Sentencia Contencioso-Administrativo 2560/2025 Tribunal Superior de Justicia de Andalucía . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 958/2022 de 10 de junio del 2025

PRIMERO.-El recurso se interpone contra las Resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía, sede desconcentrada de Granada, de fecha 28 de Abril de 2022, dictada en el procedimiento 23/00709/2021, y formulado contra la liquidación NUM000, dictada en el expediente: NUM001, Concepto: TRANSMISIÓN PATRIMON. ONEROSA por la Agencia Tributaria de Andalucía, CONSEJERÍA DE HACIENDA Y FINANCIACIÓN EUROPEA, EN JAÉN, Oficina Liquidadora de MARTOS, también impugnada, por el concepto Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

SEGUNDO.-Posición de la parte recurrente

En la demanda rectora del proceso se explicita que el recurrente adquirió una vivienda en Mancha Real, mediante acuerdo privado concertado por los contratantes con anterioridad a la propia petición de la financiación hipotecaria y en el que previa fijación del precio y en señal efectuó un pago a cuenta y arras de 3000 euros, quedando el resto aplazado, hasta 100.000,00 €, a expensas de la previa obtención de financiación hipotecaria (obra justificante de ese pago a cuenta o arras en escritura de compraventa obrante al folio 25 del expediente Órgano gestor).

Así se deriva de la referida escritura de compraventa que obra en autos, que formaliza el acuerdo y otorgada el día 15/10/2020 ante la Notario Dª María Adela Carmona Francés, N.º 869 de protocolo, causando el número de presentación ITPAJDOL EH2310 2020504215.

Las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, prevé en su artículo 35 en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se aplicará el tipo de gravamen reducido del 3,5% en la transmisión de inmuebles cuyo valor real no supere 130.000 euros, cuando se destinen a vivienda habitual del adquirente y éste sea menor de 35 años, lo que en el caso del recurrente acontece, habiendo liquidado la suma de 3.500,00 €.

El valor de real de adquisición de la referida vivienda lo fue coincidente con el consignado y pagado según escritura de compraventa, y con la declaración tributaria efectuada, y que ese era el valor se reitera una vez más por los intervinientes cuando se invoca en la escritura el beneficio de reducción del impuesto de transmisiones para adquirentes de vivienda de valor inferior a 130.000 euros y menores de 35 años. Para la adquisición de la referida vivienda el recurrente solicitó un préstamo bancario con la entidad UNICAJA BANCO, S.A. para adquisición de vivienda primera residencia con garantía hipotecaria de la propia finca objeto de adquisición, a cuyo solo objeto fue tasada por TINSA TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A., pero en la que determina su valor a efectos de una supuesta subasta de futuro incierto y por ende sobre las previsiones de valores que pudiesen concurrir en ese supuesto de futuro que a priori ha de considerarse no próximo y por tanto teniendo en cuenta las posibilidades de revalorización en ese periodo.

Iniciada por la Administración la comprobación de valor del bien al amparo del Artículo 57.1. g) de la Ley General Tributaria, establece como medio de comprobación el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, en concreto a la Tasación del inmueble determinado por TINSA TASACIONES INMOBILIARIAS a efectos de subasta determinado en la escritura de constitución del crédito hipotecario (que no en la escritura de compraventa), y con ese exclusivo fundamento de remisión a la norma exento de motivación y prueba que sustente un valor diferente al declarado, procede a su liquidación.

Argumenta que la Administración y el TEARA no han tenido en cuenta la sentencia 843/2018 de la Sección Segunda de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, también de 23 de mayo de 2018, (recurso de casación 4202/2017), que aunque versa sobre el método de comprobación contemplado en la letra b) del art. 57 de la LGT, no en el de la letra g), que es el que nos ocupa, da unas normas generales válidas para la interpretación de todos los métodos de comprobación.

El propio Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 2.ª, en sentencia 654/2020, de 3 junio (rec. 1916/2019), reitera algunos aspectos de la comprobación de valores respecto del ITP, que son de aplicación general cualquiera que sea el método empleado, al reproducir los fundamentos de derecho de las de 23 de mayo de 2018.

Se plantea en primer lugar, si la administración puede en todo caso recurrir a la comprobación de valores usando indistintamente cualquiera de los medios que establece el artículo 57.1 de la LGT, y si esos medios son adecuados para todos los impuestos o sólo lo es cuando se trata de justipreciar los bienes a efectos de algunos de ellos, no de otros, pues la valoración de inmuebles puede efectuarse en una multiplicidad de casos y atendiendo a diferentes valores o vertientes de la capacidad económica.

Expone que se trata de establecer el valor real del bien o derecho transmitido (arts 10.1 y 46 TRLITP) y ese valor real que se debe pretender obtener con la comprobación de valor, se configura como un concepto jurídico indeterminado de imprecisos perfiles, puesto que no se ampara en definición legal alguna y, permite, sea cual fuere el medio de comprobación o determinación que en cada caso se utilice, un cierto margen legítimo. No cabe sin mas adoptar el sistema de comprobación que resulte más ventajoso para la administración sin exigir a la administración la necesidad de justificar el por qué recurre a esa comprobación y sin expresar la motivación de la misma, sólo justificando razones para la comprobación es posible desencadenar ésta, sin que baste con una presunción inmotivada de desacierto de la asignación del valor.

Solicita de este Tribunal un pronunciamiento sobre si ese método que establece el artículo 57.1 g), " recurrir a una tasación hipotecaria efectuada para la obtención de un préstamo hipotecario", es un medio que aun sin mayor especificación o motivación, y sin la concurrencia de otros requisitos que se vienen exigiendo para otros medios establecidos en el referido artículo, es suficiente y hábil para determinar en sí mismo el valor real del inmueble objeto de transmisión en los términos que plantea la administración, o si por el contrario está sujeto a esos mismos requisitos, y por lo tanto la administración no solo tiene que justificar la necesidad de comprobación sino probar que el valor a efectos de la hipoteca coincide con el valor real, lo que nos conduce asimismo a analizar el propio procedimientos seguido en aquel informe de tasación de Tinsa, sobre el que la Administración sustenta esa valoración, o si alternativamente, aun dando por valido ese sistema de valoración es viable que en todo caso el sujeto pasivo pueda aportar prueba tanto en vía administrativa como jurisdiccional que justifique que ese valor que recoge el certificado de tasación no se corresponde con el valor real y de mercado del inmueble.

Este método que establece el artículo 57.1.g), debe estar en consonancia con la norma que sustenta el objeto y finalidad, también el método o métodos de valoración, que recoge esa Orden ECO/805/2003. La Orden distingue entre el valor real, y valor hipotecario o valor a efectos de crédito hipotecario. Si el certificado de la hipoteca quiso reflejar el valor hipotecario, está claro que no perseguía calcular el resultante de una transacción libre, negociada y actual; sino el de su venta futura, que garantizara el cobro del crédito ante posibles cambios y fluctuaciones del mercado y que tuviera en cuenta no solo la condición presente del inmueble sino también las alteraciones o mejoras de que sea susceptible. Algo por tanto muy distinto al valor real de la cosa en el momento de la liquidación del impuesto, que es lo relevante para lo que nos ocupa.

El artículo 15 de la Orden, al relacionar los métodos técnicos de valoración, indica que permiten obtener tanto el valor real como el hipotecario y el de reemplazamiento, reconociendo que se trata de conceptos distintos. Lo mismo resulta de los artículos 24, 34 y 74, el último de los cuales, al regular el análisis de mercado, ordena indicar las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado

Finalmente procede al análisis de la tasación hipotecaria que soporta esa comprobación de valor objeto de impugnación, y no ya desde el punto de vista de la idoneidad de ese método de comprobación, sino desde el análisis de esa misma tasación y del acierto en la aplicación practica de ese método por el que se llega a la misma, su corrección, su regularidad, y su resultado final que es adoptado por la administración como valor real, 130.140 €, sin incidir la Administración ni el tribunal económico en las irregularidades que le fueron advertidas de su incorrección, que se ponen asimismo de manifiesto en el informe pericial que se adjunta con la presente demanda.

En relación a las irregularidades, señala que la finalidad de la tasación es la garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto716/2009 de 24 de abril. Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordene HA/3011/2007 de 4 de octubre , EHA/564/2008 de 28 de febrero y por Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, en definitiva como define el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo , sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras «Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). De la certificación Catastral que se adjunta con la escritura de compraventa y en la propia tasación, se deduce claramente la configuración del inmueble de acuerdo con los datos de la descripción, y la coincidencia con el reportaje fotográfico y planos del inmueble que se adjuntan a la Tasación hipotecaria que soporta la comprobación efectuada, como también se pone de manifiesto su situación y el desacierto con los términos de comparación sobre las muestras obtenidas que tienen en cuenta para determinar el valor unitario. Hay que atender tanto para su valoración como para su comparación con otros, la antigüedad del mismo, su estado de conservación, las instalaciones mas o menos obsoletas o modernas que lo integran. La Tasación hipotecaria otorga el mismo valor a toda la superficie construida, 289,20 m2, a que otorga el mismo uso "Vivienda" (pagin 2 de la tasación), es decir omite cualquier referencia a la parte destinada a almacén y cochera, y a esa superficie adoptada aplica un valor supuestamente obtenido de la homogeneización de los valores medios de los testigos "idóneos" adoptados en ese método de comparación.

Del dictamen Pericial que se adjunta con la demanda, se puede apreciar que esas deficiencias de la tasación existen, y no son asumibles sea cual sea el destino que se le otorga a una tasación que venga a determinar el valor de mercado del inmueble, ni tan siquiera pueden ser consideradas como fruto de la aplicación correcta de un método como el que establece la Orden de tasación de fincas a efectos hipotecarios.

TERCERO.-Posición de la parte demandada

El Abogado del Estado, se remite a los fundamentos de la resolución impugnada, que entiende son bastantes para desestimar la demanda interpuesta.

CUARTO.-Posición de la parte codemandada.

El Letrado de la Administración expone que la sentencia del TS, la 842/2018, no es contradictoria con la doctrina legal imperante, pues se refiere a otros métodos de comprobación de valores. De esa fecha de 23 de mayo de 2018 son varias la Sentencias del Tribunal Supremo que se refieren a asuntos tributarios relacionados con la valoración de inmuebles (números en ROJ 2185, 2186 y 2533, por ejemplo). Ninguna de ellas se pronuncia en los términos que traslada la demanda para considerar corregida la doctrina legal imperante desde la Sentencia de 7 de diciembre de 2011, dictada en el recurso de casación en interés de la ley número 71/2010.

QUINTO.-La resolución administrativa recurrida razona que no comparte la opinión del reclamante de que esta doctrina se encuentra superada por la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018, pues la doctrina contenida en esta última no se refiere a este método valorativo, sino a uno bien diferente, cual es el contemplado en la letra b) del art. 57.1 LGT.

Argumeta que el método valorativo examinado hace referencia al valor asignado a fincas hipotecadas "en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria". Esta expresión nos remite a la ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario; el Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, que la desarrollaba, posteriormente sustituido por el Real Decreto 716/2009; el Real Decreto 775/1997 sobre Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de tasación y la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Así pues, no puede tratarse simplemente del valor pactado a efectos de subasta en la escritura de constitución de préstamo hipotecario, sino de un verdadero valor de tasación, calculado según los procedimientos técnicos regulados en la legislación hipotecaria, cuya efectividad se fundamenta en el carácter objetivo, ajeno y profesional de las sociedades de tasación, a las que se exigen unos requisitos de forma jurídica, capital, objeto social, número mínimo de profesionales, medios técnicos, mecanismos de control interno, condiciones de seguro de responsabilidad civil, homologación por el Banco de España, inscripción en el Registro Oficial de sociedades de tasación y sometimiento a un régimen de incompatibilidades y responsabilidades, establecido todo ello reglamentariamente.

Añade que han de ser tasaciones acreditadas mediante certificación basada en un informe en el que deben recogerse los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la valoración del bien así como el conjunto de cálculos técnico-económicos conducentes a determinar el valor final de tasación. Y este informe, que ha de estar firmado por técnico con titulación correspondiente a la naturaleza del bien objeto de la tasación, ha de incorporarse al expediente para que pueda ser conocido por el sujeto pasivo, que ha de poder contradecirlo promoviendo, si lo estima conveniente, la tasación pericial contradictoria.

De ello se desprende, la necesidad de que este mecanismo de corrección del valor comprobado sea expresamente indicado al interesado en la notificación del acto administrativo que acuerde la regularización de su situación tributaria

En el presente caso consta incorporado al expediente el certificado y el informe de tasación realizado por TINSA el día 11/06/2020, fecha anterior a la transmisión, en el que se determinó un valor de 130.140,00 euros. Y como este valor es el que ha sido tomado en consideración por la Administración, concluye que la comprobación de valores se encuentra debidamente motivada, al ajustarse a las normas y a la doctrina jurisprudencial expuestas.

SEXTO.-Posición de la Sala

El artículo 57 de la Ley General Tributaria establece:

"1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:

a) Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.

b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.

Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario.

c) Precios medios en el mercado.

d) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.

e) Dictamen de peritos de la Administración.

f) Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.

g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

h) Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.

i) Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.

2. La tasación pericial contradictoria podrá utilizarse para confirmar o corregir en cada caso las valoraciones resultantes de la aplicación de los medios del apartado 1 de este artículo.

3. Las normas de cada tributo regularán la aplicación de los medios de comprobación señalados en el apartado 1 de este artículo.

4. La comprobación de valores deberá ser realizada por la Administración tributaria a través del procedimiento previsto en los artículos 134 y 135 de esta ley, cuando dicha comprobación sea el único objeto del procedimiento, o cuando se sustancie en el curso de otro procedimiento de los regulados en el título III, como una actuación concreta del mismo, y en todo caso será aplicable lo dispuesto en dichos artículos salvo el apartado 1 del artículo 134 de esta ley."

Así mismo resulta de aplicación el artículo 108.4 del mismo Texto Legal que dispone "4. Los datos y elementos de hecho consignados en las autoliquidaciones, declaraciones, comunicaciones y demás documentos presentados por los obligados tributarios se presumen ciertos para ellos y sólo podrán rectificarse por los mismos mediante prueba en contrario"y el artículo 134.1 establece "1. La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios."

La utilización de uno u otro medio de comprobación tiene por objeto determinar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según el artículo 10.1 del Texto Refundido del Impuesto aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, base que "estará constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda".

Se plantea, pues, la cuestión relativa a la correcta forma de valorar, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la base imponible mediante la utilización, en este caso, de una tasación hipotecaria.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 7 de diciembre de 2011, dictada en el recurso de casación en interés de la ley nº 71/2010, ya manifestó que una importante medida con la que cuenta la Administración para luchar contra el fraude fiscal en el sector inmobiliario es la facultad de no aceptar como válidos los valores declarados por las partes.

El artículo 57 de la ley no establece la preferencia de ningún medio de comprobación sobre los demás, señalando el artículo 160.3 del Reglamento que la propuesta de valoración resultante de la comprobación de valores realizada mediante cualquiera de los medios a que se refiere el art. 57 de la ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, deberá ser motivada, y que a los efectos de lo previsto en el art. 103.3 de dicha ley, la propuesta de valoración recogerá expresamente la normativa aplicada y el detalle de su aplicación, no estableciéndose ninguna particularidad en relación con el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

Considera el Tribunal Supremo que el medio que introduce la ley 36/2006 es uno más de los que puede utilizar la Administración, en los casos en que no está excluida la comprobación de valores, todo ello sin perjuicio de la utilización de la vía de la tasación pericial contradictoria si el resultado no es compartido por el contribuyente afectado.

En esa Sentencia se declara como doctrina legal que:

"la utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT ("Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria"), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores, por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse".

El Tribunal Supremo en la sentencia de 4 de diciembre de 2024 (rec. 2810/2023), en la que la cuestión que presenta interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia consistía en:

"[...] 1.- Determinar si la aplicación por la Administración del método del art. 57.1.g) LGT , como medio de comprobación de valores, exige justificar las razones para comprobar la falta de concordancia entre el valor declarado y el valor real, sin que como motivación sea admisible la mera constatación de la disparidad entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria, máxime cuando el contribuyente se acogió a los valores aprobados por la propia Administración, como coeficientes multiplicadores del valor catastral.

2.- Esclarecer si el valor hipotecario, definido en el art. 4 de la Orden ECO/805/2003 , puede equipararsesin más al valor real del bien, base imponible del impuesto ( art. 10.1 TRLITP y AJD), sin que sea necesario para ello una motivación adicional por parte de la Administración sobre tal identidad entre uno y otro valor, atendido, además, el ínfimo rango de dicha norma jurídica.

3.- Precisar si, a los efectos del art. 134.3 LGT , la propuesta de valoración de la Administración está suficientemente motivada cuando el valor hipotecario adoptado es el contenido en un certificado de tasación, sin que conste informe técnico sobre la valoración del que trae causa dicho certificado.

3º)Identificar como normas jurídicas que, en principio, habrán de ser objeto de interpretación el artículo 108.4, el artículo 102.2 LGT , el artículo 134.3 LGT , el artículo 10.1 TRLITP y AJD -en su redacción aplicable al procedimiento de comprobación de valores- y el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003 , de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, sin perjuicio de que la sentencia haya de extenderse a otras si así lo exigiere el debate finalmente trabado en el recurso, ex artículo 90.4 de la LJCA ".

Sienta la siguiente doctrina

"1.Se completa nuestra doctrina jurisprudencial, establecida con carácter general en las sentencias mencionadas y, en particular, en la STS núm. 75/2023, de 23 de enero (rec. cas. 1381/2021 ), relativa a las comprobaciones administrativas de valor de bienes a efectos tributarios y, en particular, sobre la necesidad de motivar el inicio del procedimiento de comprobación, en el sentido de declarar, en términos similares a los recogidos en la STS de 28 de octubre de 2022 (rec. cas. 5364/2020 ), que de la presunción legal de certeza para los obligados tributarios, de los datos y elementos de hecho consignados en sus autoliquidaciones, declaraciones y demás documentos presentados por ellos ( art. 108.5 LGT ), no se sigue que el ejercicio por la Administración de la potestad de comprobar el valor de los bienes y derechos quede sujeta a la previa acreditación de indicios de ocultación de una parte del precio satisfecho, o bien que, aun siendo el precio consignado en el contrato el efectivamente satisfecho, este precio pueda no corresponder con la base imponible, que, en este caso, es el valor real del bien transmitido.

Esto es, que esa exigencia a la Administración tributaria de justificar la apertura de la comprobación, que mantenemos, puede entenderse suficientemente cumplida cuando de la comparación entre el valor declarado por el sujeto pasivo y el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria ( art. 57.1.g) LGT ), resulte una diferencia relevante de valor, máxime cuando ambos datos son conocidos por el interesado al mismo tiempo -en la escritura de adquisición y en la consecutiva de préstamo hipotecario, donde figura esa tasación- y no ha reaccionado frente a este último valor.

2.La Administración, advertida la falta de concordancia entre el valor declarado por el obligado tributario y el fijado en la tasación hipotecaria, acreditado mediante certificación emitida conforme a la legislación hipotecaria, puede, utilizando el medio de comprobación del artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria , que resulta apto e idóneo atendiendo a las características del bien, comprobar el valor real del bien transmitido, sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, y sin que venga obligada a justificar con carácter previo que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse.

3.Todo ello sin perjuicio de la facultad que asiste, en todo caso, al contribuyente del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de contradecir, tanto en vía administrativa como judicial, la comprobación llevada a cabo por el medio de comprobación del art. 57.1.g) LGT , siendo suficiente, a los efectos de su motivación, la asunción por el órgano administrativo comprobador de la indicada tasación hipotecaria, cuando ésta sea motivada y justificada y haya sido dada a conocer al interesado."

En igual sentido se han pronunciado las sentencias del TS de 9 de diciembre de 2024 (rec. 5884/2023) y 17 de diciembre de 2024 (rec. 3707/2023).

Según lo declarado en tales sentencias la Administración puede utilizar el medio de comprobación del art. 57.1.g) de la LGT para comprobar el valor real de la finca una vez advertida la discrepancia entre la autoliquidación presentada por el obligado tributario, el precio que figura en la escritura de compraventa y el valor asignado para la tasación de la finca hipotecada. Y ello sin perjuicio de que, en vía administrativa pueda el obligado tributario hacer uso de la tasación pericial contradictoria, regulada en el artículo 135 LGT, o que en el seno del proceso judicial contra el acto de valoración o contra la liquidación derivada de aquel pueda valerse de cualesquiera medios de prueba admisibles en derecho.

Admitida la validez del método, por cuanto no es preciso en este caso que un perito de la administración visite el inmueble, pues el medio de valoración es distinto al de dictamen de peritos de la administración, procedemos a examinar la oposición de la parte recurrente.

En relación a la invocada falta de motivación ha de ser desestimada. En la sentencia del Tribunal Supremo se argumenta "esa exigencia a la Administración tributaria de justificar la apertura de la comprobación, que mantenemos, puede entenderse suficientemente cumplida cuando de la comparación entre el valor declarado por el sujeto pasivo y el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria ( art. 57.1.g) LGT ), resulte una diferencia relevante de valor, máxime cuando ambos datos son conocidos por el interesado al mismo tiempo -en la escritura de adquisición y en la consecutiva de préstamo hipotecario, donde figura esa tasación- y no ha reaccionado frente a este último valor."

Se alega que el precio de la adquisición se corresponde con el valor real o de mercado del concreto bien, respecto del que se realiza la comprobación.

Consta en el expediente administrativo el informe de tasación, de la empresa TINSA, redactado por Arquitecto Técnico, del que resultan las características constructivas del inmueble, antigüedad, y análisis del mercado, habiéndose efectuado visita al inmueble en fecha de 5 de octubre de 2020, anterior al otorgamiento de la escritura de compraventa.

El recurrente adjunta informe con la demanda, del Perito Sr. Francisco, Arquitecto técnico, que tiene por objeto la valoración de la finca urbana objeto de compra venta sita en la localidad de Mancha Real (Jaén). Dicha valoración se realiza de acuerdo con los precios del año 2020, fecha de adquisición del inmueble por el peticionario. En el mismo se concluye que "aunque la tasación hipotecaria esté enfocada a obtener un crédito bancario determinado, el valor real del inmueble de referencia está situado muy por debajo del valor establecido en aquel certificado de tasación, valor este que puede obedecer a finalidades muy diferentes a la determinación del valor real por cuanto se han usado parámetros y soportes que no se corresponden con el método de determinación del valor que dice utilizar, pues en ningún caso los testigos que sirven de comparación son asimilables a la vivienda que se trata de valorar, concluyéndose que ese valor real se aproximaba, en aquella fecha de 2020 y aun ahora, más a la suma en las cantidades indicadas por este técnico firmante y al propio valor de referencia que establece como valor real determinado objetivamente por el Ministerio de Hacienda y ajustándose a la normativa Catastral".

Establece una la valoración total del inmueble descrito de 102.733,48 euros.

Explicita que el inmueble de referencia, con treinta y ocho años de antigüedad, se encuentra en un estado de conservación regular bajo, por los años transcurridos cerrado. Presenta unos acabados de media calidad, tanto en obra, como en instalaciones; necesitando una serie de reformas o arreglos, tanto en acabados como instalaciones para una habitabilidad óptima. Continúa argumentando que en la zona no se encontraron en venta viviendas similares a la que nos ocupa y no existe posibilidad de comparar; Según estudios realizados en la zona, y aun de la solicitud de información a los mediadores de la localidad y agencias, se confirma que dada su situación periférica a la población, aun en las zonas y colindantes no se han detectado transacciones ni ofertas que pudiesen ser tomadas como referencia en términos de comparación. Respecto del informe de tasación hipotecaria expone que:

-Teniendo en cuenta la exacta coincidencia en la medición total de la superficie construida (algo lógico al ser físicamente fácil medirlas) la diferencia primordial es que en esta tasación no distingue entre los dos tipos de superficie existentes (vivienda y cochera-almacén) algo primordial para cualquier presupuesto, ya que los valores de referencia no son los mismos. Presupuestando toda la superficie como vivienda (algo ilógico).

-Se ha utilizado supuestamente el método de comparación. Para que dos inmuebles sean comparables deben poseer, al menos, un cierto número de características idénticas, y argumenta la inidoneidad de los testigos empleados.

-En el certificado de tasación, en la sección de fotografías (realizadas por el tasador), se ven perfectamente los distintos usos de vivienda, portal-escalera y garaje (anexo), indicando perfectamente que no toda la construcción es vivienda como presupuesta en la valoración.

Se incluye en el informe el plano de situación, y fotografias.

Nos encontramos, en definitiva, ante una prueba pericial que reúne los requisitos básicos o elementales para ser tomada en consideración, a los efectos de desvirtuar o apreciar el desacierto de la valoración que toma en consideración la Administración Tributaria, a la vista de los datos que en el mismo se contienen.

De cuanto antecede, del informe pericial de parte ha resultado desvirtuado el informe de tasación hipotecaria, teniendo en cuenta, cuanto en el mismo ha sido expuesto, siendo especialmente relevante, la distinción entre la valoración de metros cuadrados destinados a vivienda y cochera-almacén, por lo que debe prevalecer en este caso, el informe de parte acompañado con la demanda, y en este caso concreto, de la valoración de la prueba, se concluye, que el valor fijado por la Administración tributaria mediante el certificado de tasación hipotecaria no se corresponde con el valor real del inmueble, lo que lleva a la estimación del recurso y anulación de la liquidación girada, por ser contraria a Derecho.

En este caso, el recurso ha de ser estimado íntegramente, y anulada la liquidación recurrida, dada la escasa diferencia entre el valor establecido en el informe del perito que se adjunta en la demanda, 102.733,48 € y el declarado por la parte recurrente 100.000 € correspondiente a la suma estipulada en el contrato de compraventa, siendo valoraciones muy cercanas, por lo que se acepta como válido el valor que refleja la autoliquidación presentada.

SEPTIMO.-No procede la imposición de costas de esta instancia, pues el caso presentaba serias dudas de derecho, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 139 de la LJCA, como pone de manifiesto la existencia de diversas sentencias contradictorias al respecto que dieron lugar a las antes citadas sentencias del Tribunal Supremo de diciembre de 2024, donde se unifica el criterio

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación, la Sala dicta el siguiente