Sentencia Contencioso-Administrativo 587/2026 Tribunal Superior de Justicia de Andalucía . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 1439/2023 de 05 de marzo del 2026

PRIMERO.-El recurso se interpone contra la Resolución de fecha 28 de septiembre de 2023, del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Almería, (Expediente núm. 47/2023), en virtud de la cual se acuerda fijar el justiprecio de los bienes propiedad de VILLARICOS, S.L. procedentes de la finca parcelaria núm. NUM000 expropiados por la DELEGACIÓN DEL GOBIERNO EN ANDALUCÍA afectados por las obras de ACTUACIONES INCLUÍDAS EN EL PLAN DE INVESTIGACIÓN ENERGÉTICA Y MEDIOAMBIENTAL EN MATERIA DE VIGILANCIA RADIOLÓGICA DE 2004, en el t.m. de Cuevas de Almanzora.

El Acta Previa a la Ocupación y el Acta de Ocupación se levantaron el 31 de enero de 2022, requiriéndose en ese mismo acto al propietario para que en el plazo de 20 días presentara su hoja de aprecio.

El expediente expropiatorio se refiere a la finca parcelaria nº NUM000 , que se valora por el Jurado como terrenos en situación de suelo rural, improductivo y de imposible explotación, con una superficie a expropiar de 527 m2; atribuyéndosele un valor por m2 de 0,68 euros. No obstante, y en aplicación del principio de vinculación a las hojas de aprecio, el Jurado acogió -por ser superior- el valor del pleno dominio ofrecido por la Administración expropiante, calculada para un terreno de pastos. De este modo, el justiprecio final señalado por el Jurado se desglosa de la siguiente forma:

1) 0?5271 has en pleno dominio: 4158,60 euros;

2) Premio de afección: 207,93 euros;

TOTAL: 4366,53 euros.

TERCERO.- Valor del suelo

1.- Resolución del Jurado.

Para el cálculo de la renta de la explotación, el Jurado Provincial consideró que la renta superior de la finca expropiada se obtendría con la consideración de una renta de un terreno de imposible explotación.

En la resolución recurrida se explica que el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo prevé las situaciones en las que en suelo rural no existe explotación ni puede existir dicha posibilidad, tal y como establece su artículo 7.2: "Cuando no exista explotación en el suelo rural ni pueda existir dicha posibilidad, por causa de las características naturales del suelo en el momento de la valoración y, por consiguiente, no se pueda determinar una renta real o potencial, se estará a lo dispuesto en el artículo 16 de este Reglamento". Pero para aplicar la regla de cálculo establecida en el artículo 16 es necesario que concurran de forma acumulativa las dos condiciones establecidas en el artículo 7: que "no exista explotación en el suelo rural" y que "no pueda existir dicha posibilidad por causa de las características naturales del terreno".

Estas dos condiciones se dan en relación a la finca objeto de valoración. En primer lugar, la subparcela objeto de expropiación no se encontraba cultivada en el momento del levantamiento de la misma, sino que se trataba de una zona ocupada por vegetación espontánea, con cierta pendiente, y en la que no se desarrolla actividad agraria alguna. Además, puede admitirse que en la zona expropiada no ha existido explotación o actividad agraria alguna en los últimos 25 años.

En segundo lugar, la característica natural que impide que el suelo albergue una explotación es la contaminación radiactiva. Tal y como se puede comprobar en la publicación "Palomares. En el camino de la normalización radiológica", publicado por el Comité Asesor para la Información y Participación Pública del Consejo de Seguridad Nuclear, en el año 2004 el Consejo de Ministros aprobó un Plan de Investigación Energética Medioambiental en Materia de Vigilancia Radiológica de Palomares (PIEM-VR Palomares) y desde entonces el CIEMAT ha expropiando distintas fincas afectadas por la radiación para su estudio.

En 2009 el CIEMAT editó un informe con los resultados de la caracterización radiológica actualizada en el que se concluye que el riesgo que podría darse para la población en Palomares es que las partículas contaminantes, que están de un modo estable adheridas a los suelos, puedan ser ingeridas o inhaladas por su transferencia a alimentos o al aire, lo que justifica la restricción de uso de los terrenos afectados mediante la delimitación y control de los accesos a las zonas afectadas.

Por tanto, estima el Jurado que en el momento al que debe referirse la valoración (1 de febrero de 2022) el suelo objeto de expropiación estaba afectado por una restricción de uso derivado de riesgo para la población, que impide que sobre el mismo pueda establecerse una explotación agraria; por lo que para su valoración debe aplicarse la regla de cálculo establecida en el artículo 16 del Reglamento. Este señala que "Cuando no existiera explotación en el suelo rural y tampoco pudiera existir dicha posibilidad, por causa de las características naturales del suelo en el momento de la valoración, el valor del bien se determinará capitalizando una renta teórica, R0 , equivalente a la tercera parte de la renta real mínima de la tierra establecida a partir de las distintas estadísticas y estudios publicados por organismos públicos e instituciones de acuerdo con el ámbito territorial en el que se encuentre", y ello según la fórmula V= R0/r1, en la que R0 = Renta teórica anual del suelo rural en ausencia de explotación, en euros, y r1 = Tipo de capitalización de acuerdo con el artículo 12 de este Reglamento.

Para el cálculo de la renta real mínima de la tierra se ha realizado un promedio del valor mas frecuente del canon de arrendamiento correspondiente al uso de "labor secano" en la provincia de Almería en los años 2019, 2020 y 2021. Dando como resultado una renta mínima de la tierra de 57,50 €/Ha.

Respecto al calculo de la tasa de capitalización se ha aplicado la r1 regulada en la Disposición Adicional Séptima de la Ley 7/2015, del Suelo, que establece que "Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración". Siendo la tasa 1,3449 % que, aplicada a la renta, da lugar a un valor del suelo capitalizado de 4.275,22 €/Ha.

En cuanto al factor de localización, el Jurado señala 1,604. El coeficiente u1 (1,062) ha sido calculado teniendo en cuenta el Nomenclator Geográfico de Municipios y Entidades de Población. El coeficiente u2 (1,510) ha sido calculado teniendo en cuenta la distancia al puerto de Carboneras, que es el centro de actividad más cercano a la zona objeto de expropiación.

Al coeficiente u3 se le asigna el valor de 1, al considerar que la parcela no está enclavada en un entorno de singular valor ambiental o paisajístico.

Con ello, el valor final del suelo que fija el Jurado es de 0,68 €/m2.

No obstante, y como se ha indicado, en virtud del principio de vinculación a las hojas de aprecio, el Jurado acoge finalmente el valor del suelo propuesto por la expropiante y la beneficiaria por ser superior.

2.- Hoja de Aprecio de la expropiante/beneficiaria.

La Hoja de Aprecio de la expropiante valora el suelo en situación rural, que debe valorarse mediante la capitalización de la renta real o potencial, tal y como establece el artículo 36 del Reglamento de Valoraciones.

Para el cálculo de la renta, se propone, como uso potencial, el de pastos para ganado caprino. Utilizando el Estudio de Costes y Rentas de las Explotaciones Agrarias del MAPA, lo que da lugar a una renta de 70,51 €/Ha.

En cuanto a la tasa de capitalización, se acoge 1,353%, que es el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes al periodo comprendido entre febrero de 2019 y enero de 2022. Esto da lugar -una vez capitalizada la renta- a un valor del suelo inicial de 0,57 €/m2.

Respecto al factor de localización, para el coeficiente u1 se propone 1,059; para el coeficiente u2, se propone 1,438, por ser 17 km el radio al que se encuentran centros comercializadores y logísticos. Y se asigna el valor de 1 al coeficiente u3. Con ello se obtiene un factor de 1,514. Resulta un total de 4,366,53 €

3.- Hoja de Aprecio de la demandante.

La Hoja de Aprecio de la parte actora se acompañó de informe de valoración elaborado por D. Pelayo, Arquitecto Superior. Se valora el suelo partiendo de que se trata de suelo en situación urbanizable sectorizado, lo que se justifica por su inclusión en el Sector de suelo urbanizable VI-1-Villaricos, del PGOU de Cuevas de Almanzora.

En consecuencia, y de conformidad con la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 8/2007, que permite la valoración según la Ley 6/1998, se propone valorar el suelo expropiado por el método residual dinámico, tal y como prevé el artículo 27 de la citada Ley 6/1998.

Para ello, el perito parte de la Orden ECO/805/2003. Explica que según la ficha del sector VI-1, los terrenos tienen asignada una edificabilidad bruta de 0,25 m2/m2 lo que, aplicado a la superficie expropiada 5.271 m2, daría lugar a una superficie de 1.317,75 m2 de techo edificable y de 1185,98 m2 realizada las cesiones.

En cuanto a la tipología edificatoria, y al no indicarse tipologías edificatorias en la ficha propuesta del sector VI-1, el perito asigna un 60% de la edificabilidad a Residencial Libre Unifamiliar y un 40% a Residencial Plurifamiliar.

Para calcular el valor en venta de cada una de las tipologías se utilizan como comparables promociones inmobiliarias de obra nueva y, para la tipología unifamiliar, se utilizan también los precios de viviendas unifamiliares de segunda mano obtenidos de los datos de portales inmobiliarios.

A los datos obtenidos se aplican los flujos de caja previsibles durante la promoción teniendo en cuenta los distintos costes a afrontar (costes de urbanización, construcción, planeamiento y gestión, proyectos de urbanización y edificación y comercialización) y se fija como plazo más probable de desarrollo de la promoción 120 meses. Todo ello da lugar a un valor unitario por m2 de 74,09 euros que, aplicado a la superficie expropiada supone un valor expropiatorio de 390.548,95 €, que sumado el precio de afección de 19.527,45 €, resulta un total de 410.076,40 €.

4.- Alegaciones de las partes.

El recurso contencioso se basa en varios motivos que pueden resumirse, en esencia, en dos. El primero de ellos se refiere a la nulidad de pleno derecho de la resolución recurrida por inaplicación, a efectos de la valoración de la finca expropiada, de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015 del Suelo; vulnerándose además lo declarado por la sentencia de esta Sala 2275/2017, de 16 de noviembre, recaída en el procedimiento 794/2012.

Como segundo motivo, y con carácter subsidiario, se alega la nulidad de la resolución recurrida por error en la forma de valoración de la finca, al haberse omitido la consideración del uso cinegético; habiéndose vulnerado, además, la doctrina de los actos propios y los principios de buena fe, seguridad jurídica y confianza legítima. De acuerdo a estas alegaciones, solicita la actora que se declare la nulidad del acuerdo del Jurado y:

-que se fije el justiprecio de la finca nº NUM000 conforme a la valoración contenida en su hoja de aprecio (a 74,09 €/m2);

-subsidiariamente, que se fije el valor del suelo conforme a la valoración que el mismo Jurado ha realizado en el procedimiento 334/2020 (48,75 €/m2 de acuerdo con el informe de tasación de TINSA que en dicho procedimiento aportó la Abogacía del Estado);

-subsidiariamente a lo anterior, que se ordene la retroacción de actuaciones para que el Jurado Provincial valore los terrenos expropiados como suelo urbanizable sectorizado conforme a la Ley 6/1998 y siguiendo el método residual dinámico;

-subsidiariamente, se ordene la retroacción de actuaciones a efectos de la valoración de la finca como suelo rural considerando el aprovechamiento de pastos y el uso cinegético.

El presente recurso plantea identidad sustancial con el tramitado en esta Sala con el número de procedimiento ordinario 1248/23 en el que existe identidad de partes, y argumentos, por lo que son de aplicación los mismos razonamientos de la sentencia dictada en el referido procedimiento.

En relación al primero de los motivos, considera la actora que concurren en el presente caso los presupuestos de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015 que permite valorar el suelo expropiado como urbanizable de acuerdo a la ley 6/1998. Además, la aplicabilidad de la Ley 6/1998 ya ha sido declarada por esta Sala en la sentencia 2275/2017, de 16 de noviembre, recaída en el procedimiento 794/2012. Esta sentencia estimó el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Almería de 2 de febrero de 2012 que había valorado otros bienes propiedad de la actora (en concreto, la finca nº NUM001, expropiada con la misma finalidad que la que es objeto del presente recurso) por el método de capitalización de rentas. La sentencia declaró que se cumplían los presupuestos de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 8/2007 (reproducida posteriormente por la D.T.3ª de la Ley 7/2015) pues los terrenos, ubicados también en el Sector VI-1 "Villaricos" del PGOU de Cuevas de Almanzora, contaban con planeamiento de desarrollo, al haberse aprobado en el año 2007 el Plan Parcial relativo a dicho Sector VI-1.

En ejecución de dicha sentencia el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Almería realizó, con fecha 14 de junio de 2019, una nueva valoración de la finca expropiada, acogiendo el informe de tasación de TINSA y fijando un valor del suelo de 48,75 €/m2. Esto significa que, al valorar la finca nº NUM000 como suelo en situación rural, el Jurado no sólo infringe la citada Disposición Transitoria Tercera sino que contraviene deliberadamente los pronunciamientos de la Sala, ignorando que los mismos tienen valor de cosa juzgada.

En cuanto al segundo de los motivos, considera la actora que tanto la valoración efectuada por la Administración expropiante en su hoja de aprecio como la realizada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Almería no son conformes a Derecho pues no consideran la mayor renta potencial de la explotación, tal y como establece el artículo 36 del TRLSRU. Y ello porque sólo se considera como uso potencial el de pastos cuando debería haberse considerado, como adicional a dicho aprovechamiento, el uso cinegético, que está íntimamente ligado a terrenos de estas características.

Esta omisión resulta, además, contraria a la doctrina de los actos propios y vulnera los principios de confianza legítima, buena fe y seguridad jurídica, pues la misma Administración expropiante, en un anterior expediente de ocupación de los mismos terrenos realizado en 2010, estableció como uso potencial el de pastos y cinegético; por lo que no puede ahora ignorar ese uso cinegético que previamente había reconocido. Y solicita con carácter subsidiario, para el supuesto de que no se estime procedente la valoración como suelo urbanizable, que se estime el recurso y se ordene la retroacción de actuaciones para que el Jurado valore los terrenos expropiados considerando como uso potencial adicional el cinegético.

El Abogado del Estado solicita la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

En cuanto a la pretensión de que los terrenos se valoren como suelo urbanizable por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015, estima que no concurren los presupuestos de la misma, porque el Plan Parcial del sector VI-1, que era el que le dotaba de ordenación necesaria para su desarrollo, fue anulado por sentencia de esta Sala 3352/2011, de 5 de diciembre de 2011 (procedimiento 1188/2006). Dicha anulación tiene efectos ex tunc, lo que significa que el citado Plan Parcial nunca ha existido, por lo que no puede considerarse que el sector en el que se incluyen los terrenos aquí justipreciados hayan contado con ordenación detallada que les permitiera su desarrollo.

Y añade que no se vulnera el pronunciamiento de la sentencia 2275/2017 pues en ella, y a diferencia de lo que ocurre en el presente caso, el Plan Parcial del sector VI-1 no había sido declarado nulo a la fecha de inicio del expediente de ocupación temporal y, por tanto, seguía vigente a la fecha a la que debía venir referida la valoración.

Y en cuanto a la segunda de las pretensiones, señala que no existe prueba alguna de la viabilidad del uso cinegético. Igualmente, considera que la no inclusión como rendimiento del uso cinegético no supone vulneración de la doctrina de los actos propios, pues esta expropiación -realizada en 2022- es distinta y está muy alejada en el tiempo a la que invoca la actora y que se realizó en 2010.

5.- Posición de la Sala.

Debemos tener en cuenta en primer lugar que la resolución o acuerdo del Jurado de Expropiación está adecuadamente motivado e incorpora las fuentes de su conocimiento y goza de una especial presunción de legalidad y acierto, siempre que se encuentren debidamente motivados, desplegando en consecuencia tal como dice la jurisprudencia la presunción de legalidad, lo que impone al actor probar de manera plena su error, y en su defecto ha de prevalecer la tasación del Jurado ( STS 26 de mayo de 1994). A partir de aquí analizaremos las dos alegaciones de la recurrente.

Sobre la aplicabilidad de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley del Suelo .

Compartimos con la Abogacía del Estado, la conclusión sobre que no concurren en el presente caso los presupuestos necesarios para que pueda aplicarse la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015, por lo que los terrenos expropiados no pueden valorarse como urbanizables de conformidad con la Ley 6/1998.

Esta Disposición Transitoria establece que "2. Se exceptúan de la aplicación de las reglas de valoración previstas en esta ley, exclusivamente los terrenos en los que, a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, concurran de forma cumulativa las tres circunstancias siguientes

a) Que formasen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento hubiera establecido las condiciones para su desarrollo.

b) Que existiese una previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento, o en la legislación de ordenación territorial y urbanística.

c) Que en el momento a que deba entenderse referida la valoración, no hubieran vencido los plazos para dicha ejecución o, si hubiesen vencido, fuese por causa imputable a la Administración o a terceros.

Dichos terrenos se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo".

Debemos partir de la base de que, como señala el artículo 36 LEF " Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio". Esto quiere decir que, para fijar el justiprecio del bien expropiado, ha de estarse a la situación que éste tuviera en el momento al que debe venir referido la valoración. En nuestro caso, dicha fecha es el 1 de febrero de 2022. Y a esa fecha los terrenos expropiados no cumplían lo previsto en el apartado 2.a) de la Disposición Transitoria Tercera pues, aunque es cierto que el Sector VI-1 del PGOU de Cuevas de Almanzora, en el que se incluyen los terrenos expropiados, contó con un Plan Parcial aprobado en 2007, dicho Plan fue declarado nulo de pleno derecho por nuestra sentencia 3352/2011. Los Planes Parciales tienen naturaleza de disposición general y carácter reglamentario por lo que la declaración de nulidad tiene efectos ex tunc y erga omnes, lo que significa que una vez anulados y expulsados del ordenamiento jurídico ha de considerarse como si tal disposición general nunca hubiera existido.

Ambas circunstancias (el carácter de disposición general de los Planes Parciales y los efectos ex nunc de la declaración judicial de nulidad) ha sido reconocida de forma reiterada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Así, en la sentencia del Tribunal Supremo de 29/04/2021 (recurso 218/2020) se señala que "...es abundante la jurisprudencia que, partiendo de la naturaleza normativa de los planes urbanísticos, califica de nulidad de pleno derecho los vicios que a ellos atañen, con la eficacia ex tunc que le es propia, y extrae de ello las consecuencias inherentes a tal categoría jurídica de invalidez, consecuencias que se despliegan o repercuten en muy diversos aspectos del planeamiento urbanístico de los que aquí debemos centrarnos en uno de ellos, cual es el de su incidencia sobre el planeamiento de desarrollo en la medida en que éste se encuentra estructurado o interrelacionado, fundamentalmente -y sin perjuicio de peculiaridades que no vienen el caso como las que atañen a los planes especiales-, sobre el principio de jerarquía. clarificadores en relación con el tema que aquí nos concierne...En efecto, la nulidad de pleno derecho de la norma de cobertura, es decir, de la norma que es presupuesto necesario de las normas sucesivas derivadas de la misma, acarrea la invalidez de éstas, al tratarse de una nulidad "ad initio, con eficacia ex tunc.

Esta doctrina se confirma en la sentencia de 17 de marzo de 2025 (recurso 3561/2023) que reitera los efectos ex tunc y erga omnes de la declaración de nulidad de un Plan Parcial y en la 04/06/2025 (recurso 2315/2023) en la que citando la sentencia de 27 de mayo de 2020 se alude a la intensa polémica doctrinal existente en relación con las consecuencias de los defectos formales en la tramitación de los planes de urbanismo, señalando que "... En esta sentencia reiteramos su naturaleza normativa, así como la constante jurisprudencia de esta Sala Tercera del Tribunal Supremo que, desde hace décadas (al menos ya desde la sentencia de 8 de mayo de 1968 ), ha declarado de manera constante que el grado de ineficacia de los reglamentos no es el de la anulabilidad, sino el de la nulidad absoluta o de pleno derecho, ahora plasmado en el art. 47.2 de la Ley 39/2015 , con el efecto ex tunc que le es propio que impide ab origine la pervivencia del plan -sin perjuicio del límite que a tan radicales efectos impone el art. 73 LJCA -, así como la posibilidad de convalidación"

En consecuencia, y en virtud de la declaración de nulidad del Plan Parcial del Sector VI-1, a fecha 1 de febrero de 2022 no se cumplía el requisito de que a la entrada en vigor de la Ley 8/2007 los terrenos contaran con ordenación detallada.

Además, convenimos también con la Abogacía del Estado en que la no aplicación al caso que nos ocupa de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015 no infringe las sentencias de la Sala ni vulnera la cosa juzgada pues en la sentencia 2275/2017, y a diferencia de lo que ocurre en el presente caso, el Plan Parcial del sector VI-1 no había sido declarado nulo a la fecha de inicio del expediente de ocupación temporal (2010) y, por tanto, seguía vigente a la fecha a la que debía venir referida la valoración, cumpliéndose así el presupuesto de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 8/2007.

Sobre la consideración del uso cinegético a efectos de valoración del suelo expropiado.

En cuanto a la segunda de las pretensiones, consistente en que se fije el valor del suelo expropiado como suelo en situación rural pero añadiendo como uso potencial el cinegético, debe también ser desestimada.

Como señala el RD 1492/11 de valoraciones, en su exposición de motivos, los conceptos para la realización de las valoraciones y los correspondientes métodos de valoración, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro similar en la misma situación, sin consideración alguna de las posibles expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad. A tal efecto, para valorar inmuebles en situación básica de suelo rural, al tratarse de un mercado menos concurrente y más opaco que el del suelo en situación de urbanizado, se desarrolla el valor de capitalización de la renta real o potencial de la explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, nuevamente sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas. Ello no excluye la introducción de métodos de valoración del suelo con una amplia gama de actividades económicas ya presentes, o susceptibles de ser desarrolladas en el suelo rural, diferentes del aprovechamiento convencional, propias de una economía moderna y avanzada.

Conforme al artículo 8 del Reglamento de Valoraciones, se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable. Es decir, no puede considerarse un uso potencial que no es posible en el estado en que se encuentren los terrenos al momento de la valoración y mucho menos si no se acredita su viabilidad técnica, económica y jurídica

A la vista de la definición que de renta potencial hace el articulo 8 no cabe sino desestimar la pretensión de la actora de que se incluya, dentro de la renta de explotación de los terrenos, la que correspondería a un uso cinegético.

Como señala la Abogacía del Estado no queda justificado que pueda atribuirse a los terrenos expropiados un uso potencial cinegético. La actora no ha acreditado la habitualidad de ese uso cinegético en el ámbito territorial en que se ubica la finca expropiada, ni existe estudio económico sobre su viabilidad ni se ha acreditado la posibilidad de obtener los títulos habilitantes necesarios para su implantación.

Y con ello no se vulnera la doctrina de los actos propios pues la resolución de justiprecio a que alude la actora venía referida a una parcela distinta a la que es objeto de este recurso, tratándose de dos expedientes expropiatorios diferentes y muy alejados en el tiempo. Debiéndose tener en cuenta, además, que el Tribunal Supremo tiene declarado la no vinculación de los mutuos acuerdos alcanzados entre el expropiado y el expropiante en anteriores expedientes de justiprecio. Señala en la sentencia 30/06/2014 (recurso casación 5136/2011) que "Tiene razón la parte recurrente cuando afirma que no es posible justificar el justiprecio en razón al valor pactado por la beneficiaria en una compraventa de una finca cercana, ya que como ha dicho reiterada jurisprudencia de esta Sala, por todas citaremos la Sentencia de 29 de Noviembre de 2.007 (Rec.7766/2004 ) 10 de diciembre de 2012 (rec. 1377/2010), "no puede decirse que el valor real de una finca sea el precio de venta ofrecido o dado por otras fincas análogas", pues mediando el mutuo acuerdo en tales negocios jurídicos pueden concurrir "factores subjetivos y hasta personalísimos impulsivos y reacciones imprevisibles que desfiguran el valor real de la finca". Carece consiguientemente de sentido la referencia que se hace en la sentencia a una compraventa anterior en la que intervino la beneficiaria de la expropiación, pues "los valores establecidos como justiprecio en virtud de mutuo acuerdo, no pueden utilizarse como precedente vinculante para otros procedimientos en que no se haya alcanzado mutuo acuerdo" ( STS de 27 de Enero de 2000 )". Y esta doctrina es de aplicación en este caso pues la hoja de aprecio de la Administración es una oferta de mutuo acuerdo que no fue aceptada expresamente por la recurrente pero cuyo contenido -en cuanto valoración del suelo rustico- tampoco fue combatida en aquél momento por ella.

CUARTO.-Por lo expuesto, procede desestimar el recurso contencioso administrativo y confirmar la resolución recurrida. Pero consideramos que las alegaciones y el debate suscitado por la actora resultan lo suficientemente fundamentadas como para no hacer imposición de costas

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación, la Sala dicta el siguiente

PRIMERO.-El recurso se interpone contra la Resolución de fecha 28 de septiembre de 2023, del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Almería, (Expediente núm. 47/2023), en virtud de la cual se acuerda fijar el justiprecio de los bienes propiedad de VILLARICOS, S.L. procedentes de la finca parcelaria núm. NUM000 expropiados por la DELEGACIÓN DEL GOBIERNO EN ANDALUCÍA afectados por las obras de ACTUACIONES INCLUÍDAS EN EL PLAN DE INVESTIGACIÓN ENERGÉTICA Y MEDIOAMBIENTAL EN MATERIA DE VIGILANCIA RADIOLÓGICA DE 2004, en el t.m. de Cuevas de Almanzora.

El Acta Previa a la Ocupación y el Acta de Ocupación se levantaron el 31 de enero de 2022, requiriéndose en ese mismo acto al propietario para que en el plazo de 20 días presentara su hoja de aprecio.

El expediente expropiatorio se refiere a la finca parcelaria nº NUM000 , que se valora por el Jurado como terrenos en situación de suelo rural, improductivo y de imposible explotación, con una superficie a expropiar de 527 m2; atribuyéndosele un valor por m2 de 0,68 euros. No obstante, y en aplicación del principio de vinculación a las hojas de aprecio, el Jurado acogió -por ser superior- el valor del pleno dominio ofrecido por la Administración expropiante, calculada para un terreno de pastos. De este modo, el justiprecio final señalado por el Jurado se desglosa de la siguiente forma:

1) 0?5271 has en pleno dominio: 4158,60 euros;

2) Premio de afección: 207,93 euros;

TOTAL: 4366,53 euros.

TERCERO.- Valor del suelo

1.- Resolución del Jurado.

Para el cálculo de la renta de la explotación, el Jurado Provincial consideró que la renta superior de la finca expropiada se obtendría con la consideración de una renta de un terreno de imposible explotación.

En la resolución recurrida se explica que el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo prevé las situaciones en las que en suelo rural no existe explotación ni puede existir dicha posibilidad, tal y como establece su artículo 7.2: "Cuando no exista explotación en el suelo rural ni pueda existir dicha posibilidad, por causa de las características naturales del suelo en el momento de la valoración y, por consiguiente, no se pueda determinar una renta real o potencial, se estará a lo dispuesto en el artículo 16 de este Reglamento". Pero para aplicar la regla de cálculo establecida en el artículo 16 es necesario que concurran de forma acumulativa las dos condiciones establecidas en el artículo 7: que "no exista explotación en el suelo rural" y que "no pueda existir dicha posibilidad por causa de las características naturales del terreno".

Estas dos condiciones se dan en relación a la finca objeto de valoración. En primer lugar, la subparcela objeto de expropiación no se encontraba cultivada en el momento del levantamiento de la misma, sino que se trataba de una zona ocupada por vegetación espontánea, con cierta pendiente, y en la que no se desarrolla actividad agraria alguna. Además, puede admitirse que en la zona expropiada no ha existido explotación o actividad agraria alguna en los últimos 25 años.

En segundo lugar, la característica natural que impide que el suelo albergue una explotación es la contaminación radiactiva. Tal y como se puede comprobar en la publicación "Palomares. En el camino de la normalización radiológica", publicado por el Comité Asesor para la Información y Participación Pública del Consejo de Seguridad Nuclear, en el año 2004 el Consejo de Ministros aprobó un Plan de Investigación Energética Medioambiental en Materia de Vigilancia Radiológica de Palomares (PIEM-VR Palomares) y desde entonces el CIEMAT ha expropiando distintas fincas afectadas por la radiación para su estudio.

En 2009 el CIEMAT editó un informe con los resultados de la caracterización radiológica actualizada en el que se concluye que el riesgo que podría darse para la población en Palomares es que las partículas contaminantes, que están de un modo estable adheridas a los suelos, puedan ser ingeridas o inhaladas por su transferencia a alimentos o al aire, lo que justifica la restricción de uso de los terrenos afectados mediante la delimitación y control de los accesos a las zonas afectadas.

Por tanto, estima el Jurado que en el momento al que debe referirse la valoración (1 de febrero de 2022) el suelo objeto de expropiación estaba afectado por una restricción de uso derivado de riesgo para la población, que impide que sobre el mismo pueda establecerse una explotación agraria; por lo que para su valoración debe aplicarse la regla de cálculo establecida en el artículo 16 del Reglamento. Este señala que "Cuando no existiera explotación en el suelo rural y tampoco pudiera existir dicha posibilidad, por causa de las características naturales del suelo en el momento de la valoración, el valor del bien se determinará capitalizando una renta teórica, R0 , equivalente a la tercera parte de la renta real mínima de la tierra establecida a partir de las distintas estadísticas y estudios publicados por organismos públicos e instituciones de acuerdo con el ámbito territorial en el que se encuentre", y ello según la fórmula V= R0/r1, en la que R0 = Renta teórica anual del suelo rural en ausencia de explotación, en euros, y r1 = Tipo de capitalización de acuerdo con el artículo 12 de este Reglamento.

Para el cálculo de la renta real mínima de la tierra se ha realizado un promedio del valor mas frecuente del canon de arrendamiento correspondiente al uso de "labor secano" en la provincia de Almería en los años 2019, 2020 y 2021. Dando como resultado una renta mínima de la tierra de 57,50 €/Ha.

Respecto al calculo de la tasa de capitalización se ha aplicado la r1 regulada en la Disposición Adicional Séptima de la Ley 7/2015, del Suelo, que establece que "Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración". Siendo la tasa 1,3449 % que, aplicada a la renta, da lugar a un valor del suelo capitalizado de 4.275,22 €/Ha.

En cuanto al factor de localización, el Jurado señala 1,604. El coeficiente u1 (1,062) ha sido calculado teniendo en cuenta el Nomenclator Geográfico de Municipios y Entidades de Población. El coeficiente u2 (1,510) ha sido calculado teniendo en cuenta la distancia al puerto de Carboneras, que es el centro de actividad más cercano a la zona objeto de expropiación.

Al coeficiente u3 se le asigna el valor de 1, al considerar que la parcela no está enclavada en un entorno de singular valor ambiental o paisajístico.

Con ello, el valor final del suelo que fija el Jurado es de 0,68 €/m2.

No obstante, y como se ha indicado, en virtud del principio de vinculación a las hojas de aprecio, el Jurado acoge finalmente el valor del suelo propuesto por la expropiante y la beneficiaria por ser superior.

2.- Hoja de Aprecio de la expropiante/beneficiaria.

La Hoja de Aprecio de la expropiante valora el suelo en situación rural, que debe valorarse mediante la capitalización de la renta real o potencial, tal y como establece el artículo 36 del Reglamento de Valoraciones.

Para el cálculo de la renta, se propone, como uso potencial, el de pastos para ganado caprino. Utilizando el Estudio de Costes y Rentas de las Explotaciones Agrarias del MAPA, lo que da lugar a una renta de 70,51 €/Ha.

En cuanto a la tasa de capitalización, se acoge 1,353%, que es el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes al periodo comprendido entre febrero de 2019 y enero de 2022. Esto da lugar -una vez capitalizada la renta- a un valor del suelo inicial de 0,57 €/m2.

Respecto al factor de localización, para el coeficiente u1 se propone 1,059; para el coeficiente u2, se propone 1,438, por ser 17 km el radio al que se encuentran centros comercializadores y logísticos. Y se asigna el valor de 1 al coeficiente u3. Con ello se obtiene un factor de 1,514. Resulta un total de 4,366,53 €

3.- Hoja de Aprecio de la demandante.

La Hoja de Aprecio de la parte actora se acompañó de informe de valoración elaborado por D. Pelayo, Arquitecto Superior. Se valora el suelo partiendo de que se trata de suelo en situación urbanizable sectorizado, lo que se justifica por su inclusión en el Sector de suelo urbanizable VI-1-Villaricos, del PGOU de Cuevas de Almanzora.

En consecuencia, y de conformidad con la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 8/2007, que permite la valoración según la Ley 6/1998, se propone valorar el suelo expropiado por el método residual dinámico, tal y como prevé el artículo 27 de la citada Ley 6/1998.

Para ello, el perito parte de la Orden ECO/805/2003. Explica que según la ficha del sector VI-1, los terrenos tienen asignada una edificabilidad bruta de 0,25 m2/m2 lo que, aplicado a la superficie expropiada 5.271 m2, daría lugar a una superficie de 1.317,75 m2 de techo edificable y de 1185,98 m2 realizada las cesiones.

En cuanto a la tipología edificatoria, y al no indicarse tipologías edificatorias en la ficha propuesta del sector VI-1, el perito asigna un 60% de la edificabilidad a Residencial Libre Unifamiliar y un 40% a Residencial Plurifamiliar.

Para calcular el valor en venta de cada una de las tipologías se utilizan como comparables promociones inmobiliarias de obra nueva y, para la tipología unifamiliar, se utilizan también los precios de viviendas unifamiliares de segunda mano obtenidos de los datos de portales inmobiliarios.

A los datos obtenidos se aplican los flujos de caja previsibles durante la promoción teniendo en cuenta los distintos costes a afrontar (costes de urbanización, construcción, planeamiento y gestión, proyectos de urbanización y edificación y comercialización) y se fija como plazo más probable de desarrollo de la promoción 120 meses. Todo ello da lugar a un valor unitario por m2 de 74,09 euros que, aplicado a la superficie expropiada supone un valor expropiatorio de 390.548,95 €, que sumado el precio de afección de 19.527,45 €, resulta un total de 410.076,40 €.

4.- Alegaciones de las partes.

El recurso contencioso se basa en varios motivos que pueden resumirse, en esencia, en dos. El primero de ellos se refiere a la nulidad de pleno derecho de la resolución recurrida por inaplicación, a efectos de la valoración de la finca expropiada, de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015 del Suelo; vulnerándose además lo declarado por la sentencia de esta Sala 2275/2017, de 16 de noviembre, recaída en el procedimiento 794/2012.

Como segundo motivo, y con carácter subsidiario, se alega la nulidad de la resolución recurrida por error en la forma de valoración de la finca, al haberse omitido la consideración del uso cinegético; habiéndose vulnerado, además, la doctrina de los actos propios y los principios de buena fe, seguridad jurídica y confianza legítima. De acuerdo a estas alegaciones, solicita la actora que se declare la nulidad del acuerdo del Jurado y:

-que se fije el justiprecio de la finca nº NUM000 conforme a la valoración contenida en su hoja de aprecio (a 74,09 €/m2);

-subsidiariamente, que se fije el valor del suelo conforme a la valoración que el mismo Jurado ha realizado en el procedimiento 334/2020 (48,75 €/m2 de acuerdo con el informe de tasación de TINSA que en dicho procedimiento aportó la Abogacía del Estado);

-subsidiariamente a lo anterior, que se ordene la retroacción de actuaciones para que el Jurado Provincial valore los terrenos expropiados como suelo urbanizable sectorizado conforme a la Ley 6/1998 y siguiendo el método residual dinámico;

-subsidiariamente, se ordene la retroacción de actuaciones a efectos de la valoración de la finca como suelo rural considerando el aprovechamiento de pastos y el uso cinegético.

El presente recurso plantea identidad sustancial con el tramitado en esta Sala con el número de procedimiento ordinario 1248/23 en el que existe identidad de partes, y argumentos, por lo que son de aplicación los mismos razonamientos de la sentencia dictada en el referido procedimiento.

En relación al primero de los motivos, considera la actora que concurren en el presente caso los presupuestos de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015 que permite valorar el suelo expropiado como urbanizable de acuerdo a la ley 6/1998. Además, la aplicabilidad de la Ley 6/1998 ya ha sido declarada por esta Sala en la sentencia 2275/2017, de 16 de noviembre, recaída en el procedimiento 794/2012. Esta sentencia estimó el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Almería de 2 de febrero de 2012 que había valorado otros bienes propiedad de la actora (en concreto, la finca nº NUM001, expropiada con la misma finalidad que la que es objeto del presente recurso) por el método de capitalización de rentas. La sentencia declaró que se cumplían los presupuestos de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 8/2007 (reproducida posteriormente por la D.T.3ª de la Ley 7/2015) pues los terrenos, ubicados también en el Sector VI-1 "Villaricos" del PGOU de Cuevas de Almanzora, contaban con planeamiento de desarrollo, al haberse aprobado en el año 2007 el Plan Parcial relativo a dicho Sector VI-1.

En ejecución de dicha sentencia el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Almería realizó, con fecha 14 de junio de 2019, una nueva valoración de la finca expropiada, acogiendo el informe de tasación de TINSA y fijando un valor del suelo de 48,75 €/m2. Esto significa que, al valorar la finca nº NUM000 como suelo en situación rural, el Jurado no sólo infringe la citada Disposición Transitoria Tercera sino que contraviene deliberadamente los pronunciamientos de la Sala, ignorando que los mismos tienen valor de cosa juzgada.

En cuanto al segundo de los motivos, considera la actora que tanto la valoración efectuada por la Administración expropiante en su hoja de aprecio como la realizada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Almería no son conformes a Derecho pues no consideran la mayor renta potencial de la explotación, tal y como establece el artículo 36 del TRLSRU. Y ello porque sólo se considera como uso potencial el de pastos cuando debería haberse considerado, como adicional a dicho aprovechamiento, el uso cinegético, que está íntimamente ligado a terrenos de estas características.

Esta omisión resulta, además, contraria a la doctrina de los actos propios y vulnera los principios de confianza legítima, buena fe y seguridad jurídica, pues la misma Administración expropiante, en un anterior expediente de ocupación de los mismos terrenos realizado en 2010, estableció como uso potencial el de pastos y cinegético; por lo que no puede ahora ignorar ese uso cinegético que previamente había reconocido. Y solicita con carácter subsidiario, para el supuesto de que no se estime procedente la valoración como suelo urbanizable, que se estime el recurso y se ordene la retroacción de actuaciones para que el Jurado valore los terrenos expropiados considerando como uso potencial adicional el cinegético.

El Abogado del Estado solicita la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

En cuanto a la pretensión de que los terrenos se valoren como suelo urbanizable por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015, estima que no concurren los presupuestos de la misma, porque el Plan Parcial del sector VI-1, que era el que le dotaba de ordenación necesaria para su desarrollo, fue anulado por sentencia de esta Sala 3352/2011, de 5 de diciembre de 2011 (procedimiento 1188/2006). Dicha anulación tiene efectos ex tunc, lo que significa que el citado Plan Parcial nunca ha existido, por lo que no puede considerarse que el sector en el que se incluyen los terrenos aquí justipreciados hayan contado con ordenación detallada que les permitiera su desarrollo.

Y añade que no se vulnera el pronunciamiento de la sentencia 2275/2017 pues en ella, y a diferencia de lo que ocurre en el presente caso, el Plan Parcial del sector VI-1 no había sido declarado nulo a la fecha de inicio del expediente de ocupación temporal y, por tanto, seguía vigente a la fecha a la que debía venir referida la valoración.

Y en cuanto a la segunda de las pretensiones, señala que no existe prueba alguna de la viabilidad del uso cinegético. Igualmente, considera que la no inclusión como rendimiento del uso cinegético no supone vulneración de la doctrina de los actos propios, pues esta expropiación -realizada en 2022- es distinta y está muy alejada en el tiempo a la que invoca la actora y que se realizó en 2010.

5.- Posición de la Sala.

Debemos tener en cuenta en primer lugar que la resolución o acuerdo del Jurado de Expropiación está adecuadamente motivado e incorpora las fuentes de su conocimiento y goza de una especial presunción de legalidad y acierto, siempre que se encuentren debidamente motivados, desplegando en consecuencia tal como dice la jurisprudencia la presunción de legalidad, lo que impone al actor probar de manera plena su error, y en su defecto ha de prevalecer la tasación del Jurado ( STS 26 de mayo de 1994). A partir de aquí analizaremos las dos alegaciones de la recurrente.

Sobre la aplicabilidad de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley del Suelo .

Compartimos con la Abogacía del Estado, la conclusión sobre que no concurren en el presente caso los presupuestos necesarios para que pueda aplicarse la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015, por lo que los terrenos expropiados no pueden valorarse como urbanizables de conformidad con la Ley 6/1998.

Esta Disposición Transitoria establece que "2. Se exceptúan de la aplicación de las reglas de valoración previstas en esta ley, exclusivamente los terrenos en los que, a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, concurran de forma cumulativa las tres circunstancias siguientes

a) Que formasen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento hubiera establecido las condiciones para su desarrollo.

b) Que existiese una previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento, o en la legislación de ordenación territorial y urbanística.

c) Que en el momento a que deba entenderse referida la valoración, no hubieran vencido los plazos para dicha ejecución o, si hubiesen vencido, fuese por causa imputable a la Administración o a terceros.

Dichos terrenos se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo".

Debemos partir de la base de que, como señala el artículo 36 LEF " Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio". Esto quiere decir que, para fijar el justiprecio del bien expropiado, ha de estarse a la situación que éste tuviera en el momento al que debe venir referido la valoración. En nuestro caso, dicha fecha es el 1 de febrero de 2022. Y a esa fecha los terrenos expropiados no cumplían lo previsto en el apartado 2.a) de la Disposición Transitoria Tercera pues, aunque es cierto que el Sector VI-1 del PGOU de Cuevas de Almanzora, en el que se incluyen los terrenos expropiados, contó con un Plan Parcial aprobado en 2007, dicho Plan fue declarado nulo de pleno derecho por nuestra sentencia 3352/2011. Los Planes Parciales tienen naturaleza de disposición general y carácter reglamentario por lo que la declaración de nulidad tiene efectos ex tunc y erga omnes, lo que significa que una vez anulados y expulsados del ordenamiento jurídico ha de considerarse como si tal disposición general nunca hubiera existido.

Ambas circunstancias (el carácter de disposición general de los Planes Parciales y los efectos ex nunc de la declaración judicial de nulidad) ha sido reconocida de forma reiterada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Así, en la sentencia del Tribunal Supremo de 29/04/2021 (recurso 218/2020) se señala que "...es abundante la jurisprudencia que, partiendo de la naturaleza normativa de los planes urbanísticos, califica de nulidad de pleno derecho los vicios que a ellos atañen, con la eficacia ex tunc que le es propia, y extrae de ello las consecuencias inherentes a tal categoría jurídica de invalidez, consecuencias que se despliegan o repercuten en muy diversos aspectos del planeamiento urbanístico de los que aquí debemos centrarnos en uno de ellos, cual es el de su incidencia sobre el planeamiento de desarrollo en la medida en que éste se encuentra estructurado o interrelacionado, fundamentalmente -y sin perjuicio de peculiaridades que no vienen el caso como las que atañen a los planes especiales-, sobre el principio de jerarquía. clarificadores en relación con el tema que aquí nos concierne...En efecto, la nulidad de pleno derecho de la norma de cobertura, es decir, de la norma que es presupuesto necesario de las normas sucesivas derivadas de la misma, acarrea la invalidez de éstas, al tratarse de una nulidad "ad initio, con eficacia ex tunc.

Esta doctrina se confirma en la sentencia de 17 de marzo de 2025 (recurso 3561/2023) que reitera los efectos ex tunc y erga omnes de la declaración de nulidad de un Plan Parcial y en la 04/06/2025 (recurso 2315/2023) en la que citando la sentencia de 27 de mayo de 2020 se alude a la intensa polémica doctrinal existente en relación con las consecuencias de los defectos formales en la tramitación de los planes de urbanismo, señalando que "... En esta sentencia reiteramos su naturaleza normativa, así como la constante jurisprudencia de esta Sala Tercera del Tribunal Supremo que, desde hace décadas (al menos ya desde la sentencia de 8 de mayo de 1968 ), ha declarado de manera constante que el grado de ineficacia de los reglamentos no es el de la anulabilidad, sino el de la nulidad absoluta o de pleno derecho, ahora plasmado en el art. 47.2 de la Ley 39/2015 , con el efecto ex tunc que le es propio que impide ab origine la pervivencia del plan -sin perjuicio del límite que a tan radicales efectos impone el art. 73 LJCA -, así como la posibilidad de convalidación"

En consecuencia, y en virtud de la declaración de nulidad del Plan Parcial del Sector VI-1, a fecha 1 de febrero de 2022 no se cumplía el requisito de que a la entrada en vigor de la Ley 8/2007 los terrenos contaran con ordenación detallada.

Además, convenimos también con la Abogacía del Estado en que la no aplicación al caso que nos ocupa de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015 no infringe las sentencias de la Sala ni vulnera la cosa juzgada pues en la sentencia 2275/2017, y a diferencia de lo que ocurre en el presente caso, el Plan Parcial del sector VI-1 no había sido declarado nulo a la fecha de inicio del expediente de ocupación temporal (2010) y, por tanto, seguía vigente a la fecha a la que debía venir referida la valoración, cumpliéndose así el presupuesto de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 8/2007.

Sobre la consideración del uso cinegético a efectos de valoración del suelo expropiado.

En cuanto a la segunda de las pretensiones, consistente en que se fije el valor del suelo expropiado como suelo en situación rural pero añadiendo como uso potencial el cinegético, debe también ser desestimada.

Como señala el RD 1492/11 de valoraciones, en su exposición de motivos, los conceptos para la realización de las valoraciones y los correspondientes métodos de valoración, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro similar en la misma situación, sin consideración alguna de las posibles expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad. A tal efecto, para valorar inmuebles en situación básica de suelo rural, al tratarse de un mercado menos concurrente y más opaco que el del suelo en situación de urbanizado, se desarrolla el valor de capitalización de la renta real o potencial de la explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, nuevamente sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas. Ello no excluye la introducción de métodos de valoración del suelo con una amplia gama de actividades económicas ya presentes, o susceptibles de ser desarrolladas en el suelo rural, diferentes del aprovechamiento convencional, propias de una economía moderna y avanzada.

Conforme al artículo 8 del Reglamento de Valoraciones, se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable. Es decir, no puede considerarse un uso potencial que no es posible en el estado en que se encuentren los terrenos al momento de la valoración y mucho menos si no se acredita su viabilidad técnica, económica y jurídica

A la vista de la definición que de renta potencial hace el articulo 8 no cabe sino desestimar la pretensión de la actora de que se incluya, dentro de la renta de explotación de los terrenos, la que correspondería a un uso cinegético.

Como señala la Abogacía del Estado no queda justificado que pueda atribuirse a los terrenos expropiados un uso potencial cinegético. La actora no ha acreditado la habitualidad de ese uso cinegético en el ámbito territorial en que se ubica la finca expropiada, ni existe estudio económico sobre su viabilidad ni se ha acreditado la posibilidad de obtener los títulos habilitantes necesarios para su implantación.

Y con ello no se vulnera la doctrina de los actos propios pues la resolución de justiprecio a que alude la actora venía referida a una parcela distinta a la que es objeto de este recurso, tratándose de dos expedientes expropiatorios diferentes y muy alejados en el tiempo. Debiéndose tener en cuenta, además, que el Tribunal Supremo tiene declarado la no vinculación de los mutuos acuerdos alcanzados entre el expropiado y el expropiante en anteriores expedientes de justiprecio. Señala en la sentencia 30/06/2014 (recurso casación 5136/2011) que "Tiene razón la parte recurrente cuando afirma que no es posible justificar el justiprecio en razón al valor pactado por la beneficiaria en una compraventa de una finca cercana, ya que como ha dicho reiterada jurisprudencia de esta Sala, por todas citaremos la Sentencia de 29 de Noviembre de 2.007 (Rec.7766/2004 ) 10 de diciembre de 2012 (rec. 1377/2010), "no puede decirse que el valor real de una finca sea el precio de venta ofrecido o dado por otras fincas análogas", pues mediando el mutuo acuerdo en tales negocios jurídicos pueden concurrir "factores subjetivos y hasta personalísimos impulsivos y reacciones imprevisibles que desfiguran el valor real de la finca". Carece consiguientemente de sentido la referencia que se hace en la sentencia a una compraventa anterior en la que intervino la beneficiaria de la expropiación, pues "los valores establecidos como justiprecio en virtud de mutuo acuerdo, no pueden utilizarse como precedente vinculante para otros procedimientos en que no se haya alcanzado mutuo acuerdo" ( STS de 27 de Enero de 2000 )". Y esta doctrina es de aplicación en este caso pues la hoja de aprecio de la Administración es una oferta de mutuo acuerdo que no fue aceptada expresamente por la recurrente pero cuyo contenido -en cuanto valoración del suelo rustico- tampoco fue combatida en aquél momento por ella.

CUARTO.-Por lo expuesto, procede desestimar el recurso contencioso administrativo y confirmar la resolución recurrida. Pero consideramos que las alegaciones y el debate suscitado por la actora resultan lo suficientemente fundamentadas como para no hacer imposición de costas

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación, la Sala dicta el siguiente

PRIMERO.-El recurso se interpone contra la Resolución de fecha 28 de septiembre de 2023, del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Almería, (Expediente núm. 47/2023), en virtud de la cual se acuerda fijar el justiprecio de los bienes propiedad de VILLARICOS, S.L. procedentes de la finca parcelaria núm. NUM000 expropiados por la DELEGACIÓN DEL GOBIERNO EN ANDALUCÍA afectados por las obras de ACTUACIONES INCLUÍDAS EN EL PLAN DE INVESTIGACIÓN ENERGÉTICA Y MEDIOAMBIENTAL EN MATERIA DE VIGILANCIA RADIOLÓGICA DE 2004, en el t.m. de Cuevas de Almanzora.

El Acta Previa a la Ocupación y el Acta de Ocupación se levantaron el 31 de enero de 2022, requiriéndose en ese mismo acto al propietario para que en el plazo de 20 días presentara su hoja de aprecio.

El expediente expropiatorio se refiere a la finca parcelaria nº NUM000 , que se valora por el Jurado como terrenos en situación de suelo rural, improductivo y de imposible explotación, con una superficie a expropiar de 527 m2; atribuyéndosele un valor por m2 de 0,68 euros. No obstante, y en aplicación del principio de vinculación a las hojas de aprecio, el Jurado acogió -por ser superior- el valor del pleno dominio ofrecido por la Administración expropiante, calculada para un terreno de pastos. De este modo, el justiprecio final señalado por el Jurado se desglosa de la siguiente forma:

1) 0?5271 has en pleno dominio: 4158,60 euros;

2) Premio de afección: 207,93 euros;

TOTAL: 4366,53 euros.

TERCERO.- Valor del suelo

1.- Resolución del Jurado.

Para el cálculo de la renta de la explotación, el Jurado Provincial consideró que la renta superior de la finca expropiada se obtendría con la consideración de una renta de un terreno de imposible explotación.

En la resolución recurrida se explica que el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo prevé las situaciones en las que en suelo rural no existe explotación ni puede existir dicha posibilidad, tal y como establece su artículo 7.2: "Cuando no exista explotación en el suelo rural ni pueda existir dicha posibilidad, por causa de las características naturales del suelo en el momento de la valoración y, por consiguiente, no se pueda determinar una renta real o potencial, se estará a lo dispuesto en el artículo 16 de este Reglamento". Pero para aplicar la regla de cálculo establecida en el artículo 16 es necesario que concurran de forma acumulativa las dos condiciones establecidas en el artículo 7: que "no exista explotación en el suelo rural" y que "no pueda existir dicha posibilidad por causa de las características naturales del terreno".

Estas dos condiciones se dan en relación a la finca objeto de valoración. En primer lugar, la subparcela objeto de expropiación no se encontraba cultivada en el momento del levantamiento de la misma, sino que se trataba de una zona ocupada por vegetación espontánea, con cierta pendiente, y en la que no se desarrolla actividad agraria alguna. Además, puede admitirse que en la zona expropiada no ha existido explotación o actividad agraria alguna en los últimos 25 años.

En segundo lugar, la característica natural que impide que el suelo albergue una explotación es la contaminación radiactiva. Tal y como se puede comprobar en la publicación "Palomares. En el camino de la normalización radiológica", publicado por el Comité Asesor para la Información y Participación Pública del Consejo de Seguridad Nuclear, en el año 2004 el Consejo de Ministros aprobó un Plan de Investigación Energética Medioambiental en Materia de Vigilancia Radiológica de Palomares (PIEM-VR Palomares) y desde entonces el CIEMAT ha expropiando distintas fincas afectadas por la radiación para su estudio.

En 2009 el CIEMAT editó un informe con los resultados de la caracterización radiológica actualizada en el que se concluye que el riesgo que podría darse para la población en Palomares es que las partículas contaminantes, que están de un modo estable adheridas a los suelos, puedan ser ingeridas o inhaladas por su transferencia a alimentos o al aire, lo que justifica la restricción de uso de los terrenos afectados mediante la delimitación y control de los accesos a las zonas afectadas.

Por tanto, estima el Jurado que en el momento al que debe referirse la valoración (1 de febrero de 2022) el suelo objeto de expropiación estaba afectado por una restricción de uso derivado de riesgo para la población, que impide que sobre el mismo pueda establecerse una explotación agraria; por lo que para su valoración debe aplicarse la regla de cálculo establecida en el artículo 16 del Reglamento. Este señala que "Cuando no existiera explotación en el suelo rural y tampoco pudiera existir dicha posibilidad, por causa de las características naturales del suelo en el momento de la valoración, el valor del bien se determinará capitalizando una renta teórica, R0 , equivalente a la tercera parte de la renta real mínima de la tierra establecida a partir de las distintas estadísticas y estudios publicados por organismos públicos e instituciones de acuerdo con el ámbito territorial en el que se encuentre", y ello según la fórmula V= R0/r1, en la que R0 = Renta teórica anual del suelo rural en ausencia de explotación, en euros, y r1 = Tipo de capitalización de acuerdo con el artículo 12 de este Reglamento.

Para el cálculo de la renta real mínima de la tierra se ha realizado un promedio del valor mas frecuente del canon de arrendamiento correspondiente al uso de "labor secano" en la provincia de Almería en los años 2019, 2020 y 2021. Dando como resultado una renta mínima de la tierra de 57,50 €/Ha.

Respecto al calculo de la tasa de capitalización se ha aplicado la r1 regulada en la Disposición Adicional Séptima de la Ley 7/2015, del Suelo, que establece que "Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración". Siendo la tasa 1,3449 % que, aplicada a la renta, da lugar a un valor del suelo capitalizado de 4.275,22 €/Ha.

En cuanto al factor de localización, el Jurado señala 1,604. El coeficiente u1 (1,062) ha sido calculado teniendo en cuenta el Nomenclator Geográfico de Municipios y Entidades de Población. El coeficiente u2 (1,510) ha sido calculado teniendo en cuenta la distancia al puerto de Carboneras, que es el centro de actividad más cercano a la zona objeto de expropiación.

Al coeficiente u3 se le asigna el valor de 1, al considerar que la parcela no está enclavada en un entorno de singular valor ambiental o paisajístico.

Con ello, el valor final del suelo que fija el Jurado es de 0,68 €/m2.

No obstante, y como se ha indicado, en virtud del principio de vinculación a las hojas de aprecio, el Jurado acoge finalmente el valor del suelo propuesto por la expropiante y la beneficiaria por ser superior.

2.- Hoja de Aprecio de la expropiante/beneficiaria.

La Hoja de Aprecio de la expropiante valora el suelo en situación rural, que debe valorarse mediante la capitalización de la renta real o potencial, tal y como establece el artículo 36 del Reglamento de Valoraciones.

Para el cálculo de la renta, se propone, como uso potencial, el de pastos para ganado caprino. Utilizando el Estudio de Costes y Rentas de las Explotaciones Agrarias del MAPA, lo que da lugar a una renta de 70,51 €/Ha.

En cuanto a la tasa de capitalización, se acoge 1,353%, que es el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes al periodo comprendido entre febrero de 2019 y enero de 2022. Esto da lugar -una vez capitalizada la renta- a un valor del suelo inicial de 0,57 €/m2.

Respecto al factor de localización, para el coeficiente u1 se propone 1,059; para el coeficiente u2, se propone 1,438, por ser 17 km el radio al que se encuentran centros comercializadores y logísticos. Y se asigna el valor de 1 al coeficiente u3. Con ello se obtiene un factor de 1,514. Resulta un total de 4,366,53 €

3.- Hoja de Aprecio de la demandante.

La Hoja de Aprecio de la parte actora se acompañó de informe de valoración elaborado por D. Pelayo, Arquitecto Superior. Se valora el suelo partiendo de que se trata de suelo en situación urbanizable sectorizado, lo que se justifica por su inclusión en el Sector de suelo urbanizable VI-1-Villaricos, del PGOU de Cuevas de Almanzora.

En consecuencia, y de conformidad con la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 8/2007, que permite la valoración según la Ley 6/1998, se propone valorar el suelo expropiado por el método residual dinámico, tal y como prevé el artículo 27 de la citada Ley 6/1998.

Para ello, el perito parte de la Orden ECO/805/2003. Explica que según la ficha del sector VI-1, los terrenos tienen asignada una edificabilidad bruta de 0,25 m2/m2 lo que, aplicado a la superficie expropiada 5.271 m2, daría lugar a una superficie de 1.317,75 m2 de techo edificable y de 1185,98 m2 realizada las cesiones.

En cuanto a la tipología edificatoria, y al no indicarse tipologías edificatorias en la ficha propuesta del sector VI-1, el perito asigna un 60% de la edificabilidad a Residencial Libre Unifamiliar y un 40% a Residencial Plurifamiliar.

Para calcular el valor en venta de cada una de las tipologías se utilizan como comparables promociones inmobiliarias de obra nueva y, para la tipología unifamiliar, se utilizan también los precios de viviendas unifamiliares de segunda mano obtenidos de los datos de portales inmobiliarios.

A los datos obtenidos se aplican los flujos de caja previsibles durante la promoción teniendo en cuenta los distintos costes a afrontar (costes de urbanización, construcción, planeamiento y gestión, proyectos de urbanización y edificación y comercialización) y se fija como plazo más probable de desarrollo de la promoción 120 meses. Todo ello da lugar a un valor unitario por m2 de 74,09 euros que, aplicado a la superficie expropiada supone un valor expropiatorio de 390.548,95 €, que sumado el precio de afección de 19.527,45 €, resulta un total de 410.076,40 €.

4.- Alegaciones de las partes.

El recurso contencioso se basa en varios motivos que pueden resumirse, en esencia, en dos. El primero de ellos se refiere a la nulidad de pleno derecho de la resolución recurrida por inaplicación, a efectos de la valoración de la finca expropiada, de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015 del Suelo; vulnerándose además lo declarado por la sentencia de esta Sala 2275/2017, de 16 de noviembre, recaída en el procedimiento 794/2012.

Como segundo motivo, y con carácter subsidiario, se alega la nulidad de la resolución recurrida por error en la forma de valoración de la finca, al haberse omitido la consideración del uso cinegético; habiéndose vulnerado, además, la doctrina de los actos propios y los principios de buena fe, seguridad jurídica y confianza legítima. De acuerdo a estas alegaciones, solicita la actora que se declare la nulidad del acuerdo del Jurado y:

-que se fije el justiprecio de la finca nº NUM000 conforme a la valoración contenida en su hoja de aprecio (a 74,09 €/m2);

-subsidiariamente, que se fije el valor del suelo conforme a la valoración que el mismo Jurado ha realizado en el procedimiento 334/2020 (48,75 €/m2 de acuerdo con el informe de tasación de TINSA que en dicho procedimiento aportó la Abogacía del Estado);

-subsidiariamente a lo anterior, que se ordene la retroacción de actuaciones para que el Jurado Provincial valore los terrenos expropiados como suelo urbanizable sectorizado conforme a la Ley 6/1998 y siguiendo el método residual dinámico;

-subsidiariamente, se ordene la retroacción de actuaciones a efectos de la valoración de la finca como suelo rural considerando el aprovechamiento de pastos y el uso cinegético.

El presente recurso plantea identidad sustancial con el tramitado en esta Sala con el número de procedimiento ordinario 1248/23 en el que existe identidad de partes, y argumentos, por lo que son de aplicación los mismos razonamientos de la sentencia dictada en el referido procedimiento.

En relación al primero de los motivos, considera la actora que concurren en el presente caso los presupuestos de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015 que permite valorar el suelo expropiado como urbanizable de acuerdo a la ley 6/1998. Además, la aplicabilidad de la Ley 6/1998 ya ha sido declarada por esta Sala en la sentencia 2275/2017, de 16 de noviembre, recaída en el procedimiento 794/2012. Esta sentencia estimó el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Almería de 2 de febrero de 2012 que había valorado otros bienes propiedad de la actora (en concreto, la finca nº NUM001, expropiada con la misma finalidad que la que es objeto del presente recurso) por el método de capitalización de rentas. La sentencia declaró que se cumplían los presupuestos de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 8/2007 (reproducida posteriormente por la D.T.3ª de la Ley 7/2015) pues los terrenos, ubicados también en el Sector VI-1 "Villaricos" del PGOU de Cuevas de Almanzora, contaban con planeamiento de desarrollo, al haberse aprobado en el año 2007 el Plan Parcial relativo a dicho Sector VI-1.

En ejecución de dicha sentencia el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Almería realizó, con fecha 14 de junio de 2019, una nueva valoración de la finca expropiada, acogiendo el informe de tasación de TINSA y fijando un valor del suelo de 48,75 €/m2. Esto significa que, al valorar la finca nº NUM000 como suelo en situación rural, el Jurado no sólo infringe la citada Disposición Transitoria Tercera sino que contraviene deliberadamente los pronunciamientos de la Sala, ignorando que los mismos tienen valor de cosa juzgada.

En cuanto al segundo de los motivos, considera la actora que tanto la valoración efectuada por la Administración expropiante en su hoja de aprecio como la realizada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Almería no son conformes a Derecho pues no consideran la mayor renta potencial de la explotación, tal y como establece el artículo 36 del TRLSRU. Y ello porque sólo se considera como uso potencial el de pastos cuando debería haberse considerado, como adicional a dicho aprovechamiento, el uso cinegético, que está íntimamente ligado a terrenos de estas características.

Esta omisión resulta, además, contraria a la doctrina de los actos propios y vulnera los principios de confianza legítima, buena fe y seguridad jurídica, pues la misma Administración expropiante, en un anterior expediente de ocupación de los mismos terrenos realizado en 2010, estableció como uso potencial el de pastos y cinegético; por lo que no puede ahora ignorar ese uso cinegético que previamente había reconocido. Y solicita con carácter subsidiario, para el supuesto de que no se estime procedente la valoración como suelo urbanizable, que se estime el recurso y se ordene la retroacción de actuaciones para que el Jurado valore los terrenos expropiados considerando como uso potencial adicional el cinegético.

El Abogado del Estado solicita la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

En cuanto a la pretensión de que los terrenos se valoren como suelo urbanizable por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015, estima que no concurren los presupuestos de la misma, porque el Plan Parcial del sector VI-1, que era el que le dotaba de ordenación necesaria para su desarrollo, fue anulado por sentencia de esta Sala 3352/2011, de 5 de diciembre de 2011 (procedimiento 1188/2006). Dicha anulación tiene efectos ex tunc, lo que significa que el citado Plan Parcial nunca ha existido, por lo que no puede considerarse que el sector en el que se incluyen los terrenos aquí justipreciados hayan contado con ordenación detallada que les permitiera su desarrollo.

Y añade que no se vulnera el pronunciamiento de la sentencia 2275/2017 pues en ella, y a diferencia de lo que ocurre en el presente caso, el Plan Parcial del sector VI-1 no había sido declarado nulo a la fecha de inicio del expediente de ocupación temporal y, por tanto, seguía vigente a la fecha a la que debía venir referida la valoración.

Y en cuanto a la segunda de las pretensiones, señala que no existe prueba alguna de la viabilidad del uso cinegético. Igualmente, considera que la no inclusión como rendimiento del uso cinegético no supone vulneración de la doctrina de los actos propios, pues esta expropiación -realizada en 2022- es distinta y está muy alejada en el tiempo a la que invoca la actora y que se realizó en 2010.

5.- Posición de la Sala.

Debemos tener en cuenta en primer lugar que la resolución o acuerdo del Jurado de Expropiación está adecuadamente motivado e incorpora las fuentes de su conocimiento y goza de una especial presunción de legalidad y acierto, siempre que se encuentren debidamente motivados, desplegando en consecuencia tal como dice la jurisprudencia la presunción de legalidad, lo que impone al actor probar de manera plena su error, y en su defecto ha de prevalecer la tasación del Jurado ( STS 26 de mayo de 1994). A partir de aquí analizaremos las dos alegaciones de la recurrente.

Sobre la aplicabilidad de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley del Suelo .

Compartimos con la Abogacía del Estado, la conclusión sobre que no concurren en el presente caso los presupuestos necesarios para que pueda aplicarse la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015, por lo que los terrenos expropiados no pueden valorarse como urbanizables de conformidad con la Ley 6/1998.

Esta Disposición Transitoria establece que "2. Se exceptúan de la aplicación de las reglas de valoración previstas en esta ley, exclusivamente los terrenos en los que, a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, concurran de forma cumulativa las tres circunstancias siguientes

a) Que formasen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento hubiera establecido las condiciones para su desarrollo.

b) Que existiese una previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento, o en la legislación de ordenación territorial y urbanística.

c) Que en el momento a que deba entenderse referida la valoración, no hubieran vencido los plazos para dicha ejecución o, si hubiesen vencido, fuese por causa imputable a la Administración o a terceros.

Dichos terrenos se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo".

Debemos partir de la base de que, como señala el artículo 36 LEF " Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio". Esto quiere decir que, para fijar el justiprecio del bien expropiado, ha de estarse a la situación que éste tuviera en el momento al que debe venir referido la valoración. En nuestro caso, dicha fecha es el 1 de febrero de 2022. Y a esa fecha los terrenos expropiados no cumplían lo previsto en el apartado 2.a) de la Disposición Transitoria Tercera pues, aunque es cierto que el Sector VI-1 del PGOU de Cuevas de Almanzora, en el que se incluyen los terrenos expropiados, contó con un Plan Parcial aprobado en 2007, dicho Plan fue declarado nulo de pleno derecho por nuestra sentencia 3352/2011. Los Planes Parciales tienen naturaleza de disposición general y carácter reglamentario por lo que la declaración de nulidad tiene efectos ex tunc y erga omnes, lo que significa que una vez anulados y expulsados del ordenamiento jurídico ha de considerarse como si tal disposición general nunca hubiera existido.

Ambas circunstancias (el carácter de disposición general de los Planes Parciales y los efectos ex nunc de la declaración judicial de nulidad) ha sido reconocida de forma reiterada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Así, en la sentencia del Tribunal Supremo de 29/04/2021 (recurso 218/2020) se señala que "...es abundante la jurisprudencia que, partiendo de la naturaleza normativa de los planes urbanísticos, califica de nulidad de pleno derecho los vicios que a ellos atañen, con la eficacia ex tunc que le es propia, y extrae de ello las consecuencias inherentes a tal categoría jurídica de invalidez, consecuencias que se despliegan o repercuten en muy diversos aspectos del planeamiento urbanístico de los que aquí debemos centrarnos en uno de ellos, cual es el de su incidencia sobre el planeamiento de desarrollo en la medida en que éste se encuentra estructurado o interrelacionado, fundamentalmente -y sin perjuicio de peculiaridades que no vienen el caso como las que atañen a los planes especiales-, sobre el principio de jerarquía. clarificadores en relación con el tema que aquí nos concierne...En efecto, la nulidad de pleno derecho de la norma de cobertura, es decir, de la norma que es presupuesto necesario de las normas sucesivas derivadas de la misma, acarrea la invalidez de éstas, al tratarse de una nulidad "ad initio, con eficacia ex tunc.

Esta doctrina se confirma en la sentencia de 17 de marzo de 2025 (recurso 3561/2023) que reitera los efectos ex tunc y erga omnes de la declaración de nulidad de un Plan Parcial y en la 04/06/2025 (recurso 2315/2023) en la que citando la sentencia de 27 de mayo de 2020 se alude a la intensa polémica doctrinal existente en relación con las consecuencias de los defectos formales en la tramitación de los planes de urbanismo, señalando que "... En esta sentencia reiteramos su naturaleza normativa, así como la constante jurisprudencia de esta Sala Tercera del Tribunal Supremo que, desde hace décadas (al menos ya desde la sentencia de 8 de mayo de 1968 ), ha declarado de manera constante que el grado de ineficacia de los reglamentos no es el de la anulabilidad, sino el de la nulidad absoluta o de pleno derecho, ahora plasmado en el art. 47.2 de la Ley 39/2015 , con el efecto ex tunc que le es propio que impide ab origine la pervivencia del plan -sin perjuicio del límite que a tan radicales efectos impone el art. 73 LJCA -, así como la posibilidad de convalidación"

En consecuencia, y en virtud de la declaración de nulidad del Plan Parcial del Sector VI-1, a fecha 1 de febrero de 2022 no se cumplía el requisito de que a la entrada en vigor de la Ley 8/2007 los terrenos contaran con ordenación detallada.

Además, convenimos también con la Abogacía del Estado en que la no aplicación al caso que nos ocupa de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 7/2015 no infringe las sentencias de la Sala ni vulnera la cosa juzgada pues en la sentencia 2275/2017, y a diferencia de lo que ocurre en el presente caso, el Plan Parcial del sector VI-1 no había sido declarado nulo a la fecha de inicio del expediente de ocupación temporal (2010) y, por tanto, seguía vigente a la fecha a la que debía venir referida la valoración, cumpliéndose así el presupuesto de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 8/2007.

Sobre la consideración del uso cinegético a efectos de valoración del suelo expropiado.

En cuanto a la segunda de las pretensiones, consistente en que se fije el valor del suelo expropiado como suelo en situación rural pero añadiendo como uso potencial el cinegético, debe también ser desestimada.

Como señala el RD 1492/11 de valoraciones, en su exposición de motivos, los conceptos para la realización de las valoraciones y los correspondientes métodos de valoración, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro similar en la misma situación, sin consideración alguna de las posibles expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad. A tal efecto, para valorar inmuebles en situación básica de suelo rural, al tratarse de un mercado menos concurrente y más opaco que el del suelo en situación de urbanizado, se desarrolla el valor de capitalización de la renta real o potencial de la explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, nuevamente sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas. Ello no excluye la introducción de métodos de valoración del suelo con una amplia gama de actividades económicas ya presentes, o susceptibles de ser desarrolladas en el suelo rural, diferentes del aprovechamiento convencional, propias de una economía moderna y avanzada.

Conforme al artículo 8 del Reglamento de Valoraciones, se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable. Es decir, no puede considerarse un uso potencial que no es posible en el estado en que se encuentren los terrenos al momento de la valoración y mucho menos si no se acredita su viabilidad técnica, económica y jurídica

A la vista de la definición que de renta potencial hace el articulo 8 no cabe sino desestimar la pretensión de la actora de que se incluya, dentro de la renta de explotación de los terrenos, la que correspondería a un uso cinegético.

Como señala la Abogacía del Estado no queda justificado que pueda atribuirse a los terrenos expropiados un uso potencial cinegético. La actora no ha acreditado la habitualidad de ese uso cinegético en el ámbito territorial en que se ubica la finca expropiada, ni existe estudio económico sobre su viabilidad ni se ha acreditado la posibilidad de obtener los títulos habilitantes necesarios para su implantación.

Y con ello no se vulnera la doctrina de los actos propios pues la resolución de justiprecio a que alude la actora venía referida a una parcela distinta a la que es objeto de este recurso, tratándose de dos expedientes expropiatorios diferentes y muy alejados en el tiempo. Debiéndose tener en cuenta, además, que el Tribunal Supremo tiene declarado la no vinculación de los mutuos acuerdos alcanzados entre el expropiado y el expropiante en anteriores expedientes de justiprecio. Señala en la sentencia 30/06/2014 (recurso casación 5136/2011) que "Tiene razón la parte recurrente cuando afirma que no es posible justificar el justiprecio en razón al valor pactado por la beneficiaria en una compraventa de una finca cercana, ya que como ha dicho reiterada jurisprudencia de esta Sala, por todas citaremos la Sentencia de 29 de Noviembre de 2.007 (Rec.7766/2004 ) 10 de diciembre de 2012 (rec. 1377/2010), "no puede decirse que el valor real de una finca sea el precio de venta ofrecido o dado por otras fincas análogas", pues mediando el mutuo acuerdo en tales negocios jurídicos pueden concurrir "factores subjetivos y hasta personalísimos impulsivos y reacciones imprevisibles que desfiguran el valor real de la finca". Carece consiguientemente de sentido la referencia que se hace en la sentencia a una compraventa anterior en la que intervino la beneficiaria de la expropiación, pues "los valores establecidos como justiprecio en virtud de mutuo acuerdo, no pueden utilizarse como precedente vinculante para otros procedimientos en que no se haya alcanzado mutuo acuerdo" ( STS de 27 de Enero de 2000 )". Y esta doctrina es de aplicación en este caso pues la hoja de aprecio de la Administración es una oferta de mutuo acuerdo que no fue aceptada expresamente por la recurrente pero cuyo contenido -en cuanto valoración del suelo rustico- tampoco fue combatida en aquél momento por ella.

CUARTO.-Por lo expuesto, procede desestimar el recurso contencioso administrativo y confirmar la resolución recurrida. Pero consideramos que las alegaciones y el debate suscitado por la actora resultan lo suficientemente fundamentadas como para no hacer imposición de costas

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación, la Sala dicta el siguiente