Sentencia Civil Nº S/S, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 358/2004 de 21 de Junio de 2005

Encabezamiento

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, don Fernando Alañón Olmedo, Presidente, doña Ángela Domínguez Viguera Fernández y doña Josefa Otero Seivane,

Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM.

En la ciudad de Ourense a veintiuno de junio de dos mil cinco.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de Juicio Monitorio procedentes del Juzgado Mixto del Barco de Valdeorras, seguidos con el nº. 136/04, rollo de apelación núm. 358/04, entre partes, como apelante D. Jose Carlos, PTE. DE LA DIRECCION000 del Barco de Valdeorras, representado por el Procurador D. LORENZO SORIANO RODRÍGUEZ, bajo la dirección del Letrado D. JOSÉ ANTONIO IGLESIAS FRANCO y, como apelado, D. Casimiro, representado por la procuradora Dª. SONIA OGANDO VÁZQUEZ, bajo la dirección del Abogado D. MANUEL RODRÍGUEZ LÓPEZ. Es ponente la Ilma. Sra. Dª. Ángela Domínguez Viguera Fernández.

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado Mixto del Barco de Valdeorras, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 30 de septiembre de 2004, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda presentada por D. Jose Carlos, actuando en nombre y representación de la DIRECCION000 de Ourense Barco de Valdeorras, en su calidad de Presidente, dirigida contra D. Casimiro debo absolver y ABSUELVO al demandado de los pedimentos formulados de contrario. Todo ello con expresa imposición a la comunidad de Propietarios actora de las costas procesales causadas".

Segundo.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de D. Jose Carlos , PTE. DE LA DIRECCION000 del Barco de Valdeorras recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

No se acepta la fundamentación jurídica en tanto no contradiga lo expuesto a continuación

PRIMERO.- Se opone el demandado al abono de los gastos de Comunidad que se le reclaman, derrama extraordinaria para hacer frente a los gastos de reparación de la fachada del edificio (consistente en fijación de piedras y restauración paño mortero), alegando que siendo titular de la planta sótano que linda directamente con el suelo de calle (vientos sur y oeste) y careciendo de cerramiento de fachada en la parte de sótano ubicada en el DIRECCION000 (sólo en la parte perteneciente al edificio nº. NUM000 de la misma calle, ajeno a la comunidad demandante, le corresponde un pequeño trozo de fachada), estima debe quedar exonerado de contribuir a tal gasto extraordinario.

SEGUNDO.- Como regla general, todos los propietarios de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal vienen obligados a contribuir los gastos generales de sostenimiento del inmueble, servicios y cargas que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, por el especial régimen de comunidad que configura este instituto jurídico, caracterizado por la pertenencia a título singular de un determinado recinto, que lleva consigo como inseparable un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, de modo que no pueden enajenarse sino conjuntamente con aquella parte privativa, por lo que los gastos necesarios para su mantenimiento deben gravitar sobre su titular a modo de obligación "propter rem". Y si bien, esta regla general cede a favor de lo especialmente establecido en los estatutos, habrá de otorgársele, una interpretación restrictiva, a tal precisión estatutaria, según entiende mayoritariamente la doctrina (SSTS 25 junio 1984, entre otras), pues las excepciones a las normas generales han de ser de carácter restringido. Señala también el art. 9-1-e) LPH que cada propietario viene obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, "a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". Señala también el art. 9.2 que se reputaran generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes". Que la "fachada" constituye un elemento común por naturaleza, de cualquier edificio constituido en régimen de PH, resulta claro según los términos del art. 396 del Código Civil, por lo que también los gastos necesarios para su conservación y mantenimiento no susceptibles de ser individualizados, como consecuencia del derecho dominical de cada condueño que se extiende idealmente sobre todo el edificio, deben ser a cargo de todos los copropietarios y no cabe duda de que el demandado lo es. Así, en el título constitutivo de la PH del edificio en cuestión se describe el local sótano perteneciente al demandado como Finca número uno con sus correspondientes linderos, señalándose una "cuota de participación en los elementos comunes del 5% fijado en relación con el valor total del edificio" y en tal proporción resulta copropietario del edifico en su conjunto, que tienen un valor global, de sus elementos comunes en comunidad indivisible. Y si el demandado no ha renunciado a ese derecho de copropiedad indivisa tampoco puede exonerarse de contribuir a las obras de reparación necesarias tratándose de una derrama extraordinaria, que redunda en la revalorización del edifico en su conjunto y por consiguiente beneficia a todos los comuneros. Se trata de la reparación de un elemento estructural común, no siendo aceptable mantener que la conservación de una fachada, evitando un serio peligro de desprendimiento de alguno de sus elementos, y la desvalorización del inmueble en su conjunto, así como un riesgo de responsabilidad civil frente a eventuales perjudicados por la caída de las plaquetas de revestimiento, no genere beneficio para todos los comuneros incluido el propietario del sótano, por lo que tal motivo de oposición debe ser desestimado.

TERCERO.- En cuanto a la cláusula de exoneración contenida en los estatutos respecto de las fincas "uno y dos" resulta indudablemente válida pero ha de ser de interpretación estricta al tratase de una excepción a la regla general y en el caso no puede extenderse a las obras extraordinarias de reparación de un elemento estructural como es la fachada, para nada referido en la citada cláusula, aplicable a los gastos ordinarios generados por el mantenimiento de los servicios comunes no utilizados por el titular del sótano, tales como "portería, luz, limpieza, conservación y reparación del portal de entrada rellanos y escaleras a los pisos altos, así como del ascensor del inmueble". Consideraciones que conducen a revocar la sentencia apelada, con la consiguiente estimación del recurso de apelación, interpuesto por la comunidad accionante.

CUARTO.- Al estimarse el recurso de apelación interpuesto no procede efectuar una expresa imposición de las costas de la alzada.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la DIRECCION000 de la localidad del Barco de Valdeorras contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia del Barco de Valdeorras en los autos de Juicio Monitorio a que se contrae el presente rollo, cuya resolución se revoca, estimándose la demanda formulada por dicha comunidad se declara que el demandado viene obligado a abonar a la demandante la cantidad de 2.030,89 euros más el interés legal desde el requerimiento de pago. Las costas de la primer instancia se imponen al demandado y no se efectúa una expresa imposición de las costas de la alzada

Al notificarse esta resolución a las partes, háganse las indicaciones a que se refiere el art. 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.