Sentencia Contencioso-Administrativo 180/2026 Audiencia Nacional. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Segunda, Rec. 2223/2020 de 12 de marzo del 2026

PRIMERO.- El presente recurso contencioso-administrativo se dirige contra resolución de 24 de septiembre de 2020 del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), que estima parcialmente reclamación económico-administrativa en única instancia contra el Acuerdo de Liquidación de 26 de octubre de 2017, de la Dependencia de Control Tributario y Aduanero de la Delegación Central de Grandes Contribuyentes (AEAT), por Impuesto sobre Sociedades, periodos 2011/2012/2013 y 2014.

SEGUNDO.- La demanda expone que las resoluciones que impugnan están referidas a la regularización de una aportación no dineraria -un inmueble en Rota (Cádiz), Hotel Playa Ballena- que realizó el 31 de diciembre de 2014, a favor de Playa Senator SL. En la aportación el inmueble fue valorado en 19.167.590,59 € según tasación del inmueble obtenida por Unicaja.

Consecuencia de esa aportación no dineraria, según el art.15 TRLIS, la demandante integró una renta de 4.347.444,61 euros en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades. La diferencia entre el valor asignado en la operación (19.167.590,59 euros) y el valor neto contable del inmueble.

La Inspección en el procedimiento de comprobación e investigación incrementó el valor hasta 32.070.440 €, y como consecuencia se incrementa la renta integrada en la base imponible en 12.902.849,61 € (32.070.440 € - 19.167.590,59 €).

En su hoja de valoración el Técnico de la Administración valoró el inmueble según el método de descuento de flujos de caja, concretamente del descuento de flujos obtenidos en el desarrollo de un negocio o explotación hotelera.

La demandante no discute el método de valoración, aunque discrepa de algunos aspectos del cálculo realizado.

En contra de la resolución del TEAC impugnada, y de la liquidación en lo que confirma, la demanda hace las siguientes alegaciones:

(1) Incorrecta determinación de la tasa de descuento aplicable. Improcedencia del ajuste practicado en base imponible.

(2) Incorrecta determinación del precio por habitación al tomar como referencia precios de 2017 en lugar de 2014.

(3) Incorrecta determinación del precio por habitación. Improcedencia del ajuste practicado en base imponible.

(4) Incorrecta determinación de estructura de gastos y de inversión asociada.

(5) Incorrecta determinación de la depreciación de la construcción.

(6) Errores detectados. Incorrecta aplicación de los criterios que fija la propia hoja de valoración.

Solicita el dictado de sentencia ...por la cual, declare la improcedencia de la resolución del TEAC de fecha 24 de septiembre de 2020 y, por ende la del Acuerdo de liquidación de referencia, ordenándose practicar una nueva liquidación:

1) Aplicando en la hoja de valoración los criterios expuestos en los fundamentos de derecho PRIMERO a QUINTO y, adicionalmente,

2) Corrigiendo en la hoja de valoración los errores puestos de manifiestos en el fundamento de derecho SEXTO.

TERCERO.- La Administración se opuso a la demanda alegando que la regularización se practicó para valorar a precios de mercado la ganancia patrimonial de la recurrente por la operación vinculada. Rechaza los motivos por los que se impugna la valoración, y concluye que era razonable y coherente, debiendo ser mantenida.

Por lo que solicita el dictado de sentencia que desestime íntegramente el recurso contencioso administrativo planteado por la parte actora, con expresa imposición de costas a la recurrente.

CUARTO.- La primera alegación, discrepancia, contra la valoración del hotel es la incorrecta determinación de la tasa de descuento aplicable, y, como consecuencia, la improcedencia del ajuste practicado en la base imponible.

Considera la demanda que la prima de riesgo aplicada se determinó a partir de datos publicados por el portal web Idealista y por la consultora Aguirre Newman, sin utilizar datos de un organismo público o mercado organizado; que es una circunstancia intrascendente, salvo que se hubiere demostrado el error del dato empleado. También alega la demanda que se eligió una tasa de descuento sin justificación adecuada, lo que afecta a la valoración del activo hotelero.

Las alegaciones realizadas se sustentan en confrontar la valoración efectuada por el perito de la Administración con un informe pericial de parte, que, indica la demanda, fue aportado por la demandante junto con el escrito de alegaciones al acta.

Partiendo de que toda valoración es discutible en el método empleado y su realización, en este caso, no se pueden apreciar errores por la confrontación con la valoración de parte, también discutible.

En primer lugar, el TEAC señaló las circunstancias que impedían aceptar los resultados del informe de parte: el objeto de la valoración es un activo, el Hotel Playa Ballena, y no la sociedad HOTELES PLAYA a la que se refiere el informe del experto independiente aportado por la misma... Frente a la prima de riesgo utilizada en el informe del perito de parte, que corresponde a la prima media calculada para España en 2014 teniendo en cuenta la totalidad de sectores económicos del país (6,2%), la Inspección atendió a la prima de riesgo asociada a inmuebles dedicados al alquiler (5,6%), ... el informe entregado calcula la tasa de actualización atendiendo al coste medio ponderado de capital, que tiene en cuenta el coste de la deuda y el coste de los recursos propios. En cambio, la Administración consideró únicamente este segundo factor...etc.

Además, no hubo subrogación por la adquirente en la carga hipotecaria que gravaba el hotel, permaneciendo Hoteles Playa como deudora frente a la entidad prestamista; afirmación del TEAC que no puede ser rebatida por la transcripción que hace la demanda de un párrafo de unos "acuerdos" (acuerdos sociales de aumento de capital y modificación de estatutos en virtud de la cual se transmite el hotel Playa Ballena),que mencionan una subrogación futura, no realizada.

Por otra parte, aunque la demanda alega en contra de lo expuesto al efecto por el TEAC, el informe de la Arquitecta de Hacienda sobre la demanda, que se aporta con la contestación a la demanda, entre otras cuestiones, razona: No se trata de reproducir los cálculos de la demandante, ya que algunos de los parámetros que utiliza son discutibles. Pero incluso tomando sus parámetros y corrigiendo por la inflación para obtener la tasa de descuento en términos reales, entonces la tasa de descuento hallada sería la empleada en el informe.

Como dice el Tribunal Supremo la valoración de bienes no es una ciencia absolutamente exacta que no admita discrepancias valorativas( STS de 5 de mayo de 2014, rec. 5690/2011). Lo que permite la crítica a posteriori a los métodos de valoración empleados y sus resultados, como hace la demanda, incluso contrastarlos con el resultado de otros posibles métodos o variaciones, que se estiman más precisos. Pero esta discrepancia no permite apreciar un error manifiesto en el informe elaborado.

La crítica sobre un informe impreciso de los resultados de la valoración técnica de la Administración no pone de manifiesto errores relevantes debiéndose desestimar el motivo.

QUINTO.- Según la demanda es inadecuado que en el precio por habitación usado para calcular los ingresos del hotel se hayan utilizado los precios de 2017 en lugar de 2014, cuando se realizó la transmisión del hotel, lo que afectaría a la valoración.

El TEAC explica con el perito de la Administración, que se trataba de calcular los ingresos futuros, y que se tomó como base el precio por habitación que exponía la web del hotel en 2017, porque la mejora paulatina del sector hotelero en los años anteriores no se había traducido en un incremento significativo de las tarifas, por lo que el Servicio Técnico se sirvió del dato publicado en 2017 para el cálculo de los ingresos anuales del hotel. También que la valoración del hotel se realizó a 31-12-2014, y al seguirse el método de actualización de rentas (descuento de flujos de caja) no interesaba calcular el ingreso concreto en 2014, dato conocido, sino el ingreso medio o tipo, extensible a todo el periodo objeto de valoración (2014 a 2036). Razones entre otras que permiten concluir la procedencia de la valoración también en este aspecto.

Por lo demás la valoración estaba motivada en este concreto elemento, como reflejan las alegaciones que realizó la demandante ante el TEAC, criticando el precio de valoración y las razones ofrecidas sobre su empleo.

Lo mismo cabe decir en el tercer motivo -Incorrecta determinación del precio por habitación. Improcedencia del ajuste practicado en base imponible-,en el que la demanda cuestiona por ausencia de motivación el precio de habitación aplicado. Por una parte, la valoración está motivada, indicando los elementos que considera, y, por otra, de las alegaciones al efecto de la demanda no puede concluirse que exista una omisión o error relevante en los aspectos que critica. Así, el informe último de la AEAT señala que un indicador objetivo -el indicador RevPar (Revenues Per Available Room) de las estadísticas oficiales de Exceltur "Destinos vacacionales. Datos de RevPAR, tarifa media diaria y ocupación de 2014"- corrobora los datos estimados en la valoración que sirvió de base a la liquidación.

SEXTO.- A continuación se alega que la determinación de la estructura de gastos y de inversión asociada que se adoptó por el perito en la hoja de valoración, carece de motivación alguna, además de no corresponderse con la estructura de gastos y de inversión de un hotel vacacional conforme a los datos del sector.

Como se ha indicado antes, la liquidación y la valoración están motivadas, según muestran las alegaciones y transcripciones que recoge la demanda. Por otra parte, la demanda se basa en un informe pericial que, afirma, pone de manifiesto datos del sector que acreditan que la estructura de gastos y de inversión de este tipo de explotación en el ejercicio 2014 sería distinta. Además de las explicaciones al efecto de la resolución del TEAC, obviadas por la demanda, nuevamente el informe de la AEAT justifica la existencia de diferencias: comparando ambas estructuras de gastos (la considerada en la valoración y la aportada en la demanda), se aprecia que si bien la clasificación de los mismos es diferente, sin incluir inversiones ni variación del fondo de maniobra, en la valoración se han estimado unos gastos del 53% de las ventas y la valoración de la demanda supone unos gastos del 58%. Es evidente que existe una diferencia, pero el orden de magnitud es similar y obviamente los gastos están sujetos a variabilidad. Por tanto, se consideran suficientemente justificados los datos estimados en el informe de valoración. De modo que en este apartado tampoco se ha puesto de manifiesto omisiones o errores sustanciales en la valoración impugnada.

SÉPTIMO.- En la siguiente alegación, la demanda mantiene que se determinó incorrectamente la depreciación de la construcción a efectos de determinar el valor residual al final del período estimado.

El motivo debe ser también desestimado. La demanda parte de que debe establecerse la depreciación de la construcción según unos criterios objetivos, pero discrepa de los aplicados, concluyendo que se debe considerar una depreciación efectiva del 70% al finalizar el período de 35 años, debiendo quedar fijado el valor residual del inmueble del 30% de su valor inicial (frente al 60% considerado).Estas afirmaciones y conclusión no ponen de manifiesto ni la ausencia de determinación de la depreciación de la construcción, ni que incurra en errores patentes. Incluso, lo que razona al efecto la demanda es contrastado por el informe de la AEAT: se siguió la hipótesis de trabajo habitual en la valoración de inmuebles ligados a una explotación económica, así como en la valoración de empresas, justamente porque los modelos de valoración tratan de reflejar la realidad. La elección del coeficiente de amortización máximo (2%) por su repercusión minimizadora del IS está justificada en el comportamiento habitual de propietarios e inversores en este tipo de activos. Tampoco existirían incongruencias entre los distintos criterios que aplicó el perito de la Administración, sino que el cambio respondió al modelo de valoración inmobiliaria, que se adapta al fin: cálculo de flujo de caja, o del valor de reversión.

OCTAVO.- En el último motivo la demanda alega la existencia de errores, que confirmarían que los criterios fijados en la hoja de valoración no se aplicaron correctamente.

El motivo debe ser desestimado. Primero porque no se señalan errores sino discrepancias con la valoración, sobre el periodo de vida útil del inmueble (35 años) y su cómputo (según la demanda la explotación del hotel comenzó en junio de 2001 y, sin embargo, el periodo de vida útil se computó hasta 2036); y sobre la realización de inversiones en mobiliario y maquinaria (cada 10 años).

Tanto la valoración, como la resolución del TEAC, exponen el porqué de los periodos de tiempo adoptados y su cómputo (resolución del TEAC, FJ8). En cualquier caso, el informe de la AEAT explica razonablemente la ausencia de los errores señalados por la demanda: el hotel comenzó su actividad en 2001, como la actividad no ocupa todo ese año y el modelo de valoración trabaja por años, si el 2001 no está completo, procede incluir el 2036. Por otra parte, las inversiones se consideran cada 10 años, por lo que estarían adecuadamente situadas en el tiempo.

NOVENO.- Según el artículo 139.1 LJCA, las costas han de imponerse a la parte demandante, al haber sido desestimada su pretensión.

Por todo lo expuesto

PRIMERO.- El presente recurso contencioso-administrativo se dirige contra resolución de 24 de septiembre de 2020 del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), que estima parcialmente reclamación económico-administrativa en única instancia contra el Acuerdo de Liquidación de 26 de octubre de 2017, de la Dependencia de Control Tributario y Aduanero de la Delegación Central de Grandes Contribuyentes (AEAT), por Impuesto sobre Sociedades, periodos 2011/2012/2013 y 2014.

SEGUNDO.- La demanda expone que las resoluciones que impugnan están referidas a la regularización de una aportación no dineraria -un inmueble en Rota (Cádiz), Hotel Playa Ballena- que realizó el 31 de diciembre de 2014, a favor de Playa Senator SL. En la aportación el inmueble fue valorado en 19.167.590,59 € según tasación del inmueble obtenida por Unicaja.

Consecuencia de esa aportación no dineraria, según el art.15 TRLIS, la demandante integró una renta de 4.347.444,61 euros en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades. La diferencia entre el valor asignado en la operación (19.167.590,59 euros) y el valor neto contable del inmueble.

La Inspección en el procedimiento de comprobación e investigación incrementó el valor hasta 32.070.440 €, y como consecuencia se incrementa la renta integrada en la base imponible en 12.902.849,61 € (32.070.440 € - 19.167.590,59 €).

En su hoja de valoración el Técnico de la Administración valoró el inmueble según el método de descuento de flujos de caja, concretamente del descuento de flujos obtenidos en el desarrollo de un negocio o explotación hotelera.

La demandante no discute el método de valoración, aunque discrepa de algunos aspectos del cálculo realizado.

En contra de la resolución del TEAC impugnada, y de la liquidación en lo que confirma, la demanda hace las siguientes alegaciones:

(1) Incorrecta determinación de la tasa de descuento aplicable. Improcedencia del ajuste practicado en base imponible.

(2) Incorrecta determinación del precio por habitación al tomar como referencia precios de 2017 en lugar de 2014.

(3) Incorrecta determinación del precio por habitación. Improcedencia del ajuste practicado en base imponible.

(4) Incorrecta determinación de estructura de gastos y de inversión asociada.

(5) Incorrecta determinación de la depreciación de la construcción.

(6) Errores detectados. Incorrecta aplicación de los criterios que fija la propia hoja de valoración.

Solicita el dictado de sentencia ...por la cual, declare la improcedencia de la resolución del TEAC de fecha 24 de septiembre de 2020 y, por ende la del Acuerdo de liquidación de referencia, ordenándose practicar una nueva liquidación:

1) Aplicando en la hoja de valoración los criterios expuestos en los fundamentos de derecho PRIMERO a QUINTO y, adicionalmente,

2) Corrigiendo en la hoja de valoración los errores puestos de manifiestos en el fundamento de derecho SEXTO.

TERCERO.- La Administración se opuso a la demanda alegando que la regularización se practicó para valorar a precios de mercado la ganancia patrimonial de la recurrente por la operación vinculada. Rechaza los motivos por los que se impugna la valoración, y concluye que era razonable y coherente, debiendo ser mantenida.

Por lo que solicita el dictado de sentencia que desestime íntegramente el recurso contencioso administrativo planteado por la parte actora, con expresa imposición de costas a la recurrente.

CUARTO.- La primera alegación, discrepancia, contra la valoración del hotel es la incorrecta determinación de la tasa de descuento aplicable, y, como consecuencia, la improcedencia del ajuste practicado en la base imponible.

Considera la demanda que la prima de riesgo aplicada se determinó a partir de datos publicados por el portal web Idealista y por la consultora Aguirre Newman, sin utilizar datos de un organismo público o mercado organizado; que es una circunstancia intrascendente, salvo que se hubiere demostrado el error del dato empleado. También alega la demanda que se eligió una tasa de descuento sin justificación adecuada, lo que afecta a la valoración del activo hotelero.

Las alegaciones realizadas se sustentan en confrontar la valoración efectuada por el perito de la Administración con un informe pericial de parte, que, indica la demanda, fue aportado por la demandante junto con el escrito de alegaciones al acta.

Partiendo de que toda valoración es discutible en el método empleado y su realización, en este caso, no se pueden apreciar errores por la confrontación con la valoración de parte, también discutible.

En primer lugar, el TEAC señaló las circunstancias que impedían aceptar los resultados del informe de parte: el objeto de la valoración es un activo, el Hotel Playa Ballena, y no la sociedad HOTELES PLAYA a la que se refiere el informe del experto independiente aportado por la misma... Frente a la prima de riesgo utilizada en el informe del perito de parte, que corresponde a la prima media calculada para España en 2014 teniendo en cuenta la totalidad de sectores económicos del país (6,2%), la Inspección atendió a la prima de riesgo asociada a inmuebles dedicados al alquiler (5,6%), ... el informe entregado calcula la tasa de actualización atendiendo al coste medio ponderado de capital, que tiene en cuenta el coste de la deuda y el coste de los recursos propios. En cambio, la Administración consideró únicamente este segundo factor...etc.

Además, no hubo subrogación por la adquirente en la carga hipotecaria que gravaba el hotel, permaneciendo Hoteles Playa como deudora frente a la entidad prestamista; afirmación del TEAC que no puede ser rebatida por la transcripción que hace la demanda de un párrafo de unos "acuerdos" (acuerdos sociales de aumento de capital y modificación de estatutos en virtud de la cual se transmite el hotel Playa Ballena),que mencionan una subrogación futura, no realizada.

Por otra parte, aunque la demanda alega en contra de lo expuesto al efecto por el TEAC, el informe de la Arquitecta de Hacienda sobre la demanda, que se aporta con la contestación a la demanda, entre otras cuestiones, razona: No se trata de reproducir los cálculos de la demandante, ya que algunos de los parámetros que utiliza son discutibles. Pero incluso tomando sus parámetros y corrigiendo por la inflación para obtener la tasa de descuento en términos reales, entonces la tasa de descuento hallada sería la empleada en el informe.

Como dice el Tribunal Supremo la valoración de bienes no es una ciencia absolutamente exacta que no admita discrepancias valorativas( STS de 5 de mayo de 2014, rec. 5690/2011). Lo que permite la crítica a posteriori a los métodos de valoración empleados y sus resultados, como hace la demanda, incluso contrastarlos con el resultado de otros posibles métodos o variaciones, que se estiman más precisos. Pero esta discrepancia no permite apreciar un error manifiesto en el informe elaborado.

La crítica sobre un informe impreciso de los resultados de la valoración técnica de la Administración no pone de manifiesto errores relevantes debiéndose desestimar el motivo.

QUINTO.- Según la demanda es inadecuado que en el precio por habitación usado para calcular los ingresos del hotel se hayan utilizado los precios de 2017 en lugar de 2014, cuando se realizó la transmisión del hotel, lo que afectaría a la valoración.

El TEAC explica con el perito de la Administración, que se trataba de calcular los ingresos futuros, y que se tomó como base el precio por habitación que exponía la web del hotel en 2017, porque la mejora paulatina del sector hotelero en los años anteriores no se había traducido en un incremento significativo de las tarifas, por lo que el Servicio Técnico se sirvió del dato publicado en 2017 para el cálculo de los ingresos anuales del hotel. También que la valoración del hotel se realizó a 31-12-2014, y al seguirse el método de actualización de rentas (descuento de flujos de caja) no interesaba calcular el ingreso concreto en 2014, dato conocido, sino el ingreso medio o tipo, extensible a todo el periodo objeto de valoración (2014 a 2036). Razones entre otras que permiten concluir la procedencia de la valoración también en este aspecto.

Por lo demás la valoración estaba motivada en este concreto elemento, como reflejan las alegaciones que realizó la demandante ante el TEAC, criticando el precio de valoración y las razones ofrecidas sobre su empleo.

Lo mismo cabe decir en el tercer motivo -Incorrecta determinación del precio por habitación. Improcedencia del ajuste practicado en base imponible-,en el que la demanda cuestiona por ausencia de motivación el precio de habitación aplicado. Por una parte, la valoración está motivada, indicando los elementos que considera, y, por otra, de las alegaciones al efecto de la demanda no puede concluirse que exista una omisión o error relevante en los aspectos que critica. Así, el informe último de la AEAT señala que un indicador objetivo -el indicador RevPar (Revenues Per Available Room) de las estadísticas oficiales de Exceltur "Destinos vacacionales. Datos de RevPAR, tarifa media diaria y ocupación de 2014"- corrobora los datos estimados en la valoración que sirvió de base a la liquidación.

SEXTO.- A continuación se alega que la determinación de la estructura de gastos y de inversión asociada que se adoptó por el perito en la hoja de valoración, carece de motivación alguna, además de no corresponderse con la estructura de gastos y de inversión de un hotel vacacional conforme a los datos del sector.

Como se ha indicado antes, la liquidación y la valoración están motivadas, según muestran las alegaciones y transcripciones que recoge la demanda. Por otra parte, la demanda se basa en un informe pericial que, afirma, pone de manifiesto datos del sector que acreditan que la estructura de gastos y de inversión de este tipo de explotación en el ejercicio 2014 sería distinta. Además de las explicaciones al efecto de la resolución del TEAC, obviadas por la demanda, nuevamente el informe de la AEAT justifica la existencia de diferencias: comparando ambas estructuras de gastos (la considerada en la valoración y la aportada en la demanda), se aprecia que si bien la clasificación de los mismos es diferente, sin incluir inversiones ni variación del fondo de maniobra, en la valoración se han estimado unos gastos del 53% de las ventas y la valoración de la demanda supone unos gastos del 58%. Es evidente que existe una diferencia, pero el orden de magnitud es similar y obviamente los gastos están sujetos a variabilidad. Por tanto, se consideran suficientemente justificados los datos estimados en el informe de valoración. De modo que en este apartado tampoco se ha puesto de manifiesto omisiones o errores sustanciales en la valoración impugnada.

SÉPTIMO.- En la siguiente alegación, la demanda mantiene que se determinó incorrectamente la depreciación de la construcción a efectos de determinar el valor residual al final del período estimado.

El motivo debe ser también desestimado. La demanda parte de que debe establecerse la depreciación de la construcción según unos criterios objetivos, pero discrepa de los aplicados, concluyendo que se debe considerar una depreciación efectiva del 70% al finalizar el período de 35 años, debiendo quedar fijado el valor residual del inmueble del 30% de su valor inicial (frente al 60% considerado).Estas afirmaciones y conclusión no ponen de manifiesto ni la ausencia de determinación de la depreciación de la construcción, ni que incurra en errores patentes. Incluso, lo que razona al efecto la demanda es contrastado por el informe de la AEAT: se siguió la hipótesis de trabajo habitual en la valoración de inmuebles ligados a una explotación económica, así como en la valoración de empresas, justamente porque los modelos de valoración tratan de reflejar la realidad. La elección del coeficiente de amortización máximo (2%) por su repercusión minimizadora del IS está justificada en el comportamiento habitual de propietarios e inversores en este tipo de activos. Tampoco existirían incongruencias entre los distintos criterios que aplicó el perito de la Administración, sino que el cambio respondió al modelo de valoración inmobiliaria, que se adapta al fin: cálculo de flujo de caja, o del valor de reversión.

OCTAVO.- En el último motivo la demanda alega la existencia de errores, que confirmarían que los criterios fijados en la hoja de valoración no se aplicaron correctamente.

El motivo debe ser desestimado. Primero porque no se señalan errores sino discrepancias con la valoración, sobre el periodo de vida útil del inmueble (35 años) y su cómputo (según la demanda la explotación del hotel comenzó en junio de 2001 y, sin embargo, el periodo de vida útil se computó hasta 2036); y sobre la realización de inversiones en mobiliario y maquinaria (cada 10 años).

Tanto la valoración, como la resolución del TEAC, exponen el porqué de los periodos de tiempo adoptados y su cómputo (resolución del TEAC, FJ8). En cualquier caso, el informe de la AEAT explica razonablemente la ausencia de los errores señalados por la demanda: el hotel comenzó su actividad en 2001, como la actividad no ocupa todo ese año y el modelo de valoración trabaja por años, si el 2001 no está completo, procede incluir el 2036. Por otra parte, las inversiones se consideran cada 10 años, por lo que estarían adecuadamente situadas en el tiempo.

NOVENO.- Según el artículo 139.1 LJCA, las costas han de imponerse a la parte demandante, al haber sido desestimada su pretensión.

Por todo lo expuesto

PRIMERO.- El presente recurso contencioso-administrativo se dirige contra resolución de 24 de septiembre de 2020 del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), que estima parcialmente reclamación económico-administrativa en única instancia contra el Acuerdo de Liquidación de 26 de octubre de 2017, de la Dependencia de Control Tributario y Aduanero de la Delegación Central de Grandes Contribuyentes (AEAT), por Impuesto sobre Sociedades, periodos 2011/2012/2013 y 2014.

SEGUNDO.- La demanda expone que las resoluciones que impugnan están referidas a la regularización de una aportación no dineraria -un inmueble en Rota (Cádiz), Hotel Playa Ballena- que realizó el 31 de diciembre de 2014, a favor de Playa Senator SL. En la aportación el inmueble fue valorado en 19.167.590,59 € según tasación del inmueble obtenida por Unicaja.

Consecuencia de esa aportación no dineraria, según el art.15 TRLIS, la demandante integró una renta de 4.347.444,61 euros en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades. La diferencia entre el valor asignado en la operación (19.167.590,59 euros) y el valor neto contable del inmueble.

La Inspección en el procedimiento de comprobación e investigación incrementó el valor hasta 32.070.440 €, y como consecuencia se incrementa la renta integrada en la base imponible en 12.902.849,61 € (32.070.440 € - 19.167.590,59 €).

En su hoja de valoración el Técnico de la Administración valoró el inmueble según el método de descuento de flujos de caja, concretamente del descuento de flujos obtenidos en el desarrollo de un negocio o explotación hotelera.

La demandante no discute el método de valoración, aunque discrepa de algunos aspectos del cálculo realizado.

En contra de la resolución del TEAC impugnada, y de la liquidación en lo que confirma, la demanda hace las siguientes alegaciones:

(1) Incorrecta determinación de la tasa de descuento aplicable. Improcedencia del ajuste practicado en base imponible.

(2) Incorrecta determinación del precio por habitación al tomar como referencia precios de 2017 en lugar de 2014.

(3) Incorrecta determinación del precio por habitación. Improcedencia del ajuste practicado en base imponible.

(4) Incorrecta determinación de estructura de gastos y de inversión asociada.

(5) Incorrecta determinación de la depreciación de la construcción.

(6) Errores detectados. Incorrecta aplicación de los criterios que fija la propia hoja de valoración.

Solicita el dictado de sentencia ...por la cual, declare la improcedencia de la resolución del TEAC de fecha 24 de septiembre de 2020 y, por ende la del Acuerdo de liquidación de referencia, ordenándose practicar una nueva liquidación:

1) Aplicando en la hoja de valoración los criterios expuestos en los fundamentos de derecho PRIMERO a QUINTO y, adicionalmente,

2) Corrigiendo en la hoja de valoración los errores puestos de manifiestos en el fundamento de derecho SEXTO.

TERCERO.- La Administración se opuso a la demanda alegando que la regularización se practicó para valorar a precios de mercado la ganancia patrimonial de la recurrente por la operación vinculada. Rechaza los motivos por los que se impugna la valoración, y concluye que era razonable y coherente, debiendo ser mantenida.

Por lo que solicita el dictado de sentencia que desestime íntegramente el recurso contencioso administrativo planteado por la parte actora, con expresa imposición de costas a la recurrente.

CUARTO.- La primera alegación, discrepancia, contra la valoración del hotel es la incorrecta determinación de la tasa de descuento aplicable, y, como consecuencia, la improcedencia del ajuste practicado en la base imponible.

Considera la demanda que la prima de riesgo aplicada se determinó a partir de datos publicados por el portal web Idealista y por la consultora Aguirre Newman, sin utilizar datos de un organismo público o mercado organizado; que es una circunstancia intrascendente, salvo que se hubiere demostrado el error del dato empleado. También alega la demanda que se eligió una tasa de descuento sin justificación adecuada, lo que afecta a la valoración del activo hotelero.

Las alegaciones realizadas se sustentan en confrontar la valoración efectuada por el perito de la Administración con un informe pericial de parte, que, indica la demanda, fue aportado por la demandante junto con el escrito de alegaciones al acta.

Partiendo de que toda valoración es discutible en el método empleado y su realización, en este caso, no se pueden apreciar errores por la confrontación con la valoración de parte, también discutible.

En primer lugar, el TEAC señaló las circunstancias que impedían aceptar los resultados del informe de parte: el objeto de la valoración es un activo, el Hotel Playa Ballena, y no la sociedad HOTELES PLAYA a la que se refiere el informe del experto independiente aportado por la misma... Frente a la prima de riesgo utilizada en el informe del perito de parte, que corresponde a la prima media calculada para España en 2014 teniendo en cuenta la totalidad de sectores económicos del país (6,2%), la Inspección atendió a la prima de riesgo asociada a inmuebles dedicados al alquiler (5,6%), ... el informe entregado calcula la tasa de actualización atendiendo al coste medio ponderado de capital, que tiene en cuenta el coste de la deuda y el coste de los recursos propios. En cambio, la Administración consideró únicamente este segundo factor...etc.

Además, no hubo subrogación por la adquirente en la carga hipotecaria que gravaba el hotel, permaneciendo Hoteles Playa como deudora frente a la entidad prestamista; afirmación del TEAC que no puede ser rebatida por la transcripción que hace la demanda de un párrafo de unos "acuerdos" (acuerdos sociales de aumento de capital y modificación de estatutos en virtud de la cual se transmite el hotel Playa Ballena),que mencionan una subrogación futura, no realizada.

Por otra parte, aunque la demanda alega en contra de lo expuesto al efecto por el TEAC, el informe de la Arquitecta de Hacienda sobre la demanda, que se aporta con la contestación a la demanda, entre otras cuestiones, razona: No se trata de reproducir los cálculos de la demandante, ya que algunos de los parámetros que utiliza son discutibles. Pero incluso tomando sus parámetros y corrigiendo por la inflación para obtener la tasa de descuento en términos reales, entonces la tasa de descuento hallada sería la empleada en el informe.

Como dice el Tribunal Supremo la valoración de bienes no es una ciencia absolutamente exacta que no admita discrepancias valorativas( STS de 5 de mayo de 2014, rec. 5690/2011). Lo que permite la crítica a posteriori a los métodos de valoración empleados y sus resultados, como hace la demanda, incluso contrastarlos con el resultado de otros posibles métodos o variaciones, que se estiman más precisos. Pero esta discrepancia no permite apreciar un error manifiesto en el informe elaborado.

La crítica sobre un informe impreciso de los resultados de la valoración técnica de la Administración no pone de manifiesto errores relevantes debiéndose desestimar el motivo.

QUINTO.- Según la demanda es inadecuado que en el precio por habitación usado para calcular los ingresos del hotel se hayan utilizado los precios de 2017 en lugar de 2014, cuando se realizó la transmisión del hotel, lo que afectaría a la valoración.

El TEAC explica con el perito de la Administración, que se trataba de calcular los ingresos futuros, y que se tomó como base el precio por habitación que exponía la web del hotel en 2017, porque la mejora paulatina del sector hotelero en los años anteriores no se había traducido en un incremento significativo de las tarifas, por lo que el Servicio Técnico se sirvió del dato publicado en 2017 para el cálculo de los ingresos anuales del hotel. También que la valoración del hotel se realizó a 31-12-2014, y al seguirse el método de actualización de rentas (descuento de flujos de caja) no interesaba calcular el ingreso concreto en 2014, dato conocido, sino el ingreso medio o tipo, extensible a todo el periodo objeto de valoración (2014 a 2036). Razones entre otras que permiten concluir la procedencia de la valoración también en este aspecto.

Por lo demás la valoración estaba motivada en este concreto elemento, como reflejan las alegaciones que realizó la demandante ante el TEAC, criticando el precio de valoración y las razones ofrecidas sobre su empleo.

Lo mismo cabe decir en el tercer motivo -Incorrecta determinación del precio por habitación. Improcedencia del ajuste practicado en base imponible-,en el que la demanda cuestiona por ausencia de motivación el precio de habitación aplicado. Por una parte, la valoración está motivada, indicando los elementos que considera, y, por otra, de las alegaciones al efecto de la demanda no puede concluirse que exista una omisión o error relevante en los aspectos que critica. Así, el informe último de la AEAT señala que un indicador objetivo -el indicador RevPar (Revenues Per Available Room) de las estadísticas oficiales de Exceltur "Destinos vacacionales. Datos de RevPAR, tarifa media diaria y ocupación de 2014"- corrobora los datos estimados en la valoración que sirvió de base a la liquidación.

SEXTO.- A continuación se alega que la determinación de la estructura de gastos y de inversión asociada que se adoptó por el perito en la hoja de valoración, carece de motivación alguna, además de no corresponderse con la estructura de gastos y de inversión de un hotel vacacional conforme a los datos del sector.

Como se ha indicado antes, la liquidación y la valoración están motivadas, según muestran las alegaciones y transcripciones que recoge la demanda. Por otra parte, la demanda se basa en un informe pericial que, afirma, pone de manifiesto datos del sector que acreditan que la estructura de gastos y de inversión de este tipo de explotación en el ejercicio 2014 sería distinta. Además de las explicaciones al efecto de la resolución del TEAC, obviadas por la demanda, nuevamente el informe de la AEAT justifica la existencia de diferencias: comparando ambas estructuras de gastos (la considerada en la valoración y la aportada en la demanda), se aprecia que si bien la clasificación de los mismos es diferente, sin incluir inversiones ni variación del fondo de maniobra, en la valoración se han estimado unos gastos del 53% de las ventas y la valoración de la demanda supone unos gastos del 58%. Es evidente que existe una diferencia, pero el orden de magnitud es similar y obviamente los gastos están sujetos a variabilidad. Por tanto, se consideran suficientemente justificados los datos estimados en el informe de valoración. De modo que en este apartado tampoco se ha puesto de manifiesto omisiones o errores sustanciales en la valoración impugnada.

SÉPTIMO.- En la siguiente alegación, la demanda mantiene que se determinó incorrectamente la depreciación de la construcción a efectos de determinar el valor residual al final del período estimado.

El motivo debe ser también desestimado. La demanda parte de que debe establecerse la depreciación de la construcción según unos criterios objetivos, pero discrepa de los aplicados, concluyendo que se debe considerar una depreciación efectiva del 70% al finalizar el período de 35 años, debiendo quedar fijado el valor residual del inmueble del 30% de su valor inicial (frente al 60% considerado).Estas afirmaciones y conclusión no ponen de manifiesto ni la ausencia de determinación de la depreciación de la construcción, ni que incurra en errores patentes. Incluso, lo que razona al efecto la demanda es contrastado por el informe de la AEAT: se siguió la hipótesis de trabajo habitual en la valoración de inmuebles ligados a una explotación económica, así como en la valoración de empresas, justamente porque los modelos de valoración tratan de reflejar la realidad. La elección del coeficiente de amortización máximo (2%) por su repercusión minimizadora del IS está justificada en el comportamiento habitual de propietarios e inversores en este tipo de activos. Tampoco existirían incongruencias entre los distintos criterios que aplicó el perito de la Administración, sino que el cambio respondió al modelo de valoración inmobiliaria, que se adapta al fin: cálculo de flujo de caja, o del valor de reversión.

OCTAVO.- En el último motivo la demanda alega la existencia de errores, que confirmarían que los criterios fijados en la hoja de valoración no se aplicaron correctamente.

El motivo debe ser desestimado. Primero porque no se señalan errores sino discrepancias con la valoración, sobre el periodo de vida útil del inmueble (35 años) y su cómputo (según la demanda la explotación del hotel comenzó en junio de 2001 y, sin embargo, el periodo de vida útil se computó hasta 2036); y sobre la realización de inversiones en mobiliario y maquinaria (cada 10 años).

Tanto la valoración, como la resolución del TEAC, exponen el porqué de los periodos de tiempo adoptados y su cómputo (resolución del TEAC, FJ8). En cualquier caso, el informe de la AEAT explica razonablemente la ausencia de los errores señalados por la demanda: el hotel comenzó su actividad en 2001, como la actividad no ocupa todo ese año y el modelo de valoración trabaja por años, si el 2001 no está completo, procede incluir el 2036. Por otra parte, las inversiones se consideran cada 10 años, por lo que estarían adecuadamente situadas en el tiempo.

NOVENO.- Según el artículo 139.1 LJCA, las costas han de imponerse a la parte demandante, al haber sido desestimada su pretensión.

Por todo lo expuesto