Sentencia Civil 178/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 1301/2021 de 09 de febrero del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y objeto del recurso

La demanda que da origen al procedimiento en el que se plantea este recurso de casación tiene por objeto obtener la devolución duplicada de la cantidad entregada al vendedor como arras penitenciales con ocasión de la compra de un inmueble. La sentencia recurrida considera que, puesto que el vendedor ha incumplido pero no ha desistido del contrato, no procede aplicar el art. 1454 CC, y condena a devolver la cantidad entregada pero no el duplo. El comprador interpone un recurso de casación que va a ser estimado.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1. Basilio presentó una demanda por la que ejercitaba una acción de reclamación de 20.000 euros con intereses frente a Roman en concepto de devolución duplicada de la cantidad entregada como arras penitenciales con ocasión de la compra de un inmueble sito en Laredo.

La sentencia de primera instancia recoge como antecedentes de hecho los siguientes:

«No es objeto de controversia que se formalizó un contrato de entre las partes cuyo objeto era la finca registral núm. NUM000, sita en la DIRECCION000 de Laredo. Conforme a la documental aportada está acreditado:

»- Que el 17 de octubre de 2014 D. Roman, actuando en su propio nombre y como mandatario de D. Roberto y de D. Florencio y D.ª Delia (sic) autorizó a la DIRECCION001. para la venta del citado inmueble, para recibir la señal de reserva en concepto de arras penitenciales y para cobrar de la misma sus honorarios por valor de 6.000 euros. Se hacía constar que el inmueble se vendía libre de toda carga y gravamen. La finca objeto del contrato consta en el Registro como de cotitularidad por cuartas partes iguales de D. Roberto, D. Roman, D.ª María Inmaculada y D. Florencio desde el 4 de diciembre de 2013. Consta gravada con garantía hipotecaria a favor de Caixabank S.A. que se constituye el 26 de febrero de 2003 y embargada en una parte en el procedimiento de apremio 846/15 a favor del Ayuntamiento de Laredo conforme a anotación preventiva de 28 de diciembre de 2017.

»- El Sr. Basilio firmó con D. Fabio, representante de la DIRECCION001, un contrato de compraventa del inmueble. Los términos del inicial contrato de 1 de noviembre de 2014 eran los siguientes:

»"hemos recibido de Don Basilio la cantidad de DIEZ MIL EUROS (10. 000 €) en concepto de señal de reserva y como arras penitenciales para la compra del inmueble sito en la Recia. Los Molinos, DIRECCION000, Laredo (Cantabria), y cuyos datos registrales son los siguientes: Tomo NUM001, Libro NUM002, folio NUM003 y finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Laredo (Cantabria). El precio de dicho inmueble es de NOVENTA Y CINCO MIL EUROS (95.000 €)... Se informa que " DIRECCION001. tiene autorización expresa del propietario de dicho inmueble para recoger la señal de reserva en concepto de arras penitenciales. Se establece un plazo máximo de 90 días a partir de la firma del presente contrato para realizar las escrituras públicas de compraventa. Dicho plazo está condicionado a la finalización de los trámites legales que se están realizando para llevar a buen fin la venta de dicho inmueble".

»Por la inmobiliaria se cobraron las cantidades señaladas y se ingresó a Roman la cantidad de 4.000 euros.

»- El 31 de enero de 2015 tanto por el Sr. Fabio como por el Sr. Roberto se presenta a la firma al hoy actor un nuevo contrato que no suscribe. En el mismo ya se hacía constar la elevación a público 15 después de que (sic: "dentro de los 15 días siguientes una vez que") haya sido inscrita la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia en el Registro de la Propiedad de Laredo. En la estipulación quinta del contrato se recoge "Si la parte vendedora no cumpliera con lo pactado la parte compradora podrá: a) optar por dar por resuelto el contrato, con la obligación de la parte vendedora de abonar el doble de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora en concepto de arras o señal, como indemnización por los perjuicios causados, lo cual se pacta en función de condición resolutoria y como cláusula penal, pero ello bastará un acta notarial que verifique el incumplimiento por parte de la vendedora y si esta no cumpliera en el término de quince días la copia literal de dicho requerimiento infructuoso sería título suficiente para la resolución de dicho contrato; b) por exigir el cumplimiento del presente contrato con la indemnización por daños y perjuicios que se hayan podido causar... "

»- El 3 de marzo de 2016 se remite burofax al demandado y a la inmobiliaria informando de que se ha optado por resolver el contrato y requiriendo para que se devuelva la cantidad de 10.000 euros entregada.

»- El 12 de junio de 2018 se celebró acto de conciliación siendo en la papeleta de conciliación la primera vez que se interesaba la devolución de las arras por duplicado».

2.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda con apoyo en el siguiente razonamiento:

«TERCERO.- PERFECCIÓN Y CONSUMACIÓN DEL CONTRATO: Sin entrar a tratar sobre la validez del mismo, es cierto que el contrato se entiende perfeccionado al concurrir objeto, consentimiento y causa, pero en base a la teoría del título y el modo es necesaria la tradición para adquirir la propiedad, por tanto la compraventa quedó perfeccionada el 1 de noviembre de 2014 pero no consumada, ya que existe título pero no va seguido de la tradición, pues si bien se facilitó al comprador las llaves de la vivienda al objeto de irla acondicionando, no se ha otorgado escritura pública por lo que no hay tradición ficticia.

»La citada elevación a escritura pública constituye una obligación típica del contrato de compraventa, que ha de cumplirse en todo caso. La parte actora alega que no cumplió su obligación de escriturar en 90 días, presentando a esa fecha otro contrato a la firma que no se aceptó. Lo cierto es que a dicho plazo se añadía la siguiente coletilla, "Dicho plazo está condicionado a la finalización de los trámites legales que se están realizando para llevar a buen fin la venta de dicho inmueble "

»Por tanto, si bien no podemos entender que dispusiera de noventa días para escriturar pues dicho plazo se supeditaba a la finalización de los "trámites legales", de la interpretación de la relación negocial establecida entre las partes tampoco se deduce, ni se infiere, al menos de forma clara y precisa, la configuración de una condición suspensiva como elemento determinante del cumplimiento de la obligación de otorgar escritura pública derivada del contrato. En efecto si bien se dice que "está condicionado" no se estima que dicha condición dependa de un suceso futuro o incierto como exige el artículo 1113 del CC, sino más bien se desprende que el comprador consideraba que el acontecimiento de los trámites para la aceptación de la herencia para la elevación del contrato a escritura pública dependía en exclusiva de la actuación de la parte vendedora. Por lo que, teniendo en cuenta que el contrato se suscribió en 2014, sería contrario a la buena fe vincular la traditio fictaa un cambio de titularidad tras la aceptación de la herencia del Sr. Roberto, cuando por las circunstancias explicadas por el propio demandado, ningún trámite ha iniciado para cumplir con su obligación de escriturar, constando en la nota simple del Registro de la propiedad la finca con las titularidades de 2014. Es decir, no (sic) encontramos ante un incumplimiento inequívoco y objetivo, pese a que no exista una actitud dolosa por parte el demandado, porque sí existe una inactividad o pasividad de éste a la hora de solventar los problemas que le impiden cumplir las obligaciones que le conciernen.

»CUARTO.- OBLIGACIÓN DE INDEMNIZAR: En cuanto a la pretensión de indemnizar. Conforme al artículo 1124 del CC "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliese con lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento cuando éste resultare imposible". En el presente caso no se insta la resolución del contrato sino que se tiene el mismo por resuelto y se interesa ser indemnizado en 20.000 euros tal y como se estipuló en el contrato.

»La parte demandada entiende que no puede tenerse por resuelto el contrato pues no se realizó por el hoy actor ningún requerimiento notarial para el otorgamiento de la escritura de compraventa. Lo cierto es que el contrato privado de 31 de enero de 2015 que regulaba con mayor precisión las condiciones de las partes sí vinculaba el incumplimiento a la devolución del doble de las cantidades entregadas a cuenta, condicionándolo al trascurso de quince días desde un previo requerimiento notarial, calificándolo como cláusula penal. Pero dicho contrato se dice no firmado por lo que hemos de estar al documento de I de noviembre de 2014, que solo habla de 10.000 euros en concepto de señal y como arras penitenciales.

»No tiene al mismo tratamiento la acción de resolución de contrato por incumplimiento ( art. 1124 CC) que la acción de reclamación por desistimiento unilateral derivada de un pacto de arras penitenciales ( art. 1454 CC) . La diferencia entre la acción de resolución y la acción de reclamación fundada en arras penitenciales deriva de las distintas causas generadoras de la ineficacia del contrato, que en la primera consiste en el incumplimiento por una de las partes de las obligaciones contractuales (que era el supuesto regulado en el contrato no suscrito), y en la segunda en el voluntario desistimiento unilateral contemplado y previsto en el contrato. En el primer caso una parte vulnera el contrato, en el segundo se acoge a una previsión contractualmente pactada. Así lo declara el TS en S. 19.Jun.1986, a cuyo tenor, el desistimiento implica el lícito ejercicio de una facultad o un derecho potestativo, concedido por el ordenamiento jurídico, y el incumplimiento supone la vulneración del contenido obligacional asumido por una parte. En el presente caso no encontramos ante un claro incumplimiento por parte del vendedor, que faculta al comprador a instar la resolución del contrato y una indemnización por daños y perjuicios, pero no estamos ante un desistimiento, que es lo que se preveía en el contrato suscrito por las partes, por lo que no puede prosperar la acción ejercitada».

3. Basilio interpone un recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia. La Audiencia Provincial estima el recurso y estima parcialmente la demanda, condenando al demandado a abonar al actor 10.000 euros con intereses desde la demanda.

La decisión de la Audiencia Provincial se basa en el siguiente razonamiento:

«Cierto es que, como se razona en la sentencia apelada, no cabe confundir las arras penitenciales con la acción de resolución contractual del artículo 1124 del Código Civil, el cual prevé que ante el incumplimiento por uno de los contratantes de sus obligaciones en un contrato de relaciones recíprocas, el cumplidor puede optar bien por instar el cumplimiento del contrato o bien por su resolución, lo que dará lugar a los efectos restitutorios procedentes, y en ambos casos con resarcimiento de daños y perjuicios.

»El incumplimiento contractual que da lugar a la facultad resolutoria ha de ser suficiente para la frustración del fin del negocio jurídico y las legítimas aspiraciones de la contraparte en el contrato, mientras que las arras penitenciales, como se dice en SSTS de 24 de marzo y 29 de junio de 2009, son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, siendo esta última la finalidad reconocida por el artículo 1454; esto es, el desistimiento regulado en el art. 1454 del Código Civil implica el lícito ejercicio de una facultad o derecho potestativo y el incumplimiento supone la vulneración del contenido obligacional asumido por la parte.

»Pues bien, en el presente caso no se ha dado este desistimiento no habiendo hecho uso del demandado de tal facultad, sino que lo que se ha dado es, como se aprecia en la sentencia apelada un incumplimiento por el vendedor (que tan siquiera -sic- ha logrado acreditar en la litis contase con el mandato de los copropietarios de la vivienda, carga probatoria que sobre él recaía) de alcance bastante para dar lugar a la resolución del contrato habiendo mantenido una pasividad absoluta tras la firma del mismo a atender los trámites legales que decía se estaban realizando y se encontraban pendientes para llevar a buen fin la venta del inmueble con otorgamiento de escritura pública.

»Ahora bien, siendo ello así coincidimos con la recurrente en que la demanda debe al menos ser parcialmente estimada sin que por ello se incurra en incongruencia. En el escrito inicial no se limita la causa de pedir al pacto de arras penitenciales sino que también se invoca el artículo 1124 del Código Civil en razón al incumplimiento resolutorio imputable al vendedor demandado de su obligación de efectiva entrega de la vivienda objeto de la venta con el otorgamiento de la correspondiente escritura, que dio lugar a la resolución operada por el demandante mediante el envío al demandado por medio de su letrada del burofax documento n.º 3 de la demanda, fechado a 3 de marzo de 2016, en que le comunicó formalmente que optaba, definitivamente y con carácter irrevocable, por la resolución del contrato».

4. Basilio ha interpuesto un recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la sala. Estimación del recurso

1. Planteamiento. El recurso se funda en un único motivo en el que denuncia la infracción del art. 1454 CC.

En su desarrollo alega que no se ha cuestionado en ninguna de las instancias el carácter penitencial de las arras y el incumplimiento del vendedor y que la sentencia recurrida, al considerar que no es aplicable el art. 1454 CC porque el demandado no ha hecho uso de la facultad de desistimiento, hace de mejor condición al contratante incumplidor que al contratante que, ajustándose a las previsiones contractuales declare expresamente su voluntad de apartarse del contrato, ya que el primero solo deberá devolver las arras recibidas ( art. 1124 CC) en tanto que el segundo deberá devolverlas duplicadas ( art. 1454 CC) .

Explica que, de acuerdo con la jurisprudencia, la conducta de rechazo al cumplimiento por parte del vendedor que se comporta de tal manera que es inequívoca su voluntad de no cumplir es un modo de manifestar su voluntad de apartarse del contrato.

Para justificar el interés casacional cita las sentencias 106/1984, de 22 de febrero, 973/1991, de 26 de diciembre, 581/2013, de 29 de septiembre, de 19 de junio de 1986, 655/2012, de 25 de octubre, 1156/1995, de 30 de diciembre, y 485/2014 de 23 de septiembre.

2. Decisión de la sala. Estimación del recurso. El recurso de casación va a ser estimado por las razones que exponemos a continuación.

2.1. El planteamiento del recurso, según el cual la tesis de la sentencia recurrida es incorrecta porque supone hacer de mejor condición al contratante incumplidor, como es este caso, que al que, ajustándose a las previsiones contractuales, declara expresamente su voluntad de apartarse del contrato, es compartido por la sala. En la tesis de la sentencia recurrida, si el vendedor comunica expresamente que se aparta del contrato tendría que devolver las arras duplicadas ( art. 1454 CC) . En cambio, si no dice nada y se limita a incumplir el contrato, hasta el punto de obligar a la judicialización del conflicto, la consecuencia sería menos lesiva, porque solo tendría que devolver la cantidad entregada a cuenta. Este planteamiento no es razonable y no se ajusta a la doctrina que la sala ha mantenido sobre la relación entre los arts. 1454 y 1124 CC.

2.2. Es cierto que no deben confundirse la facultad de desistimiento y la de resolver por incumplimiento. Las arras penitenciales permiten de manera lícita desistir del contrato, sin necesidad de invocar ninguna causa, y no permiten que se solicite una indemnización de daños y perjuicios. Las arras no pueden ser objeto de moderación ( STS de 12 de marzo de 1965, Roj: STS 3800/1965 - ECLI:ES:TS:1965:3800). Las arras juegan como una «prima» del desistimiento: el comprador que desiste pierde la cantidad entregada y si es el vendedor quien desiste debe devolver las arras duplicadas ( art. 1454 CC) .

Ahora bien, cuando el vendedor no desiste expresamente del contrato pero, de hecho, por las circunstancias, su comportamiento puede considerarse equivalente a un desistimiento, pues revela la voluntad de apartarse del contrato y mantiene una conducta que indica que no tiene intención de cumplirlo, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas.

Así se entendió en la sentencia de 22 de febrero de 1984 ( Roj: STS 350/1984 - ECLI:ES:TS:1984:350), que confirma la condena a los vendedores que no comparecen a otorgar la escritura a devolver duplicadas las arras ( art. 1454 CC) , y rechaza su recurso de casación, en el que alegaban que el precepto no era aplicable porque no habían desistido del contrato y lo que había era un incumplimiento. La sentencia añade «sin que exista necesidad legal de que la parte condenada haya pedido, previa y expresamente, apartarse de un contrato que, reiteradamente, había demostrado no estar dispuesta a cumplir como en esencia ya dijo este tribunal en sentencia de 13 de mayo de 1930».

La sentencia de 13 de mayo de 1930 (Roj: STS 1130/1930- ECLI:ES:TS:1930:1130), citada por la anterior, en un caso en el que se apreció el incumplimiento del comprador, declaró la procedencia de que pierda la cantidad que entregó en concepto de arras, y añade el tribunal, «sin que existiera necesidad legal de que dicho comprador pidiera que se rescindiese un contrato que él, reiteradamente había demostrado que no se hallaba dispuesto a cumplir».

Con posterioridad, la sentencia 485/2014, de 23 de septiembre, interpreta que la compradora que manifiesta que no está dispuesta a cumplir mientras no se reactive el sistema financiero (y pueda obtener la financiación que necesita para pagar el precio) se está acogiendo a la facultad de desistimiento y pierde las arras entregadas al amparo del art. 1454 CC.

Y si en el caso de la sentencia de 14 de mayo de 1993 (Roj: STS 17529/1993- ECLI:ES:TS:1993:17529) la resolución del contrato por incumplimiento del comprador no dio lugar a la pérdida de las cantidades entregadas como arras, fue porque el tribunal valoró que, por las circunstancias, el comportamiento del comprador no equivalía a un desistimiento (en este sentido, explicó: «sin que la voluntad emitida por el actor el día 10 de junio [ante notario y antes de la fecha tope prevista para requerir al vendedor] pudiera generar el efecto deseado [pues la carta salió de la notaría el día 14 y no llegó al vendedor antes del 15 o del 16], al tratarse de una declaración recepticia, por lo que, hecho el requerimiento obstativo al pago por el vendedor, pudo éste disponer lícitamente de la finca en favor de un tercero, no obstante lo cual, dado que el actor exteriorizó su voluntad de formalizar la operación dentro del plazo estipulado y con antelación suficiente para que pudiese llegar a conocimiento de la demandada dentro del plazo, sin que ello sucediera por causas no imputables al mismo, no puede afirmarse que tuviese voluntad de desistir de la operación, lo que impide aplicar el supuesto prevenido en el art. 1454 CC»).

2.3. En el caso que juzgamos, debemos partir de los hechos acreditados en la instancia: el comprador del inmueble entregó en concepto de arras penitenciales 10.000 euros; en el documento privado de compraventa se estableció para otorgar la escritura pública un plazo que estaba vinculado a la finalización de los trámites legales que supuestamente se estaban realizando por el vendedor «para poder llevar a buen fin la venta del inmueble» (relacionados en buena medida con su titularidad registral); el vendedor incumplió el contrato, pues mostró una pasividad absoluta tras la firma del contrato y no realizó los trámites legales que decía se estaban realizando y se encontraban pendientes para llevar a cabo el otorgamiento de escritura pública de compraventa.

Ante esta situación, y de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta, procede estimar el recurso de casación interpuesto por el comprador, pues no es preciso que el vendedor que no está dispuesto a cumplir declare expresamente que desiste del contrato, de modo que cuando el comprador resuelve por incumplimiento del vendedor tiene derecho a recibir duplicadas las arras.

Procede por ello casar y anular la sentencia recurrida y en su lugar, al asumir la instancia, estimamos íntegramente la demanda formulada por Basilio contra Roman, a quien condenamos a que abone al actor la cantidad de 20.000 euros con sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

TERCERO.- Costas

La estimación del recurso determina que no se impongan las costas devengadas por este recurso. Se mantiene la no imposición de costas de la apelación y se imponen al demandado las costas de la primera instancia.