Sentencia CIVIL Nº 96/2018, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 576/2017 de 09 de Abril de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº : 576/17
JUZGADO: GRANADA 7.
AUTOS: J. VERBAL Nº 606/17.
PONENTE SR: JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ.
SENTENCIA NÚM. Nº: 96
ILTMOS. SEÑORES:
PRESIDENTE
D. ANTONIO GALLO ERENA
MAGISTRADOS
D.MOISÉS LAZÚEN ALCÓN
D. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ
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En la ciudad de Granada a nueve de abril de dos mil dieciocho. La Sección Cuarta de ésta Iltma.
Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación los precedentes autos de J. Verbal nº 606/17, seguidos
ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de Granada, en virtud de demandada de D. Jesús María
, representado por la Procuradora Sra. González Morales y bajo la dirección del Letrado D. Javier Torres
Belmonte; contra ASOCIACIÓN ESCUELA VÉDICA , representada en esta alzada por la Procuradora Sra.
Molina Sollmann y bajo la dirección letrada de D. Jorge Pfeifer López Jurado.
Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada; y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida Sentencia, fechada en trece de septiembre de 2017 , contiene el siguiente Fallo: ' Que estimando como estimo la demanda presentada por la Procuradora Patricia González Morales, en nombre y representación de Jesús María , contra Asociación Escuela Védica, representada por el Procuradora Pilar Molina Sollmann, debo declarar y declaro haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes sobre el inmueble sito en CAMINO000 , NUM000 de Granada, por falta de pago, y consecuentemente que debo declarar y declaro haber lugar al desahucio de la demandada de la expresada finca, apercibiéndoles de que sino la desaloja, será lanzados de ella y a su costa. Condenándole igualmente a que abone a la parte demandante la suma de 1.223'58 euros, más todas aquellas rentas que se devenguen desde la celebración del juicio y hasta la efectiva entrega del inmueble.

No se hace pronunciamiento en cuanto a costas '.



SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el presente recurso, por sus trámites ante esta Iltma. Audiencia Provincial, en virtud de apelación interpuesta por la parte demandada, por escrito y ante el Órgano que dictó la Sentencia; de dicho recurso se dio traslado a las demás partes, para su oposición o impugnación; tras ello se elevaron las actuaciones a éste Tribunal, señalándose día para su Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO .- No podemos estimar el recurso de apelación interpuesto que se fundamenta en un pretendido error en la valoración de la prueba en que ha incurrido el Juzgador de Instancia, aunque en realidad lo que pretende la parte apelante es imponer su particular criterio, sin duda parcial e interesado, por encima del de aquel. La sentencia recurrida estima la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas declarando resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda en base al impago acreditado de las rentas, así como el retraso reiterado de las que se han venido abonando, al entender que con ello se ha producido el incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendataria.

En efecto, a la fecha de interposición de la demanda (9-5-2017) se adeudaba la mensualidad del mes de mayo, que no se hizo efectiva hasta el día 5-6-2017, así como en el momento del acto del juicio tampoco se había abonado la del mes de septiembre. Pero tampoco se venía abonando desde el mes de enero de 2017 el importe completo de la actualización de la renta contemplada en la estipulación 7ª del contrato de arrendamiento de 1 de enero de 1985. En dicha cláusula no se requería a tal efecto comunicación alguna a la arrendataria 'bastando' la presentación del recibo en donde se haga constar el índice de modificación, lo cual no impedía la comunicación de la actualización en forma adecuada, sin que con ello se infringiera lo dispuesto en la citada cláusula. En este caso ha quedado acreditado que el importe de la renta actualizada se comunicó por correo electrónico a Dª Rita el día 13-2-2017 que ha de presumirse que fue recibido al no haber acreditado esta lo contrario. Desde luego, no sirve la excusa que dicha dirección de correo no la usaba, máxime cuando la testigo Dª Ruth afirmó que también se lo comunicó por teléfono.

De otra parte, no hay duda de los retrasos continuados en cuanto al plazo en que debían de abonarse las rentas, que, según la estipulación 2ª del contrato, lo serían por meses adelantados, dentro de los días 1 a 5 de cada mes. Aquí puede comprobarse que todas las rentas del año 2017 que se han reclamado se han pagado con posterioridad al cía 5 del mes, incluso, más de un mes de después.

Como bien indica la sentencia apelada en los contratos de arrendamiento el momento del cumplimiento del pago de las rentas es esencial, por lo que el retraso ordinario en el pago supone incumplimiento del contrato. Así lo viene sosteniendo esta Sala, como en la reciente sentencia de 17-2-2017 , con cita de la jurisprudencia, entre otras la STS de 24-7-08 'por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta. Por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo, y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas. Dicha sentencia finaliza declarando como doctrina jurisprudencial que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera del plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. En idénticos términos, la STS de 26-3-09 señala que 'dentro del cuidadoso equilibrio entre los derechos del arrendador y el inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa, antes y la duración mínima del contrato, ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquel, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y el abuso de derecho estará, no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta, cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un 'derecho procesal' que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia Ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y en cambio, sí depende de este el pago puntual de la renta'. O la STS de 18-3-14 , en la que, en un supuesto de interposición de demanda seis días después de la fecha en que se acostumbraba a pagar, señala, con cita de sentencias anteriores de 30-10-09 o 10-11-10 , que el simple retraso en el pago da lugar al desahucio e impide la enervación, cuando ya se ha hecho uso de este derecho con anterioridad y que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas'. También la sentencia de esta Sala de 18-11-2016 'así pues, de acuerdo con una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el desahucio por falta de pago de la renta no cabe hablar de 'mero retraso en el pago' y no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado'.

Frente a lo expuesto, pretende la parte apelante justificar tan impuntual pago en la existencia de un pacto verbal a que llegaron las partes de que pudiera abonarse a lo largo de todo el mes. Sin embargo, ninguna prueba se ha practicado que acredite el alegado convenio modificativo, ni tampoco resulta de aplicación la doctrina de los actos propios, dada la conducta mostrada por el demandante, primero en procedimiento anterior de desahucio 1242/2016 seguido entre las partes, ni en este mismo, en que la demanda se interpuso en cuanto se produjo el retraso en el pago de las primeras mensualidades de renta del año 2017.

En definitiva, el incumplimiento grave y esencial se hace patente en este caso, a la vista del retraso injustificado e incumplimiento del pago de rentas y actualizaciones, a lo que abunda la conducta de la arrendataria obstinada a dar fiel cumplimiento al contrato, cuando poco antes ya había enervado la acción en el citado procedimiento del Juzgado de 1ª Instancia nº 4, autos 1242/2016, consignando rentas debidas por importe de 10.044 €.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de esta ciudad, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Así por ésta nuestra Sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.