Sentencia Contencioso-Administrativo 185/2025 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Cuarta, Rec. 110/2023 de 31 de marzo del 2025

PRIMERO.- En cumplimiento de la obligación establecida en el articulo 17 de la Ley 2 /2017 de 3 de Febrero por la Función Social de la Vivienda de la Comunidad Valenciana , quienes tengan la condición de grandes tenedores - como Criteria Caixa SAU - deberán comunicar a la Conselleria competente en materia de vivienda , semestralmente la relación de aquellas viviendas deshabitadas definidas como tales en el articulo 14 , que dice asi :

" Se entiende por vivienda deshabitada aquella que , siendo propiedad de un gran tenedor , sea declarada como tal mediante resolución administrativa por incumplir su función social al no ser destinada de forma continuada durante un tiempo superior a un año , sin que concurra causa justificada de desocupación ."

En fecha de 21 de Abril de 2022 se inicia por Resolución de la Directora General de Emergencia Habitacional , Función social de la vivienda y Observatorio Habitat y Segregación Urbana el procedimiento abreviado - articulo 14 -4 Ley 2 / 2017 - para la declaración de viviendas deshabitadas del gran tenedor Criteria Caixa , como medida de fomento .

Tras la tramitación correspondiente se dicta RESOLUCIÓN DE 23 DE SEPTIEMBRE DE 2022 DE LA DIRECTORIA GENERAL DE EMERGENCIA HABITACIONAL , FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA Y OBSERVATORIO , HABITAT Y SEGREGACIÓN URBANA que declara deshabitadas las viviendas respecto de las que no se han aceptado las alegaciones presentadas por la recurrente .

La parte demandante interpuso frente a la anterior resolución recurso de alzada que se desestima por LA RESOLUCIÓN IMPUGNADA OBJETO DEL PRESENTE PROCEDIMIENTO DE FECHA 29 DE DICIEMBRE DE 2022 DICTADA POR EL SECRETARIO AUTONÓMICO DE VIVIENDA Y FUNCIÓN SOCIALque resuelve por lo que se refiere a la recurrente , no estimar las alegaciones relacionadas con cambios de situación documentados de forma incorrecta e insuficiente , en tanto que no cumplen los requerimientos del articulo 28 del Decreto 130 / 2021 respecto de determinadas viviendas , en el expediente VACEXA /2022 /2, declarando por ello 79 viviendas como deshabitadas.

SEGUNDO . - CRITERIA CAIXA SAUcircunscribe su demanda a las viviendas sobre las que la resolución impugnada mantiene como indebidamente su condición de deshabitadas a pesar de estar siendo 77 de las 79 comercializadas - venta -aportando la correspondiente certificación de los agentes inmobiliarios y la correspondiente tasación de aquellas .

Además aduce : i- la incongruencia de la resolución recurrida y la ausencia de su motivación , al no mencionarse una serie de viviendas en las que queda probado la justa causa de desocupación .Existe incongruencia por error en la narración de los hechos .Concurre actuación arbitraria de la Administración en via administrativa . ii - vulneración del principio de reformatio in peius , respecto de dos viviendas se estimaron las alegaciones en la resolución inicial sin embargo posteriormente en alzada se desestimaron . iii- concurre falta de diligencia y mala fe de la Administración demdandada , tenia prisa de que en fecha de 31 de Diciembre de 2022 constaran inscritas el mayor número de viviendas posible de modo que no ha tenido presente los cambios de estado de las viviendas incusas en el procedimiento abreviado. iv - inconstitucionalidad de la norma aplicada- Decreto 130 / 2021 , al limitar un derecho fundamental como el de propiedad privada que consagra el articulo 33 de la CE. Además la obligación impuesta en el Decreto al respecto de las viviendas deshabitadas de ocuparlas en un periodo de seis meses so pena de graves perjuicios económicos atenta contra el derecho a la libertad de empresa .

Finalmente , interesa que para el caso de que se consideraran que menos de 10 viviendas no debian haber sido declaradas deshabitadas , el recurrente no debería ser considerado gran tenedor .

TERCERO . - LA ABOGADA DE LA GENERALITAT en contestación a las alegaciones efectuadas por la demandante considera que la resolución impugnada es conforme a derecho , siguiendo en la tramitación el procedimiento previsto en el articulo 51 del Decreto 130 / 2021 .

En concreto sostiene : i- en cuanto a las viviendas ofrecidas en venta no se ha desvirtuado por la actora que las viviendas no estaban siendo ofertadas en condiciones de mercado a través de la documentación que se ha aportado. Además no se ha cumplido por su parte la exigencia del articulo 28 .1 por cuanto el gran tenedor demandante en el presente procedimiento no ha facilitado a la Administración ninguna de las transmisiones documentadas .ii- resulta inadecuada la documentación presentada por el demandante para acreditar la condición de gran tenedor puesto que las valoraciones sobre la oportunidad del Registro del Catastro en lugar del Registro de la Propiedad no son procedentes al exigir la norma - articulo 28.3 el certificado de éste último .iii-inexistencia de incongruencia y falta de motivación de la resolución impugnada , reproduce la jurisprudencia al respecto , al haber tenido el recurrente la posibilidad de impugnar y rebatir los motivos alegados .iv - falta de justificación de la arbitrariedad alegada , al no acreditar que viviendas se encuentran en idéntica situación a las declaradas deshabitadas, se recuerda la movilidad del mercado inmobiliario .v - ausencia de rigor referente a la información referida a las colaboraciones pasadas entre Criteria Caixa y la GVA. vi- en cuanto a la supuesta inconstitucionalidad del Decreto 130 /2021 resulta improcedente el planteamiento de la misma en este procedimiento al no ser el adecuado careciendo de trascendencia jurídica .Finalmente , la recurrente posee los requisitos para ser considerado gran tenedor en atención al número de viviendas comunicadas por la entidad demandante y declaradas deshabitadas , tramitadas en dos expedientes y que exceden de 10 viviendas en su cómputo .

CUARTO .-El ENCUADRAMIENTO NORMATIVO del presente asunto nos situa en "el Titulo IV .Intervención sobre Viviendas Deshabitadas" de la LA LEY 2 /17 DE 3 DE FEBRERO , POR LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA , en cuyos artículos 14 a 20 se establece aquello que sigue:

"El articulo 14 , define aquello que se considera vivienda deshabitada :

1. Se entiende por vivienda deshabitada aquella que, siendo propiedad de un gran tenedor, sea declarada como tal mediante resolución administrativa por incumplir su función social al no ser destinada de forma efectiva al uso residencial legalmente previsto o por permanecer desocupada de forma continuada durante un tiempo superior a un año, sin que concurra causa justificada de desocupación.

2. Tendrá la consideración de vivienda vacía aquella que permanece desocupada, sin causa justificada, por un tiempo superior a un año. El cómputo del periodo de desocupación se iniciará desde el último día de efectiva habitación, desde el otorgamiento de la autorización para su uso como vivienda o, para el caso de las viviendas que no hayan estado nunca habitadas, desde que el estado de ejecución de estas permita solicitar las autorizaciones legales para su efectiva ocupación.

El articulo 15 , establece una presunción de no habitación cuando afirma :

1. A los efectos de la declaración administrativa de vivienda deshabitada se presumirá que una vivienda no está habitada cuando:

a) No se destine de forma efectiva al uso residencial legalmente previsto.

b) Esté desocupada de forma continuada durante un tiempo superior a dos años, computados en cada caso desde el último día de efectiva habitación, desde el otorgamiento de la autorización de empleo correspondiente o, para el caso de las viviendas que no hayan estado nunca habitadas, desde que el estado de ejecución de estas permita solicitar las autorizaciones legales por su efectiva ocupación: todo ello, salvo que haya motivo que justifique la falta de empleo o su destino a un uso diferente al residencial. A partir del segundo año en vigor de la ley, este plazo se reducirá a un año.

Finalmente establece el articulo 17 aquellos deberes de colaboración ocn la administración por parte de los grandes tenedores de viviendas , al afirmar :

1. Las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, titulares de las viviendas sobre las que se desarrolle un procedimiento de declaración de vivienda deshabitada tienen los deberes de colaboración con la administración desarrollados en la legislación básica estatal y han de proporcionar todos los datos relevantes sobre la misma a solicitud de la administración a excepción de aquellos que puedan comprometer la intimidad de las personas."

La citada ley en su Disposición Final Segunda faculta al Consell para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y la ejecución de lo dispuesto en la misma. En cumplimiento de ese mandato se dicta el DECRETO 130 /21 DE 1 DE OCTUBRE DE APROBACIÓN DEL REGLAMENTO PARA LA MOVILIZACIÓN DE VIVIENDAS VACIAS Y DESHABITADAS , refiriéndose su Capitulo I , Sección 1 y 2 ( artículos 2 a 14 ) a los supuestos de intervención administrativa y del régimen de colaboración con las Administraciones Públicas , de los que se hará aplicación al caso en los posteriores fundamentos .

QUINTO .- SOBRE LAS VIVIENDAS DECLARADAS DESHABITADAS OFRECIDAS EN VENTA- ASI COMO LAS DOS VIVIENDAS SUJETAS A PROCESOS JUDICIALES :

1-1 Se muestra disconforme el recurrente con la resolución impugnada por haber sido declaradas deshabitadas aquellas que se ofrecían en venta por considerar que concurria en ellas la causa justificada de desocupación del articulo 8-3d ) del Decreto 130 /21.

Por aquello que aquí interesa , el articulo 8 del Decreto 130 / 21 establece :

" 1. Son causas justificadas de desocupación de una vivienda aquellas que eximen a la persona titular de la misma o a la persona titular del derecho de uso de la obligación de destinarla de forma efectiva al uso residencial legalmente previsto atendidas las circunstancias particulares que afectan al inmueble o a su titular.

2. Las causas justificadas de desocupación de una vivienda se aplicarán únicamente en los casos expresamente previstos y de acuerdo con la normativa sectorial que resulte aplicable .

3. Se considerará que concurre causa justificada de desocupación en los siguientes supuestos :

a) viviendas destinadas a usos de vivienda de segunda residencia.

b) viviendas destinadas a usos de vivienda turística o terciarios.

c) viviendas destinadas a políticas sociales .

d) viviendas cuyas personas titulares ofrezcan en venta o alquiler.

e) viviendas que se encuentren incursas en un proceso judicial que afecte a su titularidad o régimen de uso y se encuentren pendientes de resolución .

f) viviendas cuya persona titular y residente habitual haya tenido que trasladarse temporalmente por razones laborales , de salud , de dependencia o emergencia social ."

El Articulo 12 del Decreto 130/21 , regula la causa justificada de desocupación prevista en el articulo 8.3.d ) del citado , relativa a las viviendas cuyas personas titulares ofrezcan en venta o alquiler . Y asi se dice :

" 1. No serán objeto de declaración de vivienda deshabitada aquellas viviendas que se encuentren desocupadas cuando las personas titulares de las mismas las ofrezcan en venta (un año máximo) o alquiler ( con un máximo de seis meses ) , en condiciones de mercado .

Dos son pués los requisitos para que entre en juego la presente causa de justificación de desocupación por encontrase las viviendas en venta : Primero , que el ofrecimiento se efectue en un año máximo . Segundo , que se realice en condiciones de mercado .

Corresponde al demandante la prueba acreditativa del cumplimiento de lo indicado , al constituir las causas de justificación una excepción al régimen general de desocupación previsto en los artículos 2 y 3 del Decreto 130/21, y ser beneficiario de la misma .

La documentación aportada por la actora respecto de las viviendas sujetas a venta a través de la cual pretende probar la concurrencia de la causa justificativa de desocupación , es la siguiente :

1 . En primer lugar , se habla de acreditación de comercialización de inmuebles , si bien ello supondría certificar el cumplimiento de unos requisitos cuando nos encontramos con meros anuncios en los portales de venta , en este caso de una sociedad de inversiones inmobiliarias - Activum - sobre el ofrecimiento en venta de las viviendas . Cierto es que se indica el precio asi como el dia en el que se pusieron en venta .Pero de ello no puede desprenderse el cumplimiento del elemento temporal - un año - exigido para la aplicación de la causa de justificación . De dichos anuncios de venta no se deduce que las viviendas han estado en venta " durante un año como máximo ". En segundo lugar ,tampoco se evidencia la concurrencia del segundo requisito relativo a que la venta se produzca en condiciones de mercado .A tal efecto el apartado segundo del articulo 12 se dice :" Se presumirá que una vivienda no estaba siendo ofertada en condiciones de mercado cuando haya transcurrido el plazo de un año sin que la vivienda ofertada se hubiese vendido o el plazo de seis meses sin que la vivienda ofertada en alquiler se hubiese alquilado ." Sin embargo la parte actora , a quién corresponde destruir tal presunción , según el apartado tercero del articulo 12 , no lo ha efectuado al no haber aportado prueba posterior de la venta de las viviendas antes del plazo de un año .

2 Respecto de los informes de tasación solo refieren valoración de las viviendas para ciertas finalidades financieras no acreditando prueba alguna del ofrecimiento en venta de las viviendas durante un año.

2-2 Finalmente , respecto de dos viviendas incluidas en la resolución declarativa de deshabitadas , alega la parte recurrente que concurre en ellas la causa de justificación del articulo 8-3 ,e ) del Decreto 130/21 , referido a las viviendas que se encuentren incursas en un proceso judicial que afecte a su titularidad o régimen de uso y se encuentren pendientes de resolución, sin embargo respecto de ellas no se ha podido acreditar la propiedad de la actora puesto que los títulos correspondientes no se habían podido inscribir en el Registro de la Propiedad por haber sido calificados con defectos .

Por consiguiente , no puede afirmarse que concurre la justa causa de desocupación de las viviendas sujetas a venta y a procesos judiciales en curso en los términos concretos exigidos por el articulo 12 del Decreto 130 / 21.

SEXTO .- SOBRE EL RESTO DE ALEGACIONES FORMULADAS POR CRITERIA CAIXA SAU :

I.Su condición de gran tenedor .La condición de gran tenedor viene establecida por la propia Ley 2/ 17 de 3 de Febrero por la Función Social de la vivienda en la Comunidad Valenciana, cuando afirma :

" A los efectos previstos en esta ley se consideran grandes tenedores de viviendas aquellas personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, destinando su actividad a la construcción, promoción, intermediación, inversión o financiación de la construcción, compra o arrendamiento de vivienda, dispongan de más de 10 viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculten para determinar los usos a que se destinan, y las excluyan del mercado de venta, alquiler o derecho de superficie que cumplan los requisitos del artículo anterior. "

Criteria Caixa , según lo descrito , debe considerarse gran tenedor no sólo por el destino de su actividad al constituirse como una sociedad de inversiones que gestiona el patrimonio de la Fundación la Caixa sino también por disponer de más de 10 viviendas en propiedad , en atención a la relación de las presentadas , dando cumplimiento al articulo 17 de la Ley 7 / 13 , excluyéndolas del mercado .

No exige la normativa prevista la forma en la que el gran tenedor ha de acreditar la propiedad de las viviendas , es más cuando el articulo 28 - 3 alegado por la demandada menciona cierta acreditación documental , se refiere a la forma de justificar la transmisión de la vivienda pero no resulta aplicable cuando se quiere determinar la condición de gran tenedor .

II. Incongruencia , falta de Motivación de la Resolución impugnada como consecuéncia de la conducta arbitraria de la Administración .

No se observan defectos en la tramitación procedimental .

La resolución impugnada es meramente declarativa , hemos de atender a la movilidad del mercado inmobiliario y a la constante variación del estado jurídico de las viviendas relacionadas , todo ello vinculado a la obligación cada seis meses en la presentación por los grandes tenedores de las relaciones de las viviendas que pueden ser declaradas deshabitadas .

Se alega por la recurrente mala fe de la Administración fundada en las prisas que tenia por resolver este tipo de procedimientos , afirmación subjetiva ajena a los criterios jurídicos que deben imperar .

La Administración ha dado a conocer las razones por las que considera 79 viviendas como deshabitadas ,actuando dentro de los limites impuestos a los poderes públicos , erradicando asi la arbitrariedad .

Finalmente , respecto de la reformatio in peius aplicada por la recurrente al ámbito administrativo , consideramos que no procede , dado que el hecho de que sobre dos viviendas se estimaran las alegaciones inicialmente y luego al resolver el recurso de alzada se desestimaran , no supone la comisión de la figura jurídica indicada , dado que dicha actuación no cambió el resultado del recurso , no empeorando asi la situación incial del sujeto .

III . Cuestión de Inconstitucionalidad .

Como mera alegación y no de forma independiente por otro si digo .Ni siendo recogida en el suplico de la demanda que solo refiere a que no se declaren las viviendas como deshabitadas , Criteria Caixa sostitene la dudosa constitucionalidad del Decreto 130/2021.

Promueve de forma incorrecta el planteamiento a instancia de parte por el órgano jurisdiccional la cuestión de inconstitucionalidad .

No se acoge por este Tribunal .

OCTAVO .- COSTAS : De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional, procede imponer las costas causadas en este procedimiento a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones, al no apreciarse que el caso presentara serias dudas de hecho o de derecho.

No obstante, a tenor del apartado tercero de dicho artiŽculo 139 la imposicioŽn de las costas podraŽ ser "a la totalidad, a una parte de eŽstas o hasta una cifra maŽxima" y la Sala considera procedente, atendida la iŽndole del litigio y la concreta actividad desplegada por las partes, limitar la cantidad que, por los conceptos de honorarios de Abogado y derechos de Procurador, ha de satisfacer a la parte contraria la condenada al pago de las costas, hasta una cifra maŽxima total de mil quinientos euros (1.500 €), incluida la cantidad que en concepto de IVA corresponda a la cuantiŽa reclamada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación