Sentencia Contencioso-Administrativo 714/2025 Tribunal Superior de Justicia de Andalucía . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 1465/2022 de 06 de marzo del 2025

PRIMERO.-El presente recurso se interpone contra la resolución de 7 de octubre de 2022 del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Almería, recaída en el expediente de justiprecio NUM000, por la que se fijó el justiprecio de los bienes y derechos del afectados por las obras del PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN DE PLATAFORMA DEL CORREDOR MEDITERRÁNEO DE ALTA VELOCIDAD MURCIA-ALMERÍA. TRAMO: NÍJAR-RIO ANDARAX, en el t.m. de Níjar.

El Acta Previa a la Ocupación se levantó el 24 de abril de 2019.

El Acta de Ocupación se levantó el 11 de julio de 2019. Ese mismo día se requirió a la actora para que procediera a la presentación de su Hoja de Aprecio.

El expediente expropiatorio se refiere a la finca parcelaria nº NUM001 del Proyecto, polígono NUM002, parcela NUM003, del t.m de Níjar. Se trata de una finca en situación de suelo rural con una superficie expropiada de 5.476 m2 (labor regadío) y 14.557 m2 (labor regadío sin uso agrario) en su caso. El justiprecio señalado por el Jurado se desglosa de la siguiente forma:

1) 2,0033 has en pleno dominio, a 60.253,34 €/ha: 120.705,52 euros;

2) Demérito por minoración de superficie: 12.070,54 euros;

3) Demérito por división de finca: 12.070,54 eros;

4) Detracción: -9.462,05 euros;

5) Premio de afección: 6.035,28 euros;

TOTAL: 141.419,83 euros.

SEGUNDO.-Valor del suelo.

1.- Resolución del Jurado.

Para el cálculo de la renta de la explotación conforme al art. 9 del R. Decreto 1492/2011, el Jurado Provincial consideró que la renta superior de la finca expropiada se obtendría con la consideración de una renta potencial de un terreno de hortícola regadío.

Respecto al uso valorado, el Jurado explica que coincide a la hora de valorar el suelo con los usos otorgados por la beneficiaria, al ser los más favorables, dadas las circunstancias acreditadas en el expediente. Este uso es el de labor de regadío, en parte con aprovechamiento y en parte sin aprovechamiento.

Para el cálculo del valor del suelo de regadío sin aprovechamiento, se parte de la misma renta, pero se detraen los gastos de acondicionamiento del terreno que sería el coste de instalación del riego localizado y de las labores preparatorias de nivelación.

En el proceso de estudio de la renta potencial más favorable para la propiedad el Jurado ha descartado el uso de invernadero que propone la propiedad, puesto que el mismo está ligado a la consecución de una serie de autorizaciones administrativas emanadas de la administración autonómica y local que no constan en el expediente. Recordando que en virtud del artículo 8 del RD 1492/2011 el estudio de la renta potencial requiere acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable.

Para calcular el rendimiento de un cultivo de hortícola de regadío al aire libre se hace la media del rendimiento de los cultivos más habituales típicos de la región donde se ubica la parcela expropiada (cultivos: alcachofa, brócoli, lechuga, sandía y melón) y obtenida de los estudios de ECREA (2010 a 2015) del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación disponibles a fecha de la valoración, y eliminados para evitar sesgos estadísticos el valor promedio anual mayor y menor de la serie. La renta indicada corresponde con el valor del "Beneficio" indicados en los estudios ECREA. Esto daría lugar a una renta de 870,70 €/ha.

Como tasa de capitalización general (r1) se utiliza 0,0253549 (2,53%),al que se aplica el coeficiente corrector por tipo de cultivo (D.A. RDL 7/2015) de 0,78, lo que da lugar a una tasa de capitalización corregida (r3) de 0,0198 (1,98%).Siendo el valor capitalizado de la renta de 44.026,30 €/ha (4,40 €/m2).

El factor de localización lo fija el Jurado en 1,369,siendo u1=1,098, u2=1,246 y u3=1. Con estos parámetros, el valor del suelo es de 60.253,34 €/ha (6,02 €/m2).

Siendo la renta de hortícola regadío potencial, para calcular el valor del pleno dominio del suelo se resta al valor final del suelo el coste de instalación del riego y de labores preparatorias de explanación, que se cifra en 9.462,05 eurospara toda la superficie expropiada y que se detrae del valor final de dicha superficie.

2.- Hoja de aprecio de la demandante.

La parte actora acompañó a su hoja de aprecio Informe del elaborado por el Ingeniero Agrónomo D. Rubén, de Técnicas Medioambientales y Agronómicas.

En el informe se indica que toman como cultivo base el tomate rama de ciclo largo en invernadero de tipo raspa y amagado,por ser el más representativo del entorno. Y se parte de una Renta de 2,31 €/m2,que se ha calculado incluyendo, como costes, la amortización de los invernaderos y demás instalaciones necesarias para el cultivo bajo plástico.

Esta renta se capitaliza al 8%, por aplicación de lo previsto en el artículo 12.1.c) RVLS, dado el alto riesgo de la actividad. Lo que da lugar a un valor del suelo inicial de 28,88 €/m2.

En cuanto al factor de localización,se propone 1,72siendo u1=1,126, u2=1,53 y u3=1. Lo que da un valor final de 49,67 €/m2.

En conclusiones,la parte actora modificó la pretensión contenida en el escrito de demanda, solicitando que se considere como renta potencial la de hortícola regadío, y se fije como indemnización para la expropiación del pleno dominio el señalado por el perito judicial a razón de 13,47 €/m2.

3.- Hoja de la beneficiaria.La beneficiaria distingue dentro de la superficie expropiada una porción de labor regadío, que valora a 6,85 €/m2,y otra de labor regadío sin uso agrario que valora a razón de 4,47 €/m2.

4.- El actor solicitó, en su escrito de demanda, que se practicara prueba pericial judicialconsistente en que por Ingeniero Agrónomo se valorase el suelo expropiado, así como el importe de los perjuicios ocasionados por la minoración de superficie. Siendo nombrado el perito D. Mariano.

El perito judicial está de acuerdo con el Jurado en que la renta potencial debe ser la de hortícola regadío y no invernadero. Y para calcularla parte de la renta de diferentes cultivos que obtiene de los Indicadores Técnico-Económicos incluidos en la Orden de 26 de junio de 2018 de la Junta de Andalucía, a la que aplica un coeficiente de 0,45 (relación entre ingresos y gastos) para obtener el rendimiento neto, que fija en 1.932 €/ha.Esta renta se capitaliza al 2,47%,obteniéndose un valor del suelo inicial de 7,824 €/m2.

Como factor de corrección por localizaciónutiliza 1,722,siendo u1= 1,126, u2= 1,53 y u3= 1. Lo que da lugar a un valor final del suelo de 13,47 €/m2.

4.- Alegaciones del Abogado del Estado.

-Presunción de legalidad y acierto de las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación, frente a la que no puede prevalecer la valoración realizada a instancia de los actores por un perito por ellos designado.

-Los distintos conceptos indemnizatorios están suficientemente justificados en el informe de valoración adjunto.

5.- Posición de la Sala. Debemos tener en cuenta en primer lugar que la resolución o acuerdo del Jurado de Expropiación está adecuadamente motivado e incorpora como anexo el informe del Vocal técnico y las fuentes de su conocimiento y goza de una especial presunción de legalidad y acierto, siempre que se encuentren debidamente motivados, desplegando en consecuencia tal como dice la jurisprudencia la presunción de legalidad, lo que impone al actor probar de manera plena su error, y en su defecto ha de prevalecer la tasación del Jurado ( STS 26 de mayo de 1994).

Como señala el RD 1492/11 de valoraciones, en su exposición de motivos, los conceptos para la realización de las valoraciones y los correspondientes métodos de valoración, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro similar en la misma situación, sin consideración alguna de las posibles expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad. A tal efecto, para valorar inmuebles en situación básica de suelo rural, al tratarse de un mercado menos concurrente y más opaco que el del suelo en situación de urbanizado, se desarrolla el valor de capitalización de la renta real o potencial de la explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, nuevamente sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas. Ello no excluye la introducción de métodos de valoración del suelo con una amplia gama de actividades económicas ya presentes, o susceptibles de ser desarrolladas en el suelo rural, diferentes del aprovechamiento convencional, propias de una economía moderna y avanzada.

Conforme al artículo 4 de Reglamento, se entenderá por:

Explotación en suelo rural, la unidad económica de producción que desarrolla el conjunto de actividades, usos y utilidades en una parcela o finca de suelo rural que se toma como marco de referencia a los efectos de calcular la renta real o potencial a que se refieren los arts. 7 y siguientes del presente Reglamento.

Conforme al artículo 7, cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el art. 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.

La capitalización de la renta, real o potencial, se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el art. 11 y siguientes del Reglamento y en función de la naturaleza de la explotación.

Conforme al artículo 8, se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable.

Teniendo en cuenta estos preceptos descartaremos el valor del suelo propuesto por el perito de la actora, ya que el mismo parte de una renta potencial de invernadero que, según explica el Jurado -y se trata de un criterio que ha sido confirmado por esta Sala- no es aplicable cuando no se cuenta en la misma parcela con los permisos y autorizaciones necesarios para su instalación. Lo que también ha sido confirmado por el perito judicial, a cuya valoración, además, se ha adherido la parte actora en su escrito de conclusiones.

En cuanto a la renta de la explotación,mantendremos la que propone el Jurado (870 €/ha) que resulta suficientemente justificada, al indicarse en la resolución de justiprecio cuales han sido los cultivos considerados y la fuente de la que se han obtenido los datos referidos a producción, precios y costes (estadística ECREA elaborada por el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación). A ello ha de añadirse el contenido del informe adicional realizado por el Jurado en relación al expediente de justiprecio NUM000 (obrante en autos) y en el que se explica que para la fijación de la renta ha tenido en cuenta la existencia de doble cultivo y se ha señalado la que corresponde a una rentabilidad completa anual, a pesar de que la propiedad no ha acreditado cual es la dotación real de agua que corresponde a la parcela; lo que puede ser crucial para el estudio de las rentas potenciales.

Frente a dicha renta no puede prevalecer la señalada por el perito judicial D. Mariano. Este fija una renta de 1.932 €/ha a partir de la rentabilidad de diferentes cultivos que obtiene de los Indicadores Tecnico-Económicos incluidos en la Orden de 26 de junio de 2018 de la Junta de Andalucía (que aprueba las bases reguladoras para las subvenciones incluidas en el Programa de Desarrollo Rural de Andalucía), a la que aplica un coeficiente de 0,45 (relación entre ingresos y gastos). Pero el perito adjunta, como Anexo 3, la relación integra de indicadores que incluyen todos los cultivos para todas las comarcas de la provincia de Almería, sin especificar cuáles son los que ha utilizado, por lo que la renta que calcula resulta menos motivada que la del Jurado.

También mantendremos la tasa de capitalizaciónseñalada por el Jurado (1,98%,que es el resultado de corregir la tasa inicial de 2,53% con el coeficiente corrector por tipo de cultivo (D.A. RDL 7/2015) de 0,78). Siendo por tanto el valor inicial del suelo el que señala el Jurado (4,40 €/m2).

Con respecto al factor de localización, acogeremos el que propone el perito de la parte actora (1,72) que es ratificado por el perito judicial, y más motivado que el del Jurado.

Asi, el componente u1(1,126) se encuentra debidamente justificado en su dictamen, indicándose las concretas poblaciones que se han tenido en cuenta dentro de los radios de 4 km y 40 km. Siendo incluso inferior al propuesto por la Administración expropiante (1,137)

En relación con el componente u2,el perito de parte aprecia que sin ninguna duda se debe tener en cuenta como centro productivo relacionado con la manipulación y comercialización de productos hortofrutícolas el núcleo de población de San Isidro, situado a 7 km de la parcela, y que junto a Campohermoso, constituye el centros logístico de las cooperativas y empresas de manipulación más importantes de la provincia de Almería de hortalizas frescas para su exportación a toda Europa. Lo que justifica el incremento de dicho factor hasta 1,53.

Acogiendo dicho factor de localización, el valor final del suelo es de 7,56 €/m2(4,40 €/m2 x 1,72). Siendo la indemnización por la expropiación del pleno dominio:

20.033 m2 x 7,56 €/m2: 151.449,48 euros.

Incrementándose el premio de afección hasta 7.572,47 euros.

TERCERO.- Demérito del resto. El Jurado consideró procedente incluir una doble partida indemnizatoria en concepto de perjuicios al resto de la finca por minoración de superficie y por división. Ambas por importe de 12.070,54 euros, que era el resultado de aplicar un coeficiente genérico del 10% sobre el valor del suelo expropiado (120.705,52 euros).

Para el demérito por minoración de superficie,el Jurado aplicó un porcentaje del 10% sobre el valor de la superficie expropiada, fijado en atención a la relación existente entre la superficie expropiada y la superficie total de la parcela, y considerando que con ello quedaba suficientemente resarcido el perjuicio sufrido por la expropiada.

En cuanto a la indemnización por división de fincase explica que en atención a los perjuicios ocasionados por la división, se valoran en un 10% del valor de la superficie expropiada.

El perito de la parte actora incluye en su informe un apartado denominado "Depreciación de la parte restante"en el que señala una indemnización conjunta para los perjuicios derivados tanto de la disminución de superficie como de la división de las fincas. Estos perjuicios se producen por el sobredimensionamiento de los medios de producción, así como por las afecciones derivadas de la normativa del sector ferroviario. Y propone calcular el demérito aplicando una formula en la que se tiene en cuenta la relación entre la superficie expropiada y la restante. Lo que se aplica para cada uno de los cuatro restos que quedaron tras la expropiación.

Este criterio es reproducido por el perito judicial, quien reiterando los razonamientos del perito Sr. Rubén aplica la misma fórmula si bien considerando como valor inicial del suelo el que él mismo ha calculado (13,47 €/m2). Lo que da una indemnización final por ambos conceptos de 42.785,26 euros.

En este apartado mantendremos la valoración efectuada por el Jurado, sin perjuicio de utilizarel valor del suelo que hemos considerado procedente en el Fundamento de Derecho anterior.

En cuanto a la forma en que el Jurado ha calculado el demérito por reducción de superficie, aplicando un porcentaje sobre la superficie expropiada, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no es uniforme y ha admitido que ese porcentaje pueda calcularse tanto sobre la superficie expropiada como sobre la restante. Ambas formas son igualmente genéricas, por lo que la utilizada por el Jurado no está más justificada que la que se proponía en la Hoja de Aprecio.

Tenemos que destacar que en todas las valoraciones referidas a las obras del "Proyecto de Construcción de Plataforma del Corredor Mediterráneo de Alta Velocidad Murcia-Almería. Tramo: Níjar-Río Andarax", el Jurado valora el demérito por reducción de superficie aplicando un 10% al valor de la superficie expropiada. Y ese criterio ha sido confirmado en la mayoría de las sentencias dictadas por esta sala en los recursos de que esta Sala ha conocido sobre esta misma actuación expropiatoria (a modo simplemente ejemplificativo puede citarse la sentencia de 19 de octubre de 2023, recurso 2261/2021, en la que la pericial practicada coincidía con el Jurado al considerar un10% del valor de la finca afectada por cada demérito, como consecuencia de la expropiación parcial de las parcelas cuya explotación puede experimentar una minusvaloración en su aprovechamiento agrícola o más recientemente la recaída en el recurso 222/2022).

Pero esa jurisprudencia ha de ser completada con otra que con reiteración viene diciendo que la indemnización por los perjuicios al resto no expropiado no es automática, sino que los daños y perjuicios han de ser acreditados. En este sentido de exigencia de prueba del demérito podemos citar la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 1 de marzo de 2018 (recurso de casación 1843/2016), que es citada por el recurrente y que dice: "Asimismo, señalábamos que "Es por ello que la indemnización en los casos de expropiación parcial, fuera de los supuestos contemplados en el art. 23 de la LEF, puede venir motivada por diferentes circunstancias, tales como los perjuicios que la propia división de la finca genere, el demérito en el resto de la finca no expropiada o los perjuicios en la utilización o aprovechamiento del resto de la finca no expropiada. Pero esta indemnización no es automática, los daños y perjuicios han de ser acreditados. En nuestras Sentencias de 22 de marzo de 1993 (recurso de apelación 4876/90) y 26 de marzo de 1994 (recurso de apelación 2284/91) hemos declarado que "cuando la expropiación parcial de una finca produce un demérito en la porción restante, tal depreciación, como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensada adecuadamente, mediante una indemnización proporcionada al perjuicio real".

Se trata, en definitiva, de indemnizar los perjuicios reales que sufre el expropiado como consecuencia de la expropiación parcial integrándose como una partida indemnizatoria del justiprecio expropiatorio. La jurisprudencia de esta Sala recogida, entre otras, en sentencias de 9 mayo 1994 (recurso 2905/1991), 25 de noviembre de 1997 (recurso 1455/92), 17 de mayo de 1999 (recurso 12095/1991) y 26 abril 2005 (recurso 5586/2001), viene manteniendo que en los supuestos de expropiación parcial de una finca, "el demérito de la porción de finca restante, producido como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensado adecuadamente mediante una indemnización proporcionada al perjuicio."

Señala la jurisprudencia que la indemnización por expropiación parcial trata de compensar el demérito que sufre la parte no expropiada en relación con el aprovechamiento que ostentaba la finca antes de la división, dado que lo que se trata de indemnizar por tal concepto no es la privación del suelo, el cual no se expropia, sino los perjuicios en la utilización o productividad del resto de la finca no expropiada en relación con su aprovechamiento agrícola.

Esto significa que siendo correcto el criterio utilizado por el Jurado para calcular el demérito, para que el mismo pueda ser combatido es necesario que el interesado acredite que los perjuicios reales derivados de la reducción de superficie son mayores.

Y en el presente caso no se ha acreditado dicha circunstancia, pues el perito de la actora y el judicial aplican una fórmula que no atiende a los daños que efectivamente puedan derivarse de la disminución de superficie y que, sin embargo, tiene en cuenta las supuestas limitaciones derivadas de la normativa ferroviaria. Pero éstas limitaciones no son consecuencia de la disminución de superficie de las parcelas ni de su división. A esto tenemos que añadir otras dos circunstancias.

Por un lado, porque ambos peritos consideran indebidamente dentro de los restos incluidos para calcular la indemnización uno que fue expropiado, tal y como se acredita en el escrito de conclusiones de la Abogacía del Estado.

Por otro lado, ambos peritos calculan el demérito de los restos aplicando una formula que toma como base el valor del suelo. Pero si esa misma fórmula se aplica tomando como base el valor del suelo que hemos señalado (7,56 €/m2), la indemnización resultante es inferior a la que señala el Jurado, por lo que mantendremos esta ultima en beneficio de los actores.

Esto no obstante, aunque mantengamos el porcentaje del 10% señalado por el Jurado, éste debe aplicarse sobre el valor del suelo que hemos señalado en el Fundamento de Derecho Segundo. Siendo por tanto la indemnización por este concepto la siguiente:

1) Demérito por división... 15.144,94 euros;

2) Demérito por división de finca... 15.144,94 euros;

CUARTO.-En conclusión el justiprecio queda fijado de la siguiente forma:

1) 0,20033 ha en pleno dominio, a 7,56 €/m2: 151.449,48 euros;

2) Demérito por minoración de superficie: 15.144,94 euros;

3) Demérito por división de finca: 15.144,94 euros;

4) Detracción: -9.462,05 euros;

5) Premio de afección: 7.572,47 euros;

TOTAL: 179.849,78 euros.

QUINTO.-De conformidad con lo previsto en el artículo 139 LJCA, no se hace imposición de costas.