Sentencia Civil Nº 92/2012, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 425/2011 de 29 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00092/2012

S E N T E N C I A Nº 92

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE: DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

SOBRE: ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

LUGAR: BURGOS

FECHA: VEINTINUEVE DE FEBRERO DE DOS MIL DOCE

En el Rollo de Apelación nº 425 de 2011, dimanante de Juicio Ordinario nº 244 de 2010 del Juzgado de Primera Instancia nº CINCO de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 8 de Julio de 2011 , siendo parte, como demandado-apelante D. Jesús Carlos , representado en este tribunal por el Procurador D. César Gutiérrez Moliner y defendido por el Letrado D. Fernando López Iglesias; y de otra, como demandante- apelada URBANA DE CAMPOBURGOS S.L., representada en este Tribunal por la Procuradora Doña Paula Gil-Peralta Antolín y defendida por el Letrado D. Javier Murua Etxeberria.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Paula Gil-Peralta Antolín, en nombre y representación de Urbana de Campoburgos, S.L., contra D. Jesús Carlos , representado por el Procurador D. César Gutiérrez Moliner, debo: 1.- Declarar y declaro la vigencia y validez del contrato privado de compraventa objeto de la presente demanda de fecha 11 de Junio de 2.007.- 2.-Condenar y condeno al demandado a otorgar la escritura pública de compraventa de los inmuebles objeto del contrato suscrito, como parte compradora.- 3.- Condenar y condeno al demandado a pagar a la actora la cantidad de ciento sesenta y dos mil trescientos cincuenta y dos euros con setenta y seis céntimos (162.352,76 €) más los intereses vencidos de dichas cantidades (sin IVA) hasta la presentación de la demanda.- 4.- Condenar y condeno al demandado al pago de los intereses pactados en el contrato suscrito que se devenguen desde la presentación de la demanda hasta el abono íntegro de los importes adeudados.- 5.- Condenar y condeno al demandado al pago de las costas procesales.- Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Don César Gutiérrez Moliner, en nombre y representación de D. Jesús Carlos contra Urbana de Campoburgos S.L., representada por la Procuradora Doña Paula Gil-Peralta Antolín, debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones deducidas en su contra en la demanda reconvencional. Todo ello con imposición de costas a la parte reconviniente".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Jesús Carlos recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la cusa por esta Sala en fecha 23 de Febrero de 2012.

Fundamentos

PRIMERO.- Formula recurso de apelación el demandado reconviniente D. Jesús Carlos contra la Sentencia que, estimando la demanda formulada por CampoBurgos en la que ejercitaba la acción de cumplimiento de contrato y desestimando la acción de resolución contractual ejercitada vía reconvencional por el demandado, condena al demandado a otorgar la escritura pública de compraventa de los inmuebles objeto del contrato privado suscrito por los litigantes con fecha 11 de Junio de 2007, y a pagar a la actora la parte del precio de la compraventa pendiente de abonar 162.352,76 €, más los intereses vencidos de la cantidad citada; así como el pago de los intereses pactados en el contrato devengados desde la presentación de la demanda, a quien además impone las costas de la primera instancia tanto de la demanda como de la reconvención.

Pretende el recurrente que se desestime la demanda de Campoburgos S.L., y se declare la nulidad del contrato privado de compraventa, sobre vivienda en construcción, garaje y trastero, por error excusable en el consentimiento prestado por el comprador D. Jesús Carlos , y que como consecuencia de la nulidad del contrato se declare la obligación de Campoburgos S.L., de restituir a Jesús Carlos la cantidad de 35.524 € abonados a cuenta del precio más los intereses legales de dicha cantidad desde el 26 de Septiembre de 2009, día siguiente al requerimiento practicado por BUROFAX. También solicita la declaración de nulidad de la cláusula de intereses de la Estipulación décima del contrato de compraventa de 11 de Junio de 2007.

Expresamente excluye de las pretensiones de su recurso la petición de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de condición implícita que formuló en primera instancia; admitiendo como declara la Sentencia recurrida, que no habiéndose plasmado documentalmente tal condición, no ha sido acreditada en las actuaciones.

SEGUNDO.- Alega el recurrente que la Sentencia recurrida le condena: - "A pagar a la actora la cantidad de 162.352,76 € más los intereses vencidos de dichas cantidades. Al pago de los intereses pactados en el contrato suscrito que se devenguen desde la presentación de la demanda hasta el abono íntegro de losimportes adeudados", y que "tales pronunciamientos facultan a la actora para que pueda llevar a cabo la ejecución de la Sentencia de cantidad líquida sin haber entregado el objeto de la compraventa".

La Sentencia recurrida no solo condena al recurrente a realizar los pagos señalados, también la condena al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y además, previamente, declara la vigencia y validez del contrato privado de compraventa suscrito por los litigantes con fecha 11 de Junio de 2007, del que se derivan obligaciones no solo para el recurrente sino también para la mercantil actora; para aquel el pago del precio y para esta la entrega del inmueble objeto de la venta, estando ambos obligados al otorgamiento de la escritura pública.

La controversia se produce porque requerido el comprador recurrente por la mercantil actora para proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con cumplimiento simultáneo de las obligaciones recíprocas por los contratantes, el Sr. Jesús Carlos se niega, pretendiendo rescindir el contrato.

Es cierto que en el Fallo de la Sentencia no hay referencia explícita a la obligación de entrega de la vivienda por el vendedor, pero teniendo en cuenta que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1462 párrafo 2º del Código Civil : "Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario" , el otorgamiento de la escritura pública que reclama el vendedor, en esta litis, lleva implícito la entrega del inmueble por el vendedor.

La hipótesis de que "por la actora se pretenda y obtenga la condena autónoma al pago del precio reteniendo la cosa", no es posible.

La entrega de la vivienda al comprador y la entrega del precio al vendedor son obligaciones de cumplimiento simultáneo, tal y como resulta de la propia naturaleza de los contratos sinalegmáticos y así se pactó, expresamente, en el contrato.

La entrega opuesta a disposición del vendedor del dinero e intereses objeto de la condena, solo puede realizarse con la simultánea entrega de la cosa vendida al comprador, coincidiendo con el otorgamiento de la escritura pública de venta.

Como quiera que ha sido la negativa del comprador a pagar la parte del precio de compra adeudado, así como al otorgamiento de la escritura pública lo que ha motivado este proceso, es claro que si, requerido el comprador, en cumplimiento de la Sentencia, para el otorgamiento simultáneo de la escritura pública, entrega de la cosa y pago del precio, no lo cumpliere, la vendedora actora podría, en ejecución de la Sentencia, reclamar el pago del precio; del que no se hará entrega al vendedor sino en el momento de la entrega simultánea de la cosa objeto de la venta, con el otorgamiento de la escritura pública.

Aclaradas estas cuestiones, procede analizar las pretensiones de los recursos.

TERCERO.- Nulidad de Contrato por error esencial y excusable en el consentimiento del comprador.

Alega la recurrente que el consentimiento prestado en el contrato privado de compraventa suscrito con la Promotora Urbana de Campoburgos S.L., el día 11 de Junio de 2007 por el que la Promotora vendía a D. Jesús Carlos una vivienda en construcción con garaje y con trastero del EDIFICIO000 NUM000 de Villatoro por un precio total de 180.000 € más IVA correspondiente, fue prestado viciado por error esencial, de creer contar con la financiación necesaria con la que dar cumplimiento a sus obligaciones.

Fundamenta la existencia de error en el hecho de que suscribió el contrato privado de compraventa, después de haber obtenido de Caja Burgos un crédito (crédito puente, por importe de 37.000 €) que le permitía hacer frente a los pagos iniciales que le exigía el contrato, en la confianza y convencimiento de que la misma entidad financiera le iba a conceder el préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda que le permitiera pagar a la vendedora el resto del precio. Que actuó en la confianza y seguridad, de que iba a disponer de los medios necesarios para cumplir con las obligaciones que se derivaban del contrato.

El art. 1265 del Código Civil dispone la nulidad del consentimiento prestado por error. De acuerdo con lo dispuesto en el art. 1266 del Código Civil : "Para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. El error sobre la persona sólo invalidará el contrato cuando la consideración a ella hubiere sido la causa principal del mismo. El simple error de cuenta sólo dará lugar a su corrección".

El error como vicio de la voluntad, invalidante del consentimiento prestado, es indispensable recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones esenciales de la misma que principalmente hubieren dado lugar a su celebración.

Tiene declarado el Tribunal Supremo que el error que vicia el consentimiento suscrito es aquel que se refiere a las cualidades y condiciones esenciales de la cosa, no pudiendo nunca constituir este vicio el mero error de cálculo o de las previsiones o combinaciones negociales SSTS de 25 de Mayo de 1963 , 27 de mayo de 1982 y 17 de Octubre de 1989 .

Igualmente es doctrina del Tribunal Supremo la de que no es atendible el error que aisladamente haya padecido el que haga la oferta o emita la aceptación STS de 21 de Junio de 1978 , y 9 de Abril de 1980 ; y que "La apreciación de error sustancial en los contratos ha de hacerse con criterio restrictivo ( STS de 30 de Mayo de 1991 ).

La no obtención de una financiación que se creía se iba a obtener no constituye un error invalidante del contrato prestado, por cuanto que el error de previsión en que incurre el comprador, no es un error sobre el objeto o sobre alguna de las circunstancias sustanciales del contrato.

Además, este error en que incurre el comprador al creer que en el momento de otorgar la escritura pública un tercero, una entidad financiera le daría la financiación que precisaba para cumplir las obligaciones pecuniarias previstas en el contrato, es ajeno por completo al otro contratante, el vendedor, que en modo alguno tiene porque soportar un incumplimiento del comprador, cuando ha cumplido escrupulosamente todas las obligaciones que le incumbian y ninguna responsabilidad tiene en el incumplimiento del comprador, ni en que las previsiones del comprador no se hayan cumplido.

CUARTO.- Nulidad de la cláusula sobre intereses, a que se refiere la estipulación décima del contrato.

Fundamenta el recurrente su pretensión de nulidad en el carácter adhesivo de la estipulación, que dice: "es manifiestamente oscura e indeterminada en cuanto a su alcance para los no legos en derecho y no recíproca y contraria palmariamente a la normativa general sobre contratación, especialmentea los artículos 1.2, 2 , 7 y 8 de la Ley 7/1998, de 13 de abril y especialmente a la de protección de consumidores y usuarios vigente a la fecha en la que el contrato se otorgó - 11.6.07 -, artículo 10.bis en relación con la Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984, de 10 de Julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ".

Sin perjuicio de que no pueda desconocerse la posición dominante que en la venta de viviendas en construcción, al menos hasta el inicio de la crisis económica, han tenido las promotoras constructoras vendedoras en relación con el consumidor adquiriente, en las que el margen de negociación era mínimo, limitado a circunstancias accesorias, suscribiéndose como reconoce la promotora actora el modelo de contrato por ella elaborado, en el que básicamente los derechos para el consumidor se reconocen por venir impuestos por la normativa legal; lo realmente relevante para poder calificar una cláusula como abusiva y por ello nula, es que la misma suponga un importante desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes.

La cláusula cuya nulidad pretende la parte apelante es la cláusula décima del contrato que literalmente dice: "DECIMA.- 10.1.- En caso de que la parte compradora no pagare a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos del precio, "URBANA DE CAMPOBURGOS S.L.", podrá optar entre exigir el abono correspondiente o la resolución de este contrato, que se producirá de pleno derecho con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada a la parte compradora mediante requerimiento notarial o judicial al efecto, a cuyo efecto la parte compradora señala como domicilio para notificaciones el que figura en el encabezamiento de este contrato.- En el supuesto de que "URBANA DE COMPOBURGOS, S.L", opte por la resolución del contrato, restituirá a la parte compradora, de las cantidades entregadas por ella, la parte que quede después de deducir y hacer suyo el 50% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal por incumplimiento, pudiendo disponer libremente desde entonces "URBANA DE CAMPOBURGOS S.L." de la vivienda y los anejos objeto del presente contrato.- Si, por el contrario, "URBANA DE CAMPOBURGOS S.L." opta por exigir el cumplimiento del contrato, el pago aplazado de que se trate, o el importe del precio que falte por abonarse para completar el precio total, según sea uno u otro supuesto, devengará un interés anual equivalente al tipo de interés aplicado por el Banco Central Europeo a su más reciente operación principal de financiación efectuada antes del primer día del semestre natural de que se trate más siete puntos porcentuales a favor de la vendedora desde la fecha en que debía haberse efectuado el pago de que se trate hasta que se produzca el mismo. 10.2.- En caso de retraso por parte de "URBANA DE CAMPOBURGOS, S.L" en la fecha de entrega de la vivienda, y salvo que el mismo se debiera a causa de fuerza mayor o a caso fortuito no imputable a la parte vendedora, la parte compradora podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato, concediendo en tal caso una prórroga por plazo de doce ¡12) meses a la parte vendedora, o a la resolución de este contrato, que se producirá de pleno derecho con la sola declaración en tal sentido de la parte compradora, notificada a la parte vendedora mediante requerimiento notarial o judicial al efecto, a cuyo efecto la parte vendedora señala como domicilio para notificaciones el que figura en el encabezamiento de este contrato.- En el supuesto de que el comprador opte por la resolución del contrato "URBANA DE CAMPOBURGOS, S.L." deberá restituirle la totalidad de las cantidades entregadas hasta entonces y, además, una cantidad adicional equivalente al 50% de dicho importe, como cláusula penal por incumplimiento, pudiendo disponer libremente desde entonces "URBANA DE CAMPOBURGOS, S.L." de la vivienda y los anejos objeto del presente contrato.- Si, por el contrario, la parte compradora opta por exigir el cumplimiento del contrato, el importe del precio satisfecho hasta entonces a cuenta del precio total devengará un interés anual equivalente al tipo de interés aplicado por el Banco Central Europeo a su más reciente operación principal de financiación efectuada antes del primer día del semestre natural de que se trate más siete puntos porcentuales a favor de la compradora, desde la fecha en que debía haberse efectuado la entrega hasta que se produzca la misma. El importe a que asciendan los intereses devengados a favor del comprador, si se da alguno de los supuestos a que se ha hecho referencia en el párrafo precedente, se descontará del importe del precio que deba abonar el comprador con ocasión del otorgamiento de la escritura pública de compraventa".

En esta cláusula se preveen los supuestos de incumplimiento de las obligaciones principales tanto del vendedor como del comprador, asi en un caso la entrega de la vivienda y en el otro el impago del precio en los tiempos pactados. En ambos casos se concede a uno y a otro la misma posibilidad de optar por el cumplimiento o por la resolución del contrato; e igualmente se establecen para ambas partes la misma penalización por su incumplimiento. No existe desequilibrio en los derechos y obligaciones de ambas partes, sino por el contrario la más exacta reciprocidad de consecuencias.

Es cierto que lo estipulado en esta cláusula décima respecto a la penalización prevista para el supuesto de incumplimiento por el vendedor de su obligación de entrega de la vivienda, puede plantear cierta contradicción con lo dispuesto en la cláusula cuarta del mismo contrato, pero esta circunstancia es claro que no puede determinar la nulidad de la cláusula décima.

En primer lugar porque el supuesto de hecho que regula la cláusula cuarta, no se ha producido ni se va a producir, por cuando la vendedora ha cumplido con sus obligaciones contractuales. Y en segundo lugar porque la interpretación sistemática del contrato que impone el art. 1285 del Código Civil , por un lado y la regla proferentem prevista en el art. 1288 del Código Civil , obligaría, en cualquier caso, a dar validez a la cláusula décima sobre la cláusula cuarta por resultar aquella más beneficiosa para el comprador, que además es la que supone la mayor reciprocidad de intereses, tal y como con carácter general dispone el art. 1289 del Código Civil .

QUINTO.- Sobre la imposición de costas.

Alega la parte apelante que no alcanza a comprender el sentido de la demanda.

Teniendo en cuenta que la parte demandada había remitido a la actora varias cartas solicitando la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta con la deducción mínima posible; es claro que la única posibilidad de obtener el cumplimiento del contrato que pretendía la actora es a través de una reclamación judicial, que no solo pretende la condena al pago de una cantidad de dinero como dice la recurrente, sino también al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, esto es, a la consumación de la compraventa, entrega de la cosa por la vendedora y pago del precio por el comprador.

La demanda era el único modo que tenía la actora de obtener el cumplimiento del contrato, ya que el mismo le ha sido reclamado extrajudicialmente al recurrente, sin obtener respuesta positiva.

No hay razones que puedan justificar no hacer aplicación en materia de costas del criterio del vencimiento que establece el art. 394 del Código Civil . Siendo procedente la estimación de la demanda, así como la desestimación de la reconvención, las costas tanto de la primera instancia como del recurso deben ser impuestas al demandado reconviniente D. Jesús Carlos .

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Se desestima el recurso de apelación formulado por el demandado reconviniente D. Jesús Carlos contra la Sentencia de fecha 8 de Julio de 2011 dictada por la Ilma. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia Nº Cinco de Burgos , imponiendo las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Se declara perdido el depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por la Ilma. Sra. Magistrado Ponente Dª ARABELA GARCÍA ESPINA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el secretario. Doy fe.