Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 565/2019, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 5, Rec 1191/2017 de 10 de Julio de 2019

Encabezamiento

T.S.J.C.V.
Sala Contencioso Administrativo
Sección Quinta
Asunto nº 'AP-1191/2017'
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD
VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO- ADMINISTRATIVO
SECCIÓN QUINTA
En la Ciudad de Valencia, diez de julio de dos mil diecinueve.
VISTO por la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de
Justicia de la Comunidad Valenciana EN GRADO DE APELACION compuesta por:
Presidente :
Ilmo. Sr. D. Fernando Nieto Martín.
Magistrados Ilmos. Srs:
Dña. Rosario Vidal Mas.
D. Edilberto Narbón Laínez.
D. Miguel Ángel Narváez Bermejo
SENTENCIA NUM: 565/2019
En el recurso de apelación núm. AP- 1191/2017, interpuesto como parte apelante por AYUNTAMIENTO
DE BENIMODO, representada y dirigida por el Letrado D. ELPIDIO DE JULIAN CAÑADA contra ' Sentencia
nº 236/2017 de 28 de septiembre de 2017, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de
Valencia , estimando recurso contra resolución del Pleno del Ayuntamiento, de 30 de mayo de 2016, estimando
en parte y cuantificando el valor de la parcela objeto de debate en 83.630,80 €'.
Habiendo sido parte en autos como parte apelada D. Gabino representado por el Procurador D.
RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT y dirigido por el Letrado D. JOSÉ MIGUEL VINUESA NAVARRO y
Magistrado ponente el Ilmo. Sr. D. Edilberto Narbón Laínez.

Antecedentes

PRIMERO. - Dictada resolución que se ha reseñado por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, la parte que se consideró perjudicó perjudicada por la resolución interpuso el correspondiente recurso de apelación Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó al demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en que suplica se dicte sentencia declarando no ajustada a derecho la resolución recurrida.



SEGUNDO. - La representación de la parte apelada contestó el recurso, mediante escrito en el que solicitó se dictara sentencia por la que se confirmase la resolución recurrida.



TERCERO. - No Habiéndose recibido el recurso a prueba, quedó el rollo de apelación pendiente para votación y fallo.



CUARTO. - Se señaló la votación para el día dos de julio de dos mil diecinueve.



QUINTO. - En la tramitación del presente proceso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO . - En el presente proceso la parte apelante AYUNTAMIENTO DE BENIMODO interpone recurso contra ' Sentencia nº 236/2017 de 28 de septiembre de 2017, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Valencia , estimando recurso contra resolución del Pleno del Ayuntamiento, de 30 de mayo de 2016, estimando en parte y cuantificando el valor de la parcela objeto de debate en 83.630,80 €'.



SEGUNDO . - Para la resolución del caso examinado debemos partir de los siguientes puntos de hecho: 1. Con fecha 28 de abril de 2005, el demandante-apelado suscribió un convenio urbanístico con el Ayuntamiento de Benimodo, en el mismo, el Sr. Gabino cedía al Ayuntamiento una parcela de su propiedad de 1164,24 metros cuadrados de zona verde y 371,25 para viales, todo ello según plano levantado por el Arquitecto Municipal; a cambio, el Ayuntamiento asumía el compromiso de hacer efectivos los derechos urbanísticos del transmitente derivados del convenio en el AR-1 delimitada por el PGOU en tramitación en aquel momento. A la firma del convenio el SR. Gabino autorizaba al Ayuntamiento a la urbanización de la zona verde y apertura de calle, a la entrada y ocupación de la finca afectada.

2. El Convenio fue ratificado por el Pleno del Ayuntamiento de 11 de julio de 2005.

3. Con posterioridad, por acuerdo del Pleno Municipal de 16 de julio de 2007, se aprobó y sometió a información pública la propuesta de programa de actuación integrada (en adelante PAI) para el Sector Residencial SR-1 denominado 'El Pontet' y mediante acuerdo de Pleno Municipal de 19 de noviembre de 2007, se aprobó con carácter definitivo el PAI del Sector Residencial SR-1.

4. Como quiera que transcurrían los años y nos e aprobaba la reparcelación que permitiera al apelado materializar sus derechos de aprovechamiento, con fecha 15 de marzo de 2016, el Sr. Gabino presentó escrito al Ayuntamiento instando la resolución del convenio y, ante la imposibilidad de devolución del los terrenos solicitaba como indemnización 202.571,25 €, más los intereses devengados desde la firma del convenio.

5. Mediante Pleno del Ayuntamiento de 30 de mayo de 2016, estimó en parte la reclamación y fijó una indemnización de 83.630,80 €.

6. No conforme el solicitante interpuso recurso contencioso administrativo que fue turnado la Juzgado Contencioso-Administrativo nº 3 de Valencia (PO 381/2016 ). Seguido por sus trámites, con fecha 28 de septiembre de 2017, se dictó la sentencia 236/2017 estimatoria del recurso por la cantidad de 118.940,45 €, más intereses legales desde la fecha de la reclamación (15 de marzo de 2016). El Ayuntamiento interpuso recurso de apelación origen de la presente resolución.

7. Vamos a resolver la cuestión en los términos que se fijaron en vía administrativa y judicial, sin tomar en consideración la posible normativa procedimental de las reservas de aprovechamiento del art. 186 de la Ley Valenciana 16/2005

TERCERO . -Para resolver la cuestión sometida a la consideración de la Sala debemos partir de los siguientes puntos: a) Ambas partes fijan como referencia el convenio urbanístico de 2005.

b) El Ayuntamiento de Benimodo reconoce su incumplimiento y la imposibilidad de devolver la parcela cedida en 2005.

c) Toman como referente indemnizatorio el art. 32 de la Ley 40/2015 .

d) Discrepan a la hora de hacer la valoración del suelo.



CUARTO . -La sentencia del Juzgado examina y valora los informes aportados por la parte demandante (TINSA y el Arquitecto D. Maximiliano ) y Ayuntamiento demandado (Dña. Adela ). Los dictámenes partían del Real Decreto 1492/2011, en concreto del art. 22 (suelo urbano sin urbanizar), siendo la fórmula: 1. VS=ExVRS, el valor de repercusión del suelo de cada unod ellos usos considerados se determina por el método residual estático de acuerdo con la expresión VSR=Av/K-Vc Siendo: VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión: Siendo: VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios: a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo .

El problema nuclear era la determinación del coeficiente 'K', finalmente, la sentencia se inclinó por los dictámenes periciales de la parte actora y estimó el recurso.



QUINTO . -En primer lugar, debemos analizar la fecha de referencia para llevar a cabo la valoración, a juicio de Tribunal por su analogía con las expropiaciones por ministerio de la ley tomaremos el día que presentó el interesado escrito donde se acordase la resolución del convenio urbanístico e indemnización por imposibilidad de devolución del suelo entregado, es decir, 15 de marzo de 2016. Sobre esta base la legislación aplicable sería: a) El art. 21 en relación con el art. 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

b) Como fórmula de valoración, la prevista en el art. 22 del Real Decreto 1492/2011 .

Aceptamos tanto la valoración del TINSA como de la Arquitecto Municipal para hallar el valor del metro cuadrado techo en el área AR-1: a) El sector tomado en consideración (SR-1 Pontet) tiene una superficie total de 157.297,62 m2 y cuanta con una red primaria adscrita de 3.072,78 m2. Como elementos externos al sector deberá urbanizar 6945,17 €. Su edificabilidad total es de 116.790,92 m2, de los que 24.273,67 m2t es terciaria y 92.517,25 m2t es residencial (destinando 18.698,97 m2t a viviendas de promoción pública). Se obtiene un aprovechamiento tipo homogeneizado de 0,6671 m2t/m2s.

b) Para calcular los derechos urbanísticos se tiene en cuenta la superficie total del ámbito, el aprovechamiento tipo homogeneizado y las cesiones previstas: -Derechos urbanísticos: 157.297,62 m2 x aprovechamiento tipo homogeneizado de 0,6671 m2t/m2s. x cesiones previstas 10%= 921,89 m2t.

c)Para hallar el resto de la fórmula TINSA toma valores de mercado (testigos o muestras de 2005) y obtiene un valor en venta (Vv) para 2005 de 1.025 €/m2.

Y obtiene un resultado de 202.571,25 €, el valor 'K' objeto de debate lo fija en 1,20.

d) El Arquitecto Municipal acepta como aprovechamiento tipo 0,6671 u.a./m2s; asimismo, unas cargas por cesión obligatoria del 10% dando una edificabilidad de 921,89 m2t (igual que TINSA). Para la obtención del valor en venta hace un estudio de mercado 'in situ' y realiza homogeneización por comparación de testigos dando un precio homogeneizado de 937,19 €/m2 como valor en venta (inferior a TINSA que daba 1025 €/m2).

Como valor en construcción afirma que lo tema del Instituto Valenciano de Edificación 502,81 €/m2 (450 €/m2 daba TINSA). Finalmente, como valor de urbanización lo fija en 45,58 €/m2 dando como valor de la parcela: 153.596,09 € - 69.965,30 € (coste urbanización) = 83.630,80 €.

La Arquitecto Municipal no nos dice el año que toma como referencia.



QUINTO . -Los motivos del recurso de apelación son los siguientes: 1. Infracción de la sentencia dictada por el TSJ de la Comunidad Valenciana Sección Cuarta nº 425/2015, de 15 de octubre de 2015-rec. 552/2013 .

2. Infracción del art. 22 del Real Decreto 1492/2011 .

3. Error en la valoración de la prueba y en la lógica de la misma.

4. Error en la valoración de la prueba documental.



SEXTO . -El motivo primero según el apelante supone la infracción de la sentencia dictada por el TSJ de la Comunidad Valenciana Sección Cuarta nº 425/2015, de 15 de octubre de 2015-rec. 552/2013 . El Tribunal, en las expropiaciones y aplicable al presente caso, se encuentra con un problema que las partes reiteran una y otra vez, se trata del supuesto de fincas que califican de 'iguales' o 'similares' y el Tribunal en sus sentencias fija valores diferentes: a) El hecho de que los suelos estén próximos, incluso colindante o casi colindantes, no significa que tengan la misma clasificación y calificación urbanística, tampoco que materialmente se encuentren en la misma situación. Eso le ha podido pasar el JPE en el presente caso, tras reconocer que 244 son suelo no urbanizable y 41 metros suelo urbanizable programado, los valora como suelo urbanizado que no responde ni a su situación legal ni a su situación fáctica.

b) imaginemos por hipótesis, que la situación fáctica y legal es la misma. El Tribunal al igual que el JPE podrían fijar para todos los suelos la misma valoración, sería lo lógico; ahora bien, deberían tener todos los procesos la misma prueba pericial. Si antes de iniciar un proceso de expropiación el Tribunal tiene decidido de antemano la valoración, cualquiera que sea la prueba pericial o argumentación de la parte, sobra el proceso; por el contrario, si el Tribunal por el principio de congruencia con las alegaciones de las partes y material probatorio fija valores diferentes las partes aducen contradicción del propio Tribunal.

El Tribunal cuando revisa la valoración de un bien o derecho tiene en cuenta las sentencias dictadas sobre casos similares, pero debe atenerse a las alegaciones de las partes y material probatorio de cada proceso, a riesgo da dar valoraciones diferentes a situaciones iguales o similares.

Se desestima el motivo.

SÉPTIMO. -En cuanto al segundo de los motivos, infracción del art. 22 del Real Decreto 1492/2011 , no la vemos por ninguna parte de la sentencia, el Juzgado toma el precepto aplicable al presente caso (art.

22 cuestionado) y valora la prueba para la aplicación del precepto. Se desestima el alegato.

OCTAVO . -En cuanto a los motivos cuarto y quinto, las sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, sección 6 del 19 de mayo de 2015 ROJ:STS 2143/2015 - ECLI:ES:TS:2015:2143 Recurso: 631/2013 ; sección 6 del 13 de julio de 2015 ROJ: STS 3149/2015 - ECLI:ES:TS:2015:3149 Recurso: 906/2013 ; sección 6 del 21 de septiembre de 2015 ROJ:STS 4023/2015 - ECLI:ES:TS:2015:4023 ; sección 6 del 27 de octubre de 2015 ROJ: STS 4388/2015 - ECLI:ES:TS:2015:4388 , nos indican que para poder revocar una sentencia por deficiente valoración de la prueba pericial, el Juzgado debe haber hecho una valoración irracional o ilógico o infringir precepto legal sobre valoración, lo que no sucede en el presente caso.

Vamos a analizar los parámetros de la sentencia que resume de forma adecuada -motivo primero- el recurso de apelación: -El coeficiente de ponderación 'K' -1,40 según la Administración- y 1,20 según Tinsa aceptado por la sentencia del Juzgado.

-Gastos urbanización 45,58 €/m2 según la Administración y 33 €/m2 según Tinsa y la sentencia.

NOVENO . - En cuanto al coeficiente 'K' existe una regla general para toda España (k=1,40) y excepciones (aumento a 1,20 y 1,50) si se dan los parámetros del art. 22 del Real Decreto 1492/2011 ).

En nuestro caso, la sentencia señala como elementos a tomar en consideración la escasa dinámica inmobiliaria del municipio, características de la promoción (unifamiliares y viviendas de promoción pública), la evolución de los inmuebles comparándola con los inmuebles de las poblaciones colindantes, por su parte, afirma que el Ayuntamiento fija1,40 de forma automática.

DÉCIMO . - La combinación de la prueba pericial del Ayuntamiento y documental nos llevan a una conclusión parcialmente diferente a la recogida en la sentencia. Respecto al coeficiente de ponderación, es cierto que se trata de una promoción de unifamiliares y una parte de viviendas de promoción pública, también es cierto que la dinámica de construcción en Benimodo es limitada (como en el resto de España desde 2008).

El dictamen pericial compara Benimodo con poblaciones limítrofes y la sentencia llega a la conclusión de 1,20, existe informe del Secretario del Ayuntamiento.

a) En el período comprendido entre 1998 y 2010 el incremento fue de 512 personas, superior en porcentaje a poblaciones como Carlet y L'Alcudia, con uno s incrementos de 11,03 € y 7,56 %.

b) Respecto al tejido industrial, la zona industrial de Benimodo ocupa 111.153,19 metros cuadrados - un porcentaje de 27,50 % del suelo urbano, dotacional y uso industrial.

c) En cuanto a la dinámica inmobiliaria entre 2005-2009, se ha instruido 435 expedientes de vivienda nueva, de los cuales, 246 corresponden a vivienda de nueva construcción -20 por ciento.

d) Benimodo presta los servicios previstos en el art. 26 de la Ley 7/1985 .

Concluimos, vamos a tomar un coeficiente 'K' de 1,30 y aceptamos como gastos urbanización 45,58 €/m2 propuesto por la Administración, incluso por la experiencia en otros PAI de la Comunidad Valenciana puede quedarse corto.

-VRS= 937,19/1,30-502,81= 218,10 €/m2 -921,89 m2 x201 218,10 €/m2= 201064,20 € -Valor parcela... 201064,20 € - 69.965,30 = 131.098,9 € -Entregado por el Ayuntamiento.... 83.630,80 € Restan...............131.098,9 € - 83.630,80 €= 47.468,1 € UNDÉCIMO . - De conformidad con el art. 139.2 de la Ley 29/1998, de 13 de Julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa , no procede hacer imposición de costas en la presente apelación al haber sido estimado en parte el recurso.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso planteado por AYUNTAMIENTO DE BENIMODO contra ' Sentencia nº 236/2017 de 28 de septiembre de 2017, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Valencia , estimando recurso contra resolución del Pleno del Ayuntamiento, de 30 de mayo de 2016, estimando en parte y cuantificando el valor de la parcela objeto de debate en 83.630,80 €'. SE REVOCA PARCIALMENE LA SENTENCIA APELADA, en su lugar, se fija la indemnización en 131.098,9 €, como quiera que fueron reconocidos y entregados 83.630,80 €, restan 47.468,1 €. Se fija la indemnización en 47.468,1 más los intereses legales desde 15 de marzo de 2016 hasta su efectivo pago. Sin costas.

Firme que sea la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 3 de Valencia, para el cumplimiento y ejecución de la presente sentencia.

Esta Sentencia no es firme y contra ella cabe, conforme a lo establecido en los artículos 86 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa , recurso de casación ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo o, en su caso, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección en el plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de su notificación, debiendo tenerse en cuenta respecto del escrito de preparación de los que se planteen ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo los criterios orientadores previstos en el Apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al Recurso de Casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo (BOE número 162 de 6 de julio de 2016).

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION . - Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado ponente del presente recurso, estando celebrando Audiencia Pública esta Sala, de la que, como Secretaria de la misma, certifico,