Sentencia Contencioso-Administrativo 187/2025 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Cuarta, Rec. 100/2023 de 31 de marzo del 2025

PRIMERO.- En cumplimiento de la obligación establecida en el articulo 16 párrafo segundo de la Ley 2 /2017 de 3 de Febrero por la Función Social de la Vivienda de la Comunidad Valenciana , quienes tengan la condición de grandes tenedores - como Altamira Santander Real Estate SA - deberán comunicar a la Conselleria competente en materia de vivienda , semestralmente la relación de aquellas viviendas deshabitadas definidas como tales en el articulo 14 , que dice asi :

" Se entiende por vivienda deshabitada aquella que , siendo propiedad de un gran tenedor, sea declarada como tal mediante resolución administrativa por incumplir su función social al no ser destinada de forma continuada durante un tiempo superior a un año , sin que concurra causa justificada de desocupación ."

En fecha de 22 de Abril de 2022 se inicia por Resolución de la Directora General de Emergencia Habitacional , Función social de la vivienda y Observatorio Habitat y Segregación Urbana el procedimiento abreviado - articulo 14 -4 Ley 2 / 2017 - para la declaración de viviendas deshabitadas del gran tenedor Altamira Santander Real Estate SA , como medida de fomento .

Tras la tramitación correspondiente de la que nada se objeta se dicta RESOLUCIÓN DE 11 DE OCTUBRE DE 2022 DE LA DIRECTORIA GENERAL DE EMERGENCIA HABITACIONAL , FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA Y OBSERVATORIO , HABITAT Y SEGREGACIÓN URBANA que declara :

1- Deshabitadas 6 viviendas .

2- Desestima las alegaciones presentadas por la recurrente sobre viviendas en venta o sujetas a reserva al no destruir con la documentación aportada la presunción del articulo 12.2 del Decreto 130 /21 y el articulo 15.3.d ) de la LJSV, no justificando asi la desocupación de la vivienda al no acreditarse el tiempo transcurrido sin que la vivienda haya sido vendida o alquilada , ofrecida en condiciones de mercado, respecto de las primeras .En cuanto a las segundas por no presentar documentación acreditativa del perfeccionamiento de la venta de la vivienda , ni destruir la presunción del articulo 12.2 del Decreto 130 /21 y el articulo 15.3 d) de la LFSV por lo tanto no justifica la desocupación de la vivienda al no haber sido vendido después de más de un año en venta , ni tampoco cabe otra causa justificativa de las previstas en el articulo 8 del Decreto 130/2021 y del articulo 15.3 de la LFSV.( 7 viviendas)

3- Declarar deshabitadas las viviendas respecto a las cuales se han estimado las alegaciones ( 7 viviendas ).

4- Inscribir en el Registro de Viviendas Deshabitadas las referenciadas en el resuelvo primero y tercero .

5- Incluir en el programa de intermediación en materia de alquiler de vivienda en la Comunidad Valenciana Xarxa Llogam aquellas viviendas declaradas deshabitadas y para las cuales se ha aceptado las medidas de fomento .( 4 viviendas ).

6- Respecto de las viviendas para las cuales no se ha aceptado las medidas de fomento se declara la obligación que se produzca y acredite a la Administración actuante la efectiva habitación de la vivienda declarada deshabitada dentro del plazo de seis meses contados desde la notificación de la resolución sin que el uso residencial continuado pueda tener una duración inferior a un año .( 9 viviendas ).

7- Se comunique que se inicia el computo del plazo de seis meses porque en caso de no producirse o acreditarse la efectiva habitación , puedan interponerse multas coercitivas asi como de la posible iniciación del correspondiente procedimiento sancionador en los términos y plazos previstos en el Decreto 130 /2021 .

8- Comunicar a los municipios en el ámbito territorial de los cuales estén situadas las viviendas declaradas deshabitadas , con indicación de la existencia de una medida de fomento o acuerdo de intermediación a los efectos tributarios oportunos .

La parte demandante interpuso frente a la anterior resolución recurso de alzada que se desestima por LA RESOLUCIÓN IMPUGNADA OBJETO DEL PRESENTE PROCEDIMIENTO DE FECHA 29 DE DICIEMBRE DE 2022 DICTADA POR EL SECRETARIO AUTONÓMICO DE VIVIENDA Y FUNCIÓN SOCIAL que resuelve , en primer lugar, no estimar el recurso respecto de 5 viviendas porque de la información aportada se observa que la compraventa ha sido realizada a Promontoria , que también es un gran tenedor en los términos del articulo 19 del Decreto 130 / 2021 y queda subrogada en las obligaciones del anterior gran tenedor en virtud del articulo 28.2 y 3 del Decreto 130 /21 y en tanto no se acredite lo contrario en el marco del procedimiento referido en el articulo 7 del mismo Decreto. En segundo lugar, estimar el recurso de alzada respecto de 1 vivienda por existir causa acreditativa que justifique una declaración de vivienda deshabitada.

SEGUNDO . - ALTAMIRA SANTANDER REAL STATE SA circunscribe su demanda a las viviendas sobre las que la resolución impugnada mantiene como indebidamente su condición de deshabitadas , alegando :

i-Que la declaración de viviendas ofrecidas para la venta como deshabitadas es invalida al concurrir la causa justificativa prevista en el articulo 15-3-d ) de la Ley 2 / 2017 ( inmuebles destinados a vivienda que su titular ofrezca en venta - un año máximo - en condiciones de mercado ) . Afirma que se estaban siendo comercializadas a través de portales de venta en condiciones de mercado el último año .Se facilitaron los anuncios - documentos 13 y 15 del EA.Además alguna de las viviendas se habían trasmitido antes de la Resolución declarativa .Corresponde a la Administración acreditar que las viviendas no estaban siendo comercializadas , no existiendo prueba en contrario .

ii- La declaración de viviendas deshabitadas acordada respecto de viviendas acogidas a medidas de fomento no resulta ajustada a derecho , al concurrir causa justificativa de desocupación prevista en el articulo 8-3-c ) y 11 del Decreto 130 /2021 .Las viviendas se incluyeron en un programa de intermediación en materia de alquiler de vivienda en la Comunidad Valenciana de acuerdo con los artículos 64 a 97 del Decreto 130 / 2021 .La recurrente aceptó las medidas de fomento en el Acuerdo de inicio .No se limitan en la normativa las políticas sociales a las que pueden destinarse las viviendas .La inclusión en un programa constituye la adscripción de la vivienda a una política social , de modo que la causa justificativa se aprecia aún antes de que se haya decidido sobre si la vivienda debe ser declarada o no como deshabitada.

iii- La declaración como deshabitadas de viviendas reservadas es inválida.La Administración debe suspender el procedimiento a la espera de verificar si la venta se perfecciona .Se ha probado que las viviendas reservadas - plazo de reserva de 60 dias - estaban siendo comprometidas en firme a los nuevos propietarios .La Administración debió esperar .

TERCERO . - LA ABOGADA DE LA GENERALITAT en contestación a las alegaciones efectuadas por la demandante considera : i) que la documental aportada no justifica que las viviendas se encontraban en venta , se trata de documentos sin valor probatorio alguno . ii ) respecto de las viviendas sujetas a medidas de fomento , áun reconociendo su vinculación con aquellas , se constató respecto de las cuatro viviendas : que una de ellas estaba sujeta a un procedimiento judicial y que las otras tres se encontraban sujetas a un procedimiento de tanteo y retracto en los que ante la negativa de la Administración se venderían a Promontoria .No existen evidencias de que la entidad bancaria pusiera efectivamente las viviendas a disposición de la Administración para proceder a su movilización. Procediéndose a su venta en 2022 .iii) en cuanto a las dos viviendas reservadas no se aportó por la actora prueba de su venta.Además la pretensión de suspensión alegada por aquella no está prevista en la normativa .

CUARTO .- El ENCUADRAMIENTO NORMATIVO del presente asunto nos situa en "el Titulo IV .Intervención sobre Viviendas Deshabitadas" de la LA LEY 2 /17 DE 3 DE FEBRERO , POR LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA , en cuyos artículos 14 a 20 se establece aquello que sigue :

" El articulo 14 , define aquello que se considera vivienda deshabitada :

1. Se entiende por vivienda deshabitada aquella que, siendo propiedad de un gran tenedor, sea declarada como tal mediante resolución administrativa por incumplir su función social al no ser destinada de forma efectiva al uso residencial legalmente previsto o por permanecer desocupada de forma continuada durante un tiempo superior a un año, sin que concurra causa justificada de desocupación.

2. Tendrá la consideración de vivienda vacía aquella que permanece desocupada, sin causa justificada, por un tiempo superior a un año. El cómputo del periodo de desocupación se iniciará desde el último día de efectiva habitación, desde el otorgamiento de la autorización para su uso como vivienda o, para el caso de las viviendas que no hayan estado nunca habitadas, desde que el estado de ejecución de estas permita solicitar las autorizaciones legales para su efectiva ocupación.

El articulo 15 , establece una presunción de no habitación cuando afirma :

1. A los efectos de la declaración administrativa de vivienda deshabitada se presumirá que una vivienda no está habitada cuando:

a) No se destine de forma efectiva al uso residencial legalmente previsto.

b) Esté desocupada de forma continuada durante un tiempo superior a dos años, computados en cada caso desde el último día de efectiva habitación, desde el otorgamiento de la autorización de empleo correspondiente o, para el caso de las viviendas que no hayan estado nunca habitadas, desde que el estado de ejecución de estas permita solicitar las autorizaciones legales por su efectiva ocupación: todo ello, salvo que haya motivo que justifique la falta de empleo o su destino a un uso diferente al residencial. A partir del segundo año en vigor de la ley, este plazo se reducirá a un año.

El artículo 16 , conceptua a los grandes tenedores de viviendas en su párrafo primero cuando dice :

1. A los efectos previstos en esta ley se consideran grandes tenedores de viviendas aquellas personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, destinando su actividad a la construcción, promoción, intermediación, inversión o financiación de la construcción, compra o arrendamiento de vivienda, dispongan de más de 10 viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculten para determinar los usos a que se destinan, y las excluyan del mercado de venta, alquiler o derecho de superficie que cumplan los requisitos del artículo anterior. No se computarán a tales efectos las viviendas desocupadas en las que concurra alguno de los motivos para la desocupación que enumera el número 3 del artículo 15 de esta ley.

Finalmente establece el articulo 17 aquellos deberes de colaboración conla administración por parte de los grandes tenedores de viviendas , al afirmar :

1. Las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, titulares de las viviendas sobre las que se desarrolle un procedimiento de declaración de vivienda deshabitada tienen los deberes de colaboración con la administración desarrollados en la legislación básica estatal y han de proporcionar todos los datos relevantes sobre la misma a solicitud de la administración a excepción de aquellos que puedan comprometer la intimidad de las personas."

De igual forma , la citada ley en su Disposición Final Segunda faculta al Consell para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y la ejecución de lo dispuesto en la misma. En cumplimiento de ese mandato se dicta el DECRETO 130 /21 DE 1 DE OCTUBRE DE APROBACIÓN DEL REGLAMENTO PARA LA MOVILIZACIÓN DE VIVIENDAS VACIAS Y DESHABITADAS , refiriéndose su Capitulo I , Sección 1 y 2 ( artículos 2 a 14 ) a los supuestos de intervención administrativa y del régimen de colaboración con las Administraciones Públicas .

Por aquello que aquí interesa , el articulo 8 relativo a las causas justificadas de desocupación establece :

" 1. Son causas justificadas de desocupación de una vivienda aquellas que eximen a la persona titular de la misma o a la persona titular del derecho de uso de la obligación de destinarla de forma efectiva al uso residencial legalmente previsto atendidas las circunstancias particulares que afectan al inmueble o a su titular.

2. Las causas justificadas de desocupación de una vivienda se aplicarán únicamente en los casos expresamente previstos y de acuerdo con la normativa sectorial que resulte aplicable .

3. Se considerará que concurre causa justificada de desocupación en los siguientes supuestos :

a) viviendas destinadas a usos de vivienda de segunda residencia.

b ) viviendas destinadas a usos de vivienda turística o terciarios.

c ) viviendas destinadas a políticas sociales .

d ) viviendas cuyas personas titulares ofrezcan en venta o alquiler .

e ) viviendas que se encuentren incursas en un proceso judicial que afecte a su titularidad o régimen de uso y se encuentren pendientes de resolución .

f ) viviendas cuya persona titular y residente habitual haya tenido que trasladarse temporalmente por razones laborales , de salud , de dependencia o emergencia social ."

Centra el objeto del debate material la disconformidad del recurrente , gran tenedor , acerca de la inclusión en la Resolución declarativa impugnada como viviendas deshabitadas , de tres tipos de aquellas ; son las sujetas a venta , a programas de política social y a reserva .

Analizamos dichos supuestos a continuación .

QUINTO .- SOBRE LAS VIVIENDAS DECLARADAS DESHABITADAS OFRECIDAS EN VENTA-

1. La Resolución impugnada de 11 de Octubre de 2022 declara que desestimar las alegaciones presentadas por la recurrente sobre viviendas en venta o sujetas a reserva al no destruir con la documentación aportada la presunción del articulo 12.2 del Decreto 130 /21 y el articulo 15.3.d) de la LJSV , no justificando asi la desocupación de la vivienda al no acreditarse el tiempo transcurrido sin que la vivienda haya sido vendida o alquilada , ofrecida en condiciones de mercado , respecto de las primeras .En cuanto a las segundas por no presentar documentación acreditativa del perfeccionamiento de la venta de la vivienda , ni destruir la presunción del articulo 12.2 del Decreto 130 /21 y el articulo 15.3 d) de la LFSV por lo tanto no justifica la desocupación de la vivienda al no haber sido vendido después de más de un año en venta , ni tampoco cabe otra causa justificativa de las previstas en el articulo 8 del Decreto 130/2021 y del articulo 15.3 de la LFSV.( 7 viviendas).

2.Afirma el recurrente que la declaración en la resolución impugnada de viviendas ofrecidas para la venta como deshabitadas es invalida al concurrir la causa justificativa prevista en el articulo 15-3-d ) de la Ley 2 / 2017 , por estar siendo comercializadas a través de portales de venta en condiciones de mercado el último año .

3. El Articulo 12 del Decreto 130/21 , regula la causa justificada de desocupación prevista en el articulo 8.3.d ) del citado , relativa a las viviendas cuyas personas titulares ofrezcan en venta o alquiler . Y asi se dice :

" 1. No serán objeto de declaración de vivienda deshabitada aquellas viviendas que se encuentren desocupadas cuando las personas titulares de las mismas las ofrezcan en venta ( un año máximo ) o alquiler ( con un máximo de seis meses ) , en condiciones de mercado .

Dos son pués los requisitos para que entre en juego la presente causa de justificación de desocupación por encontrase las viviendas en venta : Primero , que el ofrecimiento en venta se efectue en un año máximo . Segundo , que se realice en condiciones de mercado .

Corresponde al demandante la prueba acreditativa del cumplimiento de lo indicado , al constituir las causas de justificación una excepción al régimen general de desocupación previsto en los artículos 2 y 3 del Decreto 130 / 21, y ser beneficiario de la misma .

La documentación aportada por la actora es la siguiente :

1 .Anuncios en el portal ALISEDA sobre el ofrecimiento en venta de las viviendas , de los que no puede desprenderse el cumplimiento del elemento temporal - un año - exigido para la aplicación de la causa de justificación . Se indica la puesta en venta pero sin determinarse plazo inicial de ello ni por supuesto la materialización de aquella .

Tampoco se evidencia la concurrencia del segundo requisito relativo a que la venta se produzca en condiciones de mercado .A tal efecto el apartado segundo del articulo 12 se dice :" Se presumirá que una vivienda no estaba siendo ofertada en condiciones de mercado cuando haya transcurrido el plazo de un año sin que la vivienda ofertada se hubiese vendido o el plazo de seis meses sin que la vivienda ofertada en alquiler se hubiese alquilado ." Sin embargo el recurrente a quién corresponde destruir tal presunción , según el apartado tercero del articulo 12 , no lo ha efectuado al no haber aportado prueba posterior de la venta de las viviendas antes del plazo de un año .Incumpliéndo asi la obligación , si se hubiere producido la venta , que establece el apartado segundo del articulo 28 del Decreto debiendo notificarse la transmisión a la dirección general competente en materia de función social de la vivienda en el plazo de 15 dias desde la formalización de aquella , aportando el titulo que documente la transmisión .

2 Respecto del informe de tasación de Euroval , indicar que viene referido a solamente tres de las cinco viviendas en venta declaradas deshabitadas .Además de tratarse de un informe de valoración de las viviendas para ciertas finalidades financieras no acreditando prueba alguna del ofrecimiento en venta de las viviendas durante un año ; sino sólo su valor en venta.

Por consiguiente , no puede afirmarse que concurre la justa causa de desocupación de las viviendas sujetas a venta en los términos concretos exigidos por el articulo 12 del Decreto 130 / 21.

SEXTO .- SOBRE LAS VIVIENDAS DECLARADAS DESHABITADAS SUJETAS A PROGRAMAS DE POLITICAS SOCIALES -

1. La Resolución impugnada sobre las indicadas viviendas dice : "Respecto de las viviendas para las cuales no se ha aceptado las medidas de fomento se declara la obligación que se produzca y acredite a la Administración actuante la efectiva habitación de la vivienda declarada deshabitada dentro del plazo de seis meses contados desde la notificación de la resolución sin que el uso residencial continuado pueda tener una duración inferior a un año .( 9 viviendas )."

2.Aduce el recurrente que la declaración de estas viviendas como deshabitadas no resulta ajustada a derecho , al concurrir causa justificativa de desocupación prevista en el articulo 8-3-c ) y 11 del Decreto 130 /2021.

3. El articulo 11 del Decreto 130 / 21 reconoce en su apartado primero que "Es causa justificada de desocupación de una vivienda que la misma se encuentra destinada al cumplimiento de políticas sociales entendiendo como tales las viviendas de titularidad pública o aquellas de titularidad privada que estén destinadas a satisfacer necesidades de vivienda de personas en situación de vulnerabilidad ."

3. Cierto es que en la Resolución de la Directora General de Emergencia Habitacional , Función social de la vivienda y OSHU , de fecha 12 de Abril de 2022 , de inicio del procedimiento se proponía en su resuelvo segundo como medida de fomento la inclusión de las viviendas relacionadas al programa de intermediación en materia de alquiler de vivienda en la Comunidad Valenciana , Xarxa Llogam de acuerdo con los artículos 64 a 97 del Decreto 130 /2021 de 1 de Octubre del Consell de aprobación del reglamento para la movilización de viviendas vacias y deshabitadas .

Propuesta aceptada por la recurrente .Ahora bien tras el requerimiento efectuado para subsanación no se dió de alta a las viviendas acogidas a medidas de fomento .

Sin embargo , entendemos que la propuesta y aceptación de la sujeción de las viviendas a un programa de política social no supone el cumplimiento de lo establecido en el articulo 11 del Decreto para permitir la aplicación de la causa justificada de desocupación . Las viviendas deben estar destinadas al cumplimiento de las políticas sociales lo que supone la puesta a disposición de aquellas a la Administración , no habiendo esto sucedido en el presente caso .

Por ello , no resulta ajustada a derecho la invocación por el recurrente de la concurrencia de dicha causa de justificación para no considerar deshabitadas las viviendas sujetas a programas de politica social .

SÉPTIMO .- SOBRE LAS VIVIENDAS DECLARADAS DESHABITADAS SUJETAS A RESERVA -

1.El resuelvo Segundo de la resolución impugnada les atribuyó la condición de deshabitadas por que " no se presentó la documentación acreditativa del perfeccionamiento de la venta de la vivienda , ni se destruyó la presunción del articulo 12.2 del Decreto 130 /21 y el articulo 15.3 d) de la LFSV por lo tanto no justificaba la desocupación de la vivienda al no haber sido vendido después de más de un año en venta , ni tampoco cabe otra causa justificativa de las previstas en el articulo 8 del Decreto 130/2021 y del articulo 15.3 de la LFSV"

2. Consta en el expediente administrativo , documentos 17, 18 y 19 , los contratos de reserva , en los que se indica que aquella se encuentra sujeta al plazo de 60 dias naturales , de modo que una vez transcurrido sin formalizar escritura de compraventa del inmueble el contrato quedaría resuelto . A pesar de lo afirmado por el recurrente no se justifica, la perfección del mismo .Es decir no se produjo la venta .

Por consiguiente , al encontrarse tasados en el articulo 8 del Decreto los supuestos en los que se considera que existe causa justificada de desocupación y no incluirse en ellos las viviendas sujetas a reserva , hemos de acudir al régimen general previsto en el articulo 2 del Decreto 130 /2021 que define lo que se entiende por vivienda deshabitada , siendo tal : " aquella que siendo propiedad de un gran tenedor , sea declarada como tal mediante resolución administrativa por incumplir su función social al no ser destinada de forma efectiva al uso residencial legalmente previsto o por permanecer desocupada de forma continuada durante un tiempo superior a un año , sin que concurra causa justificada de desocupación ."

En aplicación del mismo , si los contratos de reserva se firmaron en fecha de 5 de Abril de 2022 y 11 de Marzo de 2022 , y no se ha acreditado su venta; ese Tribunal considera que pasados los 60 dias del plazo establecido en ellos , quedó sin efecto la reserva , empezando a computarse el plazo de un año de desocupación para entenderse deshabitadas .Plazo que no había vencido cuando en fecha de 11 de Octubre de 2022 se dicta la Resolución declarativa de viviendas deshabitadas .

De modo que si entendemos como ocurre en el presente caso que el plazo de reserva se ha establecido de modo razonable y se encuentra sujeta a los usos mercantiles correspondientes , las viviendas sujetas a reserva no pueden considerarse deshabitadas en los términos establecidos en el Decreto al no encontrarse desocupadas de forma continuada por tiempo superior a un año , dado que tampoco se ha probado por el recurrente que la venta se produjera perfeccionando el compromiso de reserva , que en todo caso constituye una mera expectativa de ocupación sin más pero en modo alguno garantiza su posterior transmisión .

Se considera que la viviendas sujetas a reserva no debieron ser incluidas en la resolución declarativa de viviendas deshabitadas . El recurso contencioso administrativo se estima parcialmente.

OCTAVO .- COSTAS : De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139 de la Ley Jurisdiccional, en los casos de estimación parcial no procede la imposición de costas procesales .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo