Sentencia Contencioso-Administrativo 421/2024 Tribunal Superior de Justicia de A Coruña. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección de Casamiento, Rec. 4225/2024 de 23 de septiembre del 2024

SE ACEPTANlos fundamentos jurídicos del auto recurrido en apelación, en todo lo que no contradigan los que se pasan a exponer.

PRIMERO.- Sobre el recurso de apelación.

La parte apelante fundamenta su recurso en los siguientes motivos:

1º.- Frente a la consideración por el auto recurrido de que Servihabitat Servicios Inmobiliarios, S.A. (en adelante, SVH), quien conocía desde 2016 que había un procedimiento para demoler la vivienda al ser notificada como representante de "Promomiño 2006, S.L.", propietaria de la vivienda en aquel momento, tiene también otorgada la representación por CORAL HOMES, S.L., actual titular de la vivienda, por un poder notarial que se aporta por el Concello de A Guarda, la apelante alega que CORAL HOMES, S.L. no ha conocido la existencia de ningún procedimiento ni administrativo ni judicial relativo a esta vivienda hasta la notificación por parte del Concello de A Guarda del Decreto del Alcalde de 7/6/2023, al que se acompañaba el Auto de este Juzgado de 13/2//2023 (doc. nº 2). CORAL HOMES, S.L. es propietaria de la vivienda objeto de autos desde el 18/11/2018, inscribiéndola a su nombre en el Registro el 16/7/2019 (doc. nº 3). Las notificaciones realizadas a SVH en 2016 lo han sido en su condición de representante de "Buildingcenter, S.A." la anterior propietaria (como consta en el poder aportado por el Concello), pero nunca podrían sanar la indefensión ni la vulneración de los arts. 24.1 CE y 6.1 CEDH sufrida por CORAL HOMES, S.L. Porque, en primer lugar, CORAL HOMES, S.L. no era propietaria en 2016; lo era "Buildingcenter, S.A.". En segundo lugar, porque SVH no ha actuado en representación de CORAL HOMES, S.L. hasta el 3/07/2023, mediante el escrito que se acompaña como documento nº 1, que es de donde el Concello saca los poderes que aportó.

Por otra parte, la actuación del Concello de A Guarda dada por válida por el Auto recurrido va contra la buena fe y contra sus propios actos ( arts. 7 Código Civil y 3 Ley 40/2015); porque el Concello, cuando tiene que notificar el Decreto de la Alcaldía de 7/06/2023 y el Auto de 13/2/2023, lo hace a CORAL HOMES, S.L. y no a SVH.

2º.- Que "Promomiño 2006, S.L.", el primer propietario, hubiese estado personada no sana la indefensión y vulneración de los arts. 24 CE y 6.1 CEDH en los que incurrió el Concello y por ende este Juzgado, al no estimar este incidente. Esa condición de persona jurídica afectada obligaba a haberle dado necesariamente audiencia a CORAL HOMES, S.L. para evitar la vulneración de los arts. 24 CE y 6.1 CEDH y su indefensión. La jurisprudencia del TEDH también ha considerado que la falta de emplazamiento en un procedimiento de ejecución supone la vulneración del derecho a un proceso equitativo del art. 6.1 CEDH.

El TEDH en su STEDH de 14/6/2022 (Cruz García contra España), como había hecho la STEDH de 10/1/2017 Aparicio Navarro y Reverter y García San Miguel y Orueta c. España, considera que la inscripción en el Registro de la Propiedad obligaba al Tribunal Superior de Justicia de Galicia a emplazar al afectado, aunque no constase en el expediente y que dicha omisión vulneró el art. 6.1 CEDH.

El auto recurrido al aceptar este alegato del Concello no tiene en cuenta, una vez más, que vuelve a ir contra la buena fe y sus propios actos, ya que en el antecedente Cuarto del Decreto de Alcaldía de 7/6/2023 se puede leer cómo el Concello sí que acudió en ese momento al Registro de la Propiedad para ver quién era el titular de la vivienda. Si esa condición de titular de CORAL HOMES, S.L. de la vivienda consta inscrita en el Registro de la Propiedad desde el 16/7/2019 y el Concello sí acudió al Registro en 2023 antes de dictar el Decreto de 7/6/2023, no se puede aceptar que la actuación municipal sea correcta ni mucho menos que esa omisión vulneradora de derechos fundamentales pueda quedar sanada porque estuviese personada "Promomiño 2006, S.L." que era la anterior propietaria de la vivienda.

3º.- En cuanto a la consideración por el auto recurrido de que no se le causa ninguna indefensión efectiva al no existir perjuicio al menos por el momento, la parte apelante alega que se consideran personas afectadas por la ejecución de una sentencia aquéllas que puedan verse afectadas por dicha ejecución, sin exigir que la afectación se haya producido ya. Pero es que en este caso, contrariamente a lo que afirma el Auto recurrido, los derechos de CORAL HOMES, S.L. se han visto ya menoscabados en la ejecución de la sentencia después de que inscrita su titularidad en el Registro de la Propiedad el 16/7/2019 hubiese debido ser emplazado y no lo hubiese sido. En el Auto de este Juzgado de 13/2/2023, notificado el 12/6/2023 junto con el Decreto del Alcalde de 7/6/2023, fue en el que se anuló la licencia de primera ocupación de su vivienda de 12/3/2011 y se decretó su demolición.

La licencia de primera ocupación con la que contaba la vivienda de la apelante y que es declarada nula por el apartado 2º de la parte dispositiva del Auto de 13/2/2023 (acordándose consecuentemente la demolición de la vivienda en el apartado 3º siguiente), no formaba parte del proceso ni de la sentencia objeto de la presente ejecución.

Lo que era objeto del proceso era la desestimación de una solicitud de revisión de oficio por nulidad de las licencias de obras. Por lo que se puede leer allí, la licencia de primera ocupación concedida a esta vivienda por Decreto de Alcaldía de 12/03/2011 no fue impugnada, siendo un acto administrativo firme que surte efectos y que no se puede dejar sin ellos, sino es a través de alguno de los procedimientos legalmente establecidos.

Lo que no se puede hacer, es declarar nula la licencia de primera ocupación directamente por el Juzgado, dentro de un procedimiento de ejecución de una sentencia en un proceso contencioso-administrativo dentro de cuyo objeto no formó parte el acto administrativo ahora declarado nulo; y siendo además un acto anterior al dictado de la sentencia, por lo que no es aplicable el art. 103.4 LJCA. La licencia de primera ocupación habilita al uso y ocupación de la vivienda cuya demolición se acuerda y que, aunque esté relacionado con la licencia de obras, son dos actos administrativos diferentes que requieren la impugnación separada.

Existiendo una disposición general como es el planeamiento de A Guarda que por aplicación de la Ley 2/2016 permite la construcción de la vivienda y un acto administrativo como es la licencia de primera ocupación concedida a la misma, dicha disposición general y acto administrativo despliegan efectos y tienen presunción de validez que sólo puede ser destruida en un proceso judicial distinto al presente.

El hecho de que los terrenos se encuentren ubicados dentro de la Red Natura 2000 no cambia procesalmente nada, ya que no se puede anular la licencia de primera ocupación dentro de este proceso. Pero sí se quería dejar constancia de que según la normativa europea de aplicación preferente según los principios de primacía y prevalencia, no todos los terrenos incluidos en la Red Natura 2000 deban considerarse suelos no urbanizables de especial protección. Según la Directiva 92/43/CEE de 21 de mayo, relativa a la conservación de los hábitats naturales y de la fauna y flora silvestres y la Directiva 2009/147/CE relativa a la conservación de las aves silvestres y toda la jurisprudencia europea, la inclusión de unos terrenos en la Red Natura 2000 no determina su incompatibilidad con los usos humanos, incluido el residencial.

Aunque los argumentos expuestos en el recurso de apelación sobre la Red Natura y la Directiva de hábitats corresponderían más a ese otro procedimiento judicial que sí tenga por objeto la licencia de primera ocupación, sí se quería dejar constancia de los mismos porque la declaración de nulidad de dicha licencia por el Auto de 13/2/2023 confirmada por el Auto de 19/2/2024 no sólo vulnera la jurisprudencia española desde un punto de vista procesal, sino también, desde un punto de vista material, las Directivas y jurisprudencia europeas según las cuales no existe imposibilidad de conceder una licencia en un suelo incluido en la Red Natura 2000 por las razones expuestas.

SEGUNDO.- Sobre la oposición a la apelación.

La representación procesal de la parte apelada se opone al recurso de apelación alegando la inexistencia de indefensión justificativa de la nulidad de actuaciones pretendida porque la orden demolitoria que se está ejecutando en este procedimiento resultó firme mucho tiempo antes de que CORAL HOMES, S.L. hubiese adquirido una de las viviendas litigiosas, la promovida por PROMOMIÑO 2.006, S.L., la cual no sólo se aquietó con el contenido de dicha sentencia que declaraba la nulidad de su licencia de obras, y ordenaba la demolición de la vivienda construida a su amparo, sino que posteriormente en ningún momento trató de legalizar dicha vivienda bajo el amparo de la "presunta" modificación de circunstancias que habría supuesto, según la teoría municipal, la entrada en vigor de la Ley del Suelo de Galicia 2/2016; y porque ninguna de las actuaciones, judiciales ni extrajudiciales (en sede municipal) con posterioridad al 16 de julio de 2.019 hasta el dictado del auto de fecha 13.02.23, ha supuesto cambio o modificación alguna relativo a la situación de la vivienda, actualmente de CORAL HOMES, S.L., sobre la que viene pesando desde el año 2.013 una orden firme de demolición, acordada en sentencia judicial.

Los trámites habidos con posterioridad a julio de 2.019, muy pocos, por cierto, se han referido siempre a la determinación de la situación de hecho de las viviendas a demoler, relativas a la existencia de ocupantes en las mismas, elaboración de proyectos de demolición, etc., situaciones todas ellas que ninguna alteración real han provocado en el patrimonio de la promovente de este incidente, y, por tanto, que no le han supuesto indefensión alguna.

La única actuación o pronunciamiento con cierta relevancia desde julio de 2.019 hasta la actualidad se corresponde con el dictado del auto de fecha 13.02.23, en el que, entre otros extremos, se declara la expresa nulidad de las licencias de primera ocupación concedidas a las 3 viviendas litigiosas, cuyo orden de demolición es firme, al declararse la nulidad de las licencias de obras que les dieron soporte. Si la adversa pretendía vincular la improcedencia de ordenar la demolición de unas viviendas que disponían de licencia de primera ocupación cuya nulidad no había sido declarada expresamente, debieran haber opuesto dicho argumento (que entendemos carente de rigor) en el procedimiento ordinario de nulidad de las licencias de obra en el que se acordó dicha nulidad y se ordenó la demolición de las obras. Sin embargo, en ningún momento se desplegó tal argumento, ni durante la tramitación de dicho procedimiento, ni tampoco en una hipotética apelación de la sentencia, que, recordamos, nunca planteó PROMOMIÑO 2006, S.L.

En todo caso, conforme a la STS de 6 de febrero de 2007, rec. 2135/2004, "La formal pervivencia de una licencia de primera ocupación, no representa ningún obstáculo para ejecutar la demolición ordenada...".

También debe recordarse que la propia Ley 39/2015, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, concreta específicamente en su artículo 49.1 cuáles son los límites a la extensión de la nulidad o anulabilidad de los actos.

La promovente del incidente en la parte final de su recurso una cuestión de fondo que ya fue objeto de debate, análisis, y sentencia, cuál es si las licencias de obra controvertidas se adecuaban al marco normativo aplicable o no. Incluso posteriormente, con motivo de la entrada en vigor de la Ley 2/2016, del Suelo de Galicia, volvió a reintroducirse por el Concello un debate de fondo en el que se procedió a un análisis del marco legal y las posibilidades de legalización a su amparo.

Sobre el desconocimiento por parte de CORAL HOMES, S.L. de la situación real de la vivienda de su titularidad, la apelada alega que es seguro que CORAL HOMES, S.L. sabía desde que adquirió el inmueble, la situación legal del mismo, y la orden de demolición que pesaba sobre él, porque los indicios nos conducen inexorablemente a dicha conclusión: CORAL HOMES se reconoce como una gran tenedora que adquirió el inmueble junto con otros "miles" (señala ella) de inmuebles, recogiéndose en la nota simple que acompaña con su escrito que su titularidad deriva de la escritura de fecha 18.11.2018 (protocolo 2.799, del notario de Madrid D. Antonio Morenés Giles), la cual no aporta, lo cual hace probable que fuese consciente de que adquiría un inmueble con problemas. Pero, más sospechoso resulta que, si, como resulta obvio, la finalidad de la mercantil fuese la de enajenar o negociar con el inmueble adquirido, ningún trámite hubiese realizado al efecto durante cuyo transcurso no fuese consciente de la situación real del inmueble, y la orden de demolición que pesa sobre el mismo -recuérdese que nos encontramos con una vivienda que estaba ocupaba irregularmente por terceras personas desde hace ya varios años tras su situación de abandono-.

No nos encontramos ante un procedimiento de ejecución cuyo inicio se hubiese acordado con el auto de 13 de febrero de 2.023, sino que dicha ejecución para la demolición de las viviendas litigiosas, entre ellas la de CORAL HOMES, S.L., se remonta en el tiempo al año 2.013. Este último auto sólo acordó retomar la ejecución, en su momento "paralizada" a raíz del incidente de inejecución que planteó el Concello de A Guarda.

Ningún reproche puede hacérsele al Juzgado acerca de una inexistente o deficiente notificación a CORAL HOMES, S.L., habida cuenta que la entidad de la que la misma traía causa, cuando menos remota, PROMOMIÑO 2006, S.L., siempre estuvo personada en el procedimiento, con procurador y letrado, a los que se les notificaron todas las actuaciones, y quienes en ningún momento notificaron la existencia de un cambio de titularidad en el inmueble.

Ninguna situación de indefensión ha sufrido CORAL HOMES, S.L. en este procedimiento, por cuanto que desde que adquirió e inscribió su titularidad sobre el inmueble litigioso, no han variado las circunstancias de hecho ni de derecho preexistente, esto es, sigue sin ejecutar la orden de demolición sobre dicha vivienda.

TERCERO.- Sobre la falta de emplazamiento en el procedimiento de ejecución y la alegación de indefensión.

Consta en las actuaciones que en sentencia de 13.02.2012 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Pontevedra se estimó la demanda formulada en representación de Leopoldo contra el Concello de A Guarda instando a la declaración de nulidad de tres licencias de obra, dos otorgadas a Unifamiliares de Bouzas, y otra a favor de Promomiño 2006. La Sentencia del Juzgado dictada en primera instancia se confirmó en vía de apelación en Sentencia de 24.01.2013 desestimatoria del recurso de apelación nº 4273/2012 entablado por el Concello y la entidad codemandada UNIFAMILIARES DE BOUZAS.

Tras la desestimación del incidente de imposibilidad legal de ejecución planteado respecto de dos de las viviendas (ajenas a la recurrente), sobre la base de la concesión de dos licencias de legalización, e instada la ejecución de sentencia, mediante Auto de fecha 13.02.2023 el Juzgado acordó:

1.- Tener por declarada, definitivamente, la nulidad radical y de pleno derecho de las dos licencias de legalización otorgadas por la JGL del Concello de A Guarda en el año 2016 a dos de las tres viviendas cuya demolición conlleva la ejecución de la sentencia dictada en los autos de que dimana esta pieza.

2.- Declarar expresamente la nulidad, también, asociada como consecuencia directa a la de edificación, de las licencias de primera ocupación concedidas a las tres viviendas en decretos de la alcaldía de 15.04.2009, 13.12.2010 y 12.03.2011.

3.- Requerir personalmente al Alcalde del Concello de A Guarda para que dé todas las órdenes oportunas para llevar a cumplimiento definitivo el derribo de las viviendas de referencia, incluido el desalojo de los ocupantes ilegales (empadronados en DIRECCION000) de una de ellas a los que habrá de notificarle que sobre la construcción pesa una orden de derribo ofreciéndoles el oportuno plazo para desalojarla voluntariamente. En caso de que se manifestara oposición a dicho desalojo o sus ocupantes no cumplieran con él en el plazo oportuno, el concello dispondrá de la oportunidad de solicitar, en el curso de esta pieza de ejecución, autorización judicial de entrada en la finca de referencia para cumplir con él pudiendo hacerlo coincidir con la fecha en que se inicien las labores de derribo. En el curso de la ejecución de ese derribo, dispone la administración, su Alcalde, del plazo máximo de 6 MESES a partir de la notificación de esta resolución; plazo durante el cual habrá de aprobar definitivamente, por la vía de urgencia, el proyecto técnico destinado a la demolición de las viviendas, de no constar tal aprobación, y la contratación de empresa que se ocupe de dicha demolición en caso de resultar necesaria. De no completar el derribo dentro de ese plazo, se le impondrá a la persona del Alcalde una MULTA COERCITIVA DE 1.000 euros, reiterable mensualmente en igual o superior importe mientras no acredite haber completado dicho derribo.

La recurrente en apelación (CORAL HOMES S.L.) se persona en el procedimiento de ejecución el 03.07.2023 alegando que recibió el pasado 12/06/2023 la notificación del Decreto de la Alcaldía del Concello de A Guarda de 7/06/2023. El acto notificado es el inicio de un procedimiento de ejecución subsidiaria de la orden de demolición acordada por el Auto de este Juzgado de 13/02/2023. En el antecedente Cuarto del Decreto notificado se dice que "Constan también incorporadas al expediente administrativo las notas simples registrales de las que resultan, en la actualidad, las siguientes titularidades de los inmuebles:...2. DIRECCION001. (Promomiño) Propiedade de Coral Homes, S.L.U., 100% do pleno dominio por título de achega social, formalizada en escritura con data 16/11/2018, autorizada en Madrid ante o Notario D. Antonio Morenés Giles (2.799)".

La recurrente en apelación manifestaba en dicho escrito que: "pese a que la transmisión de la propiedad a favor de mi representada consta en el Registro de la Propiedad desde el 16/07/2019, como se puede ver en la nota simple registral que se adjunta como documento nº 3, ni el Concello de A Guarda ni este Juzgado le ha notificado nada para que pudiese comparecer en los presentes autos.

Que, tal y como se puede ver en dicha nota simple registral, no consta en el Registro de la Propiedad anotación alguna de la existencia de ningún procedimiento administrativo o judicial que pudiese afectar a la vivienda adquirida.

Mi representada desconocía la situación y antecedentes jurídicos de esta finca, al haber sido transmitida dentro de un grupo de inmuebles constituido por miles de activos el citado 16/11/2018.

Tercero.- Que dicha omisión ha vulnerado el derecho constitucional de mi representada a la tutela judicial efectiva sin sufrir indefensión ( art. 24 CE ) y su derecho a un proceso equitativo del art. 6.1 del Convenio para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales (CEDH ).

Cuarto.- Que, dicho sea con el debido respeto, tanto el Concello de A Guarda como este Juzgado tenían la obligación de haberle notificado a mi representada la existencia de este proceso y las actuaciones que se seguían en el mismo, ya que se trataba de una persona afectada a la que necesariamente había que darle audiencia para salvaguardar sus derechos y evitar su indefensión, por las razones que se exponen a continuación."

Por todo ello CORAL HOMES S.L. concluía su escrito solicitando:

1º.- Se tenga por promovido incidente de nulidad de actuaciones al amparo de los arts. 241 LOPJ y 228 LEC contra el Auto dictado dentro de las presentes actuaciones de 13/02/2023 y todas las actuaciones llevadas a cabo a partir del 18/07/2019, fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición por parte de mi representada de la vivienda afectada para que, previos los trámites pertinentes, se sirva dictar resolución por la que se acuerde declarar la nulidad de dicho Auto y de todo lo actuado a partir de la falta de emplazamiento en el procedimiento a partir del citado 18/07/2019, así como del Decreto del Concello de A Guarda de 7/06/2023 (Expediente 2670/2017).

2º.- Sin perjuicio ni renuncia a lo anterior, subsidiariamente, se solicita que se tenga por interpuesto recurso de apelación contra el citado Auto para que, previos los trámites pertinentes, sea revocado en su día por el Tribunal Superior de Justicia de Galicia acordando la nulidad de actuaciones y la retroacción solicitada en el apartado anterior.

El auto del Juzgado a quo de 19.02.2024 -contra el que se dirige el presente recurso de apelación- desestima la pretensión de CORAL HOMES, valorando que "consta documentalmente en el expediente administrativo que se ha seguido por el Concello para el derribo de las tres viviendas a que atañe esta pieza (pero más concretamente con respecto a la vivienda que figura en la actualidad como de titularidad de CORAL HOME) que mediante comunicación de su Alcaldía de 01.02.2016 dio traslado a la entidad SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIAIOS S.L. a fin de que procediese a la retirada de los enseres de la vivienda en su día titularidad de PROMOMIÑO 2006 SL.

De manera que SERVIHABITAT SERVICIOS INMBILIARIOS, representante tanto de BUILDINGCENTER como de CORAL HOMES conocía la existencia del procedimiento administrativo nº 364/2010 que seguía el Concello y también fue consciente de que se trataba de desalojar los enseres inventariados para cumplir con el derribo.

La documental que aparece unida al escrito de 26.07.2023 del Concello demuestra que ya en enero de 2016 la administración le comunicaba a SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS, en su condición de representante de PROMOMIÑO 2006 S.L., por aquel entonces la propietaria de la vivienda que ahora es titularidad de CORAL HOME, su obligación de retirar de la construcción los enseres inventariados en ella con el fin de comenzar los trámites tendentes a la ejecución de la sentencia.

Es evidente que no sólo CORAL HOME no ha visto comprometido derecho alguno a su favor, al menos por el momento en la presente pieza (dadas las circunstancias y su estado) sino que tampoco se ha visto perjudicada, por el momento, por las decisiones ejecutivas que se venían adoptando, dado que buena parte de su trámite se dirigió a resolver sobre una posible inejecución de la sentencia y a alcanzar una declaración de nulidad de las licencias de ocupación exigida en vía de apelación; de forma que ninguna indefensión se le ha ocasionado (en términos de indefensión efectiva) que pudiera desembocar en la declaración de nulidad que pretende, por haber sufrido un perjuicio; pero es que tampoco se puede hablar de nulidad por falta de emplazamiento o de notificación judicial de la existencia de la pieza, porque fue PROMOMIÑO 2006 la que transmitió la finca a CORAL HOME, y es claro que la vendedora dispuso en todo momento en la pieza de la oportuna representación, con pleno conocimiento de las actuaciones que se iban siguiendo."

Respecto al conocimiento por CORAL HOMES S.L. del proceso de ejecución de la sentencia que declaró la nulidad de la licencia y ordenó la demolición de la vivienda hay que señalar lo siguiente.

En cuanto al hecho de que en el momento de la adquisición de la vivienda no existiese anotación registral que le hiciese sospechar del proceso judicial de ejecución de sentencia, no enerva el efecto de la subrogación real. Y la cuestión de si pudo conocerlo o no antes de la notificación por el Concello de A GUARDA del Decreto de 07/06/2023, es cierto que pueden existir dudas, puesto que ya en el año 2016 (01.02.2016) se dio traslado a SERVIHABITAT INMBILIARIOS S.L. a fin de que procediese a la retirada de los enseres de la vivienda, en su día titularidad de PROMOMOÑO 2006 S.L.

Aunque la apelante alega que esa notificación a SERVIHABITAT INMBILIARIOS S.L. lo fue en aquel momento en su condición de representantes de BUILDING CENTER S.A. -la anterior propietaria-, no siendo en ese momento (2016) todavía propietaria CORAL HOMES, S.L., y no existiendo constancia de que SVH haya actuado en representación de CORAL HOMES s.l. hasta el 03/07/2023, tampoco se puede obviar que en el poder aportado por la apelante -y anteriormente por el Concello- consta que IBERIAN AZUL HOMES S.L. (posteriormente denominada CORAL HOMES S.L.) por Acuerdo de su Consejo de Administración de 4 de septiembre de 2018, elevado a público el 5 de septiembre de 2018, confirió poder en favor de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L.-, para ejercitar determinadas facultades, entre ellas otorgar la representación y comparecer ante cualquier administración, Autoridad, Fiscalía, Delegación, Junta, Jurado (...) Centro, oficina o funcionario del Estado (...) y otras Comunidades Autónomas o Municipio y cualesquiera entidades locales, (...) y en ellos instar, seguir y terminar, como actor, demandado o en cualquier otro concepto, toda clase de expedientes.

Por tanto, la misma entidad que tiene poder de representación otorgado por la apelante desde antes de la adquisición por ésta de la vivienda ya había tenía conocimiento, dos años antes de la adquisición, del proceso de ejecución de la orden de demolición.

No se pone en duda, o no es objeto de controversia, que la primera actuación de SERVIHABITAT INMBILIARIOS S.L. (a través de la entidad EMAIS SERVICIOS INTEGRALES, subapoderada en la escritura de 20.09.2018) en representación de CORAL HOMES haya sido el 03/07/2023, con el escrito de solicitud de nulidad de actuaciones, como tampoco se afirma que en el año 2016 SERVIHABITAT INMBILIARIOS S.L. representase a CORAL HOMES (el poder que consta es del año 2018, otorgado dos meses antes de la adquisición de la vivienda por la apelante), pero el hecho de que desde antes de la adquisición de la vivienda por CORAL HOMES conste otorgado por ésta un poder de representación, con la amplitud descrita, a la misma entidad que ya había recibido, también como representante de la anterior titular, un requerimiento en el curso del proceso de ejecución de la sentencia que ordenó la demolición, aunque no acredita plenamente un conocimiento previo y directo por CORAL HOMES del proceso de ejecución de sentencia y de la orden de demolición, sí incrementa las posibilidades del mismo.

Lo cierto es que no se desvirtúa por el apelante que SERVIHABITAT SEVICIOS INMOBILIARIOS representase primero a BUILDINGCENTER (titular en el año 2016), que con ocasión de sus funciones representativas recibiese un requerimiento de retirada de enseres en el marco del proceso de ejecución de la sentencia que ordena la demolición, y que la misma entidad fue apoderada por CORAL HOMES como su representante en el año 2018, dos años después, y antes de adquirir la vivienda.

En todo caso, la cuestión de la fecha exacta del conocimiento por CORAL HOMES de la existencia del proceso de ejecución de sentencia pierde su relevancia, puesto que aunque se diera por supuesto lo alegado por la apelante, esto es, que no conoció el proceso de ejecución hasta que se le notifica el 12/06/2023 el acto de la Alcaldía que inicia la ejecución subsidiaria de la orden de demolición acordada por auto del Juzgado de 13/02/2023, en realidad no hay motivos para declarar la nulidad de las actuaciones desde el año 2019 (fecha de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición) hasta la del dictado de dicho auto de 13/02/2023, por cuanto durante ese tiempo ni consta que se haya alterado la realidad física de la edificación ni tampoco que se hayan adoptado decisiones administrativas o judiciales que hayan podido causar algún perjuicio a la recurrente, siendo que la primera resolución que de hecho le afecta de forma relevante, como es el inicio de la ejecución subsidiaria, le fue notificada, y con ocasión de la misma además tomó conocimiento del Auto de 13/02/2023, en relación con el cual efectúa una serie de consideraciones conducentes a su impugnación en su escrito de solicitud de nulidad y subsidiario de apelación.

En relación con la vivienda adquirida por CORAL HOMES S.L., en realidad no consta ninguna decisión judicial relevante adoptada desde su adquisición en el año 2018 (con la salvedad que se dirá en cuanto al auto de 13.02.2023), por lo que la falta de emplazamiento desde esa fecha hasta el momento de su personamiento el 03.07.2023 no le ocasiona ni perjuicio alguno ni indefensión. Hay que tener en cuenta que, a diferencia de otros casos invocados por el apelante, en este caso el proceso contencioso-administrativo que conduce a la orden de demolición terminó con sentencia firme años antes de que la apelante adquiera la vivienda, y se entendió dicho procedimiento con la titular en aquel momento, que pudo ejercitar sus derechos de defensa.

Cuando la recurrente adquiere su vivienda en el año 2018, lo hace respecto de un inmueble con sentencia firme anulatoria de la licencia de obras, sentencia que data del año 2012, lo que de acuerdo con constante jurisprudencia, determina como consecuencia inherente la obligación de demolición. Ni siquiera se promovió por la anterior titular del inmueble adquirido por la recurrente la legalización, ya que el incidente de imposibilidad legal de ejecución que se promovió se refería a otras dos viviendas.

En consecuencia, la situación física y jurídica del inmueble adquirido por CORAL HOMES en el año 2018, inscribiendo su adquisición en el año 2019, no se ha visto alterada, tratándose de un inmueble sobre el que pesa una orden de demolición anterior, inherente a la sentencia, ejecutiva y no ejecutada, por lo que la nulidad de actuaciones, con retroacción al momento en que la apelante inscribió su adquisición en el Registro de la Propiedad el 18/07/2019, carece de sentido y finalidad, porque no alteraría la situación física y jurídica del inmueble, en cuanto al deber de demolición que pesa sobre el mismo, anterior a la adquisición, derivado de sentencia firme (muy anterior a su adquisición de la vivienda), y que no es revisable en sede de ejecución, por lo que ninguna posibilidad de defensa ha perdido la recurrente.

La existencia de una licencia primera ocupación que data del año 2011 en nada altera la situación jurídica descrita y el deber de demolición indicado. Conforme a consolidado criterio jurisprudencial, a la declaración de nulidad de la licencia de obras le sigue, como consecuencia inherente, aunque no se explicite en el fallo, la demolición de lo construido al amparo de esa licencia, consecuencia que solo cabrá evitar si se concede una posterior licencia de legalización que sirva de base a la estimación de un incidente de imposibilidad legal de ejecución.

La licencia de primera ocupación de la vivienda data del año 2011, es decir, es anterior a la sentencia que declara la nulidad de la licencia de obras ordena la demolición, y el valor de esa licencia de primera ocupación no es el propio de una licencia de legalización. Se trata de un acto anterior a la sentencia que anuló la licencia de obras, y aunque no haya un pronunciamiento expreso en la sentencia anulatorio de la licencia de primera ocupación, lo cierto es que al tratarse de un acto dependiente de la licencia de obras, que es presupuesto para el mismo, una vez anulada la licencia de obras, la licencia de primera ocupación cual pierde su validez y eficacia, sin necesidad de un pronunciamiento específico, como acto dependiente de la licencia de obras, al perder su presupuesto de validez.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 6 de febrero de 2007, rec. 2135/2004 declara:

"La formal pervivencia de una licencia de primera ocupación, no representa ningún obstáculo para ejecutar la demolición ordenada, pues como bien dijo la Sala de instancia en el auto de 17 de enero de 2003, aquella licencia tiene sentido y es eficaz en cuanto lo sea la licencia de obras en la que se sustenta."

Es cierto que la licencia de primera ocupación es un acto distinto al de la licencia de obras, y que con ocasión del recurso contra la licencia de primera ocupación no se puede revisar una licencia firme de obras. Pero la situación en este caso es la de una sentencia firme anulatoria de una licencia de obras, sentencia que es posterior a la licencia de primera ocupación, por lo que es evidente que así como el pronunciamiento anulatorio de la licencia de obras conlleva la obligación de demolición, si la preexistencia de dicha licencia de primera ocupación significase algún obstáculo a esa obligación de demolición que se deriva del fallo anulatorio de la licencia de obras se tendría que haber alegado en el proceso en el que se sustanció la revisión de la licencia de obras, proceso finalizado años antes de la adquisición efectuada por la recurrente, y cuya sentencia no se puede revisar.

Sobre la dependencia de la licencia de primera ocupación respecto a preexistencia de una licencia de obras válida no cabe albergar dudas, si se tiene en cuenta el control que a través de la misma se ejercita. Como decía la Sentencia del Tribunal Supremo ( STS) de 6 de diciembre de 1986 ECLI:ES:TS:1986:6807 )el control que la Administración ejerce sobre la construcción a través de la licencia de primera utilización, consiste en comprobar si lo edificado se ajusta a los términos -proyecto y condiciones lícitas- en que la licencia de obras fue otorgada. Se trata, pues, de una actividad administrativa reglada, como ya se ha dicho, y de pura comprobación.

De lo expuesto ya se deriva, positivamente, que el objeto del control administrativo ejercido a través de la licencia de primera utilización es precisamente una actividad del administrado -la de la construcción-, que se confronta, y esto es lo que ahora se destaca, con el contenido de la licencia de obras. Negativamente, ha de indicarse que no es función de la licencia de primera utilización la revisión de la actuación de la Administración concretada en el otorgamiento de la licencia de obras.

Está claro, pues, que si existe conformidad de la construcción con el contenido de la licencia de obras - sentencia de 4 de noviembre de 1985 - no podrá denegarse la licencia de primera utilización: no otorgar ésta, invocando la ilegalidad de la licencia de obras, equivale a una revisión de ésta hecha sin ajustarse a las rigurosas exigencias formales establecidas al respecto.

La STS de 26 de julio de 1989 ECLI:ES:TS:1989:4520 confirma que la licencia de habitabilidad o de primera utilización, no tiene entidad propia e independiente, puesto que no es más que una derivación y consecuencia de la previa licencia de obras o edificación, ya que si ésta tiende a garantizar que la obra proyectada, todavía sin realizar, va a resultar conforme con las limitaciones que el ordenamiento jurídico impone a las obras de nueva planta, la licencia de primera utilización busca el comprobar si en la ejecución y materialización de aquel proyecto se ha respetado lo que el mismo expresaba o adelantaba y en base al cual se otorgó el permiso de construcción; y en todo caso, la licencia que nos ocupa puede también controlar si la obra ya realizada puede destinarse al uso previsto, en aquellos aspectos o requisitos que por su transcendencia al interés general justifican la intervención administrativa.

Si acudimos a la normativa autonómica, vigente en el momento de otorgarse la licencia de primera ocupación, también se comprueba la dependencia de esta respecto a la licencia de obras, puesto que para otorgar la licencia de primera ocupación de edificaciones se exigirá certificado final de obra de técnico competente en el que conste que las obras están completamente terminadas y se ajustan a la licencia otorgada y la previa visita de comprobación de los servicios técnicos municipales ( art. 195.6 Ley de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia 9/2002).

Por todo ello, el hecho de que el auto de 13.02.2023 haya declarado expresamente la nulidad de las licencias de primera ocupación, en realidad en nada implica una verdadera novación o alteración desfavorable a los intereses de la recurrente, sino que se trata de hacer explícito un efecto inherente al fallo de la sentencia del año 2012, que se explica en el contexto de una ejecución referida a una sentencia anulatoria de tres licencias de obras, en cuyo marco se desestimó el incidente el imposibilidad legal de ejecución basado en dos licencias de legalización del año 2016, teniendo por declarada la nulidad de esas dos licencias de legalización -ajenas a la vivienda de la actora-, y siendo la consecuencia asociada a esa nulidad de esas dos licencias de legalización la declaración expresa de la nulidad de las licencias de primera ocupación, que obviamente afecta también a la vivienda de la apelante, respecto de la cual ni siquiera se habían concedido licencias de legalización posteriormente a la licencia de obras anulada en la sentencia del año 2012.

En definitiva, el auto de 13.02.2023, al declarar la nulidad de las licencias de primera ocupación de las tres viviendas, no hace más que explicitar una consecuencia inherente al fallo de la sentencia de 2012 anulatoria de la licencia de obras -y a la propia nulidad de las licencias de legalización posteriores de otras dos viviendas-, aclarando la falta de virtualidad de dichas licencias de primera ocupación en orden a evitar la ejecución de la demolición debida por la sentencia.

Por tanto, dicho auto de 13.02.2023 resuelve una cuestión propia de la ejecución de sentencia, aclarando que tales actos de licencia de primera ocupación no se oponen a dicha ejecución, por cuanto su relación de dependencia con las licencias de obras anuladas determina que sean actos que quedan sobrevenidamente privados de validez y eficacia, al dejar de existir las licencias de obra con las que había que comparar la obra ejecutada para determinar el ajuste de la misma a tales licencias, que es el significado propio de las licencias de primera ocupación (que no se pueden entender, como parece sugerir el apelante, como un título equivalente a la licencia de obra, que venga a legalizar la situación de la vivienda y legitimar su pervivencia).

En definitiva, la licencia de primera ocupación se ve afectada por la declaración de nulidad de la licencia de obras, y ello es lo que se limita a declarar el auto de 13.02.2023, que en consecuencia no hace más que explicitar un efecto inherente a la sentencia del año 2012, y aunque no se hubiese incorporado ese pronunciamiento, la situación jurídica del inmueble de la apelante sería la misma.

En cuanto al requerimiento al Alcalde para que proceda al cumplimiento definitivo del derribo, fijando plazo máximo, es una actuación obligada y conforme a derecho, habida cuenta del largo período de tiempo desde la firmeza de la orden judicial de demolición, que data del año 2012, sin que nada se haya realizado de forma efectiva en relación al cumplimiento de la misma, lo que determina la necesidad del requerimiento indicado, que está en la línea de exigir el puro cumplimiento de la sentencia.

En consecuencia, si entre la inscripción registral de la adquisición del inmueble en el año 2019 y dicho auto de 13.02.2023 la apelante no identifica ninguna actuación desarrollada en el procedimiento de ejecución de sentencia que tenga relevancia y sea origen de indefensión, el mero dictado de ese auto tampoco le genera indefensión: la declaración de nulidad de licencias de legalización se refiere a viviendas distintas a la suya, y la declaración de nulidad de la licencia de primera ocupación, y el requerimiento personal al Alcalde para que lleve a cabo el derribo, no es más que la expresión del estricto cumplimiento de la sentencia del año 2012, muy anterior a su adquisición de la vivienda. Además, en cuanto el Alcalde realizó una actuación dando cumplimiento a lo que se le requería en ese Auto de 13.02.2023, la apelante, como actual titular de la vivienda, fue notificada de esa actuación administrativa que daba cumplimiento a lo ordenado por el Auto de 13.02.2023, por lo que pudo ejercitar su derecho de defensa frente a la primera decisión relevante para su esfera jurídica en el curso de la ejecución, como es el inicio de la ejecución subsidiaria.

Si la retroacción de actuaciones se llevase a efecto en los términos solicitados por la apelante, la situación física y jurídica del inmueble seguiría siendo la misma, porque en todo caso hay un inmueble -de la apelante- sobre el que pesa una orden de demolición ejecutiva y no ejecutada, que el Concello tiene el deber de llevar a cumplimiento, por lo que la nulidad pretendida carecería de efecto práctico y en nada permitiría ejercitar ex novo ninguna posibilidad de defensa no ejercitada.

Y si lo que se pretendía era la nulidad de actuaciones para recurrir el auto de 12.02.2023, de hecho es lo que ha efectuado la recurrente, que dedica el último de los motivos de su recurso de apelación a exponer las razones por las cuales debe ser revocado dicho auto, y ya en escrito de personamiento en el procedimiento de ejecución de sentencia planteaba de forma subsidiaria a su petición de nulidad de actuaciones que se tuviese por interpuesto recurso de apelación contra el Auto de 13.02.2023, a efectos de conseguir su revocación.

Para descartar cualquier atisbo de indefensión, lo que procede es analizar las consideraciones contenidas en el recurso de apelación dirigidas a obtener la revocación del auto de 19.02.2024, y por ende, del auto de 13.02.2023 -el que declaró la nulidad de la licencia de primera ocupación y requirió de cumplimiento del derribo al Alcalde- ya que si así se hace, queda todavía más en evidencia que la falta de emplazamiento anterior ningún perjuicio ha causado a la recurrente, que es precisamente notificada cuando se realiza una actuación municipal que va a tener influencia y repercusión material en su esfera de intereses (inicio de ejecución subsidiaria), y es con ocasión de esa notificación cuando la apelante toma conocimiento del auto de 13.02.2023. Una interpretación flexible, acorde con el principio de tutela judicial efectiva, permite considerar que la apelante puede recurrir ese auto, al haber formulado su pretensión impugnatoria en plazo desde que tuvo conocimiento del mismo, y por ello procede que en esta segunda instancia se analice el contenido de esa impugnación del auto de 13.02.2023, análisis con el cual queda privada de sentido cualquier pretensión de nulidad de las actuaciones llevadas a cabo desde el 18/07/2019, las cuales, como señala la parte apelada, no han supuesto cambio o modificación de la situación de la vivienda, tratándose de actuaciones materiales en relación a la existencia de ocupantes, elaboración de proyectos de demolición, etc. que por sí mismas no alteran la situación del inmueble desde la perspectiva jurídica ni determinan la pérdida de la posibilidad de ejercitar el derecho de defensa de forma efectiva desde el momento de la personación.

La situación presente no es asimilable a la de los pronunciamientos de las STEDH, referidos a la falta de emplazamiento del titular de la vivienda en el proceso que conduce a la sentencia que anula la licencia de obra y ordena la demolición. En este caso, ese efecto anulatorio de la licencia y esa orden de demolición implícita ya eran firmes cuando la recurrente adquirió la vivienda, y en cuanto a lo actuado desde el momento de su adquisición, aunque ya de forma precedente estaba abierto el procedimiento judicial de ejecución, no identifica ninguna actuación dictada en el mismo que le pueda afectar o le pueda causar perjuicio, salvo el auto de 13.02.2023, del que tuvo conocimiento cuando el Concello le notificó el Decreto del Alcalde de 07/06/2023 al que se acompaña dicho Auto, por lo que analizando la impugnación de dicho auto y las razones en que se fundamenta queda eliminada cualquier posibilidad de indefensión por una falta de emplazamiento anterior en el proceso de ejecución.

CUARTO.- Sobre la validez del Auto de 13.02.2023.

Las argumentaciones de la apelante sobre la imposibilidad de que un auto dictado en el procedimiento de ejecución de sentencia declare la nulidad de un acto administrativo distinto al anulado por la sentencia, salvo el caso del art. 103.4 LJCA; sobre la necesidad de un procedimiento administrativo autónomo de impugnación la licencia de primera ocupación para declarar su nulidad y sobre la compatibilidad entre el uso residencial y la Red Natura, sobre las que se sustenta su impugnación del Auto de 13.02.2023, no pueden ser acogidas, por las razones expuestas en el anterior fundamento de derecho y porque todas ellas van en la línea de alterar, revisar o impugnar un pronunciamiento judicial firme (el de la sentencia de 2012 declaratoria de la nulidad de las licencias), y las consecuencias legales inherentes, inextricablemente unidas, a ese pronunciamiento judicial: el de la sentencia que revisó la licencia de obras, declaró su nulidad y condenó la Administración municipal a la ejecución de la demolición de la vivienda construida.

Sobre la procedencia de la demolición, a pesar de existir una licencia de primera ocupación del año 2011, anterior a la sentencia, no cabe volver a replantear la cuestión, por ser ya cosa juzgada, desde fecha muy anterior a la adquisición de la vivienda por la apelante. Esos argumentos no se pueden esgrimir contra un auto dictado en ejecución de sentencia, que se limita a ordenar las actuaciones materiales necesarias para que se cumpla la demolición ordenada, consecuencia de una nulidad de licencia de obra, nulidad que ya no es revisable, y que arrastra al acto dependiente del mismo, que es la licencia de primera ocupación, que no puede seguir sosteniéndose que es válida y eficaz cuando la misma responde a un control de cumplimiento de las condiciones de una licencia de obra que ya ha dejado de existir, al haberse declarado nula, siendo además incompatible esa licencia de primera ocupación y sus propios efectos legitimadores del uso con la orden de demolición derivada de la sentencia firme.

En consecuencia, no se aprecia que la recurrente haya sufrido indefensión desde el punto de vista material, y ha expuesto en su escrito de solicitud de nulidad y posterior recurso de apelación las razones que a su juicio determinan la no conformidad a derecho de la actuación que pretendía impugnar -el auto de 13.02.2023-, y analizando en el fondo dichas razones se aprecia que las mismas no pueden ser acogidas, puesto que pretenden revisar cuestiones ya decididas por sentencia firme, de la cual se deriva estrictamente tanto la nulidad de la licencia de primera ocupación como la orden de demolición -incompatible con aquella licencia de primera ocupación-, y la firmeza de esos pronunciamientos, que son los que afectan a la apelante, es muy anterior a su adquisición de la vivienda.

En atención a lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación, ya que no hay motivo para declarar la nulidad de las actuaciones ni para revocar los autos de 13.02.2023 y de 19.02.2024.

QUINTO.- Sobre las costas procesales.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 139 de la LJCA en los recursos de apelación las costas se impondrán al recurrente si se desestima totalmente el recurso, salvo que el órgano jurisdiccional, razonándolo debidamente, aprecie la concurrencia de circunstancias que justifiquen su no imposición.

La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de las costas procesales a la parte apelante, con el límite máximo de 500 euros por todos los conceptos.