Sentencia Contencioso-Administrativo Audiencia Nacional. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Sexta, Rec. 490/2018 de 22 de junio del 2023

PRIMERO .- Es objeto de impugnación en este proceso la Resolución de 12 de abril de 2018, del Tribunal Económico-Administrativo Central, que desestima el recurso de alzada, formulado contra la desestimación por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias de la Reclamación nº 35/04080/2010, promovida contra el acuerdo de alteración catastral dictado por la Gerencia Regional del Catastro de Canarias, el 17 de mayo de 2010, respecto del bien inmueble de referencia catastral 0981701DS4608S0001ZA, Expte. nº 6503/2010.

La precitada resolución se fundamentó en los siguientes términos:

" SEGUNDO. - La cuestión suscitada se plantea en relación con la categoría 2 asignada al inmueble en el acuerdo impugnado en la medida en que, a juicio del recurrente, la misma resulta injustificada, debiendo atribuirse al inmueble la categoría 4 conforme a lo prescrito en el informe pericial que aporta como prueba o, en su defecto, la categoría 3.

Así, alega el recurrente que no se ha refutado que las características constructivas del inmueble se ajustan a la categoría 4 del catálogo y no a la 2 pues, la mención del Tribunal Regional a la publicidad del establecimiento hotelero no es suficiente para justificar la atribución de una categoría 2 y. por parte de la Gerencia, ni tan siquiera se hace mención al catálogo de tipologías constructivas, cuando es el elemento fundamental en la elección de la asignación de categorías. Además, aduce que. por el contrario, justifica su proceder en el informe ampliatorio sobre el criterio valorativo establecido en el apartado 6 de la norma 20 del Real Decreto 1020/1993, lo que considera "una invención desafortunada y a destiempo".

TERCERO. - No comparte este Tribunal las afirmaciones del interesado pues el informe de la Gerencia Regional realiza un estudio de la tipología asignada, conforme a la normativa catastral y mediante la comparativa con las fichas modelo obrantes en el Catálogo de tipologías constructivas de San Bartolomé de Tirajana atendiendo al mismo uso 7 "ocio y hostelería" y misma clase 1 "con residencia" que el del inmueble cuestionado. Además, como significaba el Tribunal de instancia, el centro gestor señala que "no se han valorado aparte las instalaciones del hotel tales como piscinas, zonas ajardinadas, mobiliario integrante del inmueble, tales como fuentes ornamentales, etc., sino que se ha optado por incluirlas en la categoría asignada al inmueble. De tal forma que la asignación de la categoría 2 viene a reflejar prudentemente la alta calidad de las instalaciones, la calidad constructiva, los materiales empleados en la construcción, etc.". Se adjunta al informe un anexo fotográfico del hotel en el que, efectivamente, se aprecia la existencia de tales elementos y grandes áreas de esparcimiento a los que, sin embargo, no hace referencia alguna el informe aportado por el interesado.

Según establece el Real Decreto 1020/1993, marco normativo de la ponencia aplicada, en el apartado 5 de la Norma 20 "En las instalaciones hoteleras (uso 7) se considera incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de piscinas, minigolf, deportes, etc... no estando incluidas las edificaciones anejas destinadas a otros usos como galerías comerciales, discotecas, etc.; si bien, a continuación se añade (Norma 20.6); "6. No obstante lo establecido en los apartados 4 y 5 anteriores, cuando la importancia de dichas instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación principal, se valorarán aparte o aumentando la categoría que le correspondiese"; de lo que se concluye que, a efectos catastrales, la valoración de los hoteles puede realizarse con inclusión o no de sus instalaciones accesorias dependiendo de la importancia de éstas en relación con la superficie de la edificación principal; por lo que o bien se valoran aparte (se aumenta el número de unidades constructivas del inmueble), o bien se mantienen tas unidades constructivas previstas aumentando, como en este caso, la categoría. Tal previsión normativa conforma justificación suficiente para la aplicación del criterio de valoración señalado, sin que se aprecie la indefensión aducida.

A mayor abundamiento, en el informe presentado por el interesado a pesar de que tiene por objeto "determinar si es adecuada la aplicación a la valoración catastral del Hotel Cosía Meloneras de los criterios regulados en el R.D. 1020/1993 y recogidos en la Ponencia de valores de San Bartolomé de Tirajana, en especial en lo relativo a la asignación de la categoría 2 en la tipificación del edificio y sus distintos locales", sin embargo, no hace referencia alguna a la citada Norma 20.6 de dicho Real Decreto ni, una vez puesto de manifiesto el informe emitido por el órgano gestor, su aplicación ha sido rebatida limitándose, por el contrario, el interesado a manifestar su disconformidad mediante apreciaciones y afirmaciones subjetivas carentes de prueba.

Por todo ello se concluye la imposibilidad de acoger el recurso planteado por ser conforme a Derecho la asignación de valor cuestionada"

SEGUNDO. - Los antecedentes de interés para resolver el litigio, a la vista de los documentos que integran el expediente administrativo y de los aportados a los autos, son, en resumen, los siguientes:

1º- El 17 de mayo de 2010, la Gerencia Regional del Catastro de Canarias, en cumplimiento del fallo del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias recaído en la reclamación número 35/559/2004, en incidente de ejecución, dicta un acuerdo de alteración catastral (expediente CTEA número 6503/2010) por el que se asigna al bien inmueble de referencia catastral 0981701DS4608S0001ZA un valor catastral para el año 2004 de 95.487.102,92 euros, correspondiendo al suelo, con una superficie de 107.626 m2, un valor de 24.537.151,86 € y a la construcción, con una superficie construida de 126.415 m2, un valor de 70.949.951,06 € .

2º-Contra el citado acuerdo, el 29 de julio de 2010 el interesado presentó escrito de interposición de reclamación económico-administrativa, seguida bajo el número 35/04080/2010.

3º-El 22 de septiembre de 2010 el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias le notificó la puesta de manifiesto del expediente para que en el plazo de un mes formulara las alegaciones que tuviera por conveniente, lo que llevó a cabo en escrito de 20 de octubre de 2010 en el que manifestaba su disconformidad con la determinación del valor de la construcción pues, según alegaba, la categoría 2 asignada por la Gerencia al inmueble referenciado no se encontraba justificada ni se correspondía con el valor que se debe atribuir a la construcción teniendo en consideración (o previsto en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y en las previsiones derivadas de la ponencia de valores aprobada para el municipio de San Bartolomé de Tirajana en 1996. Aportaba, como apoyo de su pretensión, un informe pericial de 11 de octubre de 2010 sobre la asignación de la categoría constructiva en la valoración catastral que daba cobertura a la conclusión del interesado del encuadre de la edificación hotelera en la categoría 4, cuya aplicación proponía.

4º-El 22 de marzo de 2012, el Tribunal Regional solicitó a la Gerencia Regional del Catastro de Canarias la emisión de un informe, indicando que "impugnada por el interesado la valoración catastral contenida en resolución de la Gerencia Regional del Catastro, de fecha 17 mayo 2010, con oposición a la actuación catastral por la que se asigna al inmueble de referencia la categoría constructiva 2 (de las previstas en el anexo del Real Decreto 1020/1993, en vez de la categoría 4 (cuya asignación justifica el interesado por contra con aportación de informe pericial que acompaña) y apreciándose un aspecto técnico facultativo en la cuestión de oposición de base planteada, se solicita: informe ampliatorio justificativo de la categoría constructiva asignado al inmueble, identificado con la referencia catastral 98t70/DS4608DSOOO/ZA municipio de San Bartolomé de Tirajana (Hotel Costa Meloneras)"

5º-El 22 de junio de 2012 se remite por el órgano gestor el citado informe, en el que, tras las pertinentes argumentaciones de su posición sobre la consideración de la asignación de la categoría 4 en la tipología 1.1.2 con una construcción media, uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano, en manzana cerrada; a lo dispuesto en los apartados 5 y 6 de la Norma 20 del citado Real Decreto 1020/1993 y a la ponencia de valores del municipio de San Bartolomé de Tirajana, concluye que "la CATEGORÍA 2 (coef. 2,35) asignada a la finca de referencia catastral 098170ÍDS4608DSOOOIZA (HOTEL COSTA MESONERAS) entendemos que es una categoría muy prudente, e incluso podríamos estimarla algo a la baja, y que comparativamente con la CATEGORÍA 4 (coef. 1,90) interesada por el reclamante, no está fuera en absoluto del margen de discrecionalidad técnica necesaria para conseguir una descripción catastral de la finca ajustada a derecho."

6º-Mediante escrito de 11 de julio de 2012, notificado al interesado el 27 de julio siguiente, el Tribunal Regional realizó la correspondiente puesta de manifiesto del informe de la Gerencia Regional. El 16 de agosto de 2012 el reclamante presentó un escrito en el que se reitera en sus alegaciones, manifestando su rechazo a las referencias a la discrecionalidad técnica que, a su juicio, introducen un elemento de subjetividad que ocasionaría indefensión y solicita, nuevamente, la asignación de la categoría 4 al inmueble o, en su defecto, que se fije la categoría constructiva 3 en lugar de la 2.

7º-A la vista de todos los elementos de juicio, el 30 de abril de 2013 el Tribunal Regional dicto resolución en la que acordó desestimar la reclamación planteada al considerar que en el acto impugnado no se habían conculcado las previsiones normativas de la valoración catastral.

8º-Notificada dicha resolución el 13 de mayo de 2013, el 13 de junio siguiente, se promueve contra el mismo recurso de alzada en el que el interesado reitera su disconformidad con la categoría 2 asignada al inmueble señalando que en el acuerdo impugnado no consta ninguna explicación sobre su determinación y que, en relación con lo apuntado por el Tribunal Regional, el contenido de la publicidad del establecimiento hotelero y su categoría turísticas no son suficientes para justificar la construcción en la categoría 2. Fundamenta su desacuerdo en que, ni el fallo del Tribunal, ni el informe de la Gerencia, han refutado que las características constructivas del inmueble se ajustan a la categoría 4 del catálogo y no a la 2 señalando que, en este último, ni tan siquiera se hace mención del citado catálogo y se justifica en la aplicación de criterios valorativos tales como el dispuesto en la norma 20.6 del citado Real Decreto 1020/1993 que no se encuentran expresados en la resolución impugnada ni en ningún documento del expediente.

Por todo ello y con apoyo en el informe pericial ya aportado solicita, que se "revoque y deje sin efecto el fallo recurrido y, en su lugar, el nuevo pronunciamiento contenga que la categoría constructiva a aplicar en el valor de la construcción es la correspondiente a la 4, en lugar de la 2 fijada por la Gerencia y, subsidiariamente, para el supuesto de ser admitida que lo que procede es elevar la categoría atendiendo a la importancia de las instalaciones accesorias al edificio principal quede fijada ésta en el categoría 3, debiéndose realizar un nuevo cálculo de valor catastral atendiendo a este nuevo criterio.

TERCERO. - En su demanda, la mercantil actora opone frente a las resoluciones recurridas los siguientes motivos de impugnación:

1- Omisión de lo previsto en el Catálogo de Tipologías Constructivas de la Ponencia de Valores de San Bartolomé de Tirajana para fijar la categoría a efectos de la determinación del valor unitario de la construcción.

2- Arbitrariedad y falta de motivación de las resoluciones impugnadas en lo concerniente a la determinación del valor de la construcción.

Pues bien, expone la parte recurrente que para poder llevar a cabo la identificación de las características constructivas de cada edificio a tipificar y su inclusión en algunas de las 9 categorías recogidas para cada uso, clase y modalidad en el cuadro de coeficientes, la Ponencia de valores de San Bartolomé de Tirajana incorpora al catálogo de tipologías constructivas un documento titulado "Cuadro de características de los edificios para su tipificación". Que en dicho cuadro se recogen para los elementos constructivos de cerramiento (acabado exterior y carpinterías) y accesos, portal y escalera (pavimentos, revestimientos de paramentos verticales, carpintería interior y otros) las características constructivas que corresponden en San Bartolomé de Tirajana a cada uno de los edificios según sus categorías y en función de las fechas de construcción.

Dicho lo anterior, se remite la parte actora al contenido del Informe Pericial aportado con las alegaciones presentadas con fecha 20 de octubre de 2010, tras la interposición de la reclamación económico-administrativa, elaborado con fecha 11 de octubre de 2010, elaborado por el Doctor Arquitecto Don Agustín, Departamento de Construcción y Tecnología Arquitectónicas de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid, en cuyo en el apartado 3.2 hace referencia al Catálogo de tipologías constructivas de la Ponencia de Valores de San Bartolomé de Tirajana, aprobada con fecha 28 de junio de 1996 y que incorpora entre sus documentos con el número 3 el "Catálogo de tipologías constructivas" y que en este documento de la Ponencia se recoge una relación de fichas de los edificios que consideran como tipos de cada uno de los usos, clases, modalidades y categorías, con el fin de que puedan identificarse, o concordarse, con los que figuran en el cuadro de coeficientes que se incorporan al Real Decreto 1020/1993.

Por lo demás, denuncia que en el acuerdo de alteración catastral adoptado con fecha 17 de mayo de 2010 por la Gerencia Regional del Catastro de Canarias, en incidente de ejecución en cumplimiento del fallo del Tribunal Económico- Administrativo Regional de Canarias recaído en la reclamación número 35/559/2004, en lo concerniente a la determinación del valor de la construcción, la Gerencia elige y asigna la categoría 2, de las 9 posibles que contiene el Anexo de la Norma 20 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (página 4 del citado acuerdo), categoría que es asignada y aplicada sin criterio técnico alguno, al total de las superficies construidas (126.415 m2c), tanto a la destinada al uso principal de ocio y hostelería (uso 7), cuanto al resto de la construcción valoradas aparte para usos distintos de industrial, sanidad y beneficencia, deportes, oficinas, espectáculos, comercial (usos 2, 8, 5, 3, 6, 4), a los que también se le asigna la misma categoría 2 que se establece para el resto de la superficie hotelera, cuya asignación en modo alguno se justifica y no se corresponde con el valor que se debe atribuir a la construcción, más acorde con la categoría 4 teniendo en consideración lo previsto en el mencionado Real Decreto y en las previsiones derivadas de la Ponencia de Valores para el término municipal de San Bartolomé de Tirajana, aprobada por resolución de 28 de junio de 1996 de la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, según resulta del minucioso informe elaborado con fecha 11 de octubre de 2010 por el Doctor Arquitecto Don Agustín, Departamento de Construcción y Tecnología Arquitectónicas de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid -folios 122 a 201 del expediente administrativo.

Se expone que en informe técnico ampliatorio justificativo de la categoría constructiva asignada al inmueble emitido posteriormente por el Jefe de Área de Inspección de la Gerencia 29 Regional del Catastro de Canarias a instancias del Tribunal Regional -folios 66 a 85 del expediente administrativo- se limita simplemente a asegurar que la asignación tipológica ha tenido en cuenta no sólo la calidad de las instalaciones de la finca -que sostiene en base a meras apreciaciones subjetivas, a partir de las fotografías del anexo fotográfico que acompaña, de las que en modo alguno pude deducirse que las características de la construcción y de las instalaciones generales no se ajusten a la categoría 4 que mantiene esta parte en base al estudio realizado en informe aportado que ni siquiera es valorado, ni menos aún que éstas queden englobadas en la categoría 1, 2 o 3 del cuadro de características de los edificios para su tipificación establecidos por la Ponencia como se afirma también de contrario, sin apoyo en datos técnicos algunos-, sino también la comparación con otros hoteles del ámbito de la provincia -pero sin explicitar tampoco cuáles son los referidos hoteles, ni qué elementos se han tenido en cuenta en la comparación, lo que impide conocer los criterios que han conducido a determinar la categoría con base en la supuesta operación de comparación. A estos efectos, precisa la parte actora que ninguna de las fichas modelo obrantes en el en el Catálogo de tipologías constructivas de San Bartolomé de Tirajana vienen referidas a la modalidad de hotel que nos ocupa, estando todas ellas referidas a modalidad distinta de apartoteles o bungalows, sin que por lo demás en dicho informe se haya realizado ningún estudio comparativo tampoco con estas últimas fichas que únicamente se limita a acompañar como anexo a su informe, sin realizar ninguna operación de comparación .

Continúa señalando que además, no se han valorado aparte las instalaciones del hotel tales como piscinas, zonas ajardinadas, mobiliario integrante del inmueble, como fuentes ornamentales etc., por lo que se ha optado por incluirlas en categoría asignada al inmueble, en aplicación de lo establecido en la Norma 20, lo que le lleva a considerar que la asignación de la categoría 2 viene a reflejar prudentemente la alta calidad de las instalaciones, la calidad constructiva de los materiales empleados en la construcción y que la misma se encuentra dentro del margen de discrecionalidad técnica admitido para considerarla ajustada a derecho

Refiere que el argumento básico del citado Informe Técnico es que el RD 1020/1993 permite, al no tener en cuenta piscinas y jardinería, incrementar el valor de la construcción de todo lo demás (o sea lo realmente construido, lo que justificaría, según el Informe, tipificar con categoría 2, en lugar de con categoría 4, que es lo que correspondería si se aplican los criterios del Catálogo y que este argumento se mantiene en la resolución dictada con fecha 30 de abril de 2013 por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias -folios 108 a 116 del expediente administrativo-, para desestimar la reclamación planteada por considerar como que se ha justificado debidamente la aplicación de la categoría 2, sin incurrir en arbitrariedad en base a la calidad con que se anuncia del establecimiento hotelero y la posibilidad prevista en los apartados 4, 5 y 6 de la Norma 20 de aumentar la categoría constructiva en caso de que la importancia de las instalaciones accesorias del establecimiento principal (piscinas, jardines, etc ...) sea elevada en relación a la superficie de la edificación principal, criterio en el que también insiste la Resolución de 12 de abril de 2018 del Tribunal Económico Administrativo Central aquí impugnado.

Frente a esta proceder, objeta la parte recurrente que, sin embargo, ninguna de las resoluciones dictadas, ha comprobado que las instalaciones accesorias sean de mayor superficie que la edificación principal, para justificar un aumento de la calidad constructiva ni mucho menos se ha acreditado por la Gerencia o se ha razonado por el TEAR ni por el TEAC que la categoría 2 asignada se corresponda con la auténtica calidad constructiva del Hotel, máxime cuando la propia Ponencia de Valores del municipio establece un Catálogo que objetiva dicha calidad y que situaría el Hotel que nos ocupa en la categoría 4 como razona el informe pericial aportado.

Añade que la mención realizada por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias a como se publicite el establecimiento hotelero y a su categoría turística no son suficientes para justificar la construcción en la Categoría 2, puesto que aquí no se debate una cuestión de clasificación hotelera o el contenido de la publicidad comercial de la empresa, sino si la categoría asignada se ajusta o no a lo establecido en el Catálogo de la ponencia, y ha quedado acreditado que objetivamente no se ajusta, siendo así que en. los requisitos para obtener una determinada clasificación hotelera no se incluye la calidad de la construcción .

Para terminar, se reitera que existiendo un "Catálogo de la Ponencia" que objetiva los elementos constructivos que se deben tener en cuenta para aplicar una u otra categoría en el municipio de San Bartolomé de Tirajana, resulta improcedente que las resoluciones dictadas hasta el momento no la utilicen o, al menos, motiven por qué la inaplican tan groseramente, como si no existiese, cuando es un elemento fundamental en la seguridad jurídica para la elección de la asignación de la categoría del edificio. Que la Ponencia contiene los diferentes valores de referencia y los criterios valorativos que sirven para obtener el concreto valor de una finca dentro del ámbito espacial a que aquella se refiere por lo que su inaplicación y omisión requiere una cualificada motivación que no se ha efectuado en este caso, en el que se afirma, sin más que la construcción debe ser de categoría 2 por la clasificación hotelera y la calidad constructiva que se le supone a la misma, lo que contrasta con el informe pericial aportado con el escrito de alegaciones de 20 de octubre de 2010, y con los datos objetivos de la Ponencia de Valores, sin que en modo alguno pueda deducirse la procedencia de categoría 2 asignada en base al estudio que el TEAC dice realizar el informe de la Gerencia Regional, de la tipología asignada, conforme a la normativa catastral y mediante la comparativa con las fichas obrantes en el Catálogo de tipologías constructivas de San Bartolomé de Tirajana atendiendo al mismo uso 7 "ocio y hostelería" y misma clase 1 "con residencia" que el del inmueble cuestionado.

No obstante todo lo expuesto, se recoge en la demanda que si se optara por la subida de la categoría en función de la importancia de las s instalaciones accesorias, dicha subida -toda vez que ha quedado justificado que la aplicable es la categoría 4 en atención a las características constructivas del inmuebles en relación con el propio Catálogo de la Ponencia de Valores-, pasaría a ser la categoría 3, pero no la 2 que resulta del todo desproporcionada, atendiendo a la superficie construida de la edificación principal (con un total de 104.991 m2) y dicho aumento únicamente podría justificarse en su caso en el valor de tales instalaciones hoteleras (uso 7), referido a dicho uso principal pero no así respecto del resto de la construcción valoradas aparte para usos distintos de industrial, sanidad y beneficencia, deportes, oficinas, espectáculos, comercial (usos 2, 8, 5, 3, 6, 4 con un total de 21.424 m2), en los que dicho incremento no se encontraría en ningún caso amparado por la citada Norma 20.6. La Norma 20 únicamente prevé el incremento para el uso residencial-vivienda unifamiliar aislada o pareada (1.2.1) y al uso residencial-vivienda colectiva de carácter urbano en manzana cerrada (1.1.2), así como en las instalaciones hoteleras (uso 7) en los supuestos en que la importancia de que las instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación principal, pero no así respecto a esos otros usos distintos que han sido valorados aparte para los que habrá que mantenerse sin ninguna subida la categoría 4 que realmente les corresponde de acuerdo con las características constructivas en aplicación de los criterios del Catálogo.

CUARTO.- El Abogado del Estado se opone al recurso e interesa su desestimación por los propios fundamentos de la resolución recurrida y recuerda que la Categoría constructiva 4 se refiere a una categoría normal, o media, y la 2 a una categoría buena, o alta y que el edificio al que nos estamos refiriendo es un hotel denominado como Lopesan Costa Meloneras Resort, Corallium Spa y Casino, de 4 estrellas superior de donde resulta, que es la propia empresa la que publicita un inmueble de su propiedad dedicado a la actividad hostelera en unos términos muy específicos, lo que supone que existe una vinculación entre el criterio que esa empresa (no un tercero) emplea para definir un bien inmueble de su propiedad a efectos hosteleros, para captar el mayor número de clientes, y las calidades empleadas en la construcción del mismo, que constituyen la base de su calificación catastral.

Añade que si se repara en las fotografías que incorpora el informe pericial aportado por la recurrente, es lícito pensar que las condiciones de la construcción a valorar entran más dentro de lo que es una Categoría 2, que en la Categoría 4, todo ello al amparo del artículo 20 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, y en los Anexos del mismo con una Categoría media. Como se desprende de la demanda, la categoría demandada por la empresa actora para su bien inmueble se aviene a la de una construcción tipo medio.

Por lo demás afirma que las resoluciones recurridas están motivadas aun cuando la parte recurrente no comparta dicha motivación.

QUINTO.- Expuestos, en apretada síntesis, los términos del debate, la cuestión controvertida se centra en determinar si el valor asignado por la Gerencia a la edificación del Hotel Costa Meloneras se corresponde, como señala la citada Gerencia, con una categoría 2 (de las 9 posibles que contiene el anexo de la norma 20 del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana) o si por el contrario, la referida edificación hotelera es más acorde con una categoría 4, teniendo en cuenta que la Ponencia de Valores del municipio de San Bartolomé de Tirajana donde se ubica el inmueble posee un Catálogo de elementos constructivos para objetivar la categoría que corresponde a cada establecimiento hotelero.

Pues bien, en cuanto a la falta de motivación suficiente de la asignación de la tipología constructiva, hemos de recordar que el art.12.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro establece que " Los actos resultantes de los procedimientos de incorporación serán motivados con referencia a los hechos y fundamentos de derecho. Cuando el acto incluya la determinación de un nuevo valor catastral, éste se motivará mediante la expresión de la ponencia de la que traiga causa y, en su caso, de los módulos básicos de suelo y construcción, el valor en polígono, calle, tramo, zona o paraje, el valor tipo de las construcciones y de las clases de cultivo, la identificación de los coeficientes correctores aplicados y la superficie de los inmuebles".

En el caso que examinamos, la categoría constructiva asignada al Hotel Costa Meloneras se ha fundamentado, según recoge la resolución recurrida, en el informe ampliatorio presentado por la Gerencia del Catastro, a cuyo tenor:

" En el caso de la finca catastral de referencia número 0981701D4608S0001ZA, ubicado en el municipio de Sam Bartolomé de Tirajana (Hotel Costa Meloneras), la asignación de la tipología ha tenido en cuenta no solo la calidad de las instalaciones de la finca, sino también la comparación con otros hoteles del ámbito de la provincia. Se añade que no se han valorado aparte las instalaciones del hotel tales como piscinas, zonas ajardinadas, mobiliario integrante del inmueble, como fuentes ornamentales etc., por lo que se ha optado por incluirlas en categoría asignada al inmueble, en aplicación de lo establecido en la Norma 20, lo que le lleva a considerar que la asignación de la categoría 2 viene a reflejar prudentemente la alta calidad de las instalaciones, la calidad constructiva de los materiales empleados en la construcción y que la misma se encuentra dentro del margen de discrecionalidad técnica admitido para considerarla ajustada a derecho".

Frente a ello, la parte recurrente se remite al contenido del informe emitido por técnico colegiado (arquitecto) en el que se estudia la tipología constructiva y calidades más relevantes del Hotel Meloneras; se comparan las características del mismo con las indicadas en los catálogos de tipologías constructivas de la Ponencia de valores de San Bartolomé de Tirajana, en especial en lo relativo a la asignación de la categoría 2 en la tipificación del edificio y de sus distintos locales.

El citado informe, recoge que el R.D. 1020/1993 y la Circular8.04/90 de Ia D.G. del Catastro prevé la tipificación de los edificios a efectos de la valoración catastral: (i) identificando el edificio que se valora (en este caso, el Hotel Costa Meloneras) con el que resulte análogo en razón de su uso, clase, modalidad y categoría entre los incluidos en eI catálogo de la ponencia de valores, de acuerdo con sus características constructivas y (ii) aplicando el coeficiente corrector del cuadro que figura en el anexo al Real Decreto, que corresponda al uso, clase, modalidad y categoría edificio del catálogo cuya analogía se haya establecido con respecto al edificio que se valora, en este caso, con el Flotel Costa Meloneras.

Explica que, como la ponencia no incorpora en el Catálogo la modalidad de hoteles entre los edificios catalogados, procede a identificar las siguientes características constructivas del Hotel:

-En cuanto a cerramientos y, en concreto a acabado exterior, recoge que el edificio del Hotel Costa Meloneras tiene un acabado exterior de fachada consistente en un revoco con mortero monocapa aplicado sobre fábrica de bloques de hormigón, con acabado de raspado medio, por lo que, de acuerdo con el documento del Catálogo de la Ponencia de valores, en relación con los acabados exteriores el edificio del Hotel Costa meloneras debería haber sido tipificado con las categorías 4,5 o 6, a la que el "Cuadro de características" asimila los edificios con fachadas con "revoco maestreado.

Añade que, aunque la Ponencia no hace referencia a la caracterización de los sistemas, elementos y materiales de cubiertas a efectos de la tipificación, el Hotel Costa Meloneras dispone de un sistema de cubiertas inclinadas de teja curva cerámica¡ tipo árabe de características convencionales y que este material constructivo tiene un precio notoriamente inferior al de otros materiales de cobertura como el cobre o zinc (este último solo existe en el Hotel en zonas muy singulares), que corresponderían a edificios de categoría superior, lo que permite identificar el edificio dentro de una categoría de tipo medio en lo que se refiere al sistema de cubiertas. Que en algunas zonas el edificio dispone de cubierta plana invertida, solución también convencional y sostiene que no olvidarse que la Norma 20.3 del R.D. 1020 /1,993 identifica la categoría 4 con la "construcción media", por lo que desde este punto de vista también debería haberse tipificado la categoría del hotel Costa Meloneras dentro de las categorías 4,5 ,6.

-En cuanto a las carpinterías exteriores, se recoge que en las habitaciones y, por lo tanto, con carácter predominante en el edificio, consiste de hojas correderas de aluminio anodizado, de la marca Technal, modelo GT, con herrajes de gama media de la marca GU y que este sistema no incorpora rotura del puente térmico que caracterizan a las perfilerías de categoría superior y que existen otras carpinterías exteriores alternativas, como las de perfiles de PVC de la marca lKommerling ,dotados de alma de acero, cuya calidad y precio es notablemente superior a la instalada en el Hotel Costa Meloneras y que incluso se comercializan otros perfiles de tipo mixto, con elementos exteriores de aluminio e interiores de aluminio-madera, cuyos precios son asimismo muy superiores a los anteriormente citados. Que el sistema de hojas correderas elevadoras es el más convencional entre los instalados en carpinterías exteriores de edificios de uso hotelero, existiendo otras de categoría muy superior como es el caso de las oscilobatientes o las oscilo-paralelas. Y en cuanto a los acristalamientos, los instalados en el Hotel están constituidos por un sistema de doble vidrio con cámara tipo Climalit, que constituye el sistema convencional en los edificios hoteleros. No existe en este edificio un sistema de persianas u otro tipo de oscurecimiento distinto de las meras cortinas opacas comunes a la mayor parte de establecimientos hoteleros de nivel medio.

Por todo ello, concluye que las carpinterías exteriores instaladas en el Hotel Costa Meloneras son de categoría intermedia dentro de los sistemas que se instalan en edificios de uso hotelero. Y, en consecuencia, en el documento del catálogo de la Ponencia de valores se identifican sin dificultad con las carpinteras de aluminio de "Diseño y secciones normales" correspondientes a las categorías 4-5-6, en lugar de asimilarse a las de "Diseño y secciones importantes" que caracterizan en dicho documento a las categorías 1-2-3.

-Por lo que se refiere a los pavimentos, recoge que el edificio del Hotel Costa Meloneras solo dispone, en términos generales, de mármoles comunes de distintas clases; baldosa hidráulica, moqueta en circulaciones y ferogrés en terrazas exteriores. Tanto la baldosa hidráulica como el ferrogrés pueden identificarse fácilmente con los "cerámicos" o el "terrazo de calidad" referidos en los pavimentos de las categorías 4,5 y 6. Que los mármoles instalados en el edifico del Hotel no son de "primera calidad", predominando en las habitaciones un mármol crema marfil nacional, que es el más común de entre los que se suelen instalar en edificios hoteleros. Que este pavimento general se alterna en los espacios comunes del Hotel con mármoles grises o blancos, también nacionales que tampoco tienen la consideración de "mármol de primera calidad" Que el edificio carece de otros pavimentos de primera calidad, como piedras graníticas, calizas, tarimas macizas de madera de importación, suelos técnicos u otros similares. Por todo ello, concluye que los pavimentos instalados en el Hotel de referencia se identifican claramente con los que el documento denominado "Cuadro de características de los edificios para su tipificación" del Catálogo de la Ponencia de valores de San Bartolomé de Tirajana asigna a los edificios con categorías 4-5 y 6.

-En cuanto a los revestimientos verticales se recoge que las paredes de las habitaciones están revestidas con yeso proyectado y pinturas de calidad media, mientras que en los cuartos de baño el revestimiento es de piezas de mármol de tipo medio (análogo al instalado en los pavimentos), que se alterna en algunos paramentos con el papel pintado y que los aparatos sanitarios son de marca nacional de porcelana blanca, concluyendo que los revestimientos verticales existentes en el Hotel Costa Meloneras se identifican con los que el documento denominado "Cuadro de características de los edificios para su tipificación" del Catálogo de la Ponencia de valores de San Bartolomé de Tirajana, asigna a los edificios con categorías 4' 5 y 6, correspondiendo los asignados a las categorías 1,2y 3 a materiales de calidad notablemente superior.

-Por lo demás, se recoge que la cerrajería no alcanza los niveles de calidad y precio de otros sistemas de defensa, como balustres de piedra natural o hierro forjado. Que no existe refrigeración por suelo radiante y la iluminación, cuyos mecanismos y luminarias son de series nacionales convencionales, no tiene sistemas de detección de presencia en circulaciones o aseos, ni dispone de reguladores de intensidad lumínica en las habitaciones. Que tampoco existen instalaciones de sonido en las habitaciones, siendo limitada la red de distribución de internet en todo el edificio, que tampoco dispone de sistemas de captación de energía solar fotovoltaica. Que carece el Hotel de sistemas de tipo domótico, de sistemas de activación de los distintos elementos mediante sensores, ni están monitorizados o robotizados los elementos básicos de instalaciones de las habitaciones.

Por todo ello, concluye el informe que, si bien es cierto que el edificio del Hotel Costa Meloneras presenta detalles constructivos de cierta calidad, no resulta adecuada su identificación con la categoría 2 del cuadro de coeficientes del Anexo al Real Decreto 1020/1993 y que, teniendo en cuenta el considerable peso relativo de los materiales y sistemas fundamentales del edificio que presentan características de tipo medio (fachadas, cubiertas, pavimentos y otros revestimientos, estructura e instalaciones), es más adecuado identificado con Ia categoría 4, prevista en el citado cuadro.

SEXTO. - A la vista del contenido del informe presentado es lo cierto que la parte actora sí ha proporcionado una prueba que, a juicio de esta Sala, y en el ejercicio de las facultades que le asisten sobre la libre valoración de la misma, permite suponer que la categoría constructiva atribuida al Hotel Costa Meloneras en la resolución que se recurre no es la adecuada la categoría hotelera

Tampoco la categoría constructiva atribuida al Hotel está justificada por. la comparativa con las fichas modelo obrantes en el Catálogo de tipologías constructivas de San Bartolomé de Tirajana atendiendo al mismo uso 7 "ocio y hostelería" y misma clase 1 "con residencia" que el del inmueble cuestionado, como se refiere en el informe complementario de la Gerencia del Catastro, puesto que al mismo se adjuntan las fichas correspondientes un Apartahotel Bungalow, con referencia catastral nº 9232901-DS4793s; del Apartahotel Paraíso Maspalomas, con referencia catastral nº 2610309-DS4721S; del apartahotel Bungalow, con referencia catastral nº 8627202-DS782S, del apartamento Bungalow, con referencia catastral nº 3510113-DS4730N y del Apartahotel Bungalow con referencia nº de referencia catastral 7317504-DS4771N , siendo así que, a juicio de la Sala, no parecen inmuebles de referencia para la cuantificación del valor constructivo del Hotel Costa Meloneras.

Por lo que se refiere a la norma 20 del Real Decreto 1020/1993, a cuyo tenor: "En las instalaciones hoteleras (uso 7) se considera incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de piscinas, minigolf, deportes, etc... no estando incluidas las edificaciones anejas destinadas a otros usos como galerías comerciales, discotecas, etc.; si bien, a continuación se añade (Norma 20.6): "6. No obstante lo establecido en los apartados 4 y 5 anteriores, cuando la importancia de dichas instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación principal, se valorarán aparte o aumentando la categoría que le correspondiese", cumple manifestar que, como denuncia la parte recurrente, no se ha acreditado el presupuesto para aumentar la categoría correspondiente, esto es, que la importancia de dichas instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación principal, por lo que no puede fundamentarse la categoría constructiva asignada al hotel en dicha norma.

Por lo demás, es preciso hacer dos puntualizaciones:

(i) La categoría constructiva no es asimilable a la categoría turística, por ser otros los términos a tener en cuenta y,

(ii) En la asignación del valor constructivo no opera la discrecionalidad entendida como "el prudente arbitrio del funcionario técnico que realiza la valoración

Lo expuesto, nos lleva a considerar acreditado, frente a la ausencia de una motivación suficiente en la resolución recurrida sobre este extremo, que la categoría constructiva que corresponde al hotel es, en efecto, la categoría cuarta de las previstas en el catálogo de categorías constructivas anexo a la ponencia de valores, con las consecuencias que de ello hayan de seguirse en orden a la determinación del valor catastral asignado al inmueble en cuestión.

No puede desconocerse, además, que, el propio TEAR solicitó a la Gerencia Regional del Catastro de Canarias la emisión de un informe, indicando que "impugnada por el interesado la valoración catastral contenida en resolución de la Gerencia Regional del Catastro, de fecha 17 mayo 2010, con oposición a la actuación catastral por la que se asigna al inmueble de referencia la categoría constructiva 2 (de las previstas en el anexo del Real Decreto 1020/1993, en vez de la categoría 4 (cuya asignación justifica el interesado por contra con aportación de informe pericial que acompaña) y apreciándose un aspecto técnico facultativo en la cuestión de oposición de base planteada, se solicita: informe ampliatorio justificativo de la categoría constructiva asignado al inmueble, identificado con la referencia catastral 98t70/DS4608DSOOO/ZA municipio de San Bartolomé de Tirajana (Hotel Costa Meloneras)" por lo que se dio de forma expresa a la Gerencia del Catastro la oportunidad de motivar la categoría constructiva asignada al Hotel y de desvirtuar el informe aportado por la recurrente , sin que lo haya hecho.

SÉPTIMO. - No se hace expresa imposición de las costas en atención al pronunciamiento parcialmente estimatorio del recurso y a lo dispuesto para estos casos en el artículo 139.1 de la Ley jurisdiccional.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación