Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 80/2017, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 311/2017 de 08 de Marzo de 2019

Encabezamiento

APELACIÓN 311/17
SENTENCIA N.º 151
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA
COMUNIDAD VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCIÓN PRIMERA
Ilmo. Sres.:
D. Carlos Altarriba Cano
Dª Desamparados Iruela Jiménez
Dª Estrella Blanes Rodriguez
Dª Lucia Debora Padilla Ramos
En Valencia, a 8 de marzo del año 2019.
Visto el recurso de apelación nº 311/17 interpuesto por el procurador de los tribunales Dº Jorge Ramón
Castelló Navarro, en nombre y representación de la entidad Ocio Azul Internacional Sociedad Limitada, asistido
por el letrado D. Ernesto López Atalaya Alberola contra la Sentencia nº 80/2017, de 24 de febrero, dictada en el
Recurso Contencioso-Administrativo nº 240/2014, tramitado por el juzgado de lo Contencioso-administrativo
nº uno de Elche , sobre restauración. Ha comparecido como apelado el Excmo. Ayuntamiento de Torrevieja,
representado por el procurador D. Antonio Merlos Sánchez y defendido por el letrado D. José Antonio Ramos
Calabria.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de lo contencioso citado se remitió a esta Sala el Recurso contencioso- administrativo arriba citado seguido a instancia de la actora, procedimiento que concluyó por Sentencia del Juzgado de fecha, cuyo fallo desestimaba la pretensión del actor.



SEGUNDO.- Notificada la anterior resolución a las partes intervinientes, se interpuso recurso de apelación por las representaciones mencionadas, alegando substancialmente que procedía la revocación de la sentencia dictada.



TERCERO.- La apelada, por su parte, formalizó escrito de oposición el Recurso de Apelación en el que substancialmente se hacía constar que, procedía la confirmación de la sentencia.



CUARTO.- Elevadas las actuaciones a la Sala se formó el presente Rollo de Apelación por Diligencia de Ordenación, en la que se acordó admitir a trámite el recurso, quedando señalado para su votación y fallo el día 6 , teniendo así lugar.

En la tramitación del presente Rollo se han observado todas las formalidades referentes al procedimiento.

Ha sido el ponente para este trámite el Ilmo. Magistrado Dº Carlos Altarriba Cano, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia en cuestión, declara inadmisible el recurso contencioso administrativo planteado contra sendos decretos del ayuntamiento de Torrevieja de fecha 12 de noviembre del 2013 y 27 de febrero 2014, por los cuales se ordena al propietario del inmueble ' casa y torre de los balcones ' que ejecute medidas de restauración y rehabilitación de la misma así como que proceda a la restauración de la cubierta ante su pérdida parcial.



SEGUNDO.- A la sentencia de instancia, en este sentido, pone de manifiesto que: ' Sostiene la administración, que recurso debe ser declarar inadmisible en relación con el decreto el 12 de noviembre del 2013, que se impugna, de conformidad con lo prometido en artículo 28 de la ley de la jurisdicción , según el cual no son susceptibles de impugnación aquellos actos administrativos que sean reproducción de otros anteriores definitivos y firmes, o confirmatorios de un acto anterior consentido por no haber sido recurrido en tiempo y forma' Añade seguidamente que: ' Si se examina el contenido del expediente administrativo, se puede advertir que ya en fecha del 2 de febrero del 2009, mediante un decreto municipal, se ordenaba el propietario del inmueble la elaboración y presentación de un proyecto que comprenda las obras a realizar para devolver al inmueble la seguridad, la salubridad, el ornato público y el decoro exigibles por la ley, por medio de la obtención de una licencia de intervención ( artículo 211 de la LUV ). Tal mandato fue expresamente acatado por la propiedad, quien en fecha del 23 de enero del 2013 manifestó su voluntad de dar cumplimiento a lo establecido en la orden, siento por ello, el decreto de 12 de noviembre 2013, una reproducción de un acto administrativo previo, firme y consentido, debiendo por ello decretarse la inadmisibilidad de recurso, tanto respecto el decreto del 12 de noviembre 2013, como del decreto de 27 de febrero 2014, íntimamente relacionado con el primero ' Termina poniendo de manifiesto la sentencia que en: ' la recurrente, en cuanto que propietaria, no puede ahora ir contra sus propios actos cuando expresamente se comprometió a dar cumplimiento a la orden de ejecución, no pudiendo ahora invocar un presunto estado de ruina del inmueble, cuya demolición es excepcional dada la condición de edificios sujeta catalogación, y la circunstancia de que tal compromiso rehabilitador fue asumido por la empresa trasmiten de Torrevieja SA y no por el actual propietario, por cuanto que el nuevo titular de la finca, queda subrogado en el lugar y situación del anterior propietario, y obligado al cumplimiento de sus derechos y deberes urbanísticos, así como los compromisos contraídos por la administración, de conformidad con lo prevenido en el artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2008 '

TERCERO. - Para mejor determinar los temas sometidos a debate procede hacer las siguientes precisiones fácticas a).-En el boletín oficial de la provincia de Alicante número 182, de 8 de agosto del 2000, se llevó a cabo la publicación de las normas urbanísticas refundido a ser plan General de ordenación urbana de Torrevieja, en las que figuraba como anexo el Catalogo Municipal de elementos protegidos.

Dentro de este inventario y en dicho catálogo parecía, ' la casa y torre de los balcones (edificio principal), incluso ermita, acceso y pinada en finca de los balcones '; estaba clasificada 'como elemento de interés arquitectónico urbanístico '; (3.2 de dicho catálogo).

Según el plan el régimen jurídico aplicable lo determinaba el artículo 7.1 y 7.3 de las normas urbanísticas del plan.

b).- La administración municipal en enero del 2009 ya elaboró un informe sobre la situación de la edificación existente, proponiendo la adopción de una serie de medidas con la finalidad de evitar un mayor deterioro.

c).- Por decreto del 2 de febrero del 2009, se ordenó al propietario del inmueble la adopción de medidas para evitar el peligro a viandantes y el mayor deterioro del edificio; al tiempo que, se exigió la elaboración y presentación de un proyecto, que comprendiera las obras a realizar para devolver al inmueble la seguridad salubridad y ornato público se exigibles.

d).-El 8 de julio del 2011 la Sr. Arquitecta municipal puso de manifiesto que no se apreciaba ninguna actuación en inmueble desde la última inspección.

Además se ponía de manifiesto que: ' se está incumpliendo el deber de conservación de edificios catalogados ; se han excedido todos los plazos para el cumplimiento de las órdenes de ejecución que se han dado ; y se ha producido a la pérdida y destrucción de elementos catalogados ' e).- Se emitió nuevo informe sobre la valoración de las obras de ejecución subsidiaria que tiene lugar el 22 de enero del 2013.

F) - el 14 de febrero del 2013, se requiere la propiedad para que adopte una serie de medidas urgentes en la edificación, a fin de evitar su progresivo deterioro y la correcta definición del proyecto de rehabilitación.

Circunstancias estas que, al ser desatendidas, provocaron la imposición a primera multa coercitiva, por decreto el 3 de mayo del 2013.

g).- El 7 de noviembre del 2013, Sr. Arquitecto municipal en emitió nuevo informe sobre estado de la edificación y requiere la presentación de un proyecto de rehabilitación y la ejecución de la necesaria obra de restauración, conforme a la documentación y dirección técnica adecuada.

h). - como consecuencia de la inactividad se continúan produciendo daños, en concreto, al derrumbe de elementos catalogados.

i).- El 23 de enero del 2013, Don Antonio Soria Díez, en representación de la mercantil Torrevisa S.A., por entonces propietaria del inmueble protegido, presenta un escrito ante el ayuntamiento, reconociendo haber recibido la notificación de la orden de ejecución del decreto del 2 de febrero del 2009, por el que además de la ejecución de algunas medidas de carácter provisional y urgente; se ordena la elaboración y presentación de un proyecto que comprendan las obras a realizar para devolver al inmueble a la seguridad salubridad ornato público y decoro exigible, requiriendo en consecuencia, la obtención de una licencia de intervención que materialice un proyecto de rehabilitación.

La entidad mercantil, lejos de impugnar la orden de rehabilitación y ' con la finalidad de dar cumplimiento a lo establecido la mencionada orden ; solicita ' una reunión con los técnicos a fin de conocer los elementos a conservar y elaborar un proyecto adecuado, con la finalidad de restaurar los elementos estructurales y exteriores de la casa de los balcones' Más expresamente, en fecha de 23 de marzo del 2013 la entidad Torrevisa S.A, presenta nuevo escrito la administración municipal poniendo de manifiesto que ; ' no existe incumplimiento del deber legal de conservación ... en relación con el inmueble catalogado casa y torre de los balcones'; asimismo solicita que ' se acuerde la concesión una prórroga para la ejecución de las medidas de conservación impuestas y acepté y proceda sufragar el coste de la ejecución de las medidas de conservación impuestas, que excedan del límite legal del deber de conservación; con la concesión a la mercantil Torrevisa SA de las ayudas que procedan para la financiación de la parte del coste que deba asumir, al tiempo que se estudia la posible declaración de situación legal de ruina del inmueble en virtud de lo establecido los artículos 208 , 209 , 210 y 212 de la ley urbanística valenciana ' Sobre estas cuestiones en relación con este escrito, jamás ha pronunciado la administración municipal j).- En fecha 3 de mayo del 2013 la administración municipal impone una primera multa coercitiva la mercantil Torrevisa SA por importe de 5.576,30 euros, que fue recurrida por la mencionada entidad en reposición. El recurso que fue informado fecha 19 de noviembre del 2013 y desestimado en virtud del decreto del alcaldía de 25 de noviembre del 2013.



CUARTO.- La evolución determina, prima facie, que los actos administrativos recurridos tienen, de una parte, una cierta dosis de consentimiento, de manera que parece, en principio, coherente la declaración de inadmisibilidad, tanto del acuerdo del 12 de noviembre del 2013; como del acuerdo de 27 de febrero 2014.

Pero no es menos cierto también que, determinadas cuestiones relacionadas con la conservación del edificio, su carácter catalogado, y su situación de ruina, no han sido resueltas por la administración, y son necesariamente previas a la imposición de la obligación de materializar la obra rehabilitadora, puesto que la determinan, y explicitan el contenido de los derechos y obligaciones de cada uno de los sujetos que están afectados por la conservación de edificios catalogados, (tanto el propietario, como la administración); de manera que, en este sentido, procede estimar el recurso, entender que, él mismo, es admisible, pues la administración no puede desentenderse y evitar resolver sobre los temas que está planteando la situación física y urbanística del mueble objeto de los autos, como se le había puesto de manifiesto, según lo demuestra el expediente administrativo.

Pero la cuestión radica en que, al margen de que la actora no puede desvincularse de las obligaciones derivadas de la conservación del edificio que adquirido, (lo que después veremos con mayor extensión), ello no obstante, los requerimientos se formalizaron a su causahabiente, (Torrevisa S.A.) y no se le hicieron a la actora de manera personal, por eso, las obligaciones derivadas de esos requerimientos, formalizados en las resoluciones que se dicen, al no serle directamente practicados a la actora, no implican la sujeción de esta a la materialización de las obras, por lo que recurso resulta perfectamente admisible y es posible, cuestionar el fondo de lo debatido.

Debemos seguidamente, continuar con cada uno de los temas que plantea la actora en relación con el inmueble catalogado. Ya que de lo contrario, quedarían imprejuzgados un conjunto de cuestiones absolutamente esenciales en relación con el fondo de la cuestión debatida.



QUINTO.- El primer tema que plantea la actora la actora su apelación es que tiene la condición de un tercero protegido por la fe pública registral y no le afectan ninguna de las decisiones que se haya podido tomar por la administración respecto de la finca objeto de estos autos.

En este sentido, debemos confirmar la tesis de la sentencia en lo que se refiere a la interpretación del artículo diecinueve del real decreto legislativo 2/2008 de 20 de junio , pues efectivamente, el tráfico jurídico privado de que puedan ser objeto las fincas, no afecta, y por tanto, no puede perjudicar, ni perjudican modo alguno, a la eficacia plena de las determinaciones del ordenación territorial y urbanística, que integran el régimen urbanístico de la propiedad del suelo y de su utilización conforme al destino que la norma urbanística determina. La razón para este principio es sencilla: este régimen, vincula, determina y prefigura la propiedad del suelo, (cualquiera que sea su titular); tiene carácter objetivo y es de naturaleza estatutario.

De acuerdo con este principio, no puede negarse bajo ningún concepto el carácter de bien catalogado que tiene la finca objeto de estas actuaciones, ya que esa naturaleza ha sido publicitada en virtud de una disposición normativa de carácter reglamentario; tampoco puede negar el adquirente cuáles son las obligaciones que asume en relación con los bienes catalogados, porque se trata de obligaciones estrictamente legales, que determinan categóricamente los artículos 204 y siguientes de la norma aplicable al supuesto de hecho que se considera, que está integrada fundamentalmente por la ley urbanística valenciana . Es más, el propio actor, como pone de manifiesto en su demanda, punto tercero de la relación de hechos, reconoce esta situación pues, pone de manifiesto que, conocía perfectamente el estado en la que se encontraban inmueble, dice que en situación de ' ruina física legal ' y el propio actor afirma que, la adquirió ' consciente ' de esa situación. Así las cosas, no cabe la menor duda de que el actor, en el momento de la compra, era perfectamente consciente de todos y cada uno de los elementos que integraban el edificio que compraba y su situación.

Así pues, la trasmisión de la finca, no modifica la situación del titular respecto de los deberes, que para propietarios resultan ser exigibles en virtud de todas y cualesquiera de las normas que anteriormente hemos puesto; en concreto, la legislación territorial y urbanística aplicable; la normativa urbanística integrada por el reglamento de aplicación; y los actos de ejecución de ordenación territorial y urbanística. Por esta circunstancia, el nuevo titular, el resultante de la trasmisión, queda, por ello, subrogado, ex lege: en los derechos y deberes del anterior propietario y en las obligaciones que éste ha asumido frente a la propia administración competente.

El supuesto de contemplamos, las decisiones de la administración se refiere a una actuación de conservación relacionada con bienes catalogados, no afectan a mutaciones jurídico reales, ni quedan involucradas situaciones que pueden afectar a las titularidades inscritas y consiguientemente, son plenamente extensibles a la actora, (último inciso del párrafo1º, del artº 19 de 2/2008), sin perjuicio de que, sí lo considera oportuno, en vía civil, pueda rescindir la compra- venta objeto de estas actuaciones.

En consecuencia, este argumento, no parece en absoluto suficiente para neutralizar la virtualidad de los actos administrativos recurridos, a los que queda sometida la actora, pese a ser la compradora del inmueble de autos en la fecha que se indica, porque además, conocía perfectamente la situación del inmueble en un momento cronológicamente anterior su venta, como se desprende clarísimamente del texto de su demanda.



QUINTO.- Tanto en su demanda como en el recurso de apelación solicita la actora lo siguiente: A).- Que se declare como pretensión de plena jurisdicción, que se ha producido la ruina legal del edificio de la 'casa de torre y de los balcones', o subsidiariamente, que se reconozca esa situación legal, y se condene ayuntamiento de Torrevieja su declaración formal .

B).- Que se declare que no existe deber de conservación de la edificación y, por consiguiente, que mi mandante, como propietaria, tiene derecho a proceder a la demolición de la edificación indicada, conforma lo dispuesto la norma siete. 3. Dos el catálogo municipal de elementos protegidos .

C).- Que se declare la obligación del ayuntamiento de Torrevieja proceda reintegrar, en su caso, a mi mandante las cantidades que tenga que ingresar durante la tramitación del presente recurso por imposición de multas coercitivas o sanciones derivadas de la orden de ejecución de medidas de restauración urgente que no haya sido objeto de suspensión en la pieza de medidas cautelares, junto los intereses y costas que puedan de vengarse .

D).- Subsidiariamente y para en el caso de que los estime lo anterior, y el supuesto de que 'se considere que la edificación debe ser objeto de rehabilitación o restauración, se declare la obligación del ayuntamiento de Torrevieja de asumir el coste íntegro de la misma, por cuanto resulta una vinculación singular para la propiedad'

SEXTO.- Veamos seguidamente, según los autos, en qué situación se encuentra el inmueble objeto de esas actuaciones.

Existe en los autos un informe pericial suficientemente definido que perfila cuál es la situación real del inmueble objeto de estas actuaciones que de acuerdo con el plan General de ordenación urbana, no tiene carácter de monumento histórico artístico; si no que está considerado como un elemento de interés arquitectónico-urbanístico y concretamente, protege tanto el ' edificio principal ' como la ' ermita, su acceso, y la pinada en la finca denominada de 'los balcones '. El plan, (anterior a la LUV y la LOTUP), específicamente prevé la posible demolición de esos edificios catalogados, ' previo expediente positivo declaración municipal de ruina '. Aunque esta norma, desde luego, debe integrarse con la actualmente vigente, formada por los artículos 188 y siguientes de la ley 5/2014, de 25 de julio de la Generalitat , de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje.

En el mencionado informe , (que en ningún caso ha sido desvirtuado, con lo que tiene plenos efectos probatorios en lo que este pleito se refiere), se plantean dos alternativas con relación a estos elementos.

La primera de ellas está referida a la conservación de la edificación principal demoliéndola en su totalidad y reconstruyéndola de nuevo. La segunda , consiste en la conservación de la edificación principal, rehabilitándola en su totalidad y en todos sus elementos protegidos.

El coste de la primera alternativa, según prueba pericial practicada los autos, asciende a la suma de 879.244,06 euros. El coste de la segunda alternativa, según esa misma prueba pericial, asciende la suma de 681.468,74 euros. De acuerdo con esta prueba, la reconstrucción del edificio, tiene un coste de ejecución material, de 864.244,06.

En cualquiera de las hipótesis, a los efectos estos autos, existe una clara e indiciaria situación de ruina legal, (Art 188), derivada de la prueba obrante en los mismos, ello determina que, ante una situación como la que se ha descrito, la administración, no puede directamente obligar la rehabilitación en los términos en los que lo hace, sino que, en primer lugar, debe resolver, como ya se pidió por la sociedad transmitente, (causahabiente el adquiriente actual, la entidad Torrevisa S.A), en fecha de 23 de marzo del 2013, la determinación de la situación se encuentra el inmueble y sí es precisa su declaración de ruina; para lo cual debe tramitar el procedimiento adecuado, existiendo indicios actuales suficientes, que hacen necesaria esa tramitación.

Una vez resuelto el procedimiento de declaración de ruina en el sentido que el ayuntamiento tenga por conveniente, deberá tomar las medidas necesarias exigiendo, ( artº 189 de la Ley 5/2014, de 25 de julio ), la rehabilitación que proceda, pero dando cumplimiento a lo que a tal efecto señala el párrafo sexto de ese artículo y consiguientemente, concertar con el propietario su rehabilitación o en su defecto, otorgarle la correspondiente ayuda . Todo ello, sin perjuicio de la posible situación de ruina inminente, en la que se pueda situarse el edificio, para lo cual y en su caso, la administración, deberá adoptar las medidas de protección adecuada o de seguridad, que estime necesarias. Y desde luego, todo ello, sin olvidar que la intervención de los edificios catalogados, debe hacerse de acuerdo con lo que establece el artículo 190 de la ley y que, su pérdida y destrucción, puede determinar los efectos del art. 191 del mismo cuerpo legal .

SÉPTIMO .- Todo ello determina la parcial estimación del recurso; sin hacer expresa imposición de costas, dado el contenido del artº 139 de la Ley reguladora de esta Jurisdicción .

Fallo

Que en relación con el Recurso de Apelación nº 311/17 interpuesto por el procurador de los tribunales Dº Jorge Ramón Castelló Navarro, en nombre y representación de la entidad Ocio Azul Internacional Sociedad Limitada, asistido por el letrado D. Ernesto López Atalaya Alberola contra la Sentencia nº 80/2017, de 24 de febrero, dictada en el Recurso Contencioso-Administrativo nº 240/2014, tramitado por el juzgado de lo Contencioso-administrativo nº uno de Elche , sobre restauración, debemos hacer los siguientes pronunciamientos: a).- Estimar el recurso de Apelación formulado.

b).-Revocar la sentencia dictada.

c).- Entrando a conocer sobre el fondo de la cuestión debatida, estimar el recurso contencioso administrativo planteado contra sendos decretos del ayuntamiento de Torrevieja de fecha 12 de noviembre del 2013 y 27 de febrero 2014, por los cuales se ordena al propietario del inmueble ' casa y torre de los balcones ' que ejecute medidas de restauración y rehabilitación de la misma así como que proceda a la restauración de la cubierta ante su pérdida parcial; que anulamos por ser contrarios a derecho ; debiendo la administración, tan pronto sea firme esta resolución, incoar el procedimiento para determinar la situación en la que se encuentra el edificio objeto de esas actuaciones y resolver finalmente si, procede o no su declaración de ruina, con las demás especificidades que se ponen de manifiesto en el considerando sexto, último párrafo.

d).- Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas causadas.

Y, para que esta sentencia se lleve a puro y debido efecto, a su tiempo, devuélvanse los autos al juzgado de su procedencia con testimonio de la misma para su ejecución.

Esta Sentencia no es firme y contra ella cabe, conforme a lo establecido en los artículos 86 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso- administrativa , recurso de casación ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo o, en su caso, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección en el plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de su notificación, debiendo tenerse en cuenta respecto del escrito de preparación de los que se planteen ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo los criterios orientadores previstos en el Apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al Recurso de Casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo (BOE número 162 de 6 de julio de 2016).

Así por nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación: leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. magistrado ponente, D . Carlos Altarriba Cano , estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como letrada de la administración de justicia, certifico.