Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 55/2017, Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 7104/2014 de 01 de Febrero de 2017

Encabezamiento

T.S.X.GALICIA CON/AD SEC.3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00055/2017

PONENTE: D. JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL

RECURSO NUMERO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 7104/2014

RECURRENTE:PROMOCIONES INMOBILIARIAS FOLGAR CORUÑA S.L.

ADMINISTRACION DEMANDADA:JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACION DE A CORUÑA

CODEMANDADA:ADIF

ENNOMBRE DEL REY

La Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha pronunciado la

SENTENCIA

ILMO.SR PRESIDENTE:

JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL

ILMOS.SRES.MAGISTRADOS:

JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL

JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ

CRISTINA MARIA PAZ EIROA

En A CORUÑA, a 1 de febrero de 2017.

Vistos por la Sala, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los autos del recurso contencioso- administrativo número PROCEDIMIENTO ORDINARIO 7104/2014 interpuesto por el Procurador D. JESUS ANGEL SANCHEZ VILA y dirigido por el Letrado D. LUIS ANTONIO CORES CASTRO en nombre y representación de PROMOCIONES INMOBILIARIAS FOLGAR CORUÑA S.L. contra Resolución de 13-1-14, del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de A Coruña, desestimatoria del recurso de reposición contra resolución de 28-10-13 que fija justiprecio de la finca num. X-15.0315- 003. T.m. Culleredo . Ha sido parte demandada JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACION DE A CORUÑA, representada por ABOGACIA DEL ESTADO A CORUÑA. Comparece como parte codemandada ADIF, representada por ABOGACIA DEL ESTADO A CORUÑA.

Siendo PONENTE el Magistrado Ilmo. D. JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL.

Antecedentes

PRIMERO.-Admitido a trámite el presente recurso contencioso-administrativo, se practicaron las diligencias oportunas y, recibido el expediente, se dio traslado del mismo a la/s parte/s recurrente/s para deducir la oportuna demanda, lo que se hizo a medio de escrito en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que se estimaron pertinente, se acabó suplicando que se dictase sentencia declarando no ajustada a derecho la resolución impugnada en este procedimiento.

SEGUNDO.-Conferido traslado a la/s parte/s demandada/s, se solicitó la desestimación del recurso, de conformidad con los hechos y fundamentos de derecho consignados en la/s contestación/nes de la demanda.

TERCERO.-Habiéndose recibido el asunto a prueba y seguido el trámite de conclusiones, se señaló para la votación y fallo del recurso el día 27de enero de 2017 , fecha en la que tuvo lugar.

CUARTO.-En la sustanciación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo la cuantía del mismo determinada en 26.417,05 euros.

Fundamentos

Primero.-La empresa actora, Promociones Inmobiliarias Folgar Coruña S.L., impugna el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de A Coruña, de fecha 13 de enero de 2014, desestimatorio del recurso de reposición contra otro anterior, de 25 de octubre de 2013, resolutorio del justiprecio de la finca número 0003 del expediente, expropiada por la Dirección General de Infraestructuras Ferroviarias del Ministerio de fomento-siendo la beneficiaria ADIF- para la obra del 'Proyecto Constructivo de Supresión del Paso a Nivel el P.K. 542/70', en el término municipal de Culleredo. Este recurso está íntimamente relacionado con los seguidos ante esta misma Sala con los números 7663/13-en el que se estimó parcialmente el recurso contra fijación de la finca número 0002 del mismo expediente- y con el número 7105/14, al que pasa a darse solución con sentencia de esta misma fecha en la que la Sala se pronuncia sobre el justiprecio correspondiente a la finca número 0001, todas ellas en situación de contigüidad y sobre cuyo conjunto estaba proyectada la construcción de una determinada edificación.

Segundo.-La mayoría de los problemas en discusión con relación a esta otra finca ya han sido analizados en la primera de las sentencias que se ha pronunciado sobre las cuestiones a debate, de lo que tomamos la mayoría de sus razonamientos de acuerdo con las pautas que pasamos a ofrecer, con las propias particularidades inherentes a la misma, de acuerdo con lo que pasa a exponerse. .- La primera cuestión se refiere al valor del suelo. Para su determinación, el Jurado se refiere primero a la normativa urbanística aplicable impuesta primero por el PGOM de Culleredo de 29 de julio de 1978, con la modificación posterior de 27 de julio de 1994 por la que se aprobó definitivamente la modificación para la zona realizada como consecuencia del deslinde efectuado entre los Ayuntamiento de A Coruña y Culleredo. De él se deduce, y esto no está siquiera en discusión, que el espacio de autos estaba clasificado como suelo urbano, su calificación era de la Ordenanza 5 de Edificación Abierta, con una ocupación de parcela del 60% y con sótanos y bajo cubierta permitidos.

En cuanto a las propias operaciones de valoración, se tuvo en cuenta el contenido de los artículos 21 y 12 del LS en cuanto a que, a efectos de valoración por la ley, todo el suelo se encuentra en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado, estableciendo la ley respecto de esta última que se encuentra en esa situación el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, y se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. Por otro lado, para la valoración del suelo urbanizado, la TRLS establece que para la valoración de esta clase de suelo que no está edificado, se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos por la parcela por la ordenación urbanística, y si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por tal ordenación, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido, y se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente determinado por el método residual estático. En el cálculo de ese valor, en el apartado siguiente de la resolución se aportan los datos tenidos en cuenta para su determinación conforme a unas pautas razonablemente objetivas en cuanto a los valores de venta de edificio terminado según los distintos tipos posibles de inmuebles a considerar, gastos de promoción, gastos de construcción, etc, de lo que se acaba deduciendo un valor unitario final de 315,16 euros por m2, del que, por resultar inferior al previsto por la Administración en el proyecto, de 396,56 euros por m2, se prescinde de él por tener que admitir éste en virtud del principio de vinculación de las hojas de aprecio, lo que, en principio, y salvo prueba en contrario, goza del principio de legalidad y acierto que acompaña a todas las decisiones valorativas de este organismo tasador. La pericia de parte de la entidad recurrente ofrece una valoración alternativa, de un resultado muy superior, de 1.270 euros por m2, con base en unos datos muy distintos en torno al supuesto valor de los elementos a tener en cuenta respecto a precios de venta, costes de construcción, promoción, etc., pero no pueden ser aceptados por la ausencia manifiesta de la demostración de su objetividad y certeza, en cuanto que se admite que resultan de una consulta efectuada en internet en cuanto a supuestas ofertas de venta, no debidamente comprobadas y sin apoyo alguno en datos de ventas reales y ciertos cuyos valores fuera obligado aceptar, habiendo de resaltarse también que las referencias a los precios de costes de construcción que se citan tampoco se fundamentan en fuentes oficiales o profesionales de solvencia, sino en simples referencias a informaciones genéricas faltas de objetividad y convicción, que, en una cuestión tan técnica y complicada como esta, debería de ser proporcionada de un modo seguro e imparcial por una pericia judicial, de la que, inexplicablemente, no se dispuso en estas actuaciones. Todo ello lleva al rechazo de esta pretensión impugnatoria en cuanto al valor del suelo, doctrina que también es completamente aplicable al valor de esta otra nueva finca, en la que no cuenta en modo alguno el posible valor tributario, ajeno a la estricta aplicación del método valorativo procedente a que obliga la ley.

Tercero.-Pero, en realidad, ya se decía también en el recurso anterior, , la cuestión principal está relacionada con un tema muy distinto-tratado dentro del concepto de otras indemnizaciones al final de la resolución-que no es otro que el de una supuesta pérdida del derecho a edificar que se dice en la demanda que se produjo por el hecho de que, como consecuencia de la expropiación de los 25 m2 correspondientes a esta finca, y de otros 143 m2 y 467 m2, respectivamente, expropiados a la misma empresa en dos fincas contiguas y que formaban con ésta un solo espacio común, -las números 1 y 3 del expediente- perdieron el proyecto constructivo, para el que habían iniciado ya la petición para la obtención de la correspondiente licencia ante el Ayuntamiento de Culleredo, de una edificación de viviendas, locales comerciales, garajes y trasteros sobre la totalidad del terreno comprendido en esas tres fincas antes de la iniciación del expediente expropiatorio. La solicitud de licencia en esas condiciones no es objeto siquiera de discusión, ante la existencia comprobada de los siguientes hechos, según la documentación que se aporta: la licencia se había pedido el 15 de abril de 2008, el Ayuntamiento les había requerido después para la entrega de la fotocopia de la escritura del terreno, de la constitución de la sociedad, y del estudio de seguridad y salud con correspondiente visado, lo que tuvo fecha de entrada y registro el 14 de mayo de 2008, y consta también la declaración liquidación del I.C.I.O efectuada por el Ayuntamiento de Culleredo y carta de pago del mismo por importe de 35.784 euros, así como la carta de pago y talón de cargo de tasas de licencia por importe de 13.166,44 euros. , por todo lo cual se hizo una transferencia bancaria del Banco Pastor al Ayuntamiento de 48.950,44 euros. Como tampoco es hecho controvertido el de que el suelo era urbano, al que le era aplicable, a efectos de calificación, la Ordenanza nº5, podía fácilmente presumirse, al no constar que el Ayuntamiento hubiese hecho objeción alguna al proyecto presentado, que la licencia pasaría a ser concedida, a pesar de que, por el curso de los acontecimientos relacionados con la expropiación, el Ayuntamiento no llegó a pronunciarse formalmente sobre su otorgamiento.

Cuarto.-Se añadía también que En la consideración de este argumento, todo lo complica la circunstancia de que, como catastralmente se trataba de tres fincas distintas, hubo necesariamente que seguir un expediente valorativo para las tres por separado, éste para los 25 m2 expropiados de esta finca número 2, y dos más por los 143 m2 y 467 m2 expropiados correspondientes a las otros espacios de las fincas números 1 y 3, siendo así mucho más difícil valorar coordinadamente la posible pérdida de edificabilidad del conjunto, pues el proyecto inicial de la construcción del edificio ya dicho estaba pensado para todos los terrenos que formaban las tres fincas por separado y como tal se fue tramitando hasta que surgió el problema de la expropiación del espacio necesario para establecer el camino de paso en un nivel superior sobre el plano de la vía férrea, en sentido oblicuo Oeste-Este, dejando más espacio libre de afección en dirección al norte y reduciéndolo en dirección Sur, en ambos casos hacia el lado oeste que da a la amplia calle allí existente por la que tendría acceso el edificio proyectado. Con relación a todo esto, ambas partes, y el Jurado, mantienen posiciones distintas. El Jurado solo reconoce una indemnización por este concepto referida a la parte proporcional de la extensión de esta finca por tasas de licencia y honorarios de proyecto por una suma combinada de 2.020,68 euros (518,36 euros por lo primero y 1.352,64 euros por lo segundo). La parte actora, por el contrario y con apoyo en su pericia de parte prestada por el arquitecto D. Patricio , mantiene que la expropiación, -tal como resultó de la ocupación parcial de las tres fincas afectadas-no solo desbarató el proyecto constructivo en curso, sino que eliminó toda posibilidad de cualquier proyecto alternativo para la zona restante del conjunto de las tres fincas por falta de espacio suficiente para poder edificar, lo que supondría la pérdida total de cualquier aprovechamiento urbanístico, de lo que pretende ser compensada en unos término indemnizatorios verdaderamente desorbitados. La Administración, por su parte, no acepta en modo alguno esos planteamientos reflejados por el informe pericial ya dicho de absoluta imposibilidad de edificar de las porciones de suelo no expropiadas, considerando absurdo, además, que se pretenda una indemnización del 100% del suelo no expropiado, pues ese terreno sigue siendo suelo urbano con su correspondiente valor aprovechable, considerando, eso sí, correcto que se indemnicen los gastos de licencia y honorarios profesionales. Todo queda, por tanto, reducido a una cuestión de prueba sobre la que pasamos a pronunciarnos de la siguiente manera: .- Con relación a este punto, las conclusiones de la pericia de parte respecto 'a que en cualquier caso y por razón de la afectación de la superficie objeto de la expropiación al solar al que se refiere el proyecto básico y la licencia de obras indicados(635 m2 sobre un total de los 1555 m2 que conforma, según proyecto, el solar) es evidente que dicho proyecto deviene ineficaz y habría de estudiarse un nuevo proyecto sobre el solar resultante de la expropiación, con el matiz al que se hará referencia de que, por razón de la ubicación física objeto de expropiación y atendiendo a la normativa urbanística de aplicación (Ordenanza 5), el técnico que suscribe considera que la totalidad de las superficies excluidas de la expropiación devienen ineficaces a efectos de la materialización sobre las mismas de proyecto urbanístico alguno, conformando dicho resto conjunto y según medición resultante del citado proyecto de edificación realizado una superficie de 920 m2', no son aceptables en esos términos en que se formulan. No basta el informe de un perito de parte para sostener la verdad de esa solución, porque, en una cuestión tan técnica, sería estrictamente necesario el dictamen de un perito judicial, que, con la imparcialidad que hay que suponerle, señalase con toda precisión los espacios afectados y las porciones restantes no expropiadas de todas la fincas, con suficiente y entendible información gráfica sobre todos los cambios establecidos por la expropiación y el resultado final, finca por finca, de la zona que queda, para poder hacer los cálculos correspondientes sobre cualquier otra alternativa de proyecto, que el propio perito de parte, al reconocer que habría que estudiarlo, implícitamente admite que pudiera hacerse. Por otro lado, no podemos dejar de apreciar, -a la vista de la observación del Six-Pac-que la parte de finca situada al norte del paso a nivel, de forma romboide pero casi rectangular, queda con un amplio frente de fachada a la calle del oeste, próximo a los 25 metros, que , a pesar de los retranqueos que puedan establecerse-por el lado del paso a nivel sería mínimo-, todo indica aparentemente que permite la construcción de una edificación como la situada en el espacio contiguo del norte, muy parecida a la proyectada por los actores solicitantes de la licencia y construida en un espacio de aproximadamente las mismas dimensiones. Todo lleva a entender, por el contrario, que el otro espacio de finca situado al lado sur del camino al paso a nivel, por su frente mucho más corto y su forma más irregular hacia el Este, parece mucho más difícil de ser aprovechado desde el punto de vista urbanístico, pareciendo que el espacio afectado en discusión-de 25 m2-se corresponde con este terreno de características mucho más desfavorables para su edificabilidad, ya que quedarían -62 m2 catastrales del total de esta finca, menos los 25 m2 expropiados-37 m2 sin poder ser aprovechados para la edificación, con el perjuicio que ello comporta para la entidad actora, que si entendemos que si procedería indemnizar, aunque sea muy dificultoso el cálculo de su cuantía ante la ausencia de los datos debidos para poder establecerlo de una manera verdaderamente objetiva y según los criterios de una pericia imparcial. Con todo ello, y limitando la indemnización al demérito correspondiente a la parte de finca situada al sur del camino de paso-que es el objeto propio de este recurso, pues las otras dos fincas afectadas son objeto de recursos distintos pendientes de ser resueltos en cuanto a las pretensiones en ellos ejercitadas-, no hay inconveniente en aceptar en líneas generales los argumentos del informe de parte expuesto en los apartados 5.2 y 5.3 y fijar una indemnización por el demérito correspondiente a esta finca por un importe de35.043,32 euros, sin incremento alguno como premio de afección, con estimación parcial de lo pedido en cuanto a este punto de discusión. Se rechazan todos los demás sobre la base de que, en proporción al espacio afectado de cada finca afectada, el Jurado fijó las correspondientes indemnizaciones a devolver por los conceptos de licencia y honorarios del proyecto en los términos cuantitativos que correspondían.

Quinto.-A la luz de todos los datos de que ahora se disponen con relación al conjunto de las tres fincas, hemos de reconsiderar las pautas indemnizatorias relativas a lo que hay que tener en cuenta con relación a estas otras dos fincas que quedan, de bastante más extensión que la primera, y cuyos espacios no expropiados se considera que también han quedado seriamente perjudicados por la apertura de la vía para la instalación del paso a nivel, en cuanto que compromete también las posibilidades edificatorias previstas en las tres en su conjunto, con grave daño para el proyecto edificatorio que ya estaba en marcha, por lo que la Sala, con los datos básicos tomados de la pericia de que se dispuso y apreciando conforme a las reglas de la sana crítica todos los elementos de juicio de que se dispuso, entiende que procede reconocer una indemnización complementaria por demérito en el resto no expropiado de esta finca número 0003, en la medida en que la inhabilita en parte para la realización de la obra proyectada, cuya cuantía se cifra prudencialmente, en función del espacio afectado por la expropiación y de su repercusión proporcional en la realización del proyecto, en la suma de90.000 euros, sin porcentaje alguno a mayores por el premio de afección, única pretensión en la que se acoge el recurso. No se aprecia, como en el anterior ya resuelto, ninguna causa de inadmsibilidad del mismo, al considerarse suficiente para su interposición el apoderamiento y la documentación presentados.

Sexto.-Por lo expuesto, y en los términos indicados, se estima parcialmente el recurso que se formula, sin especial mención en cuanto al pago de sus costas procesales.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente aplicación,

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por PROMOCIONES INMOBILIARIAS FOLGAR CORUÑA S.L. contra el Acuerdo de 13 de enero de 2014, del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de A Coruña, desestimatoria del recurso de reposición contra resolución de 28-10-13 que fija justiprecio finca N. X-15.0315-003. T.m. Culleredo , y debemos revocar el mismo a los solos efectos de conceder a la empresaactora una indemnización añadida en concepto de demérito en el resto no expropiado y afectación negativa en el proyecto de la obra edificatoria emprendida en esos espacios por la actora, por importe de 90.000 euros, sin incremento alguno en concepto de premio de afección, con expresa confirmación de todas las otras valoraciones. La suma total resultante por todos los conceptos se incrementará con los intereses legales que se hayan ocasionado por demora en la tramitación y pago del mismo. Todo ello sin especial mención en cuanto al pago de sus costas procesales.

Notifíquese a las partes haciéndole saber que la mismano es firme, y que contra ella, se podrá interponerrecurso de casaciónestablecido en el art. 86 y ss de la Ley 29/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, en su nueva modificación operada por la L.O. 7/2015, de 21 de julio por la que se modifica la L.O. 6/1985, de 1 de julio, por las personas y entidades a que se refiere el art. 89.1 de la Ley 29/1998 , con observancia de los requisitos y dentro del plazo que en él se señala. Para admitir a trámite el recurso, al interponer deberá constituirse en la cuenta de depósito y consignaciones de este Tribunal(1578-0000-85-7104-14-24),el depósito al que se refiere la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre (BOE num. 266-de 4/11/09), y, en su momento, devuélvase el expediente administrativo a su procedencia, con certificación de esta resolución.

Así lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-La sentencia anterior ha sido leída y publicada el mismo día de su fecha , por el Ilmo./a. Sr./a. Magistrado/a Ponente D/ña. JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL, al estar celebrando audiencia pública la Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. Doy fe. A Coruña,1 de febrero de 2017.