Sentencia Contencioso-Administrativo 197/2025 Tribunal Superior de Justicia de A Coruña. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección de Casamiento, Rec. 7265/2024 de 16 de mayo del 2025

PRIMERO.-Para ejecutar las obras de mejora de la capacidad del enlace de la vía de altas prestaciones AG-41 con la carretera PO-504, en Sanxenxo, expropió la Axencia Galega de Infraestruturas de la Consellería de Infraestruturas e Mobilidade diversas fincas, entre ellas la número 51-004, de la que se expropiaron 66,00 m2 de los 1.138,00 m2 que tenía y que estaba destinada a monte bajo, si bien en suelo urbano, propiedad de la sociedad mercantil "Construferga, SL", según se hizo constar en el acta de ocupación suscrita el 02.09.21. La expropiante tasó esa porción en 2.943,17 euros, incluido el premio de afección, lo que notificó el 02.09.21 a la expropiada para llegar a un mutuo acuerdo, a lo que ésta no accedió. No obstante, con fecha 02.06.22 volvió a reiterar aquélla este trámite para que la expropiada aceptara ese mismo importe o, en otro caso, que presentara su hoja de aprecio, lo que hizo unas horas después de ese mismo día para cifrarlo en 13.706,60 euros, sin el premio de afección incluido, luego de sostener que la Consellería de Economía e Facenda había tasado la finca completa a efectos tributarios en 233.972,80 euros, en tanto que en el informe que acompañaba la valoró en 182.080,00 euros, también sin el premio de afección. Al no prestar la expropiante aprobación a esa valoración, remitió la pieza de justiprecio al acuerdo del Xurado de Expropiación de Galicia que, en sesión celebrada el 25.04.24, lo cifró en 3.350,89 euros, incluido el premio de afección, tras afirmar que la expropiada había presentado fuera de plazo su hoja de aprecio.

Frente a ese acuerdo se alza la presente demanda, que menciona esos hechos y pretende que esta sala fije el justiprecio en 13.701,60 euros, al que se añadirá el premio de afección, con fundamento en que no fue cierto que la expropiada hubiera presentado su hoja de apremio fuera del plazo otorgado por la expropiante y que la valoración del jurado no fue correcta, al no tener en cuenta que la totalidad de la porción expropiada era suelo urbano, así clasificado en el planeamiento urbanístico del municipio de Sanxenxo, al que le era de aplicación la ordenanza número 5, que contempla una edificabilidad máxima de 0,5 m2/ y que se encuentra a 6 metros del eje de la vía a que da frente, con un mínimo de 500 m2 por vivienda, una ocupación máxima del 30%, un frente mínimo de 5 metros, un número máximo de dos plantas (B+1) y altura de 7 metros, ello sin olvidar la valoración superior que la propia administración autonómica le dio a la finca a efectos tributarios.

A esas pretensiones y a sus motivos se ha opuesto la defensora autonómica, que ha comenzado por recordar la presunción de certeza de las valoraciones motivadas del jurado, que sólo puede ser combatida con una prueba que revele un notorio error de hecho o una desafortunada apreciación de los elementos a valorar, lo que no fue el caso, pues aplicó la valoración legal teniendo en cuenta que una parte de la finca estaba clasificada como suelo urbanizable no delimitada y la otra como urbano consolidado; a ello ha añadido que no se puede valorar aquélla ni aplicando valores tributarios, ni tampoco el valor de mercado a que se refería el informe que adjuntó a su hoja de aprecio la expropiada, ni menos aún se pueden reconocer los 13.701,60 euros que reclama la demanda, por ser un importe que "responde a un cálculo realmente curioso e imaginativo"; finalmente, sobre la presentación extemporánea de la hoja de aprecio, ha afirmado la letrada autonómica que en el intento de llegar a un mutuo acuerdo, la expropiante requirió a la expropiada su hoja de aprecio, lo que ésta no hizo, pues se limitó a manifestar su disconformidad con la valoración de la expropiante, aunque no niega que después lo hizo en plazo al volver a reiterar el mismo trámite el 02.06.22, sin que el hecho de que el jurado negara este extremo tuviera relevancia, pues al final quedó vinculada su decisión a las respectivas hojas de aprecio.

SEGUNDO.-Sobre lo que se acaba de indicar resulta claro el artículo 34 de la Ley de expropiación forzosa, de 16 de diciembre de 1954, cuando dispone que la decisión del jurado sobre el justo precio se realizará, "a la vista de las hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la administración",lo que significa que si su acuerdo no tuvo en cuenta la de la expropiada (por la razón que fuera), no podía sujetar su valoración a los límites de dos magnitudes inexistentes, pues tan sólo tenía una a la vista.

Pero es que si la expropiada no había llegado a presentar su hoja de aprecio, tampoco podía la expropiante dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 30.1 de esa ley, que era "aceptar o rechazar la valoración de los propietarios",como condición "sine qua non" para poder remitir la pieza de justiprecio al jurado (artículo siguiente).

Sucede que, si bien es verdad que, con ocasión de la notificación a la expropiada del justiprecio ofrecido por la expropiante (el 31.08.21), al que aquélla respondió para mostrar su disconformidad, con posterioridad volvió ésta a reiterar ese trámite con la misma valoración realizada el 31.05.22, oficio de igual fecha que se le notificó a la expropiada a las 08:43 horas del día 02.06.22, para ser respondido por ésta apenas cuatro horas después (a las 12:27 horas), con el rechazo del justiprecio ofrecido y la formulación de su hoja de aprecio, cifrada en 13.706,60 euros, sin el premio de afección (folios 29 y siguientes), de lo que resulta que, contrariamente a lo que afirmó el jurado, tal hoja de aprecio no pudiera considerarse extemporánea, pues fue la propia expropiada quien dio la oportunidad de reiterar el trámite contemplado en el artículo 29 de la LEF, sin el cual no podría rechazar la hoja de aprecio de la adversa para dar a la pieza el curso establecido en el siguiente precepto.

TERCERO.-En cuanto al fondo del debate, se está en presencia de una expropiación realizada al amparo de lo dispuesto en los artículos 15 y siguientes de la LEF y 28 de la Ley 8/2013, de 28 de junio, de carreteras de Galicia, y ya que lo que interesa es el resultado de la pieza de justiprecio y no se discute que fue el 02.09.21 la fecha en que se inició con el intento del mutuo acuerdo, se tenía que estar a la metodología de valoración establecida en el texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en particular la prevista en sus artículos 34 y siguientes, que no parten de la clasificación urbanística del terreno, sino de la situación real en que se encuentra, ya que, como han recordado las SsTS de 01.04.16, 15.02.18, 06.06.18 y 23.03.22, mientras los textos legales sobre el suelo de 1976 y 1998 partían de valorar el suelo en atención a su clasificación urbanística, por lo que eran fundamentales los valores catastrales (a menudo no actualizados), la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del suelo, desvincula su valoración a la clasificación del suelo, de manera que se debe valorar lo que hay y no lo que el planeamiento -en un futuro más o menos cercano- autoriza a ejecutar, siguiendo la idea ya plasmada en el artículo 36 de la LEF. En igual sentido se expresó la STC 141/2014, al indicar que la opción del legislador, de desligar definitivamente la valoración de la clasificación del suelo, perseguía paliar la especulación, en línea con el mandato del artículo 47 de la Constitución española, y lograr que la valoración se lleve a cabo conforme a "lo que hay" y no a lo que "dice el plan que puede llegar a haber en un futuro incierto".

En línea con ello, el artículo 35.2 del TRLSRU fija el justiprecio del suelo según su situación y con independencia de la causa de la valoración y del instrumento legal que la motive, de modo que se tiene que atender a la situación fáctica o real de la parcela en el momento de su valoración, que es lo que hizo de forma motivada el jurado cuando consideró que una porción del inmueble a expropiar estaba clasificada como suelo urbanizable no delimitado y la otra como urbano consolidado, esto es, en situación de rural la primera y de urbanizado la segunda, con arreglo a los apartados 2 y 3, respectivamente, del artículo 21 del TRLSRU, a valorar aquélla mediante el sistema de capitalización de la renta anual real o potencial (la superior) conforme a su artículo 36.1.a), y ésta conforme a su artículo 37.1, que parte del uso y edificabilidad de referencia atribuido a la parcela o, en su defecto, a la edificabilidad media y uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo (letra a), a cuya edificabilidad resultante se le aplicará el valor de repercusión determinado por el método residual estático (letra b), a cuyo resultado se le descontarán las cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista (letra c); para llegar al método residual estático, se tiene que acudir al artículo 22 del Reglamento de valoraciones de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, que se remite a los "estudios de mercado estadísticamente significativos", con arreglo al cual, el suelo urbanizado no edificado deberá valorarse aplicando a la edificabilidad el valor de repercusión calculado por el método residual estático, que necesariamente ha de ser hipotético -se valoran terrenos sin edificabilidad patrimonializable, al no estar edificados, si bien se necesita conocer su edificabilidad para poder ser valorados-, a partir de "estudios de mercado estadísticamente significativos", lo que es un concepto jurídico indeterminado para cuyo esclarecimiento se hace necesario que exista una información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable, para lo cual debe acudirse a transacciones reales debidamente contrastadas, entre las que, como señala la STS de 06.06.18 que se reproduce, deben prevalecer las que constan en las inscripciones en el Registro de la Propiedad.

Así, el referido artículo 22 del RVLS remite el cálculo de la "promoción inmobiliaria más probable" a lo que resulte de un "estudio de mercado estadísticamente significativo", lo que corrobora que sólo acudiendo al mercado se puede determinar el valor previsible de unos terrenos que, por las peculiaridades de la expropiación, no pueden hacer real la transformación urbanística que correspondería a su propietario; con todo, esas transacciones tienen que ser reales, por ser las que ofrecen mayores criterios de certeza, lo que no obsta para que también se pueda atender a ofertas, siempre que, al igual que aquéllas, sean estadísticamente significativas. Debe ponerse de manifiesto que, fuera de esa exigencia de que sean significativos los estudios estadísticos, ninguna otra condición impone la norma de valoración en el supuesto concreto de calcular el valor de repercusión a los efectos del método residual, que trata de calcular el valor de repercusión de un producto inmobiliario que se ha de fijar hipotéticamente porque no existe el objeto a valorar, esto es, la edificación.

Por lo tanto, se exige recabar la existencia de esos valores del suelo y edificación partiendo de un conjunto que tal artículo 24 impone que sea un número "igual o superior a seis muestras comparables" y estar referidas a "transacciones reales o de ofertas", lo que autoriza a tomar en consideración, no solo negocios jurídicos reales que evidencien los valores asignados a los bienes, sino también ofertas, pero siempre que ese conjunto de muestras esté basado en estadísticas fiables a valorar en cada caso concreto; al respecto recuerda la sentencia que reproducimos que el párrafo tercero de aquel precepto impone que se deban justificar las propuestas "sobre la base de criterios objetivos y racionales", en los que "se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores".

Así pues, para fijar el justiprecio del suelo resulta obligado acudir a la metodología impuesta por el legislador, lo que ha avalado la constante jurisprudencia de la que es solo un ejemplo la STS de 29.10.20 ( rec. 5905/2019) -expresamente citada por las sentencias de esta sala de 13.09.24 ( PO 7238/2023) y 13.03.25 ( PO 7257/2024)-, según la cual, "los elementos de juicio necesarios para resolver sobre el justiprecio parten de una primera exigencia de que, en la actuación administrativa enjuiciada, se haya seguido el método de valoración legalmente establecido y, en consecuencia, puedan tomarse en consideración los elementos de juicio resultantes de las actuaciones que responden al método de valoración adecuado".

De acuerdo con lo indicado, se tiene que rechazar la metodología que utilizó la expropiada, que ahora reitera en esta vía jurisdiccional su letrado, al basarse en un valor fiscal y en otro de estudio de mercado, ajenas a las reglas de valoración legal, todo ello para llegar a un importe de 13.701,60 euros que esta sala califica de extravagante o, como bien afirma la defensora autonómica, "curioso e imaginativo", pues no responde a lógica alguna.

Por el contrario el jurado sí que aplicó la metodología legal para valorar, con arreglo al artículo 36.1.a) del TRLSRU, los 58,69 m2 de suelo en situación de rural y, con arreglo a su artículo 37.1, los restantes 7,31 m2 de suelo en situación de urbanizado sin edificar.

Ello conduce a que se desestime la pretensión de la demanda de que se valore el inmueble expropiado en 14.386,68 euros (los 13.701,60 euros con el premio de afección ya incorporado), importe que mantiene el escrito de conclusiones de la parte actora, a pesar de que el resultado de la prueba pericial judicial lo ha rebajado algo.

CUARTO.-En efecto, a instancias del letrado de la parte actora se ha practicado en este litigio una prueba pericial judicial para tratar de desvirtuar la presunción de acierto que tiene la valoración del jurado, a pesar de que haya utilizado la metodología legal y lo haya hecho de forma motivada, como reconoce la constante y pacífica jurisprudencia de la que son un ejemplo las SsTS de 23.05.12, 12.11.12, 17.12.12 y 26.02.13, presunción que tan sólo quiebra cuando aquél incurre en errores notorios o en una desajustada apreciación de los datos fácticos probatorios o en una infracción de preceptos legales, vicios que pueden acreditarse en la vía jurisdiccional con la debida prueba pericial rendida por un titulado apropiado, ya judicial o de parte, que no deberá limitarse a ofrecer una valoración alternativa, sino a acreditar los referidos vicios en que hubiera incurrido la valoración del jurado, para lo que el instrumento más idóneo al efecto es la prueba pericial cuyo objeto es aportar al tribunal datos técnicos, científicos o prácticos para examinar los hechos debatidos; en igual sentido las SsTS de 27.01.98, 28.06.99, 27.03.00, 17.08.00, 14.12.00, 27.12.00, 12.02.01, 06.06.01 y 10.03.17, así como las de esta sala de 03.12.21 (PO 7269/2020), 04.11.22 (PO 7629/2021), 11.11.12 (PO 70127/2021), 18.11.22 (PO 7067/2021), 22.09.23 (PO 7367/2023) 16.02.24 (PO 7372/2022) y 12.07.24 (PO 7142/2023), entre otras muchas.

Pues bien, esa prueba se ha practicado por un arquitecto que se ha pronunciado en su informe de 03.12.24 (o 04.12.24) sobre lo que aquí interesa, que no es realizar una valoración alternativa, sino ofrecer un juicio crítico de la que hizo el jurado, para llegar a una conclusión adversa, al considerar que éste consideró que la mayor parte de la finca se encontraba en suelo en situación de rural (58,69 m2 sobre 66,00 m2) y sólo un pequeño resto (7,31 m2) en situación de urbanizado, para cuya valoración tiene aquél titulación, siendo así que, en su opinión, toda ella se encuentra en esta situación, según resulta del Plan general de ordenación municipal de Sanxenxo vigente desde el año 2013, que clasifica aquella porción como suelo urbano en su totalidad, extremo que el perito ha manifestado que ha comprobado tras la inspección ocular del solar. Acorde con ello, ha valorado los 66,00 m2 con arreglo a partir de seis valores de ventas reales de viviendas en un entorno similar para hallar el valor medio homogeneizado para aplicar el método residual que dará el valor del suelo, que en ese caso es de 207,58 euros/m2, frente a los 95,59 euros/m2 que estimó el jurado, de cuyas resultas, los 66,00 m2 expropiados alcanzarían un valor de 13.700,28 euros, que, con el premio de afección, alcanza 14.385,29 euros.

Tal importe es prácticamente idéntico al que reclamó, de forma totalmente inmotivada y gratuita, la expropiada (14.386,68 euros), por lo que se comprende que su letrado no le haya pedido al perito judicial aclaración alguna y que tampoco haya hecho esfuerzo alguno en sostener su conformidad a derecho en su escrito de conclusiones. Por el contrario, aunque la letrada autonómica tampoco le pidió aclaración alguna, ha hecho un notable esfuerzo en su escrito de conclusiones para desvirtuar el informe del perito judicial, y tiene toda la razón.

En efecto, en lo que se refiere a la situación de la finca a efectos urbanísticos y de valoración, es importante tener en cuenta que en el acta de ocupación se recogió que aquélla (número 4) tenía una superficie total de 1.138,00 m2 y que lindaba al norte con la finca número 3, al sur con la 5 (ambas también expropiadas), al este con la carretera "Acceso GL" y al oeste con la carretera PO-504. Pero esa finca, prácticamente rectangular, quedaba comprendida en su práctica totalidad dentro del suelo clasificado como urbano (en situación de urbanizado), mientras que solo una pequeña franja de su lindero este se encontraba dentro del suelo clasificado como urbanizable no delimitado (en situación rural), como así se refleja con claridad en los diversos planos que obran en el expediente administrativo, que reproduce con precisión la defensora autonómica en su escrito de conclusiones, lo que no ha hecho el perito judicial, que ha incorporado a su informe un plano de la cartografía municipal que recoge la clasificación del suelo, pero sin que lo haya superpuesto al expropiatorio, de modo que al final llega a la conclusión de que los 66,00 m2 expropiados se encontraban en su totalidad en el suelo clasificado como urbano, lo que no es cierto, pues zaquellos planos revelan con claridad que la línea discontínua que separa el suelo urbano del urbanizable no delimitado no está sobre el límite o hacia el exterior del lindero este de la parte expropiada, sino que la cruza para dejar tan sólo una pequeña porción en la zona urbana, esto es, los 7,31 m2, frente a los 58,69 m2 de suelo en situación de rural.

Y si ello es así, decae la parte del informe del arquitecto que ha intervenido como perito judicial que ha valorado la porción de la finca que se encontraba en situación de rural, al carecer de la titulación idónea para ello, lo que comporta que se tenga que confirmar la que, por un importe de 2.492,56 euros (sin el premio de afección incluido) determinó el jurado aplicando el sistema de capitalización de la renta anual real o potencial (la superior), como impone el artículo 36.1.a) del TRLSRU.

Pero también decae la valoración que ha realizado de la pequeña porción para la que sí tiene la titulación apropiada, pues como también afirma con acierto la defensora autonómica, ha realizado una valoración alternativa, no justificada y alejada de la metodología valorativa que impone el artículo 37.1 del TRLSRU, que comienza por determinar el uso y edificabilidad de referencia atribuido a la parcela o, en su defecto, a la edificabilidad media y uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo, de cuyas resultas se obtiene una edificabilidad a la que se le aplica el valor de repercusión determinado por el método residual estático que parte de los "estudios de mercado estadísticamente significativos", que ofrecerá un valor del suelo al que, finalmente, se descontarán las cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Así, aunque aquel perito ha tomado valores de referencia de supuestas ventas no acreditadas, el resultado a que ha llegado (1,466,11 euros/m2) ha sido algo inferior al que fijó de forma motivada el jurado (1.470,00 euros/m2); pero, a partir de ahí, no sólo no ha seguido la fórmula recogida en el artículo 22 del RLSV, sino que ha realizado su propia valoración subjetiva sin que haya sido capaz de censurar en qué se pudo haber equivocado el jurado para obtener el valor de repercusión del suelo a partir del coeficiente de ponderación (aquí el 1,40) y el valor de construcción unitario del suelo (aquí 851,87 euros/m2), al que después aplicó la edificabilidad máxima prevista para la parcela bruta en la Ordenanza número 5 de edificación unifamiliar (0,5 m2/m2), lo que arrojó un valor unitario del suelo de 99,07 euros/m2, al que se le tenía que practicar la última operación, que era la de descontar los deberes y cargas pendientes y el beneficio industrial, que el jurado calculó también de forma motivada para llegar a un importe de 95,59 euros/m2.

Y como la superficie de suelo en situación de urbanizado era de tan sólo 7,31 m2, el justiprecio era de 698,76 euros, sin el premio de afección incluido.

En suma, no ha probado el letrado de la expropiada que la valoración del jurado fue errónea o alejada de la metodología legal, por lo que tiene que ser confirmada.

QUINTO.-La desestimación del recurso comporta que se le imponga a la demandante vencida el pago de las costas causadas a la Consellería de Infraestructuras e Mobilidade, de la que depende el jurado ( artículo 4.3 del Decreto 177/2016, de 15 de diciembre, por el que se fija la estructura orgánica de la Vicepresidencia y de las consellerías de la Xunta de Galicia), si bien hasta un máximo de 1.500,00 euros, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.