura de compraventa otorgada cuatro meses después, el 15-6-2005 que establecía el precio de 960.000 euros, pero sosteniendo que, de darse las circunstancias, al alza sólo, este precio debía quedar mejorado en los términos del segundo contrato privado.

f) En la audiencia previa se aporta por la demandada una escritura de compraventa del piso 3º del inmueble (f. 156 y ss.), de 28- 12-2009, entre la demandada y terceros, por 342.576,90 € + 2.980,38 € de IVA

g) En el juicio celebrado en fecha 12-5-2010 (f. 173 y ss. y DVD) declaran en calidad de testigos:

1) Elisa (min. 0:30 y ss. DVD), hija de la actora, que manifiesta que intervino en la la compraventa, que es licenciada en Derecho, que estaban los asesores, que como consecuencia de las conversaciones suscribieron dos documentos; sostiene que el precio mínimo era de 960.000 euros aunque reconoce la escritura por precio cierto de 960.000 euros en la que no se reflejó el pacto de mejora. Para determinar la mejora falta vender todo el inmueble, los locales no se han vendido. El contrato lo redactó el asesor fiscal. Ella revisió el contrato y después firmó su madre.

2) Amadeo (min. 6:57 y ss. DVD) declara que es el asesor fiscal de la parte demandada. No intervino en las negociaciones. Redactó el contrato en los términos acordados.

No sabe nada más que lo que se redactó y firmó. Admite que en el contrato se mejora el precio, pero sostiene que no hay mínimos ni máximos. Se está a lo que establece el documento. La escritura la conoce por la contabilización. No estuvo en la notaría. Admite que en ella consta un precio de 960.000 euros. Reconoce ambos documentos privados y la escritura posterior. Reconoce que está pendiente de vender el local.

Tercero . La Sentencia de instancia, de fecha 16-6-2010 (f. 176 y ss.), parte de la realidad de ambos documentos privados y de la escritura y concluye que ambos privados de la misma fecha entrañan una única declaración de voluntad -prevaleciendo la segunda-. Interpreta de conformidad con la sent. TS de 23-1-1990 que la escritura posterior, aunque documenta sólo el primer contrato privado, no entraña ninguna novación, e interpreta que se hizo para transmitir el dominio, y posible afianzamiento o garantía hipotecaria del crédito gestionado a continuación.

Interpreta la "mejora del contrato" no como lo entiende la actora, como una simple mejora del precio, sino en sentido abierto - aunque en base al pacto tercero vaya implícita una posible mejora de precio- en la fijación del beneficio final de la operación -del todo análoga a una sociedad civil o mercantil irregular- en el 50% del valor de venta -menos gastos e intereses de hipoteca y de mediación- de la obra resultante (pisos y locales) y señala que debe prevalecer este pacto por cuanto en él se prevé la obligación de modificar el precio de la escritura -que en realidad no se había aún celebrado- y concluye que 960.000 euros no es más que el capital máximo de la hipoteca a constituir y sufragar a partes iguales por ambas partes, no un precio mínimo.

El "precio" -mejor, beneficio- está indeterminado, a resultas de la venta -con lo que la venta más que una venta es una sociedad-, algo que todavía no está determinado ni menos aún liquidado. Por ello desestima la demanda. Y, por lo mismo, la reconvención -ambas acciones son prematuras-.

El primer motivo de recurso insiste en que lo que se celebró fue un contrato de compraventa, en su caso novado por mejora del precio, a la par que el segundo motivo entiende que en ningún caso esa mejora podría tener el efecto eventualmente negativo de que la mitad del valor resultante fuera inferior al inicial precio pactado, exigiendo una interpretación literal de los contratos. Todo ello vendría, además, corroborado por la escritura de 15-6-2005.

No puede acogerse la tesis del recurso.

Si bien existe una doctrina del TS de que, en caso de contradicción entre la naturaleza jurídica o contenido de dos contratos, sobre los mismos objetos y con las mismas partes, debe prevalecer lo establecido en documento público sobre lo que diga al respecto un documento privado, sería una simplificación absoluta hacer prevalecer, sin más, la escritura de 15-6-2005 sobre el complejo contrato privado, de creación sucesiva más que bicéfalo o doble, de 10-2-2005. Porque no son el mismo contrato.

Existe, además, un único contrato: el último de 10-2-2005. Existente, válido (no ha sido atacado por vicios del consentimiento, falta o ilicitud de la causa) y eficaz ( art. 1255 CC y concordantes).

Así, el contrato privado que finalmente firman las partes no es una simple novación modificativa parcial del primero, sino que respecto de aquél se comporta como una verdadera novación extintiva.

Ni tampoco entraña, el contrato resultante, una compraventa típica en la que la hoy actora venda un edificio -para derribarlo y reedificar uno nuevo- y la demandada lo compre por un precio cierto, determinado de presente o de futuro (aquí no estamos ante un precio a determinar al final de la obra, sobre el porcentaje del 50%, en base a la simple medición de obra o a la tasación del inmueble resultante, sino en un interés resultante de liquidar los gastos derivados de la constitución y disposición, en su caso, de la hipoteca, a expensas de ambas partes).

Sino que responde a una operación a caballo entre lo societario (no es permuta de suelo por futura edificación, por cuanto la hoy actora no se prevé que acabe percibiendo el todo o parte de su interés en pisos o locales o plazas de aparcamiento resultantes de la obra y porque, además, corre con ciertos riesgos de la promoción) irregular -más próxima a una comandita que a cualquier otra fórmula societaria, por cuanto no hay un verdadero fondo común a todos- y un contrato de cuentas en participación -al que le aproxima que es la sociedad demandada la que se hace dueña del inmueble y del que le separa que la aportación típica del participante en cuentas es esencialmente dineraria- , en la que el interés de la hoy actora se determina en el beneficio neto resultante de la operación de promoción inmobiliaria (50% del valor de la venta de la obra resultante, menos el importe de los gastos y disposiciones de la hipoteca y honorarios del intermediario), con lo cual ambas partes están a las resultas del negocio sin afrontar los gastos notariales, registrales y fiscales ni las formalidades de constituirse formalmente en sociedad, hacer aportación inmobiliaria a la misma, liquidar la sociedad y repartir dividendos.

En cuyo negocio, la parte hoy demandada afronta todos los riesgos propios de la promoción (licencias, coste de contratistas y subcontratistas, impuestos, publicidad, gestión de la venta de los departamentos resultantes, etc.) y la demandante participa en los términos pactados en ese contrato privado.

En ese tejido contractual, la escritura pública de 15-6-2005 oculta o disimula un negocio complementario, esencial, instrumental, de transferencia del dominio de la participante (socio capitalista) a la promotora (socio industrial) a los fines de obtener financiación y de gestión inmediata de la promoción. No está documentando o formalizando ninguna venta ya perfeccionada de forma definitiva. En cualquier caso, esa venta aparente es simulada. Y es un contrato totalmente instrumental de lo pactado privadamente: transmisión dominical o aportación a la gestora de la promoción según los términos del contrato privado.

Porque el contrato privado segundo, el único finalmente existente entre las partes, válido y eficaz, está concebido en unos términos que necesariamente implican la existencia -pasada o futura (en este caso, futura)- de una escritura de transmisión de dominio a la hoy demandada, con un precio, que deberá modificarse cuando resulte el precio derivado de ese segundo pacto privado, del solar.

Si ya existiera la escritura a fecha 10-2-2005, la tesis del Juzgado sería perfectamente válida. No existiendo, también. Porque ese contrato de 10-2-2005 obliga a modificar la escritura de 15-6-2005 cuando se sepa el valor definitivo de participación de la actora, en cuyo caso la liquidación de la operación societaria irregular se prevé que se hará por novación de la escritura de venta.

Por ello, para reclamar cualquier cantidad como resultante de este negocio complejo debe primero venderse la totalidad de la obra (que la propia actora recurrente reconoce que resta por vender en un 30,90%), liquidar los gastos (de constitución y disposición -cuotas de capital e intereses pagados o por pagar incluidos- de la hipoteca por cada parte), impuestos de las transacciones a terceros de los departamentos resultantes, y sólo después cabrá repartir el remanente. Merced a novar la escritura de 15-6-2005 por otra futura. O en otra forma según convenga a las partes.

Sin perjuicio de que las partes puedan convenir en cualquier momento un anticipo a cuenta sobre ese resultado final. En forma, p. ej., de préstamo. O, tratándose de un contrato obligatorio sin plazo final de validez ni eficacia, pactando un plazo (o solicitando judicialmente su establecimiento) al final del cual, de no haberse vendido todos los bienes, las partes cumplan adjudicándose departamentos concretos a prorrata. O cualquier otra fórmula que permita afrontar un horizonte de larga paralización del mercado inmobiliario, algo que en 2005 no era previsible o al menos, las partes no previeron. En cuyo hipotético caso, la nueva escritura de venta acabaría siendo, formalmente, de permuta parcial.

Pero, en cualquier caso, hoy por hoy, tanto la acción de la actora (como la reconvención de los demandados, a cuya desestimación se aquietaron éstos) son prematuras y abocadas al fracaso.

Debemos desestimar ambos motivos.

Cuarto. El tercer motivo de recurso, subsidiario, pretende al menos la no imposición de costas por entender que la cuestión objeto del debate era dudosa de hecho o de derecho. O, como expresa en el recurso, porque, en suma, por cuanto la tesis actora no ha sido catalogada de indefendible.

No puede acogerse tampoco.

Los términos del contrato en cuestión son claros. Aunque en ellos predomine más la voluntad y la finalidad perseguida y los actos propios de las partes en ese sentido que la literalidad de los términos empleados. Se instrumentaliza, claramente, una venta para configurar un negocio societario irregular o una participación en negocio ajeno y se diseña una futura escritura de novación de la venta de 15-6-2005 a efectos de liquidar el resultado. No hay más seria duda al respecto de lo querido por las partes. Debe imperar, por tanto, el principio de vencimiento objetivo del art. 394 LEC .

Debe desestimar se el motivo.

Y con él, el recurso íntegramente.

Quinto. La desestimación íntegra del recurso confirma íntegramente la sentencia de instancia e impone a la parte apelante las costas de la apelación ( art. 398 LEC ).

Fallo

Desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte actora contra la Sentencia dictada en fecha 16 de junio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Santa Coloma de Gramenet en autos de procedimiento ordinario núm. 653/2009 (Rollo núm. 11/2011) que confirmamos íntegramente , con imposición de las costas de la alzada al recurrente.

Así, por esta Sentencia, lo pronuncia, manda y firma este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, en esta misma fecha y, una vez ha sido firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. DOY FE.

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