Sentencia Contencioso-Administrativo 621/2026 Tribunal Superior de Justicia de Andalucía . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 1052/2023 de 11 de marzo del 2026

PRIMERO.- Objeto del recurso y motivos de la demanda.

Por los demandantes relacionados en el encabezamiento de esta sentencia se interpuso recurso contencioso administrativo contra los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Granada de fecha de fecha 21 de junio de 2023, recaídos en Expedientes de Justiprecio NUM000 y NUM001, incoados por la Demarcación de Carreteras del Estado en Andalucía Oriental, Ministerio de Fomento, con motivo de la ejecución del Proyecto: "43-GR3730.M1 PROYECTO MODIFICADO NÚMERO 1. AUTOVÍA A-44 DE SIERRA NEVADA. TRAMO SANTA FE (ENLACE CON LA A-92G)-LAS GABIAS (ENLACE CON LA A-338)", Provincia de Granada, en que resultaron afectadas la finca núm. NUM002 del polígono DIRECCION000, y la finca núm. NUM003 del polígono DIRECCION001, en T.M. de Vegas del Genil (Granada) titularidad de los recurrentes.

-El Acta Previa a la Ocupación se levantó el 27 de octubre de 2020.

-El Acta de Ocupación se levantó el 26 de mayo de 2021.

-El requerimiento a la actora para aportar Hoja de Aprecio se notificó el 10 de noviembre de 2021.

El Jurado valora los terrenos expropiados como tierra arable regadío. Para calcular el valor unitario del m2, el Vocal técnico del Jurado calcula el valor final del suelo a razón de 10,01 €/m2, considerando un tipo de capitalización (r1) 1,800, y un factor de localización de 1,80 (u1=1,26; u2=1,43; u3=1).

Respecto a la superficie de la finca afectada por la ocupación temporal, el Jurado la considera acreditada a partir de 2010 (132 meses) y la valora a razón de 0,100 €/m2.

Para determinar la indemnización por rápida ocupación estima un valor unitario de 0.28 €/m2.

El recurrente presentó hoja de aprecio en el que se valoraban los bienes y derechos expropiados en base al informe redactado por el Ingeniero Técnico Agrícola D. Pedro Miguel, que obtiene un valor final de 46,82 €/m2, considerando una renta de 0,34 €/m2 referida al cultivo de espárrago verde de riego (50% de ocupación de la finca), patata media estación de regadío (12,5%), ajo (cultivos extensivos riego; 12,5%), maíz forrajero (12,4%) y barbecho (12,5%), a la que aplica un tipo de capitalización 1,61% (r1), y un factor localización 2,095 (u1=1,263; u2=1,508; u3=1,10).

La pérdida de cosecha la valora a razón de 0,34 €/m2, actualizándola al tipo de interés legal.

Los demandantes exponen en su escrito de demanda que la valoración del suelo expropiado es nula por error en el cálculo de la renta potencial considerada, con infracción de los arts. 7 a 9 del Reglamento de Valoraciones en relación con el art. 36.1 a) del Real Decreto Legislativo 7/2015. Se ha de tener en cuenta que la utilización de los cánones de arrendamiento como parámetro del cálculo del método de capitalización de rentas es subsidiario, como reconoce expresamente el art. 9 del Reglamento, siendo preferente el cálculo realizado por el Sr. Pedro Miguel, que se sustenta en las Estadísticas de Rendimientos elaborados por la Consejería de Agricultura en la Orden de 26 de junio de 2018 "Bases Reguladoras para las Ayudas de la Submedida 6.1 del PDR-A 2014-2020.- Indicadores Técnico Económicos Granada", y teniendo, además, en cuenta que de acuerdo con el criterio señalado en su informe pericial, indica que lo hace en función a los cultivos existentes en el conjunto de la unidad agronómica, cuando, incluso, debería haber escogido para calcular la renta potencial solamente el espárrago verde de riego que es, desde el punto de vista agronómico, el cultivo con más proyección en la vega de Granada, como así se puede deducir de la Memoria-Resumen de Estadísticas Agrarias y Pesqueras de Andalucía, editado por la Consejería de Agricultura. Sobre la elección de esta forma de calcular la renta potencial, señala que se han pronunciado distintas sentencias (cita las de 23 de febrero de 2023, P.O. 1634/2019, y de 9 de febrero 9 de febrero de 2023, P.O. 1285/2020) en supuestos en que se calcula la renta del suelo capitalizando cada renta neta obtenida para cada cultivo de los más habituales o usuales y siendo la renta real anual la suma de todos ellos, como ocurre en el caso que nos ocupa, en que coexisten una serie de cultivos por lo que se aplican las Estadísticas de Rendimientos elaborada por la Consejería de Agricultura para la rotación de cultivos habitual de la explotación, dando como resultado que el JPEF asigna un valor unitario de 0,1 €/m², sin tener en cuenta esta rotación de cultivos, ni otros datos necesarios para determinar dicho valor unitario, mientras que los expropiados asignan un valor unitario de 0,34 €/m², muy próxima, también, al valor unitario de 0,28 €/m² que toma el JPEF como base para determinar la indemnización por rápida ocupación.

Entendiendo asimismo que el Jurado incurre en error en el cálculo del tipo de capitalización aplicable, del factor localización y de la indemnización de los perjuicios por rápida ocupación y por ocupación temporal.

En el presente procedimiento se ha emitido informe por el perito designado judicialmente a solicitud de la parte actora, el Ingeniero Técnico Agrícola D. Amadeo, que valora las fincas expropiadas a razón de 0,36 €/m2 resultantes del cultivo de espárrago verde y maíz grano (cultivo extensivo) con un 50% de ocupación cada uno; aplica un tipo de capitalización 1,60% y un factor localización 2,03 (u1=1,25; u2=1,48; u3=1,1).

SEGUNDO. - Oposición de la Administración demandada.

El Abogado del Estado se opone a la demanda señalando que los acuerdos del Jurado gozan de la presunción de acierto, que no ha sido desvirtuada en este caso por las alegaciones de los actores, remitiéndose a lo manifestado en la resolución impugnada, así como en los criterios consignados en el informe de valoración en que la misma se funda, emitido por vocales técnicos, atendiendo a su estado en el momento de la valoración. Partiendo de esos datos, se ha fijado el justiprecio atendiendo a la renta potencial, que no real, de la finca expropiada, lo que resulta acorde con el mandato legalmente establecido (art. 36 TRLS), que ha de calcularse a partir de la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en materia de rendimientos, precios y costes; y quela falta de datos concretos sobre las fincas expropiadas hace necesario acudir a datos oficiales, considerando más correcta la información disponible sobre cánones de arrendamiento, como hace el Jurado, cuya valoración se encuentra motivada y detallada de acuerdo con los datos de que dispone, sin que haya resultado probada la rotación de cultivos que defiende el recurrente.

En las demás cuestiones, referentes al factor de localización y coeficiente corrector, entiende que los empleados por el Jurado resultan ajustados a Derecho, siendo los más acordes para la correcta valoración de los bienes expropiados, np resultando desproporcionados.

TERCERO. - Valor del suelo.

1.- Presunción de acierto de las resoluciones del Jurado.

Debemos tener en cuenta en primer lugar que las resoluciones o acuerdos del Jurado de Expropiación están adecuadamente motivados e incorporan como anexo el informe del Vocal técnico y las fuentes de su conocimiento y goza de una especial presunción de legalidad y acierto, siempre que se encuentren debidamente motivados, desplegando en consecuencia tal como dice la jurisprudencia la presunción de legalidad, lo que impone al actor probar de manera plena su error, y en su defecto ha de prevalecer la tasación del Jurado ( STS 26 de mayo de 1994).

2.- Metodología de la valoración. Renta de la explotación: subsidiariedad del cálculo basado en la encuesta de cánones de arrendamiento.

Como señala el RD 1492/2011 de valoraciones, en su exposición de motivos, los conceptos para la realización de las valoraciones y los correspondientes métodos de valoración, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro similar en la misma situación, sin consideración alguna de las posibles expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad. A tal efecto, para valorar inmuebles en situación básica de suelo rural, al tratarse de un mercado menos concurrente y más opaco que el del suelo en situación de urbanizado, se desarrolla el valor de capitalización de la renta real o potencial de la explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, nuevamente sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas. Ello no excluye la introducción de métodos de valoración del suelo con una amplia gama de actividades económicas ya presentes, o susceptibles de ser desarrolladas en el suelo rural, diferentes del aprovechamiento convencional, propias de una economía moderna y avanzada.

Conforme al artículo 4 de Reglamento, se entenderá por:

Explotación en suelo rural, la unidad económica de producción que desarrolla el conjunto de actividades, usos y utilidades en una parcela o finca de suelo rural que se toma como marco de referencia a los efectos de calcular la renta real o potencial a que se refieren los arts. 7 y siguientes del presente Reglamento.

Conforme al artículo 7, cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el art. 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.

La capitalización de la renta, real o potencial, se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el art. 11 y siguientes del Reglamento y en función de la naturaleza de la explotación.

Conforme al artículo 8, se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable.

Renta de la explotación. El Jurado ha optado por valorar el suelo a partir de los cánones de arrendamiento, lo que es un sistema aceptado por la normativa de valoración. Hemos de recordar que el art. 9.1 del RD 1492/11 establece que "La renta anual, real o potencial, de la explotación, que podrá estar referida al año natural o al año agrícola o de campaña, se determinará a partir de la información técnica, económica y contable de la explotación actual o potencial en suelo rural. A tal efecto, se considerará la información que sobre la renta de la explotación pueda haber sido acreditada por el propietario o el titular de la misma y, en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como de las demás variables técnico-económicas de la zona.",a lo que añade, en su último párrafo, que "Cuando no haya podido determinarse la renta de acuerdo con la fórmula anterior, y siempre que en la zona exista información estadísticamente significativa sobre los cánones de arrendamiento u otras formas de compensación por el uso del suelo rural, la renta real o potencial podrá calcularse a partir de dicho canon o compensación que le corresponda al propietario."

Como dice la STS de 11 de septiembre de 2015 (recurso de casación 3806/2013), dicho criterio está expresamente reconocido, con carácter subsidiario,en el art. 9 del Real Decreto 1492/11; carácter de subsidiariedad que también ha subrayado esta Sala en anteriores sentencias (por todas, las de 25 de abril de 2025, recurso 2277/2021; y 18 de enero de 2024, recurso 1946/2021) subsidiario el método de cálculo basado en los cánones de arrendamiento u otras formas de compensación por el uso del suelo rural subsidiario.

En cuanto a la renta que propone la parte actora, los datos de ingresos y gastos no proceden de publicaciones sobre estadísticas de producción, precios y gastos, sino que se han obtenido de la Orden de 26 de junio de 2018, por la que se aprueban las bases reguladoras para la concesión de subvenciones, en régimen de concurrencia competitiva, dirigidas a la creación de empresas para los jóvenes agricultores, en el marco del Programa de Desarrollo Rural 2014-2020 (Submedida 6.1), y cuya aplicación para el cálculo de la renta ya rechazamos en la sentencia de 3 de octubre de 2024 (recurso 724/2022).

Tampoco podemos acoger la renta de 0,36 €/m2 que obtiene el perito judicial en la aclaración a su informe, donde eleva incluso la inicialmente considerada de 0,35 €/m2, pues dicha renta es excesiva si la comparamos con otras periciales practicadas en procedimientos cuyo objeto era la determinación del justiprecio de terrenos en esta misma zona, con el mismo aprovechamiento (tierra arable regadío). Como hemos señalado en la sentencia de 26 de mayo de 2023 (recurso 673/2021), "Con respecto al rendimiento de la tierra hemos de acoger el criterio señalado en el informe pericial judicial que indica que la alternativa de cultivo escogida por el Jurado, maíz, no es en ningún momento la alternativa más lógica desde un punto de vista agronómico, siendo la más lógica y teniendo en cuenta la superficie de la finca de regadío y los cultivos con más proyección en la vega de Granada en el año 2016, el cultivo del espárrago tal y como se puede deducir de la memoria resumen de Estadísticas Agrarias y Pesqueras de Andalucía del año 2016, editado por la Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo rural. Y a partir de tales datos obtenidos por el Observatorio de precios y mercados editados por la Consejería de Agricultura, ganadería, pesca y desarrollo sostenible llega a un cálculo de rendimientos de 2.877,68 € por hectárea siendo la renta neta de 0,28 € por metro cuadrado".

Esa renta neta (0,28 €/m2) fue la que fundamentó también la sentencia de 10 de febrero de 2022 (recurso 83/2019), cuyo informe pericial de designación judicial se basaba en la alternativa de cultivos más común de la zona para superficies de labor de regadío, incluyendo además el barbecho en su porcentualidad dentro de la rotación y teniendo en cuenta por tanto, un periodo improductivo; y es muy próxima a otros que también ha considerado la Sala para suelos similares al del recurrente y expropiados en esa misma zona. Así, en la sentencia de 23 de febrero de 2023, a la vista del informe emitido por el perito judicialmente, en el que se consideraba el cultivo del espárrago pero en una superficie de unidad agronómica inferior (10), junto con otros cultivos (alfalfa, hortícolas y patata media estación, con unos porcentajes de cultivo del 20%) además del barbecho (30%), y donde se tienen en cuenta los datos de precios y costes medios publicados para 2018 por la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, se estimó una renta de 0,24 €/m2. Renta que estaría también en concordancia con las que fundamentas las sentencias dictadas en los procedimientos 363 y 364/2019.

Como vemos, la Sala ha considerado, en anteriores ocasiones, a la vista de otras periciales, sobre la renta de la tierra en esta misma zona, la posibilidad de determinar la renta de acuerdo con la fórmula R = I - C que con carácter preferente se contiene en el art. 9.1 del Reglamento de Valoraciones, lo que hace innecesario acudir a métodos subsidiarios como el de la información estadísticamente significativa sobre los cánones de arrendamiento.

En relación con dicha cuestión consideramos fundamental para efectuar pronunciamiento sobre esta cuestión que la renta así obtenida viene a coincidir, como apuntan los demandantes, con la que utiliza el propio Jurado para determinar la indemnización por rápida ocupación, que es precisamente esa, 028 €/m2. Renta que no sólo es similar, como decimos, a que toman como referencia las sentencias citadas, sino que coincide exactamente con la que fundamentó la de 26 de mayo de 2023, de anterior cita, por lo que consideramos es aplicable también a ese supuesto, tratándose en todos ellos de tierra arable de regadío situada en la misma zona.

Dicha renta no puede considerarse desvirtuada por las alegaciones efectuadas por la Abogada del Estado en el sentido de que el terreno no es apto para el cultivo de espárrago pues no se ha acreditado que las características de la finca sean adecuadas para ese cultivo potencial y que no se ha acreditado que la disponibilidad de agua de la finca sea suficiente para dicho cultivo, por lo que el cultivo a considerar ha de ser el de tierra de labor y no el de una huerta. Pero dichas alegaciones, aparte que la Abogada del Estado las hace en su escrito de conclusiones y no en la contestación a la demanda, y ni siquiera planteó dichas cuestiones al perito judicial al solicitar la aclaración de su informe, no son suficientes para que podamos rechazar la inclusión del espárrago entre los cultivos a considerar para la obtención de la renta neta, sobre todo teniendo en cuenta que el propio Jurado para de la premisa, en las resoluciones impugnadas, de que se trata de terrenos con aprovechamiento de tierra arable regadío de la comarca de la vega y que la calidad de la tierra es buena, y teniendo en cuanta que dicha renta está en correspondencia con el resultado de las distintas pruebas periciales practicadas en otros procedimientos cuyo objeto era la valoración de terrenos en esa misma zona.

Por todo lo que entendemos que la renta a considerar para la determinación del justiprecio ha de ser de 0,28 €/m2.

3.- Tipo de capitalización.

Hemos de tener en cuenta que la Disposición Adicional 7ª TRLS/15 dispone en su apartado primero: "Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración."

Como tasa de capitalización general (r1) el Jurado utiliza 1,80%, mientras que el perito de parte y el perito judicial utilizan 1,60%. Esta es también la tasa que propuso la propia Administración, que incorpora en su Hoja de Aprecio copia de las series diarias de indicadores financieros del Banco de España (siendo la rentabilidad 2,63% para 2018, 1,31 para 2019 y 0,86 para 2020). En este punto, y como ya lo hicimos en la sentencia de 3 de octubre de 2024 (recurso 724/2022) en relación con esta misma actuación expropiatoria e idéntico período (2018/2020), acogeremos la tasa 1,60%. Con esta tasa, se obtiene una renta capitalizada de 1.750 €/ha (17,50 €/m2).

4.- Factor localización.

En cuanto al factor de localización, para el coeficiente u1, consideraremos el de 1,26 que propone el Jurado, coincidente con el que considera la parte actora y ligeramente superior al del perito judicial (que lo fijan en 1,25).

En cuanto al coeficiente u2 que propone la actora (1,508) no es correcto pues para calcularlo tiene en cuenta centros de actividad económica que no están relacionados con la actividad agrícola (suelo industrial, polígono tecnológico, ciudad de Granada, aeropuerto de Granada), mientras que el perito judicial, con similares argumentos, lo fija en 1,48, si bien en este caso ligeramente superior al del Jurado. Mantendremos por tanto el valor de 1,43 que es el que fija el Jurado.

En cuanto al coeficiente u3, tanto la parte actora como el perito judicial lo fijan en 1,1, considerando los actores que los terrenos se encuentran dentro del Plan Especial de Ordenación de la Vega (POTAU) y que su clasificación urbanística es suelo rústico, y el perito judicial que se sitúan en pleno corazón del referido Plan y a menos de 20 kilómetros del Parque Nacional de Sierra Nevada.

Hemos de rechazar el coeficiente 1,1 que propone la actora. Dice el artículo 17.5 RD 1492/2011 que:

"A los efectos de la aplicación del factor corrector u3, se considerarán como entornos de singular valor ambiental o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de protección por la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos en la Red Natura 2000.

El coeficiente de ponderación, p, deberá determinarse sobre la base de criterios objetivos de acuerdo con los valores reconocidos a los terrenos objeto de la valoración en los instrumentos de ordenación urbanística y territorial o, en su caso, en las redes de espacios protegidos".

Sin que la inclusión en el POTAU suponga limitación alguna para la explotación de las parcelas expropiadas con los cultivos propios de la zona, y sin que pueda considerarse que la proximidad al Parque Nacional de Sierra Nevada (20 kilómetros) suponga que los mismos estén en un entorno de singular valor ambiental o paisajístico.

Teniendo esto en cuenta, mantenemos un valor de 1 para el coeficiente u3, por lo que el factor de localización a aplicar es el señalado por el Jurado de 1,80(1,26 x 1,43 x 1).

5.- Valor final del suelo.

A la vista de cuanto antecede, fijamos el valor final del suelo en la siguiente cantidad:

· 0,28 €/m2 x 160% = 17,50 €/m2

· 17,50 €/m2 x 1,80 = 31,50 €/m2

CUARTO.- Valoración de la ocupación temporal.

Respecto a la superficie de la finca afectada por la ocupación temporal, el Jurado entiende que la misma ha de ir referida a la apreciación de los rendimientos que el propietario hubiere dejado de percibir por las rentas vencidas durante la ocupación, agregando, además, los perjuicios causados en la finca, o los gastos que suponga restituirla a su primitivo estado, lo que es conforme, como hemos señalado con reiteración, con lo establecido en el art. 115 de la LEF.

Los actores, aunque reconocen que en el informe de valoración que acompaña a su hoja de aprecio no se valora este concepto, el mismo ha de ser valorado, como lo hace el Jurado, si bien a razón de 0,34 €/m2. El perito judicial realiza también su cálculo atendiendo a las rentas dejadas de percibir, a razón de 0,36 €/m2, según la valoración corregida en la aclaración a su informe, aplicada a un 50% de la superficie expropiada.

Entendiendo la Sala, como hemos anticipado, que la valoración del Jurado es conforme con el art. 115 LEF al valorarse la ocupación con referencia a la renta neta, si bien su cálculo deberá efectuarse teniendo en cuenta la renta que hemos considerado en el apartado 3 de esta Fundamento (0,28 €/m2) y no la de 0,1 €/m2 que estima el Jurado.

Por lo que la indemnización por este concepto asciende a:

· 11 años (132 meses) x 0,28 €/m2 = 3,08 €/m2

QUINTO.- Valoración de los perjuicios por rápida ocupación.

El Jurado los valora a razón de 0,28 €/m2.

Respecto de los actores cabe dar por reproducido lo que hemos indicado en el Fundamento anterior. El perito judicial calcula los perjuicios atendiendo igualmente a una ocupación del 50%.

A diferencia del apartado anterior, el valor unitario que considera el Jurado es coincidente en este caso con la renta neta que hemos estimado en el apartado 3 del FD anterior, por lo que mantendremos la indemnización reconocida por este concepto.

SEXTO.- Justiprecio.

Expediente NUM000:

-3.334 m2 en pleno dominio x 31,50 €/m2 ........................ 105.021,00 €

-Ocupación temporal (3.334 m2 x 11 x 0,28 €/m2)............... 10.268,72 €

-Rápida ocupación (s/ Jurado) ....................................... 933,52 €

-Premio de afección (5% s/105.021 €) .............................. 5.251,05 €

TOTAL VALORACIÓN .............................. 121.474,29 €

Expediente NUM001:

-1.695 m2 en pleno dominio x 31,50 €/m2 ........................ 53.392,50 €

-Ocupación temporal (1.695 m2 x 11 x 0,28 €/m2)............... 5.220,60 €

-Rápida ocupación (s/ Jurado) ....................................... 474,00 €

-Premio de afección (5% s/ 53.392 €) .............................. 2.669,62 €

TOTAL VALORACIÓN .............................. 61.756,72 €

Ascendiendo el justiprecio de las dos fincas expropiadas a la cantidad de 183.231,01 € (CIENTO OCHENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UN EUROS CON UN CÉNTIMO DE EURO),por todos los conceptos; cantidad que deberá ser incrementada con los intereses de demora desde el día siguiente a la ocupación.

QUINTO.-Es por ello que procede estimar en parte la demanda.

En consecuencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la LJCA, y no apreciándose temeridad ni mala fe, no ha lugar a la imposición de las costas a ninguna de las partes intervinientes.

Vistos los preceptos citados y demás de general y concordante aplicación

PRIMERO.- Objeto del recurso y motivos de la demanda.

Por los demandantes relacionados en el encabezamiento de esta sentencia se interpuso recurso contencioso administrativo contra los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Granada de fecha de fecha 21 de junio de 2023, recaídos en Expedientes de Justiprecio NUM000 y NUM001, incoados por la Demarcación de Carreteras del Estado en Andalucía Oriental, Ministerio de Fomento, con motivo de la ejecución del Proyecto: "43-GR3730.M1 PROYECTO MODIFICADO NÚMERO 1. AUTOVÍA A-44 DE SIERRA NEVADA. TRAMO SANTA FE (ENLACE CON LA A-92G)-LAS GABIAS (ENLACE CON LA A-338)", Provincia de Granada, en que resultaron afectadas la finca núm. NUM002 del polígono DIRECCION000, y la finca núm. NUM003 del polígono DIRECCION001, en T.M. de Vegas del Genil (Granada) titularidad de los recurrentes.

-El Acta Previa a la Ocupación se levantó el 27 de octubre de 2020.

-El Acta de Ocupación se levantó el 26 de mayo de 2021.

-El requerimiento a la actora para aportar Hoja de Aprecio se notificó el 10 de noviembre de 2021.

El Jurado valora los terrenos expropiados como tierra arable regadío. Para calcular el valor unitario del m2, el Vocal técnico del Jurado calcula el valor final del suelo a razón de 10,01 €/m2, considerando un tipo de capitalización (r1) 1,800, y un factor de localización de 1,80 (u1=1,26; u2=1,43; u3=1).

Respecto a la superficie de la finca afectada por la ocupación temporal, el Jurado la considera acreditada a partir de 2010 (132 meses) y la valora a razón de 0,100 €/m2.

Para determinar la indemnización por rápida ocupación estima un valor unitario de 0.28 €/m2.

El recurrente presentó hoja de aprecio en el que se valoraban los bienes y derechos expropiados en base al informe redactado por el Ingeniero Técnico Agrícola D. Pedro Miguel, que obtiene un valor final de 46,82 €/m2, considerando una renta de 0,34 €/m2 referida al cultivo de espárrago verde de riego (50% de ocupación de la finca), patata media estación de regadío (12,5%), ajo (cultivos extensivos riego; 12,5%), maíz forrajero (12,4%) y barbecho (12,5%), a la que aplica un tipo de capitalización 1,61% (r1), y un factor localización 2,095 (u1=1,263; u2=1,508; u3=1,10).

La pérdida de cosecha la valora a razón de 0,34 €/m2, actualizándola al tipo de interés legal.

Los demandantes exponen en su escrito de demanda que la valoración del suelo expropiado es nula por error en el cálculo de la renta potencial considerada, con infracción de los arts. 7 a 9 del Reglamento de Valoraciones en relación con el art. 36.1 a) del Real Decreto Legislativo 7/2015. Se ha de tener en cuenta que la utilización de los cánones de arrendamiento como parámetro del cálculo del método de capitalización de rentas es subsidiario, como reconoce expresamente el art. 9 del Reglamento, siendo preferente el cálculo realizado por el Sr. Pedro Miguel, que se sustenta en las Estadísticas de Rendimientos elaborados por la Consejería de Agricultura en la Orden de 26 de junio de 2018 "Bases Reguladoras para las Ayudas de la Submedida 6.1 del PDR-A 2014-2020.- Indicadores Técnico Económicos Granada", y teniendo, además, en cuenta que de acuerdo con el criterio señalado en su informe pericial, indica que lo hace en función a los cultivos existentes en el conjunto de la unidad agronómica, cuando, incluso, debería haber escogido para calcular la renta potencial solamente el espárrago verde de riego que es, desde el punto de vista agronómico, el cultivo con más proyección en la vega de Granada, como así se puede deducir de la Memoria-Resumen de Estadísticas Agrarias y Pesqueras de Andalucía, editado por la Consejería de Agricultura. Sobre la elección de esta forma de calcular la renta potencial, señala que se han pronunciado distintas sentencias (cita las de 23 de febrero de 2023, P.O. 1634/2019, y de 9 de febrero 9 de febrero de 2023, P.O. 1285/2020) en supuestos en que se calcula la renta del suelo capitalizando cada renta neta obtenida para cada cultivo de los más habituales o usuales y siendo la renta real anual la suma de todos ellos, como ocurre en el caso que nos ocupa, en que coexisten una serie de cultivos por lo que se aplican las Estadísticas de Rendimientos elaborada por la Consejería de Agricultura para la rotación de cultivos habitual de la explotación, dando como resultado que el JPEF asigna un valor unitario de 0,1 €/m², sin tener en cuenta esta rotación de cultivos, ni otros datos necesarios para determinar dicho valor unitario, mientras que los expropiados asignan un valor unitario de 0,34 €/m², muy próxima, también, al valor unitario de 0,28 €/m² que toma el JPEF como base para determinar la indemnización por rápida ocupación.

Entendiendo asimismo que el Jurado incurre en error en el cálculo del tipo de capitalización aplicable, del factor localización y de la indemnización de los perjuicios por rápida ocupación y por ocupación temporal.

En el presente procedimiento se ha emitido informe por el perito designado judicialmente a solicitud de la parte actora, el Ingeniero Técnico Agrícola D. Amadeo, que valora las fincas expropiadas a razón de 0,36 €/m2 resultantes del cultivo de espárrago verde y maíz grano (cultivo extensivo) con un 50% de ocupación cada uno; aplica un tipo de capitalización 1,60% y un factor localización 2,03 (u1=1,25; u2=1,48; u3=1,1).

SEGUNDO. - Oposición de la Administración demandada.

El Abogado del Estado se opone a la demanda señalando que los acuerdos del Jurado gozan de la presunción de acierto, que no ha sido desvirtuada en este caso por las alegaciones de los actores, remitiéndose a lo manifestado en la resolución impugnada, así como en los criterios consignados en el informe de valoración en que la misma se funda, emitido por vocales técnicos, atendiendo a su estado en el momento de la valoración. Partiendo de esos datos, se ha fijado el justiprecio atendiendo a la renta potencial, que no real, de la finca expropiada, lo que resulta acorde con el mandato legalmente establecido (art. 36 TRLS), que ha de calcularse a partir de la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en materia de rendimientos, precios y costes; y quela falta de datos concretos sobre las fincas expropiadas hace necesario acudir a datos oficiales, considerando más correcta la información disponible sobre cánones de arrendamiento, como hace el Jurado, cuya valoración se encuentra motivada y detallada de acuerdo con los datos de que dispone, sin que haya resultado probada la rotación de cultivos que defiende el recurrente.

En las demás cuestiones, referentes al factor de localización y coeficiente corrector, entiende que los empleados por el Jurado resultan ajustados a Derecho, siendo los más acordes para la correcta valoración de los bienes expropiados, np resultando desproporcionados.

TERCERO. - Valor del suelo.

1.- Presunción de acierto de las resoluciones del Jurado.

Debemos tener en cuenta en primer lugar que las resoluciones o acuerdos del Jurado de Expropiación están adecuadamente motivados e incorporan como anexo el informe del Vocal técnico y las fuentes de su conocimiento y goza de una especial presunción de legalidad y acierto, siempre que se encuentren debidamente motivados, desplegando en consecuencia tal como dice la jurisprudencia la presunción de legalidad, lo que impone al actor probar de manera plena su error, y en su defecto ha de prevalecer la tasación del Jurado ( STS 26 de mayo de 1994).

2.- Metodología de la valoración. Renta de la explotación: subsidiariedad del cálculo basado en la encuesta de cánones de arrendamiento.

Como señala el RD 1492/2011 de valoraciones, en su exposición de motivos, los conceptos para la realización de las valoraciones y los correspondientes métodos de valoración, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro similar en la misma situación, sin consideración alguna de las posibles expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad. A tal efecto, para valorar inmuebles en situación básica de suelo rural, al tratarse de un mercado menos concurrente y más opaco que el del suelo en situación de urbanizado, se desarrolla el valor de capitalización de la renta real o potencial de la explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, nuevamente sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas. Ello no excluye la introducción de métodos de valoración del suelo con una amplia gama de actividades económicas ya presentes, o susceptibles de ser desarrolladas en el suelo rural, diferentes del aprovechamiento convencional, propias de una economía moderna y avanzada.

Conforme al artículo 4 de Reglamento, se entenderá por:

Explotación en suelo rural, la unidad económica de producción que desarrolla el conjunto de actividades, usos y utilidades en una parcela o finca de suelo rural que se toma como marco de referencia a los efectos de calcular la renta real o potencial a que se refieren los arts. 7 y siguientes del presente Reglamento.

Conforme al artículo 7, cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el art. 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.

La capitalización de la renta, real o potencial, se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el art. 11 y siguientes del Reglamento y en función de la naturaleza de la explotación.

Conforme al artículo 8, se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable.

Renta de la explotación. El Jurado ha optado por valorar el suelo a partir de los cánones de arrendamiento, lo que es un sistema aceptado por la normativa de valoración. Hemos de recordar que el art. 9.1 del RD 1492/11 establece que "La renta anual, real o potencial, de la explotación, que podrá estar referida al año natural o al año agrícola o de campaña, se determinará a partir de la información técnica, económica y contable de la explotación actual o potencial en suelo rural. A tal efecto, se considerará la información que sobre la renta de la explotación pueda haber sido acreditada por el propietario o el titular de la misma y, en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como de las demás variables técnico-económicas de la zona.",a lo que añade, en su último párrafo, que "Cuando no haya podido determinarse la renta de acuerdo con la fórmula anterior, y siempre que en la zona exista información estadísticamente significativa sobre los cánones de arrendamiento u otras formas de compensación por el uso del suelo rural, la renta real o potencial podrá calcularse a partir de dicho canon o compensación que le corresponda al propietario."

Como dice la STS de 11 de septiembre de 2015 (recurso de casación 3806/2013), dicho criterio está expresamente reconocido, con carácter subsidiario,en el art. 9 del Real Decreto 1492/11; carácter de subsidiariedad que también ha subrayado esta Sala en anteriores sentencias (por todas, las de 25 de abril de 2025, recurso 2277/2021; y 18 de enero de 2024, recurso 1946/2021) subsidiario el método de cálculo basado en los cánones de arrendamiento u otras formas de compensación por el uso del suelo rural subsidiario.

En cuanto a la renta que propone la parte actora, los datos de ingresos y gastos no proceden de publicaciones sobre estadísticas de producción, precios y gastos, sino que se han obtenido de la Orden de 26 de junio de 2018, por la que se aprueban las bases reguladoras para la concesión de subvenciones, en régimen de concurrencia competitiva, dirigidas a la creación de empresas para los jóvenes agricultores, en el marco del Programa de Desarrollo Rural 2014-2020 (Submedida 6.1), y cuya aplicación para el cálculo de la renta ya rechazamos en la sentencia de 3 de octubre de 2024 (recurso 724/2022).

Tampoco podemos acoger la renta de 0,36 €/m2 que obtiene el perito judicial en la aclaración a su informe, donde eleva incluso la inicialmente considerada de 0,35 €/m2, pues dicha renta es excesiva si la comparamos con otras periciales practicadas en procedimientos cuyo objeto era la determinación del justiprecio de terrenos en esta misma zona, con el mismo aprovechamiento (tierra arable regadío). Como hemos señalado en la sentencia de 26 de mayo de 2023 (recurso 673/2021), "Con respecto al rendimiento de la tierra hemos de acoger el criterio señalado en el informe pericial judicial que indica que la alternativa de cultivo escogida por el Jurado, maíz, no es en ningún momento la alternativa más lógica desde un punto de vista agronómico, siendo la más lógica y teniendo en cuenta la superficie de la finca de regadío y los cultivos con más proyección en la vega de Granada en el año 2016, el cultivo del espárrago tal y como se puede deducir de la memoria resumen de Estadísticas Agrarias y Pesqueras de Andalucía del año 2016, editado por la Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo rural. Y a partir de tales datos obtenidos por el Observatorio de precios y mercados editados por la Consejería de Agricultura, ganadería, pesca y desarrollo sostenible llega a un cálculo de rendimientos de 2.877,68 € por hectárea siendo la renta neta de 0,28 € por metro cuadrado".

Esa renta neta (0,28 €/m2) fue la que fundamentó también la sentencia de 10 de febrero de 2022 (recurso 83/2019), cuyo informe pericial de designación judicial se basaba en la alternativa de cultivos más común de la zona para superficies de labor de regadío, incluyendo además el barbecho en su porcentualidad dentro de la rotación y teniendo en cuenta por tanto, un periodo improductivo; y es muy próxima a otros que también ha considerado la Sala para suelos similares al del recurrente y expropiados en esa misma zona. Así, en la sentencia de 23 de febrero de 2023, a la vista del informe emitido por el perito judicialmente, en el que se consideraba el cultivo del espárrago pero en una superficie de unidad agronómica inferior (10), junto con otros cultivos (alfalfa, hortícolas y patata media estación, con unos porcentajes de cultivo del 20%) además del barbecho (30%), y donde se tienen en cuenta los datos de precios y costes medios publicados para 2018 por la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, se estimó una renta de 0,24 €/m2. Renta que estaría también en concordancia con las que fundamentas las sentencias dictadas en los procedimientos 363 y 364/2019.

Como vemos, la Sala ha considerado, en anteriores ocasiones, a la vista de otras periciales, sobre la renta de la tierra en esta misma zona, la posibilidad de determinar la renta de acuerdo con la fórmula R = I - C que con carácter preferente se contiene en el art. 9.1 del Reglamento de Valoraciones, lo que hace innecesario acudir a métodos subsidiarios como el de la información estadísticamente significativa sobre los cánones de arrendamiento.

En relación con dicha cuestión consideramos fundamental para efectuar pronunciamiento sobre esta cuestión que la renta así obtenida viene a coincidir, como apuntan los demandantes, con la que utiliza el propio Jurado para determinar la indemnización por rápida ocupación, que es precisamente esa, 028 €/m2. Renta que no sólo es similar, como decimos, a que toman como referencia las sentencias citadas, sino que coincide exactamente con la que fundamentó la de 26 de mayo de 2023, de anterior cita, por lo que consideramos es aplicable también a ese supuesto, tratándose en todos ellos de tierra arable de regadío situada en la misma zona.

Dicha renta no puede considerarse desvirtuada por las alegaciones efectuadas por la Abogada del Estado en el sentido de que el terreno no es apto para el cultivo de espárrago pues no se ha acreditado que las características de la finca sean adecuadas para ese cultivo potencial y que no se ha acreditado que la disponibilidad de agua de la finca sea suficiente para dicho cultivo, por lo que el cultivo a considerar ha de ser el de tierra de labor y no el de una huerta. Pero dichas alegaciones, aparte que la Abogada del Estado las hace en su escrito de conclusiones y no en la contestación a la demanda, y ni siquiera planteó dichas cuestiones al perito judicial al solicitar la aclaración de su informe, no son suficientes para que podamos rechazar la inclusión del espárrago entre los cultivos a considerar para la obtención de la renta neta, sobre todo teniendo en cuenta que el propio Jurado para de la premisa, en las resoluciones impugnadas, de que se trata de terrenos con aprovechamiento de tierra arable regadío de la comarca de la vega y que la calidad de la tierra es buena, y teniendo en cuanta que dicha renta está en correspondencia con el resultado de las distintas pruebas periciales practicadas en otros procedimientos cuyo objeto era la valoración de terrenos en esa misma zona.

Por todo lo que entendemos que la renta a considerar para la determinación del justiprecio ha de ser de 0,28 €/m2.

3.- Tipo de capitalización.

Hemos de tener en cuenta que la Disposición Adicional 7ª TRLS/15 dispone en su apartado primero: "Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración."

Como tasa de capitalización general (r1) el Jurado utiliza 1,80%, mientras que el perito de parte y el perito judicial utilizan 1,60%. Esta es también la tasa que propuso la propia Administración, que incorpora en su Hoja de Aprecio copia de las series diarias de indicadores financieros del Banco de España (siendo la rentabilidad 2,63% para 2018, 1,31 para 2019 y 0,86 para 2020). En este punto, y como ya lo hicimos en la sentencia de 3 de octubre de 2024 (recurso 724/2022) en relación con esta misma actuación expropiatoria e idéntico período (2018/2020), acogeremos la tasa 1,60%. Con esta tasa, se obtiene una renta capitalizada de 1.750 €/ha (17,50 €/m2).

4.- Factor localización.

En cuanto al factor de localización, para el coeficiente u1, consideraremos el de 1,26 que propone el Jurado, coincidente con el que considera la parte actora y ligeramente superior al del perito judicial (que lo fijan en 1,25).

En cuanto al coeficiente u2 que propone la actora (1,508) no es correcto pues para calcularlo tiene en cuenta centros de actividad económica que no están relacionados con la actividad agrícola (suelo industrial, polígono tecnológico, ciudad de Granada, aeropuerto de Granada), mientras que el perito judicial, con similares argumentos, lo fija en 1,48, si bien en este caso ligeramente superior al del Jurado. Mantendremos por tanto el valor de 1,43 que es el que fija el Jurado.

En cuanto al coeficiente u3, tanto la parte actora como el perito judicial lo fijan en 1,1, considerando los actores que los terrenos se encuentran dentro del Plan Especial de Ordenación de la Vega (POTAU) y que su clasificación urbanística es suelo rústico, y el perito judicial que se sitúan en pleno corazón del referido Plan y a menos de 20 kilómetros del Parque Nacional de Sierra Nevada.

Hemos de rechazar el coeficiente 1,1 que propone la actora. Dice el artículo 17.5 RD 1492/2011 que:

"A los efectos de la aplicación del factor corrector u3, se considerarán como entornos de singular valor ambiental o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de protección por la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos en la Red Natura 2000.

El coeficiente de ponderación, p, deberá determinarse sobre la base de criterios objetivos de acuerdo con los valores reconocidos a los terrenos objeto de la valoración en los instrumentos de ordenación urbanística y territorial o, en su caso, en las redes de espacios protegidos".

Sin que la inclusión en el POTAU suponga limitación alguna para la explotación de las parcelas expropiadas con los cultivos propios de la zona, y sin que pueda considerarse que la proximidad al Parque Nacional de Sierra Nevada (20 kilómetros) suponga que los mismos estén en un entorno de singular valor ambiental o paisajístico.

Teniendo esto en cuenta, mantenemos un valor de 1 para el coeficiente u3, por lo que el factor de localización a aplicar es el señalado por el Jurado de 1,80(1,26 x 1,43 x 1).

5.- Valor final del suelo.

A la vista de cuanto antecede, fijamos el valor final del suelo en la siguiente cantidad:

· 0,28 €/m2 x 160% = 17,50 €/m2

· 17,50 €/m2 x 1,80 = 31,50 €/m2

CUARTO.- Valoración de la ocupación temporal.

Respecto a la superficie de la finca afectada por la ocupación temporal, el Jurado entiende que la misma ha de ir referida a la apreciación de los rendimientos que el propietario hubiere dejado de percibir por las rentas vencidas durante la ocupación, agregando, además, los perjuicios causados en la finca, o los gastos que suponga restituirla a su primitivo estado, lo que es conforme, como hemos señalado con reiteración, con lo establecido en el art. 115 de la LEF.

Los actores, aunque reconocen que en el informe de valoración que acompaña a su hoja de aprecio no se valora este concepto, el mismo ha de ser valorado, como lo hace el Jurado, si bien a razón de 0,34 €/m2. El perito judicial realiza también su cálculo atendiendo a las rentas dejadas de percibir, a razón de 0,36 €/m2, según la valoración corregida en la aclaración a su informe, aplicada a un 50% de la superficie expropiada.

Entendiendo la Sala, como hemos anticipado, que la valoración del Jurado es conforme con el art. 115 LEF al valorarse la ocupación con referencia a la renta neta, si bien su cálculo deberá efectuarse teniendo en cuenta la renta que hemos considerado en el apartado 3 de esta Fundamento (0,28 €/m2) y no la de 0,1 €/m2 que estima el Jurado.

Por lo que la indemnización por este concepto asciende a:

· 11 años (132 meses) x 0,28 €/m2 = 3,08 €/m2

QUINTO.- Valoración de los perjuicios por rápida ocupación.

El Jurado los valora a razón de 0,28 €/m2.

Respecto de los actores cabe dar por reproducido lo que hemos indicado en el Fundamento anterior. El perito judicial calcula los perjuicios atendiendo igualmente a una ocupación del 50%.

A diferencia del apartado anterior, el valor unitario que considera el Jurado es coincidente en este caso con la renta neta que hemos estimado en el apartado 3 del FD anterior, por lo que mantendremos la indemnización reconocida por este concepto.

SEXTO.- Justiprecio.

Expediente NUM000:

-3.334 m2 en pleno dominio x 31,50 €/m2 ........................ 105.021,00 €

-Ocupación temporal (3.334 m2 x 11 x 0,28 €/m2)............... 10.268,72 €

-Rápida ocupación (s/ Jurado) ....................................... 933,52 €

-Premio de afección (5% s/105.021 €) .............................. 5.251,05 €

TOTAL VALORACIÓN .............................. 121.474,29 €

Expediente NUM001:

-1.695 m2 en pleno dominio x 31,50 €/m2 ........................ 53.392,50 €

-Ocupación temporal (1.695 m2 x 11 x 0,28 €/m2)............... 5.220,60 €

-Rápida ocupación (s/ Jurado) ....................................... 474,00 €

-Premio de afección (5% s/ 53.392 €) .............................. 2.669,62 €

TOTAL VALORACIÓN .............................. 61.756,72 €

Ascendiendo el justiprecio de las dos fincas expropiadas a la cantidad de 183.231,01 € (CIENTO OCHENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UN EUROS CON UN CÉNTIMO DE EURO),por todos los conceptos; cantidad que deberá ser incrementada con los intereses de demora desde el día siguiente a la ocupación.

QUINTO.-Es por ello que procede estimar en parte la demanda.

En consecuencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la LJCA, y no apreciándose temeridad ni mala fe, no ha lugar a la imposición de las costas a ninguna de las partes intervinientes.

Vistos los preceptos citados y demás de general y concordante aplicación

PRIMERO.- Objeto del recurso y motivos de la demanda.

Por los demandantes relacionados en el encabezamiento de esta sentencia se interpuso recurso contencioso administrativo contra los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Granada de fecha de fecha 21 de junio de 2023, recaídos en Expedientes de Justiprecio NUM000 y NUM001, incoados por la Demarcación de Carreteras del Estado en Andalucía Oriental, Ministerio de Fomento, con motivo de la ejecución del Proyecto: "43-GR3730.M1 PROYECTO MODIFICADO NÚMERO 1. AUTOVÍA A-44 DE SIERRA NEVADA. TRAMO SANTA FE (ENLACE CON LA A-92G)-LAS GABIAS (ENLACE CON LA A-338)", Provincia de Granada, en que resultaron afectadas la finca núm. NUM002 del polígono DIRECCION000, y la finca núm. NUM003 del polígono DIRECCION001, en T.M. de Vegas del Genil (Granada) titularidad de los recurrentes.

-El Acta Previa a la Ocupación se levantó el 27 de octubre de 2020.

-El Acta de Ocupación se levantó el 26 de mayo de 2021.

-El requerimiento a la actora para aportar Hoja de Aprecio se notificó el 10 de noviembre de 2021.

El Jurado valora los terrenos expropiados como tierra arable regadío. Para calcular el valor unitario del m2, el Vocal técnico del Jurado calcula el valor final del suelo a razón de 10,01 €/m2, considerando un tipo de capitalización (r1) 1,800, y un factor de localización de 1,80 (u1=1,26; u2=1,43; u3=1).

Respecto a la superficie de la finca afectada por la ocupación temporal, el Jurado la considera acreditada a partir de 2010 (132 meses) y la valora a razón de 0,100 €/m2.

Para determinar la indemnización por rápida ocupación estima un valor unitario de 0.28 €/m2.

El recurrente presentó hoja de aprecio en el que se valoraban los bienes y derechos expropiados en base al informe redactado por el Ingeniero Técnico Agrícola D. Pedro Miguel, que obtiene un valor final de 46,82 €/m2, considerando una renta de 0,34 €/m2 referida al cultivo de espárrago verde de riego (50% de ocupación de la finca), patata media estación de regadío (12,5%), ajo (cultivos extensivos riego; 12,5%), maíz forrajero (12,4%) y barbecho (12,5%), a la que aplica un tipo de capitalización 1,61% (r1), y un factor localización 2,095 (u1=1,263; u2=1,508; u3=1,10).

La pérdida de cosecha la valora a razón de 0,34 €/m2, actualizándola al tipo de interés legal.

Los demandantes exponen en su escrito de demanda que la valoración del suelo expropiado es nula por error en el cálculo de la renta potencial considerada, con infracción de los arts. 7 a 9 del Reglamento de Valoraciones en relación con el art. 36.1 a) del Real Decreto Legislativo 7/2015. Se ha de tener en cuenta que la utilización de los cánones de arrendamiento como parámetro del cálculo del método de capitalización de rentas es subsidiario, como reconoce expresamente el art. 9 del Reglamento, siendo preferente el cálculo realizado por el Sr. Pedro Miguel, que se sustenta en las Estadísticas de Rendimientos elaborados por la Consejería de Agricultura en la Orden de 26 de junio de 2018 "Bases Reguladoras para las Ayudas de la Submedida 6.1 del PDR-A 2014-2020.- Indicadores Técnico Económicos Granada", y teniendo, además, en cuenta que de acuerdo con el criterio señalado en su informe pericial, indica que lo hace en función a los cultivos existentes en el conjunto de la unidad agronómica, cuando, incluso, debería haber escogido para calcular la renta potencial solamente el espárrago verde de riego que es, desde el punto de vista agronómico, el cultivo con más proyección en la vega de Granada, como así se puede deducir de la Memoria-Resumen de Estadísticas Agrarias y Pesqueras de Andalucía, editado por la Consejería de Agricultura. Sobre la elección de esta forma de calcular la renta potencial, señala que se han pronunciado distintas sentencias (cita las de 23 de febrero de 2023, P.O. 1634/2019, y de 9 de febrero 9 de febrero de 2023, P.O. 1285/2020) en supuestos en que se calcula la renta del suelo capitalizando cada renta neta obtenida para cada cultivo de los más habituales o usuales y siendo la renta real anual la suma de todos ellos, como ocurre en el caso que nos ocupa, en que coexisten una serie de cultivos por lo que se aplican las Estadísticas de Rendimientos elaborada por la Consejería de Agricultura para la rotación de cultivos habitual de la explotación, dando como resultado que el JPEF asigna un valor unitario de 0,1 €/m², sin tener en cuenta esta rotación de cultivos, ni otros datos necesarios para determinar dicho valor unitario, mientras que los expropiados asignan un valor unitario de 0,34 €/m², muy próxima, también, al valor unitario de 0,28 €/m² que toma el JPEF como base para determinar la indemnización por rápida ocupación.

Entendiendo asimismo que el Jurado incurre en error en el cálculo del tipo de capitalización aplicable, del factor localización y de la indemnización de los perjuicios por rápida ocupación y por ocupación temporal.

En el presente procedimiento se ha emitido informe por el perito designado judicialmente a solicitud de la parte actora, el Ingeniero Técnico Agrícola D. Amadeo, que valora las fincas expropiadas a razón de 0,36 €/m2 resultantes del cultivo de espárrago verde y maíz grano (cultivo extensivo) con un 50% de ocupación cada uno; aplica un tipo de capitalización 1,60% y un factor localización 2,03 (u1=1,25; u2=1,48; u3=1,1).

SEGUNDO. - Oposición de la Administración demandada.

El Abogado del Estado se opone a la demanda señalando que los acuerdos del Jurado gozan de la presunción de acierto, que no ha sido desvirtuada en este caso por las alegaciones de los actores, remitiéndose a lo manifestado en la resolución impugnada, así como en los criterios consignados en el informe de valoración en que la misma se funda, emitido por vocales técnicos, atendiendo a su estado en el momento de la valoración. Partiendo de esos datos, se ha fijado el justiprecio atendiendo a la renta potencial, que no real, de la finca expropiada, lo que resulta acorde con el mandato legalmente establecido (art. 36 TRLS), que ha de calcularse a partir de la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en materia de rendimientos, precios y costes; y quela falta de datos concretos sobre las fincas expropiadas hace necesario acudir a datos oficiales, considerando más correcta la información disponible sobre cánones de arrendamiento, como hace el Jurado, cuya valoración se encuentra motivada y detallada de acuerdo con los datos de que dispone, sin que haya resultado probada la rotación de cultivos que defiende el recurrente.

En las demás cuestiones, referentes al factor de localización y coeficiente corrector, entiende que los empleados por el Jurado resultan ajustados a Derecho, siendo los más acordes para la correcta valoración de los bienes expropiados, np resultando desproporcionados.

TERCERO. - Valor del suelo.

1.- Presunción de acierto de las resoluciones del Jurado.

Debemos tener en cuenta en primer lugar que las resoluciones o acuerdos del Jurado de Expropiación están adecuadamente motivados e incorporan como anexo el informe del Vocal técnico y las fuentes de su conocimiento y goza de una especial presunción de legalidad y acierto, siempre que se encuentren debidamente motivados, desplegando en consecuencia tal como dice la jurisprudencia la presunción de legalidad, lo que impone al actor probar de manera plena su error, y en su defecto ha de prevalecer la tasación del Jurado ( STS 26 de mayo de 1994).

2.- Metodología de la valoración. Renta de la explotación: subsidiariedad del cálculo basado en la encuesta de cánones de arrendamiento.

Como señala el RD 1492/2011 de valoraciones, en su exposición de motivos, los conceptos para la realización de las valoraciones y los correspondientes métodos de valoración, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro similar en la misma situación, sin consideración alguna de las posibles expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad. A tal efecto, para valorar inmuebles en situación básica de suelo rural, al tratarse de un mercado menos concurrente y más opaco que el del suelo en situación de urbanizado, se desarrolla el valor de capitalización de la renta real o potencial de la explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, nuevamente sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas. Ello no excluye la introducción de métodos de valoración del suelo con una amplia gama de actividades económicas ya presentes, o susceptibles de ser desarrolladas en el suelo rural, diferentes del aprovechamiento convencional, propias de una economía moderna y avanzada.

Conforme al artículo 4 de Reglamento, se entenderá por:

Explotación en suelo rural, la unidad económica de producción que desarrolla el conjunto de actividades, usos y utilidades en una parcela o finca de suelo rural que se toma como marco de referencia a los efectos de calcular la renta real o potencial a que se refieren los arts. 7 y siguientes del presente Reglamento.

Conforme al artículo 7, cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el art. 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.

La capitalización de la renta, real o potencial, se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el art. 11 y siguientes del Reglamento y en función de la naturaleza de la explotación.

Conforme al artículo 8, se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable.

Renta de la explotación. El Jurado ha optado por valorar el suelo a partir de los cánones de arrendamiento, lo que es un sistema aceptado por la normativa de valoración. Hemos de recordar que el art. 9.1 del RD 1492/11 establece que "La renta anual, real o potencial, de la explotación, que podrá estar referida al año natural o al año agrícola o de campaña, se determinará a partir de la información técnica, económica y contable de la explotación actual o potencial en suelo rural. A tal efecto, se considerará la información que sobre la renta de la explotación pueda haber sido acreditada por el propietario o el titular de la misma y, en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como de las demás variables técnico-económicas de la zona.",a lo que añade, en su último párrafo, que "Cuando no haya podido determinarse la renta de acuerdo con la fórmula anterior, y siempre que en la zona exista información estadísticamente significativa sobre los cánones de arrendamiento u otras formas de compensación por el uso del suelo rural, la renta real o potencial podrá calcularse a partir de dicho canon o compensación que le corresponda al propietario."

Como dice la STS de 11 de septiembre de 2015 (recurso de casación 3806/2013), dicho criterio está expresamente reconocido, con carácter subsidiario,en el art. 9 del Real Decreto 1492/11; carácter de subsidiariedad que también ha subrayado esta Sala en anteriores sentencias (por todas, las de 25 de abril de 2025, recurso 2277/2021; y 18 de enero de 2024, recurso 1946/2021) subsidiario el método de cálculo basado en los cánones de arrendamiento u otras formas de compensación por el uso del suelo rural subsidiario.

En cuanto a la renta que propone la parte actora, los datos de ingresos y gastos no proceden de publicaciones sobre estadísticas de producción, precios y gastos, sino que se han obtenido de la Orden de 26 de junio de 2018, por la que se aprueban las bases reguladoras para la concesión de subvenciones, en régimen de concurrencia competitiva, dirigidas a la creación de empresas para los jóvenes agricultores, en el marco del Programa de Desarrollo Rural 2014-2020 (Submedida 6.1), y cuya aplicación para el cálculo de la renta ya rechazamos en la sentencia de 3 de octubre de 2024 (recurso 724/2022).

Tampoco podemos acoger la renta de 0,36 €/m2 que obtiene el perito judicial en la aclaración a su informe, donde eleva incluso la inicialmente considerada de 0,35 €/m2, pues dicha renta es excesiva si la comparamos con otras periciales practicadas en procedimientos cuyo objeto era la determinación del justiprecio de terrenos en esta misma zona, con el mismo aprovechamiento (tierra arable regadío). Como hemos señalado en la sentencia de 26 de mayo de 2023 (recurso 673/2021), "Con respecto al rendimiento de la tierra hemos de acoger el criterio señalado en el informe pericial judicial que indica que la alternativa de cultivo escogida por el Jurado, maíz, no es en ningún momento la alternativa más lógica desde un punto de vista agronómico, siendo la más lógica y teniendo en cuenta la superficie de la finca de regadío y los cultivos con más proyección en la vega de Granada en el año 2016, el cultivo del espárrago tal y como se puede deducir de la memoria resumen de Estadísticas Agrarias y Pesqueras de Andalucía del año 2016, editado por la Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo rural. Y a partir de tales datos obtenidos por el Observatorio de precios y mercados editados por la Consejería de Agricultura, ganadería, pesca y desarrollo sostenible llega a un cálculo de rendimientos de 2.877,68 € por hectárea siendo la renta neta de 0,28 € por metro cuadrado".

Esa renta neta (0,28 €/m2) fue la que fundamentó también la sentencia de 10 de febrero de 2022 (recurso 83/2019), cuyo informe pericial de designación judicial se basaba en la alternativa de cultivos más común de la zona para superficies de labor de regadío, incluyendo además el barbecho en su porcentualidad dentro de la rotación y teniendo en cuenta por tanto, un periodo improductivo; y es muy próxima a otros que también ha considerado la Sala para suelos similares al del recurrente y expropiados en esa misma zona. Así, en la sentencia de 23 de febrero de 2023, a la vista del informe emitido por el perito judicialmente, en el que se consideraba el cultivo del espárrago pero en una superficie de unidad agronómica inferior (10), junto con otros cultivos (alfalfa, hortícolas y patata media estación, con unos porcentajes de cultivo del 20%) además del barbecho (30%), y donde se tienen en cuenta los datos de precios y costes medios publicados para 2018 por la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, se estimó una renta de 0,24 €/m2. Renta que estaría también en concordancia con las que fundamentas las sentencias dictadas en los procedimientos 363 y 364/2019.

Como vemos, la Sala ha considerado, en anteriores ocasiones, a la vista de otras periciales, sobre la renta de la tierra en esta misma zona, la posibilidad de determinar la renta de acuerdo con la fórmula R = I - C que con carácter preferente se contiene en el art. 9.1 del Reglamento de Valoraciones, lo que hace innecesario acudir a métodos subsidiarios como el de la información estadísticamente significativa sobre los cánones de arrendamiento.

En relación con dicha cuestión consideramos fundamental para efectuar pronunciamiento sobre esta cuestión que la renta así obtenida viene a coincidir, como apuntan los demandantes, con la que utiliza el propio Jurado para determinar la indemnización por rápida ocupación, que es precisamente esa, 028 €/m2. Renta que no sólo es similar, como decimos, a que toman como referencia las sentencias citadas, sino que coincide exactamente con la que fundamentó la de 26 de mayo de 2023, de anterior cita, por lo que consideramos es aplicable también a ese supuesto, tratándose en todos ellos de tierra arable de regadío situada en la misma zona.

Dicha renta no puede considerarse desvirtuada por las alegaciones efectuadas por la Abogada del Estado en el sentido de que el terreno no es apto para el cultivo de espárrago pues no se ha acreditado que las características de la finca sean adecuadas para ese cultivo potencial y que no se ha acreditado que la disponibilidad de agua de la finca sea suficiente para dicho cultivo, por lo que el cultivo a considerar ha de ser el de tierra de labor y no el de una huerta. Pero dichas alegaciones, aparte que la Abogada del Estado las hace en su escrito de conclusiones y no en la contestación a la demanda, y ni siquiera planteó dichas cuestiones al perito judicial al solicitar la aclaración de su informe, no son suficientes para que podamos rechazar la inclusión del espárrago entre los cultivos a considerar para la obtención de la renta neta, sobre todo teniendo en cuenta que el propio Jurado para de la premisa, en las resoluciones impugnadas, de que se trata de terrenos con aprovechamiento de tierra arable regadío de la comarca de la vega y que la calidad de la tierra es buena, y teniendo en cuanta que dicha renta está en correspondencia con el resultado de las distintas pruebas periciales practicadas en otros procedimientos cuyo objeto era la valoración de terrenos en esa misma zona.

Por todo lo que entendemos que la renta a considerar para la determinación del justiprecio ha de ser de 0,28 €/m2.

3.- Tipo de capitalización.

Hemos de tener en cuenta que la Disposición Adicional 7ª TRLS/15 dispone en su apartado primero: "Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración."

Como tasa de capitalización general (r1) el Jurado utiliza 1,80%, mientras que el perito de parte y el perito judicial utilizan 1,60%. Esta es también la tasa que propuso la propia Administración, que incorpora en su Hoja de Aprecio copia de las series diarias de indicadores financieros del Banco de España (siendo la rentabilidad 2,63% para 2018, 1,31 para 2019 y 0,86 para 2020). En este punto, y como ya lo hicimos en la sentencia de 3 de octubre de 2024 (recurso 724/2022) en relación con esta misma actuación expropiatoria e idéntico período (2018/2020), acogeremos la tasa 1,60%. Con esta tasa, se obtiene una renta capitalizada de 1.750 €/ha (17,50 €/m2).

4.- Factor localización.

En cuanto al factor de localización, para el coeficiente u1, consideraremos el de 1,26 que propone el Jurado, coincidente con el que considera la parte actora y ligeramente superior al del perito judicial (que lo fijan en 1,25).

En cuanto al coeficiente u2 que propone la actora (1,508) no es correcto pues para calcularlo tiene en cuenta centros de actividad económica que no están relacionados con la actividad agrícola (suelo industrial, polígono tecnológico, ciudad de Granada, aeropuerto de Granada), mientras que el perito judicial, con similares argumentos, lo fija en 1,48, si bien en este caso ligeramente superior al del Jurado. Mantendremos por tanto el valor de 1,43 que es el que fija el Jurado.

En cuanto al coeficiente u3, tanto la parte actora como el perito judicial lo fijan en 1,1, considerando los actores que los terrenos se encuentran dentro del Plan Especial de Ordenación de la Vega (POTAU) y que su clasificación urbanística es suelo rústico, y el perito judicial que se sitúan en pleno corazón del referido Plan y a menos de 20 kilómetros del Parque Nacional de Sierra Nevada.

Hemos de rechazar el coeficiente 1,1 que propone la actora. Dice el artículo 17.5 RD 1492/2011 que:

"A los efectos de la aplicación del factor corrector u3, se considerarán como entornos de singular valor ambiental o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de protección por la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos en la Red Natura 2000.

El coeficiente de ponderación, p, deberá determinarse sobre la base de criterios objetivos de acuerdo con los valores reconocidos a los terrenos objeto de la valoración en los instrumentos de ordenación urbanística y territorial o, en su caso, en las redes de espacios protegidos".

Sin que la inclusión en el POTAU suponga limitación alguna para la explotación de las parcelas expropiadas con los cultivos propios de la zona, y sin que pueda considerarse que la proximidad al Parque Nacional de Sierra Nevada (20 kilómetros) suponga que los mismos estén en un entorno de singular valor ambiental o paisajístico.

Teniendo esto en cuenta, mantenemos un valor de 1 para el coeficiente u3, por lo que el factor de localización a aplicar es el señalado por el Jurado de 1,80(1,26 x 1,43 x 1).

5.- Valor final del suelo.

A la vista de cuanto antecede, fijamos el valor final del suelo en la siguiente cantidad:

· 0,28 €/m2 x 160% = 17,50 €/m2

· 17,50 €/m2 x 1,80 = 31,50 €/m2

CUARTO.- Valoración de la ocupación temporal.

Respecto a la superficie de la finca afectada por la ocupación temporal, el Jurado entiende que la misma ha de ir referida a la apreciación de los rendimientos que el propietario hubiere dejado de percibir por las rentas vencidas durante la ocupación, agregando, además, los perjuicios causados en la finca, o los gastos que suponga restituirla a su primitivo estado, lo que es conforme, como hemos señalado con reiteración, con lo establecido en el art. 115 de la LEF.

Los actores, aunque reconocen que en el informe de valoración que acompaña a su hoja de aprecio no se valora este concepto, el mismo ha de ser valorado, como lo hace el Jurado, si bien a razón de 0,34 €/m2. El perito judicial realiza también su cálculo atendiendo a las rentas dejadas de percibir, a razón de 0,36 €/m2, según la valoración corregida en la aclaración a su informe, aplicada a un 50% de la superficie expropiada.

Entendiendo la Sala, como hemos anticipado, que la valoración del Jurado es conforme con el art. 115 LEF al valorarse la ocupación con referencia a la renta neta, si bien su cálculo deberá efectuarse teniendo en cuenta la renta que hemos considerado en el apartado 3 de esta Fundamento (0,28 €/m2) y no la de 0,1 €/m2 que estima el Jurado.

Por lo que la indemnización por este concepto asciende a:

· 11 años (132 meses) x 0,28 €/m2 = 3,08 €/m2

QUINTO.- Valoración de los perjuicios por rápida ocupación.

El Jurado los valora a razón de 0,28 €/m2.

Respecto de los actores cabe dar por reproducido lo que hemos indicado en el Fundamento anterior. El perito judicial calcula los perjuicios atendiendo igualmente a una ocupación del 50%.

A diferencia del apartado anterior, el valor unitario que considera el Jurado es coincidente en este caso con la renta neta que hemos estimado en el apartado 3 del FD anterior, por lo que mantendremos la indemnización reconocida por este concepto.

SEXTO.- Justiprecio.

Expediente NUM000:

-3.334 m2 en pleno dominio x 31,50 €/m2 ........................ 105.021,00 €

-Ocupación temporal (3.334 m2 x 11 x 0,28 €/m2)............... 10.268,72 €

-Rápida ocupación (s/ Jurado) ....................................... 933,52 €

-Premio de afección (5% s/105.021 €) .............................. 5.251,05 €

TOTAL VALORACIÓN .............................. 121.474,29 €

Expediente NUM001:

-1.695 m2 en pleno dominio x 31,50 €/m2 ........................ 53.392,50 €

-Ocupación temporal (1.695 m2 x 11 x 0,28 €/m2)............... 5.220,60 €

-Rápida ocupación (s/ Jurado) ....................................... 474,00 €

-Premio de afección (5% s/ 53.392 €) .............................. 2.669,62 €

TOTAL VALORACIÓN .............................. 61.756,72 €

Ascendiendo el justiprecio de las dos fincas expropiadas a la cantidad de 183.231,01 € (CIENTO OCHENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UN EUROS CON UN CÉNTIMO DE EURO),por todos los conceptos; cantidad que deberá ser incrementada con los intereses de demora desde el día siguiente a la ocupación.

QUINTO.-Es por ello que procede estimar en parte la demanda.

En consecuencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la LJCA, y no apreciándose temeridad ni mala fe, no ha lugar a la imposición de las costas a ninguna de las partes intervinientes.

Vistos los preceptos citados y demás de general y concordante aplicación