Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 1197/2018, Tribunal Superior de Justicia de Andalucia, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 1135/2013 de 21 de Junio de 2018

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE ANDALUCIA
SEDE EN GRANADA
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCION CUARTA
P.O. 1135/13
SENTENCIA NÚM. 1197 DE 2.018
Ilmo. Sr. Presidente:
D. José Antonio Santandreu Montero
Ilmas Sras. Magistradas:
Dª . María Torres Donaire
Dª . Beatriz Galindo Sacristán
En la ciudad de Granada, a veintiuno de junio de dos mil dieciocho.
La referida Sala de lo Contencioso Administrativo conoce del recurso nº 1135/13 formulado por la
mercantil Sabinal S.L. en cuya representación interviene el Procurador Don Leovigildo Rubio Pavés y asistida
de Letrado, siendo parte demandada la Comisión Provincial de Valoraciones de Almería, en cuya defensa
y representación interviene el Letrado de la Junta de Andalucía. Y el Ayuntamiento de Almería en cuya
representación interviene el Procurador Don Luis Alcalde Miranda y asistido de Letrado.
La cuantía del recurso es indeterminada.

Antecedentes

PRIMERO.- Se ha formulado recurso contencioso administrativo contra la resolución de la Comisión Provincial de Valoraciones de la Delegación del Gobierno en Almería de la Junta de Andalucía desestimatoria presunta del recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo de 18 de septiembre de 2013 por la que se establece el valor de los bienes expropiados por la Delegación Provincial de Obras Públicas correspondiente a la finca del recurrente calificada por el PGOU de Almería como sistema general de espacios libres 7/801 sita en Almería con una extensión de 11.565 m2 y siendo expropiante el Ayuntamiento de Almería (pieza separada 17/13).

Todo ello en virtud de lo ordenado en ejecución provisional de la Sentencia recaída en RO 1873/07 que acordaba la procedencia de la expropiación por ministerio de la ley con motivo de la obra 'encauzamiento del río Andarax desde la boquera hasta el mar'.



SEGUNDO.- Admitido el recurso, se requirió a la Administración demandada para la remisión del expediente administrativo; confiriendo un plazo de 20 días a la parte demandante para la presentación del escrito de demanda, lo que verificó mediante escrito en el que se han manifestado los hechos y fundamentos de derecho que sostienen su pretensión.



TERCERO.- La Administración demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en la que esgrimió los hechos y fundamentos jurídicos que avalan sus pretensiones, solicitando la desestimación del recurso.



CUARTO.- Habiéndose acordado el recibimiento del pleito a prueba mediante auto de 7 de octubre de 2015, con el resultado obrante en las actuaciones, y evacuado el trámite de conclusiones escritas se procedió a señalar deliberación en la fecha referida en las actuaciones, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dña.

Beatriz Galindo Sacristán.

Fundamentos

PRIMERO.- El objeto del presente recurso contencioso administrativo es la resolución de la Comisión Provincial de Valoraciones de la Delegación del Gobierno en Almería de la Junta de Andalucía desestimatoria presunta del recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo de 18 de septiembre de 2013 por la que se establece el valor de los bienes expropiados por la Delegación Provincial de Obras Públicas correspondiente a la finca del recurrente calificada por el PGOU de Almería como sistema general de espacios libres 7/801 sita en Almería con una extensión de 11.565 m2 y siendo expropiante el Ayuntamiento de Almería (pieza separada 17/13).

Todo ello en virtud de lo ordenado en ejecución provisional de la Sentencia recaída en RO 1873/07 que acordaba la procedencia de la expropiación por ministerio de la ley con motivo de la obra 'encauzamiento del río Andarax desde la boquera hasta el mar'.

Además por ampliación del recurso, se impugna la resolución de 22 de noviembre de 2013 desestimatoria expresa del recurso de reposición interpuesto frente a la primera.

La resolución impugnada fija el justiprecio según el siguiente detalle: 11.565 m2 de suelo urbanizable destinado a dotaciones (Sistema General de Espacios Libres 7/801) a 30,05 euros...347.528,25 euros.

5% premio de afección....17.376,41 euros.

TOTAL...364.904,66 euros.



SEGUNDO.- La parte demandante, en su escrito de demanda, solicita la estimación del recurso, y que se anule la resolución impugnada, declarando que el justiprecio es de 6.537.925,8 euros incluido el 5% de premio de afección, más los intereses legales de demora.

Subsidiariamente si se acordase la aplicación de los valores propuestos por la Ponencia Catastral de Almería, se declare que el justiprecio de los bienes y derechos afectados debe calcularse conforme a los criterios de valoración establecidos en el apartado 4, página 8 del dictamen pericial que se acompaña.

Todo ello en base a las siguientes alegaciones: La valoración del suelo debe realizarse conforme a las reglas legales establecidas en la ley 6/98 sobre régimen de suelo y valoraciones.

El momento al que debe referirse la valoración es el 11 de octubre de 2005.

El método aplicable es el residual establecido en el artículo 27.1 de la ley 6/98 por pérdida de vigencia de los valores establecidos en la ponencia de valores de Almería de 2000, por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación. La Administración va contra sus propios actos.

Prohibición del enriquecimiento injusto y discriminatorio de la Administración, y vulneración del principio de equidistribución de beneficios y cargas.

Subsidiariamente debería aplicarse el método catastral conforme al aprovechamiento urbanístico atribuido a las unidades de planeamiento en las que pudieron adscribirse los aprovechamientos urbanísticos.

La recurrente es propietaria de la finca registral n º 31.810 del Registro de la Propiedad n º 2 de Almería inscrita al tomo 1.167, libro 515, folio 167 de la que ha sido objeto de expropiación una parte de 11.565 m2 de suelo que el PGOU de 1998 clasificó como suelo urbanizable programado y calificó como Sistema General de Espacios Libres SGEL-07 'desembocadura del río Andarax'.

Consta que por resolución de la Alcaldía del Ayuntamiento de Almería, 21-9-2005, fue incoado procedimiento expropiatorio; aunque posteriormente desiste del mismo mediante acuerdo plenario de 30 de abril de 2007, que fue impugnado en el procedimiento ordinario nº 324/07 seguido ante el Juzgado de lo Contencioso- Administrativo nº 1 de Almería, que en su sentencia de 11 de noviembre de 2008 procedió a declarar su nulidad, confirmada mediante Sentencia de esta Sala dictada en Rollo n º 167/09.

Además se siguió en esta Sala recurso ordinario n º 1873/07 frente a la resolución de la COMISION PROVINCIAL DE VALORACIONES DE ALMERÍA, de fecha 15 de junio de 2007, que acordó 'desestimar la petición formulada' por aquella entidad, 'en base a la no aplicación al presente caso del precepto contenido en el artículo 140 de la LOUA, y en consecuencia no haberse iniciado (por ministerio de la ley) expediente expropiatorio alguno', por lo que 'no trae causa manifestarse por parte de esta Comisión Provincial de Valoraciones sobre el valor del bien afectado por el SGEL 7/801, Sistema General de Espacios Libres, según el PGOU de Almería'.

En dicho recurso recayó Sentencia estimatoria parcial que anulaba el citado acto administrativo impugnado, por ser contrario a derecho, y con retroacción de las actuaciones ordenando a la Comisión Provincial de Valoraciones de Almería que proceda a valorar y fijar el justiprecio de la referida finca, previo requerimiento al Ayuntamiento de Almería, como Administración expropiante, para que formule su hoja de aprecio.

El 27 de mayo de 2013 el Ayuntamiento de Almería previo requerimiento de la CPV de Almería elaboró la correspondiente hoja de aprecio en base al artículo 27 ley 6/98 en base a un valor unitario de suelo de 30,05 euros/m2, teniendo en cuenta que los gastos de urbanización ya han sido deducidos, y presentada hoja de aprecio por el propietario acompañada de informe pericial que valora el terreno en 6.810.297,34 euros en base al artículo 28.4 de la ley 6/98, la CPV dictó la resolución impugnada.



TERCERO.- La resolución impugnada rechaza la aplicación del método residual y aplica el método de valoración catastral y concretamente el valor unitario asignado al terreno, por la ponencia de valores conforme al destino de los mismos, dotacional público. Entiende que los valores catastrales están vigentes y actualizados.

Se trata según las normas del PGOU de Almería, (texto de 1998 aprobado el 17 de mayo de 1999), de suelo urbanizable con destino dotacional público para obras de encauzamiento del río Andarax.

Las partes se muestran conformes en que la norma aplicable es la ley 6/98 de régimen del suelo y valoraciones (artículos 23 y siguientes), al haberse iniciado el procedimiento expropiatorio antes del 1 de julio de 2007 fecha de entrada en vigor de la ley 8/07, y siendo el día al que ha de referirse la valoración, el 11 de octubre de 2005, seis meses después de la fecha de solicitud de expropiación por ministerio de la ley.

Señala el artículo 27 redactado por el número cuatro del artículo 1 de Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes que: '1. El valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendrá por aplicación al aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales. En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho suelo valores unitarios, el valor del suelo se obtendrá por aplicación de éstos a la superficie correspondiente. De dichos valores se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias.

En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 de esta ley.

En cualquier caso, se descartarán los elementos especulativos del cálculo y aquellas expectativas cuya presencia no esté asegurada.

2. El valor del suelo urbanizable, no incluido por el planeamiento en los ámbitos a los que se refiere el apartado anterior y hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la legislación urbanística, se determinará en la forma establecida para el suelo no urbanizable, sin consideración alguna de su posible utilización urbanística'.

La principal cuestión controvertida es si nos encontramos frente a un supuesto de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación.

Y a tenor de los distintos documentos que obran en autos y expediente, hemos de concluir en la procedencia de aplicar en este caso el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, atendiendo las siguientes razones: Una racional interpretación del precepto trascrito lleva en este caso concreto, a entender que el valor unitario de 30 euros/m2 es inaplicable por la acreditada 'modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación'. A ello nos llevaría la propia tesis del Ayuntamiento de Almería seguida en el RO nº 324/07 que sostenía que 'el PGOU de 1998 cuya vigencia y validez ninguna de las partes en el proceso cuestionó, contemplaba una única área de reparto a la que, además de asignar todo el suelo urbanizable programado, adscribió los sistemas generales, permitiendo, así, según ésta, que los propietarios de estos terrenos pudieran compensar su aprovechamiento en cualquiera de los sectores incluidos en el área de reparto'.

El Ayuntamiento de Almería, en base a esta argumentación, sostenía que en este supuesto no era de aplicación, por tanto, el art. 140 LOUA.

Declaraba sin embargo nuestra Sentencia probado que ' el PGOU de Almería no adscribe sistemas generales a cada uno de los sectores del área de reparto 801, de forma independiente para cada sector, sino que los adscribe de forma global, por lo que cada uno de los propietarios de estos sistemas generales puede tener compensado su aprovechamiento en cualquiera de los sectores de suelo urbanizable que constituyen dicha área de reparto '.

'... El área de reparto determina su aprovechamiento urbanístico, pero no el modo de obtención de éste. La inclusión de los suelos de SABINAL S.L. en el área de reparto 801 no determina cómo se materializará su aprovechamiento urbanístico. En el supuesto que nos ocupa, no es posible, pues, la ejecución sistemática del planeamiento, que el propietario pueda ser compensado en unidades excedentarias mediante aprovechamiento urbanístico, ya que sus terrenos no se han incluido o adscrito a ninguna unidad de ejecución, en cuyo seno pueda ser compensado, a través de la equidistribución de beneficios y cargas, en el plazo de cuatro arios previsto en el Plan y en el artículo 140 de la LOUA.

Por todo ello, atendiendo a lo dispuesto en artículo 140 de la LOUA y no en el 139, como sostiene la parte apelante, hemos de entender el procedimiento de expropiación forzosa, objeto del presente proceso, incoado por ministerio de la Ley, pese al desistimiento posterior de la parte actora'.

'...Esta facultad de iniciación del expediente de expropiación sobre dotaciones no ejecutadas a instancia de parte es una garantía legal a favor de los propietarios afectados, con el fin de evitar, ante posibles incumplimientos de la Administración actuante, la 'congelación' de la transformación urbanística de unos terrenos que no pueden ser edificados y cuya afección dotacional resulta de un PGOU que no se ejecuta en ese extremo'.

Y a tenor de la Sentencia trascrita es evidente que una vez adoptado el sistema expropiatorio de adquisición de terreno para dotaciones, tal compensación o materialización del aprovechamiento no va a poder tener lugar, quedando consolidada la inejecución del PGOU en ese concreto aspecto. Por ello no resulta forzado entender inaplicable el valor unitario fijado en las ponencias catastrales, no ya por su falta de actualización o vigencia sino por la modificación de facto de las condiciones urbanísticas del terreno al tiempo de la fijación del valor, ya que el terreno estaba incluido en el Área de reparto 801 y preveía la compensación con sectores excedentarios de aprovechamiento. Estamos ante un supuesto de inaplicabilidad del valor catastral unitario.

En todo caso y en apoyo de lo anterior: No podemos ignorar que aunque la finca no estuviera adscrita a ninguna concreta unidad de ejecución que permitiera de forma inmediata la materialización de los aprovechamientos correspondientes al área de reparto, ningún apoyo normativo podría tener cualquier conclusión que permitiera la inefectividad del principio de equidistribución, y el valor unitario de un terreno previsto para el uso dotacional público sin tener en cuenta los aprovechamientos urbanísticos puede incidir en la aplicación de dicho principio.

Además bien sea por la necesidad de atender al principio del valor real (que consagra la LEF, la propia ley 6/98 así como el RD legislativo 1/04 ( artículo 23 y 32.2 b) y la norma 3 del RD 1020/93), bien para evitar la evidente desigualdad que produciría la aplicación de un valor muy inferior al de terrenos de igual clasificación y calificación e incluso incluidos ab initio en el mismo Área de reparto, hemos de concluir que procede aplicar el método residual dinámico que como señala el perito judicial 'basa su filosofía en considerar el valor del suelo como el valor residual fruto de una promoción inmobiliaria realizada por un hipotético promotor en un determinado momento considerando el tiempo para su ejecución. Este método se ajusta bastante más al valor de mercado'.

Recordemos que la exposición de motivos de la ley 6/98 señalaba que 'en lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación'. También asiste la razón al recurrente cuando afirma que de mantenerse el justiprecio calculado por aplicación del valor unitario se produciría enriquecimiento injusto del Ayuntamiento que adquiere una finca por precio (30 euros/m2) sensiblemente inferior al de mercado.

Y no está de más recordar que el informe emitido a instancias de la expropiante por la entidad Valmesa - folios 199 y ss del expediente- aplicaba el método residual para el cálculo del valor del terreno expropiado, así como que son varios los expedientes expropiatorios de suelos colindantes, urbanizables e incluidos en la misma Área de reparto que han aplicado valores muy superiores al aplicado a la finca que nos ocupa, por ejemplo expedientes 10/10 aplicando además la misma ley 6/98 o el expediente 22/08 - folios 91 y siguientes-.

También se siguió tal método residual dinámico para valorar los terrenos dotacionales del AR-801 del expediente de justiprecio 13/11 del municipio de El Ejido - documento 2 de la demanda-, mediante resolución confirmada por la Sala en Sentencia recaída en recurso ordinario 2093/11.



CUARTO.- Determinado el método aplicable, residual dinámico definido en la normativa hipotecaria Orden /ECO/805/2003, contamos con el informe pericial judicial -cuya imparcialidad y objetividad es indiscutible- que a título informativo pero suficientemente fundado en la norma de aplicación y sobre cuyo contenido valorativo no se ha vertido crítica bastante para desvirtuarlo, se valora la finca objeto de autos a razón de 235,43 euros por metro cuadrado, o sea 2.722.781 euros, siendo el precio unitario similar al contemplado en expedientes seguidos para la ejecución de la misma obra y con idéntica naturaleza del bien expropiado.

Procede estimar parcialmente el recurso y no se hace imposición de costas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso presente,

Fallo

ESTIMAMOS parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación procesal de la mercantil Sabinal S.L. contra la resolución de la Comisión Provincial de Valoraciones de la Delegación del Gobierno en Almería desestimatoria presunta del recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo de 18 de septiembre de 2013 por la que se fijaba el justiprecio en el expediente 17/2013 quedando determinado en la cantidad de 2.722.781 euros, más premio de afección e intereses legales y sin hacer expresa declaración sobre las costas causadas en este recurso.

Intégrese la presente sentencia en el libro de su clase y una vez firme remítase testimonio de la misma junto con el expediente administrativo al lugar de procedencia de éste.

Notifíquese la presente resolución a las partes, con las prevenciones del artículo 248.4 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, haciéndoles saber que, contra la misma, cabe interponer recurso de casación ante el Tribunal Supremo, limitado exclusivamente a las cuestiones de derecho, siempre y cuando el recurso pretenda fundarse en la infracción de normas de Derecho estatal o de la Unión Europea que sea relevante y determinante del fallo impugnado, y hubieran sido invocadas oportunamente en el proceso o consideradas por la Sala sentenciadora. Para la admisión del recurso será necesario que la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Supremo estime que el recurso presenta interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia, de conformidad con los criterios expuestos en el art. 88.2 y 3 de la LJCA.

El recurso de casación se preparará ante la Sala de instancia en el plazo de treinta días, contados desde el siguiente al de la notificación de la resolución que se recurre, estando legitimados para ello quienes hayan sido parte en el proceso, o debieran haberlo sido, y seguirá el cauce procesal descrito por los arts. 89 y siguientes de la LJCA. En iguales términos y plazos podrá interponerse recurso de casación ante el Tribunal Superior de Justicia cuando el recurso se fundare en infracción de normas emanadas de la Comunidad Autónoma.

El recurso de casación deberá acompañar la copia del resguardo del ingreso en la Cuenta de Consignaciones núm.: 1749000024113513, del depósito para recurrir por cuantía de 50 euros, de conformidad a lo dispuesto en la D. A. 15ª de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5º de la Disposición Adicional Decimoquinta de dicha norma o beneficiarios de asistencia jurídica gratuita.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.