Sentencia Contencioso-Administrativo 15/2025 Tribunal Superior de Justicia de A Coruña. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección de Casamiento, Rec. 4315/2024 de 20 de enero del 2025

PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en todo aquello en lo que no discrepen de los de la presente.

SEGUNDO.- Fundamentación jurídica del recurso de apelación.

Refiere sobre la carga de la prueba de la finalización de las obras. Con relación a la escritura notarial de cambio de uso del año 2019, considera que acredita que la antigüedad de la vivienda es del año 2009, aportando, como requisito propio de este tipo de escrituras, la certificación técnica de la existencia de la vivienda y su antigüedad. El contrato de arrendamiento anterior a esta fecha de 2019, donde se acredita su uso como vivienda. La Administración demandada nada aportó cuando fue requerida por el Registro de la Propiedad, con relación a la declaración de obra nueva y ajuste de la descripción de la obra al proyecto. Considera que la obra está finalizada, cuando menos, seis años antes del año 2019, pues no se aporta comunicación de infracción urbanística.

Y sobre la no coincidencia física del inmueble inspeccionado y el del informe pericial aportado en 2019, refiere que es la misma dirección postal, es decir, el mismo inmueble. Discrepa sobre la imposición de costas en primera instancia.

TERCERO.- Sobre la oposición a la apelación.

Refiere que en el inmueble se realizaron obras ilegales para cambio de uso de local a vivienda, habiéndose presentado denuncia con fecha 5 de septiembre de 2022, en relación con el DIRECCION000 de A Coruña, al considerar que por sus características, no está en condiciones de ser habitado y está siendo alquilado como vivienda; llevándose a cabo visita de inspección en que se comprueba este extremo, contando con cocina unida a zona de estar, cuarto de baño y habitación desde la que se puede acceder a un altillo que se usa como zona de trabajo y almacén. Acordándose la incoación del expediente de reposición de la legalidad urbanística, por decreto de 28 de noviembre de 2022, en cuanto a las obras que dieron lugar al cambio de uso de local comercial a vivienda, sin contar con el preceptivo título habilitante, ordenando el cese cautelar e inmediato de los usos de vivienda.

Refiere sobre el íter procedimental, comprobaciones efectuadas y valoración de la documental aportada, resultando datos contradictorios y denegación de la licencia de legalización por razones técnicas.

El Decreto es ajustado a Derecho y no se produjo la caducidad de la acción de reposición de la legalidad. Se remite a los artículos 152 y 153 LSG. Habiéndose realizado requerimiento de legalización; y no se acredita la fecha de la total terminación de las obras.

Además, se hace referencia a una fotografía tomada de la aplicación Google Maps, de octubre de 2008, en que se ve cómo en el DIRECCION000, hay una persona trabajando ante un ordenador en lo que claramente es una oficina (en las fotografías de años posteriores no se distingue el interior). De donde resulta que no podía estar destinada a vivienda desde 1998, así como tampoco diez años antes de la escritura de 2019. Observándose en la fotografía de 2019, el bajo cerrado con una persiana de seguridad propia de un local comercial, nunca de una vivienda.

CUARTO.- Fondo del recurso: Procedencia de la reposición de la legalidad urbanística.

El objeto de recurso sobre que se pronuncia la sentencia apelada, viene constituido por Decreto que desestima recurso de reposición interpuesto en el expediente número NUM000, del Área de Urbanismo, Disciplina Urbanística del Concello de A Coruña.

Del examen de las actuaciones, resulta la existencia de un anterior expediente de legalización que se tramitó a instancia del anterior propietario.

Tal y como se motiva en la sentencia recurrida, con relación a la certificación emitida por arquitecto para cambio de uso, que se aporta en vía notarial, no se corresponde con la vivienda que consta en el expediente administrativo y que fue inspeccionada, porque en la certificación se dice que está distribuida en salón-comedor, tres dormitorios, dos baños, una cocina y distribuidor, mientras la vivienda sita en el mismo DIRECCION000, en la visita girada por el inspector el 7 de noviembre de 2022 contaba con una cocina unida a una zona de estar, cuarto de baño y una habitación desde la que se puede acceder a un altillo que se usa como zona de trabajo y almacén. Añade que es una simple declaración del arquitecto, no acompañada de ningún plano o documental que avale y permita verificar lo que se afirma.

Y respecto de la documentación del año 2016, presentada por registro en fecha de 26/09/2016, consta en el Expediente Administrativo la primera página de un informe propuesta(folio 111),en el que se dice: tras examinar la documental aportada que señala que se aporta un proyecto técnico sin visar y firmado por la arquitecta Encarna de fecha marzo de 2015, en el que se señala que el local de DIRECCION000 destinado originariamente a uso comercial, ha sido convertido en vivienda, uso admitido. Con la documentación adjunta se pone de manifiesto que el local tiene un uso comercial, y así se comprueba en la web del Catastro. Se pretende la legalización de una vivienda, y por lo tanto se explica en la memoria que la vivienda ya existe, lo que no se acredita de ninguna manera, y tampoco se señala desde qué fecha existe dicha vivienda.

Aunque en el Decreto de fecha 26 de abril de 2023 se refiere que: "tras el estudio de la documentación aportada, la arquitecta jefa de la oficina técnica de Intervención de la Edificación refiere en informe de 31/05/2016, que "Na documentación achegada ponse de manifiesto que o local ten un uso comercial, así se comproba na páxina web do Catastro.

Preténdese a legalización dunha vivienda, e polo tanto se explica na memoria que a vivienda xa existe, o que non se acredita de ningún xeito, e tampoco se sinala dende qué data, cuestión que terá que revisar o servizo xurídico";una vez otorgada audiencia en el procedimiento de tramitación de la licencia, la arquitecta redactora del proyecto objeto de la licencia solicitada, refiere que: "en el documento de legalización figura erróneamente que el local "ha sido convertido en vivienda"y que pretende corregirse dicho error, para lo que refiere que: "se debió decir que en el catastro figura como uso comercial, y por ello se quiere regularizar su auténtica legalidad de vivienda, que es la que figura en escritura pública que se adjunta. No se puede datar la fecha desde que es vivienda, pero sí que ya lo era en Marzo de 1998, fecha de la escritura adjunta".No obstante, la escritura- adjunta contiene datos contradictorios, pues inicialmente (Exponendo Primero) se refiere que la DIRECCION000 se destina a vivienda, pero la compraventa que se formaliza en dicha escritura dice en su Punto "II.- División de la Finca", que divide en el conjunto inmobiliario que adquieren informando las siguientes fincas: (...) Número Dos: DIRECCION000: "está situado en parte de la DIRECCION000 del edificio y se destina a usos comerciales e industriales".

Finalmente, la licencia de legalización solicitada en 2015 se deniega por razones técnicas al no acreditarse el cumplimiento de determinadas normas del Decreto 29/2010, de 4 de marzo, de Habitabilidad de Galicia, no entrando a valorar la resolución dictada la preexistencia o no de dicha vivienda.

De todas formas, correspondía acreditar a la parte sus afirmaciones y no ha practicado prueba alguna que determine la fecha en que se finalizó la habilitación del bajo comercial en vivienda en condiciones exigidas para un uso como tal. Habiendo de diferenciarse, en cualquier caso, lo que es la caducidad de la acción de reposición de la legalidad urbanística con relación a las obras, de lo que es el cambio de uso.

Con relación a la escritura notarial de cambio de uso de 2019, el Notario indica: «Que según resulta de certificación que me entrega e incorporo a la presente matriz, expedida por Don Felipe, arquitecto colegiado nº NUM001, cuya firma legitimo por haber sido puesta a mi presencia, la finca descrita en el apartado anterior se viene destinando a vivienda desde hace más de 10 años».

Siendo requerida la propietaria para presentar proyecto de legalización, con advertencia de demolición de las obras ejecutadas sin título, caso de que se denegase la licencia.

La Administración, ante las alegaciones de la interesada, comprueba que en el expediente NUM002, el 7 de abril de 2015, Leopoldo solicitó la legalización de una vivienda de 72,24 m2 na DIRECCION000, indicando la arquitecta Berta, en el proyecto: "El local de DIRECCION000 destinado originariamente a uso comercial, ha sido convertido en vivienda, uso admitido". Emitiendo informe la arquitecta jefa de la oficina técnica de Intervención da Edificación, en 31 de mayo de 2016, haciéndose constar que "Na documentación achegada ponse de manifesto que o local ten un uso comercial, así se comproba na páxina web do Catastro. Preténdese a legalización dunha vivenda, e polo tanto se explica na memoria que a vivenda xa existe, o que non se acredita de ningún xeito, e tampouco se sinala dende qué data, cuestión que terá que revisar o servizo xurídico".

Concediendo audiencia al interesado en el procedimiento de tramitación de licencia de legalización, en que la arquitecta redactora del proyecto reconoce que «en el documento de legalización figura erróneamente que el local "ha sido convertido en vivienda" y que pretende corregirse dicho error»,y que «se debió decir que en el catastro figura como uso comercial, y por ello se quiere regularizar su auténtica legalidad de vivienda, que es la que figura en escritura pública que se adjunta. No se puede datar la fecha desde que es vivienda, pero sí que ya lo era en Marzo de 1998, fecha de la escritura adjunta».

Resultando datos contradictorios en la escritura, al hacer constar que la planta DIRECCION000 se destinaba a vivienda, pero la compraventa que se formaliza dice, en el punto II, división de la finca, que dividían el conjunto inmobiliario que adquirían formando una serie de fincas, entre ellas, como número DIRECCION000, que «está situado en parte de la DIRECCION000 del edificio y se destina a usos comerciales e industriales».

Siendo denegada la licencia de legalización por razones técnicas, al no acreditarse el cumplimiento de determinadas normas del Decreto 29/2010, de 4 de marzo, de habitabilidad de Galicia, y sin que la resolución entrase a valorar la preexistencia o no de la vivienda.

De forma que ha de compartirse la motivación de la sentencia apelada cuando considera no caducada la acción de reposición de la legalidad urbanística con relación a la ejecución de las obras de cambio de uso de local en vivienda no amparadas por título urbanístico habilitante alguno, y ello atendida la falta de acreditación del transcurso del plazo de seis años desde su total terminación. En este sentido, lo que disponen los artículos 152 y 153 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia, es:

"Artículo 152. Obras y usos sin título habilitante en curso de ejecución.

1. Cuando se estuviera realizando algún acto de uso del suelo o del subsuelo sin el título habilitante exigible en cada caso o sin ajustarse a las condiciones señaladas en el mismo, la persona titular de la alcaldía dispondrá la suspensión inmediata de dichos actos y procederá a incoar el expediente de reposición de la legalidad, comunicándolo al interesado.

2. Con el acuerdo de suspensión se adoptarán las medidas cautelares necesarias para garantizar la total interrupción de la actividad, tales como el precintado de las obras, la retirada de materiales y maquinaria, la suspensión de suministros o la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas por importe de 1.000 a 10.000 euros, reiterables hasta conseguir el cumplimiento de la orden de paralización, y cualquier otra medida que sea conveniente en pro de la efectividad de la suspensión.

3. Instruido el expediente de reposición de la legalidad y previa audiencia del interesado, se adoptará alguno de los siguientes acuerdos:

a) Si las obras no fueran legalizables por ser incompatibles con el ordenamiento urbanístico, se acordará su demolición y, en su caso, la reconstrucción de lo indebidamente demolido, a costa del interesado. Si los usos no fueran legalizables por ser incompatibles con el ordenamiento urbanístico, se acordará la cesación de los mismos.

b) Si las obras o los usos pudieran ser legalizables por ser compatibles con el ordenamiento urbanístico, se requerirá al interesado para que en el plazo de tres meses presente la solicitud de la oportuna licencia o comunicación previa correspondiente, manteniéndose la suspensión de las obras y usos en tanto esta no fuera otorgada o no se presentase la comunicación previa. En caso de que se deniegue la licencia o no se cumplan los requisitos legales para la comunicación previa, se acordará la demolición de las obras a costa del interesado, procediéndose a impedir definitivamente los usos a que hubiesen dado lugar.

c) Si las obras o los usos no se ajustasen a las condiciones señaladas en el título habilitante, se ordenará a la persona interesada que las ajuste en el plazo de tres meses, prorrogables por otros tres a petición de la misma, siempre que la complejidad técnica o envergadura de las obras que haya que realizar lo justifique.

Si, transcurrido el plazo señalado, el obligado no hubiera ajustado las obras o los usos a las condiciones del título habilitante, se ordenará la demolición de las obras o la cesación de los usos a costa del interesado.

4. Con el acuerdo que ponga fin al expediente de reposición de la legalidad urbanística podrán adoptarse las medidas que se estimen precisas para garantizar la ejecutividad de la resolución, sin perjuicio de la imposición de las sanciones que procedan y de las facultades que correspondan a las autoridades competentes, en virtud del régimen específico de autorización o concesión a que estén sometidos determinados actos de edificación y uso del suelo.

5. El procedimiento a que se refiere el número anterior habrá de resolverse en el plazo de un año, a contar desde la fecha del acuerdo de iniciación.

6. En caso de incumplimiento de la orden de cesación de usos, de demolición o de reconstrucción de lo indebidamente demolido, la administración municipal procederá a la ejecución subsidiaria de la misma o a la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas, reiterables hasta lograr la ejecución por el sujeto obligado, en la cuantía de 1.000 a 10.000 euros cada una.

"Artículo 153. Obras terminadas sin título habilitante.

1. Si estuvieran acabadas las obras sin licencia, comunicación previa u orden de ejecución, o incumpliendo las condiciones señaladas en las mismas, la persona titular de la alcaldía, dentro del plazo de seis años, a contar desde la total terminación de las obras, incoará expediente de reposición de la legalidad, procediendo según lo dispuesto en el artículo anterior.

A estos efectos, se considera que son obras totalmente terminadas aquellas que se encuentren dispuestas para servir al fin a que estén destinadas y en condiciones de ser ocupadas sin necesidad de obras complementarias, salvo, en su caso, las relativas a los revestimientos exteriores de paramento y cubiertas que no resulten exigibles como condición técnica de seguridad de la edificación.

La incoación del expediente de reposición de la legalidad por la administración actuante respecto a obras terminadas, previa constatación de esta circunstancia mediante su actividad de inspección y vigilancia urbanística, se entenderá sin perjuicio de la acreditación por parte de las personas interesadas de la terminación en una fecha anterior por cualquier medio de prueba válido en derecho.

La ejecución en una edificación totalmente terminada de obras sin título habilitante o incumpliendo las condiciones señaladas en el mismo, aunque supongan una ampliación en superficie o aumento del volumen edificado, no afecta al cómputo del plazo para incoar, en su caso, expediente de reposición de la legalidad respecto de aquella, que se iniciará igualmente desde la total terminación de la edificación originaria, sin perjuicio del expediente que corresponda incoar por las nuevas obras realizadas.

2. Transcurrido el plazo de caducidad de seis años sin que se hayan adoptado las medidas de restauración de la legalidad urbanística conforme a lo previsto en el apartado anterior, las obras quedarán sujetas al régimen previsto en el artículo 90.

En el supuesto de que falten por ejecutar obras relativas a los revestimientos exteriores de paramento y cubiertas, la administración competente ordenará a las personas propietarias que ejecuten las obras necesarias para dar cumplimiento a lo previsto en la letra b) del apartado 1 del artículo 136. Estas obras se ejecutarán íntegramente a costa de las personas propietarias, sin que resulte de aplicación el límite a que se refiere el apartado 3 del artículo 136. En caso de incumplimiento de la orden, se procederá con arreglo a lo previsto en los apartados 4 y 5 del artículo 136".

De forma que, habiéndose procedido al cambio de uso sin título que lo habilite, lo que procedía era el requerimiento, art. 152.3.b) LSG, a fin de presentar la licencia de legalización. Y no se acredita, atendido lo expuesto, la fecha de la total terminación de las obras, a fin de poder considerar al menos la iniciación del cómputo del plazo de caducidad de la acción de reposición de la legalidad urbanística, con relación a las obras, correspondiendo la carga de la prueba a la parte apelante y compartiendo así la lógica valoración de la prueba efectuada en la sentencia apelada.

En conclusión, y por lo ya expuesto, la solicitud de legalización de 2015 no prosperó, el Servicio de Intervención de la Edificación no tuvo por acreditado el uso como vivienda, que se verifica al presentarse la denuncia en 2022 y se comprueba con la visita de inspección municipal. En el año 2015, además, en el Catastro figuraba como uso comercial. Por lo que ha de insistirse en que, partiendo de que no se acredita la fecha de ejecución de las obras para convertir el local comercial en vivienda, no se puede considerar iniciado el cómputo del plazo de caducidad de la acción, atendida la discordancia advertida por la Administración demandada en la escritura de 1998 aportada, de donde resulta la ilegalidad de la implantación del uso de vivienda en la DIRECCION000, sin licencia y sin haber legalizado; resultando en la escritura de cambio de uso en 2019, las referencias que la parte interesada quiso hacer constar a fin de acceder al Registro de la Propiedad, habiendo dado lugar a la redacción por el Notario del cambio de uso, del comercial o industrial al de vivienda, en la forma manifestada por el interesado y a la vista de un certificado técnico emitido por arquitecto, pero que no va acompañado de prueba que avale sus conclusiones y a los efectos que aquí se pretenden. En este sentido, lo que declara el arquitecto es que, de los datos obtenidos y documentación aportada, la vivienda tiene una antigüedad mayor de 10 años para el uso a que ha sido destinada; pero no se aporta prueba alguna que avale tales afirmaciones. Y tal y como se observa por la defensa del Concello, desde esta inscripción de cambio de uso en 2019, tampoco habría transcurrido el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad. A lo que añade la consulta al Padrón de Habitantes, en que la primera inscripción es del año 2018, por lo que tampoco habrían transcurrido los seis años de caducidad.

De esta forma y a partir de los datos del Padrón de habitantes, del Catastro y de las fotografías de 2008 y 2014, de las contradicciones de la escritura a que se refiere la parte apelante, y de la ausencia de cualquier otra prueba aportada por la parte interesada; es lo que conduce a concluir la falta de acreditación de la fecha de la total terminación de las obras.

En conclusión, ha de compartirse, con la sentencia apelada, que es ajustada a Derecho la orden de legalización de las obras en base a las cuales se implantó el uso residencial, a fin de que se acredite el cumplimiento de la normativa urbanística y sectorial requerida para el referido uso y permitir el otorgamiento del necesario título urbanístico; lo cual conduce a la desestimación del recurso de apelación.

QUINTO.- Costas procesales.

Procede hacer imposición de las costas del recurso de apelación a quien lo interpuso al ser desestimado ( artículo 139 de la LJCA) , por el importe total de 1.000 euros por todos los conceptos.