Sentencia Contencioso-Administrativo 1948/2025 Tribunal Superior de Justicia de Andalucía . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 324/2017 de 02 de octubre del 2025

PRIMERO.-Como hemos anticipado en los antecedentes de hecho primero y cuarto, el objeto del presente recurso contencioso-administrativo viene dado, inicialmente, por la desestimación presunta por silencio de la Comisión Provincial de Valoraciones de la solicitud de fijación del justiprecio de la propiedad sita en el término municipal de Benalmádena, finca registral n.º NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Benalmádena, calificada por el PGOU de 2003 como suelo dotacional público (Equipamiento y Zona Verde Pública) en la antigua UE-21, hoy Sistema Local Asistemático, así como las edificaciones existentes y la masa arbórea, presentada el 10 de febrero de 2017, siendo ampliado posteriormente el recurso a los siguientes actos y disposiciones: (i) el acuerdo expreso de la Comisión Provincial de Valoraciones de 17 de diciembre de 2019 (expte. NUM001), por el que se fija el justiprecio por la expropiación forzosa por ministerio de la ley de la meritada finca, en la cantidad total de 772.275,88 €; (ii) el acuerdo del mismo órgano de 6 de octubre de 2020 que resuelve el recurso de reposición del Ayuntamiento del Benalmádena y fija aquel en 748.258,47 €; (iii) así como al Plan General de Ordenación Urbana de Benalmádena y la Adaptación Parcial del mismo a la LOUA que se pretenden por la recurrente impugnar de manera indirecta.

SEGUNDO.-Toda vez que el órgano de valoración durante la tramitación de los autos ha dictado resolución expresa fijando el justiprecio, y frente a ella se ha ampliado el presente recurso, centraremos nuestro examen en los motivos impugnatorios que los actores hacen valer en su ampliación de demanda.

Plantean los demandantes, en primer lugar, la impugnación indirecta del PGOU de Benalmádena. Alegan que el suelo del carril privado de la zona sur de la finca (al igual que la zona de garaje que la CPV lo ha incorporado a la expropiación) debería delimitarse dentro de la calificación de la Zona Verde Pública o Equipamiento Social, y no de la UE-22 pues se rompe la continencia del suelo a obtener. Invocan en apoyo de su postura los principios de proporcionalidad y racionalidad.

Aducen, en segundo lugar, que la superficie expropiada tomada por la CPV de 2.170,52 m2 es errónea al haberse basado el órgano de valoración en la que aparece en el Registro de la Propiedad, cuando lo cierto es que -continúan- la superficie real de la parcela expropiada es de 3.550,25 m2, según un plano topográfico levantado por ingeniero técnico topógrafo.

Sostienen, como tercer motivo de impugnación atinente al método de valoración que ha de adoptarse de conformidad con el art. 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante, TRLSyRU), que la finca expropiada consiste en una casa-villa sobre un solar unitario en el que se encuentra un jardín ornamental y una casa familiar, tratándose de una unidad registral que está vallada por todos sus vientos. Aunque urbanísticamente está sujeta a dos calificaciones dotacionales (la casa como equipamiento social y el jardín como zona verde pública), debe valorarse en su conjunto, tanto a efectos del método residual estático (suelo) como a efectos del método comparativo (suelo y construcción), siendo el más alto de los dos el que deba adoptarse como valor resultante. Precisan que la CPV aplica el apartado 2 de dicho precepto pero no atiende a la unidad predial, sino a las dos calificaciones urbanísticas.

Postulan, en cuarto lugar, que el acuerdo de la CPV vulnera el art. 37.1.a) del TRLSyRU al haber atribuido a los terrenos una edificabilidad de 0,27 m2t/m2s, cuando lo cierto es que el Ayuntamiento de Benalmádena en un expediente tramitado para dar cumplimiento a la STS de 30 de enero de 2013 que declaró que se trataba de suelo urbano consolidado, procedió, en ejercicio del ius variandi,a calificarlos como dotacional público, esto es parte como Equipamiento Social (donde está la casa familiar) y parte de Zona Verde Pública (donde está el jardín). A partir de ese momento -prosiguen- en que dejó de ser suelo urbano consolidado edificable para transformarse en dotacional, el suelo dejó de tener edificabilidad y uso privado, por lo que la CPV hubo de acudir a la edificabilidad media y al uso mayoritario (residencial) en el ámbito espacial homogéneo, lo que no ha hecho. Concluyen, aún dentro de este motivo, que no se puede imponer una edificabilidad que el planeamiento en su día determinó para suelo edificable y que ya no está vigente.

Mantienen, en quinto lugar, que el valor de 1.112,48 €/m2 establecido por la CPV por el método de comparación es improcedente. Critican, en esencia, que el órgano de valoración parte de valores muy bajos y no contrastados tomados de "Idealista" del año 2018, al contrario que la propiedad que sí ha tenido en cuenta transacciones reales del 2016, afirma la CPV que la vivienda familiar está en mal estado cuando es incierto y no se ha visitado, acoge el método de comparación solo para la parte de construcción (177 m2) y su proyección ortogonal (177 m2 + 50 m2), el valor de repercusión que adopta en el método residual de 478,63 €/m2t es excesivamente bajo y no resulta razonable atendiendo a que se trata de una zona residencial de nivel alto, el coeficiente "K" lo aplica en 1,40 sin motivación, a diferencia de la propiedad que lo aplica en 1,35 y lo motiva, así como que los testigos están mal homogeneizados, por todo lo cual debe adoptarse el valor de repercusión de la propiedad de 966,28 €/m2t.

Explicitan que si la superficie real es la de 3.550,25 m² de los cuales de Zona Verde Pública son 3.272,64 m² y 277,71 de Equipamiento y la edificabilidad es de 1,247 m²t/m²s, el valor por el método residual estático sería:

- Sobre todo el suelo (3.550,25 m²):

3.550,25 m² x 1,247 m²t/m²s x 966,28 €/m²t = 4.279.648,72 €.

- Sobre los 3.272,64 m² de Zona Verde Pública:

3.272,64 m² x 1,247 m²t/m²s x 966,28 €/m²t = 3.943.287 €

- Sobre 277,71 m² de Dotacional Equipamiento:

277,71 m² x 1,247 m²t/m²s x 966,28 €/m²t = 334.626 €.

Todo ello más el 5 por 100 de premio de afección.

Objetan, en sexto lugar, que la CPV no haya valorado el arbolado existente en la finca con el argumento de que al valorarse el suelo como urbanizado y con una edificabilidad de 0,27 m2t/m2s, dicho valor está implícito en el del suelo, cuando, a su entender, al menos hubo de estar vinculada por la hoja de aprecio municipal que sí lo valoró en 250.878,06 €. El origen del jardín no es la transformación de un arbolado rústico sino que se trata de un espacio de jardín ex profeso,plantado y cuidado desde 1940 con especies de un gran valor botánico. Concurren por tanto razones para que se proceda a la valoración de este arbolado dado su valor ornamental y botánico a través del método Granada, lo que asciende, según informe pericial de ingeniero técnico agrícola, a 420.008,81 €, más el 5 % de premio de afección, lo que se debe adicionar al justiprecio que asciende, según los cálculos que desarrolla en la demanda, a 4.491.771,74 € o 4.563.834,19 €.

TERCERO.-La letrada de la Junta de Andalucía, en representación del órgano de valoración autor del acto impugnado, se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la resolución de la CPV por sus propios y acertados fundamentos. Invoca en sus escritos de contestación la presunción iuris tantumde acierto de la que goza el acuerdo de fijación del justiprecio dictado por la CPV. Arguye, en esencia, que es inadmisible la pretensión de los recurrentes de que se declare que la superficie del suelo es de 3.550,25 m2, al no ser esta competencia del orden contencioso-administrativo sino civil, además de no haberse solicitado ante la CPV, debiendo prevalecer en todo caso la superficie que consta inscrita en el Registro de la Propiedad de 2.170,52 m2.

Añade en su contestación inicial que no se han acreditado los presupuestos para que se pueda aplicar el art. 140 de la LOUA que regula la expropiación por ministerio de la ley, ya que a la CPV no se le ha acreditado ni que los inmuebles sean dotacionales ni que no estén adscritos a un sector o unidad de ejecución, ni que hayan transcurrido cuatro años desde la aprobación del instrumento de planeamiento correspondiente, así como que en virtud de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo el día 30 de enero de 2013 se trata de suelo urbano consolidado.

Precisa en la contestación a la ampliación de demanda, en cuanto al método de valoración, que la CPV ha estimado las alegaciones de la recurrente en el sentido de diferenciar dos zonas a valorar, una que se corresponde con la superficie reseñada como Zona Verde en la que se aplica el método residual, y la otra relativa a la edificación de 177 m2 calificada como Equipamiento varios, que se valora conforme a dos métodos, el residual y el de comparación. En cuanto a la edificabilidad -continúa-, se fija en el acuerdo impugnado en 0,27 m2t/m2s de manera suficientemente motivada, teniendo en cuenta la edificabilidad establecida en el PGOU anterior correspondiente al inmueble objeto de valoración, ya que existe cosa juzgada al respecto. Dice que «dado que el PGOU lo califica como zona verde y equipamiento sin asignarle edificabilidad, se procede conforme al art. 20 del Reglamento de Valoraciones». En cuanto al valor de mercado se remite al acuerdo de la CPV y respecto del arbolado manifiesta que no procede su valoración independiente.

Finalmente, y en cuanto a la impugnación indirecta del PGOU de Benalmádena, apunta que de contrario no se ofrece una argumentación suficiente para combatir la validez del planeamiento o alguna de sus determinaciones, tratándose de una impugnación genérica que no puede prosperar. Invoca la doctrina sentada en la STS de 4 de marzo de 2020. Defiende que la actora no ha sustentado su impugnación indirecta del PGOU en un vicio de relevancia que pueda afectar a su validez, máxime cuando el acuerdo de la CPV ya ha aplicado con efecto de cosa juzgada de la STS de 30 de enero de 2013.

CUARTO.-En similares argumentos incide el letrado del Ayuntamiento de Benalmádena en su escrito de contestación, quien destaca, en esencia, que mediante acuerdo de 28 de marzo de 2014 (publicado en el BOJA de 3 de abril de 2014) se procedió a dar cumplimiento a la referida STS de 30 de enero de 2013, acordándose anular en el PGOU de Benalmádena la Unidad de Ejecución 21 y concretar la calificación del suelo como Dotación Público Social (la vivienda) y de Espacio Libre-zona verde pública (la parcela), así como que la solicitud de expropiación forzosa por ministerio de la ley efectuada es extemporánea por haberse presentado el día 22 de enero de 2016, esto es antes de que hubiera transcurrido el plazo de cuatro años de acuerdo con el art. 140 de la LOUA.

Por lo demás, se remite respecto a la valoración del suelo a lo informado por los servicios técnicos municipales, y en cuanto a la impugnación indirecta del PGOU a lo alegado por la letrada de la Junta de Andalucía en su contestación.

QUINTO.-Expuestas las posturas de las partes litigantes, son varias las cuestiones iniciales que hemos de despejar antes de abordar la cuestión medular del litigio que no es otra que la adecuación del acuerdo de fijación del justiprecio dictado por la Comisión Provincial de Valoraciones (en adelante, CPV) a los criterios de valoración en materia de expropiación forzosa.

Así, una vez que el Ayuntamiento de Benalmádena no ha recurrido ante la Sala el meritado acuerdo dictado por el órgano de valoración, dejándolo por tanto consentido y firme, y bastando su lectura para comprobar que en él se procede a determinar el justiprecio por la expropiación forzosa por ministerio de la ley de 2.170,52 m2 correspondientes a la finca registral n.º NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Benalmádena, y ello al venir calificada en el planeamiento general municipal como Suelo Dotacional Público (Equipamiento y Zona Verde Pública), de acuerdo con lo previsto en el art. 140 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que cita y aplica expresamente el órgano de valoración, resulta contrario a los propios actos de la Administración municipal, la cual en todo momento en fase administrativa lo que ha discutido es estrictamente la valoración contenida en la hoja de aprecio de la propiedad, que ahora en sede contenciosa cuestione que no se hubiera respetado por los interesados el plazo de cuatro años que previene el meritado precepto de la normativa autonómica. Es más, recurrió en reposición el acuerdo de fijación del justiprecio de 17 de diciembre de 2019 en lo concerniente a varios aspectos relacionados exclusivamente con la cuantía del justiprecio (coeficiente corrector por antigüedad de la edificación, método valorativo empleado, valoración del Sistema Local de Equipamiento,...), y en modo alguno planteó la corporación local que no procediera la expropiación por ministerio de la ley. Esta objeción de la Administración municipal codemandada rebasa y no encuentra amparo en el art. 56.1 de la LJCA pues va en contra de sus propios actos.

Por tanto, el Ayuntamiento de Benalmádena se ha aquietado en todo momento a la calificación del expediente como expropiatorio y a la aplicación por la CPV de la figura jurídica de la expropiación forzosa por ministerio de la ley. Además, su posición procesal como Administración codemandada que decidió no recurrir el acuerdo de fijación del justiprecio no puede ser otra que la confirmación de la legalidad del acto administrativo cuya premisa o punto de partida es precisamente apreciar que estamos ante una expropiación por ministerio de la ley, por lo que resulta contradictorio que ahora postule su inadecuación con el art. 140 de la LOUA (por todas, STS de 4 de noviembre de 2015, rec. 77/2014, FJ 8.º).

Igual suerte deben correr las objeciones que hace la letrada de la Junta de Andalucía en cuanto a la incompetencia de la Sala para examinar y resolver cuál es la superficie del inmueble propiedad de los actores que debe entenderse expropiada por ministerio de la ley, pues siendo evidente que el ejercicio de una acción declarativa de dominio debe enjuiciarse por la jurisdicción civil, empero, esta Sala contenciosa-administrativa debe pronunciarse sobre aquella cuestión a los solos efectos prejudiciales ( art. 4 LJCA) , ya que de la determinación de la superficie de la finca expropiada dependerá obviamente la fijación del justiprecio.

Rechazamos, igualmente, la impugnación indirecta del PGOU de Benalmádena que formula la actora. No esta de más recordar que, como dice la STS de 25 de febrero de 2002 (rec. 7.960/1997, FJ 6.º), «(...) con la excusa del recurso indirecto no se pueden atacar aspectos que no tengan relación directa e inmediata con el acto o, en este caso también, norma, impugnados directamente, pretendiendo una declaración de disconformidad con el ordenamiento jurídico desligada del acto de aplicación».

En el presente caso, como conocen la actora y el Ayuntamiento Benalmádena, y habiéndose aportado a los presentes autos la prueba pericial judicial que se practicó en el procedimiento ordinario 493/2020, esta Sala ya conoció de un recurso formulado por los mismos recurrentes contra un acuerdo que aprobó definitivamente el Estudio de Detalle correspondiente a la parcela UE-22 Villamiel promovido por la mercantil Laik Sur, S.L., en el que recayó sentencia desestimatoria n.º 2.084/2021, de 27 de septiembre.

Con este antecedente, y siendo objeto de cuestión en el presente litigio de expropiación forzosa la determinación de la superficie expropiada, consideramos que la pretensión de la actora de que, con cierta imprecisión, se "desafecte" de la UE-22 del PGOU de Benalmádena el tramo de un carril de acceso al garaje de la vivienda que está en la zona sur de la finca y que, según dice en su escrito de conclusiones, tiene una superficie de unos 135,25 m2 (o 150 m2), así como se incorpore dentro del suelo calificado en el planeamiento como dotacional, no puede prosperar vía impugnación indirecta del PGOU, y no solo porque no se nos concreta en la demanda en qué infracción legal pudiera haber incurrido el planeamiento municipal, al margen de una invocación genérica al principio de proporcionalidad, sino porque tampoco se nos proporciona un argumento convincente -aparte de evitar un eventual peregrinaje judicial- por el que pudiéramos considerar que resulta necesario que anulemos aquel extremo del instrumento de planeamiento para que podamos aquí enjuiciar si es correcto o no el criterio del órgano de valoración al determinar que la superficie expropiada había de ser la resultante de la superficie registral de la finca n.º NUM000 que asciende a 2.170,52 m2, que es lo que realmente aquí nos ocupa. Adelantamos, en todo caso, que aquel carril no lo incluiremos en la superficie expropiada.

SEXTO.-Llegado a este punto hemos de señalar con carácter general que esta Sala ha puesto de manifiesto en reiteradas ocasiones la presunción de legalidad y acierto de la que se benefician los acuerdos dictados por los Jurados de Expropiación Forzosa, así como los medios que pueden ser empleados por los recurrentes para desvirtuar la misma. Así, por ejemplo, en la sentencia de su Sección funcional primera de 27 de noviembre de 2017 (dictada en el procedimiento ordinario n.º 1.514/2010), se razonaba a este respecto lo siguiente:

«(...) ya en la Exposición de Motivos de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 el legislador, para justificar la innovación que supuso la implantación de los Jurados de Expropiación como órganos que, a falta de acuerdo entre las partes, habrían de fijar el precio expropiatorio, señalaba que tales órganos, "en los que se componen las dos funciones, pericial y judicial" escindidas en el sistema anterior, "reúnen, además, las ventajas que proporciona la permanencia y especialización en la función, la colegiación (que permite llevar a su seno los intereses contrapuestos) y la preparación, al mismo tiempo en los aspectos material y jurídico, de la cuestión a decidir", por más que ciertamente, las ventajas aludidas estén "supeditadas en todo al acierto que presida en la composición de estos órganos y condicionadas, por otra parte, a la carga burocrática que lleven consigo".

Sobre análogas consideraciones de tratarse de órgano administrativo altamente especializado, imparcial y de carácter técnico ha sido reiteradísima la jurisprudencia que ha venido sentando una presunción de legalidad y acierto de sus acuerdos [ SSTS 19 marzo 2013 (recurso 3428/2010 ); 2 diciembre 2013 (recurso 2345/2011 ); y 7 y 18 marzo 2014 ( recursos 3614/2011 y 3809/2011 ), por citar algunas de las más recientes].

Destaca al respecto la STS 1 julio 2013 (recurso 2350/2011 ), con cita de la STS 8 mayo 2012 (recurso 2090/09 ) que la presunción de legalidad -reconocida a todo acto administrativo en el artículo 57.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común - exige para desvirtuarla la acreditación de un error de derecho o incorrección jurídica, en tanto que la presunción de acierto "no sólo se fundamenta en la genérica presunción de legalidad de los actos administrativos mencionada, sino también, y sobre todo, en la especial naturaleza del órgano (pericial y arbitral), en la preparación técnica y jurídica de sus miembros, así como en su independencia, imparcialidad y objetividad, deducible del alejamiento de los intereses en juego, y que supone un "plus" con respecto a la presunción de legalidad, requiriendo para su desvirtuación la acreditación de una incorrección fáctica o error de hecho".

En efecto, como recuerda, entre otras muchas, la STS 27 noviembre 2013 (recurso 1285/2011 ), "la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado de Expropiación no implica que el tribunal de instancia esté vinculado por la misma, ni que no pueda apartarse de su contenido cuando considere que no es ajustada a derecho, pues se trata de una presuncion "iuris tantum", que puede desvirtuarse mediante prueba en contrario, fundamentalmente aunque no de forma exclusiva, por medio de la prueba pericial, lo que conecta muy especialmente con el deber de motivación de las sentencias".

Debe añadirse que la reiterada presunción de acierto puede ser desvirtuada por cualquier medio probatorio, habiéndose ya superado en la actualidad una antigua corriente jurisprudencial que exigía a tales efectos dictamen de perito designado mediante insaculación y ello sobre la consideración de que en la nueva Ley 1/2000, de 7 de enero, la prueba pericial consiste, normalmente, en informe pericial de parte, autorizando la remisión del artículo 60.4 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , en lo que al desarrollo de la prueba concierne, a las normas generales establecidas para el proceso civil, a estar a lo dispuesto por el artículo 360 de la Ley Procesal Civil sobre el informe pericial de parte como modo normal de la prueba pericial, a lo que se añade, finalmente, que la ley no impone ninguna clase de prueba tasada para destruir la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado, por lo que ese resultado puede lograrse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo cuestión distinta la valoración que el órgano judicial haga del material probatorio que, en todo caso, ha de ser motivada y razonable [ SSTS 8 noviembre 2011 (recurso 2874/08 ); 23 julio 2012 (recurso 3888/2009 ); 11 junio 2013 (recurso 5387/2010 ); 7 marzo 2014 (recurso 3614/2011 ); y 18 marzo 2014 (recurso 3809/2011 ), por citar las más recientes]».

SÉPTIMO.-Descendiendo al caso de autos, acogemos el motivo esgrimido por la actora en cuanto a la superficie real de la finca objeto de expropiación, con la salvedad que diremos atinente al carril.

La CPV determinó la superficie expropiada en 2.170,52 m2, ateniéndose exclusivamente a la cabida que, tras varias segregaciones, constaba en la descripción registral de la finca n.º NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Benalmándena (una nota simple se acompaña como documento 1 de la demanda presentada frente a la denegación tácita de la CPV).

Sin embargo, como documento 3 de la misma demanda se acompañó un plano de la finca denominada " DIRECCION000", realizado por un ingeniero técnico topógrafo, don Carlos Ramón, del que resulta una superficie de la parcela (incluida edificaciones) de 3.550,25 m2. El Catastro (documento 4 de la misma demanda) establece una superficie de la parcela con referencia NUM002, ubicada en el n.º DIRECCION001 de Benalmádena, de 3.415 m2. En el informe pericial judicial practicado en el PO 493/2020 de esta misma Sala, al que líneas arriba hemos aludido y que se aporta como documento 2 de la ampliación de demanda, se inserta un plano de un anterior convenio atinente a la finca "El Jardín" U-4, en el que aparece una superficie de 3.558 m2, siendo esta la misma superficie que se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2013 a la que aluden las partes en sus respectivos escritos rectores y en la que se anuló el PGOU en cuanto a la Unidad de Ejecución 21, por corresponder a la misma la clasificación de suelo urbano con la categoría de consolidado.

La prueba capital que apoya y corrobora la postura de la actora es el informe emitido en los presentes autos, por el perito judicial e ingeniero técnico en topografía, don Narciso, el cual concluye en su dictamen tras haber efectuado una inspección ocular sobre el terreno y una medición topográfica, que la superficie real de la finca es de 3.546,60 m2, por lo que dista de la registral que es de 2.170,52 m2, la cual, insistimos, es la que adopta la CPV en su acuerdo. Incorpora a su informe el perito judicial un plano topográfico de linderos y superficie en el que se marcan claramente los límite topográficos de la finca que adoptó para hacer su medición -entre los que incluye y comprende el controvertido carril de acceso a la vivienda-, los cuales vienen prácticamente a corresponderse con el plano de zonificación del planeamiento que igualmente incorpora a las páginas 16 y 17 del informe, en el que aparece la parcela afectada por la expropiación forzosa por ministerio de la ley -pintada en color verde la zona calificada como Verde Público y en rojo el Sistema Local de Equipamiento-, que se corresponde con la antigua la UE-21 que anuló el Tribunal Supremo. Precisamos que del informe del perito judicial ingeniero técnico topógrafo hemos de soslayar la valoración económica que hace de la finca, por no corresponder esta materia a su competencia.

Resulta pues evidente que la superficie registral de la finca de la que partió el órgano de valoración para fijar el justiprecio no se corresponde con la real. La única salvedad que hacemos a la medición del perito judicial topógrafo es que comprende en ella el controvertido carril de acceso a la vivienda que en sus aclaraciones escritas dijo que tenía una cabida de 113,32 m2.

Así, en el plano de calificación o zonificación del suelo del instrumento de planeamiento el carril no se incluye dentro del suelo dotacional expropiado por ministerio de la ley, tampoco se incluye en la información gráfica de la certificación catastral de la parcela, y en la descripción registral de la finca n.º NUM000 se dice que linda al sur precisamente con ese «carril de entrada a la casa principal y a la de labor», por lo que si bien resulta de las fotografías del informe del perito judicial practicado en el PO 493/2020 que la única finalidad del carril es dar acceso al garaje de la vivienda además de a un acceso peatonal de la finca, también apreciamos que el carril no está cerrado y queda claramente al otro lado de la tapia de mampostería que delimita la finca, por lo que a la vista de todo este material probatorio consideramos que en este concreto extremo no ha que dado desvirtuada la presunción de acierto de la CPV que se atuvo a la información registral y, por tanto, excluyó el carril de la superficie expropiada.

Este criterio viene corroborado por el informe elaborado por el perito judicial, el arquitecto don Porfirio, quien "aplicando un principio de prudencia" excluyó de su informe y valoración la parte no incluida en la parcela catastral, lo que concretó en 100,80 m2. Las superficies de suelo que este perito valoró fueron 3.196,60 m2 de zona verde, 177 m2 de suelo dotacional público social ocupado por la edificación, así como 78,20 m2 de suelo ocupado por el garaje (un parte), almacén, terraza de vivienda y acceso, de lo que resulta un total de 3.451,80 m2,lo que está en consonancia con la medición del perito judicial topógrafo una vez excluido el controvertido carril.

En suma, consideramos errónea la superficie expropiada tomada por el órgano de valoración y acogemos la informada por el perito judicial arquitecto, Sr. Porfirio.

OCTAVO.-En línea con las alegaciones de los demandantes, consideramos que la valoración efectuada por la CPV no se ajusta a los criterios valorativos en materia de expropiación forzosa por las siguientes razones.

Así pues, la calificación de los suelos como dotacional, concretamente como Dotacional Público Social (la vivienda) y de Espacio Libre-zona verde pública (la parcela), se llevó a cabo mediante acuerdo de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CPOTU) de 15 de enero de 2014 (publicado en BOJA núm. 64, de 3 de abril de 2014), que se acompaña con la contestación del ayuntamiento, el cual se adoptó a fin de dar cumplimiento a la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2013 que, como hemos dicho líneas arriba, anuló la UE-21 de la Revisión del PGOU de Benalmádena de 2003 por corresponder a la misma la clasificación de suelo urbano.

Por tanto, en la fecha a la que ha de referirse la valoración, esto es el 7 de diciembre de 2016 coincidente con la de presentación de la hoja de aprecio por la propiedad ante el ayuntamiento, la finca no tenía edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística. Lo confirma el perito judicial arquitecto, Sr. Porfirio, cuando en la página 6 de sus aclaraciones escritas dice que para las referidas calificaciones del suelo el expediente de cumplimiento de la sentencia del Tribunal Supremo «no asigna ni edificabilidad ni uso privado (coeficiente de edificabilidad lucrativa) con el que obtener aprovechamiento urbanístico. Esa ausencia de aprovechamiento urbanístico lucrativo caracteriza la naturaleza de las dotaciones públicas que, una vez obtenidas, pasan a ser dominio público».

Es por ello que la CPV debió aplicar lo previsto para la valoración en suelo urbanizado en el párrafo segundo del art. 37.1.a) del TRLSyRU -«si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido», dice textualmente el precepto- y valorar los terrenos atribuyéndoles la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo, en vez de emplear un índice o coeficiente de edificabilidad, el de 0,27 m2t/m2s, sobre la base de aplicar el aprovechamiento que estaba previsto en el anterior PGOU de 1995 para la U-4 en viviendas unifamiliares.

Con este solo reparo quedan desvirtuados todos los cálculos en los que descansa la valoración de la CPV pues se toma en ellos como premisa o punto de partida, tanto para valorar el suelo de la zona calificada como zona verde como el de la calificada como sistema local de equipamiento, de una edificabilidad que no se adecua en modo alguno al citado precepto legal. Su valoración final y total de la finca expropiada en la cantidad 748.258,47 €, ha quedado pues desvirtuada.

Como dice claramente el Tribunal Supremo en el fundamento séptimo de su sentencia de 30 de enero de 2013, correspondía a las Administraciones competentes, partiendo de la condición de suelo urbano consolidado, llevar cabo la calificación urbanística de los terrenos y la asignación de la correspondiente edificabilidad; lo que tuvo lugar, añadimos nosotros, con el ulterior acuerdo de la CPOTU de enero de 2014 que al calificar los suelos como dotacional les privó de aprovechamiento lucrativo, siendo obligado acudir en consecuencia, a los efectos valorativos que nos ocupan, al ámbito espacial homogéneo para asignarles edificabilidad y uso.

Así lo han hecho, en cambio, el perito arquitecto de los recurrentes, don Luis Manuel, cuyo informe de 28 de julio de 2016 se aportó como documento 5 de la demanda inicial contra el acto presunto -lo complementa otro informe del mismo perito de 11 de agosto de 2019 que se acompaña como documento 3 de la ampliación de demanda-, en cuyas páginas 15 a 22 detalla cómo determina la edificabilidad media del ámbito especial homogéneo (AEH) en 1,247 m2t/m2suelo, así como el perito judicial y también arquitecto, Sr. Porfirio, quien concluye una edificabilidad media en el AEH sensiblemente inferior, de 1,1121333 m2t/m2, siendo el uso mayoritario el de vivienda plurifamiliar,extremo este ultimo que podemos contrastar con la imagen de marqueta urbana que inserta en la página 19 de su dictamen.

La valoración del perito de la actora y el judicial difieren notablemente. Para el Sr. Luis Manuel la valoración de la finca expropiada asciende a 4.458.873,69 €, mientras que para el perito judicial es de 2.623.396,87 €,incluyendo los dos en esos valores el 5 % del premio de afección.

Ambos son arquitectos. Como explicitan en sus respectivos dictámenes, aplicaron los métodos valorativos previstos normativamente para suelo urbanizado ( art. 37 TRLSyRU y arts. 22, 23 y 24 del Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre), llevando a cabo uno y otro una valoración diferenciada del suelo de la zona verde pública que no estaba edificado (método residual estático), así como del dotacional para equipamiento que sí estaba edificado al estar ocupado por la casa solariega existente (el valor más alto entre la tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación y el determinado por el método residual aplicado exclusivamente sobre el suelo); el propio perito de la actora en su informe complementario dice que esta es «la forma correcta» de valorar la expropiación. Ambos peritos para determinar el valor en venta del metro cuatro de edificación (Vv), y establecer así el valor de repercusión del suelo, llevaron a cabo un estudio de mercado suficientemente significativo a fecha del año 2016 a partir de transacciones reales (el perito de parte se basa en la base de datos de la Empresa Sociedad de Tasación para el año 2016 y el judicial emplea la aplicación denominada "MVI Propiedad" del Colegio de Registradores), a diferencia de la arquitecta técnica de la CPV, Sra. Florencia, que se basó en ofertas de venta tomadas del portal inmobiliario "Idealista" (fols. 441 y 442 del expediente administrativo). La principal diferencia entre uno y otro informe es que el perito de los recurrentes establece un valor de repercusión del suelo ascendente a 966,28 €/m2t, mientras que para el perito judicial dicho parámetro es de 542,38 €/m2t, bastante cercano al acordado por la CPV de 478,63 €/m2t.

Pues bien, siendo errónea la edificabilidad asignada a los terrenos por la CPV, nos inclinamos por acoger la valoración del perito judicial, Sr. Porfirio, frente a la del perito de la parte actora. Aquel, en las respuestas escritas a las aclaraciones que le solicitaron las partes litigantes, criticó y puso de manifiesto en la página 14 varias objeciones de índole técnico a la valoración llevada a cabo por el perito de la propiedad que nos parecen fundadas: para determinar el AEH el perito de los actores recurre a la ponencia de valores del Catastro lo que no es propio de una valoración urbanística de acuerdo con el art. 21 del Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, los valores homogeneizados son ponderados en función a la afinidad que el inmueble tiene con los que se construiría en vez de realizar una media aritmética de dichos valores, y en el coste de construcción parece que no se han incluido todos los gastos (honorarios profesionales, tasas, impuestos,...). Además, el perito judicial en el estudio de mercado para obtener sus testigos acude a la misma fuente de las transacciones reales que es el Registro de la Propiedad. Aunque uno y otro perito reconocieron personalmente la finca, a la vista de las fotografías que incorporan a sus informes, la visita que hizo el perito judicial, Sr. Porfirio, el día 20 de septiembre de 2023 nos parece más detallada.

A pesar de las exhaustivas aclaraciones que le solicitaron y formularon los litigantes, el perito judicial no movió ni un céntimo su valoración, la cual, en suma, acogemos.

NOVENO.-De otro lado, pasamos al examen de la partida del arbolado cuya valoración descartó la CPV con el solo argumento de que entendía que no era compatible indemnizar a los propietarios valorando el suelo como urbanizado, otorgándole una edificabilidad de 0,27 m2t/m2s, y al mismo tiempo mantener el arbolado ornamental en ese suelo.

El razonamiento no nos parece correcto porque parte de una premisa que, como hemos visto arriba, es errónea, esto es la de otorgar al suelo una determinada edificabilidad en función de unos parámetros urbanísticos de un planeamiento pretérito, soslayando así el órgano de valoración la calificación del suelo como dotacional de Espacio Libre-zona verde pública, lo que es perfectamente compatible con el mantenimiento y conservación del arbolado existente que, merced a la expropiación forzosa por ministerio de la ley llevada a cabo por el ayuntamiento, pasará a integrarse finalmente en el demanio municipal.

Además, y en línea con lo manifestado por la actora en su demanda, el Ayuntamiento de Benalmádena remitió a la CPV un informe de sus propios técnicos valorando el arbolado en la cantidad de 250.878,06 € (fols. 494 y 499 a 506 del expediente). La técnica de la CPV en su propuesta de valoración sí que valoró de forma independiente el arbolado ornamental en la cantidad de 272.789,51 €, según un informe técnico emitido por un ingeniero agrónomo de la Delegación Territorial de la Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible, que aplicó la conocida como "Norma Granada de valoración de arbolado ornamental" de la Asociación Española de Parques y Jardines Públicos, que es el método más utilizado en España para este tipo de valoraciones (fols. 443 a 462).

Asimismo, sobre la valoración del arbolado se aportó por la actora como documento 2 de la demanda frente al acto presunto de la CPV, un informe pericial realizado en fecha 22 de julio de 2016 por un ingeniero técnico agrícola, Sr. Adolfo, que lo valoró en la suma de 420.008,81 € aplicando la misma norma Granada, y se practicó en los autos una pericial judicial, realizada en el mes de diciembre de 2023 por otro técnico con la misma titulación, Sr. Bartolomé, que hace una valoración de 398.535,46 €.

Frente al ingeniero agrónomo de la Administración regional que no consta que visitara la finca " DIRECCION000" sino que hizo su valoración sobre la base de la hoja de aprecio de la propiedad y del informe del técnico municipal de Parques y Jardines, el perito de la parte actora y el judicial sí que la examinaron personalmente y las especies arbóreas que había plantadas. Como la tasación había de referirse necesariamente al año 2016 y el denominado método Granada de valoración se basa como parámetros principales en el perímetro del tronco y la altura del árbol, según la especie, consideramos que quien percibió mejor de propia mano el estado de los árboles fue el perito Sr. Adolfo que fue quien visitó el jardín en el mes de julio del año 2016 -de hecho el perito judicial se basa y toma como testigo de las condiciones de los árboles el informe de aquel-, siendo por ello que acogeremos su valoración ascendente a 420.008,81 €, más el cinco por ciento de premio de afección de conformidad con el art. 47 de la LEF (441.009,25 €en total por el arbolado).

DÉCIMO.-Razones, todas las cuales, nos conducen a estimar parcialmente el recurso contencioso-administrativo con correlativa anulación del acto impugnado al ser disconforme con el ordenamiento jurídico.

Hemos de declarar como situación jurídica individualizada el derecho de la actora a obtener el justiprecio en la cantidad total de 3.064.406,12 € (2.623.396,87 € + 441.009,25 €), más los intereses legales desde la fecha de presentación de la hoja de aprecio por parte de la propiedad ante el Ayuntamiento de Benalmádena, lo que aconteció el día 7 de diciembre de 2016 como consta a los fols. 21 y siguientes del expediente administrativo -párrafo segundo del art. 140.2 LOUA-.

Al prosperar en parte la demanda no procede expreso pronunciamiento sobre las costas causadas, por lo que cada litigante pagará las causadas a su instancia y la mitad de las comunes - art. 139.1, párrafo segundo, de la LJCA-.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación,