Sentencia Civil 1780/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 6031/2020 de 03 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La demanda que da origen al procedimiento en el que se plantea este recurso se dirige a que se declare la ilegalidad de las obras realizadas por un copropietario por afectar a elementos comunes de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal. El juzgado desestimó la demanda por entender que se había adoptado un acuerdo por la junta de propietarios que autorizaba las obras y que, si bien no contaba con la unanimidad requerida, no fue impugnado por la actora en el plazo de un año que prevé el art. 18.3 LPH. La sentencia de la Audiencia Provincial revocó la sentencia del juzgado al considerar que el acuerdo adoptado no legalizaba las obras realizadas. Interpone recurso de casación la demandada y su recurso, que no impugna la ratio decidendide la sentencia, va a ser desestimado.

Para resolver el recurso de casación debemos partir de los antecedentes de hecho que han quedado acreditados en la instancia.

1.El 12 de septiembre de 2017, Celestina interpuso una demanda de juicio ordinario contra Carolina y Fulgencio, en la que solicitaba la condena a los demandados a demoler la obra realizada en su vivienda, sita en la DIRECCION000 de la DIRECCION001 de Granada perteneciente al DIRECCION001 (casa que en la nota simple del Registro de la Propiedad se identifica como n.º NUM000). Solicitaba también la condena a reponer la vivienda a su estado anterior y la fijación de un plazo prudencial para ello por parte del juzgado y, para el caso de que no se realizara de forma voluntaria por los demandados, que se ordenara su demolición a cargo de los propietarios. La demanda se ejercitó al amparo de los arts. 2, 7, 9, 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), arts. 392 y ss. 580 y 1908 CC.

2.El juzgado, dejando a salvo los derechos que a la actora le pudieran asistir frente a la comunidad de propietarios, desestima la demanda por no haber sido impugnado en el plazo de un año desde su adopción un acuerdo de fecha 16 de julio de 2015.

El juzgado parte, en primer lugar, de que las obras realizadas necesitan el respaldo unánime de todos los propietarios, porque afectan a la configuración y estado exterior de la comunidad, afectan a parte de los cerramientos de la vivienda de los demandados, así como al coeficiente de participación, dada la ampliación de las estancias, salón, cocina y dormitorio, al haber incorporado a la vivienda las terrazas. Luego atiende al acta de junta de propietarios de fecha 16 de julio de 2015, en la que, dice el juzgado, «consta que se trata expresamente las obras realizadas por los demandados, así como de otras obras realizadas por otros comuneros, que conllevan la modificación de las fachadas, resultando que todos los asistentes votaron a favor, y la actora, manifestó "que se cumpla la ley"».

El juzgado señala que del contenido del acta se puede concluir que a la junta asistieron un total de propietarios cuyo coeficiente de participación representa un 32,90 % y que, por tanto, en dicha junta no había quorum suficiente para poder aprobar dicho acuerdo, dado que se necesitaba la unanimidad de todos los propietarios, no solo los asistentes a la junta. Ahora bien, al no constar que se haya impugnado dicho acuerdo, ni por la actora ni por cualquier otro propietario no asistente a la junta, el juzgado entiende que, sobrepasado ya con creces el plazo de un año previsto para su impugnación, se ha de concluir afirmando la licitud de las obras realizadas por los demandados.

En cuanto a las alegaciones realizadas por la actora respecto a que se le ha privado de luces y vistas, así como que se ha constituido en favor de la vivienda de los demandados luces y vistas, el juzgado afirma que no se ha acreditado.

3.La actora interpone un recurso de apelación contra la sentencia del juzgado. La Audiencia estima el recurso de apelación, estima la demanda y condena a los demandados «a demoler la obra objeto de este procedimiento realizada en la vivienda de la que son propietarios, DIRECCION000, en el Registro n.º NUM000, DIRECCION001 de Granada, en cuanto afecta a fachadas y demás elementos comunes incluido muro medianero, y ampliación de vivienda, lo que deberá reponer a su estado anterior en el plazo de seis meses con apercibimiento de que no (sic) se realizará a su costa».

En primer lugar, la Audiencia estima el motivo del recurso de apelación que denunciaba la incongruencia de la sentencia por pronunciarse sobre la servidumbre de luces y vistas, cuestión previamente excluida en la audiencia previa.

A continuación, la Audiencia analiza el motivo que denunciaba error en la valoración de la prueba y vulneración de los arts. 392, 394, 396 y 579 CC, así como de los arts. 7.1 y 17.6 LHP. La Audiencia parte de que, tal como se desprende de la prueba documental aportada con la demanda y se confirma con la pericial judicial, y así lo aprecia la sentencia del juzgado, las obras realizadas por los demandados afectan a elementos comunes, modifican la fachada, al cerrar las terrazas que se incorporan a la vivienda, y amplían la superficie de salón, cocina y dormitorio, con la trascendencia que ello comporta sobre los coeficientes de participación. A partir de ahí, señala que es claro que las obras afectan al título constitutivo, de manera que su autorización precisa del respaldo unánime de todos los comuneros, de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 7.1 y 17 LPH.

La Audiencia cita la jurisprudencia sobre las obras que modifican la configuración de la fachada y, respecto del supuesto que juzga, afirma que:

«El acuerdo recogido en el acta de 16 de julio de 2015, por su contenido, obra a que se refiere, número de asistentes y cuota de participación así como el que el voto de la ahora actora es obvio que no fue positivo, promovió la celebración de la junta por entender que la obra no se ajustaba a la legalidad y al votar manifestó "que se cumpla le Ley", no tendrá virtualidad suficiente para legalizar las obras realizadas por la parte demandada. No se evidencia que haya sido adoptado por la unanimidad que sería preciso, de manera que aun cuando no haya sido judicialmente impugnado resulta insuficiente a los efectos pretendidos. Efectivamente, además de que no se cuenta con el voto afirmativo de la actora necesario para alcanzar la unanimidad, solo se acredita la asistencia y voto afirmativo de diez comuneros, que incluida la Sra. Celestina, representaban el 32,90% de los coeficientes de participación».

A lo anterior añade la Audiencia que, en el caso:

«La obra es mucho más que una simple modificación de la fachada con transcendencia en aumentar la superficie de la vivienda de los demandados, tal como se deriva de la pericial judicial y del dossier gráfico acompañado con la demanda donde aparecen fotografías y dibujo de fachada referidas a la situación antes y después de la obra, que pese lo expresado por el perito judicial sobre la escasa trascendencia en cuanto a afectar a la luminosidad de la casa de la actora, que no se funda en medición alguna, es evidente que la obra forma un saliente que incide y corta la visión antes existente desde el patio y desde las ventanas superiores a las que el muro edificado corta la panorámica antes existente, formando un cuerpo de edificación que se interpone a la libre entrada de luminosidad antes existente».

Por ello, la Audiencia concluye que procede estimar la apelación y la demanda, ya que se trata de «obras que afectan a elementos comunes con aumento de superficie de vivienda, lo que afecta al título constitutivo, sin que los demandados cuenten con autorización por acuerdo unánime de la comunidad, además de que las obras causan evidente perjuicio a la actora, la sentencia apelada incurre en errónea valoración de la prueba denunciada, lo que determina la infracción de los preceptos del Código civil y de la Ley de propiedad horizontal».

4. Carolina y Fulgencio han interpuesto un recurso de casación basado en un motivo.

SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación del recurso

1.Formulación del motivo. El motivo único del recurso denuncia la infracción del art. 18.3 LPH, por oposición y/o desconocimiento de la jurisprudencia de la sala, contenida en las sentencias del Tribunal Supremo 104/2013, de 27 de febrero, 645/1991, de 24 de septiembre, 491/1997, de 7 de junio, 59/2018, de 21 de marzo, y 320/2020, de 18 de junio.

En su desarrollo denuncia la infracción de la doctrina del Tribunal Supremo referente a la plena validez y eficacia de los acuerdos de la junta de propietarios sobre alteración de elementos comunes que, adoptados por mayoría pese a requerir unanimidad, no se recurren en el plazo de caducidad a que hace referencia el art. 18.3 LPH.

2. Oposición de la parte recurrida. En su escrito de oposición, la parte recurrida alega que el recurso parte de dos premisas fácticas inciertas. En primer lugar, que las obras ejecutadas en su vivienda por los demandados ahora recurrentes fueron autorizadas por el acuerdo adoptado en la junta extraordinaria de propietarios celebrada el 16 de julio de 2015. En segundo lugar, que según la recurrente la única fundamentación de la sentencia apelada consiste en que los acuerdos alcanzados eran revocables por no haber sido aprobados por unanimidad, cuando lo cierto es que la sentencia se fundamenta en una pluralidad de argumentos de los que prescinde la recurrente.

Sostiene que en la junta de propietarios celebrada el 16 de julio de 2015 no se debatió ni aprobó la modificación del coeficiente de participación que conlleva las obras de los recurrentes, alteración que constituye un perjuicio tanto para la demandante ahora recurrida como para la comunidad. Solo se autorizó la modificación de la fachada delantera de la vivienda de los recurrentes sin conocer el alcance exacto de las obras realizadas. No se discutió la legalidad de las obras de cerramiento del patio-trastero y de ampliación de la cocina con la consiguiente modificación de la fachada, ni se aprobó su realización, Concluye que estas obras son ilegales tanto por infringir el art. 7.1 LPH como por afectar a un elemento común para cuya modificación se requiere el consentimiento unánime. Alega que el administrador y los propietarios que acudieron a la junta carecían de información y asesoramiento para adoptar el acuerdo sobre las obras, lo que era fruto de la rutina de incumplimiento continuado de la ley que imperaba en la comunidad a la hora de realizar obras en las viviendas. Las obras que afectan a elementos comunes con aumento de superficie de vivienda afectan al título constitutivo, para lo que precisa la autorización por acuerdo unánime de toda la comunidad ( arts. 7 y 17.6 LPH) .

Añade que la demanda no tiene por objeto de impugnación de acuerdos alcanzados por la junta de propietarios, sino una acción de defensa de los derechos de la actora como propietaria y comunera al amparo de lo dispuesto en los arts. 394 y 397 CC y 7.1 y 2 LPH.

3. Decisión de la sala. Desestimación del recurso. El recurso de casación va a ser desestimado por las razones que exponemos a continuación.

3.1. El recurso no impugna la ratio decidendide la sentencia, que es que los demandados no contaban con autorización de la comunidad de propietarios para realizar las obras que realizaron, que además perjudican la visibilidad y la luminosidad de la vivienda de la actora.

La parte recurrente sostiene que la sentencia se basa en que el acuerdo no podía amparar las obras porque debió alcanzarse por unanimidad y, al no contar con ese quorum, debió ser impugnado en el plazo de un año previsto en el art. 18.3 LPH, pero no es así.

En la sentencia del juzgado, no modificada en este punto por la de apelación, se recoge que en el acta de la junta de propietarios de 16 de julio de 2015 «consta que se trata expresamente las obras realizadas por los demandados, así como de otras obras realizadas por otros comuneros, que conllevan la modificación de las fachadas, resultando que todos los asistentes votaron a favor, y la actora, manifestó "que se cumpla la ley"». Ello, en la línea de lo argumentado por la demandante luego apelante y ahora recurrida, que se ha venido refiriendo a que en el orden del día de la convocatoria de la junta se indicaba «tratar el tema de A las obras (sic) que se han realizado en las viviendas modificando fachadas. Acuerdos a adoptar», y que en el acta se recoge como acuerdo alcanzado por los asistentes: «Que no se paralice la obra. Se autoriza la modificación de la fachada de la casa número NUM000 del residencial, entre otras razones, todos ellos tienen intención de hacerlo más tarde o más temprano. Que no se restituyan las ya realizadas a su estado original».

La sentencia recurrida (y también la de primera instancia) parte de que las obras efectuadas por los recurrentes no suponen una simple modificación de la fachada, sino que además conllevan una ampliación de la superficie, con la consecuencia de que alteran el título constitutivo. La sentencia recurrida alude reiteradamente a este dato para explicar la insuficiencia del acuerdo invocado por los recurrentes para amparar las obras que han realizado y cuya demolición interesa la actora ahora recurrida.

El hecho de que la sentencia de apelación revoque la del juzgado, en la que se decía que no debía prosperar la acción porque el acuerdo de la junta de propietarios de fecha 16 de julio de 2015 en la que se abordó el tema de las obras no fue impugnado, no significa que la Audiencia base su decisión en que declare o considere que es irrelevante que el acuerdo no se hubiera impugnado.

La Audiencia estimó el recurso de apelación interpuesto por la actora, fundado en que en la junta solo se abordó el tema de las obras de modificación de la fachada, sin que se planteara el aumento de superficie de la vivienda ni las consecuencias referidas a la mayor cuota en la participación comunitaria, por lo que no podía entenderse que las obras realizadas hubieran sido autorizadas por la comunidad. Es decir, que la demandante apelante sostuvo en su recurso de apelación, estimado por la Audiencia, que la alteración de la superficie no fue discutida ni aprobada en ninguna junta de propietarios y que por tanto no podía considerarse autorizada por el acuerdo de la junta de 16 de julio de 2015. Las referencias que se contienen en la sentencia recurrida a que el acuerdo no ha sido judicialmente impugnado únicamente constatan que el acuerdo no fue impugnado, pero de ellas no se extrae que la ratio decidendide la sentencia sea que las obras realizadas no estaban autorizadas.

Lo que debió atacar por la vía adecuada la parte recurrente es el hecho declarado como probado de que las obras realizadas no son una simple modificación de la fachada, que es de lo que se trató en la junta, sino que, además, han aumentado la superficie de la vivienda, dando lugar a una modificación del título constitutivo que no cuenta con autorización.

3.2. Además, la recurrente denuncia como infringido el art. 18 LPH, sobre régimen de impugnación de acuerdos de la junta de propietarios, y en el caso la Audiencia no inaplica el precepto, que no toma en consideración, sino que parte de que el acuerdo que se adoptó no autorizó las obras que la sentencia recurrida considera realizadas.

3.3. Por otra parte, la actora, como copropietaria, está legitimada para el ejercicio de la acción dirigida a que se repongan los elementos comunes alterados, pues como afirmó la STC 115/1999, de 14 de junio:

«Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la comunidad de propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada «propiedad separada» ( art. 396 CC) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar».

La sala también ha admitido la legitimación de un copropietario para ejercer una acción frente a otro propietario por alteración de elementos comunes.

Así, con cita de otras anteriores, la sentencia 107/2024, de 30 de enero, en un supuesto en el que en la votación realizada en el seno de la junta se había rechazado ejercer acciones judiciales de remoción de las obras (si bien la sentencia no estima la acción de demolición porque las obras para la evacuación de humos realizadas se hicieron en el mismo trayecto ya existente, simplemente para adaptarse a las exigencias de la nueva normativa en materia de seguridad para la comunidad vecinal).

Igualmente reconoce la legitimación de un copropietario frente a otro para que se declare la ilegalidad de las obras realizadas en la terraza comunitaria de uso exclusivo, con condena a demoler la obra y reponer la terraza a su estado original, por no contar con la autorización de la comunidad, la sentencia 787/2011, de 24 de octubre.

3.4. Por lo demás, en el supuesto de la mencionada sentencia 107/2024, de 30 de enero, donde tampoco se impugnó ningún acuerdo adoptado por la junta (pues la petición del propietario de realizar una instalación nueva de un extractor no llegó a ser aceptada), la sala argumentó que, además de no existir acuerdo, la acción dirigida a la demolición de las obras ejecutadas en elementos comunes es calificada por la doctrina de la sala como acción de naturaleza real, sujeta al plazo de prescripción propio de estas acciones ( sentencias 540/2016, de 14 de septiembre, y 364/2022, de 4 de mayo). Ello con independencia de que, por las circunstancias del caso, proceda o no estimar la acción de demolición.

En cambio, las sentencias citadas por la parte recurrente se refieren a hechos bien diferentes de los de este caso que juzgamos.

La sentencia 320/2020, de 18 de junio, se ocupa de un caso en el que la junta acordó solicitar la retirada del cerramiento a un copropietario, sin que se hubiera promovido una modificación de los estatutos otorgados por el promotor, que reconocían el derecho a cerrar los espacios destinados a garaje ubicados en un local configurado como propiedad independiente. La sala, frente a la tesis de la sentencia de apelación que ordenó reponer el espacio con apoyo en el carácter meramente anulable del acuerdo que no fue impugnado, aplica la doctrina de los actos propios y declara que no pueden dejarse sin efecto unilateralmente los estatutos una vez que la facultad ha sido ejercitada.

En la sentencia 59/2018, de 21 de marzo, el acuerdo sobre uso y destino de elemento común y participación en gastos fue ratificado en junta general por unanimidad, con el voto también de quien luego invocaba la ineficacia del acuerdo.

En el supuesto de la sentencia 104/2013, de 27 de febrero, la misma comunidad que había aprobado las autorizaciones de cerramientos, y después refuerza el acuerdo con otro por el que rechaza el ejercicio de acciones judiciales, cuatro años después demanda a un copropietario para que quite su cerramiento con el argumento de que el acuerdo no fue adoptado por unanimidad, lo que la sala entiende que es contrario a la buena fe, sin que el cambio de opinión pudiera afectar a quien ya había cerrado su terraza.

La sentencia 491/1997, de 7 de junio, en la que se dice que la impugnación de los acuerdos anulables está sujeta a plazo de caducidad se refiere a un caso en el que la acción ejercitada era, a diferencia de lo que aquí sucede, de impugnación de un acuerdo de la junta de propietarios que autorizó la construcción en una zona común.

En el supuesto de la sentencia 645/1991, de 24 de septiembre, en la que un copropietario demanda a otro para que proceda al cierre de los huecos y ventanas abiertas, considera correcta la desestimación de la demanda no solo porque considere que el acuerdo que lo autorizó no fue impugnado, sino porque fue adoptado con unanimidad, con el voto del demandante.

TERCERO.- Costas

La desestimación del recurso determina la imposición de las costas devengadas por este recurso a la parte recurrente.