Sentencia Civil Nº 98/2013, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 734/2012 de 15 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 734/12

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 18 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO VERBAL Nº 556/12

PONENTE SR. ENRIQUE PINAZO TOBES.

S E N T E N C I A N º 98

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

D. ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a 15 de marzo de 2013.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 734/12- los autos de Juicio Verbal nº 556/12, del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Granada, seguidos en virtud de demanda de Dña. Alejandra , representado por la Procuradora Dña. Yolanda Reinoso Mochón y defendido por el Letrado D. Enrique Labella Onieva contra Dña. Esperanza , representado por la Procuradora Dña. Mª José García Carrasco y defendido por el Letrado D. Ignacio Joya Amezcua.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 8 de octubre de 2012 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que DESESTIMANDO la demanda sobre reclamación de cantidad formulada por Dª Alejandra a, y ESTIMANDO la RECONVENCION formulada de contrario por Doña Esperanza a: debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes sobre el local de negocios sito en la calle Pasaje de Recogidas s/n, bajo, local seis de Granada, en base al contrato de fecha 15 de noviembre de 2010, y consecuentemente, ABSOLVIENDO a la demandada Doña Esperanza a de la reclamación de cantidad, SE CONDENA a Dª Alejandra a a pagar a ésta la suma principal de 2.557,22 euros, e intereses legales reseñados y costas procesales. Resultando innecesaria la medida de ejecución del lanzamiento a la vista de la un disponibilidad de las llaves por la arrendadora.'

SEGUNDO.- Que contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, oponiéndose la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 19 de diciembre de 2012, y formado el rollo se señaló día para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones

TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Fundamentos

PRIMERO:Novación de la renta

A tenor del documento 1 de los de la oposición de la parte demandada, y tal como se desprende de las declaraciones tributarias sobre retenciones acompañadas también al mismo escrito, claramente podemos concluir que inmediatamente acordaron, arrendadora y arrendataria, después del contrato, no ajustarse a la renta inicialmente prevista

Es cierto que el pago debe ser completo, pero la cuestión en el litigio es otra, en concreto si se convino la modificación del importe de la renta mensual, en los términos mencionados por la arrendataria. Al respecto ciertamente, la declaración de la madre de la arrendataria, lógicamente interesada en que su hija gane el juicio, no resulta suficiente, como tampoco la de los restantes testigos, que con pobre razón de conocimiento solo señalan la existencia del cambio, por lo manifestado por la inicialmente demandada, aunque también indique uno de ellos, que se habían convenido en otros locales próximos la reducción de la renta convenida, y que era excesiva la abonada por el arrendamiento

Sin embargo, también es cierto, que la arrendadora, sin objeción alguna, en febrero y abril de 2011, acepta el pago de la renta en cantidad inferior a la convenida, de la que ya antes habían decidido las partes apartarse, también en beneficio de la dueña, al menos fiscalmente

Tras aceptar tales pagos la arrendadora, expresándose en los recibos, que la renta, inferior a la inicial convenida, es la que pertenece al mes correspondiente por el alquiler de la peluquería, resulta evidente, la existencia de la novación reconocida en la sentencia recurrida, corroborada también por la inactividad de la arrendadora, que contrasta, significativamente, con su pronta reacción, ante el impago de los meses de marzo y abril de 2012, planteando inmediatamente la demanda, a fínales del último mes mencionado, por desahucio y reclamación de rentas

Por ello, debemos dar como probada, coincidiendo con la sentencia apelada, la novación, reduciéndose la renta a la cantidad satisfecha por la arrendataria mensualmente, recibida sin objeción alguna por la arrendataria durante todo el tiempo de duración del arrendamiento, sin exigir su pago en los términos inicialmente pactados, hasta que anuncio la inquilina la resolución y dejo de pagar las ultimas mensualidades, resultando difícilmente conciliable tal actuación, de aquietamiento al supuesto pago parcial, acumulando una deuda hipotética muy superior a la de varios meses de renta, con la inmediata reacción posterior de la arrendadora, reclamando judicialmente el impago, ante la falta de abono de dos mensualidades.

SEGUNDO:Impago de las dos últimas rentas, y efectos de los incumplimientos de la arrendadora

Las dos últimas rentas no se han pagado por la arrendataria, pese a mantener en tal periodo el disfrute del local, de modo que, en cualquier caso, de la cantidad reconocida en reconvención, entregándose las llaves el 1 de mayo de 2012, procede, con estimación parcial del recurso, descontar las rentas de marzo y abril de 2012, impagadas, es decir 1.400 euros

Aquí debemos puntualizar, que el indebido enganche al suministro de agua realizado por la propietaria, aunque claramente supone un enriquecimiento injusto por su parte, desconociendo el importe de lo abonado mensualmente por el suministro, o la cantidad pagada por la arrendataria cuyo abono correspondía a la arrendadora, en modo alguno justifica el disfrute gratuito del local por parte de la arrendataria, sin pagar cantidad alguna

La excepción de contrato no cumplido, como recuerda la STS 21 de mayo de 2008 , ha de ser interpretada restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones, frustrando el fin del contrato. Como también precisa la STS 20 de diciembre de 2006 'El incumplimiento que permite oponer a la acción de cumplimiento o de resolución la exceptio non adimpleti contractus (excepción de contrato incumplido), según ha declarado la jurisprudencia con reiteración, debe ser un incumplimiento que tenga la relevancia suficiente para ser tomado en consideración como determinante de la frustración, en términos de razonabilidad, de la finalidad económica del contrato para la parte frente a la que se exige la resolución o a la que se exige el cumplimiento'. Difícilmente puede estimarse que los incumplimientos alegados en este caso frustran el fin del contrato, cuando pese a ellos continuo la arrendataria ocupando el local, sin ningún obstáculo o dificultad

Este escenario también nos sitúa ante un incumplimiento carente de entidad suficiente para producir efectos resolutorios. Se requiere un incumplimiento básico, no defectuoso, sino esencial y objetivo, como dice la STS de 12 de junio de 2008 , reiterando jurisprudencia anterior, y desde luego aquí no concurre por afrontar la arrendataria el pago de ciertas reparaciones o de gastos que no le correspondían por suministro de agua, tanto por pagar un recibo de suministro atrasado, como por haber soportado un gasto superior, indeterminado, por el enganche realizado, al que en todo caso puso fin la inquilina. Desde luego tales incumplimientos no impedían el uso del local conforme a su destino, ni permiten por tanto sin más resolver el contrato

TERCERO:Fianza e indemnización estipulada en caso de extinción anticipada del contrato

Alega la recurrente, que no ha tomado tampoco en cuenta la sentencia recurrida, la indemnización prevista en el contrato para el caso de abandono por la arrendataria del local, antes del periodo de duración convenido en el contrato, pero olvida, no solo su incumplimiento previo de la regla general del articulo 1257 CC , sin satisfacer las obligaciones del contrato conforme a las reglas de la buena fe, enriqueciéndose injustamente a costa de la inquilina por el indebido enganche al contador de agua del local, modificando así la situación inicialmente prevista en el contrato para aplicar la indemnización pactada como clausula penal sustitutoria, sino sobre todo su posición procesal, en cuanto a la devolución de la fianza, establecida al inicio del acto del juicio verbal. En fase de alegaciones la apelante, fijando su postura definitiva respecto de la aplicación de la fianza, tras conocer la reconvención, estableció entonces, después de allanarse al pago de las restantes cantidades reclamadas por cauce reconvencional, que no procedía su restitución, porque debía compensarse con las rentas debidas por la arrendataria, señalando expresamente, que no se negaba a su devolución, sin aplicarla por tanto a la indemnización fijada para el caso de resolución anticipada, no exigida en el presente litigio.

En consecuencia, dado que no es lícito para el Tribunal, que conoce del recurso de apelación, modificar, alterar o transformar el problema litigioso, delimitado por las alegaciones de las partes efectuadas en momento procesal oportuno, apartándose de los hechos fijados en la instancia, o sustituir las cuestiones debatidas por otras (entre otras Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1991 , 3 de marzo , 10 de junio y 8 de octubre de 1992 , 30 de diciembre de 1993 , 22 de julio y 10 de noviembre de 1994 y 2 de octubre de 2003 ), sin que el recurso de apelación, que ciertamente permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, constituya un nuevo juicio, ya que no está autorizado a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, evitando así una grave indefensión de la parte contraria, es indudable, sin necesidad de ofrecer otra argumentación, que no procede valorar la compensación de la fianza con la indemnización, no reclamada en la demanda, inicialmente prevista en el contrato, en situación de cumplimiento de la arrendadora, para el caso de abandono anticipado del local por parte de la arrendataria.

CUARTO:Intereses y costa

Resultan aplicables los intereses desde la fecha de la interposición de la reconvención, tras la superación del principio jurisprudencial in liquidis non fit mora, pero los de mora procesal del 576 LEC, solo se devengaran desde la fecha de la presente sentencia, al resultar modificada la base jurídica de la condena impuesta en la sentencia recurrida

La estimación parcial del recurso de apelación, y realmente tanto de la demanda inicial como de la reconvención, en cuanto la primera resultaba procedente respecto de las dos últimas rentas impagadas, sin perjuicio de la compensación judicial, y que tras ella solo proceda realizar pago de 1.157,22 euros a la actora reconvencional, teniendo en cuenta también las serias dudas de hecho que presentaba el litigio, respecto del alcance de la novación, determina que en materia de costas, no proceda efectuar expresa imposición de las derivadas en esta alzada, y en la instancia, a tenor de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto, por Dª. Alejandra a, contra la sentencia de 8 de octubre de 2012, del Juzgado de Primera Instancia 18 de Granada, dictada con ocasión del juicio 556/2012 , con devolución del depósito constituido para recurrir, revocando parcialmente dicha resolución, dejándola sin efecto, acordando en su lugar que procede estimar parcialmente la demanda y la reconvención, reduciendo a 1.157,22 euros, la condena de la cifra que en definitiva debe abonar Dª. Alejandra a a Dª. Esperanza a, con aplicación de intereses desde la fecha de la reconvención, y de los de mora procesal desde la fecha de la presente resolución; sin que proceda efectuar expresa imposición de las costas devengadas en ambas instancias

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o infracción procesal a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTEDÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados y la Ilma. Sra. Magistrada que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico