Sentencia Civil 1229/2023 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 6733/2019 de 14 de septiembre del 2023

PRIMERO.- En el presente litigio los dos compradores conjuntamente de dos viviendas en construcción (en sendos contratos) pertenecientes al mismo edificio de una misma promoción reclamaron de cada una de las dos entidades bancarias demandadas, ahora recurrentes, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, el reintegro de las cantidades anticipadas por ellos a la promotora que decían haber sido ingresadas en dichas entidades más intereses de los anticipos desde las fechas de las respectivas entregas, cantidades que no se discute se abonaron casi en su totalidad mediante letras aceptadas por los compradores y cuyo descuento realizaron las demandadas. La demanda, desestimada en primera instancia por no haberse probado la finalidad residencial de las compraventas (finalidad que las demandadas vienen negando desde su respectiva contestación a la demanda) ha sido estimada íntegramente por la sentencia recurrida. La controversia ante esta sala se centra, en primer lugar, en si dichas compraventas se encuentran o no comprendidas en el ámbito de protección de la referida ley y, solo en caso de estarlo, en si cabe exonerar de responsabilidad a los bancos recurrentes.

Conforme a lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y según los antecedentes tomados en consideración por las sentencias de esta sala 599/2022, de 12 de septiembre, y 103/2022, 101/2022 y 98/2022, las tres de 7 de febrero, siguiendo la jurisprudencia fijada por la sentencia 857/2021, de 10 de diciembre, sobre inmuebles del mismo complejo (" DIRECCION000") que, a diferencia del presente caso (y del de la sentencia 438/2023, de 29 de marzo, también sobre la misma promoción), versaban sobre contratos no relativos a viviendas sino a suites o apartamentos destinados a un uso turístico-hotelero no residencial, son antecedentes relevantes para la decisión de los recursos, dos de casación y dos por infracción procesal, los siguientes:

1. Hechos probados o no discutidos.

1.1. Con fecha 11 de febrero de 2004, D. Alonso y D.ª Elisa (ambos de nacionalidad británica y con domicilio común en Droiwich, condado de Worcestershire, Inglaterra, según el encabezamiento de los contratos y el poder general para pleitos aportado como doc. 1 de la demanda) suscribieron, por medio de D.ª Ariadna como mandataria verbal, con la promotora Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos o la promotora) dos contratos privados de compraventa (docs. 2 y 3 de la demanda) cada uno de los cuales tuvo por objeto una vivienda perteneciente al conjunto residencial " DIRECCION000" que la promotora-vendedora iba a construir en el término municipal de Casares (Málaga). En concreto, una de las dos viviendas se identificaba en el contrato como "Vivienda en Nivel NUM000, letra NUM001, EDIFICIO000" (en adelante vivienda NUM000) y la otra como "Vivienda en Nivel NUM002, letra NUM003, EDIFICIO000" (en adelante vivienda NUM002).

En el pliego de cláusulas generales de los contratos se incluyó una estipulación del siguiente tenor (docs. 2 y 3):

"DUODÉCIMA: La parte compradora se compromete y obliga expresamente a no ceder a terceros el uso de la vivienda objeto del presente contrato por ningún título, incluido el arrendamiento, hasta el momento en que se haya abonado del precio señalado a excepción del importe del préstamo hipotecario si existe".

Además, con la misma fecha, en documento aparte, la parte vendedora autorizaba "a que la compradora designe en el momento de la escritura pública de compraventa al titular de la misma" (doc. 4 de la demanda).

1.2. Según el calendario de pagos pactado en los contratos (apdo. "Forma de pago" del pliego de condiciones particulares, también docs. 2 y 3 de la demanda):

A) El precio de la vivienda NUM000, fijado en 175.961,50 euros, IVA incluido, debía abonarse de la siguiente forma:

a) 22.411,15 euros, en concepto de entrega inicial, a la firma del contrato.

b) 118.358,05 euros, mediante subrogación del comprador en el préstamo hipotecario al promotor.

c) 35.192,30 euros, mediante la aceptación de dos efectos por importe de 17.596,15 euros cada uno y con respectivos vencimientos el 2 de octubre de 2004 y el 2 de junio de 2005.

B) El precio de la vivienda NUM002, fijado en 223.576,50 euros, IVA incluido, debía abonarse de la siguiente forma:

a) 27.172,65 euros, en concepto de entrega inicial, a la firma del contrato.

b) 151.688,55 euros, mediante subrogación del comprador en el préstamo hipotecario al promotor.

c) 44.715,30 euros, mediante la aceptación de dos efectos por importe de 22.357,65 euros cada uno y con respectivos vencimientos el 2 de octubre de 2004 y el 2 de junio de 2005.

1.3. A cuenta del precio de las dos viviendas los compradores anticiparon a la promotora un total de 129.491,40 euros. Por lo que ahora interesa (es decir, con intervención de las entidades bancarias hoy recurrentes), se abonaron las siguientes cantidades (fundamento de derecho cuarto de la sentencia recurrida):

-Con intervención de "El Monte" (Caixabank. S.A., en adelante Caixabank) se pagaron un total de 44.453,80 euros, a razón de 4.500 euros en concepto de reserva de la vivienda NUM000, que se ingresaron con fecha 3 de febrero de 2004 en una cuenta de la promotora en "El Monte", 17.596,15 euros mediante una letra de cambio "renovada" con vencimiento el 2 de junio de 2006, descontada por dicha entidad y librada como pago a cuenta de la vivienda NUM000, y 22.357,65 euros mediante una letra de cambio "renovada" con vencimiento el 2 de junio de 2006, descontada por esta misma entidad y librada como pago a cuenta de la vivienda NUM002.

-Con intervención de "Caixanova" (luego Abanca Corporación Bancaria S.A., en adelante Abanca) se pagaron un total de 39.953,80 euros, 17.596,15 euros mediante una letra de cambio con vencimiento el 2 de octubre de 2004, descontada por dicha entidad, y 22.357,65 euros mediante una letra de cambio con vencimiento el 2 de octubre de 2004, también descontada por dicha entidad.

1.4. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos mediante aval o seguro a pesar de que los compradores optaron expresamente por tal garantía como obligación de la promotora en sendos anexos a los contratos suscritos también el 11 de febrero de 2004 (docs. 4 y 5 de la demanda).

1.5. Como las viviendas no se entregaron en el plazo pactado y la promotora fue declarada en concurso (doc. 9 de la demanda), procedimiento en el que se abrió la fase de liquidación, se declaró disuelta la sociedad y se reconoció a los compradores un crédito por el importe del total anticipado (doc. 8 de la demanda, folios 65 y ss. de las actuaciones de primera instancia), los compradores demandaron a la promotora (que se allanó) en ejercicio de acción resolutoria contractual y de restitución de las cantidades anticipadas por incumplimiento de aquella, y por sentencia (firme) de fecha 27 de abril de 2009 del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Málaga, en actuaciones de juicio ordinario n.º 1386/2008 (doc. 6 de la demanda), se declararon resueltos los contratos y se condenó a Aifos a restituir la suma total anticipada (los referidos 129.491,40 euros) más los intereses legales "desde la interposición de la demanda".

2. Al no recuperar las cantidades anticipadas y no ser atendidos los requerimientos extrajudiciales hechos a las citadas entidades bancarias a mediados de diciembre de 2015 (docs. 11 y 12 de la demanda), a finales del mismo mes y año los compradores formularon la demanda de este litigio solicitando, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, la condena solidaria de las demandadas a restituir la suma total anticipada por ellos (129.491,40 euros) más intereses legales de los anticipos desde la fecha de cada entrega. Subsidiariamente solicitaron la condena solidaria de ambas entidades como avalistas colectivas, según alegaban, con fundamento en las pólizas suscritas por Aifos con El Monte "o entidades que formaron la actual Abanca". Como fundamento de su pretensión principal alegaron, en síntesis y en lo que ahora interesa, que al haber incumplido la promotora su obligación de entregar las viviendas, las entidades demandadas debían responder de la devolución de las cantidades anticipadas por haber aceptado los ingresos de los compradores sin asegurarse de se hicieran en cuenta especial debidamente garantizada. En la demanda no se alegaba nada sobre la finalidad de las compraventas.

3. Los bancos demandados interesaron la desestimación de la demanda.

Caixabank, además de plantear la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam alegó, en síntesis: (i) que la pretensión subsidiaria era "ociosa" porque nunca suscribió póliza colectiva con Aifos que garantizase las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas de "Hacienda Casares"; (ii) que la Ley 57/1968 no era aplicable porque las viviendas no se compraron con una finalidad residencial, sino que se trató de una inversión (págs. 3 y 13 y ss. del escrito de contestación, folios 199 y ss. de las actuaciones de primera instancia) habida cuenta de que se compraron dos viviendas pertenecientes a una misma promoción; (iii) que no existía prueba de los pagos a cuenta y menos aún de que las cantidades que se decían anticipadas hubieran sido ingresadas en Caixabank, pues la documental aportada por los demandantes solo probaba "el cobro de dos de los efectos" por otra entidad bancaria distinta; (iv) que en cualquier caso Caixabank no pudo conocer ni por tanto controlar dichos pagos, pues Aifos tenía varias cuentas corrientes abiertas en dicha entidad y los compradores no realizaron ingreso alguno "de cuyo concepto pudiera inferirse que se trataba de una cantidad entregada a cuenta de unas viviendas en construcción", debiéndose limitar la responsabilidad de Caixabank, en caso de condena, al importe de los anticipos que, según los demandantes, habrían sido ingresados en dicha entidad (por un total de 44.453,80 euros); y (v) que no procedía la condena al pago de intereses, si bien, en caso de que se le impusieran, su devengo debía comenzar en la fecha de la reclamación extrajudicial al banco.

Abanca, además de plantear también la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam, alegó, en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable porque las viviendas no se compraron con una finalidad residencial, dada la existencia de "claros indicios" de que se adquirieron como inversión (en este sentido, aunque se aludía por error a otros compradores, se citaban y extractaban sentencias tanto de esta sala como de diversas Audiencias Provinciales en las que se habían considerado indicios de una finalidad no residencial elementos como la compra de dos o más viviendas de la misma promoción o que se permitiera ceder el contrato a terceros antes de escriturar), incumbiendo a la parte demandante acreditar lo contrario (folios 90 y ss. de las actuaciones de primera instancia); (ii) que Abanca no era avalista, ni siquiera colectiva; y (iii) que los compradores debían soportar las consecuencias de no acreditar, como les incumbía, los presupuestos de la responsabilidad legal del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, en concreto que Abanca hubiera incumplido su deber de diligencia como receptora de los anticipos, toda vez que no habían probado la realidad de los pagos ni que las cantidades se ingresaran en Abanca.

4. En la audiencia previa la parte demandante desistió de la pretensión subsidiaria de su demanda asumiendo como hecho no controvertido la falta de garantías opuesta por los bancos. Limitada por tanto la controversia a la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, la parte demandante concretó su reclamación a las cantidades efectivamente ingresadas en cada una de las entidades demandadas (según precisaba, 44.453,80 euros en el caso de Caixabank y 39.953,80 euros en el caso de Abanca).

5. La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda e impuso las costas a los demandantes, siendo su razón decisoria, en síntesis (fundamento de derecho segundo), que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso porque, según la jurisprudencia de esta sala (se citaba y extractaba una sentencia de 1 de junio de 2016), dicha norma no protege al que compra como inversión, como era el caso de los demandantes en tanto que compraron dos viviendas ubicadas en un mismo edificio de la misma promoción sin desplegar actividad probatoria para probar su finalidad residencial, pues teniendo en cuenta que compartían un mismo domicilio en el Reino Unido, no era creíble que quisieran residir separadamente en cada una de aquellas ("resulta poco creíble que ambos se destinaran a residencia, aunque fuera de temporada, a menos que probaran dicho extremo lo que en el presente supuesto no han realizado").

6. Contra dicha sentencia recurrieron en apelación los demandantes, interesando la estimación de la demanda. Alegaron, en síntesis: (i) que los compradores eran consumidores; (ii) que la Ley 57/1968 tenía carácter tuitivo y que los derechos reconocidos en ella a los compradores eran irrenunciables; (iii) que dicha norma era aplicable porque la intención de los demandantes, que no eran promotores inmobiliarios ni se dedicaban a la compraventa de viviendas, era tan solo disfrutar de una vivienda en España; (iv) que era indiferente que la cuenta en la que se realizaron los pagos fuera especial o incluso de otra entidad bancaria distinta de las demandadas, ya que se les exigía responsabilidad como avalistas colectivas; (v) que también debían ser condenadas a pagar intereses desde la fecha de respectivos pagos; y (vi) que en todo caso las demandadas debían responder como receptoras de los anticipos conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968.

Las entidades bancarias demandadas se opusieron al recurso, reiterando ambas, en lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso porque las compraventas no tuvieron una finalidad residencial sino inversora, pues a la circunstancia de que los demandantes no hubieran desplegado ninguna prueba acreditativa de aquella se unía la existencia de claros indicios de finalidad inversora debidamente apreciados por la sentencia apelada (en concreto Caixabank hizo hincapié en que se compraran dos viviendas de una misma promoción situadas en plantas distintas, y por tanto ni siquiera contiguas, por compradores extranjeros que sí compartían domicilio en su país (llegando a calificarlos de "matrimonio de Reino Unido"; y (ii) que ninguna responsabilidad podía exigírseles con base en el art. 1-2.ª de dicha ley al no haberse probado que las cantidades anticipadas que se les reclamaban se ingresaran en ellas ni, en todo caso, que estas pudieran controlar dichos pagos (en concreto Abanca adujo al respecto que lo que a ella se le reclamaba eran dos pagos por importe de 17.596,15 euros y 22.357,65 euros respectivamente, efectuados mediante dos letras de cambio que Abanca se había limitado a descontar, y Caixabank que, además de no ser responsable por pagos mediante efectos que se había limitado a descontar, tampoco tenía responsabilidad alguna por los 4.500 euros que se decían abonados a través de "El Monte" en concepto de "reserva", pues la fecha del supuesto ingreso no tenía correspondencia con los pagos previstos en los contratos).

7. La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso de apelación, revocó la sentencia apelada y estimó íntegramente la demanda, condenando a las demandadas a devolver las cantidades que respectivamente se les reclamaban más intereses legales desde las fechas de los respectivos pagos y costas de la primera instancia, sin imponer a ninguna de las partes las de la segunda instancia.

Sus razones son, en síntesis, las siguientes: (i) la Ley 57/1968 sí es aplicable, de una parte porque en los contratos se indica que su objeto son viviendas, por más que se las mencionara como apartamentos turísticos, y se pacta la sumisión de los contratos a dicho régimen legal "sin que sea suficiente para excluirla el hecho de haber adquirido el mismo día dos viviendas en distintos niveles de la misma promoción pues para ello se requiere acreditar por la parte demandada que la niega que al contratar los actores estuvieron animados con el doble propósito de revender y lucrarse en la reventa, sin que ello pueda deducirse de los términos de los contratos suscritos y sus respectivos anexos", recayendo en la parte demandada la carga de la prueba de la finalidad no residencial, y de otra porque los compradores eran consumidores en el sentido de destinatarios finales de los bienes adquiridos, lo que era compatible con su posible ánimo de lucro ante la falta de prueba de que se dedicaran habitualmente a lucrarse con estas operaciones; (ii) en cuanto a la responsabilidad de los bancos demandados, como no consta que la devolución de las cantidades entregadas a cuenta hubiera sido garantizada por aquellos mediante aval individual ("no se expidieron certificados individuales a favor de los demandantes"), su responsabilidad ha de examinarse desde la perspectiva del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, para cuya apreciación es relevante en este caso que las entidades demandadas fueron destinatarias de las cantidades reclamadas a cada una de ellas (bien porque se ingresaron directamente, caso de los 4.500 euros ingresados en "El Monte", o bien porque los bancos fueron descontantes de los efectos librados por Aifos) y que, no pudiendo no conocer que se trataba de pagos a cuenta de la compraventa de viviendas en construcción, las aceptaron sin exigir a Aifos la apertura de cuenta especial debidamente garantizada, sin que fuera óbice que mediaran operaciones de descuento toda vez que debían saber el origen de los pagos por su relación comercial con Aifos; y (iii) en materia de intereses, deben computarse desde la fecha de cada aportación.

8. Contra esta última sentencia tanto Caixabank como Abanca interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación. Los de infracción procesal, por vulneración de las reglas sobre la carga de la prueba de la finalidad residencial (Caixabank) y por valoración errónea de la prueba al concluir que las compraventas tenían esa finalidad residencial (motivo primero del recurso de Abanca), y los recursos de casación tanto para impugnar la conclusión jurídica del tribunal sentenciador sobre la existencia de una finalidad residencial, no inversora (en el caso de Abanca), como para cuestionar la capacidad de control sobre los anticipos (en el caso de Caixabank).

9. La parte recurrida ha solicitado la desestimación de los recursos por causas tanto de inadmisión como de fondo, con imposición de costas a las recurrentes.

SEGUNDO.- Antes de abordar el examen de los recursos deben hacerse las siguientes precisiones:

1.ª) Ambas recurrentes impugnan la sentencia recurrida con un argumento principal: que las compraventas no están amparadas por la Ley 57/1968 por no tener una finalidad residencial, pero exponen su discrepancia desde diferentes perspectivas: procesal en el caso de Caixabank y sustantiva en el caso de Abanca. Este modo de proceder no es ilógico si se pondera que la expresada cuestión controvertida ha sido abordada por esta sala tanto desde una dimensión fáctica- procesal (p.ej. la reciente sentencia 529/2023, de 18 de abril, con cita de la 385/2021, de 7 de junio, las dos en casos en que la sentencia recurrida hizo recaer improcedentemente en el banco las consecuencias negativas de la falta de prueba de la finalidad no residencial de las compraventas sin valorar adecuadamente los indicios de esa finalidad no residencial oportunamente invocados por la entidad bancaria) como desde una perspectiva jurídico-sustantiva (p.ej. la también reciente sentencia 587/2023, de 21 de abril, en un caso en que el tribunal sentenciador no revisó "la apreciación jurídica de una finalidad residencial" por la sentencia apelada, a pesar de haber sido expresamente impugnada por el banco en segunda instancia, y la sentencia 358/2023, de 10 de marzo, en un caso muy significativo para lo que ahora interesa, toda vez que también se planteó en infracción procesal el problema de la carga de la prueba de la finalidad residencial, a pesar de lo cual se acordó comenzar por el recurso de casación).

2.ª) Estas razones aconsejan examinar conjuntamente el motivo primero del recurso de casación de Abanca y el motivo primero y único del recurso extraordinario por infracción procesal de Caixabank, como por demás ha hecho esta sala al conocer de recursos sobre otras materias (sentencias 87/2022, de 2 de febrero, con cita de las sentencias 453/2014, de 23 de septiembre, y 357/2021, de 24 de mayo).

Recurso de casación de Abanca y recurso extraordinario por infracción procesal de Caixabank

TERCERO.- El motivo primero del recurso de casación de Abanca se formula al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC, por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en concreto por infracción de la jurisprudencia -contenida en las sentencias que cita y extracta- que excluye del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968 las compraventas que no tengan una finalidad residencial.

En su desarrollo se cita como infringido el art. 1 de la Ley 57/1968 y se alega, en síntesis, que la jurisprudencia viene excluyendo de su ámbito de aplicación las compraventas de viviendas con una finalidad especulativa, no residencial, siendo este el caso porque: a) los compradores tienen su domicilio en Inglaterra; b) nada dijeron en su demanda sobre el destino de las viviendas; c) las viviendas son dos de la misma promoción, ni siquiera contiguas; y d) los compradores pactaron con el promotor que podían ceder sus derechos sobre las viviendas a favor de terceros.

Por su parte, el motivo único del recurso extraordinario por infracción procesal de Caixabank se formula al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC y se funda en infracción del art. 217 LEC por hacer recaer la sentencia recurrida en las partes demandadas la carga de probar la finalidad especulativa, no residencial, de las compraventas.

Se argumenta al respecto que mientras incumbía a los demandantes probar los hechos que fundamentaban su pretensión, lo que no hicieron (nada dijeron en la demanda, ni propusieron prueba que acreditase el "destino "residencial" de las viviendas adquiridas, habiéndose fijado este hecho como controvertido"), por el contrario los bancos sí invocaron desde un principio la existencia de indicios inequívocos de que las compraventas tenían una finalidad inversora (como que se compraran dos viviendas de una misma promoción, situadas en plantas y letras diferentes, por parte de dos ciudadanos ingleses que compartían el mismo domicilio en su país), careciendo además de relevancia las remisiones que la sentencia recurrida hace a la normativa sobre consumidores, pues la aplicación de la Ley 57/1968 no depende de que el comprador tenga la condición de consumidor.

La parte recurrida interesa la desestimación de los recursos por causas tanto de inadmisión como de fondo. En cuanto al recurso de casación de Abanca alega, en síntesis: (i) que el recurso es inadmisible en su conjunto al incurrir en la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional, por ser la sentencia recurrida conforme con la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias de 16 de enero, 30 de diciembre, 23 de septiembre y 21 de diciembre de 2015, y que, en concreto, el primer motivo es inadmisible porque se formula sin cita de norma infringida y al margen de los hechos probados, los cuales difieren del supuesto fáctico de las sentencias invocadas de contrario; y (ii) que en todo caso dicho motivo primero debe ser desestimado porque la sentencia recurrida no infringe la jurisprudencia sobre la materia dado que los compradores son personas físicas que desde un principio defendieron que la compra era para fines residenciales, lo que además también se correspondía con el hecho de que las viviendas estuvieran ubicadas en una zona turística ("cuando una persona física adquiere una vivienda en un lugar tan evidentemente turístico, lo hace para su disfrute suyo y de su familia"). En cuanto al recurso por infracción procesal de Caixabank alega, en síntesis: (i) que es inadmisible por serlo el de casación de la misma entidad por falta de interés casacional, al partir la recurrente de la finalidad no residencial de las compraventas a pesar de que los hechos probados y la razón decisoria de la sentencia recurrida indican lo contrario; y (ii) que en todo caso debe ser desestimado, porque la parte recurrente se limita a ofrecer sus propias conclusiones sobre determinados medios de prueba sin tener en cuenta que la sentencia recurrida se sustenta en la valoración conjunta de la prueba.

CUARTO.- No concurren los óbices de admisibilidad alegados.

En cuanto al motivo primero del recurso de casación de Abanca, porque según la jurisprudencia es suficiente para superar el test de admisibilidad la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, y estos requisitos se cumplen en el planteamiento de la cuestión nuclear del recurso de casación de Abanca, consistente, como se ha indicado ya, en la procedencia o no de aplicar la Ley 57/1968 en favor de los compradores, pues se citan las normas pertinentes de la Ley 57/1968 (art. 1) y la jurisprudencia de esta sala asimismo pertinente, los problemas jurídicos están suficientemente identificados desde el sustancial respeto a los hechos probados (toda vez que la recurrente parte en todo momento de la existencia de hechos reveladores de la finalidad no residencial, alegados en ambas instancias y debidamente acreditados, por más que no hayan sido tomados en consideración por el tribunal sentenciador) y, además, la sentencia recurrida y los recursos de ambas partes son anteriores a que esta sala fijara jurisprudencia sobre inmuebles promovidos por Aifos pertenecientes a la misma promoción " DIRECCION000", algunos de los cuales se ha considerado que, por tratarse de suites o apartamentos turísticos, no estaban comprendidos en el ámbito de aplicación de dicha norma, todo lo cual ha permitido a la parte recurrida oponerse a los recursos con pleno y cabal conocimiento de dicha cuestión jurídica.

En cuanto al motivo primero y único del recurso extraordinario por infracción procesal de Caixabank, porque las alegaciones de la parte recurrida, apoyadas en dos autos de inadmisión dictados en casos sin semejanza con este, no solo no desvirtúan el interés casacional de su recurso (pues de resultar aplicable al caso la Ley 57/1968 sí sería pertinente examinar la cuestión de si dicha entidad pudo controlar los anticipos), sino que a ello se une que no es cierto que el banco solo pretenda revisar la valoración probatoria "ofreciendo sus propias conclusiones", esto es, al margen de los límites revisorios establecidos por la jurisprudencia, pues tanto el planteamiento del motivo (correctamente formulado al amparo del ordinal 2.º del art. 469.2 LEC) como su fundamentación (con cita del art. 217 LEC, y más concretamente, de su párrafo 2.º, como se aclara en el desarrollo del motivo) no deja lugar a equívocos sobre su verdadera finalidad, que no es otra que reprochar al tribunal sentenciador haber actuado como si no se hubiera practicado prueba sobre la finalidad de las compraventas, obviando que, frente a la pasividad de los demandantes, desde un principio los bancos alegaron y probaron numerosos indicios de la finalidad no residencial, todo lo cual conduce a cuestionar el juicio fáctico sobre el que se asentó la valoración jurídica del tribunal sentenciador sobre la finalidad residencial de las compraventas que ahora se impugna.

QUINTO.- Ambos motivos deben ser estimados por las siguientes razones:

1.ª) La jurisprudencia viene reiterando que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales (p.ej. las referidas sentencias 587/2023 y 358/2023, esta última con cita de las sentencias 636/2022, de 3 de octubre, 379/2022, de 5 de mayo, y 325/2022, de 25 de abril, que a su vez menciona las sentencias 52/2022 y 53/2022, las dos de 31 de enero, y 27/2022, de 18 de enero).

Esa misma jurisprudencia viene declarando que son indicios relevantes de la finalidad no residencial de la compraventa: (i) el número de viviendas adquiridas de una misma promoción (p.ej. sentencias 529/2023, 379/2022, 52/2022, 573/2021, de 26 de julio, y 385/2021, siendo especialmente pertinentes para el caso las sentencias 379/2022 y 52/2022, por referirse también a la compra de dos viviendas en sendos contratos de compraventa); (ii) el silencio de la parte compradora, al omitir en su demanda cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir (p.ej. sentencias 587/2023, 636/2022, 53/2022, 27/2022, 573/2021, 675/2016, de 16 de noviembre, que atribuyó relevancia, entre otras razones, al hecho de que los compradores "ni tan siquiera explicaran en su demanda para qué compraron dos viviendas de alto precio en un mismo conjunto residencial", y 420/2016, de 24 de junio); (iii) que frente al silencio de los compradores en su demanda y la oposición de tales indicios por parte del banco desde un principio "las alegaciones posteriores de la parte demandante fueran poco concluyentes o no determinantes para excluir la intención inversora opuesta por el banco" (la referida sentencia 587/2023, en un caso como este en el que los compradores se limitaron a invocar su condición de consumidores y a descargar en los bancos la prueba de la falta de finalidad residencial, y sentencia 529/2023, en un caso como este en que frente a las objeciones del banco, la parte compradora se limitó a defender que las viviendas estaban destinadas a servir de residencia vacacional); y (iv), que en los contratos se permitiera a los compradores designar a la persona que figuraría como compradora en la escritura pública ( sentencias 379/2022, de 5 de mayo, y 623/2020, de 19 de noviembre).

2.ª) Esta jurisprudencia es aplicable en el presente caso porque si la sentencia recurrida (a diferencia de la de primera instancia) no encontró razones para no aplicar la Ley 57/1968 pese al silencio de los demandantes, esto fue debido tanto a considerar determinante la condición de consumidores de los compradores que estos invocaron en su recurso de apelación, sin tener en cuenta que según la jurisprudencia sobre la Ley 57/1968, expresada p.ej. en sentencias 358/2023 y 636/2022, "su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador", como a atribuir indebidamente a los bancos demandados las consecuencias negativas de la falta de prueba de la finalidad no residencial, sin valorar la concurrencia de hechos probados constitutivos de indicios contrarios a dicha finalidad residencial oportunamente alegados por los bancos al contestar a la demanda y luego al oponerse al recurso de apelación. En concreto tales hechos fueron, de un lado, que los compradores de las viviendas litigiosas eran dos ciudadanos británicos con un domicilio común en su país, pese a lo cual compraron no una sino dos viviendas de una misma promoción, y no contiguas sino ubicadas en distintas plantas de un mismo edificio, todo ello sin ofrecer los citados compradores la menor explicación al respecto en la demanda y limitándose a salir al paso de las objeciones de los bancos con la única y ambigua razón, en modo alguno determinante (así lo han declarado p.ej. las citadas sentencias 52/2022, y 573/2021), de que compraron las viviendas con el fin de disfrutar de una vivienda en España y de que correspondía a los bancos la carga de probar la inexistencia de finalidad residencial; y de otro, que se permitía a los compradores designar a la persona que figuraría como titular en la escritura pública de compraventa.

3.ª) En suma, pese a que no se discute que los inmuebles comprados fueron viviendas y no suites o apartamentos turísticos de la promoción " DIRECCION000", lo relevante para excluir también en este caso la aplicación de la Ley 57/1968 es que la pretendida intención residencial de los compradores, sobre la que nada se dijo en la demanda y respecto de la cual solo se adujeron vagas razones a lo largo del pleito (como también lo son las que se han aducido en el escrito de oposición a los recursos por infracción procesal y de casación, dado que los compradores pretenden presumir una finalidad residencial no especulativa a partir del mero hecho de que las viviendas estén situadas en zona turística), no se compadece con la jurisprudencia de esta sala.

SEXTO.- La estimación del motivo primero recurso de casación de Abanca y del recurso por infracción procesal de Caixabank hace innecesario examinar los restantes motivos del recurso de casación de Abanca, así como el recurso extraordinario por infracción procesal de esa misma entidad, y el recurso de casación de Caixabank, y determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar, desestimar el recurso de apelación de los compradores y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia.

SÉPTIMO.- Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación de Abanca ni las del recurso extraordinario por infracción procesal de Caixabank, ya que han sido estimados, ni las de los otros recursos interpuestos por dichas entidades, dado que ya no procede resolverlos.

Y conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la LEC, procede imponer a los demandantes las costas de la segunda instancia, dado que su recurso de apelación tenía que haber sido desestimado. En consecuencia, la confirmación de la sentencia de primera instancia en su integridad incluye la imposición de las costas de la primera instancia a los demandantes.

OCTAVO.- Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ, procede devolver a las partes recurrentes los depósitos constituidos por cada una de ellas para recurrir en casación y por infracción procesal.

Fallo