Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 269/2018, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 1551/2015 de 13 de Junio de 2018

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD
VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO- ADMINISTRATIVO
SECCIÓN CUARTA
En la Ciudad de Valencia, trece de junio de dos mil dieciocho.
VISTO por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de
Justicia de la Comunidad Valenciana compuesta por:
Presidente:
Ilmo. Sr. D. Miguel Ángel Olarte Madero.
Magistrados Ilmos. Srs:
D. Edilberto Narbón Laínez.
D. Manuel José Domingo Zaballos.
SENTENCIA NUM: 269/18
En el recurso núm. 1551/2015 (acumulado 1552/2015), interpuesto como demandante: (JPE 4/2015 y
5/2015) D. Carlos Francisco , D. Teodosio , Dña. Petra , Dña. Valentina y Dña. Alicia , representados
por el Procurador Dña. SARA GIL FURIO y dirigida por el Letrado D. FRANCISCO RIOS SERRANO contra
'Resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia de 29 de septiembre de 2015 que
fijaban el justiprecio de las fincas reseñadas, (finca del proyecto NUM000 y NUM001 en PLAZA000 nº
NUM002 y NUM003 ) en 129.590,49 € y 123.617,18 €, consecuencia de la expropiación de ambas fincas
para su destino a 'dotacional-Sistema Local de Espacios Públicos y Red Viaria Local'.
Habiendo sido parte en autos como Administración demandada JURADO PROVINCIAL DE
EXPROPIACIÓN DE VALENCIA-ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO, representada y dirigida por la
ABOGACÍA DEL ESTADO; asimismo, AYUNTAMIENTO DE VALENCIA, representada por el Procurador
D. JUAN SALAVERT ESCALERA y defendida por los SERVICIOS JURÍDICOS DEL AYUNTAMIENTO DE
VALENCIA (D. Daniel Mico Bonora) y Magistrado ponente Ilmo. Sr. D. Edilberto Narbón Laínez.

Antecedentes

PRIMERO. - Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó al demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en que suplica se dicte sentencia declarando no ajustada a derecho la reso-lución recurrida.



SEGUNDO. - La representación de la parte demandada contestó a la demanda, mediante escrito en el que solicitó se dictara sentencia por la que se confirmase la resolución recurrida. Ambas empresas en su actuación como demandadas solicitaron la desestimación de los recursos de la parte contraria y estimación de sus respectivas pretensiones.



TERCERO. - Habiéndose recibido el proceso a prueba, tras su práctica con el resultado que consta en autos, se emplazó a las partes para que evacuasen el trámite de conclusio¬nes prevenido por el artícu¬lo 62 de la Ley de la Jurisdicción y, verificado, quedaron los autos pendientes para votación y fallo.



CUARTO. - Se señaló la votación para el día trece de junio de dos mil dieciocho.



QUINTO. - Que en el proceso se han seguido las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - En el presente proceso la parte demandante (JPE 4/2015 y 5/2015) Petra Valentina Alicia Carlos Francisco Teodosio , representados por el Procurador Dña. SARA GIL FURIO y dirigida por el Letrado D. FRANCISCO RIOS SERRANO contra 'Resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia de 29 de septiembre de 2015 que fijaban el justiprecio de las fincas reseñadas, (finca del proyecto NUM000 y NUM001 en PLAZA000 nº NUM002 y NUM003 ) en 129.590,49 € y 123.617,18 €, consecuencia de la expropiación de ambas fincas para su destino a 'dotacional-Sistema Local de Espacios Públicos y Red Viaria Local'.



SEGUNDO. - Para la resolución del caso examinado, procede analizar los bienes objeto de expropiación, hoja de aprecio en vía administrativa y ante el JPE, así como valoración de Jurado Provincial de Expropiación: A. EXP. NUM004 FINCA NUM000 1. Fecha de Valoración: 24 de octubre de 2014.

2. Superficies: -Superficie total de la finca: 64 metros cuadrados.

-Superficie expropiada: 64 metros cuadrados.

3. Clasificación urbanística -Suelo urbano-Sistema Local de Espacios Públicos 3. Situación básica del suelo (según el JPE) -Suelo urbanizado. Solar.

4. Normativa aplicable: Art. 23.1 de la Ley 8/2007 o 24.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008. Fórmula de valoración Real Decreto legislativo 1492/2011.

5. Valoraciones: Jurado Provincial Expropiación: -Para el suelo urbanizado: aplica el art. 23.1 de la Ley 8/2007 o 24.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008, es decir, entiende que el suelo está en situación básica de urbanizado con una edificabilidad de 1,5848 m2s/ m2t. El sistema de valoración es el fijado en el Real Decreto 1492/2011.

Tras aplicar el método residual estático obtiene un resultado de 707,14 €/m2t aplicando la fórmula del Real Decreto 1492/2011. El punto de partida es el valor en venta del metro cuadrado de edificación (Vv) que fija en 2250 €/m2t al que aplica un coeficiente de gastos generales (K) que fija en 1,40 y 900 €/m2 (Vc) el valor de construcción por metro cuadrado. El valor de repercusión del suelo resulta evidente con estas magnitudes: 1,5848 m2t/m2sx707,14 €/m2t= 1120,68 €/m2s En teoría el justiprecio según el JPE sería: 1120,68x64m2+5%=75309,69 El JPE no puede fijar como justiprecio cantidad inferior a la ofrecida por la Administración que fijó el aprovechamiento en 1,928,43 €/m2s, con la misma operación que hemos visto en el párrafo anterior, el justiprecio es de 129.590,49 La valoración de los propietarios consiste: En cuanto a la metodología utiliza un sistema de muestreo y le da un valor de repercusión de 1057,82 €/m2 y edificabilidad o aprovechamiento de 7,05 m2t/m2s, la operación es sencilla: 7,05 m2t/m2sx1057,82 €/m2t= 7457,63 €/m2s 7457,63x62,08+5%=492.969,73 € En realidad, la única variable divergente con el JPE es el aprovechamiento tipo.

B. NUM005 finca NUM001 .

Las valoraciones de esta finca se hacen con los métodos que hemos examinado y con las mismas divergencias, el resultado es: a) JPE fija un valor de 123.617,18 € b) Propietarios 492800,25 €

TERCERO. -En el folio 5 del escrito de demanda los propietarios muestran perfectamente la situación en cuanto a la valoración del suelo, todas las valoraciones toman como base la fórmula del art. 22 del Real Decreto 1492/2011: a) Valor metro cuadrado de edificación: -Ayuntamiento 2248,09 € -Expropiado 2086,84 € -JPE 2250 € b) Coeficiente 'K' que pondera la totalidad de los gastos generales.

Los tres lo fijan en 1,40 c) El coeficiente 'Vc' valor de la construcción en euros metro cuadrado.

a) Ayuntamiento 960,43 € b) Propiedad 687,22 € c) Jurado 900 € d) El 'VRS como valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

a) Ayuntamiento 645,33 € b) Propiedad 803,38 € c) Jurado 707,14 € e) Finalmente, nos queda por relatar la edificabilidad media calculada según el art. 20.3 del Reglamento de Valoraciones: a) Ayuntamiento 3,264 m2t/m2s b) Propiedad 7,05 m2t/m2s c) Jurado 1,5848 m2t/m2s

CUARTO. -Antes de entrar en el verdadero cabello de batalla de este proceso que es la 'edificabilidad media' conviene despejar las discrepancias respecto al resto de los elementos: a) En cuanto al valor en venta 'Vv', es cierto que lo justifica de forma deficiente el JPE, no obstante, el fijado por la propiedad 2086,84 €/m2 respaldado por la prueba pericial de la Arquitecto Dña. Casilda en el documento 5 de la demanda tampoco da ninguna explicación. Por su parte, el Ayuntamiento de Valencia fija el Vv en 2248,09 €, es decir, apenas difiere 2 euros sobre el fijado por el Jurado. Aceptamos la valoración que nos da el perito judicial Dña. María Teresa , ciertamente está muy próximo tanto al del Ayuntamiento como al fijado por el JPE, sin embargo, en su dictamen nos da una explicación completa y razonada para obtener dicho valor, es decir, fijamos 2242,25 €/m2 como media de los precios de las diferentes inmobiliarias en el Barrio de Carmen.

b) En cuanto a las discrepancias en el 'Vc' (valor de construcción e/m2), los valores del Ayuntamiento y JPE se asemejan (960,43/900), los de los propietarios se alejan (687,22). La valoración de los propietarios viene condicionada por el resto de las magnitudes (prueba pericial que aporta como documento nº 5) que ya hemos rechazado en este punto. El perito judicial establece como valor 998,11 €/m2, vamos a aceptar este dato, por la misma razón que el anterior, es decir, se asemeja al del Ayuntamiento y JPE y ofrece explicación detallada de su obtención.

c) En cuanto a al parámetro 'VRS' (valor de repercusión del suelo), habiendo aceptado en lo puntos anteriores la valoración que hace el perito judicial, obviamente lo seguimos en este punto por las mismas razones anteriores 603,50 €/m2.



QUINTO. - En cuento a la edificabilidad media los valores discrepan de forma notable. Como primera premisa debemos descartar el coeficiente del Jurado que, fiado de informe del propio Ayuntamiento, fija (1,5848) que el Ayuntamiento no respalda en el proceso; igualmente, el del propio Ayuntamiento que fija (3,264) que tampoco respalda en el proceso. La sentencia de la Sala Tercera Sección Quinta del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2018-rec. 2237/2016, en el fundamento de derecho cuarto in fine nos dice que desde la Ley 8/2007 se debe atender al 'ámbito espacial homogéneo' y será el uso y la tipología, dentro del mismo, el que determinará la configuración del ámbito espacial homogéneo, porque serán esas determinaciones a las que deba aplicarse unas mismas normas de edificación. Y esas condiciones deberán ser tenidas en cuenta en cada caso concreto, de ahí que el legislador haya dejado al interprete determinar en cada caso el concreto ámbito espacial que reúne esas condiciones, haciendo abstracción tanto de los criterios espaciales que utiliza la normativa catastral e incluso la misma normativa urbanística, toma como referente el art. 20.3 del Real Decreto 1492/2011: ' se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo'. Vamos a intentar desmenuzar el informe del propio Ayuntamiento de Valencia que fija en 6,5858 m2t/m2s: A) En primer lugar el denominado 'ámbito espacial homogéneo', no se discute que debe ser 'área urbanística AUH 1 de Ciutat Vella' la razón nos la da el informe del Servicio de Planeamiento de Ayuntamiento de Valencia que acompaña la contestación a la demanda. Nos encontramos en el Centro Histórico de la Ciudad de Valencia, donde existen planes especiales -concretamente cinco distintos para cada uno de los barrios que conforman ese Centro Histórico (Ciutat Vella, Carmen, Velluters, Seu Xerea y Sant Francesc), con una normativa propia cada uno de estos barrios y con edificabilidades dispares (2-3 alturas el Carmen/10 o 12 Calle Colón). Lo que ha hecho el Ayuntamiento es aprobar planes especiales, por eso se toma el Barrio del Carmen como el ámbito espacial homogéneo del caso que nos ocupa.

B) Una vez determinado el ámbito espacial homogéneo, los demandantes fijan el aprovechamiento dividiendo el aprovechamiento lucrativo privado y la superficie de las parcelas privadas edificables. El informe municipal no está conforme con esta metodología, interpreta que según el art. 74 de la LOTUP (Ley Valenciana 5/2014) afirma que en el denominador deben incluirse como sumando las dotaciones tanto las dotaciones públicas no afectas a su destino como aquellas que se obtuvieron por la Administración de forma onerosa ya que general aprovechamiento para la Administración. La fórmula que establece el art. 21 del Real Decreto 1492/2011 claramente establece como denominador: -Según esta fórmula el denominador está compuesto: -SA: Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.

-SD: Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados.

El Tribunal va a seguir la fórmula marcada por la norma estatal, al ser el Estado competente en materia de valoraciones.

C) En principio vamos a aceptar como punto de partida el coeficiente obtenido en el informe municipal del Servicio de Planeamiento del Ayuntamiento de Valencia, ahora bien, la Ingeniero de Edificación Dña. Zulima examina parcela a parcela el ámbito espacial homogéneo y concluye que de los 30.259,99 m2de superficies dotacionales públicas no ejecutadas (no afectas a su destino), 19.475,90 m2 si están ejecutadas y afectas a su destino, con lo cual varia la edificabilidad media: 5.704.091,72/808.826,41+10.784,09= 6,9595 m2t/m2s

SEXTO. - En este momento tenemos todos los elementos: 1. EXP. NUM004 FINCA NUM000 6,9595 m2t/m2sx64x603,50 €/m2=268.803,50 268.803,50x5%=13.440,18 Total, Justiprecio= 282.243,68 €.

2. EXP. NUM005 FINCA NUM001 .

6,9595 m2t/m2sx61,05x603,50 €/m2=256.413,55 256.413,55X5%=12.820,67.

Total, Justiprecio= 269.234,22 €.

A las cantidades citadas se añadirán los intereses legales.

SÉPTIMO. -De conformidad con el art. 139 de la Ley 29/1998, no procede imponer las costas procesales al tratarse de una estimación parcial.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso planteado por D. Carlos Francisco , D. Teodosio , Dña. Petra , Dña. Valentina y Dña. Alicia contra 'Resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia de 29 de septiembre de 2015 que fijaban el justiprecio de las fincas reseñadas, (finca del proyecto NUM000 y NUM001 en PLAZA000 nº NUM002 y NUM003 ) en 129.590,49 € y 123.617,18 €, consecuencia de la expropiación de ambas fincas para su destino a 'dotacional-Sistema Local de Espacios Públicos y Red Viaria Local'. SE ANULAN LAS RESOLUCIONES RECURRIDAS, en su lugar, SE FIJA COMO JUSTIPRECIO: (1) EXP. NUM004 FINCA NUM000 , 282.243,68 €; (2) EXP. NUM005 FINCA NUM001 , 269.234,22 €, en ambos casos se añadirán los intereses legales conforme a la Ley de Expropiación Forzosa. Todo ello sin expresa condena en costas.

A su tiempo y con certificación literal de la presente, devuélvase el expediente administrativo al centro de su procedencia.

Esta Sentencia no es firme y contra ella cabe, conforme a lo establecido en los artículos 86 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, recurso de casación ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo o, en su caso, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección en el plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de su notificación, debiendo tenerse en cuenta respecto del escrito de preparación de los que se planteen ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo los criterios orientadores previstos en el Apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al Recurso de Casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo (BOE número 162 de 6 de julio de 2016).

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado ponente del presente recurso, estando celebrando Audiencia Pública esta Sala, de la que, como Secretaria de la misma, certifico,