Sentencia Contencioso-Administrativo 518/2025 Tribunal Superior de Justicia de A Coruña. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección de Casamiento, Rec. 4292/2025 de 10 de diciembre del 2025

PRIMERO: Sobre los motivos del recurso de apelación. Alegaciones de la parte apelante.

El Concello de Santiago de Compostela fundamenta su recurso de apelación en las siguientes consideraciones:

1ª.- El auto recorrido resuelve sobre el fondo de la medida cautelar antes de que transcurriera el plazo concedido para efectuar nuevas alegaciones tras el escrito presentado por la parte actora ampliando los motivos esgrimidos para solicitar la adopción de la medida cautelar, Generando indefensión. Esto no implica la necesidad de retrotraer actuaciones sino que en este trámite de apelación se debe dar la oportunidad de completar las alegaciones en la forma que se dirá.

2ª.- Infracción de los principios que rigen la adopción de las medidas cautelares. En cuanto al periculum in mora, no puede aceptarse la tesis del auto recurrido del riesgo de que no puedan devolverse las parcelas en el estado en que se encuentran actualmente: el estado actual de las parcelas es una situación de ruina técnica y es lo que motiva la inclusión de los solares litigiosos en el registro municipal de solares (inclusión que a día de hoy es firme). El procedimiento de enajenación forzosa trata de poner fin a esta situación que pone de manifiesto el incumplimiento reiterado de los deberes vinculados a la función social de la propiedad. La eventual estimación del recurso obligaría a restituir la propiedad de los bienes, pero no a entregarlos en el mismo estado de ruina en que se encuentran a día de hoy.

3ª.- Tampoco pueda aceptarse el riesgo de que no se puedan ejecutar los proyectos de rehabilitación en los términos formulados por los propietarios actuales: a día de hoy existen tales proyectos, pues los presentados después de iniciado el procedimiento de puja fueron rechazados mediante acuerdos de la Junta de gobierno local de 24.03.2025 (lote 1) y 14.04.2025 (lote y 3). Resulta discutible de la admisibilidad de esta actuación por parte de los propietarios una vez iniciado el procedimiento de puja. En caso de no concederse la suspensión y anularse la actuación administrativa impugnada nada impediría que los actuales propietarios hiciesen propios los proyectos elaborados por los eventuales adjudicatarios y aprobados por el Concello y que introdujesen las modificaciones que considerasen oportunas.

4ª.-El Auto alega la complejidad de la situación generada por una eventual estimación sin suspensión previa y los posibles perjuicios ocasionados a terceros participantes en el procedimiento. En este punto reitera que existen medidas menos lesivas para los intereses públicos y para terceros implicados que la suspensión (inscripción en el registro de la propiedad de la interposición del recurso contencioso administrativo).

5ª.- Tampoco comparte la tesis sobre inexistencia de perjuicios a terceros con el otorgamiento de la suspensión ya que no se puede obviar que la suspensión implica un perjuicio económico y directo para los licitadores. La constitución y mantenimiento de las garantías por los mismos en el tiempo tiene repercusión económica para los licitadores.

Concedida la suspensión solicitada, una eventual sentencia desestimatoria tampoco permitiría continuar con el procedimiento de venta forzosa, puesto que atendida la duración del procedimiento ordinario de estas características los presupuestos económicos de la venta estarían completamente desactualizados y desfasados obligando a comenzar la tramitación ex novo y en el mejor de los casos podría ser una mera adaptación de los tipos pero implicaría readaptar por completo las garantías prestadas por los licitadores, con el correspondiente perjuicio adicional.

La medida cautelar más proporcionada es la notación preventiva del art. 65.1 f ) TRLSRU aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015.

6ª.-Para el caso de que la sala acceda a mantener la suspensión de la eficacia del acto impugnado, alega el artículo 133 LJCA. En la primera instancia defendió la conveniencia de exigir la constitución de una garantía por importe de 300000 euros, en atención a los perjuicios que la suspensión implicaría para el interés público. En segunda instancia, y con la finalidad de agotar el derecho de defensa que fue negado en la tramitación de la medida cautelar considera que dicho importe debería ser de unos 150000 euros. Se aporta desglose aportado de garantías que constan presentadas, que suman un total de 98.505,76 euros. Tomando como referencia el interés legal del dinero actualmente vigente y un horizonte temporal de 2 años la cantidad sería de 6402,87 euros. El importe total ascendería a 104.908,63 €. Esta cuantía resultaría un mínimo, ya que los costes efectivos de constituir las respectivas garantías dependerán de la modalidad escogida y de los tipos pactados. Por eso se considera un importe adecuado el de 150.000 euros.

7ª. En cuanto a la ponderación de los intereses en conflicto (derecho de propiedad de los recurrentes e interés público en garantizar que se respeta la función social de aquel derecho), recuerda los antecedentes del caso, referenciando las fechas en que cada inmueble fue declarado en ruina técnica, incluido en el registro municipal de solares y declarado el incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, para poner de manifiesto el incumplimiento reiterado y contumaz de los deberes inherentes a la propiedad de un inmueble.

SEGUNDO: Sobre la oposición a la apelación.

La parte apelada se opone al recurso de apelación, alegando que:

1ª.-En ningún caso se produjo indefensión al Concello, que formuló las correspondientes alegaciones a la solicitud de medida cautelar de suspensión, oponiéndose a la misma mediante escrito presentado el 24 de abril de 2025. Los nuevos hechos que alegó la parte actora tras las alegaciones del Concello no fueron tenidos en cuenta por la juzgadora en su Auto, al entender que no inciden directamente en su resolución.

2ª.- La juzgadora efectúa, a juicio de esta parte, una correcta valoración de los intereses en conflicto. Recoge el Auto que, de no suspenderse la resolución impugnada, en caso estimatorio de sentencia, no podrían devolverse las parcelas en el estado actual y que no podrían ejecutarse ya los proyectos de rehabilitación en los términos formulados por los propietarios actuales, ambos argumentos están conectados. Ello es así puesto que el adjudicatario está obligado a solicitar licencia de rehabilitación en un plazo de tres meses, a iniciar las obras de rehabilitación en el plazo de un año, y a obtener licencia municipal de primera ocupación en un plazo de dos años. Por lo tanto, no podrían ejecutarse los proyectos de rehabilitación en los términos formulados por los propietarios pues, tras recaer una eventual sentencia estimatoria, los inmuebles ya habrían sido rehabilitados por el tercero que los hubiera adquirido en subasta.

El Ayuntamiento omite que las denegaciones de licencia solicitadas por los propietarios han sido recurridas, no son firmes.

Si nos encontramos ya inmersos en el procedimiento de venta forzosa o puja ello es consecuencia de la actuación del propio ayuntamiento pues los propietarios presentaron las solicitudes de licencia y proyectos de rehabilitación antes de que se iniciara el procedimiento de puja. Solicitaron la suspensión en vía administrativa el 5 de diciembre de 2024 (doc 104 expediente) y los proyectos y solicitudes de licencia: la de DIRECCION000 el día 8 de enero de 2025, el de DIRECCION001 el 24 de enero de 2025 y el de DIRECCION002 el 6 de febrero de 2025. Sin embargo, el ayuntamiento denegó la solicitud de suspensión del procedimiento de venta tras la presentación de las licencias, no pudiendo ahora ampararse en ello para negarles o "dudar" de que puedan llevar a cabo la rehabilitación.

De no suspenderse el procedimiento de venta forzosa, en el plazo de un año desde la venta el adjudicatario ya está obligado a empezar las obras, por lo que en caso de sentencia estimatoria, muy probablemente no sería posible introducir modificaciones en el proyecto que ya estaría aprobado, ejecutado o en ejecución por el tercero sabiendo además el ayuntamiento que no puede obligarse a los actuales propietarios a ejecutar el proyecto de otro.

Por otra parte, en caso de estimarse los recursos frente a las denegaciones de licencia formulados por los actuales propietarios, puede llegar al absurdo de conceder la rehabilitación a quien ya no es titular del inmueble, sabiendo que tampoco puede obligar al nuevo propietario a ejecutar el proyecto de otro.

En definitiva nos encontraríamos ante una "compleja situación jurídica susceptible de generar perjuicios a los propietarios, a los terceros adquirentes de las parcelas que además habrían de realizar una importante inversión para después tener que devolver los inmuebles y al propio ayuntamiento ante una eventual responsabilidad patrimonial",tal como acertadamente recoge el Auto.

3ª.- En cuanto a la anotación en el Registro de la Propiedad, medida propuesta por el ayuntamiento en lugar de la suspensión del procedimiento de venta forzosa, dicha medida no paliaría los descritos y complejos efectos que se derivarían en caso de no suspenderse la venta forzosa y que en su día recayese sentencia estimatoria. La anotación únicamente evitaría que los adquirentes de las parcelas tuvieran la condición de tercero de buena fe a efectos registrales.

4ª.- En cuanto a la solicitud de garantía, ésta no procede tal como recoge el Auto, por no darse los requisitos para ello. En cuanto a la motivación de la solicitud de garantía, que el ayuntamiento ampara en el perjuicio económico para los licitadores que han depositado las garantías para participar en la puja, no existe ningún perjuicio, la entrega de dichas fianzas es perfectamente reversible y ante una ponderación de los intereses en juego, dicho argumento debe ceder debiendo primar que se salvaguarde la situación prácticamente irreversible que se generaría en caso de sentencia estimatoria.

Pero es que, además, dichas garantías económicas están en proceso de devolución a los participantes, si es que no han sido devueltas ya. Así lo manifestó el secretario del ayuntamiento en mesa de contratación celebrada respecto a otro inmueble que no es objeto de este procedimiento (sito en DIRECCION003) cuando fue preguntado acerca de la devolución de esas garantías.

En cuanto al argumento esgrimido por el ayuntamiento relativo a que una sentencia desestimatoria no permitiría continuar con el procedimiento de venta porque los precios estarían desfasados, cabe decir lo mismo: no pueden equipararse los importantes perjuicios que podrían generarse si después de ejecutados los proyectos de rehabilitación por los terceros adquirentes hay que devolver las parcelas a los propietarios actuales, con la circunstancia de que simplemente haya que actualizar en su caso el tipo de licitación de la subasta.

5ª.- El artículo 137.1 de la Ley del Suelo de Galicia (LSG) exige expresamente, para incluir un inmueble en el Registro, la constatación de la ineficacia de las medidas de ejecución forzosa. La declaración de ruina, por muy antigua que sea y por muy avalada que esté, es requisito necesario pero insuficiente para dicha inclusión. El Ayuntamiento de Santiago declaró la ruina -acto declarativo- y ordenó la ejecución de medidas de apuntalamiento y seguridad, ejecutadas. El Ayuntamiento nunca ordenó la rehabilitación en un plazo; y nunca impuso, ante el incumplimiento de dicha orden de ejecución, medida de ejecución forzosa (multa coercitiva o ejecución subsidiaria) tal y como exige el artículo 137.1 LSG.

Pues bien, habiendo llegado a acuerdo los propietarios sobre la aceptación y adjudicación de la herencia y rehabilitación de los inmuebles, recordemos que se trataba de una herencia yacente conformada por cuatro herederos y tres inmuebles con un coste de rehabilitación muy exigente, presentaron solicitudes de licencia y proyectos de rehabilitación de los tres inmuebles con pago de tasas e ICIO. Asimismo, solicitaron la suspensión del procedimiento de venta forzosa atendiendo al propio criterio del ayuntamiento. Sin embargo, la solicitud de suspensión del procedimiento de venta forzosa fue denegada mediante resolución dictada en el expediente NUM000 de 10 de marzo de 2025. Dicha resolución se encuentra impugnada ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 2 de Santiago de Compostela, autos PO 104/2025.

Las solicitudes de licencia también fueron desestimadas. Si bien hemos de aclarar, como ya dijimos anteriormente, que las resoluciones denegatorias de licencia no son firmes, se encuentran recurridas en reposición.

6ª.- En cuanto a la consideración del ayuntamiento relativa a que el Auto hace primar la propiedad privada sobre la función social de la misma, no estamos de acuerdo. El Auto apunta a una decisión prudente que no haga irreversible la situación para el caso de una eventual sentencia estimatoria.

TERCERO: Consideraciones generales sobre la adopción de medidas cautelares.

Dispone el artículo 129 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción contencioso-administrativo (LJCA ) que los interesados podrán solicitar, en cualquier estado del proceso, la adopción de cuantas medidas aseguren la efectividad de la sentencia, añadiendo el artículo siguiente que el órgano jurisdiccional, previa valoración circunstanciada de todos los intereses en conflicto, únicamente podrá acordar las medidas cuando la ejecución del acto o la aplicación de la disposición general pudieran hacer perder su finalidad legítima al recurso; y que la medida cautelar podrá denegarse cuando de ésta pudiera seguirse perturbación grave de los intereses generales o de tercero, que el Juez o el Tribunal ponderará en forma circunstanciada.

A ello se ha de añadir que el principio de eficacia de la actuación administrativa - art. 103.3 de la Constitución - y la presunción de legalidad de los actos administrativos - art. 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas -se traducen en la consecuencia lógica de la ejecutividad inmediata de los actos administrativos - arts. 38 y 39 de la LPAC 39/2015. Todo ello se encuentra enlazado con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 de la Constitución ,cuando se recurre judicialmente el acto administrativo y se interesa la paralización de los efectos ordinarios, en relación con las pautas legales que la LJCA 29/1998 hoy recoge.

Resulta oportuno retomar las pautas que ha fijado el Tribunal Supremo en esta materia, para lo que procede recordar las plasmadas en el Auto de 7 de julio de 2004 ,recaído en la pieza de medidas cautelares del recurso contencioso administrativo nº 80/2004, ECLI: ES:TS:2004:8897A ,en particular las siguientes:

1ª.- La regulación de las medidas cautelares en los arts. 129 y ss. de la LJ , tal como expresamente se indica en su Exposición de Motivos (VI, 5 ), se apoya en que la justicia cautelar forma parte del derecho a la tutela efectiva, y por ello la adopción de medidas provisionales que permiten asegurar el resultado del proceso no debe contemplarse como una excepción, sino como facultad que el órgano judicial puede ejercitar siempre que resulte necesario, consistiendo el criterio para su adopción, cualquiera que sea su naturaleza, en que la ejecución del acto o la aplicación de la disposición pueden hacer perder la finalidad del recurso, pero siempre sobre la base de una ponderación suficientemente motivada de todos los intereses en conflicto, de ahí que en el art. 129.1 de aquélla se faculte a los interesados para solicitar en cualquier estado del proceso la adopción de cuantas medidas aseguren la efectividad de la sentencia, y que en el art. 130 se establezca que, previa valoración circunstanciada de todos los intereses en conflicto, la medida cautelar podrá acordarse únicamente cuando la ejecución del acto o la aplicación de la disposición pudieran hacer perder su finalidad legítima al recurso, así como que la medida cautelar podrá denegarse cuando de ésta pudiera seguirse perturbación grave de los intereses generales o de tercero que el juez o Tribunal ponderará en forma circunstanciada, sin que, en ningún caso puedan examinarse cuestiones que afectan al fondo del recurso.

2ª.- La finalidad de la medida cautelar es el aseguramiento de la efectividad de la sentencia o del resultado del proceso cuando sea necesario, y la trascendencia de la ponderación de todos los intereses en conflicto, generales o de terceros, cuya frecuente tensión, por hallarse habitualmente enfrentados, entre otros, los de efectividad de la decisión judicial y los de eficacia administrativa ( arts. 24.1 y 103.1 de la Constitución ), ha de solucionarse a base de ponderar, casuísticamente, su preeminencia o prevalencia, en vista de la dificultad de fijar reglas generales, habida cuenta también del criterio que resultaba de la Exposición de Motivos de la anterior Ley Reguladora de esta Jurisdicción, a cuyo tenor, al juzgar sobre la procedencia de la suspensión a que se refería, habría de considerarse, ante todo, la medida en que el interés público exija la ejecución, para otorgar la suspensión, con mayor o menor amplitud, según el grado en que el interés público esté en juego, lo que imponía examinar el "grado" de dicho interés público, para adoptar la pertinente resolución sobre la suspensión de la ejecución, aunque sin poder prejuzgar la cuestión de fondo, al no ser el incidente de suspensión cauce procesal idóneo para decidir sobre la que es objeto del litigio ( autos de esta Sala de 19 May .y 12 Nov. 1998 ,y de 28 Ene y 9 Jul. 1999 y 15 Mar. 2000 y 3 Abr .y 19 Jun. 2001 y, 26 Nov. 2001 y 15 Sep. 2003 ).

3ª.- La decisión sobre la procedencia de la medida cautelar comporta un alto grado de ponderación conjunta de criterios, que requiere la necesidad de justificación y prueba de aquellas circunstancias que pueden permitir efectuar la valoración de la procedencia de la medida cautelar, correspondiendo al interesado la carga de probar qué daños y perjuicios de reparación imposible o difícil concurren en el caso para acordar la suspensión, así como la imposibilidad de prejuzgar sobre el fondo del asunto, que corresponde resolver en el proceso principal, no en el incidente cautelar que entraña un juicio de cognición limitado sobre la suspensión, destacándose también, en cuanto al periculum in mora sobre que la ejecución del acto o la aplicación de la disposición pudieran hacer perder su finalidad legítima al recurso, que tiene aplicación cuando se advierta de modo inmediato que, con la ejecución, pueda producirse una situación que haga ineficaz el proceso, si bien la medida cautelar puede denegarse cuando de ésta pueda seguirse perturbación grave de los intereses generales o de tercero que el juez o Tribunal ponderará en forma circunstanciada ( arts. 129 y 130 de la LJ ).

4ª.- El criterio de ponderación de los intereses concurrentes es complementario del de la pérdida de la finalidad legítima del recurso, de modo que al juzgar sobre la procedencia de la suspensión se debe ponderar, ante todo, la medida en que el interés público exija la ejecución, para otorgar la suspensión según el grado en que el interés público esté en juego, por lo que, en la pieza de medidas cautelares, han de tomarse en consideración las circunstancias de cada caso, y los intereses en juego - públicos y particulares -, de modo que cuando las exigencias de ejecución que el interés público presenta son tenues bastarán perjuicios de escasa entidad para provocar la suspensión, mientras que, cuando aquella exigencia es de gran intensidad, sólo perjuicios de elevada consideración podrán determinar la suspensión de la ejecución del acto o de la norma.

CUARTO: Sobre la alegación de indefensión.

Por lo que se refiere a la alegación de infracción garantías procesales generadora de indefensión, toda vez que no se solicita la retroacción de actuaciones sino que se completan las alegaciones realizadas en la primera instancia, no se aprecia que concurra vicio formal determinante de la revocación del auto estimatorio de la medida cautelar ni que los nuevos hechos alegados por la parte actora en la primera instancia hubieran sido decisivos o determinantes del sentido del auto estimatorio de la medida cautelar, por lo que aunque no se hubiera respetado el plazo de 10 días para un segundo trámite alegatorio, lo cierto es que el Auto de medida cautelar se dictó previa audiencia del Concello y habiendo este presentado escrito de alegaciones con el que pudo ejercitar su derecho de defensa. Procede que en esta sentencia se analicen la totalidad de las alegaciones realizadas por la Administración municipal con su recurso de apelación, que en definitiva es lo pretendido por la parte cuando manifiesta en su recurso de apelación que no procede la retroacción de actuaciones sino que se le otorgue la oportunidad de completar las alegaciones frente a la solicitud de medida cautelar con ocasión del propio recurso de apelación interpuesto.

QUINTO: Sobre el periculum in mora y la ponderación de intereses en conflicto.

Por lo que se refiere al periculum in morahay que tener en cuenta que el acto administrativo recurrido cuya suspensión cautelar se acuerda por el juzgado en la primera instancia disponía la enajenación o venta forzosa mediante el procedimiento de puja de diversos inmuebles, y en caso de no accederse a la suspensión cautelar se podrían generar perjuicios de difícil o imposible reparación, ya que se podrían consolidar situaciones de difícil reversibilidad, generando un escenario jurídico complejo tal y como aprecia el auto recurrido.

A este respecto debe tenerse en cuenta que razones de seguridad jurídica avalan la decisión cautelar adoptada por el juzgado toda vez que no son firmes determinadas decisiones administrativas cuya eventual anulación o revocación condicionaría la posibilidad legal de llevar adelante la enajenación o venta forzosa cuya suspensión cautelar se ha acordado.

Así, hay que tener en cuenta en primer lugar que los propietarios actuales alegan que solicitaron la suspensión del procedimiento de venta forzosa y que dicha solicitud de suspensión fue denegada por resolución dictada el día de marzo de 2025, encontrándose la misma recurrida ante el juzgado de lo Contencioso administrativo número 2 de Santiago de Compostela, autos PO 104/2025. La continuación del procedimiento de enajenación forzosa se traduce en una pérdida de la finalidad legítima del recurso de ese procedimiento judicial dirigido contra la denegación de la suspensión del procedimiento de venta forzosa.

En segundo lugar y en conexión con ello hay que tener en cuenta que aunque el ayuntamiento alega que los proyectos de rehabilitación presentados por los propietarios actuales no existen, por el hecho de que se han denegado las licencias solicitadas en relación con dichos proyectos, en realidad los proyectos existen aunque no hayan sido autorizados con la correspondiente concesión de licencia, y a tenor de lo alegado y probado por la parte apelada, no parece que pueda considerarse que se trate de una decisión firme, estando pendiente de resolución los recursos administrativos contra la denegación de la licencia a dichos proyectos. En el caso de no accederse a la tutela cautelar también se frustraría la finalidad legítima de dichos recursos administrativos y de una ulterior tutela judicial que pudiera ser impetrada por parte de los propietarios a la hora de defender su derecho a que sea autorizada la rehabilitación de los inmuebles en los términos por ellos pretendidos en los proyectos presentados.

La consolidación de situaciones de difícil reversibilidad no se evita con la anotación preventiva del recurso en el Registro de la Propiedad, que lo único que evitaría es que los eventuales adquirentes pudiesen invocar la condición de tercero registral de buena fe. Pero ello no impediría que en el caso de continuar el procedimiento de enajenación forzosa los nuevos propietarios adjudicatarios tras dicho procedimiento y la correspondiente subasta pudieran haber presentado sus propios proyectos de rehabilitación, haber obtenido su autorización e incluso haber comenzado la ejecución de los mismos, situación que vendría a dificultar la plena efectividad de una sentencia estimatoria del recurso de los actuales propietarios contra el acuerdo de enajenación forzosa, puesto que verían recuperada la titularidad de los inmuebles pero con unos proyectos de rehabilitación presentados por terceros -y eventualmente autorizados y aprobados- distintos a los propios proyectos por ellos encargados, y que en su caso pudieran haber comenzado su ejecución, pudiendo plantear opciones de rehabilitación distintas a la de los proyectos confeccionados a instancia de los actuales propietarios, pudiendo generarse al fin y a la postre una situación, eventualmente, de proyectos de rehabilitación en relación a un mismo inmueble, distintos e incompatibles, en un contexto abocado a la imposibilidad de ejecución de uno de ellos y a la consiguiente posibilidad del planteamiento de reclamaciones de responsabilidad patrimonial, además de la dificultad de tener que determinar cuál de dichos proyectos sería el elegido para ejecutarse, en caso de no haber finalizado su ejecución.

En todo caso, resultaría incongruente estimar una medida cautelar que no ha sido solicitada por la parte demandante, y que se opone expresamente a ella, por lo que no cabe acceder a la pretensión subsidiaria formulada por el Concello en relación a la adopción como medida cautelar de dicha anotación preventiva del recurso en el Registro de la Propiedad.

En la ponderación de intereses en conflicto debe aceptarse que la propiedad privada debe cumplir una función social y que obviamente la situación actual de los inmuebles dista de representar un cumplimiento adecuado de dicha función, pero tampoco se puede obviar que los mecanismos dispuestos legalmente para exigir forzosamente el cumplimiento de esa función social a los propietarios y para hacerla efectiva (como la enajenación forzosa de fincas inscritas en el Registro de Solares) deben emplearse y aplicarse con todas las garantías y ponderando el principio de seguridad jurídica, evitando una culminación precipitada de los mismos cuando no son firmes actos administrativos que pueden condicionar la misma posibilidad legal de hacer uso de tales mecanismos y cuando están pendientes de resolución recursos administrativos o judiciales que pueden determinar una desaparición sobrevenida de las circunstancias que legitiman su empleo.

Razones de prudencia y seguridad jurídica y la necesidad de evitar perjuicios a terceros y al propio interés público aconsejan la previa resolución de dichos recursos administrativos y judiciales, para no frustrar la finalidad legítima de tales procedimientos impugnatorios, y evitar la generación de situaciones de hecho que no sean fácilmente reversibles y que pudieran comprometer la plena efectividad de la tutela judicial que puede ser solicitada en el procedimiento principal, como sería la transmisión de los inmuebles a terceros y la posible autorización y en su caso comienzo de ejecución de sus propios proyectos de rehabilitación. Constituye en este particular caso una actuación más prudente esperar a la firmeza del propio acto que acuerda la enajenación forzosa antes de continuar la tramitación de la misma, cuando penden de resolución los recursos contra los actos denegatorios de las licencias solicitadas en relación a los proyectos de rehabilitación presentados por los actuales propietarios y la resolución del procedimiento impugnatorio de la denegación de la suspensión del procedimiento.

El Concello sostiene que resulta discutible la admisibilidad de la presentación de los proyectos de rehabilitación por los actuales propietarios, una vez iniciado ya el procedimiento de puja, pero ese es un extremo que aquí no podemos prejuzgar, sino que será el propio Concello el que lo deba resolver de forma expresa en respuesta a los recursos presentados contra la denegación de las licencias solicitadas, por lo que no se puede utilizar como alegato en esta litis una cuestión que le corresponde resolver previamente al Concello de forma expresa en la vía administrativa.

En cuanto al hecho alegado de que nada impediría que los actuales propietarios hiciesen propios los proyectos de rehabilitación elaborados por los eventuales adjudicatarios, introduciendo las modificaciones que considerasen oportunas, en realidad, se trataría un proyecto de rehabilitación elaborado a instancia de un tercero cuya titularidad se habría anulado, y los actuales propietarios alegan que nada les obliga a aceptar esos proyectos. Se genera un escenario de incertidumbre, puesto que también podría haber contradicciones en relación a los propios proyectos presentados por los actuales propietarios, para el caso de que prosperasen los recursos presentados por los mismos contra la denegación de la licencia.

En suma, el mantenimiento de la ejecutividad del acto recurrido, lejos de contribuir a una más segura garantía y efectividad de la función social de la propiedad, sería el escenario propicio para el posible dictado de resoluciones administrativas o judiciales que pudieran ser contradictorias entre sí, contradicciones que pudieran dificultar más que agilizar la efectividad de las medidas encaminadas a garantizar la rehabilitación de los inmuebles, pudiendo encontrarnos con proyectos de rehabilitación distintos que obtengan (en vía administrativa y/o judicial) en fechas distintas la correspondiente licencia, pudiendo contener actuaciones diferentes y no compatibles, lo cual sería un escenario que podría conducir a reclamaciones de responsabilidad patrimonial, en relación al proyecto autorizado que se considerase finalmente de imposible ejecución.

Y mientras se solventase la cuestión de la titularidad de los inmuebles y el proyecto de rehabilitación a ejecutar, de modo firme, tal litigiosidad podría retrasar más la finalidad perseguida, que es la más pronta rehabilitación de los inmuebles, que como objetivo loable a conseguir demanda que se resuelvan previamente ciertas cuestiones antes de continuar el procedimiento de enajenación forzosa, en particular, la propia procedencia de acudir a dicho mecanismo, que es el objeto de recurso en el procedimiento principal, sin olvidar que están pendientes de resolverse cuestiones previas que también podrían condicionar la validez del acto, como la de la denegación de la licencia a los proyectos de rehabilitación solicitada por los propietarios y la procedencia de la suspensión del procedimiento de venta forzosa, que se alega que pende de resolución en otro procedimiento judicial.

SEXTO: Sobre los alegados daños a terceros, la petición de constitución de caución y la necesidad de actualizar el valor fijado para la subasta.

Tampoco se aprecia que los daños a terceros (licitadores) alegados por el Concello demanden la constitución de caución por los actores, que se calcula por el Concello en función de las garantías depositadas por los licitadores. Dichos importes consignados como garantía por los licitadores se pueden devolver a los mismos por el Concello, sin que se aprecie que ello comporte un daño que deba ser garantizado por los actores mediante la constitución de una caución. Por el contrario, el mantenimiento de la ejecutividad del acto recurrido pudiera conducir a consolidar una situación que acabe siendo fuente de perjuicios a los terceros adquirentes de las parcelas tras la puja, valorando de forma acertada el auto que se podría generar una compleja situación jurídica "susceptible de generar perjuicios a los propietarios, a los terceros adquirentes de las parcelas que además habrían de realizar una importante inversión para después tener que devolver los inmuebles y al propio ayuntamiento ante una eventual responsabilidad patrimonial; y estos perjuicios no se evitarían con una anotación preventiva de demanda que postula el ayuntamiento demandado, y que únicamente evitaría que los adquirentes de las parcelas tuvieran la condición de tercero de buena fe a efectos registrales",y ello porque:

"de acuerdo con los pliegos que rigen la venta de las parcelas, el adjudicatario está obligado a solicitar licencia de rehabilitación en un plazo de tres meses, a iniciar las obras de rehabilitación en el plazo de un año, y a obtener licencia municipal de primera ocupación en un plazo de dos años; por ello, lo más probable es que en caso de estimación del recurso, y una vez firme la sentencia, no puedan devolverse las parcelas en el estado en que se encuentran actualmente, ni ejecutarse ya los proyectos de rehabilitación en los términos formulados por los propietarios actuales, generándose una compleja situación jurídica".

El hecho de que los inmuebles estén en situación de ruina no desvirtúa la complejidad de la situación en que se encontrarían, en caso de sentencia estimatoria del presente recurso, los terceros adquirentes y los actuales propietarios en caso de que no se suspenda la ejecutividad del acto recurrido y se consume la transmisión de los inmuebles a terceros, puesto que ante la eventualidad de una sentencia estimatoria del recurso, los terceros adquirentes se verían privados de la propiedad por ellos adquirida, deviniendo inútil para ellos el esfuerzo económico realizado en su adquisición e incluso la inversión efectuada para su rehabilitación de la cual se pudieran ver a la postre privados (perjuicio indudable), y teniendo que conciliar los propietarios la situación de sus inmuebles con un proyecto de rehabilitación elaborado por un tercero, que pudiera haber comenzado a ejecutarse, y que no tiene por qué coincidir con los proyectos de rehabilitación confeccionados a su instancia, y ello antes de que sea firme la denegación de la licencia a estos últimos proyectos, sin que se pueda descartar la posibilidad a priori de que los mismos pudieran llegar a ser aprobados, al menos en este momento procesal y mientras la decisión denegatoria no sea firme.

Frente a la generación de tales situaciones irreversibles y el riesgo de pronunciamientos contradictorios e incompatibles entre sí, el perjuicio alegado de que el valor fijado para la subasta pudiera quedar desfasado se revela como un perjuicio de más fácil reparación, señalando el Auto recurrido que "no puede equipararse los importantes perjuicios que podrían generarse si después de ejecutados los proyectos de rehabilitación por los terceros adquirentes hay que devolver las parcelas a los propietarios actuales, con la circunstancia de que simplemente haya que actualizar en su caso el tipo de licitación de la subasta."

SÉPTIMO: Sobre el interés público en la protección de los valores histórico-artístico de los inmuebles y de su seguridad.

Tampoco justifica la revocación del Auto estimatorio de la suspensión cautelar la invocación del interés público en la protección de los valores histórico-artísticos de los tres inmuebles (dentro del ámbito del Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica). Aunque se valora que "ha habido aparentemente un retraso evidente de los propietarios en la presentación de las correspondientes solicitudes de licencias de rehabilitación",se concluye por el Auto recurrido que "estamos ante tres inmuebles declarados en ruina técnica ya desde el año 2010, por lo que no parece que esa puesta en peligro se agrave especialmente por esperar a la resolución del recurso contencioso-administrativo, siendo indiferente por otra parte desde el punto de vista del interés público que finalmente la rehabilitación se materialice por los propietarios actuales o en su caso los terceros adquirentes de confirmarse la procedencia de la venta forzosa."

Lo relevante para la protección de esos valores históricos, artísticos y culturales es que el procedimiento de enajenación forzosa siga adelante y se consume, en su caso, cuando haya plenas garantías de que concurren todos los presupuestos para su desarrollo; y en todo caso de los alegatos de los apelados se desprende que no se puede descartar a priori, al menos en este momento, que esa protección a dichos valores se pueda conseguir mediante la vía alternativa de la concesión de licencia a sus propios proyectos de rehabilitación (extremo que no corresponde enjuiciar a este sede de medidas cautelares, sino que se deja meramente apuntado como mera posibilidad no descartable en este momento hasta que se resuelva de modo firme la impugnación de la desestimación de las licencias solicitadas).

La protección de tales valores y la tutela de la seguridad, no se perjudica por la suspensión cautelar, que afecta tan solo al procedimiento de enajenación forzosa, pero que no impide la adopción de medidas de seguridad ni de órdenes de ejecución congruentes con el estado actual de las edificaciones. En este sentido, el Auto recurrido recuerda que:

"...tampoco es una razón que impida la suspensión del acto impugnado los riesgos de seguridad por la defectuosa conservación de los inmuebles a los que alude la administración demandada. Así, de acuerdo con el artículo 141 de Ley 2/2016, de 10 de febrero , del suelo de Galicia, en caso de declaración de ruina, el ayuntamiento declarará lo procedente para garantizar la seguridad, pudiendo en caso de incumplimiento dictar las órdenes de ejecución reguladas en el artículo 136, e imponer multas coercitivas y acudir a la ejecución subsidiaria. Por ello, es obligación del propietario conservar en condiciones de seguridad el inmueble ( artículo 135 de la Ley 2/2016 ) y, en caso de declaración de ruina, es obligación del ayuntamiento imponer al propietario la adopción de las medias necesarias para garantizar esa seguridad, pudiendo incluso acudir a la ejecución subsidiaria; es decir, esa obligación de garantizar la seguridad es anterior e independiente del procedimiento de venta forzosa objeto de la presente litis y la seguridad de los inmuebles no puede depender en ningún caso de que se produzca o no la venta forzosa de los mismos. Todo ello al margen de que tampoco se ha practicado prueba alguna de que exista actualmente un riesgo por la situación actual de los edificios, ni se ha determinado ninguna obra concreta de seguridad que el ayuntamiento haya ordenado y los propietarios no hayan ejecutado."

Por ello, ni las razones de seguridad, ni de la protección de los valores históricos y artísticos se oponen a la suspensión cautelar, que no impide la adopción municipal de medidas necesarias para la protección de dichos valores.

En atención a lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación, no procediendo estimar ninguna de las pretensiones ejercitadas por el Concello, ni con carácter principal ni subsidiario.

OCTAVO: Sobre las costas procesales.

La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de las costas procesales, con el límite máximo de 500 euros, por todos los conceptos.