Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 514/2017, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 46/2017 de 28 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

Tribunal Superior de Justicia de Madrid
Sala de lo Contencioso-Administrativo
Sección Cuarta C/ General Castaños, 1 , Planta Baja - 28004
33010330
NIG: 28.079.00.3-2014/0019497
Recurso de Apelación 46/2017
Recurrente : AYUNTAMIENTO DE SAN FERNANDO DE HENARES
PROCURADOR D./Dña. JAVIER MARIA ORTIZ ESPAÑA
Recurrido : D./Dña. Alexis y otros 4
PROCURADOR D./Dña. JACOBO GARCIA GARCIA
SENTENCIA Nº 514/2017
Presidente:
D. CARLOS VIEITES PEREZ
Magistrados:
D. FAUSTO GARRIDO GONZÁLEZ
Doña MARÍA ASUNCION MERINO JIMENEZ
Doña LAURA TAMAMES PRIETO CASTRO
D. JOSÉ MARÍA SEGURA GRAU
En Madrid, a veintiocho de septiembre de dos mil diecisiete
Visto por la Sala del margen el recurso nº 46/2017 , interpuesto por el Procurador D. Javier Ortiz España,
en nombre y representación del AYUNTAMIENTO DEL REAL SITIO DE SAN FERNANDO DE HENARES ,
siendo apelados D. Fructuoso , D. Alexis , D. Joaquín , D. Nemesio y DOÑA Aurora representados
por el Procurador D. Jacobo García García, contra el auto 536/2016 del Juzgado de lo Contencioso
Administrativo número 17 de Madrid de fecha 15 de noviembre de 2.016 , dictado en el Procedimiento
Ordinario número 416/2014, ejecución de títulos judiciales 7/2016, que fija el valor de los inmuebles de los
recurrentes a 9 de febrero de 2.009 en 506.916,21 euros, cantidad que debe ser incrementada en los intereses
legales desde la fecha de la ocupación hasta su completo pago, y un 25% del valor del inmueble en concepto
de ocupación ilegal, debiendo deducirse la cantidad entregada en su día para satisfacer la hipoteca, en caso
de que ello hubiera tenido lugar, sin que haya lugar a imponer costas.

Antecedentes

PRIMERO.- Dictado el mencionado auto, la parte ejecutada Ayuntamiento del Real Sitio de San Fernando de Henares interpone contra este el presente recurso de apelación, mediante escrito en el que formuló las correspondientes alegaciones impugnatorias, solicitando que se dicte resolución por la que se estime el recurso, y se resuelva conforme a alguno de los siguientes pronunciamientos: 'a) Se declare la nulidad del informe pericial elaborado por la perito judicial al no ajustarse a la normativa vigente aplicable al momento y a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de conformidad con el motivo primero del recurso expuesto en la alegación primera, ordenando la repetición del informe pericial conforme a normativa y Jurisprudencia citada.

b) En caso de no declararse la nulidad del informe pericial, subsidiariamente, se interesa que se acoja la valoración propuesta por el Ayuntamiento de San Fernando de Henares en la alegación segunda resultando 241.495,76.-€, valorándose solamente el suelo por ser ilegal la edificación y estar fuera de ordenación.

c) En caso de no acogerse los anteriores motivos, se interesa que se estime la valoración formulada en la alegación tercera de este recurso conforme a los planteamientos municipales valorando suelo y edificación en 270.183,45.-€.'

SEGUNDO.- La representación procesal de la apelada presentó su escrito de oposición, haciendo igualmente sus propias alegaciones.



TERCERO.- Elevadas a este Tribunal las actuaciones, personadas las partes y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta segunda instancia, quedaron las actuaciones conclusas y pendientes de señalamiento para votación y fallo, para lo que se señaló el día 17 de mayo, 27 de junio y 19 de septiembre de 2.017 en que ha tenido lugar, habiéndose acordado previamente la práctica de diligencias finales y traslado de su resultado a las partes para alegaciones; con el correspondiente cambio de ponente atendiendo al voto particular formulado.

Previamente se ha declarado la nulidad de actuaciones por auto de fecha 21 de abril de 2.017, que ha anulado la sentencia de esta Sala y Sección nº139/2.017 , ordenando la retroacción de actuaciones.

Siendo Ponente la Magistrada Ilma. Sra. Doña MARÍA ASUNCION MERINO JIMENEZ

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso se interpone contra el auto 536/2016 del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 17 de Madrid de fecha 15 de noviembre de 2.016 , dictado en el Procedimiento Ordinario número 416/2014, ejecución de títulos judiciales 7/2016, que fija el valor de los inmuebles de los recurrentes a 9 de febrero de 2.009 en 506.916,21 euros, cantidad que debe ser incrementada en los intereses legales desde la fecha de la ocupación hasta su completo pago, y un 25% del valor del inmueble en concepto de ocupación ilegal, debiendo deducirse la cantidad entregada en su día para satisfacer la hipoteca, en caso de que ello hubiera tenido lugar, sin que haya lugar a imponer costas.

Como antecedentes la resolución recurrida constata los que siguen a continuación: 1.- Con fecha 7 de diciembre de 2015 por la sección 4° del TSJ de Madrid se dictó sentencia en apelación que contenía el Fallo del tenor siguiente: ESTIMAMOS PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el Procurador D. Javier Ortiz España, en nombre y representación del Ayuntamiento del Real Sitio de San Fernando de Henares, y por el Procurador D. Jacobo García García, en nombre y representación de...., contra la sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 17 de Madrid de fecha 2 de junio de 2015 , dictada en el Procedimiento Ordinario número 416/2014 y, en consecuencia: 1- REVOCAMOS la sentencia impugnada.

2- CONDENAMOS al Ayuntamiento de San Fernando de Henares a ABONAR a los demandantes la cantidad resultante de valorar el bien expropiado de acuerdo con los siguientes parámetros: - valor del inmueble entregado por los demandantes y tasado a fecha 9 de febrero de 2009, para lo cual se procederá a la designación en trámite de ejecución de sentencia de un perito judicial.

- intereses legales de la cantidad resultante desde la fecha de ocupación del bien hasta su completo pago.

- 25% del valor del inmueble en concepto de ocupación ilegal.

- de este importe se deducirá la cantidad entregada en su día para satisfacer la hipoteca o en caso de ejecución del aval, si fuera el caso. No se hace especial imposición de costas.

2.- Con fecha 25 de febrero de 2016 por el Procurador de los Tribunales Don Jacobo García García en nombre y representación de DON Fructuoso y otros solicitó, al amparo del artículo 104 de la LJCA , la ejecución forzosa de la sentencia n° 1158/2015 de 7 de diciembre dictada en apelación por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid a cuyo efecto interesaba que se procediera al nombramiento de perito judicial con titulación de arquitecto superior y especialista en mediciones y valoraciones designando como objeto de la pericia el bien expropiado y debiendo determinarse el valor de mercado a fecha 9 de febrero de 2009.

3.- Por el juzgado se procedió al nombramiento de la perito recayendo en Doña Rosana quien tras aceptar el cargo y obtener la preceptiva provisión de fondos elaboró el dictamen que aportó el día 1 de junio de 2016. Dado traslado del mismo, la parte ejecutante no interesó aclaración alguna, mientras que el Procurador de los Tribunales Don Javier Ortiz Espada en nombre y representación del AYUNTAMIENTO DE SAN FERNANDO DE HENARES presentó con fecha 22 de junio escrito impugnando la pericia y solicitando la nulidad en base a las cuestiones que planteaba. Por el juzgado se procedió a citar a las partes y a la perito a fin de que la misma pudiera ser sometida a las cuestiones pertinentes para el día 29 de septiembre, dictándose en fecha 15 de noviembre de 2.016 la resolución recurrida en apelación.

A su vez el fundamento jurídico 1º establece lo que sigue: '...La perito judicial Doña Rosana se ha ratificado en el dictamen pericial presentado en el cual se procede a determinar el valor de mercado a fecha 9 de febrero de 2009 del bien, que ya no existe en la actualidad y cuya descripción es: Urbana. Finca n° 2.-La constituye el local comercial n°12, de la casa número catorce de la calle Gonzalo de Córdoba, en San Fernando de Henares. Está situado a la izquierda, entrando en el edificio. Tiene una superficie de 183 metros cuadrados, aproximadamente, adopta la figura de polígono irregular. Es diáfano y tiene acceso directo desde la calle de su situación. Linda: frente, con la calle de su situación; derecha, portal de la casa, y con local comercial n° uno; izquierda, con Roque y fondo, con herederos d Teodosio .- CUOTA.-ONCE ENTEROS DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MILESIMAS por ciento. En el Registro de la Propiedad de San Fernando de Henares en el tomo NUM000 , del Libro NUM001 , Finca NUM002 .

Se parte de que el local tenía una superficie de 183 m2 y estaba destinado a tienda de muebles, no se poseen fotografías de estado del local antes del desalojo, solo una fotografía de su fachada extraída de internet, por ello la perito procederá a valorar el inmueble en base a su superficie construida, sin tomar consideración en cuanto a la calidad y estado del inmueble. Parte de que es un inmueble terminado situado en edificio de viviendas con locales comerciales en planta baja. Para ello visitó el entorno y la situación del local, obteniendo información catastral, comprobando el planeamiento, estado de ocupación, uso y explotación y estado de conservación aparente, utilizando el plazo de situación, el convenio expropiatorio, fotografía de la fachada y el estudio de viabilidad económico financiera de la Renovación de la Plaza de España.

En cuanto a los rasgos urbanos destaca que se trata de casco urbano declarado Conjunto Histórico Artístico, la antigüedad de las edificaciones del entorno es muy variable, lo mismo que la calidad de las mismas, pero la zona de la Plaza Mayor se ha rehabilitado con edificaciones de calidad media-alta, sin olvidar el valor añadido que es la propia plaza. Con una consolidación del entorno próximo en un 100% y una ocupación en el 95%. El entorno es bueno y la conservación de infraestructuras bueno y suficiente. Equipamiento suficiente y comunicación buena. Entrando en la edificación concreta posee todas las infraestructuras propias de suelo urbano, el edificio y sus exteriores son de calidad media, desconociéndose su concreto estado al tiempo de la expropiación.

El análisis del mercado arroja el siguiente resultado: el nivel de oferta de locales similares en el entorno es moderado, mientras que el nivel de demanda es de valor medio. Y el nivel de rentas también es medio.

Los precios actuales de venta o alquiler son de 1.200 y 2.650 euros/m2, y para este tipo de inmuebles entre 1.900 y 2.300 euros/m2. La oferta y demanda en el entorno está equilibrada.

Para determinar el valor del inmueble a fecha 9 de febrero de 2009 se emplea el método de comparación, obteniendo los testigos mediante consulta a portales de internet y aplicando el coeficiente de ajustes según los datos de evolución del precio de la vivienda en San Fernando de Henares obtenidos del portal expocasa.com al no existir estadística específica. El precio de la vivienda en San Fernando de Henares basados en datos de TINSA y Expocasa ha sido una devaluación del 31,67%.

Se han tomado seis testigos todos ellos locales comerciales con acceso directo a calle comercial cuatro en San Fernando de Henares dos de ellos en zona menos comercial y transitada y otro situado cerca de la Plaza de España con buena situación, el cuarto pequeño y sin escaparate situado en calle menos transitada, los otros testigos se toman de Coslada ya que en el informe de TINSA esta localidad cercana se compara en su evolución a la sufrida en San Fernando de Henares, y son dos locales situados cercanos a la Plaza Mayor.

El valor medio tras la homogeneización es de 2.103,77 euros debiendo ser aumentado este valor de mercado por la caída de precios inmobiliarios desde febrero de 2009 en la cantidad de 31,67%.

El valor del metro cuadrado construido es de 2.770,03 por la superficie computable de 183 m2 da un valor de mercado de 506.916,21 euros.'.

Y en el fundamento jurídico 2º se dice: '...En el momento de la ratificación y a preguntas de las partes intervinientes la perito especificó que ella incrementaba el valor de mercado obtenido en un 31, 67% porque de los estudios de mercado de TINSA y del portal expocasa se concluía que el valor de mercado existente en el año 2009 era superior al actual de 2016 en esa cifra del 31,67%. En cuanto a la cuestión de figurar en la normativa que recoge como aplicable la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, derogada por la Ley 8/2007, manifestó que en realidad no la ha aplicado sino sencillamente mencionado entre la normativa. Se pregunta a la perito como afirma que el local era adecuado al planeamiento cuando el edificio estaba fuera de ordenación conforme al Convenio expropiatorio, manifiesta la perito que en las diligencias previas seguidas ante el Juzgado de Instrucción num. 1 de Coslada el propio Arquitecto Municipal, Don Hugo , informó al Juzgado que el edificio no se encontraba fuera de ordenación, sino fuera de Ordenanza, y ello sencillamente porque en la actualidad con las normas vigentes tenía una altura más, lo que solo implicaba que de demolerse habría de ajustarse, en cuanto a la altura, a las normas vigentes, pero no se trataba de un edificio abocado a su extinción, ya que la vida útil de un edificio residencia es de 100 años. El edificio, excepción hecha de su altura, se ajustaba a las Normas Subsidiarias de Planeamiento. La parte ejecutante ha aportado dicha documentación en la que figura el informe del técnico municipal donde consta específicamente la situación de fuera de ordenanza. Finalmente se alude a que el edificio fue construido sin Licencia de Obras y que carece de Licencia de Primera Ocupación y así lo informa la Archivera Municipal a 15 de junio de 2016, se adjunta por la parte ejecutante escritura pública de fecha 3 de noviembre de 1977 de segregación, constitución de servidumbre, compraventa, declaración de obra nueva, división y constitución de Propiedad Horizontal en la cual el inmueble según certificación a la vista del Notario contaba con las debidas licencias. Insiste la perito que la valoración efectuada es del bien en su integridad y no su concreto aprovechamiento urbanístico, y que lo peritado es un local comercial en explotación que puede constituir el medio de vida de sus titulares, que era un local amplio, con muy buen escaparate junto a la Plaza de España de San Fernando de Henares.

En base a ello y no existiendo prueba fehaciente contradictoria, estimamos el valor del inmueble expropiado a fecha 9 de febrero de 2009 en la cantidad de 506.916,21 euros. Debiendo aplicarse sobre esta cantidad los intereses legales desde la fecha de ocupación hasta su completo pago, y un 25% del valor del inmueble en concepto de ocupación ilegal, debiendo deducirse la cantidad entregada en su día para satisfacer la hipoteca, en caso d que ello hubiera tenido lugar.' La parte recurrente considera que la valoración del informe pericial no se ha ajustado a la normativa vigente aplicable al momento de la valoración, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, con infracción de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que rechaza la deflación en el método comparativo y exige la obligatoria valoración conforme a dos métodos, el de comparación y residual estático, vulnerándose así mismo la Orden ECO 805/03. Por otra parte, se destacan ciertas incorrecciones del dictamen en orden a la determinación del precio de mercado y del método de comparación.

Por ello se solicita que se declare nulo y se ordene la realización de un nuevo informe. La propuesta municipal para este dictamen, con doble valoración, es la que sigue: para determinar la tasación conjunta del suelo y de la edificación por el método de comparación, según art 24.2.a) TRLS 2008, dada la dificultad de encontrar testigos adecuados después de transcurridos más de siete años desde la desaparición del inmueble, se debe considerar el valor otorgado en la escritura de compraventa otorgada el 15 de febrero de 2007, por la cual los ahora demandantes, D. Joaquín , D. Fructuoso , D. Alexis , D. Nemesio y Dª Aurora , adquirieron el inmueble objeto de valoración, constituido por el local n° 2 del edificio situado en la calle Gonzalo de Córdoba n° 14. En dicha escritura se estipula un precio de transacción de 200.000,00 €, siendo su valor a fecha 9 de febrero de 2.009 el de 174.020 euros, al aplicar una disminución del 12,99% según estadística de la página web EXPOCASA por disminución de los precios de mercado en San Fernando de Henares.

En segundo lugar, en cumplimiento del apartado b) del citado art. 24.2 del TRLS 2008 , para calcular el valor por el método residual, aplicado al suelo, sin consideración de la edificación, se propone la valoración realizada en ejecución de sentencia por perito insaculado ante el Juzgado contencioso administrativo nº 31 de Madrid en el PO nº 423/2014 de la que resulta un valor de repercusión del suelo de 1.335,59 €/m2 que, multiplicado por la superficie registral ,116m2, arroja un resultado de 155.542,81€. Y ello por tratarse de la única valoración realizada hasta ahora por perito judicial insaculado en ejecución de sentencia, dentro del ámbito al que se alude en las sentencias de esta Sala (Unidad de Ejecución nº1 y edificios adheridos en suelo urbano del Plan General de San Fernando de Henares de 2002) en el que se ha calculado el valor de repercusión. La valoración corresponde a la Calle Coslada nº5. En este caso que nos ocupa, finca en la calle Gonzalo de Córdoba nº14, se debe considerar que se trata de una edificación ilegal, por lo que solo podría valorarse el suelo.



SEGUNDO.- La Sala no se muestra conforme con la tesis del auto recurrido, por lo que se dirá.

Lo que la sentencia que se ejecuta vino a establecer son pautas para calcular la indemnización correspondiente a los propietarios de los bienes expropiados y para ello se acude a las reglas generales establecidas para la expropiación en la Ley de Expropiación Forzosa, en lugar de al convenio expropiatorio, tomando dichas normas como orientativas; estableciendo como indemnización el valor del 'bien en concreto que se entregaba' y equiparando la firma del convenio con la fecha de iniciación del expediente expropiatorio a estos solos efectos.

El 'bien concreto que se entregaba' en el caso de autos tenía una superficie de 183 m2 (según convenio y Registro) y estaba destinado a tienda de muebles. Ni la legalidad de la construcción ni la superficie del local han sido objeto de especial controversia en el curso del procedimiento en que se dictó la sentencia que se está ejecutando. Por lo tanto, habrá de estarse a dicha descripción y superficie para la elaboración del dictamen pericial, por estimar la Sala que se corresponde con el inmueble concreto entregado.

En cuanto a los criterios de valoración empleados en el dictamen, la sentencia que se ejecuta obliga a que se fije una indemnización acudiendo para cuantificarla a criterios establecidos en la LEF para la fijación del justiprecio. Como señala la STS, Contencioso sección 6 del 21 de septiembre de 2015 (ROJ: STS 4023/2015 ) '....Como hemos indicado con anterioridad, esta Sala viene diferenciando entre el justiprecio recaído en un procedimiento expropiatorio seguido con arreglo a derecho y la indemnización que procede en los casos de vía de hecho, en los que resulte imposible la devolución a su propietario del bien ilegalmente ocupado, precisando que en este último caso, la fijación del importe indemnizatorio no necesariamente debe acomodarse a las reglas de determinación del justiprecio.

La respuesta en la fijación de la indemnización por vía de hecho está condicionada por las particulares circunstancias concurrentes, que deben ponderarse caso por caso. Por ello, esta Sala ha indicado, en sentencia de 22 de febrero de 2012 (recurso 6226/2008 ), que en el supuesto examinado, la indemnización debía consistir en el valor que tuvieran los terrenos ocupados por la Administración en la fecha en que la imposibilidad de devolución se aprecia por el Tribunal, si bien en otros pronunciamientos de esta Sala, como los recogidos en las sentencias antes citadas, de 3 de abril de 2012 (recursos 1590/2009 y 1665/2009 ) y 3 de mayo de 2012 (recurso 2076/2009 ), hemos señalado que se trata de determinar el valor real del terreno en el momento en el que la lesión ilícita se produjo, para lo cual la indemnización puede traducirse en la valoración asignada por el Jurado, incrementada en un 25%.' Entre las circunstancias del presente caso deben destacarse, por su importancia, los pronunciamientos efectuados por la citada anteriormente sentencia firme n° 1158/2015 de 7 de diciembre dictada en apelación por esta Sala y sección con fecha 7 de diciembre de 2015, de la que trae causa la valoración que se discute en el presente recurso, y que contiene los mismos pronunciamientos que otras muchas dictadas para casos iguales; que ajusta su valoración a las reglas generales del procedimiento expropiatorio, es decir, valorar el bien expropiado a la fecha de la ocupación o privación del mismo, aplicar los intereses de demora previstos en los arts. 56 y 57 de la LEF , y añadir un 25% por haberse prescindido absolutamente del procedimiento expropiatorio -cantidad que englobaría los restantes conceptos objeto de indemnización previstos en el convenio expropiatorio (obras y gastos, cese de actividad), que fueron tenidos en cuenta como posibles por las partes y que en otro caso quedarían sin compensación económica.

Por lo tanto y aplicado a la ejecución impugnada, tenemos que el dictamen pericial no respeta la normativa aplicable, TRLS 2008, en la valoración y en orden a determinar el valor de mercado del inmueble a fecha 9 de febrero de 2009, establecida en la sentencia, pues el dictamen emplea únicamente el método de comparación realizando un estudio a partir de la existencia de comparables, para concluir que el valor de mercado a la citada fecha es de 2.770,03 euros/m2, que multiplicado por la superficie construida, arroja un total de 506.916,21 euros.

Dicho método de valoración es incorrecto puesto que se calcula el valor a fecha mayo de 2.016 para luego aplicar un porcentaje de incremento (31,67%) por motivo de la devaluación que ha sufrido el mercado en San Fernando de Henares en los últimos años. Dichas operaciones no son válidas porque el art. 21.2.b) del TRLS exige que la valoración vaya referida al momento de iniciación del expediente individualizado de justiprecio, en este caso a la fecha de referencia de 9 de febrero de 2009 , siendo reiterada la jurisprudencia (a título de ejemplo, sentencias de 4 de junio y 4 de octubre de 2013 : casaciones, respectivamente, 66/11 y 6897/10 ; de 21 de abril , 30 de junio y 3 de noviembre de 2104 : casaciones 3242 y 4583/11 y 264/12 ; o, la nº 1032/16, de 10 de mayo , casación 3394/14 ) que rechaza la posibilidad de calcular el valor del bien expropiado con referencia al que tenga en el momento en el que se efectúa la pericia y 'deflactar', en este caso se incrementó en un 31,67% (por la caída de precios inmobiliarios desde febrero de 2009), porque el valor de los inmuebles no depende sólo del aumento o disminución de la inflación.



TERCERO.- Por ello, la Sala en aras a unificar la ejecución de los numerosos recursos que afectan a este ámbito y plasmando el criterio ya explicitado en las sentencias dictadas al respecto (Decíamos en ellas: ' Todo ello será resuelto en ejecución de sentencia con el nombramiento de un perito judicial; y resultaría muy acertado, con la finalidad de dar una respuesta uniforme a todos los pleitos iguales que se han tramitado ante los Juzgados y ahora en apelación ante la Sala, la práctica de una sola prueba pericial que, en la medida de lo posible, fijara el precio del metro cuadrado en la Unidad de Ejecuciónafectada por la expropiación , y que dicho informe pericial sirviera de base posterior a cada uno de los recursos .'), revisados los diversos informes periciales unidos a esta causa como diligencias finales encontramos que el informe del perito D.

Clemente (ETJ 35/2016 - PO 423/2014 seguido ante esta Sala) toma como referencia los precios de venta en el primer trimestre del año 2.009 sin efectuar la deflación antes rechazada , lo que nos lleva aceptar las conclusiones de dicho dictamen que valora el precio en 2.666 euros/m2.

Por otra parte, a la vista de los motivos del recurso, es necesario que dejemos constancia de que la perito ha calculado el valor de la finca por el método de comparación pero no por el residual, de acuerdo con lo establecido en mencionado artículo 24 del TRLS 2008, que es la normativa de valoración aplicable y la que ha de tomarse en consideración. De manera que solo cabría acudir al método de comparación si excediera del obtenido por el método residual, ya que el art. 24.2, exige una doble valoración (para suelos urbanizados con edificación, como aquí acontece): tasación conjunta del suelo y edificación por el método de comparación y valoración exclusiva del suelo por el método residual estático, para acoger la tasación superior.

La valoración realizada en ejecución de sentencia, con los mismos pronunciamientos que la que nos ocupa, por perito insaculado ante el Juzgado contencioso administrativo nº 31 de Madrid en el PO nº 423/2014 arroja un valor de mercado del suelo (valor de repercusión del suelo) de 1.335,59 euros/m2, que obtiene por aplicación, dice, del método residual estático (página 18) para el suelo urbano consolidado y construido 'ante la imposibilidad de acudir a comparables'; no obstante interesa destacar de este dictamen que, pese a lo declarado, se basa en estos (los datos comparables) como claramente se deduce de la página 19 en que el valor de mercado del inmueble lo determina tomando como referencia los valores publicados por el portal inmobiliario 'el Idealista', para obtener un importe muy aproximado (2.658 euros/m2); método que es, por otra parte, el empleado en el informe pericial del Sr. Clemente y en prácticamente todos los informes periciales que la Sala ha manejado, en los que los comparables se obtienen de datos publicados en dicho portal inmobiliario u otros parecidos. Método que ha sido utilizado por sentencias del Tribunal Supremo como la de 13 de enero de 2017 ROJ: STS 70/2017 - ECLI:ES:TS:2017:70 sentencia: 25/2017 Recurso: 1987/2015 Ponente: INES MARIA HUERTA GARICANO.

En consecuencia, y dado que no consta a la Sala que el valor de tasación del suelo sea superior según informes periciales realizados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 24 apartado 2,b) del TRLS 2008, debemos considerar que el método de comparación arroja un valor de tasación superior, y que habrá de estarse a este con arreglo al citado texto legal, por lo que se considera apropiado aceptar sus conclusiones ( 2.666 euros/m2en la Unidad de Ejecución nº1 y edificios adheridos en suelo urbano del Plan General de San Fernando de Henares de 2002) , tomando los valores del informe antes mencionado para su aplicación a todo el ámbito, como de alguna manera sugiere el propio Ayuntamiento recurrente en su escrito de alegaciones a las diligencias finales proponiendo una media valorativa de 2.458,91 euros/m2; lo que en el caso del inmueble de autos arroja un importe de 487.878 euros (2.666 euros/m2 multiplicado por la superficie construida de 183 m2) Cantidad que conforme al Fallo de la sentencia (nº 1158/2015, de 7 de diciembre, de esta Sala y sección) debe ser incrementada en los intereses legales desde la fecha de ocupación del bien y hasta su completo pago, y un 25% del valor del inmueble en concepto de ocupación ilegal, debiendo deducirse la cantidad entregada en su día para satisfacer la hipoteca o en caso de ejecución del aval, si fuera el caso.

Por lo expuesto, el recurso de apelación debe ser estimado parcialmente.



CUARTO.- De conformidad con el artículo 139 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso administrativa , en esta segunda instancia, no procede hacer expresa imposición de las costas procesales.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAMOS PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el Procurador D.

Javier Ortiz España, en nombre y representación del Ayuntamiento del Real Sitio de San Fernando de Henares, contra el auto 536/2016 del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 17 de Madrid de fecha 15 de noviembre de 2.016 , dictado en el Procedimiento Ordinario número 416/2014; y revocamos dicha resolución, estableciendo el valor del inmueble de los recurrentes a 9 de febrero de 2.009 en 487.878 euros euros, cantidad que conforme al Fallo de la sentencia debe ser incrementada en los intereses legales desde la fecha de ocupación hasta su completo pago, y un 25% del valor del inmueble en concepto de ocupación ilegal, debiendo deducirse la cantidad entregada en su día para satisfacer la hipoteca o en caso de ejecución del aval, si fuera el caso. Sin expresa condena en costas.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación, que deberá prepararse ante esta Sala en el plazo de treinta días, contados desde el siguiente al de su notificación, acreditándose en el escrito de preparación del recurso el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 89.2 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa , con justificación del interés casacional objetivo que presente.

Así lo acordamos , mandamos y firmamos . Doy fe.

D. CARLOS VIEITES PEREZ D. FAUSTO GARRIDO GONZÁLEZ Dña. MARÍA ASUNCION MERINO JIMENEZ Dña. LAURA TAMAMES PRIETO CASTRO D. JOSÉ MARÍA SEGURA GRAU VOTO PARTICULAR Que al amparo de lo dispuesto en el artículo 260 de la Ley Organica del Poder Judicial formula voto particular el Pte. De la Sección Ilmo. Sr. Magistrado D. CARLOS VIEITES PEREZ, al disentir de la decisión adoptada por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid en el recurso contencioso administrativo nº 46/2017.


PRIMERO.- En la Sentencia de referencia del presente recurso se acoge como prueba pericial valida la realizada por D. Clemente que obra en la Ejecución de Titulo Judicial 35/2016 que proviene del Procedimiento Ordinario 423/2014 que obtiene un valor unitario de 2.666/m2 por el método de comparación. Entendiendo el que suscribe que aunque no lo diga en su informe para llegar a ese precio unitario ha deflactado.

Lo cual no es correcto como hasta la saciedad ha establecido el Tribunal Supremo, por todas la de 14 de julio de 2014. En la cual establece de forma nítida y contundente que 'no es de recibo calcular su valor en el momento en que se efectúa la pericia y deflactar luego la cifra así alcanzada, para descontar el incremento del nivel de precios habido entre uno y otro'. En dicha Sentencia se analiza el método de comparación y se rechaza por deflactar. Siguiendo la constante doctrina jurisprudencial ya recogida en sentencias anteriores como la de 28 de Noviembre de 2011.



SEGUNDO.- Efectivamente el artículo 24.2 de la Ley del Suelo de 2008 , establece como criterio para valorar el suelo edificado o en curso de edificación el de tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

Ahora bien para que ese método de comparación pueda utilizarse ha de hacerse correctamente. Esto es utilizando comparables adecuados lo cual no ha hecho el perito D. Clemente y no deflactando como ha realizado aunque no lo recoja su informe. Deflación que está recogida en los informes del resto de todos los peritos que han utilizado el método de comparación obteniendo valores casi idénticos al citado perito.

Por lo tanto al no poderse utilizar el método de comparación correctamente; debemos de acudir al siguiente método previsto en el citado artículo 24.2 en su letra b) el determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada. Y si el suelo está sometido a actuaciones de reforma el método residual considerará los usos y edificaciones atribuidos por la ordenación en su situación de origen.



TERCERO.- Por lo tanto debiéndose rechazar el método de comparación realizado por todos los peritos por deflactar que obtienen valores unitarios de 2.579,79 Euros /m2 la perito Dña. Noelia en el Procedimiento Ordinario 422/2014, D. Samuel en el Procedimiento Ordinario 423/2014 del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 10 que obtiene un valor unitario de 2.664,88 Euros/m2 deflactando. D. Carlos Francisco , informe obrante en el Procedimiento Ordinario 422/2014 del Juzgado de lo Contencioso nº 3 que obtiene un valor unitario de 2.674,93 Euros/m2 también deflactando. Y el que ha tenido por bueno la Sala de perito D.

Clemente de 2.666 Euros/m2. Pericial de D. Samuel de 2.664,88 Euros/m2. Debemos de acudir al método residual. Y en este sentido tenemos dos pruebas periciales que creo que la Sala debería haber acogido como válidas, que son la de la perito Dña. Noelia que obtiene un valor por el método residual de 1.307,20 Euros/ m2 o la del perito D. Cipriano , que obtiene un valor unitario de 1.585,29 Euros/m2.

Precio Unitario que se acomoda al método residual calculado correctamente y obtiene un resultado más acorde con el valor real de los bienes inmuebles, tal y como la crisis económica puso de relieve al tener su origen en precios de inmuebles muy por encima de su valor real.

Pte. De la Sección Ilmo. Sr. Magistrado D. CARLOS VIEITES PEREZ.

Dado en Madrid, en la misma fecha de la Sentencia de la que se discrepa.

D. CARLOS VIEITES PEREZ PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia y voto particular, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.