Sentencia Contencioso-Administrativo 1578/2026 Tribunal Superior de Justicia de Andalucía . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 973/2024 de 30 de junio del 2026

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso de apelación la sentencia número 129/2024, de 3 de abril, dictada en recurso nº 235/2022 por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 2 de Granada, que desestimaba el recurso contencioso-administrativo interpuesto por Índice Inmobiliario Salobreña S.L. frente a la resolución de la Comisión Provincial de Valoraciones de Granada de 2 de marzo de 2022. Esta resolución, recaída en el expediente de justiprecio NUM000, fijó el valor de los bienes y derechos de la actora expropiados al amparo del artículo 140 LOUA para Sistema General de Equipamiento MOT-EQ4 del PGOU de Motril.

El bien a expropiar es la finca registral nº 27.549 del Registro de la Propiedad nº 2 de Motril, clasificada como suelo urbano consolidado y ubicada entre las calles Nueva, Higuito, Mainavas y Rambla de Capuchinos, edificio "Coliseo Viñas", con una superficie registral de 888,23 m2 y según Catastro de 981 m2. Referencia catastral 3972801VF5637B, destinada según PGOU de 2003 a Sistema General de Equipamientos. (Remodelación y Centro de artes escénicas).

1.- Para calcular el valor del bien expropiado, la Comisión Provincial de Valoraciones parte de que la parcela tiene la consideración de suelo urbanizado. Consta de 4 parcelas catastrales:

1.- Referencia 3972801VF5637B0001AI. De superficie gráfica de 981 m2. Localizada en calle Higuito 2. de uso principal comercial, con superficie construida de 986 m2. Destinada a espectáculos 944 m2, y 42 m2 a elementos comunes. Año de construcción 1965.

2.- Referencia 3972801VF5637B0002SO. De superficie gráfica 981 m2. Localizada en calle Higuito 2., de uso principal residencial de 179 m2, construida en el año 1965, destino de vivienda 172 m2 y 7 m2 a elementos comunes.

3.- Referencia 3972801VF5637B0003DP. De superficie gráfica 981 m2. Localizada en calle Higuito2., de uso principal residencial de 179 m2, construida en el año 1965, destinada a vivienda 172 m. y 7 m. de elementos comunes.

4.- Referencia 3972801VF5637B0004FA. De superficie gráfica 981 m2. Localizada en calle Higuito 2., de uso principal almacenes y estacionamiento. Destinada a aparcamiento 38 m2 y 1 m2 de elementos comunes.

Sobre la parcela de 981 m2 están edificados un total de 1.383 m2.

En cuanto al estado de conservación, se expone que del reportaje fotográfico aportado al expediente se puede constatar que exteriormente la finca urbana está cerrada y en desuso, con falta de mantenimiento periódico adecuado para el ornato y conservación de fachadas, forjados, cubierta, etc. Desde ese punto de vista, teniendo en cuenta el Anexo II del Reglamento de valoración de la Ley de suelo ( RD 1492/2011), se aplica un estado de conservación "regular", descartando el "ruinoso" y el "normal" para el estado exterior del inmueble.

En cuanto al método de valoración y tratándose de suelo en situación básica de urbanizado, es de aplicación el artículo 37 del RDL 7/2015 y artículo 23 del RD 1492/2011, que establecen que ha de estarse al valor superior de entre los dos siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

A.- Método de tasación conjunta del suelo y la edificación. La CPV expone que no se ha podido realizar una valoración por el método de comparación dado que se trata de una edificación singular sin existencia de comparables en el municipio, por lo que ha de estarse a los precios de referencia dados por el Colegio de Arquitectos de Granada para cada uno de los usos, partiendo de la vida útil que el catastro les asigna. Según éste, las viviendas tienen una vida útil de 100 años y los edificios comerciales de 50 años. Lo que significa que, teniendo en cuenta la fecha de construcción del edificio Coliseo Viñas (1965), sólo pueden valorarse los 358 m2 de vivienda a los que les restaría una vida útil de 44 años.

Con estos parámetros, y aplicando los valores de referencia del Colegio de Arquitectos, se obtiene un valor final de 391.792,34 euros, que es claramente inferior al obtenido con el método residual.

B.- Método residual estático. El método residual estático calcula el valor del suelo a partir del valor de mercado de la promoción que pueda ejecutarse en él de conformidad con la siguente fórmula:

VRS=Vv/K-Vc

Donde Vv es el valor en venta del m2 de edificación del producto inmobiliario acabado.

K es el coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Tendrá, con carácter general, un valor de 1,40, pero podrá reducirse hasta 1,20 o ampliarse hasta 1,50.

Y Vc es el valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble

Para fijar el Valor en venta del producto inmobiliario, la CPV considera una edificabilidad de 4,02 m2/m2 que, aplicada a la superficie de la parcela (981 m2), da lugar a 3.943,62 m2t. Puesto que el PGOU de Motril exige una plaza de aparcamiento por cada 100 m2 construidos, deben ejecutarse 40 plazas de aparcamiento. Y asignando una superficie de 30 m2 a cada una de ellas, se requieren 1.200 m2 de superficie que, a la vista de la superficie de la parcela (981 m2) supone que han de destinarse 2 plantas subterráneas de aparcamientos. A estas se les asigna una edificabilidad de 2m2/m2.

En cuanto a la selección de los testigos, la CPV toma 8 testigos de viviendas de similares características y 6 testigos de plazas de aparcamiento en la zona cercana a la parcela en donde se ubica el edificio a tasar. Al tratarse de una tasación practicada por la Administración se cuenta con datos de ventas reales registradas, valores cuyo acceso es imposible para el autor de la tasación de parte. Con ellos obtiene un valor homogeneizado de 1.338,19 €/m2 para el uso de vivienda y 715,80 €/m2 para el uso de aparcamiento.

Además, se justifican los diferentes coeficientes de homogenización que se utilizan y que están referidos a la ubicación, antigüedad y tipología, incluyendo un coeficiente de actualización del precio en función de la fecha efectiva de la transmisión.

Respecto de la variable K, la CPV le asigna un valor de 1,25 en caso de viviendas y 1,20 en caso de los garajes. Es un valor inferior al común de 1,40, que se justifica por las condiciones existentes en el periodo que se abre desde el primer trimestre de 2020 derivadas de la pandemia y que se acumulaban de la anterior crisis inmobiliaria. Es decir, como las circunstancias disminuyen el precio de venta, se tiene que disminuir el margen de beneficios. De ahí la disminución del valor de K. Disminución que lógicamente incrementa el valor en venta del producto inmobiliario.

En cuanto al valor de la construcción, la CPV utiliza los módulos indicados en el Colegio de Arquitectos, que publica anualmente como valores de referencia, y que para vivienda en edificio plurifamiliar es de 605 euros/m2. A ellos han de añadirse otros costes como son gastos de licencias, técnicos intervinientes, etc, dando lugar a un coste total de 828,85 €/m2t.

Para la ejecución de los sótanos, la CPV adopta el criterio del Colegio Oficial de Arquitectos de Granada, que considera los costes como un 65% del valor del uso principal del edificio; o sea, 538,75 €/m2t.

Con estos datos, se obtiene un valor de repercusión de 241,70 €/m2 para el uso de vivienda y de 57,75 €/m2 para el uso de aparcamiento. Valor que, multiplicado por la edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos, da lugar a un valor final de 1.066.478,45 euros según la siguiente fórmula

Vs1 vivienda = Vr1 x edif x Sup = 241,70€/m2 x 4,02m2/m2 x 981m2 = 953.172,95 €

Vs2 garajes = Vr2 x ap b/r x Sup = 57,75 €/m2 x 2,00m2/m2 x 981mÇ = 113.305,50€

Pero la CPV también incluye los gastos derivados de la demolición del actual edificio para poder levantar el nuevo edificio residencial. Fijándolos en 70.558,43 euros que, descontados de la suma total antes señalada, dan lugar a un valor final del suelo de 995.920,02 euros (1.045.716,02 euros con el premio de afección).

2.- La parte actora presentó Hoja de Aprecio redactada por el Arquitecto D. Avelino, del Colegio de Arquitectos de Almería y en el que se calcula el valor del bien expropiado utilizando únicamente el método residual.

Para fijar el Valor en venta del producto inmobiliario se toman 6 testigos extraídos de portales inmobiliarios, que dan lugar a un valor homogeneizado de 1.905,13 €/m2.

Como coeficiente K, acoge el general de 1,40.

Y en cuanto a los costes de la construcción toma los datos del Colegio de Arquitectos de Granada, considerando un valor de 837,93 €/m2t, ligeramente superior al de la CPV (828,85 €/m2t).

Con ello obtiene un valor residual del suelo de 522,88 €/m2t que, aplicado a la edificabilidad de la parcela (4,02m2t x 981 m2), da lugar a un valor final del suelo de 2.062.034,87 euros.

3.- En su escrito de demanda, la parte actora solicitó la práctica de prueba pericial judicial, siendo designado el Arquitecto D. Carlos Jesús, cuyo resultado obra en autos. Según el escrito de demanda, la finalidad de dicha pericial no era la fijación del valor del bien expropiado, sino que el perito se pronunciara sobre los errores cometidos por la CPV; en concreto, sobre la detracción de los costes de demolición, determinación del coeficiente K y selección de los testigos para la fijación del valor en venta de la promoción esperable.

4.- El Ayuntamiento de Motril no presentó Hoja de Aprecio ante la CPV.

La sentencia apelada comienza exponiendo los criterios de valoración considerados por la CPV y por la parte actora. Y concluye que, aun cuando la presunción de acierto y corrección que se predica de las resoluciones de los órganos de valoración es iuris tantum-por lo que puede ser rota mediante prueba en contra- en este caso no se ha demostrado que el justiprecio señalado por la CPV haya incurrido en un notorio error material, haya realizado una desajustada apreciación de los datos fácticos o haya infringido los preceptos legales de aplicación. Por el contrario, el perito judicial en modo alguno asume la propuesta de la actora, alejándose del justiprecio reclamado por ésta. Por lo que acuerda desestimar el recurso contencioso-administrativo

SEGUNDO.-.Motivos de apelación.

El recurso de apelación se apoya en varios motivos, en los que se reiteran, en esencia, los argumentos ya esgrimidos en vía administrativa y en la instancia:

1.-Error al descontar del valor del suelo los costes de demolición de la edificación.

2.-Error en la actualización del valor en venta de las muestras utilizadas.

3.-Falta de valoración de las particularidades del suelo expropiado.

4.-Falta de valoración de las consideraciones del perito judicial.

TERCERO.-Posición de la Sala. Costes de demolición.

Para la valoración del suelo urbanizado, dispone el artículo 37.2 del RDL 7/2015 que

"Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".

Y en el mismo sentido el artículo 23 del RD 1492/2011 establece que

"Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad según lo establecido en el artículo 5 de este Reglamento, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada, de acuerdo con el artículo 24 de este Reglamento.

b) El determinado por el método residual, regulado en el artículo 22 de este Reglamento, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".

Como hemos señalado, la CPV entendió que el valor superior se alcanzaría, en el presente caso, con el método residual. Y esta consideración no ha sido combatida por la parte actora quien, además, sólo aplicó dicho método en su Hoja de Aprecio.

El método residual es -como indica su nombre- un mecanismo que permite fijar el valor del suelo a partir del valor del mercado que pueda alcanzar la edificación que esté permitida en el mismo, descontando de dicho valor de mercado todos los costes e inversiones que hayan de realizarse para ejecutar la promoción. Esos costes incluyen, como señala el artículo 23.2 RD 1492/2011, todos los "...gastos necesarios para la construcción del inmueble".

De ello se desprende claramente que, si en el suelo a valorar existe una construcción, la misma deberá ser demolida, por lo que también deberán incluirse como gastos necesarios -a descontar del valor de la promoción- el coste de la demolición.

Así lo ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de noviembre de 2014 (casación 360/2012) "...El denominado método residual, tanto el estático como el dinámico, consiste en calcular el valor del suelo a partir del valor final de mercado que tiene un inmueble edificado en la zona correspondiente, valor total del que se van detrayendo los costes necesarios para su construcción, así como los costes financieros y el beneficio del promotor. Una vez despojado el valor del inmueble de todos esos costes que permiten situarlo como producto de mercado, obtenemos un resto, o " residuo", que se corresponde con el valor del suelo en sí mismo considerado. Pero para hallar este valor residual del suelo es preciso descontar aquellos costes necesarios para que el suelo quede libre de cargas, incluyendo los costes de derribo de la edificación existente que debería ser demolida, así lo disponía el art. 30 de la Ley 6/1998 y así se contempla también en el art. 23.c) el cual dispone "de la cantidad resultante de la letra anterior (referida al valor de repercusión por el método residual estático) se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista", deberes y cargas que incluyen aquellos costes necesarios, como los de derribo de la edificación existente, para que sobre el suelo resultante se pueda llevar a efecto dicha edificabilidad".

La procedencia de descontar del valor en venta de la promoción inmobiliaria posible los costes de demolición no sólo no es contradicha por el perito judicial -como afirma la parte actora- sino que es ratificada por éste; argumentando incluso que, al descontar dicho gasto, no se está vulnerando el inciso "...sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".Y lo justifica diciendo que "...La tasación de la Comisión de Valores no está valorando el edificio actual al introducir los gastos de demolición, simplemente lo está teniendo en cuenta para el cálculo de los gastos de la promoción, lo cual es correcto.

Al calcular el valor de la promoción en la tasación, se han de introducir todos los gastos que se tienen en el desarrollo de la misma, desde los honorarios de proyectos, licencias, obras de edificación, gastos de inmobiliarias, seguros, etc, y por tanto han de incluirse en este caso los costes de la demolición del edificio existente. Está claro que el valor de los gastos finales de una promoción no son los mismos si se trata de un solar expedito que si se tiene un solar que tenga una edificación que haya que demoler, o de que tipo es esa construcción, al igual que se tienen que tener en cuenta, en su caso, los gastos de urbanización que podría tener un solar en suelo urbanizable.

Por tanto, en las tasaciones inmobiliarias, se ha de considerar dentro de los gastos de promoción los derivados de las demoliciones de las construcciones existentes".

Y ello sin perjuicio de que el perito introduzca algunas matizaciones a la forma en que la CPV ha fijado los costes de derribo pero que no alteran el valor final de los mismos (por ejemplo, en cuanto al momento en que deben descontarse del valor del suelo). Y califica los costes calculados por la CPV como "muy optimistas"; pero sin proponer una cifra alternativa.

TERCERO.-Falta de justificación del valor en venta del producto inmobiliario.

Como segundo motivo de apelación reitera la mercantil actora la alegación referida a la antigüedad de las muestras utilizadas por la CPV (algunas procedentes de transacciones de 2017), lo que claramente supone un desajuste de la valoración de la parcela, puesto que desde esos años ha habido un importante incremento del valor por m2. Y - señala- ese desajuste no puede solucionarse mediante coeficientes de homogeneización pues con ello lo que se hace es "introducir parámetros correctores para corregir datos incorrectos".

Por ello, propone la actora que se esté a los testigos utilizados por su perito, que datan de 2021 y están a una distancia de la parcela expropiada similar a los testigos considerados por la CPV.

El motivo debe desestimarse. La CPV señala que para establecer el valor en venta del producto inmobiliario terminado se han seleccionado testigos que cumplieran los requisitos de ser pisos en complejos de viviendas plurifamiliares en manzana cerrada existentes dentro o lo más cerca posible del ámbito espacial homogéneo y en un radio máximo de 500 metros a pie de la ubicación del Coliseo Vi.as.

Además, se han elegido comparables con calidades de nivel medio como la mayoría de los inmuebles de la zona, con una superficie construida tipo de aproximadamente 115 m2 y que hayan sido objeto de transacciones efectivas, realizadas y constatadas (escrituras públicas).

Los precios obtenidos se han homogeneizado con los criterios señalados por el RD 1492/2011, entre los que se incluye la actualización en función de la fecha de transacción. Para ello, se ha aplicado un porcentaje de apreciación/depreciación en relación con las fechas de venta de cada una de las muestras comparables. Ante la ausencia de estadísticas aportadas por organismos oficiales para transmisiones de este tipo de inmuebles, se acude a los datos publicados por el MINISTERIO DE FOMENTO referentes al Valor Tasado Medio de la Vivienda Libre.

La utilización de coeficientes de ponderación para homogeneizar precios de venta de operaciones realizadas en distintos momentos temporales no sólo no es -como afirma la actora- erróneo, sino que es el mecanismo previsto por la normativa de valoración. El artículo 24.3 del RD 1492/2011 señala que "Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. A tales efectos, se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.

Los informes técnicos de valoración deberán incluir la documentación relativa a la selección de los comparables, así como los criterios de homogeneización utilizados para su corrección. Dicha información deberá ser lo suficientemente precisa para poder justificar, de forma independiente, los valores estimados de mercado determinados en las tasaciones que, en su caso, hubieran sido realizadas por las partes".

La CPV cumple con lo preceptuado, pues justifica la homogeneización de precios, utilizando datos publicados por organismos oficiales, sin que la actora haya acreditado que los coeficientes de actualización utilizados sean incorrectos o arbitrarios.

Y frente a ello no puede prevalecer la selección de comparables realizada por el perito de la parte actora, cuya falta de adecuación ya fue examinada por la CPV y es reiterada por el perito judicial. Aunque es frecuente y aceptable, acudir a portales inmobiliarios para recabar los testigos comparables, sin embargo en este caso prevalece la valoración del perito judicial. En relación a la valoración de la recurrente, el perito judicial indica que tiene como hipótesis de partida que el producto que se está ofertando ha de estar en una franja determinada de precio mínimo, que va desde los 1.700 a los 2.000 €/m2 y que no están ubicados en la zona más próxima a la parcela expropiada, como debería de haber sido. La CPV ya puso de manifiesto esta circunstancia, incluyendo en su resolución un plano con la ubicación de los testigos de una y otra tasación, y en donde se justifica que algunos de los testigos elegidos por la actora se encuentran en otras zonas mejor valoradas a la hora de la elección de vivienda.

El perito judicial continúa diciendo que la valoración redactada por el Arquitecto de la parte demandante se basa en los precios que se obtienen de plataformas inmobiliarias, en donde los precios los marca directamente el comprador, por lo que dichos valores suelen estar por encima del precio a los efectos de futuras negociaciones en la venta.

Además, en la tasación redactada por el arquitecto de la parte demandante se exponen seis testigos, de los cuales dos de ellos no se han vendido a fecha de su informe, lo que puede indicar que no se encuentran en precio de mercado y uno de ellos ha reducido el precio de 151.500 euros a 105.000 euros, lo que significa pasar de 1.721,59 €/m2 a 1.193,18 €/m2, y continúa sin poderse vender.

Por último como reseña acertadamente el perito judicial, en la tasación redactada por el arquitecto de la parte demandante, de los siete testigos expuestos, cinco de ellos tienen plaza de garaje incluida y algunos también trastero.

Esta circunstancia no ha sido tenida en cuenta en el valor de tasación final, por lo que no se ha tenido en cuenta el incremento que supondría la ejecución de una planta de sótano (o dos) a los efectos de dotar a las viviendas con una plaza de garaje.

CUARTO.-Falta de consideración de las particularidades del suelo expropiado.

Como tercer motivo de apelación se indica que la CPV no ha tenido en cuenta, a la hora de valorar el suelo expropiado, sus características singulares, lo que conduce a una imagen distorsionada del valor del mismo. Alude al hecho de que se trata de una parcela ubicada en el centro histórico de Motril, que ocupa una manzana completa y que, por tanto, cuenta con cuatro fachadas, correspondiendo dos de ellas a calles principales de la ciudad.

Esta cuestión ya fue resuelta por la CPV, con argumentos que son compartidos por el perito judicial, que esta Sala también comparte, y que no han sido desvirtuados por la demandante. Respecto del hecho de que la parcela se encuentre en la zona más céntrica de Motril, se trata de una circunstancia que ya está contemplada en la elección de los comparables realizada por la CPV (que recordemos, a diferencia de lo realizado por el perito de la actora, seleccionó testigos ubicados a menos de 500 m de distancia del solar expropiado) y que, además, no siempre implica un mayor valor del suelo.

En efecto, en su tasación, la CPV razonaba que la ubicación de mayor valor dentro del casco urbano (no se cuenta la zona costera en donde se está dando el verdadero desarrollo urbanístico) se ha cambiado a zonas más despejadas y sobre todo con la posibilidad de ofrecer otros servicios como piscina o pistas de deportes. Criterio que comparte el perito judicial que, en relación a las circunstancias de la parcela en donde se levanta el edificio manzana con cuatro fachadas con posibilidad de viviendas exteriores, precisa que "...se obvia que las dos fachadas más largas presentan la fenestración a la C/ Higuito y a la C/ Mainavas, que cuentan con una anchura de aproximadamente 4,50 metros, flanqueadas por edificaciones de hasta 5 alturas, que las convierten en callejones peatonales y por tanto, en las plantas más bajas difícilmente tendrán una calificación de viviendas de primera calidad".

Por lo que se desestima también este motivo de apelación.

QUINTO.-Falta de consideración del valor propuesto por el perito judicial.

Como último motivo de apelación se indica que la sentencia apelada no ha tenido en cuenta el informe pericial judicial que, después de señalar distintos errores en la valoración de la CPV, contempla el supuesto hipotético de que hubiera que construir aparcamientos, concluyendo que en tal caso el justiprecio habría que fijarlo en 1.527.722,69 euros.

También este último motivo debe desestimarse, pues no es cierto que el perito judicial haya fijado un valor de expropiación de 1.527.722,69 euros.

Debemos partir de la consideración ya señalada de que, cuando la actora solicitó en su escrito de demanda la designación de un perito judicial, no lo hizo con la finalidad de que fijara un valor para el suelo expropiado, sino para que comparase las valoraciones de parte y de la CPV, reseñando los errores existentes en esta última. Es cierto que el perito ha puesto de manifiesto los errores de ambas valoraciones, destacando de los errores cometidos por la CPV, a su juicio, el que ha obviado la ordenanza que obliga a la reserva de espacios destinados a terciario en la planta baja del edificio, perdiendo parte de la edificabilidad destinada a viviendas. Esta norma obliga además a la reserva de plazas de aparcamiento destinadas a los locales con independencia de las destinadas a viviendas.

Sin embargo, tal circunstancia no altera la conclusión que alcanzamos al mantener la valoración de la CPV. En primer lugar se trata de un error que también cometió el perito de la actora Sr. Avelino, y que no consta que haya supuesto necesariamente una disminución en el valor de la parcela expropiada.

Y en cuanto a la cifra de 1.527.722,69 euros que menciona el perito judicial en la página 38 de su informe, la lectura del mismo pone de manifiesto que no es un valor propuesto para la parcela expropiada, sino una cifra utilizada para explicar el error que cometió el Sr. Avelino al no considerar en su valoración el coste de los aparcamientos a cuya ejecución obliga el PGOU de Motril. Razonando, simplemente, que si el Sr. Avelino hubiera tenido en cuenta ese coste de los aparcamientos el valor que proponía para la parcela por importe de 2.062.028,76 euros bajaría hasta 1.527.722,69 euros.

Pero ello no significa que considere acertado este último valor. Por el contrario, en las conclusiones finales del informe (página 42) se sintetizan las razones por las que considera que el valor propuesto por el Sr. Avelino es excesivo, diciendo que "...en relación a los cálculos realizados en ambos documentos, y tal como se ha indicado con anterioridad, estima que la tasación encargada por la parte demandante y redactada por Avelino, arquitecto, presenta algunos elementos que han elevado el precio final de la parcela, como son la no inclusión de los gastos de construcción de los aparcamientos, la no diferenciación de vivienda y plaza de aparcamiento en la determinación de los valores unitarios de los testigos, la adopción directa de los valores de las ofertas tomadas de los portales de agencias inmobiliarias, partiendo además de unos valores de partida muy determinados. Estas circunstancias ya fueron advertidas en la tasación presentada por la Comisión Provincial de Valores, justificando cada una de las mismas".

Por lo que procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia apelada.

Se imponen las costas a la apelante si bien esta Sala -haciendo uso de la facultad prevista en el artículo 139 LJCA- limita las misma a la suma de 1.000 euros.

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso de apelación la sentencia número 129/2024, de 3 de abril, dictada en recurso nº 235/2022 por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 2 de Granada, que desestimaba el recurso contencioso-administrativo interpuesto por Índice Inmobiliario Salobreña S.L. frente a la resolución de la Comisión Provincial de Valoraciones de Granada de 2 de marzo de 2022. Esta resolución, recaída en el expediente de justiprecio NUM000, fijó el valor de los bienes y derechos de la actora expropiados al amparo del artículo 140 LOUA para Sistema General de Equipamiento MOT-EQ4 del PGOU de Motril.

El bien a expropiar es la finca registral nº 27.549 del Registro de la Propiedad nº 2 de Motril, clasificada como suelo urbano consolidado y ubicada entre las calles Nueva, Higuito, Mainavas y Rambla de Capuchinos, edificio "Coliseo Viñas", con una superficie registral de 888,23 m2 y según Catastro de 981 m2. Referencia catastral 3972801VF5637B, destinada según PGOU de 2003 a Sistema General de Equipamientos. (Remodelación y Centro de artes escénicas).

1.- Para calcular el valor del bien expropiado, la Comisión Provincial de Valoraciones parte de que la parcela tiene la consideración de suelo urbanizado. Consta de 4 parcelas catastrales:

1.- Referencia 3972801VF5637B0001AI. De superficie gráfica de 981 m2. Localizada en calle Higuito 2. de uso principal comercial, con superficie construida de 986 m2. Destinada a espectáculos 944 m2, y 42 m2 a elementos comunes. Año de construcción 1965.

2.- Referencia 3972801VF5637B0002SO. De superficie gráfica 981 m2. Localizada en calle Higuito 2., de uso principal residencial de 179 m2, construida en el año 1965, destino de vivienda 172 m2 y 7 m2 a elementos comunes.

3.- Referencia 3972801VF5637B0003DP. De superficie gráfica 981 m2. Localizada en calle Higuito2., de uso principal residencial de 179 m2, construida en el año 1965, destinada a vivienda 172 m. y 7 m. de elementos comunes.

4.- Referencia 3972801VF5637B0004FA. De superficie gráfica 981 m2. Localizada en calle Higuito 2., de uso principal almacenes y estacionamiento. Destinada a aparcamiento 38 m2 y 1 m2 de elementos comunes.

Sobre la parcela de 981 m2 están edificados un total de 1.383 m2.

En cuanto al estado de conservación, se expone que del reportaje fotográfico aportado al expediente se puede constatar que exteriormente la finca urbana está cerrada y en desuso, con falta de mantenimiento periódico adecuado para el ornato y conservación de fachadas, forjados, cubierta, etc. Desde ese punto de vista, teniendo en cuenta el Anexo II del Reglamento de valoración de la Ley de suelo ( RD 1492/2011), se aplica un estado de conservación "regular", descartando el "ruinoso" y el "normal" para el estado exterior del inmueble.

En cuanto al método de valoración y tratándose de suelo en situación básica de urbanizado, es de aplicación el artículo 37 del RDL 7/2015 y artículo 23 del RD 1492/2011, que establecen que ha de estarse al valor superior de entre los dos siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

A.- Método de tasación conjunta del suelo y la edificación. La CPV expone que no se ha podido realizar una valoración por el método de comparación dado que se trata de una edificación singular sin existencia de comparables en el municipio, por lo que ha de estarse a los precios de referencia dados por el Colegio de Arquitectos de Granada para cada uno de los usos, partiendo de la vida útil que el catastro les asigna. Según éste, las viviendas tienen una vida útil de 100 años y los edificios comerciales de 50 años. Lo que significa que, teniendo en cuenta la fecha de construcción del edificio Coliseo Viñas (1965), sólo pueden valorarse los 358 m2 de vivienda a los que les restaría una vida útil de 44 años.

Con estos parámetros, y aplicando los valores de referencia del Colegio de Arquitectos, se obtiene un valor final de 391.792,34 euros, que es claramente inferior al obtenido con el método residual.

B.- Método residual estático. El método residual estático calcula el valor del suelo a partir del valor de mercado de la promoción que pueda ejecutarse en él de conformidad con la siguente fórmula:

VRS=Vv/K-Vc

Donde Vv es el valor en venta del m2 de edificación del producto inmobiliario acabado.

K es el coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Tendrá, con carácter general, un valor de 1,40, pero podrá reducirse hasta 1,20 o ampliarse hasta 1,50.

Y Vc es el valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble

Para fijar el Valor en venta del producto inmobiliario, la CPV considera una edificabilidad de 4,02 m2/m2 que, aplicada a la superficie de la parcela (981 m2), da lugar a 3.943,62 m2t. Puesto que el PGOU de Motril exige una plaza de aparcamiento por cada 100 m2 construidos, deben ejecutarse 40 plazas de aparcamiento. Y asignando una superficie de 30 m2 a cada una de ellas, se requieren 1.200 m2 de superficie que, a la vista de la superficie de la parcela (981 m2) supone que han de destinarse 2 plantas subterráneas de aparcamientos. A estas se les asigna una edificabilidad de 2m2/m2.

En cuanto a la selección de los testigos, la CPV toma 8 testigos de viviendas de similares características y 6 testigos de plazas de aparcamiento en la zona cercana a la parcela en donde se ubica el edificio a tasar. Al tratarse de una tasación practicada por la Administración se cuenta con datos de ventas reales registradas, valores cuyo acceso es imposible para el autor de la tasación de parte. Con ellos obtiene un valor homogeneizado de 1.338,19 €/m2 para el uso de vivienda y 715,80 €/m2 para el uso de aparcamiento.

Además, se justifican los diferentes coeficientes de homogenización que se utilizan y que están referidos a la ubicación, antigüedad y tipología, incluyendo un coeficiente de actualización del precio en función de la fecha efectiva de la transmisión.

Respecto de la variable K, la CPV le asigna un valor de 1,25 en caso de viviendas y 1,20 en caso de los garajes. Es un valor inferior al común de 1,40, que se justifica por las condiciones existentes en el periodo que se abre desde el primer trimestre de 2020 derivadas de la pandemia y que se acumulaban de la anterior crisis inmobiliaria. Es decir, como las circunstancias disminuyen el precio de venta, se tiene que disminuir el margen de beneficios. De ahí la disminución del valor de K. Disminución que lógicamente incrementa el valor en venta del producto inmobiliario.

En cuanto al valor de la construcción, la CPV utiliza los módulos indicados en el Colegio de Arquitectos, que publica anualmente como valores de referencia, y que para vivienda en edificio plurifamiliar es de 605 euros/m2. A ellos han de añadirse otros costes como son gastos de licencias, técnicos intervinientes, etc, dando lugar a un coste total de 828,85 €/m2t.

Para la ejecución de los sótanos, la CPV adopta el criterio del Colegio Oficial de Arquitectos de Granada, que considera los costes como un 65% del valor del uso principal del edificio; o sea, 538,75 €/m2t.

Con estos datos, se obtiene un valor de repercusión de 241,70 €/m2 para el uso de vivienda y de 57,75 €/m2 para el uso de aparcamiento. Valor que, multiplicado por la edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos, da lugar a un valor final de 1.066.478,45 euros según la siguiente fórmula

Vs1 vivienda = Vr1 x edif x Sup = 241,70€/m2 x 4,02m2/m2 x 981m2 = 953.172,95 €

Vs2 garajes = Vr2 x ap b/r x Sup = 57,75 €/m2 x 2,00m2/m2 x 981mÇ = 113.305,50€

Pero la CPV también incluye los gastos derivados de la demolición del actual edificio para poder levantar el nuevo edificio residencial. Fijándolos en 70.558,43 euros que, descontados de la suma total antes señalada, dan lugar a un valor final del suelo de 995.920,02 euros (1.045.716,02 euros con el premio de afección).

2.- La parte actora presentó Hoja de Aprecio redactada por el Arquitecto D. Avelino, del Colegio de Arquitectos de Almería y en el que se calcula el valor del bien expropiado utilizando únicamente el método residual.

Para fijar el Valor en venta del producto inmobiliario se toman 6 testigos extraídos de portales inmobiliarios, que dan lugar a un valor homogeneizado de 1.905,13 €/m2.

Como coeficiente K, acoge el general de 1,40.

Y en cuanto a los costes de la construcción toma los datos del Colegio de Arquitectos de Granada, considerando un valor de 837,93 €/m2t, ligeramente superior al de la CPV (828,85 €/m2t).

Con ello obtiene un valor residual del suelo de 522,88 €/m2t que, aplicado a la edificabilidad de la parcela (4,02m2t x 981 m2), da lugar a un valor final del suelo de 2.062.034,87 euros.

3.- En su escrito de demanda, la parte actora solicitó la práctica de prueba pericial judicial, siendo designado el Arquitecto D. Carlos Jesús, cuyo resultado obra en autos. Según el escrito de demanda, la finalidad de dicha pericial no era la fijación del valor del bien expropiado, sino que el perito se pronunciara sobre los errores cometidos por la CPV; en concreto, sobre la detracción de los costes de demolición, determinación del coeficiente K y selección de los testigos para la fijación del valor en venta de la promoción esperable.

4.- El Ayuntamiento de Motril no presentó Hoja de Aprecio ante la CPV.

La sentencia apelada comienza exponiendo los criterios de valoración considerados por la CPV y por la parte actora. Y concluye que, aun cuando la presunción de acierto y corrección que se predica de las resoluciones de los órganos de valoración es iuris tantum-por lo que puede ser rota mediante prueba en contra- en este caso no se ha demostrado que el justiprecio señalado por la CPV haya incurrido en un notorio error material, haya realizado una desajustada apreciación de los datos fácticos o haya infringido los preceptos legales de aplicación. Por el contrario, el perito judicial en modo alguno asume la propuesta de la actora, alejándose del justiprecio reclamado por ésta. Por lo que acuerda desestimar el recurso contencioso-administrativo

SEGUNDO.-.Motivos de apelación.

El recurso de apelación se apoya en varios motivos, en los que se reiteran, en esencia, los argumentos ya esgrimidos en vía administrativa y en la instancia:

1.-Error al descontar del valor del suelo los costes de demolición de la edificación.

2.-Error en la actualización del valor en venta de las muestras utilizadas.

3.-Falta de valoración de las particularidades del suelo expropiado.

4.-Falta de valoración de las consideraciones del perito judicial.

TERCERO.-Posición de la Sala. Costes de demolición.

Para la valoración del suelo urbanizado, dispone el artículo 37.2 del RDL 7/2015 que

"Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".

Y en el mismo sentido el artículo 23 del RD 1492/2011 establece que

"Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad según lo establecido en el artículo 5 de este Reglamento, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada, de acuerdo con el artículo 24 de este Reglamento.

b) El determinado por el método residual, regulado en el artículo 22 de este Reglamento, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".

Como hemos señalado, la CPV entendió que el valor superior se alcanzaría, en el presente caso, con el método residual. Y esta consideración no ha sido combatida por la parte actora quien, además, sólo aplicó dicho método en su Hoja de Aprecio.

El método residual es -como indica su nombre- un mecanismo que permite fijar el valor del suelo a partir del valor del mercado que pueda alcanzar la edificación que esté permitida en el mismo, descontando de dicho valor de mercado todos los costes e inversiones que hayan de realizarse para ejecutar la promoción. Esos costes incluyen, como señala el artículo 23.2 RD 1492/2011, todos los "...gastos necesarios para la construcción del inmueble".

De ello se desprende claramente que, si en el suelo a valorar existe una construcción, la misma deberá ser demolida, por lo que también deberán incluirse como gastos necesarios -a descontar del valor de la promoción- el coste de la demolición.

Así lo ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de noviembre de 2014 (casación 360/2012) "...El denominado método residual, tanto el estático como el dinámico, consiste en calcular el valor del suelo a partir del valor final de mercado que tiene un inmueble edificado en la zona correspondiente, valor total del que se van detrayendo los costes necesarios para su construcción, así como los costes financieros y el beneficio del promotor. Una vez despojado el valor del inmueble de todos esos costes que permiten situarlo como producto de mercado, obtenemos un resto, o " residuo", que se corresponde con el valor del suelo en sí mismo considerado. Pero para hallar este valor residual del suelo es preciso descontar aquellos costes necesarios para que el suelo quede libre de cargas, incluyendo los costes de derribo de la edificación existente que debería ser demolida, así lo disponía el art. 30 de la Ley 6/1998 y así se contempla también en el art. 23.c) el cual dispone "de la cantidad resultante de la letra anterior (referida al valor de repercusión por el método residual estático) se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista", deberes y cargas que incluyen aquellos costes necesarios, como los de derribo de la edificación existente, para que sobre el suelo resultante se pueda llevar a efecto dicha edificabilidad".

La procedencia de descontar del valor en venta de la promoción inmobiliaria posible los costes de demolición no sólo no es contradicha por el perito judicial -como afirma la parte actora- sino que es ratificada por éste; argumentando incluso que, al descontar dicho gasto, no se está vulnerando el inciso "...sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".Y lo justifica diciendo que "...La tasación de la Comisión de Valores no está valorando el edificio actual al introducir los gastos de demolición, simplemente lo está teniendo en cuenta para el cálculo de los gastos de la promoción, lo cual es correcto.

Al calcular el valor de la promoción en la tasación, se han de introducir todos los gastos que se tienen en el desarrollo de la misma, desde los honorarios de proyectos, licencias, obras de edificación, gastos de inmobiliarias, seguros, etc, y por tanto han de incluirse en este caso los costes de la demolición del edificio existente. Está claro que el valor de los gastos finales de una promoción no son los mismos si se trata de un solar expedito que si se tiene un solar que tenga una edificación que haya que demoler, o de que tipo es esa construcción, al igual que se tienen que tener en cuenta, en su caso, los gastos de urbanización que podría tener un solar en suelo urbanizable.

Por tanto, en las tasaciones inmobiliarias, se ha de considerar dentro de los gastos de promoción los derivados de las demoliciones de las construcciones existentes".

Y ello sin perjuicio de que el perito introduzca algunas matizaciones a la forma en que la CPV ha fijado los costes de derribo pero que no alteran el valor final de los mismos (por ejemplo, en cuanto al momento en que deben descontarse del valor del suelo). Y califica los costes calculados por la CPV como "muy optimistas"; pero sin proponer una cifra alternativa.

TERCERO.-Falta de justificación del valor en venta del producto inmobiliario.

Como segundo motivo de apelación reitera la mercantil actora la alegación referida a la antigüedad de las muestras utilizadas por la CPV (algunas procedentes de transacciones de 2017), lo que claramente supone un desajuste de la valoración de la parcela, puesto que desde esos años ha habido un importante incremento del valor por m2. Y - señala- ese desajuste no puede solucionarse mediante coeficientes de homogeneización pues con ello lo que se hace es "introducir parámetros correctores para corregir datos incorrectos".

Por ello, propone la actora que se esté a los testigos utilizados por su perito, que datan de 2021 y están a una distancia de la parcela expropiada similar a los testigos considerados por la CPV.

El motivo debe desestimarse. La CPV señala que para establecer el valor en venta del producto inmobiliario terminado se han seleccionado testigos que cumplieran los requisitos de ser pisos en complejos de viviendas plurifamiliares en manzana cerrada existentes dentro o lo más cerca posible del ámbito espacial homogéneo y en un radio máximo de 500 metros a pie de la ubicación del Coliseo Vi.as.

Además, se han elegido comparables con calidades de nivel medio como la mayoría de los inmuebles de la zona, con una superficie construida tipo de aproximadamente 115 m2 y que hayan sido objeto de transacciones efectivas, realizadas y constatadas (escrituras públicas).

Los precios obtenidos se han homogeneizado con los criterios señalados por el RD 1492/2011, entre los que se incluye la actualización en función de la fecha de transacción. Para ello, se ha aplicado un porcentaje de apreciación/depreciación en relación con las fechas de venta de cada una de las muestras comparables. Ante la ausencia de estadísticas aportadas por organismos oficiales para transmisiones de este tipo de inmuebles, se acude a los datos publicados por el MINISTERIO DE FOMENTO referentes al Valor Tasado Medio de la Vivienda Libre.

La utilización de coeficientes de ponderación para homogeneizar precios de venta de operaciones realizadas en distintos momentos temporales no sólo no es -como afirma la actora- erróneo, sino que es el mecanismo previsto por la normativa de valoración. El artículo 24.3 del RD 1492/2011 señala que "Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. A tales efectos, se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.

Los informes técnicos de valoración deberán incluir la documentación relativa a la selección de los comparables, así como los criterios de homogeneización utilizados para su corrección. Dicha información deberá ser lo suficientemente precisa para poder justificar, de forma independiente, los valores estimados de mercado determinados en las tasaciones que, en su caso, hubieran sido realizadas por las partes".

La CPV cumple con lo preceptuado, pues justifica la homogeneización de precios, utilizando datos publicados por organismos oficiales, sin que la actora haya acreditado que los coeficientes de actualización utilizados sean incorrectos o arbitrarios.

Y frente a ello no puede prevalecer la selección de comparables realizada por el perito de la parte actora, cuya falta de adecuación ya fue examinada por la CPV y es reiterada por el perito judicial. Aunque es frecuente y aceptable, acudir a portales inmobiliarios para recabar los testigos comparables, sin embargo en este caso prevalece la valoración del perito judicial. En relación a la valoración de la recurrente, el perito judicial indica que tiene como hipótesis de partida que el producto que se está ofertando ha de estar en una franja determinada de precio mínimo, que va desde los 1.700 a los 2.000 €/m2 y que no están ubicados en la zona más próxima a la parcela expropiada, como debería de haber sido. La CPV ya puso de manifiesto esta circunstancia, incluyendo en su resolución un plano con la ubicación de los testigos de una y otra tasación, y en donde se justifica que algunos de los testigos elegidos por la actora se encuentran en otras zonas mejor valoradas a la hora de la elección de vivienda.

El perito judicial continúa diciendo que la valoración redactada por el Arquitecto de la parte demandante se basa en los precios que se obtienen de plataformas inmobiliarias, en donde los precios los marca directamente el comprador, por lo que dichos valores suelen estar por encima del precio a los efectos de futuras negociaciones en la venta.

Además, en la tasación redactada por el arquitecto de la parte demandante se exponen seis testigos, de los cuales dos de ellos no se han vendido a fecha de su informe, lo que puede indicar que no se encuentran en precio de mercado y uno de ellos ha reducido el precio de 151.500 euros a 105.000 euros, lo que significa pasar de 1.721,59 €/m2 a 1.193,18 €/m2, y continúa sin poderse vender.

Por último como reseña acertadamente el perito judicial, en la tasación redactada por el arquitecto de la parte demandante, de los siete testigos expuestos, cinco de ellos tienen plaza de garaje incluida y algunos también trastero.

Esta circunstancia no ha sido tenida en cuenta en el valor de tasación final, por lo que no se ha tenido en cuenta el incremento que supondría la ejecución de una planta de sótano (o dos) a los efectos de dotar a las viviendas con una plaza de garaje.

CUARTO.-Falta de consideración de las particularidades del suelo expropiado.

Como tercer motivo de apelación se indica que la CPV no ha tenido en cuenta, a la hora de valorar el suelo expropiado, sus características singulares, lo que conduce a una imagen distorsionada del valor del mismo. Alude al hecho de que se trata de una parcela ubicada en el centro histórico de Motril, que ocupa una manzana completa y que, por tanto, cuenta con cuatro fachadas, correspondiendo dos de ellas a calles principales de la ciudad.

Esta cuestión ya fue resuelta por la CPV, con argumentos que son compartidos por el perito judicial, que esta Sala también comparte, y que no han sido desvirtuados por la demandante. Respecto del hecho de que la parcela se encuentre en la zona más céntrica de Motril, se trata de una circunstancia que ya está contemplada en la elección de los comparables realizada por la CPV (que recordemos, a diferencia de lo realizado por el perito de la actora, seleccionó testigos ubicados a menos de 500 m de distancia del solar expropiado) y que, además, no siempre implica un mayor valor del suelo.

En efecto, en su tasación, la CPV razonaba que la ubicación de mayor valor dentro del casco urbano (no se cuenta la zona costera en donde se está dando el verdadero desarrollo urbanístico) se ha cambiado a zonas más despejadas y sobre todo con la posibilidad de ofrecer otros servicios como piscina o pistas de deportes. Criterio que comparte el perito judicial que, en relación a las circunstancias de la parcela en donde se levanta el edificio manzana con cuatro fachadas con posibilidad de viviendas exteriores, precisa que "...se obvia que las dos fachadas más largas presentan la fenestración a la C/ Higuito y a la C/ Mainavas, que cuentan con una anchura de aproximadamente 4,50 metros, flanqueadas por edificaciones de hasta 5 alturas, que las convierten en callejones peatonales y por tanto, en las plantas más bajas difícilmente tendrán una calificación de viviendas de primera calidad".

Por lo que se desestima también este motivo de apelación.

QUINTO.-Falta de consideración del valor propuesto por el perito judicial.

Como último motivo de apelación se indica que la sentencia apelada no ha tenido en cuenta el informe pericial judicial que, después de señalar distintos errores en la valoración de la CPV, contempla el supuesto hipotético de que hubiera que construir aparcamientos, concluyendo que en tal caso el justiprecio habría que fijarlo en 1.527.722,69 euros.

También este último motivo debe desestimarse, pues no es cierto que el perito judicial haya fijado un valor de expropiación de 1.527.722,69 euros.

Debemos partir de la consideración ya señalada de que, cuando la actora solicitó en su escrito de demanda la designación de un perito judicial, no lo hizo con la finalidad de que fijara un valor para el suelo expropiado, sino para que comparase las valoraciones de parte y de la CPV, reseñando los errores existentes en esta última. Es cierto que el perito ha puesto de manifiesto los errores de ambas valoraciones, destacando de los errores cometidos por la CPV, a su juicio, el que ha obviado la ordenanza que obliga a la reserva de espacios destinados a terciario en la planta baja del edificio, perdiendo parte de la edificabilidad destinada a viviendas. Esta norma obliga además a la reserva de plazas de aparcamiento destinadas a los locales con independencia de las destinadas a viviendas.

Sin embargo, tal circunstancia no altera la conclusión que alcanzamos al mantener la valoración de la CPV. En primer lugar se trata de un error que también cometió el perito de la actora Sr. Avelino, y que no consta que haya supuesto necesariamente una disminución en el valor de la parcela expropiada.

Y en cuanto a la cifra de 1.527.722,69 euros que menciona el perito judicial en la página 38 de su informe, la lectura del mismo pone de manifiesto que no es un valor propuesto para la parcela expropiada, sino una cifra utilizada para explicar el error que cometió el Sr. Avelino al no considerar en su valoración el coste de los aparcamientos a cuya ejecución obliga el PGOU de Motril. Razonando, simplemente, que si el Sr. Avelino hubiera tenido en cuenta ese coste de los aparcamientos el valor que proponía para la parcela por importe de 2.062.028,76 euros bajaría hasta 1.527.722,69 euros.

Pero ello no significa que considere acertado este último valor. Por el contrario, en las conclusiones finales del informe (página 42) se sintetizan las razones por las que considera que el valor propuesto por el Sr. Avelino es excesivo, diciendo que "...en relación a los cálculos realizados en ambos documentos, y tal como se ha indicado con anterioridad, estima que la tasación encargada por la parte demandante y redactada por Avelino, arquitecto, presenta algunos elementos que han elevado el precio final de la parcela, como son la no inclusión de los gastos de construcción de los aparcamientos, la no diferenciación de vivienda y plaza de aparcamiento en la determinación de los valores unitarios de los testigos, la adopción directa de los valores de las ofertas tomadas de los portales de agencias inmobiliarias, partiendo además de unos valores de partida muy determinados. Estas circunstancias ya fueron advertidas en la tasación presentada por la Comisión Provincial de Valores, justificando cada una de las mismas".

Por lo que procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia apelada.

Se imponen las costas a la apelante si bien esta Sala -haciendo uso de la facultad prevista en el artículo 139 LJCA- limita las misma a la suma de 1.000 euros.

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso de apelación la sentencia número 129/2024, de 3 de abril, dictada en recurso nº 235/2022 por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 2 de Granada, que desestimaba el recurso contencioso-administrativo interpuesto por Índice Inmobiliario Salobreña S.L. frente a la resolución de la Comisión Provincial de Valoraciones de Granada de 2 de marzo de 2022. Esta resolución, recaída en el expediente de justiprecio NUM000, fijó el valor de los bienes y derechos de la actora expropiados al amparo del artículo 140 LOUA para Sistema General de Equipamiento MOT-EQ4 del PGOU de Motril.

El bien a expropiar es la finca registral nº 27.549 del Registro de la Propiedad nº 2 de Motril, clasificada como suelo urbano consolidado y ubicada entre las calles Nueva, Higuito, Mainavas y Rambla de Capuchinos, edificio "Coliseo Viñas", con una superficie registral de 888,23 m2 y según Catastro de 981 m2. Referencia catastral 3972801VF5637B, destinada según PGOU de 2003 a Sistema General de Equipamientos. (Remodelación y Centro de artes escénicas).

1.- Para calcular el valor del bien expropiado, la Comisión Provincial de Valoraciones parte de que la parcela tiene la consideración de suelo urbanizado. Consta de 4 parcelas catastrales:

1.- Referencia 3972801VF5637B0001AI. De superficie gráfica de 981 m2. Localizada en calle Higuito 2. de uso principal comercial, con superficie construida de 986 m2. Destinada a espectáculos 944 m2, y 42 m2 a elementos comunes. Año de construcción 1965.

2.- Referencia 3972801VF5637B0002SO. De superficie gráfica 981 m2. Localizada en calle Higuito 2., de uso principal residencial de 179 m2, construida en el año 1965, destino de vivienda 172 m2 y 7 m2 a elementos comunes.

3.- Referencia 3972801VF5637B0003DP. De superficie gráfica 981 m2. Localizada en calle Higuito2., de uso principal residencial de 179 m2, construida en el año 1965, destinada a vivienda 172 m. y 7 m. de elementos comunes.

4.- Referencia 3972801VF5637B0004FA. De superficie gráfica 981 m2. Localizada en calle Higuito 2., de uso principal almacenes y estacionamiento. Destinada a aparcamiento 38 m2 y 1 m2 de elementos comunes.

Sobre la parcela de 981 m2 están edificados un total de 1.383 m2.

En cuanto al estado de conservación, se expone que del reportaje fotográfico aportado al expediente se puede constatar que exteriormente la finca urbana está cerrada y en desuso, con falta de mantenimiento periódico adecuado para el ornato y conservación de fachadas, forjados, cubierta, etc. Desde ese punto de vista, teniendo en cuenta el Anexo II del Reglamento de valoración de la Ley de suelo ( RD 1492/2011), se aplica un estado de conservación "regular", descartando el "ruinoso" y el "normal" para el estado exterior del inmueble.

En cuanto al método de valoración y tratándose de suelo en situación básica de urbanizado, es de aplicación el artículo 37 del RDL 7/2015 y artículo 23 del RD 1492/2011, que establecen que ha de estarse al valor superior de entre los dos siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

A.- Método de tasación conjunta del suelo y la edificación. La CPV expone que no se ha podido realizar una valoración por el método de comparación dado que se trata de una edificación singular sin existencia de comparables en el municipio, por lo que ha de estarse a los precios de referencia dados por el Colegio de Arquitectos de Granada para cada uno de los usos, partiendo de la vida útil que el catastro les asigna. Según éste, las viviendas tienen una vida útil de 100 años y los edificios comerciales de 50 años. Lo que significa que, teniendo en cuenta la fecha de construcción del edificio Coliseo Viñas (1965), sólo pueden valorarse los 358 m2 de vivienda a los que les restaría una vida útil de 44 años.

Con estos parámetros, y aplicando los valores de referencia del Colegio de Arquitectos, se obtiene un valor final de 391.792,34 euros, que es claramente inferior al obtenido con el método residual.

B.- Método residual estático. El método residual estático calcula el valor del suelo a partir del valor de mercado de la promoción que pueda ejecutarse en él de conformidad con la siguente fórmula:

VRS=Vv/K-Vc

Donde Vv es el valor en venta del m2 de edificación del producto inmobiliario acabado.

K es el coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Tendrá, con carácter general, un valor de 1,40, pero podrá reducirse hasta 1,20 o ampliarse hasta 1,50.

Y Vc es el valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble

Para fijar el Valor en venta del producto inmobiliario, la CPV considera una edificabilidad de 4,02 m2/m2 que, aplicada a la superficie de la parcela (981 m2), da lugar a 3.943,62 m2t. Puesto que el PGOU de Motril exige una plaza de aparcamiento por cada 100 m2 construidos, deben ejecutarse 40 plazas de aparcamiento. Y asignando una superficie de 30 m2 a cada una de ellas, se requieren 1.200 m2 de superficie que, a la vista de la superficie de la parcela (981 m2) supone que han de destinarse 2 plantas subterráneas de aparcamientos. A estas se les asigna una edificabilidad de 2m2/m2.

En cuanto a la selección de los testigos, la CPV toma 8 testigos de viviendas de similares características y 6 testigos de plazas de aparcamiento en la zona cercana a la parcela en donde se ubica el edificio a tasar. Al tratarse de una tasación practicada por la Administración se cuenta con datos de ventas reales registradas, valores cuyo acceso es imposible para el autor de la tasación de parte. Con ellos obtiene un valor homogeneizado de 1.338,19 €/m2 para el uso de vivienda y 715,80 €/m2 para el uso de aparcamiento.

Además, se justifican los diferentes coeficientes de homogenización que se utilizan y que están referidos a la ubicación, antigüedad y tipología, incluyendo un coeficiente de actualización del precio en función de la fecha efectiva de la transmisión.

Respecto de la variable K, la CPV le asigna un valor de 1,25 en caso de viviendas y 1,20 en caso de los garajes. Es un valor inferior al común de 1,40, que se justifica por las condiciones existentes en el periodo que se abre desde el primer trimestre de 2020 derivadas de la pandemia y que se acumulaban de la anterior crisis inmobiliaria. Es decir, como las circunstancias disminuyen el precio de venta, se tiene que disminuir el margen de beneficios. De ahí la disminución del valor de K. Disminución que lógicamente incrementa el valor en venta del producto inmobiliario.

En cuanto al valor de la construcción, la CPV utiliza los módulos indicados en el Colegio de Arquitectos, que publica anualmente como valores de referencia, y que para vivienda en edificio plurifamiliar es de 605 euros/m2. A ellos han de añadirse otros costes como son gastos de licencias, técnicos intervinientes, etc, dando lugar a un coste total de 828,85 €/m2t.

Para la ejecución de los sótanos, la CPV adopta el criterio del Colegio Oficial de Arquitectos de Granada, que considera los costes como un 65% del valor del uso principal del edificio; o sea, 538,75 €/m2t.

Con estos datos, se obtiene un valor de repercusión de 241,70 €/m2 para el uso de vivienda y de 57,75 €/m2 para el uso de aparcamiento. Valor que, multiplicado por la edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos, da lugar a un valor final de 1.066.478,45 euros según la siguiente fórmula

Vs1 vivienda = Vr1 x edif x Sup = 241,70€/m2 x 4,02m2/m2 x 981m2 = 953.172,95 €

Vs2 garajes = Vr2 x ap b/r x Sup = 57,75 €/m2 x 2,00m2/m2 x 981mÇ = 113.305,50€

Pero la CPV también incluye los gastos derivados de la demolición del actual edificio para poder levantar el nuevo edificio residencial. Fijándolos en 70.558,43 euros que, descontados de la suma total antes señalada, dan lugar a un valor final del suelo de 995.920,02 euros (1.045.716,02 euros con el premio de afección).

2.- La parte actora presentó Hoja de Aprecio redactada por el Arquitecto D. Avelino, del Colegio de Arquitectos de Almería y en el que se calcula el valor del bien expropiado utilizando únicamente el método residual.

Para fijar el Valor en venta del producto inmobiliario se toman 6 testigos extraídos de portales inmobiliarios, que dan lugar a un valor homogeneizado de 1.905,13 €/m2.

Como coeficiente K, acoge el general de 1,40.

Y en cuanto a los costes de la construcción toma los datos del Colegio de Arquitectos de Granada, considerando un valor de 837,93 €/m2t, ligeramente superior al de la CPV (828,85 €/m2t).

Con ello obtiene un valor residual del suelo de 522,88 €/m2t que, aplicado a la edificabilidad de la parcela (4,02m2t x 981 m2), da lugar a un valor final del suelo de 2.062.034,87 euros.

3.- En su escrito de demanda, la parte actora solicitó la práctica de prueba pericial judicial, siendo designado el Arquitecto D. Carlos Jesús, cuyo resultado obra en autos. Según el escrito de demanda, la finalidad de dicha pericial no era la fijación del valor del bien expropiado, sino que el perito se pronunciara sobre los errores cometidos por la CPV; en concreto, sobre la detracción de los costes de demolición, determinación del coeficiente K y selección de los testigos para la fijación del valor en venta de la promoción esperable.

4.- El Ayuntamiento de Motril no presentó Hoja de Aprecio ante la CPV.

La sentencia apelada comienza exponiendo los criterios de valoración considerados por la CPV y por la parte actora. Y concluye que, aun cuando la presunción de acierto y corrección que se predica de las resoluciones de los órganos de valoración es iuris tantum-por lo que puede ser rota mediante prueba en contra- en este caso no se ha demostrado que el justiprecio señalado por la CPV haya incurrido en un notorio error material, haya realizado una desajustada apreciación de los datos fácticos o haya infringido los preceptos legales de aplicación. Por el contrario, el perito judicial en modo alguno asume la propuesta de la actora, alejándose del justiprecio reclamado por ésta. Por lo que acuerda desestimar el recurso contencioso-administrativo

SEGUNDO.-.Motivos de apelación.

El recurso de apelación se apoya en varios motivos, en los que se reiteran, en esencia, los argumentos ya esgrimidos en vía administrativa y en la instancia:

1.-Error al descontar del valor del suelo los costes de demolición de la edificación.

2.-Error en la actualización del valor en venta de las muestras utilizadas.

3.-Falta de valoración de las particularidades del suelo expropiado.

4.-Falta de valoración de las consideraciones del perito judicial.

TERCERO.-Posición de la Sala. Costes de demolición.

Para la valoración del suelo urbanizado, dispone el artículo 37.2 del RDL 7/2015 que

"Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".

Y en el mismo sentido el artículo 23 del RD 1492/2011 establece que

"Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad según lo establecido en el artículo 5 de este Reglamento, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada, de acuerdo con el artículo 24 de este Reglamento.

b) El determinado por el método residual, regulado en el artículo 22 de este Reglamento, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".

Como hemos señalado, la CPV entendió que el valor superior se alcanzaría, en el presente caso, con el método residual. Y esta consideración no ha sido combatida por la parte actora quien, además, sólo aplicó dicho método en su Hoja de Aprecio.

El método residual es -como indica su nombre- un mecanismo que permite fijar el valor del suelo a partir del valor del mercado que pueda alcanzar la edificación que esté permitida en el mismo, descontando de dicho valor de mercado todos los costes e inversiones que hayan de realizarse para ejecutar la promoción. Esos costes incluyen, como señala el artículo 23.2 RD 1492/2011, todos los "...gastos necesarios para la construcción del inmueble".

De ello se desprende claramente que, si en el suelo a valorar existe una construcción, la misma deberá ser demolida, por lo que también deberán incluirse como gastos necesarios -a descontar del valor de la promoción- el coste de la demolición.

Así lo ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de noviembre de 2014 (casación 360/2012) "...El denominado método residual, tanto el estático como el dinámico, consiste en calcular el valor del suelo a partir del valor final de mercado que tiene un inmueble edificado en la zona correspondiente, valor total del que se van detrayendo los costes necesarios para su construcción, así como los costes financieros y el beneficio del promotor. Una vez despojado el valor del inmueble de todos esos costes que permiten situarlo como producto de mercado, obtenemos un resto, o " residuo", que se corresponde con el valor del suelo en sí mismo considerado. Pero para hallar este valor residual del suelo es preciso descontar aquellos costes necesarios para que el suelo quede libre de cargas, incluyendo los costes de derribo de la edificación existente que debería ser demolida, así lo disponía el art. 30 de la Ley 6/1998 y así se contempla también en el art. 23.c) el cual dispone "de la cantidad resultante de la letra anterior (referida al valor de repercusión por el método residual estático) se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista", deberes y cargas que incluyen aquellos costes necesarios, como los de derribo de la edificación existente, para que sobre el suelo resultante se pueda llevar a efecto dicha edificabilidad".

La procedencia de descontar del valor en venta de la promoción inmobiliaria posible los costes de demolición no sólo no es contradicha por el perito judicial -como afirma la parte actora- sino que es ratificada por éste; argumentando incluso que, al descontar dicho gasto, no se está vulnerando el inciso "...sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".Y lo justifica diciendo que "...La tasación de la Comisión de Valores no está valorando el edificio actual al introducir los gastos de demolición, simplemente lo está teniendo en cuenta para el cálculo de los gastos de la promoción, lo cual es correcto.

Al calcular el valor de la promoción en la tasación, se han de introducir todos los gastos que se tienen en el desarrollo de la misma, desde los honorarios de proyectos, licencias, obras de edificación, gastos de inmobiliarias, seguros, etc, y por tanto han de incluirse en este caso los costes de la demolición del edificio existente. Está claro que el valor de los gastos finales de una promoción no son los mismos si se trata de un solar expedito que si se tiene un solar que tenga una edificación que haya que demoler, o de que tipo es esa construcción, al igual que se tienen que tener en cuenta, en su caso, los gastos de urbanización que podría tener un solar en suelo urbanizable.

Por tanto, en las tasaciones inmobiliarias, se ha de considerar dentro de los gastos de promoción los derivados de las demoliciones de las construcciones existentes".

Y ello sin perjuicio de que el perito introduzca algunas matizaciones a la forma en que la CPV ha fijado los costes de derribo pero que no alteran el valor final de los mismos (por ejemplo, en cuanto al momento en que deben descontarse del valor del suelo). Y califica los costes calculados por la CPV como "muy optimistas"; pero sin proponer una cifra alternativa.

TERCERO.-Falta de justificación del valor en venta del producto inmobiliario.

Como segundo motivo de apelación reitera la mercantil actora la alegación referida a la antigüedad de las muestras utilizadas por la CPV (algunas procedentes de transacciones de 2017), lo que claramente supone un desajuste de la valoración de la parcela, puesto que desde esos años ha habido un importante incremento del valor por m2. Y - señala- ese desajuste no puede solucionarse mediante coeficientes de homogeneización pues con ello lo que se hace es "introducir parámetros correctores para corregir datos incorrectos".

Por ello, propone la actora que se esté a los testigos utilizados por su perito, que datan de 2021 y están a una distancia de la parcela expropiada similar a los testigos considerados por la CPV.

El motivo debe desestimarse. La CPV señala que para establecer el valor en venta del producto inmobiliario terminado se han seleccionado testigos que cumplieran los requisitos de ser pisos en complejos de viviendas plurifamiliares en manzana cerrada existentes dentro o lo más cerca posible del ámbito espacial homogéneo y en un radio máximo de 500 metros a pie de la ubicación del Coliseo Vi.as.

Además, se han elegido comparables con calidades de nivel medio como la mayoría de los inmuebles de la zona, con una superficie construida tipo de aproximadamente 115 m2 y que hayan sido objeto de transacciones efectivas, realizadas y constatadas (escrituras públicas).

Los precios obtenidos se han homogeneizado con los criterios señalados por el RD 1492/2011, entre los que se incluye la actualización en función de la fecha de transacción. Para ello, se ha aplicado un porcentaje de apreciación/depreciación en relación con las fechas de venta de cada una de las muestras comparables. Ante la ausencia de estadísticas aportadas por organismos oficiales para transmisiones de este tipo de inmuebles, se acude a los datos publicados por el MINISTERIO DE FOMENTO referentes al Valor Tasado Medio de la Vivienda Libre.

La utilización de coeficientes de ponderación para homogeneizar precios de venta de operaciones realizadas en distintos momentos temporales no sólo no es -como afirma la actora- erróneo, sino que es el mecanismo previsto por la normativa de valoración. El artículo 24.3 del RD 1492/2011 señala que "Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. A tales efectos, se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.

Los informes técnicos de valoración deberán incluir la documentación relativa a la selección de los comparables, así como los criterios de homogeneización utilizados para su corrección. Dicha información deberá ser lo suficientemente precisa para poder justificar, de forma independiente, los valores estimados de mercado determinados en las tasaciones que, en su caso, hubieran sido realizadas por las partes".

La CPV cumple con lo preceptuado, pues justifica la homogeneización de precios, utilizando datos publicados por organismos oficiales, sin que la actora haya acreditado que los coeficientes de actualización utilizados sean incorrectos o arbitrarios.

Y frente a ello no puede prevalecer la selección de comparables realizada por el perito de la parte actora, cuya falta de adecuación ya fue examinada por la CPV y es reiterada por el perito judicial. Aunque es frecuente y aceptable, acudir a portales inmobiliarios para recabar los testigos comparables, sin embargo en este caso prevalece la valoración del perito judicial. En relación a la valoración de la recurrente, el perito judicial indica que tiene como hipótesis de partida que el producto que se está ofertando ha de estar en una franja determinada de precio mínimo, que va desde los 1.700 a los 2.000 €/m2 y que no están ubicados en la zona más próxima a la parcela expropiada, como debería de haber sido. La CPV ya puso de manifiesto esta circunstancia, incluyendo en su resolución un plano con la ubicación de los testigos de una y otra tasación, y en donde se justifica que algunos de los testigos elegidos por la actora se encuentran en otras zonas mejor valoradas a la hora de la elección de vivienda.

El perito judicial continúa diciendo que la valoración redactada por el Arquitecto de la parte demandante se basa en los precios que se obtienen de plataformas inmobiliarias, en donde los precios los marca directamente el comprador, por lo que dichos valores suelen estar por encima del precio a los efectos de futuras negociaciones en la venta.

Además, en la tasación redactada por el arquitecto de la parte demandante se exponen seis testigos, de los cuales dos de ellos no se han vendido a fecha de su informe, lo que puede indicar que no se encuentran en precio de mercado y uno de ellos ha reducido el precio de 151.500 euros a 105.000 euros, lo que significa pasar de 1.721,59 €/m2 a 1.193,18 €/m2, y continúa sin poderse vender.

Por último como reseña acertadamente el perito judicial, en la tasación redactada por el arquitecto de la parte demandante, de los siete testigos expuestos, cinco de ellos tienen plaza de garaje incluida y algunos también trastero.

Esta circunstancia no ha sido tenida en cuenta en el valor de tasación final, por lo que no se ha tenido en cuenta el incremento que supondría la ejecución de una planta de sótano (o dos) a los efectos de dotar a las viviendas con una plaza de garaje.

CUARTO.-Falta de consideración de las particularidades del suelo expropiado.

Como tercer motivo de apelación se indica que la CPV no ha tenido en cuenta, a la hora de valorar el suelo expropiado, sus características singulares, lo que conduce a una imagen distorsionada del valor del mismo. Alude al hecho de que se trata de una parcela ubicada en el centro histórico de Motril, que ocupa una manzana completa y que, por tanto, cuenta con cuatro fachadas, correspondiendo dos de ellas a calles principales de la ciudad.

Esta cuestión ya fue resuelta por la CPV, con argumentos que son compartidos por el perito judicial, que esta Sala también comparte, y que no han sido desvirtuados por la demandante. Respecto del hecho de que la parcela se encuentre en la zona más céntrica de Motril, se trata de una circunstancia que ya está contemplada en la elección de los comparables realizada por la CPV (que recordemos, a diferencia de lo realizado por el perito de la actora, seleccionó testigos ubicados a menos de 500 m de distancia del solar expropiado) y que, además, no siempre implica un mayor valor del suelo.

En efecto, en su tasación, la CPV razonaba que la ubicación de mayor valor dentro del casco urbano (no se cuenta la zona costera en donde se está dando el verdadero desarrollo urbanístico) se ha cambiado a zonas más despejadas y sobre todo con la posibilidad de ofrecer otros servicios como piscina o pistas de deportes. Criterio que comparte el perito judicial que, en relación a las circunstancias de la parcela en donde se levanta el edificio manzana con cuatro fachadas con posibilidad de viviendas exteriores, precisa que "...se obvia que las dos fachadas más largas presentan la fenestración a la C/ Higuito y a la C/ Mainavas, que cuentan con una anchura de aproximadamente 4,50 metros, flanqueadas por edificaciones de hasta 5 alturas, que las convierten en callejones peatonales y por tanto, en las plantas más bajas difícilmente tendrán una calificación de viviendas de primera calidad".

Por lo que se desestima también este motivo de apelación.

QUINTO.-Falta de consideración del valor propuesto por el perito judicial.

Como último motivo de apelación se indica que la sentencia apelada no ha tenido en cuenta el informe pericial judicial que, después de señalar distintos errores en la valoración de la CPV, contempla el supuesto hipotético de que hubiera que construir aparcamientos, concluyendo que en tal caso el justiprecio habría que fijarlo en 1.527.722,69 euros.

También este último motivo debe desestimarse, pues no es cierto que el perito judicial haya fijado un valor de expropiación de 1.527.722,69 euros.

Debemos partir de la consideración ya señalada de que, cuando la actora solicitó en su escrito de demanda la designación de un perito judicial, no lo hizo con la finalidad de que fijara un valor para el suelo expropiado, sino para que comparase las valoraciones de parte y de la CPV, reseñando los errores existentes en esta última. Es cierto que el perito ha puesto de manifiesto los errores de ambas valoraciones, destacando de los errores cometidos por la CPV, a su juicio, el que ha obviado la ordenanza que obliga a la reserva de espacios destinados a terciario en la planta baja del edificio, perdiendo parte de la edificabilidad destinada a viviendas. Esta norma obliga además a la reserva de plazas de aparcamiento destinadas a los locales con independencia de las destinadas a viviendas.

Sin embargo, tal circunstancia no altera la conclusión que alcanzamos al mantener la valoración de la CPV. En primer lugar se trata de un error que también cometió el perito de la actora Sr. Avelino, y que no consta que haya supuesto necesariamente una disminución en el valor de la parcela expropiada.

Y en cuanto a la cifra de 1.527.722,69 euros que menciona el perito judicial en la página 38 de su informe, la lectura del mismo pone de manifiesto que no es un valor propuesto para la parcela expropiada, sino una cifra utilizada para explicar el error que cometió el Sr. Avelino al no considerar en su valoración el coste de los aparcamientos a cuya ejecución obliga el PGOU de Motril. Razonando, simplemente, que si el Sr. Avelino hubiera tenido en cuenta ese coste de los aparcamientos el valor que proponía para la parcela por importe de 2.062.028,76 euros bajaría hasta 1.527.722,69 euros.

Pero ello no significa que considere acertado este último valor. Por el contrario, en las conclusiones finales del informe (página 42) se sintetizan las razones por las que considera que el valor propuesto por el Sr. Avelino es excesivo, diciendo que "...en relación a los cálculos realizados en ambos documentos, y tal como se ha indicado con anterioridad, estima que la tasación encargada por la parte demandante y redactada por Avelino, arquitecto, presenta algunos elementos que han elevado el precio final de la parcela, como son la no inclusión de los gastos de construcción de los aparcamientos, la no diferenciación de vivienda y plaza de aparcamiento en la determinación de los valores unitarios de los testigos, la adopción directa de los valores de las ofertas tomadas de los portales de agencias inmobiliarias, partiendo además de unos valores de partida muy determinados. Estas circunstancias ya fueron advertidas en la tasación presentada por la Comisión Provincial de Valores, justificando cada una de las mismas".

Por lo que procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia apelada.

Se imponen las costas a la apelante si bien esta Sala -haciendo uso de la facultad prevista en el artículo 139 LJCA- limita las misma a la suma de 1.000 euros.