Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 789/2018, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 153/2017 de 14 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

APELACIÓN 153/17
SENTENCIA N.º 789
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA
COMUNIDAD VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCIÓN PRIMERA
Ilmo. Sres.:
D. Carlos Altarriba Cano
Dª Desamparados Iruela Jiménez
Dª Estrella Blanes Rodriguez
En Valencia, a 14 de diciembre del año 2018.
Visto el recurso de apelación nº 153/17 interpuesto por el procurador de los tribunales Dº Ignacio
Zaballos Tormo, en nombre y representación de Exmo. Ayuntamiento de Benijofar, asistido por el letrado D.
Marcos Sánchez Adsuar contra la Sentencia nº 389/16, de 28 de junio, dictada en el Recurso Contencioso-
Administrativo nº 129/13, tramitado por el juzgado de lo Contencioso-administrativo nº 1 de Elche , sobre
requerimiento de pago de cantidades derivadas de Convenio. Ha comparecido como apelada la entidad
'Buildingcenter SAU', representado por el procurador D. Lorenzo Christian Ruiz Martínez

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de lo contencioso citado se remitió a esta Sala el Recurso contencioso- administrativo arriba citado seguido a instancia de la actora, procedimiento que concluyó por Sentencia del Juzgado de fecha, cuyo fallo desestimaba la pretensión del actor.



SEGUNDO.- Notificada la anterior resolución a las partes intervinientes, se interpuso recurso de apelación por las representaciones mencionadas, alegando substancialmente que procedía la revocación de la sentencia dictada.



TERCERO.- La apelada, por su parte, formalizó escrito de oposición el Recurso de Apelación en el que substancialmente se hacía constar que, procedía la confirmación de la sentencia.



CUARTO.- Elevadas las actuaciones a la Sala se formó el presente Rollo de Apelación por Diligencia de Ordenación, en la que se acordó admitir a trámite el recurso, quedando señalado para su votación y fallo el día 5, teniendo así lugar.

En la tramitación del presente Rollo se han observado todas las formalidades referentes al procedimiento.

Ha sido el ponente para este trámite el Ilmo. Magistrado Dº Carlos Altarriba Cano, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia en cuestión, estima el recurso contencioso administrativo planteado contra un decreto del alcaldía del ayuntamiento de Benijofar, (Alicante), de fecha 12 de noviembre del 2012 por el que se requiere de pago a la mercantil vipactivos SLU, (hoy Buildingcenter SAU), para que abone la cantidad de 84.000 €, correspondientes a 50 € de la prestación complementaria a la que se obligó la mercantil Acuario Properties S.L. en virtud del convenio relativo al unidad ejecución número dos del plan General, prestación complementaria que establecía en el convenio urbanístico firmado en fecha 26 de enero del 2006.

La sentencia de instancia, estima el recurso contencioso-administrativo y anula el requerimiento de pago fundamentalmente en base a la siguiente observación: 'A raíz de la documentación que obra en las presentes actuaciones se entiende acreditado que la entidad Acuario Propieties s.l., que suscribió convenio urbanístico con la administración demandada lo hizo con el carácter de agente urbanizador. El convenio citado permite extraer que la entidad Acuario Propieties s.l., suscribió el mismo en calidad de agente urbanizador, aunque no se emplee tal término y que las obligaciones de entidad mercantil se previeron como prestaciones complementarias a la principal que era la de gestionar y ejecutar la urbanización de la unidad ejecución número dos como agente de la administración ...' 'se toma en consideración que la hoy recurrente adquirió la propiedad de los terrenos controvertidos a Acuario propierties s.l., pero ello no implica una subrogación en las obligaciones de la entidad demandante en cuanto un convenio por ella no suscrito y en el que no puede ser considerada como parte por el hecho de haber adquirido la propiedad un terreno. Pues la obligación de expedir carta de pago por importe de 85.000 € a cuenta de los costes de urbanización que debía asumir el ayuntamiento demandado (cláusula segunda del convenio; folio tercero del expediente administrativo), tiene carácter contractual al haber nacido de un convenio respecto del cual la hoy actora tiene la consideración de un tercer adquirente de buena fe de un inmueble al que ha de determinarse ajeno a las obligaciones no escritas que tuviera la anterior propietario'

SEGUNDO.- La administración municipal, interpone recurso de apelación contra la sentencia en base a los siguientes argumentos: a).- Indebida valoración de la prueba, ya que el convenio urbanístico se celebró con la entidad Acuario Propierties, en calidad de promotor, pero no se indica que actuase en su condición de agente publico urbanizador de la unidad de ejecución número dos. En este sentido, la sentencia es errónea pues el que aparece como promotor, no es el agente urbanizador, ni esta situación puede deducirse del convenio.

b).- Error del propio juzgado e incongruencia por no seguir los mismos criterios que determinan el fundamento tercero de la sentencia 214/2015 de 28 de abril .

c).- Incongruencia omisíva, ya que no se ha tratado adecuadamente la circunstancia jurídica de que la mercantil Vípactivo SLU, se ha subrogado en su calidad de propietaria de los terrenos que con anterioridad pertenecían a la mercantil a Acuario Propieties S.L.; debiendo quedar afectada, por el principio de subrogación real que informa nuestra legislación urbanística.



TERCERO. - Era una mejor determinación de los diversos temas sometidos a debate procede hacer las siguientes precisiones fácticas: a). El 26 de enero del 2005, Acuario Properties SL suscribió un convenio urbanístico, al amparo de la disposición adicional sexta, de la ley 6/1994, de 15 de noviembre , con el ayuntamiento, con el siguiente contenido: a1. El ayuntamiento se comprometía a modificar el plan General para variar la edificabilidad en la unidad ejecución número dos, lo que permitiría la construcción de 76 viviendas adicionales en la misma .

a-2. El ayuntamiento se obligaba a mantener la nueva regulación durante al menos 10 años desde la entrada en vigor del plan.

a.3. La modificación de la edificabilidad beneficiaba al promotor de viviendas y suponía que podría construir 28 viviendas más de las inicialmente previstas.

a.4. A resultas de ello se comprometía compensar al ayuntamiento con 6.000 euros por cada vivienda adicional que pudiera edificar como consecuencia de la modificación, lo que equivaldría a 168.000 € (6.000 x 28) a.5. El importe que Acuario Properties SL debería compensar ayuntamiento se satisfacía del siguiente modo: 84.000 € en metálico en el momento de la firma del convenio; otros 84.000 € a cuenta de los gastos de urbanización que el ayuntamiento tendría que abonar como propietario del suelo ubicado en la unidad ejecución número dos; debiendo condonar dicha deuda mediante la entrega de una carta de pago respecto de esas cargas , hasta el importe de los 84.000 € citados.

a.6. Acuario Propieties SL era dueña de la Finca registral 4.280, integrada en el proyecto de reparcelación de la unidad de ejecución citada y estaba afecta al pago del 30'729720 %, del saldo de liquidación definitiva b). El 28 de febrero del 2005 Acuario Propieties SL acuario efectuó el primer pago de 84 . 000 € al ayuntamiento..

c).- La entidad Acuario Propieties s.l., Mediante escritura de 15 de julio del 2006, pasó a denominarse Global Mediterranean Propieties S.L.

d).- Global Mediterranean Propieties S.L el 4 de septiembre del 2007 constituyó hipoteca sobre la finca de su propiedad a favor del banco de Valencia por un importe de principal de 1.200.000 €, con la finalidad de financiar los gastos derivados de la reparcelación, así como el inicio de las obras de urbanización de la unidad de ejecución mencionada e).- En virtud un procedimiento de ejecución hipotecaria, se adjudicó la citada finca a la mercantil Vipactivos SLU, (mercantil cuyo capital social era un 100 X 100 del banco de Valencia), f).- A raíz de la intervención del banco de Valencia, en función de lo que establecía la ley 9/2012 14 de noviembre y el real decreto 1559/2012 de 15 de noviembre; el pleno dominio de la citada finca se inscribió a favor de la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria sociedad anónima (SAREB).

g).- El 28 de septiembre 2 del 2012 y la administración municipal resolvió el programa de actuación Integrada y la adjudicación de la condición de urbanizador de la unidad ejecución dos del plan General que ostentaba la mercantil Acuario Propieties S.L.

h).- Finalmente, por sucesivas fusiones y absorciones, aparece como titular de la finca la entidad 'Buildingcenter SAU'

CUARTO.- La sala, siempre ha mantenido las valoraciones de la prueba que se han materializado en la instancia, siempre y cuando no se acredite que las conclusiones que se derivan de la misma sean irracionales, o lógicas.

En este sentido el juicio crítico de la sentencia de instancia, entiende la sala que es correcto y desde luego, quien aparecía como promotor en el Convenio, no era un simple propietario de una de las parcelas, sino el promotor del programa y consiguientemente, el urbanizador y ello se desprende de las tres circunstancias siguientes derivadas del convenio: a).- El propio convenio habla de prestación complementaria. A lo que se está refiriendo, es al conjunto de contenidos y compromisos que de manera complementaria actualiza el urbanizador, para mejorar su postura en la licitación. (Número doce del artículo 29 de la ley reguladora de la actividad urbanística 6/1994). La mejora de las posible prestaciones, en este caso, consiste en la condonación del importe de las cuotas por obra de urbanización, que deba abonar el ayuntamiento, en relación con las fincas de resultado que le correspondan.

b).- El convenio perseguía la modificación de la edificabilidad no sólo de las parcelas que pertenecían a la entidad Acuario Propieties S.L., sino que la modificación afectaba a la edificabilidad de todo el sector.

c).- Quizás la más consistente, consiste en que, Acuario Propieties S.L., asume una obligación que única y exclusivamente podría cumplir el urbanizador, como era la de condonar al ayuntamiento la obligación de pago de las cuotas de urbanización. Un simple propietario no podría condonar ayuntamiento del pago de estas cuotas; sólo procedería la condonación en el supuesto de que, quien condona, hubiese financiado, o a cuyo cargo, se hubniere financiado la obra urbanizadora; y este sujeto, no puede ser otro que el urbanizador.

En este sentido, nos parece correcta la conclusión del juzgado, y entendemos que la sociedad Acuario había intervenido en el convenio como promotor del programa y consiguientemente como urbanizador.

En consecuencia, nos parece correcto la conclusión del juzgado de que el sucesor de la entidad Acuario Propieties S.L. era un mero sucesor en su titularidad dominical, pero no un sucesor en su condición de agente urbanizador, ya que esa sustitución o novación , precisa de otros requisitos que efectivamente no se han producido, con es la existencia de una declaración formal; una asunción de obligaciones y un reconocimiento expreso de la sustitución por la administración. De esta manera, la legitimación pasiva para soportar el pago de la cantidad mencionada, solo la ostenta quien tuviera la condición de urbanizador, lo que no ocurre en el caso de autos con la entidad demandada requerida.



QUINTO.- Como hemos visto en la narración fáctica, el origen de la titularidad de la sociedad requerida, está en una ejecución hipotecaria y concretamente, en un decreto de adjudicación. De esta manera la entidad adjudicataria no podría adquirir menos derechos que,los que costasen en el registro, pero tampoco, más cargas que las que,del registro de se derivarán. En el momento del adjudicación, única y exclusivamente aparecen como cargas específicas, la afección real por cuotas urbanización, en el importe que se cita en la propia inscripción primera de dominio de la finca que se adjudica, y la de hipoteca, que como sabemos es constitutiva.

Así las cosas, el adquiriente adjudicatario de la finca hipotecada y subastada, no podría nunca adquirir cargas que no costasen inscritas en el registro, que afectarán a la sociedad prestataria del crédito hipotecario.

No constan descrita como carga real la que menciona el administración y que es objeto de este pleito, por lo que no puede hablarse de subrogación real y por supuesto, no puede justificar en base a este principio, el requerimiento que ha formulado la administración municipal.



SEXTO.- La legislación urbanística, y concretamente la legislación vigente al tiempo de formalizarse el programa de actuación integrada y el convenio objeto de esas actuaciones, estaba integrada por la ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, reguladora de la actividad urbanística, cuyo artículo 69 venía establecer los efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación entre los que desde luego se encuentra la afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas.

Esta afección real, en virtud de la inscripción de la reparcelación en el registro es la que consta y se publicita en los siguientes términos: 'la finca de este número, que afecta al pago de 30'729720 por cien, del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto; ..., fijándose en los costes de urbanización de 299.491'800 €'.

De esta manera el principio de subrogación, en función de la afección real mencionada real, no alcanza sino a las cantidades que constan el registro derivadas del aprobación de la liquidación en la reparcelación.

Este instrumento real no puede trasladarse a otros supuestos y otras cantidades que no sean las anteriormente mencionadas.

SEPTIMO.- En cuanto a la sentencia que se cita 214/2015 del número uno de Elche, conviene precisar que no obra en autos y en en principio, desde un punto de vista puramente documental, no podemos darle relevancia.

Pero en todo caso, parece que no existe la identidad necesaria, es decir que en aquel supuesto, la cuestión no era idéntica a la que es objeto de estos autos. Allí, en la sentencia número 214/2015 , se confirmaba una inadmisión frente a una petición de revisión de oficio por nulidad; ya que no se había alegado ningún motivo suficiente que pudiese determinar la revisión del acto propuesta por el actor. Es decir, en aquel caso, contrariamente a lo que ocurrió el supuesto de autos, el requerido, abono la cantidad que le exigió la administración municipal y se aquietó ante esa resolución; no reaccionando sino a través de una revisión de oficio que se declaró improcedente. Esto, desde luego, determina que las soluciones que se adoptaron allí, no podamos adoptarlas en el presente pleito.

OCTAVO.- Todo ello determina la íntegra desestimación del recurso; con expresa imposición al apelante de las costas causadas, en virtud de lo establecido en el Artº 139 de la Ley reguladora de esta Jurisdicción , que se fijan en la suma de 750 €.

Fallo

Que en relación con el Recurso de Apelación nº 153/17 interpuesto por el procurador de los tribunales Dº Ignacio Zaballos Tormo, en nombre y representación de Exmo. Ayuntamiento de Benijofar, asistido por el letrado D. Marcos Sánchez Adsuar contra la Sentencia nº 389/16, de 28 de junio, dictada en el Recurso Contencioso-Administrativo nº 129/13, tramitado por el juzgado de lo Contencioso-administrativo nº 1 de Elche , sobre requerimiento de pago de cantidades derivadas de Convenio, debemos hacer los siguientes pronunciamientos: a).- Desestimar el recurso de Apelación formulado.

b).- Confirmar la sentencia dictada.

c).- Todo ello, con expresa imposición al apelante de las costas causadas, en los términos expuestos.

Y, para que esta sentencia se lleve a puro y debido efecto, a su tiempo, devuélvanse los autos al juzgado de su procedencia con testimonio de la misma para su ejecución.

Esta Sentencia no es firme y contra ella cabe, conforme a lo establecido en los artículos 86 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso- administrativa , recurso de casación ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo o, en su caso, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección en el plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de su notificación, debiendo tenerse en cuenta respecto del escrito de preparación de los que se planteen ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo los criterios orientadores previstos en el Apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al Recurso de Casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo (BOE número 162 de 6 de julio de 2016).

Así por nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos:, Desamparados Iruela Jiménez, Estrella Blanes Rodriguez.

Publicación: leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. magistrado ponente, D . Carlos Altarriba Cano , estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como letrada de la administración de justicia, certifico.