Sentencia Contencioso-Administrativo 213/2023 Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Vigo nº 1, Rec. 263/2022 de 11 de septiembre del 2023

PRIMERO .- Del objeto del pleito

1.- El expediente se inicio como consecuencia de queja telefónica (15.11.2021) mediante la que daban cuenta de la existencia de grandes grietas en la fachada en el EDIFICIO000", solicitando se adoptasen medidas para evitar desprendimientos

Informe de 23.11.2021 del inspector municipal, tras visita de comprobación exterior inmueble, en que hace constar otros expedientes relacionados con el inmueble :

-Expediente NUM002 del año 2011 tramitado conforme la Ordenanza Municipal Reguladora de Inspección Técnica de Edificaciones (ITE), Acta16.5.2011 e Informe de ITE (edificación , nº NUM001 AVENIDA000) desfavorable por no cumplir medidas contraincendios, no consta que fuesen realizadas las obras precisas para subsanar las deficiencias detectadas por el arquitecto designado por la propiedad, lo que ha dado lugar a quejas sobre el estado de la edificación " EDIFICIO000" (una de las que ha dado lugar a la iniciación del expediente).

- Expediente núm NUM003, informes de inspección de 22.5 y 20, 21.9 2019 mal estado muro de cierre, orden de ejecución en relación con muro cierre que se está tramitado con los propietarios de la edificación el Sr Hernan y la mercantil BAY VIEN T SL, siendo objeto quejas el estado del cierre de muro.

- Expediente de licencia de obras y de actividad para cafetería restaurante NUM004 e NUM005 en que figura como solicitante la mercantil UNIVERSITAS CAPITAL, SL y posteriormente PRIME EVENTS, SL iniciado en el 2012 , no consta otorgada la licenciad de obras y actividad para cafeterías restaurante.

Identificando como propietarios del edificio BAY VIEN TOWERS SL, y al demandante Sr Hernan.

El 13.4.2022 se emitió informe por el arquitecto técnico de la Oficina de Conservación de Xerencia Municipal de Urbanismo en el que se concretaba las obras que era preciso ejecutar debido su estado actual, para mantener condiciones de funcionalidad, seguridad, salubridad y habitabilidad del inmueble, fijando plazos para solicitar los títulos habilitantes para ejecución de las obras.

2.-En base a lo anterior, por resolución de la Concelleria delegada de Urbanismo de 21.4.2022 se incoo expediente de orden de ejecución de obras a los propietarios por las deficientes condiciones de seguridad de la edificación, mediante la que se le ordenaba la realización de la totalidad de las actuaciones reflejadas en el informe del técnico municipal de 13.4.2022 y en los términos y plazos previstos en el mismo. Con apercibimiento en caso de incumplimiento por la administración municipal se procedería a su ejecución forzosa mediante imposición de multas coercitivas reiterables trimestralmente hasta lograr la ejecución de la totalidad de las obras.

Resolución notificada a los propietarios, al demandante tras intento de notificación en su domicilio, en el BOE núm 112 de 11.5.2022 y a la entidad BAY VIEN TOWERS AL mediante notificación electrónica el 25.4.2022.

Dándose traslado también de la resolución a la Conselleria de Cultura, Educación y Ordenación Universitaria por figurar el edificio en el catálogo de Bienes Culturales Naturales y Paisajísticos con nivel de protección ambiental, de modo que cualquier intervención en dicho edificio precisa de autorización.

3.- No se presentaron alegaciones, ni solicitud de licencia por la propiedad para realización de las obras indicadas por el informe 13.4.2022 del arquitecto técnico municipal.

Por lo que en fecha 30.5.2022 se dicto resolución definitiva de orden de ejecución de obras por la Concelleira Delegada de Urbanismo.

Resolución notificada a la propiedad, y a la Concelleria competente en materia de patrimonio cultural.

El Sr Hernan presento recurso potestativo de reposición contra dicha resolución, en el que reconoce ser propietario de la edificación en 42,38 % junto con la mercantil BAY VIEN TOWERS SL en un 57,62% , excusando en que no posee la posesión del inmueble , ni posibilidad de acceder al mismo , atribuyendo toda la responsabilidad en la empresa copropietaria , y negando su responsabilidad en el incumplimiento de la orden de ejecución, por no recibir ninguna notificación del expediente de ITE, ni del expediente ( NUM000).

Recurso desestimado por Resolución de la Concelleria Delegada de Area de Urbanismo de 5.7.2022, que constituye el objeto del presento procedimiento.

SEGUNDO .- De la orden de ejecución analizada

Debe comenzarse recordando que el artículo 33 de la Constitución, tras recocer el derecho a la propiedad privada y a la herencia, establece que la función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

Del contenido estatutario del derecho de propiedad se deduce que el mismo está configurado por la norma jurídica que concede al propietario una serie de facultades y derechos, y también de obligaciones, cuyo incumplimiento dará lugar a la perdida de la función social y a la desprotección del propio derecho de propiedad. Es en este supuesto donde se enmarca la potestad expropiatoria de las administraciones públicas, cuya finalidad no puede ser otra que la del restablecimiento de tal función social del derecho de propiedad, y que en el supuesto del incumplimiento grave y reiterado de los deberes de conservación del inmueble, se sustenta en la desconfianza en que el actual propietario cumpla con dichos deberes enmarcados en la propia función social del citado derecho.

Cuando el Concello de Vigo incoó el expediente de orden de ejecución y posteriormente dictó la resolución que le puso fin (donde se contenía el requerimiento de actuación dirigido a los propietarios del inmueble, el plazo para ello y las consecuencias de la inactividad,), no hizo sino cumplir estrictamente con lo dispuesto en los artículos 332 y siguientes del Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, donde se recoge, por un lado, el deber de los propietarios de las edificaciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público; y, por otro, la obligación de los Concellos de ordenar ejecutar las obras necesarias para conservar esas mismas condiciones, con indicación del plazo de realización, el cual únicamente puede tener como variables de ponderación la complejidad y magnitud de las obras a acometer, con independencia de las circunstancias económicas del dueño.

Ese deber de los propietarios, antes refrendado en el art. 9 LOUGA, y ahora en el art. 135 de la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia, tiene como objetivo el mantenimiento, por parte de los propietarios de toda clase de terrenos, de las debidas condiciones de funcionalidad, seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, y con arreglo a las normas de protección del medio ambiente.

El citado art. 135.1 impone a los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones, edificios e instalaciones los siguientes deberes:

a) Emprender la edificación o rehabilitación en los términos y plazos establecidos en la legislación vigente. El deber de edificar incluye el deber de los propietarios de terminar las edificaciones para cuya ejecución obtuvieron la preceptiva licencia.

b) Destinarlos a los usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

c) Conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dichos usos y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles.

d) Realizar los trabajos y las obras necesarias para satisfacer los requisitos básicos de la edificación establecidos en las normas legales que les sean exigibles en cada momento.

e) Realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano.

El límite que se impone a ese deber alcanza hasta el importe correspondiente a la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser destinado legalmente al uso que le sea propio.

De cara a velar por el cumplimiento de esas cargas, el art. 136 de la misma Ley confiere a los Ayuntamientos la competencia para ordenar, mediante el correspondiente expediente y previa audiencia de los interesados, la ejecución de las obras necesarias para conservar aquellas condiciones, con indicación del plazo de realización, previniendo que, en caso de incumplimiento de la orden de ejecución de obras, la Administración municipal procederá a la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas de 1.000 a 10.000 euros, reiterables trimestralmente, sin que en ningún caso puedan superar individualmente o en su conjunto el 75 % del coste de reposición de la edificación o de una nueva construcción con características similares, excluido el valor del suelo.

Otra opción de la administración municipal consiste en acudir a la ejecución subsidiaria, de manera directa o a través de un agente edificador con capacidad y compromiso suficiente para asumir esas responsabilidades, con la obligación de solicitar licencia de obra en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha en la que esté resuelta la disponibilidad del terreno y tras la correspondiente expropiación del mismo.

En la misma línea se expresaba el art. 9 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo: el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles.

Actualmente, ese deber se ha trasladado al art. 15 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Dicha regulación se completa en este caso concreto con lo dispuesto Enel art 32 y 37 de la Ley 5/2016 de 4 de mayo del Patrimonio Cultural de Galicia (LPCG) que impone "a las personas propietarias, poseedoras o arrendatarias y, en general, a los titulares de derechos reales sobre los bienes protegidos integrantes del patrimonio cultural de Galicia conservarlos, mantenerlos, y custodiarlos debidamente para evitar su pérdida, destrucción o deterioro. Y de comunicar a Conselleria competente en materia de patrimonio cultural cualquier daño o prejuicio que sufriesen y que afecte de forma significativa a su valor cultural".

La citada normativa es taxativa al establecer que la actuación municipal no se erige como una mera facultad de la Administración, sino como una auténtica obligación, de inexcusable cumplimiento, dentro de la órbita de la responsabilidad que le compete en cuanto garante del cumplimiento de la legislación urbanística.

Al punto de que, transcurrido el plazo otorgado al propietario sin que éste haya procedido a dar cumplimiento a la orden de ejecución, el alcalde ha de proceder a la ejecución subsidiaria de las obras o a la ejecución forzosa, previo apercibimiento, mediante la imposición de multas coercitivas, sin perjuicio de la apertura, en su caso, del oportuno expediente sancionador. Multas que se reiterarían hasta lograr la completa ejecución de lo ordenado, salvo que la Administración opte en cualquier momento por la ejecución subsidiaria.

En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el art. 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento. La Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables. El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación.

TERCERO .- De la aplicación al caso concreto

No cabe duda de que la actuación administrativa es conforme a ese cuerpo normativo, pues lo que se perseguía era el estricto cumplimiento del deber de conservación por parte de la propiedad, con independencia de los medios económicos de que disponga para hacerlas realidad. Si se carece de ingresos, o bien se consigue crédito, o bien y en los supuestos extremos, se procede a la venta del inmueble, todo ello sin perjuicio de la existencia de ayudas públicas instituidas para rehabilitación de un inmueble.

Ha de tenerse que le arquitecto técnico municipal emitió informe el 13.4.2022 con las obras que sería preciso ejecutar en la edificación teniendo en cuenta su estado actual y la necesidad de mantener las condiciones de funcionalidad, seguridad ,salubridad y habitabilidad del inmueble, junto a la documentación necesaria, fijando unos plazos para solicitarlos títulos habilitantes pertinentes y para la ejecución de las obras.

No es factible que en este pleito se trate de discutir el ajuste a Derecho de esa decisión municipal, so pena de incurrir en grosera desviación procesal. El objeto de este litigio es concreto y determinado: la acomodación a la legalidad de las órdenes de ejecución de medidas urgentes y de seguridad/conservación de las edificaciones, y lo cierto es que no encuentra en la demanda reproche sobre el particular que pueda obtener favorable acogida.

Lo que sí es relevante hacer notar es que en ninguno de los informes técnicos municipales emitidos en estos expedientes revisados se alcanzó la conclusión de que el coste de ejecución de esas labores excediera de la mitad del valor que el apartado segundo del art. 135 LSG toma como tope de referencia.

Se trata de obras ordenadas que persigan el mantenimiento de las adecuadas condiciones de seguridad, también, cumplimentar los presupuestos de salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles y, sobre todo, de servir al uso al que está destinado el inmueble.

No extrañará a la lógica considerar que las patologías detectadas en los informes de ITE (mayo de 2011), sin remediarlas, iban a contribuir decisivamente al deterioro de la estructura y elementos fundamentales de la edificación, y al incremento del peligro de desprendimientos. Si en ese momento no se atajaron los problemas, incidiendo con esa pasividad en mayor coste económico actual, solo es responsabilidad de la propiedad de la edificación.

De conformidad con la normativa expuesta en el FJ precedente en relación con la regulación del derecho de propiedad contenido en el Código Civil, artículos 389 y 1907, el deber de conservación esta vinculado al derecho de propiedad, y obliga a los propietarios de los edificios a responder de los daños y perjuicios que se causen como consecuencia de la ruina de los mismos.

El técnico municipal concluyó que era preciso ejecutar obras en la edificación, dado su estado actual, describiendo expresamente cuáles eran -no ya como convenientes- si no ineludibles.

Labores que deberán ser acometidas arrumbando los obstáculos que impidan o dificulten al demandante el acceso a su propiedad, utilizando los mecanismos y acciones que el ordenamiento jurídico le confiere. La falta de acuerdo o discrepancia entre los distintos copropietarios no exime de las responsabilidades que puedan derivarse del incumplimiento de este deber.

Es en esta línea de razonamiento donde se rechaza la apreciación de desproporción. No se está solicitando de la demandante nada más que la ejecución de los trabajos precisos para procurar la conservación de los edificios. Un mantenimiento que tendría que haber sido sostenido a lo largo de los años y que, por inacción, ha desembocado en la necesidad de la intervención administrativa.

La Administración municipal está facultada para emitir ordenes de ejecución como la recurrida, puesto que la legislación urbanística habilito a los Concellos (e demás órganos competentes) para ordenar, de oficio o a instancia de cualquier interesado ejecución de las obras necesarias para conservar en adecuadas condiciones las edificaciones y instalaciones con indicación de un plazo para a su realización ( SSTS de 14.01.1975 e 24.10.78). Este tipo de medidas de intervención administrativa aparecen explicitadas también en el artigo 84.1 da Lei7/1985, de 2 de abril, reguladora das bases del régimen local (LBRL) al indicar que las Corporaciones Locales pueden intervenir en la actividad de los ciudadanos mediante ordenes individuales constitutivas de mandato para la ejecución de un acto o la prohibición del mismo. Esta habilitación para dictar el acto administrativo en el que la orden de ejecución consiste se reconoce igualmente por la jurisprudencia de modo indubitado así la STS de 30.12.89 según la cual "La Administración está facultada para intervenir no solo en la fase de construcción de los edificios, sino también a lo largo de toda la vida de éstos".

Y en ese sentido de conformidad con todo ello y la legislación urbanística gallega expuesta en el FJ precedente, la orden de ejecución recurrida se ajusta a derecho.

En conclusión a lo expuesto, procede la íntegra desestimación de la demanda.

CUARTO .- De las costas procesales

De acuerdo con lo dispuesto en el art. 139 LJCA, aunque debería regir el criterio objetivo del vencimiento, atendiendo a la entidad de las cuestiones jurídicas controvertidas, no se hace expresa imposición de costas.

Vistos los artículos citados, y demás de general y pertinente aplicación,