Mediante providencia se señaló para votación y fallo el día 15 de mayo de 2025.
NO SE ACEPTANlos fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en apelación.
PRIMERO.- Sobre el recurso de apelación.
La parte apelante expone que en este proceso se impugna la falta de una obligada y concretísima medida en actuación subsidiaria del Ayuntamiento de Ferrol ante el deficiente estado de estanqueidad de la cubierta de una edificación, que produce la constante entrada de agua en el edificio de la empresa recurrente, y cita la sentencia de esta Sala de 14 de octubre de 2024 en los autos de recurso de apelación 4083/2024 , para sostener que en ella se ha abandonado la exigencia de acudir a la jurisdicción civil, además de diversas consideraciones sobre los antecedentes.
Se fundamenta el recurso de apelación en las siguientes consideraciones:
1ª.- La existencia de acciones con base en la legislación civil en evitación de daños no exime a la Administración Local de los deberes que consagra la normativa administrativa, en este caso urbanística, de conservación de construcciones en evitación de perjuicios.
2ª. La solicitud de esta parte al Ayuntamiento es concreta y clara (ejecución subsidiaria en evitación de entrada de agua) y su exacta necesidad ya fue informada por los Servicios Técnicos Municipales ya en 12-2013 (FOLIO 27 DEL EXPEDIENTE), acordada por éste junto a otras medidas de aseguramiento en base a dichos informes, medidas ya ejecutadas voluntariamente por los propietarios en cuanto a la estabilidad de la edificación. No puede exigirse de un Administrado, que está sufriendo a diario desde hace 8 años en forma de entrada de agua en su edificio la deficiente estanqueidad de una cubierta de edificación, que ahora aguarde a la imposición de multas coercitivas.
La declaración del técnico municipal revela que el edificio tiene un problema: la entrada continuada de agua, que hay que evitar para que dañe a colindantes. No hay que actuar en el inmueble previa presentación de proyecto técnico. Hay que garantizar la estanqueidad de la cubierta como expresan los servicios municipales desde 2013. Se puso de relieve que en el término municipal hay muchos edificios envejecidos y no hay presupuesto. Y se conformó que una de las medidas a acometer en el edificio es la revisión de la estanqueidad de la cubierta.
3º.- Es imperativa la ejecución subsidiaria tal y como declaran nuestros Tribunales (Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia en sus sentencias de 15-1- 2004 y 12-7-2007 ).
A tal situación son aplicables los preceptos de nuestro ordenamiento jurídico urbanístico autonómico en especial, art. 136 LSG y art. 336 RLSG. Considera ilustrativa la propia Ordenanza del Ayuntamiento de Ferrol, reguladora de la Conservación y Rehabilitación de Inmuebles de 27 de junio de 2013 citada en la mencionada sentencia de este Juzgado. Su artículo 16 especifica como primera medida por incumplimiento la Ejecución Subsidiaria por el Ayuntamiento y en el mismo sentido su artículo 19.5.
SEGUNDO.- Sobre la oposición a la apelación.
La Administración municipal apelada se opone al recurso de apelación, con mención a la Sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 14.10.2024 ( STSJ GAL 6933/2024 - ECLI:ES:TSJGAL:2024:6933 ), dictada en un asunto similar al presente en el que han intervenido las mismas partes.
Expuesta la anterior doctrina, de una lectura del expediente administrativo se constata que el Concello de Ferrol ha cumplido con la obligación contenida en el art. 136 de la Ley 2/2016 de 10 de febrero del Suelo de Galicia y arts. 336 y ss. del Decreto 143/2016 Reglamento de la Ley del Suelo de Galicia.
Baste una simple lectura del contenido del expediente administrativo (en delante EA) para constatar este extremo, ya no solo por el inicial Informe-Propuesta de 06.06.2014 (folios 35 a 37, ambos inclusive del EA) en el que se acuerda iniciar expediente de orden de ejecución contra los propietarios el inmueble objeto de litis en su calidad de obligados a ejecutar las obras recogidas en el informe emitido por los Técnicos Municipales de 13.12.2013, sino también al haber dictado posteriormente orden de ejecución, OE 57 /2014, (folios 38 a 40, ambos inclusive), notificada finalmente a los propietarios (folios 41 a 58, ambos inclusive).
Por si fuera poco, se constata un seguimiento por los técnicos municipales del estado del inmueble tras las denuncias de colindantes (véanse informes de 13.12.2013 -folios 27 a 31, ambos inclusive-, 04.02.2015 -folios 159 y ss.-, 12.05.2015 -folios 260 y 261-, 03.06.2019 -folios 401 y ss.- y 18.04.2023 -folios 535 y ss.-).
Es decir, las actuaciones llevadas a cabo por el Concello acreditan sin género de dudas que la Administración Local ha cumplido con las obligaciones que le son exigibles al objeto de evitar daños para personas o bienes en general, incoando inicialmente la oportuna Orden de Ejecución forzosa y, posteriormente, anunciando la consiguiente ejecución forzosa ante el incumplimiento parcial de las ordenes instadas contra la propiedad del inmueble, no pudiendo exigirse de contrario que el Concello ejecute otras obras cuando la seguridad del inmueble ya ha sido contrastada por los técnicos municipales, pues no podemos olvidar que lo que se solicita en el Súplico de la demanda rectora es que se declare no ajustada a derecho la desestimación presunta de la solicitud de ejecución forzosa mediante ejecución subsidiaria de obras en el edificio sito en el DIRECCION000 de esta ciudad, en evitación de la irrogación de daños al edificio titularidad de la mercantil recurrente y de riesgo para las personas y bienes en general.
Además, consta en el EA que el Concello, por resolución de 17.02.2015, (folios 193 y ss.), impuso a la propiedad la ejecución de determinadas obras, hasta el punto de que consta a los folios 342 y ss., informe pericial elaborado por los arquitectos Manuel y Gustavo con el que se acredita la ejecución de determinadas obras de reparación en el edificio por parte de los propietarios (reparación cubierta y colocación de marquesina, entre otras), así como el correcto estado de la fachado del edificio, inexistencia de daños en su estructura, estanqueidad de la cubierta, y zonas comunes (portal y escaleras) en estado de conservación aceptable, lo que constata la inexistencia de peligro para personas o cosas, circunstancia corroborada por los informes de 03.06.2019 -folios 401 y ss.- y 18.04.2023 -folios 535 y ss.-, elaborados por D. Mateo, arquitecto municipal.
TERCERO.- Sobre los presupuestos de la ejecución subsidiaria. Juicio de la Sala.
Conforme al art. 135.1 c) y d) de la Ley 2/20116 del Suelo de Galicia (LSG) los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones, edificios e instalaciones habrán de Conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dichos usos y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles; y realizar los trabajos y las obras necesarias para satisfacer los requisitos básicos de la edificación establecidos en las normas legales que les sean exigibles en cada momento.
Para el caso de incumplimiento de este deber por el propietario, la previsión legal, conforme al art. 136 LSG 2/2016, es la de que los ayuntamientos, de oficio o a instancia de cualquier interesado, mediante el correspondiente expediente y previa audiencia de los interesados, dictarán órdenes de ejecución que obliguen a los propietarios de bienes inmuebles a:
a) Realizar las actuaciones necesarias para dar debido cumplimiento a los deberes señalados en el artículo anterior. (...)
Estas órdenes de ejecución habrán de contener la determinación concreta de las obras a realizar conforme a las condiciones establecidas en la presente ley o en el planeamiento urbanístico. Asimismo, deberán fijar el plazo para el cumplimiento voluntario por el propietario de lo ordenado, que se determinará en razón directa a la importancia, volumen y complejidad de las obras a realizar.
Las obras se ejecutarán a costa de los propietarios si estuvieran dentro del límite del deber de conservación que les corresponde, y con cargo a los fondos de la entidad que la ordene cuando lo superara para obtener mejoras de interés general.
Solo en caso de incumplimiento de esta orden de ejecución -que es la que debe concretar las obras a realizar por el propietario, en cumplimiento de sus deberes legales- se prevé en el apartado 4 del art. 136 LSG 2/2016 que la administración municipal procederá a la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas de 1.000 a 10.000 euros, reiterables trimestralmente, sin que en ningún caso puedan superar individualmente o en su conjunto el 75 % del coste de reposición de la edificación o de una nueva construcción con características similares, excluido el valor del suelo; si bien se prevé en el apartado 5 del art. 136 LSG que la administración municipal también podrá acudir a la ejecución subsidiaria, de manera directa o a través de un agente edificador con capacidad y compromiso suficiente para asumir las responsabilidades previstas en este artículo, con la obligación de solicitar licencia de obra en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha en la que esté resuelta la disponibilidad del terreno y tras la correspondiente expropiación del mismo.
Es decir, el presupuesto para que la Administración municipal pueda acudir a la vía de la ejecución subsidiaria para la realización de determinadas obras en inmuebles de propiedad particular, en sustitución del propietario que ha incumplido los deberes que le impone el art. 135 LSG, y a cargo de éste, es el de un previo acto ejecutivo -orden de ejecución que concrete el alcance y tipo de las obras a realizar en cumplimiento del deber legal de conservación- notificado al propietario incumplidor de sus obligaciones, que, tras el transcurso del plazo concedido en el mismo para llevar a cabo las concretas obras requeridas, no se haya llevado a cumplimiento por el propietario obligado.
Ello es coherente con la naturaleza del acuerdo de ejecución subsidiaria, que no es más que un acto de ejecución forzosa para conseguir el cumplimiento efectivo de un previo acto que impone al destinatario una concreta obligación de hacer que por no ser personalísima puede ser realizada por sujeto distinto al obligado ( art. 100 y 102 de la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas ).
En este caso, a diferencia de lo que sucedía en el caso de la Sentencia dictada por esta Sala en fecha 14.10.2024, dictada en el recurso de apelación 4083/2024 , entre las mismas partes, sí existe un acto dictado resolutorio de un expediente de orden de ejecución de obras, en el que se ordenaba a la propiedad del edificio colindante al de la actora la realización de determinadas obras y actuaciones, con apercibimiento de medidas de ejecución forzosa (multas coercitivas y ejecución subsidiaria), y ese acto, notificado a la propiedad, se remonta al 17/02/2025, constando diversos informes posteriores, en los años 2019 y 2023, que acreditan el incumplimiento de lo ordenado, proponiéndose por el arquitecto municipal, en el último de los informes dar continuidad al expediente de orden de ejecución con el trámite que corresponda.
Por tanto, en este caso, a diferencia del precedente invocado, se pide la ejecución subsidiaria por parte del el Ayuntamiento de una actuación que consta ordenada a la propiedad del edificio en un previo acto ejecutivo que ha sido dictado por la Administración municipal, constando identificado dicho título ejecutivo y acreditado que tras el transcurso del plazo concedido, esa actuación no se ha llevado a cumplimiento por los propietarios obligados a ello, constando además diversos apercibimientos de imposición de medidas de ejecución forzosa, tanto multas coercitivas como ejecución subsidiaria.
En aquella sentencia citada como precedente se valoró en relación a otro edificio que:
"En definitiva, la recurrente no desvirtúa el hecho, constatado en la sentencia, de que en el expediente incoado y tramitado por el Concello en ningún momento se adoptaron medidas concretas que afectasen a propietarios colindantes que hayan sido incumplidas por la propiedad del edificio y cuya ejecución subsidiaria por incumplimiento pueda ser exigible a la administración demandada. Y estos son los presupuestos básicos ineludibles para legitimar una actuación de ejecución forzosa por la vía de la ejecución subsidiaria: el dictado de un concreto acto que imponga una concreta obligación de hacer (en este caso, tendría que ser una orden de ejecución que requiriese a la propiedad del inmueble la realización de determinadas y específicas obras en orden a evitar la entrada de agua en el inmueble colindante), y el transcurso del plazo de cumplimiento voluntario de dicha obligación de hacer sin que el titular del inmueble, que es el principal obligado, las haya acometido, siendo ese incumplimiento de lo previamente ordenado el presupuesto ineludible de la ejecución subsidiaria."
En cambio, en este caso hay orden de ejecución expresa de obras concretas (entre ellas, en relación a la estanqueidad de la cubierta), fijación de plazo de cumplimiento, transcurso del plazo, cifrado en varios años, constatación del incumplimiento, y reiterados apercibimientos de adopción de medidas de ejecución forzosa que no se han traducido en la adopción de ninguna medida ejecutiva. Y lo que se peticiona está en directa relación con las obras ordenadas por resolución municipal previa.
No hay en este caso, a diferencia del precedente invocado por la parte apelada, confusión entre el acto de ejecución forzosa de un previo acto ejecutivo (ejecución subsidiaria) con el acto que concreta la obligación de realizar determinadas obras e impone la obligación de realizarlas, ya que sí consta acto que pone fin al expediente de orden de ejecución de obras, dictado el 17 de febrero de 2015, en el que se ordena a los propietarios del inmueble sito en la DIRECCION000, que en el plazo de 25 días soliciten licencia mediante la presentación de proyecto técnico visado y nombramiento de técnico director de las obras, para la ejecución de las obras que a continuación se relacionan:
1.- Reposición dos cerramentos das fachadas retiradas (incluido as fachadas do patio de luces), saneado de armaduras e reposición de acabados e amaño de fendas.
2.- Amaño ou reposición, no cado de que non existan, das carpinterías das fiestras.
3.- Revisión e reposición das instalación xerais do inmoble.
4.-Pintado de fachadas.
5.- Revisión da estanqueidade da cuberta.
6.- Pintado das paredes da escaleira.
Además, se ordenaba la adopción de medidas urgentes de seguridad en el plazo de 24 horas -concretadas en la resolución- y se ordenaba la reparación de puertas de acceso a las viviendas, retirada de escombros, y limpieza del patio interior.
Y finalizaba esa resolución apercibiendo a los propietarios que de no cumplir esas órdenes se procedería por la Administración a la ejecución forzosa prevista en los arts. 95 y 96 de la LRJPAC y 199.4 LOUGA, bien en forma subsidiaria por la Administración municipal a costa del interesado, exigiéndole el importe de los gastos, daños y perjuicios por la vía de apremio, bien mediante la imposición de multas coercitivas.
Son varios los informes de los servicios técnicos municipales que acreditan el incumplimiento de lo ordenado, una vez transcurrido el plazo concedido:
- Informe de los servicios técnicos municipales de 12.05.2015: no consta que se hubiera solicitado la preceptiva licencia municipal para ejecutar las obras ordenadas ni que se aportara el proyecto técnico, redactado por técnico competente y visado por su colegio profesional que recoja la totalidad de las obras de reparación necesarias y aquellas que fuese preciso ejecutar para dotar a la edificación de las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público ni que se aportara el nombramiento de técnico responsable de las obras. Si bien se ejecutaron labores de mantenimiento en la cubierta deberá aportarse un certificado técnico firmado por técnico competente en el que se garantice la estanqueidad de la cubierta, a lo que se añaden otras consideraciones, incidiendo en que por causa del tiempo transcurrido sin que se haya ejecutado lo ordenado se está acelerando el proceso de deterioro al que está sometido el inmueble. Desde el punto de vista técnico se indica que procede dar continuidad a la orden de ejecución con el trámite que corresponda.
- Informe de 3 de junio de 2019 del arquitecto municipal: se acredita que sigue sin cumplirse con la totalidad de lo ordenado y el inmueble se encuentra sustancialmente en el mismo estado que se describía en el informe técnico de 12 de mayo de 2015. No consta que se hubiera solicitado la preceptiva licencia municipal para ejecutar las obras ordenadas ni que se aportara el proyecto técnico, redactado por técnico competente y visado por su colegio profesional que recoja la totalidad de las obras de reparación necesarias y aquellas que fuese preciso ejecutar para dotar a la edificación de las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público ni que se aportara el nombramiento de técnico responsable de las obras. Tampoco se aportó un certificado técnico firmado por técnico competente que en el que se garantice la estanqueidad de la cubierta, como se había requerido, y se reitera que la marquesina que se ha colocado no garantiza la recogida de elementos sueltos de la fachada que puedan caer en la vía pública en tanto no se proceda al saneado de la cornisa y de los cercados de las ventanas, por lo que debe ser sustituida por otra que cumpla la función para la que fue colocada o bien proceder de nuevo al vallado del frente del inmueble como se ha ordenado. Desde el punto de vista técnico se reitera que procede dar continuidad al expediente de la orden de ejecución con el trámite que corresponda.
A raíz de este informe en fecha 25 de septiembre de 2019 el concelleiro delegado dictó acto apercibiendo a la propiedad que de no cumplir lo ordenado en el decreto de 17 de febrero de 2015 en el plazo de 10 días se acordaría la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas sin perjuicio de acordar la ejecución subsidiaria, lo cual es revelador de la existencia de un verdadero título ejecutivo y de la constatación de un dilatado periodo de tiempo sin que se haya procedido por la propiedad al cumplimiento de lo ordenado, siendo que el propio ayuntamiento reconocía la ejecutividad de la orden de ejecución y de la posibilidad de acudir a la ejecución forzosa con multas coercitivas o ejecución subsidiaria al dictar dicho acto apercibiendo expresamente a la propiedad colindante a la actora de la adopción de dichas medidas ejecutivas si no se procedía conforme a lo ordenado previamente, años antes, dándole para ello un nuevo plazo de 10 días.
Por lo demás, la petición de la aquí apelante en vía administrativa, y contra cuya desestimación presunta acciona en vía judicial, está en directa conexión con el cumplimiento de la orden de ejecución de obras dictada en el año 2015, en la que se ordenaba la revisión de las condiciones de estanqueidad de la cubierta, al ir referida a la petición de ejecución subsidiaria de obras para la evitación de deterioro en el inmueble de su propiedad. Y en la línea de lo solicitado en vía administrativa, que no obtuvo respuesta expresa, dirige el recurso jurisdiccional contra la desestimación presunta de su solicitud al Ayuntamiento de Ferrol para dictase resolución que acordase la Ejecución Subsidiaria de las urgentes obras en el inmueble del DIRECCION000 que eviten, por la acción del agua, la continuación del deterioro en el inmueble colindante ( DIRECCION001), propiedad de esta empresa, deterioro que está afectando a este inmueble dotado de estructura común con el anteriormente citado y al fracaso absoluto de la compulsión al efecto de su titular mediante la amenaza de imposición de multas coercitivas.
De ahí las diferencias entre este caso y el resuelto por la sentencia de esta Sala de fecha 14 de octubre de 2024 , en la que se razonaba que:
- No se especifican ni en la demanda ni en vía administrativa, cual o cuales de las medidas que fueron acordadas en el expediente de orden de ejecución que se incoó contra la empresa han de adoptarse en ejecución subsidiaria de las medidas impuestas a la propiedad del edificio sito en la DIRECCION002 y DIRECCION003 de Ferrol, ni tampoco que se proceda a dar cumplimiento a lo ya acordado en dicho expediente (mientras que en este caso sí hay una referencia expresa a la revisión de las condiciones de estanqueidad, ordenada en el 2015, y que no se ha efectuado por la propiedad del edificio colindante, que fue la destinataria de dicha orden).
-En aquel caso sí se había dictado acuerdo de ejecución subsidiaria respecto de determinadas obras (lo que no sucede en el expediente de los presentes autos), y se valoró por la sentencia de esta Sala de fecha 14.10.2024, dictada en el recurso de apelación 4083/2024 , que:
"Lo único que el Ayuntamiento parece no ha procedido que el Ayuntamiento parece no ha procedido a ejecutar de modo subsidiario en las resoluciones que se adoptaron a lo largo del expediente es la obligación que se le impuso a la empresa de presentar Proyecto de Rehabilitación o ruina del edificio, obligación que se impuso en la Resolución de 27/6/2014 y se reiteró en las distintas resoluciones que se dictaron en ejecución forzosa por incumplimiento de medidas de seguridad, la última de las cuales es de fecha 23/6/2017 en la que se impuso una quinta multa coercitiva y que no ha sido cumplido por la propiedad y el incumplimiento de la orden impuesta en la resolución de 24/3/2017 de presentar estudio técnico que determinase el estado de la edificación y las afecciones de las edificaciones colindantes. El cumplimiento de esa/s obligación/es no es lo que se interesa en vía administrativa ni en vía judicial por la parte recurrente, por lo que no es posible atender a lo pretendido por exceder de lo que en dicho expediente ha sido acordado por la Concello de Ferrol respecto a las medidas de seguridad que han de ser adoptadas por el propietario del inmueble a fin de garantizar la seguridad del edificio."
En este caso, a diferencia del precedente, no hay ninguna medida de ejecución forzosa (ni multas coercitivas ni ejecución subsidiaria, en relación con ninguna de las obras ordenadas y no ejecutadas) y sí hay directa relación entre la petición de la actora y el cumplimiento de al menos parte de la orden de ejecución de obras, en lo referido a la estanqueidad del edificio colindante, ordenada en su momento, no cumplida, y respecto de la que no se llegó a adoptar ninguna medida de ejecución forzosa.
Del expediente administrativo se desprende no solo la existencia de un largo periodo de tiempo sin que la propiedad colindante asumiese el cumplimiento de las actuaciones ordenadas en el año 2015, sino la renuencia o dificultades para el cumplimiento, no existiendo indicios de una voluntad de acometer tales actuaciones, sino, por el contrario, un expreso reconocimiento de la imposibilidad por parte de dicha propiedad de llevarlas a cabo, hasta el punto que consta un recurso de reposición (folio 505 y 506 del expediente), en el que una de las propietarias recordaba que a raíz de la resolución que ordenaba la ejecución de las obras, sin negar su necesidad, habían presentado escrito "solicitando la colaboración del Municipio para hacerlas realidad", manifestando haber ejecutado las medidas urgentes y la imposibilidad de abordar las obras pendientes, alegaciones que no tuvieron respuesta por la Administración municipal. Tras ello, se recurre el acto que apercibe de la imposición de medidas de ejecución forzosa, al objeto de que se resuelva lo peticionado por la propiedad, respecto a la imposibilidad de ejecución de las obras ordenadas y la solicitud de colaboración.
Tras este recurso solo consta un informe policial dando cuenta de la caída de cascotes a la vía pública y actuación del cuerpo de bomberos retirando cascotes y cristales con riesgo de caída en el año 2019, una solicitud de la aquí apelante, presentada en fecha 11 de diciembre de 2019, para que se tomen medidas urgentes de estructura, estanqueidad y cierre del DIRECCION001 que permitan evitar daños a las personas y a los edificios colindantes, y se valore la consecuencia de la presencia de ocupantes para la seguridad del edificio y viandantes, una nueva solicitud de la apelante presentada el 10/02/2021 de incoación de expediente de ejecución de obras para evitación de deterioro de inmueble colindante, otra solicitud en el mismo sentido el 16/02/2023 y finalmente un informe del arquitecto municipal en el que vuelve a constatar el incumplimiento de lo ordenado en el expediente de orden de ejecución de obras, reiterando nuevamente que no consta que se solicitara la perspectiva de licencia municipal para ejecutar las obras ordenadas ni que se aportara el proyecto técnico, redactado por técnico competente (arquitecto) y visado por su colegio profesional que recoja la totalidad de las obras de reparación necesarias y aquellas que fuese preciso ejecutar para dotar a la edificación de las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público ni que se aportara el nombramiento de técnico responsable de las obras. Tampoco se aportó un certificado técnico firmado por técnico competente que en el que se garantice la estanqueidad de la cubierta, como se había requerido, y se reitera que la marquesina que se ha colocado no garantiza la recogida de elementos sueltos de la fachada que puedan caer en la vía pública por lo que deberá ser sustituida por un paso protegido cubierto que deberá reunir las características que se concretan en el informe.
Nuevamente se reitera por el arquitecto municipal que a causa del tiempo transcurrido sin que se haya ejecutado lo ordenado se continúa acelerando el deterioro al que está sometido el inmueble. La entrada continua de agua, a través de la cubierta y de los huecos abiertos en las fachadas, está ocasionando daños al inmueble emplazado en la DIRECCION001 y puede llevar al colapso de la edificación con el riesgo que esto supone para las personas y bienes. Y por ello, nuevamente, propone dar continuidad al expediente de la orden de ejecución con el trámite que corresponda, recordando (como había hecho en informes anteriores) que con el fin de evitar riesgos a los posibles ocupantes, el inmueble no podrá estar habitado en tanto no terminen todas las obras, se presente el certificado final de obra de las mismas y se haga la visita de comprobación por técnicos municipales.
Visto el número de años transcurridos desde la orden de ejecución de obras, la ausencia de cumplimiento de lo ordenado, los riesgos para personas y bienes, y que no consta resuelto el recurso de reposición interpuesto por una de las propietarias del inmueble, en solicitud de colaboración municipal, la ausencia de respuesta a esa solicitud, y siendo clara la imposibilidad de que la propiedad del inmueble colindante al de la apelante se haga cargo en plazo razonable de la ejecución de las obras ordenadas, necesarias para evitar daños a personas y bienes, incluido al edificio de la apelante, no puede compartirse la apreciación de la sentencia de primera instancia de que "lo procedente ahora es que continúe en trámite con la imposición de multas coercitivas por incumplimiento de lo ordenado, paso previo necesario sin que resulte procedente que por este órgano jurisdiccional se ordene la ejecución subsidiaria por el concello sin agotar todas las medios previstos en la normativa de aplicación para lograr el cumplimiento efectivo de lo ordenado por la administración y que se concretan en la resolución de 17/2/2015 (que no fueron totalmente cumplidas)".
Las multas coercitivas tienen la virtualidad de compeler al obligado al cumplimiento de lo ordenado, intentando conseguir la acomodación de su conducta al mandato administrativo. No son un fin en sí mismo, sino un instrumento para conseguir el cumplimiento efectivo de lo ordenado, cuando se valora que puedan tener esa virtualidad coercitiva. Pero en este caso, en el que se evidencia que al menos uno de los obligados viene manifestando la imposibilidad de acometer las actuaciones ordenadas y que ha solicitado la colaboración municipal, y en el que es evidente el proceso paulatino de deterioro del edificio, con generación de riesgos para personas y bienes, y daños para el edificio colindante cuya titular interpone el recurso de apelación, sin que se vislumbre la posibilidad efectiva de que el mecanismo de multas coercitivas pueda conseguir de hecho su finalidad de que la propiedad asuma el cumplimiento efectivo, en la realidad, de la orden de ejecución de obras, se hace precisa una actuación municipal que asuma, en ejecución subsidiaria, la adopción de las medidas ordenadas en fecha 15.02.2015 en relación al inmueble emplazado en la DIRECCION000.
La sentencia recurrida aprecia que:
"La existencia de entrada de agua en el inmueble colindante no implica ni supone que la administración demandada haya incumplido los deberes que le corresponden ni la orden de ejecución que fue acordada. Tampoco permite fundamentar que se acuerde sin más trámites previos, que por el ayuntamiento se ejecuten de modo subsidiario las obras que fueron acordadas en la resolución inicial. Se viene a interesar en la demanda que por el Ayuntamiento ejecuta subsidiariamente obras "para evitar con carácter definitivo la irrogación de daños al edificio propiedad de la actora".
El hecho de que existan o se produzcan humedades en el local propiedad de la sociedad demandante, no puede entenderse como incumplimiento por parte del ayuntamiento de las obligaciones que asume como administración en caso de que los propietarios no cumplan con las obligaciones de conservación y mantenimiento de los inmuebles, debiendo, en su caso, la empresa demandante que manifiesta verse afectada por la situación de deterioro de la edificación colindante, acudir a la vía civil para obtener la correspondiente indemnización de esos daños o que se acometan las obras necesarias por la propiedad para evitar que se continúen produciendo esos daños.
En todo caso, en vía administrativa lo que se pedía por la actora es que se incoase un expediente de ejecución subsidiaria de obras para que eviten el deterioro del inmueble DIRECCION001 d su propiedad y en vía judicial que se adopten medidas de ejecución forzosa, ejecución subsidiaria de obras que se consideren procedente para evitar daños en su propiedad. En el EA sí se adoptaron medidas específicas por el Concello y conforme ha indicado el técnico municipal en su declaración, lo procedente ahora es que continúe en trámite con la imposición de multas coercitivas por incumplimiento de lo ordenado, paso previo necesario sin que resulte procedente que por este órgano jurisdiccional se ordene la ejecución subsidiaria por el concello sin agotar todas las medios previstos en la normativa de aplicación para lograr el cumplimiento efectivo de lo ordenado por la administración y que se concretan en la resolución de 17/2/2015 (que no fueron totalmente cumplidas), pero en ningún caso, son única y exclusivamente aquellas que se interesan en vía administrativa (todas las que eviten con carácter definitivo daños en su edificio.
Las obligaciones de mantenimiento y conservación que se establecen en la normativa urbanística se imponen directamente a los propietarios, los Ayuntamiento tan sólo intervienen a posteriori en caso de incumplimiento (bien de oficio o a instancia de los interesados) sin que pueda sustituir o actuar de modo directo en propiedades particulares cuando previamente no se ha abierto un procedimiento específico que obligue a una intervención concreta a la propiedad y, en el presente caso, si bien consta la obligación de los propietarios del inmueble de realizar determinadas obras de mantenimiento, seguridad y ornato, no existe en el expediente ninguna orden concreta dirigida a la propiedad que le obligue a adoptar una concreta medida de seguridad para evitar daños por agua en la propiedad colindante. Los propietarios del inmueble siempre podrán acudir a la vía civil para obtener de los colindantes la obligación de adoptar medidas para evitar entrada de agua y/o la indemnización de los daños y perjuicio que, en su caso, se le irriguen."
Frente a ese planteamiento de la sentencia de primera instancia, hay que señalar, como fundamento de la revocación de la sentencia, que el incumplimiento de los deberes de la Administración demandada no se deriva del mero hecho de la entrada de agua en el inmueble colindante, sino de la constatación de que hay un acto ejecutivo, dictado en el año 2015, que requería la adopción de determinadas obras, y que la propiedad obligada no las ha acometido, habiéndose generado riesgos para personas y daños a bienes colindantes, para cuya evitación se había dictado esa orden, que ya contenía el apercibimiento de medidas de ejecución forzosa. Pasados cuatro años, la Administración ni siquiera impuso multas coercitivas, sino que reiteró el apercibimiento. Y pasados otros cuatro años más, sigue sin adoptar ninguna medida ejecutiva, a pesar de la constatación de los riesgos para personas y bienes derivados del deterioro progresivo del inmueble.
El hecho de que la apelante tenga abierta la vía civil para reclamar de la propiedad colindante la indemnización de los daños que se le hayan causado por la entrada de agua no releva al Ayuntamiento de su deber de proceder a la ejecución de sus actos firmes y ejecutivos, máxime cuando ha venido reiterando el apercibimiento de la adopción de dichas medidas, sin que lo haya hecho a lo largo de estos años. En este contexto, el evidente incumplimiento de las obligaciones que incumbían a los propietarios del inmueble sito en la DIRECCION001 no enerva el incumplimiento municipal a la hora de proceder a la ejecución efectiva de sus actos, ejecución que puede ser instada por quien tenga un interés legítimo, como es en este caso la propiedad del edificio colindante, que afirma padecer los daños derivados de la entrada de agua.
Se dice en la sentencia que "En el EA sí se adoptaron medidas específicas por el Concello",y es cierto que se resolvió el expediente de orden de ejecución de obras, pero nada efectivo se ha realizado en orden a garantizar su efectivo cumplimiento. La imposición de multas coercitivas solo permitiría mantener la situación de paulatino deterioro, con riesgos para personas y bienes en cuya evitación tienen responsabilidad los propietarios del inmueble que han incumplido su deber de conservación, pero también el Ayuntamiento que ha dictado una orden de ejecución de obras, apercibiendo de medidas de ejecución forzosa que no ha llegado a imponer a lo largo de estos años, y que ni siquiera ha impuesto a la vista de la interposición del recurso contencioso-administrativo, por lo que no cabe apreciar suficiente diligencia en la Administración.
En atención a lo expuesto, y apreciando que las multas coercitivas en este caso no son un medio idóneo ni eficaz para conseguir el cumplimiento efectivo de las obras ordenadas, vista la imposibilidad reconocida por los obligados para proceder por su cuenta al cumplimiento de la previa orden de ejecución de obras, y ponderando el transcurso de un largo periodo de tiempo sin cumplimiento y los reiterados apercibimientos de ejecución forzosa, contestados con la manifestación de imposibilidad de cumplimiento por los propietarios, debe considerarse que es contraria a derecho la desestimación por silencio del Concello de Ferrol de la solicitud de la empresa Herederos Hermanos Rodríguez Silvar SL presentada el 10/2/2023 para que acordase la ejecución subsidiaria de las obras urgentes en el inmueble del DIRECCION000 que evite, por la acción del agua la continuación del deterioro del inmueble colindante DIRECCION001 de su propiedad.
En consecuencia, debe anularse esa desestimación presunta y procede condenar a la Administración municipal a la ejecución subsidiaria de la orden de ejecución de 17 de febrero de 2015 dictada por el Concelleiro delegado de Urbanismo, Infraestruturas e Contratación, debiendo asumir la Administración, a costa de la propiedad, la ejecución de las obras necesarias para restablecer las condiciones básicas de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructural y habitabilidad, previa redacción de proyecto técnico, en cuanto sea preceptivo conforme a la normativa de aplicación, para dar cumplimiento a la parte de la orden de 15 de febrero de 2015 que no ha tenido todavía cumplimiento, con especial referencia a la revisión de la condición de las condiciones de estanqueidad de la cubierta, ya ordenada en el año 2015, y que no consta cumplida.
La parte apelante pretendía en su recurso de apelación que, revocando la sentencia de instancia, se estime el recurso contencioso interpuesto en solicitud de declaración de no ser ajustada a Derecho la desestimación presunta de sus solicitudes de resolución de ejecución forzosa mediante ejecución subsidiaria - pretensión que se acoge, según lo expuesto- y "realización de la concreta obra de estanqueidad de la cubierta en evitación de la irrogación de daños al edificio de su titularidad".
Ciertamente está acreditado que se ha de revisar la estanqueidad de la cubierta, pero lo que no cabe acoger es la pretensión del recurrente de que se condene al Ayuntamiento a realizar una obra concreta en dicha cubierta prejuzgando que no será necesario proyecto técnico, puesto que lo que es exigible del Ayuntamiento, más allá de la mera satisfacción del interés particular de la recurrente, es la ejecución, en sus propios términos, de la resolución de 2015 del expediente de ejecución de obras, en la que se requería a la propiedad la presentación de proyecto técnico para la ejecución de diversas obras, entre ellas la revisión de la estanqueidad de la cubierta, por lo que una vez incumplida esa orden, será el Ayuntamiento, en ejecución subsidiaria, quien deba realizar las actuaciones necesarias para garantizar esa estanqueidad, sin que desde el órgano jurisdiccional se pueda determinar que tales actuaciones no estarán precisadas de proyecto técnico, aspecto que no cabe prejuzgar.
En atención a lo expuesto, procede estimar el recurso de apelación, revocando la sentencia recurrida, que desestimó el recurso contencioso-administrativo en la primera instancia, procediendo su estimación, con el matiz expuesto.
CUARTO.- Sobre las costas procesales.
De conformidad con lo dispuesto en el art. 139 de la LJCA , en los recursos de apelación las costas se impondrán al recurrente si se desestima totalmente el recurso, salvo que el órgano jurisdiccional, razonándolo debidamente, aprecie la concurrencia de circunstancias que justifiquen su no imposición.
La estimación del recurso de apelación determina la no imposición de las costas procesales, en ambas instancias.
