Sentencia Contencioso-Administrativo 395/2023 Tribunal Superior de Justicia de Canarias. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Segunda, Rec. 88/2020 de 23 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Es objeto de impugnación en la presente litis, el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias, dictado en el expediente NUM000, de fecha 4 de junio de 2020, que fija el justiprecio de las fincas números NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006 y NUM007, afectadas por el expediente expropiatorio denominado "TROZO 2º SECCIÓN AGAETE-SAN NICOLÁS de la Carretera C-810 de las Las Palmas de Gran Canaria a Mogán (hoy GC-200), Agaete, Isla de Gran Canaria".

El justiprecio fijado en el acuerdo impugnado es el siguiente:

- Finca NUM001: 537,52 euros, si bien opera el límite mínimo atendiendo a la valoración fijada por la Consejería de Obras Públicas, Transporte y Viviendas de 1.434,10 €, incluido el premio de afección.

- Finca NUM002: 426,84 €, si bien opera el límite mínimo atendiendo a la valoración fijada por la Consejería de Obras Públicas, Transporte y Viviendas de 1.138,82 €, incluido el premio de afección.

- Finca NUM003: 524,86 €, incluido el 5% del premio de afección.

- Finca NUM004: 63,21 €, incluido el 5% del premio de afección.

- Finca NUM005: 718,01 €, incluido el 5% del premio de afección.

- Fina NUM006: 1.167,28 €, incluido el 5% del premio de afección.

- Finca NUM007: 760,77 €, incluido el 5% del premio de afección.

Solicita el recurrente el dictado de una Sentencia con los siguientes pronunciamientos:

"- a) Anulando el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias de 4 de junio de 2020 (expte. núm. NUM000), por ser contrario a Derecho.

b) Reconociendo el valor del justiprecio de la finca NUM001 en la cantidad de 18.276,71 euros, incluido el 5% en concepto de premio de afección; finca NUM002 en la cantidad de 14.513,50 euros, incluido el 5% en concepto de premio de afección; finca NUM003 en la cantidad de 6.583,44 euros, incluido el 5% en concepto de premio de afección; finca NUM004 en la cantidad de 682,30 euros, incluido el 5% en concepto de premio de afección; finca NUM005 en la cantidad de 718,01 euros, incluido el 5% en concepto de premio de afección, finca NUM006 en la cantidad de 12.599,91 euros, incluido el 28 5% en concepto de premio de afección, y de la finca NUM007 en la cantidad de 8.211,96 euros, incluido el 5% en concepto de premio de afección, calculado en el dictamen pericial que se acompaña con la demanda, más los intereses legales y de demora que correspondan.

c) Subsidiariamente, solamente en el supuesto que esa Sala considerase que el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias impugnado se ajusta al artículo 16 del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, se suplica que se estime el recurso indirecto planteado contra el citado artículo 16 del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre («Boletín Oficial del Estado» número 270, de 9 de noviembre de 2011), para que se fije el justiprecio de las fincas expropiadas en la cantidad referida en el apartado b) del Suplico, calculado en el dictamen pericial que se acompaña con este escrito de demanda, o subsidiariamente, que se retrotraigan las actuaciones a fin de que la Comisión de Valoraciones de Canarias fije nuevamente el justiprecio de los terrenos expropiados atendiendo al mandato del artículo 36 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, incrementándolo al alza en función de los acreditados valores ambientales y paisajísticos de su singular entorno de localización, sin las limitaciones infundadas contenidas en el artículo 16 del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

d) De ser estimado el recurso indirecto precitado se plantee ante el Tribunal competente para conocer del recurso directo contra el artículo 16 del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, la debida cuestión de ilegalidad al amparo del artículo 27 de la Ley Jurisdiccional, para que se declare su nulidad de pleno derecho, en el caso de que la Sentencia estimatoria no fuera recurrida en casación por ninguna de las partes.

e) Condenando a la Administración a que así lo admita y ampare, con expresa imposición de costas, de conformidad con el art. 139 de la Ley Jurisdiccional. Es de Justicia".

Y ello con sustento en las siguientes alegaciones:

- Tras poner de manifiesto que los terrenos expropiados forman parte del Parque Natural de Tamadaba, habiendo sido declarada Tamadaba ZEPA, LIC y ZEC integrante de la Red Natura 2.000, alega que, aunque el Acuerdo impugnado señale que los terrenos expropiados no tienen rendimientos de uso, disfrute o explotación, ya que debido a su alta protección legal por su valor ambiental, su único uso permitido es el de conservación, es indudable que las fincas expropiadas generan una renta, que podemos denominar ambiental, que percibe toda la sociedad y economía canaria en su conjunto, debido a que cada año miles de turistas visitan el Parque Natural de Tamadaba donde se encuentran los terrenos litigiosos, así como la contribución del espacio natural que nos ocupa al objetivo global de conseguir una economía neutra en emisiones de carbono con la transición ecológica y la lucha contra el cambio climático. Y añade que valor ambiental del suelo rústico protegido ya ha sido objeto de regulación por el legislador estatal del suelo, con cita del Art. 36 del RDL 7/2015 que permite corregir al alza el valor del suelo rural en función de factores objetivos de localización como su ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

- Considera que la CVC al aplicar el Art. 16 del Reglamento de valoraciones ha realizado una interpretación restringida sobre la capitalización de la renta del suelo rural en caso de imposible explotación. Y es que, según argumenta, para calcular la renta teórica no solo debe tenerse en cuenta las rentas exclusivas del sector primario, sino también debe tenerse en cuenta la renta teórica ambiental de los terrenos expropiados establecida en las distintas estadísticas y estudios publicados por organismos públicos e instituciones por encontrarse calificados como Zona Especial de Conservación (ZEC) Tamadaba, que forma parte de la Red Natura 2000 en Canarias, tal como se expone el dictamen pericial aportado.

- Como planteamiento subsidiario, se formula recurso indirecto contra el Art. 16 del Reglamento de la Ley del Suelo ya que al no tener en cuenta la renta ambiental que tienen los suelos de singular valor ambiental y paisajístico se desvirtúa el mandato legal de poder corregir al alza el valor de los suelos ubicados en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

La Comunidad Autónoma se opone al recurso interpuesto y solicita su desestimación sobre la base de las siguientes alegaciones:

- Que la declaración del Parque Natural de Tamadaba ya no está vigente como consecuencia de la Sentencia de esta Sala de fecha 28 de noviembre de 2012, no pudiendo operar el alegado valor paisajístico de los terrenos. Añade que tampoco está acreditado que sectores económicos vinculados al turismo, como se dice en la demanda, utilicen esta zona de Gran Canaria como reclamo turístico, lo que descarta la potencialidades de uso no primario. Y en cuanto a los invocados ingresos directos o indirectos derivados de actividades turísticas alojativas, restauración y deportivas se desconoce a qué actividades se refieren.

- Que la valoración ha sido realizada conforme a la legislación vigente a la fecha de la valoración, habiéndose calculado la renta conforme a su Art. 16 respecto de los suelos no susceptibles de aprovechamiento y conforme el Art. 9.1 respecto de los suelos susceptibles de aprovechamiento como pastos.

- Que se desconoce cuál es la renta ambiental a que se refiere la actora en relación con sus terrenos, destacando que los mismos se sitúan muy lejos de la pieza principal constituida por el Pinar de Tamadaba.

- Que la aplicación de los factores de localización es meramente facultativa , siendo criterio de la CVC su no aplicación con carácter general, ya que en su determinación influyen factores como la población, la cercanía a centros de distribución, etc, y con el tamaño de nuestras islas, todos los suelos objeto de valoración se verían afectados, ya sea por la población, por la cercanía a centros de actividad económica, o por protección paisajística.

- Que el dictamen pericial aportado no desvirtúa la presunción de acierto del acuerdo impugnado, ya que el mismo propone una valoración que se aparta de la normativa aplicable.

El Abogado del Estado se opone al recurso interpuesto, en cuanto a la impugnación indirecta del Art. 16 del Reglamento de Valoraciones, argumentando:

- Que el Reglamento de Valoraciones ofrece una solución técnica a aquellas situaciones en las que los terrenos objeto de valoración no se puedan imputar una determinada renta real o potencial por ser imposible su explotación, y así lo recoge en su Art. 16, y que los valores obtenidos en aplicación de dicho precepto pueden ser corregidos al alza con el factor de corrección por localización a que hace referencia el Art. 17 del Reglamento. -

- Que la demanda realiza una lectura incorrecta del tercer párrafo letra a) del Art. 36.1 del TRLSRU 2015 al identificarlo con el Art. 16 del Reglamento.

- Que la hipotética renta ambiental asociada a los valores de terrenos en modo alguno puede ser asimilable al concepto legal de renta de la explotación, ya que tal renta no la percibe el propietario de los terrenos, sino la sociedad y la economía en su conjunto, por lo que no tendría sentido que se aplicase en el marco del principio de indemnización del artículo 33.2 CE, que busca dejar indemne al titular afectado evitando una merma en su situación patrimonial, ya que tales rentas en ningún caso pueden considerarse que estuviesen patrimonializadas o fuesen atribuibles al titular afectado.

SEGUNDO.- Sobre las cuestiones suscitadas en el presente procedimiento, ya ha tenido ocasión de pronunciarse esta Sala y Sección en su reciente Sentencia de fecha 19 de octubre de 2023, dictada en el Procedimiento Ordinario núm 93/2020, a la que hemos de remitirnos en aras al principio de seguridad jurídica y unidad de doctrina. Dijimos en dicha Sentencia que:

"SEXTO.- Sobre la renta ambiental.

Debemos comenzar por establecer cual es el método aplicable para la determinación del justiprecio en este supuesto. Teniendo en cuenta que las parcelas afectadas se encuentran en situación rural procede la aplicación del artículo 36 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que dispone?

Artículo 36. Valoración en el suelo rural.

"1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima:

a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que

sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse

referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados".

En consecuencia al tratarse de terrenos en situación rural, procede que la valoración se lleve acabo a través del método de capitalización de la renta anual real o potencial, establecido en los

artículos 7 y siguientes del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el

Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo?

Artículo 7 Valoración en situación de suelo rural

"1. Cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.

La capitalización de la renta, real o potencial, se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el

artículo 11 y siguientes de este Reglamento y en función de la naturaleza de la explotación".

Artículo 8 Renta real y renta potencial

"1. Se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

2. Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos".

Frente al anterior método de valoración establecido por el TRLSRU y el Reglamento de Valoraciones, tras invocar la parte actora los valores naturales de los terrenos expropiados reconocidos por la legislación europea, alega que "Las fincas expropiadas generan una renta que podemos denominar ambiental, que no percibe mi representada, sino toda la sociedad y economía canaria en su conjunto, debido a que cada año miles de turistas visitan el parque natural de Tamadaba donde se encuentran los terrenos litigiosos (.).

Por tanto, resulta a todas luces contradictorio que el valor ambiental o paisajístico de los terrenos expropiados reconocido por la propia administración, luego no se vea reflejado en su justiprecio expropiatorio" (v. folio 13 de la demanda). Por esta razón considera la parte actora que para que el justiprecio refleje la realidad de los terrenos debe tomarse en consideración la denominada "renta ambiental" con fundamento en el dictamen pericial de fecha 4 de noviembre de 2020 elaborado por los peritos Don Jose Manuel, geógrafo, y Doña Noelia, ingeniera ambiental.

En el informe pericial aportado por la actora se realiza una valoración del suelo expropiado tomando en consideración la denominada "renta ambiental" y se afirma"(.) este suelo en la actualidad genera una renta. Una renta que no percibe el dueño del suelo pero de la que se beneficia a la sociedad en su conjunto. Es decir, existe un colectivo que recibe grandes beneficios -en este caso la sociedad en su conjunto- y un propietario que proporciona dichos beneficios, sin obtener nada a cambio.

Pero esta renta que genera el espacio, aunque no la reciba el propietario, puede ser calculada para obtener el valor económico de la propiedad. De manera que la administración, en nombre de la sociedad, pueda compensar al propietario por los costes originados por la política de conservación, en base al principio de "el beneficiario paga", mitigando de esta forma el desajuste entre beneficios privados y beneficios sociales".

El anterior informe fue ratificado ante esta Sala por los peritos señor Jose Manuel y señora Noelia que manifestaron que el valor obtenido por la CVC es inferior a 30 céntimos/m2, por lo que lo consideran injusto, y que incluso lo compararon con un suelo contaminado y salía el mismo valor que con la metodología utilizada por la Comisión, por ese motivo consideraron necesario acudir a diversos estudios del Ministerio en los que se toma en consideración el valor ambiental del suelo y se valora cada euro de inversión del que se obtiene un beneficio de entre 20-22 euros para el conjunto de la sociedad, considerando necesario establecer una metodología basada en la rentabilidad ambiental coste- beneficio.

Ahora bien, debe tenerse en cuenta que si contraponemos la normativa aplicable a la que hemos hecho referencia (TRLSRU y Reglamento de Valoraciones) al método propuesto por los peritos de parte resulta que no se prevé en la normativa aplicable la posibilidad de tomar en consideración la denominada por los peritos de parte "renta ambiental".

A este respecto el acuerdo de la CVC de 4 de junio de 2020 establece en relación a la valoración efectuada por la parte actora que la misma "se aparta del método legalmente

establecido, y no puede ser aceptada" (Folio 69 del acuerdo).

Es más los propios peritos de parte Señor Jose Manuel y señora Noelia reconocen que el método utilizado de "renta ambiental" carece de fundamento normativo y así afirman en su informe "la Comisión de valoraciones muestra su desacuerdo respecto a este método, ya que se aleja del reglamento de valoraciones. Si bien es cierto que este método comparativo no se apoya en el reglamento de valoraciones no por ello debe desestimarse, ya que el fin último de la valoración debe ser establecer el justiprecio, es decir un precio que se corresponda con la realidad del mercado, con el valor social o con la trascendencia económica e inherente al suelo" (Folio 8 del informe pericial).

Pues bien, no podemos admitir la conclusión alcanzada por los peritos ya que ellos consideran admisible la posibilidad de utilizar un método para el cálculo del justiprecio diferente al establecido en la normativa de aplicación y carente de todo sustento normativo por el mero hecho de que el justiprecio obtenido no se ajusta a sus expectativas, sin embargo, si admitiéramos esa posibilidad no solo estaríamos admitiendo la aplicación de una metodología para el cálculo del justiprecio que carece de sustento normativo, sino que además teniendo en cuenta que para los expropiados la valoración siempre debería ser superior a la establecida por la CVC, estaríamos dando carta de naturaleza a que en cada expropiación en la que los expropiados alegarán la injusticia del justiprecio pudieran aplicar una metodología ad hoc para incrementarlo y obtener el justiprecio deseado.

En atención a lo expuesto procede desestimar el presente motivo impugnatorio.

Sobre el factor de localización

Solicita la parte actora como pretensión subsidiaria "Que se retrotraigan las actuaciones a fin de que la Comisión de Valoraciones de Canarias fije nuevamente el justiprecio de los terrenos expropiados atendiendo al mandato del artículo 36 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 incrementándolo al alza en función de los acreditados valores ambientales y paisajísticos de su singular entorno de localización, sin las limitaciones infundadas contenidas en el artículo 16 del reglamento de valoraciones de la ley del suelo".

Debemos hacer una serie de precisiones con carácter previo a la pretensión subsidiaria esgrimida por la parte actora. Invoca en su pretensión la parte actora los "acreditados valores ambientales y paisajísticos de su singular entorno de localización", tales valores ambientales o paisajísticos no se toman en consideración en el artículo 16 del Reglamento de Valoraciones (RV) que se refiere a la capitalización de la renta en caso de imposible explotación, sino en el artículo 17 del RV en el que se establece el factor de corrección por localización, y en concreto, el factor u3 que se refiere a los supuestos de "ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico". En efecto, cuando la parte actora plantea de forma subsidiaria elrecurso indirecto contra el artículo 16 del RV, lo hace por considerar que el mismo regula la capitalización de la renta del suelo en situación básica de rural en caso de imposible explotación, y según su entender, sin que se tenga en cuenta la "renta ambiental" que tienen los suelos de singular valor ambiental o paisajístico (v. folio 26 de la demanda), por lo que no resulta posible solicitar al amparo de tal precepto la consideración de los valores ambientales y paisajísticos, puesto que no lo prevé (como implícitamente reconoce la parte actora en su demanda). Es por ello que la pretensión subsidiaria de que se reconozcan los valores ambientales y paisajísticos no puede entenderse referida al artículo 16 del RV sino al artículo 17 del mismo.

Debemos comenzar para analizar si resulta de aplicación el factor de localización el artículo 17 del RV.

El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo dispone en su artículo 17 relativo al factor de corrección por localización:

"1. La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula:

Vf = V . FI

Donde:

Vf= Valor final del suelo, en euros.

V= Valor de capitalización de la renta de la explotación, en euros.

Fl= Factor global de localización.

2. El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos.

a) Por accesibilidad a núcleos de población, u1

b) Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2.

c) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3

En todo caso, a los efectos del cálculo del factor global de localización, cuando alguno de los

tres factores de corrección no resulte de aplicación tomará como valor la unidad.

3. El factor de corrección u1 , se calculará aplicando la siguiente expresión.

Donde:

P1= El número de habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km de distancia medida a vuelo de pájaro, entendida como la distancia en línea recta medida sobre la proyección en un plano horizontal.

P2= El número de habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y a menos de 40 km de distancia medida a vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando los medios habituales de transporte y en condiciones normales.

4. Cuando el suelo rural a valorar esté próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración, el factor de corrección, u2 , se calculará de acuerdo con la siguiente expresión:

u2 = 1,6 - 0,01 . d

Donde:

d = La distancia kilométrica desde el inmueble objeto de la valoración utilizando las vías de

transporte existentes y considerando el trayecto más favorable. Esta distancia, en ningún

caso, será superior a 60 km.

5. Cuando el suelo rural a valorar esté ubicado en entornos de singular valor ambiental o

paisajístico, resultará de aplicación el factor corrector u3, que se calculará de acuerdo con la

siguiente expresión:

u3 = 1,1 + 0,1 . (p + t)?

Donde:

p = coeficiente de ponderación según la calidad ambiental o paisajística.

t = coeficiente de ponderación según el régimen de usos y actividades.

A los efectos de la aplicación del factor corrector u3, se considerarán como entornos de singular valor ambiental o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de protección por la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos en la Red Natura 2000.

El coeficiente de ponderación, p, deberá determinarse sobre la base de criterios objetivos de acuerdo con los valores reconocidos a los terrenos objeto de la valoración en los instrumentos de ordenación urbanística y territorial o, en su caso, en las redes de espacios protegidos. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 2, y atenderá a los valores y cualidades del entorno, siendo mayor cuanto mayor sea su calidad ambiental y paisajística o sus valores culturales, históricos, arqueológicos y científicos.

El coeficiente de ponderación, t, se aplicará únicamente cuando se acredite que, según los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, en los terrenos se permite un régimen de usos y actividades diferentes a los agropecuarios o forestales que incrementan el valor. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 7, y atenderá a la influencia del concreto régimen de usos y actividades en el incremento del valor del suelo sin consideración alguna de las expectativas urbanísticas, siendo mayor cuanto mayor sea tal influencia".

De esta manera, el coeficiente de localización, establece una corrección sobre el valor de capitalización del suelo rústico y se obtiene del producto de los tres factores de corrección que se describen a continuación: accesibilidad núcleos de población, (U1)? accesibilidad centros actividad económica, (U2)? ubicación en entornos de singular valor ambiental,(U3).

I.- Para el cálculo de factor de corrección U1 (accesibilidad a núcleos de población se toma en consideración: P1).- el número de habitantes situados a menos de cuatro kilómetros de distancia a vuelo de pájaro y P2) el número de habitantes a núcleos de población situados entre más de cuatro kilómetros pero menos de 40.

II.- El factor de accesibilidad centros de actividad económica, (U2), se mide en función de la distancia dada.

III.- Factor por la existencia de entornos de singular valor ambiental o paisajístico, (U3).

El artículo 7.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, como ya hemos dicho, dispone en relativo a la valoración en situación de suelo rural "3. El valor del suelo obtenido de acuerdo con lo dispuesto en los dos apartados anteriores podrá ser corregido al alza mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización, en los términos establecidos en el artículo 17 de este Reglamento".

Considera la CVC que la aplicación del factor de localización previsto en el artículo 17 del Reglamento de Valoraciones contempla determinados parámetros que puede originar distorsiones en el valor del suelo, motivo por el decide, tras debatir acerca de su aplicabilidad no aplicar dicho factor como regla general (v. folio 49 del acuerdo de la CVC).

Pues bien, en cuanto a la aplicación del factor de localización previsto en el artículo 17 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2017 (RC 3409/2015) aclara lo siguiente:

"Sentado lo anterior es necesario, por lo que se refiere al caso de autos, recordar que el invocado artículo 21.1º.a) de la Ley de 2008, no impone necesariamente que el suelo rural haya de valorarse aplicando el mencionado factor de localización. Ese incremento del valor de este tipo de suelo calculado por el método de capitalización de rentas que impone el precepto, es una corrección que se aplicará cuando proceda, en concreto, cuando se den las condiciones que se impone en el párrafo segundo del precepto, apartado 1º.a). Es decir, cuando en los terrenos sea apreciable condiciones particulares que le hicieran merecedores de un incremento, en concreto, la " accesibilidad a núcleos de población o centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico ", imponiendo el mismo legislador que tales circunstancias deberán estar expresamente justificadas en el expediente.

Pues bien, la Sala de instancia considera, al valorar la prueba pericial, que no procedía la aplicación de factor alguno de localización de los terrenos atendiendo a las propias consideraciones que se hacen por el perito que lo propone, sin que se haga por la parte recurrente una invocación concreta de las irregularidades en que hubiera podido cometer la Sala en la apreciación de la prueba. Y es de señalar que, conforme a las limitaciones que se nos impone en esta vía casacional, la Sala no encuentra motivo alguno para considerar que la valoración que se hace por la Sala de instancia es arbitraria o irrazonable, sino todo lo contrario, porque en la forma en que el perito hace la propuesta sí que aparece como una afirmación apodíctica para la aplicación del coeficiente de localización, que concluye del mero hecho de la distancia con el núcleo del municipio (4 kilómetros) y unos acceso propios de cualquier suelo agrícola? distancia e instalaciones que a juicio de este Tribunal no pueden merecer el reproche de una valoración de la prueba que incurra en los graves defectos que permite el recurso de casación", por lo que se da carta de naturaleza al carácter potestativo del factor de localización, admitiendo la posibilidad de su no aplicación en aquellos supuestos en los que no concurran las condiciones particulares especificadas en el Reglamento de Valoraciones.

Precisamente, en este sentido, ya hemos dicho en la Sentencia nº 22 del TSJC (sede de Santa Cruz de Tenerife) de fecha 31 de enero de 2018, recurso 9/2017 que establece "Las distancias a las vías de comunicación no tienen mayor relevancia en el contexto territorial insular donde todos los terrenos tienen mucha cercanía a los núcleos de población, centros de actividad económica y carreteras así como a entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

Teniendo en cuenta que la Ley del Suelo de 2008 carecía de desarrollo reglamentario a la fecha de la valoración, el incremento del justiprecio en concepto de proximidad de la finca expropiada a carreteras y asentamientos de población deba aplicarse en esta Comunidad Autónoma de modo prudente, incluso restrictivo, porque de otra manera lo excepcional se generalizaría a una gran parte del terreno insular que se halla en las mismas condiciones que el de la parte actora con muy similares condiciones objetivas para obtener semejante rentabilidad agrícola de cuyo cálculo se trata para determinar el justiprecio de la finca que sirve de soporte accesorio a la explotación".

Pues bien, como ya hemos expresado, es necesario la aplicación del factor de corrección con prudencia, y en este supuesto en atención a la fundamentación expresada por la CVC aparece justificado que no se aplique el factor de localización respecto de los factores u1 y u2 , esto es, accesibilidad núcleos de población, (U1 )? accesibilidad centros actividad económica (U2), pero no en relación al factor u3, ubicación en entornos de singular valor ambiental, como razonaremos a continuación.

Esto nos lleva a plantearnos en primer lugar, si en las parcelas en cuestión existen los valores ambientales y paisajísticos que refiere la parte actora. Las parcelas afectadas por la expropiación se ubican en el paraje de Gauyedra, excepto la finca 2.14 que se ubica en el Lomo de Trigo, resultando que como se hace constar en el acuerdo impugnado de 4 de junio de 2020 los terrenos están clasificados y categorizados como suelo rústico de protección natural (PN) y en el ámbito del parque natural de Tamadaba.

Invoca la parte demandada la imposibilidad de tomar en consideración los valores ambientales del Parque natural de Tamadaba en el que se ubican las fincas como consecuencia de la sentencia dictada por esta Sala de 28 de noviembre de 2012, Rec 160/2012 en la que se estimó el recurso de apelación contra una resolución en la que se imponía una sanción por la comisión de una falta muy grave consistente en obras de construcción de nueva edificación destinada al esparcimiento de los residentes, como consecuencia de que se consideró que no estaba vigente el PRUG de dicho Parque Natural al no contar con el correspondiente PORN.

La referida sentencia se pronunció sobre la ineficacia de la declaración del parque natural de Tamadaba al no haberse elaborado un Plan de Ordenación de Recursos Naturales con carácter previo o en el plazo de un año, exigencia ésta última impuesta por la legislación vigente. En concreto,se analizó si el PORN de Gran Canaria integrado en el PIO GC podría considerarse como PORN, concluyendo que el PIO GC no cumplía con la función atribuida al PORN de zona para dar cobertura a la declaración del parque de Tamadaba "ordena con carácter general toda la isla, y no una zona determinada, sin distinguir entre las diferentes clases de ENP", por lo que la declaración de parque era ineficaz (en idéntico sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2013), pero tal pronunciamiento se limita únicamente a esa cuestión, y no afecta ni se pronuncia en cuanto al indiscutible valor ambiental y paisajístico del Parque Natural de Tamadaba que no sólo se acredita mediante la pericial de parte aportada sino también deriva del hecho de que tales valores han sido reconocidos por la legislación europea (Declaración de Zona Especial de Protección para las Aves (ZEPA ES0000346), Lugar de Importancia Comunitaria (LIC ES0000111) y Zona Especial de Conservación (ZEC ES700000111) integrante de la Red Natura 2000 en Canarias (Decreto 174/2009, de 29 de diciembre, BOCA nº 7, de 13 de enero de 2010).

Ahora bien, una vez determinado que las fincas se encuentran ubicadas en un entornos de singular valor ambiental y resulta de aplicación el fator de localización u3 existe, queda por resolver una cuestión más y es el valor que se atribuye al referido factor de localización. Lo cierto es que la CVC no le atribuyó valor alguno por las razones expuestas (valor 1), pero tampoco la pericial de parte puesto que como explicó en su declaración ante esta Sala la perito señora Noelia al haberse tomado en consideración el concepto de "renta ambiental" no se valoró el factor de localización u3 ya que ello supondría incurrir en un doble computo (v. folio 23 de la pericial). Es por ello que consideramos adecuado tomar valor que se estableció para el factor de corrección u3 en su día en la hoja de aprecio presentada por la propiedad y que le atribuyó el valor de 1,3, valor este que deberá ser tomado en cuenta por la CVC para la determinación del nuevo justiprecio".

Se impone, pues, la estimación parcial del recurso interpuesto.

TERCERO.-. En materia de costas, al haber sido estimadas parcialmente las pretensiones del recurrente, no procede su imposición a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo establecido en el Art. 139.1 de la LJCA, en la redacción dada por la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,