Sentencia Contencioso-Administrativo 596/2025 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Novena, Rec. 808/2023 de 16 de julio del 2025

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso resolución dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid de fecha 30 de Mayo de 2023 desestimando la reclamación económica-administrativa presentada contra liquidación por ITP derivada de compraventa escriturada el 26 de Julio de 2018.

La resolución impugnada confirma la liquidación entendiendo la operación sujeta a ITP por cuanto la transmisión por la que se gira liquidación, no puede entenderse como primera entrega, sino como segunda entrega, pues la mercantil transmitente adquirió el inmueble el 29 de Marzo de 2017 ya terminadas las obras según resulta de la documental obrante en el expediente, "certificado final de obra" de 2011, certificado de eficacia energética del edificio terminado" de 28 de diciembre de 2016, la póliza de seguro decenal identificando como fecha de recepción definitiva el 30 de Noviembre de 2011 y la propia escritura de compraventa de la ahora recurrente, en la que reconoce los extremos que ahora cuestiona, esto es, que la edificación se terminó con fecha 31 de Octubre de 2011.

Estima la recurrente que la resolución impugnada es contraria a derecho debiendo ser anulada por cuanto contrariamente a lo apreciado cuando la mercantil transmitente adquirió el inmueble la obra no estaba terminada, siendo por ello la transmisión a la recurrente la primera entrega.

Entiende la recurrente que acredita que la obra no estaba terminada a fecha de adquisición por su trasmitente por los siguientes motivos.

-Si bien el arquitecto director de las obras emitió certificado final de obras posteriormente matizó dicho certificado. En este segundo certificado se declara:

Además las viviendas no contaban con las conexiones necesarias con las redes generales... para proceder a su ocupación. Igualmente había que proceder a la realización de toda la adecuación de la urbanización exterior de las viviendas...No es que faltará enganchar mediante el contador la red interior con la exterior sino que lo que no estaba ejecutado era la conexión entera con la red exterior de las compañías".

Sostiene por ello la recurrente lo siguiente:

- Que el hecho de que las viviendas no contaran con las conexiones y éstas no estaban ejecutadas en su totalidad, es una contradicción clara con su certificado final de obra que indica "A falta de conexión final de las instalaciones con las acometidas generales". No era enganchar como decía en su primer certificado de 2011, es que no había nada hecho como ahora reconoce.

--En el párrafo 4: Que respecto de los remates, comprobación de instalaciones y boletines...la empresa Valdonaire Real Estate, S.L.U. tuvo que contratar a la empresa constructora Insitum Construcción y Diseño, S.L. para la terminación total de la obra. Dichos trabajos de terminación se desarrollaron entre Noviembre de 2016 y Julio 2017.

-En el párrafo 5, consta claramente la realización de las acometidas con las compañías suministradoras y de fecales a partir de Abril de 2017, ejecutadas y pagadas por Valdonaire.

-En el párrafo 6, la urbanización perimetral no estaba realizada, para lo cual Valdonaire solicito los permisos y ejecutó las obras a partir de abril de 2017. Luego posterior a su compra. Por tanto, las obras no estaban terminadas.

-En cuanto a la escritura de adquisición por la transmitente destaca la afirmación realizada en las escrituras "sobre esta finca se está construyendo lo siguiente"

-Las notas simples del Registro de la Propiedad de cargo del Registrador-Liquidador hacen constar que las viviendas se encontraban en construcción. -Que todo lo anterior fue puesto de manifiesto, en especial la manifestación en la escritura de que las viviendas estaban en construcción, por la Administración Concursal, órgano auxiliar del Juez de lo Mercantil, cuyas funciones vienen reguladas en la Ley Concursal y se presumen de veracidad. Luego era evidente que dichas viviendas no estaban terminadas, puesto que, a pesar de incorporar el certificado en dicha escritura, la realidad es que dichas obras no estaban acabada.

- La licencia originaria caducó en el año 2016 y se rehabilitó en 2017, no es posible que las obras fueran terminadas en 2011.

-La realidad de los trabajos realizados por la transmitente para la terminación de las 16 viviendas, así como los medios de pago, se acredita con la documental aportada.

-La licencia de primera ocupación se da en Agosto de 2017, por lo que la vivienda no podía estar terminada con anterioridad.

Cita la recurrente en apoyo de sus tesis consulta vinculante de la DGT de 17 de Enero de 2023.

Aporta igualmente la recurrente la siguiente documentación acreditativa de sus tesis

-Pagos al Ayuntamiento por ICIO (documento7 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).

-Altas en Prosegur para proteger las viviendas de 28 de Febrero de 2017, días previos al otorgamiento de la escritura de compra, para evitar actos de robos y vandalismo mientras se realizaban las obras(documento8 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).

-Factura de fecha 1 de julio de 2017 por la confección de valla publicitaria y exhibición de anuncio para la venta de los 16 chalets debidamente abonada por transferencia bancaria el 31 de ese mes.

-La factura del arquitecto por trabajos realizados para la obtener las licencias de primera ocupación de fecha Agosto de 2017 (documento10 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).

-Cartas del Canal de Isabel II de ejecución de obras de acometida de Junio de 2017 (documento11 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).

-Contratos con el Canal de Isabel II de contratación de agua de septiembre de 2017 (documento12 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).

-Licencia del Ayuntamiento de Abril de 2017 de acometida de aguas fecales (documento13 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).

-Carta del Canal de Isabel II que indica el incumplimiento de requisitos técnicos en relación a la conexión de acometida de la red de alcantarillado pluviales de las 16 viviendas de fecha 5 de Mayo de 2017 (documento14 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).

-Informe de idoneidad de acometida de alcantarillado pluviales de las 16 viviendas por parte del Canal de Isabel II de fecha 23 de Mayo de 2017 (documento15 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).

-Informe de expediente de acometida de alcantarillado fecales de las 16 viviendas por parte del Canal de Isabel II de fecha 23 de Mayo de 2017 (documento16 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).

-Informe de idoneidad de acometida de alcantarillado fecales de las 16 viviendas por parte del Canal de Isabel II de fecha 26 de Mayo de 2017 (documento17 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).-Certificado de otro arquitecto D. Leon de fecha Mayo de 2017, sobre la ejecución de acometidas de redes fecales, básico y fundamental en cualquier vivienda (documento18 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).

-Otra factura de fecha Agosto de 2017 sobre el suministro, diseño y montaje de unas lonas para poner en cada chalet para promocionar su venta. Se pidieron 17, ya que una de ellas era de repuesto (documento19 aportado con anterioridad en la propuesta de valoración y liquidación provisional con trámite de alegaciones).

-Certificado de dirección de obra de Gas Natural, emitido el día 15 de julio de 2017 por Don Enrique, en posesión de la titulación de Ingeniero Técnico Industrial con DNI NUM000, declara bajo su responsabilidad que, en el periodo en que estuvo a cargo de la dirección de la obra, certifica que la documentación y la instalación inspeccionada cumplen con los requisitos exigibles de acuerdo con la reglamentación aplicable y que el resultado de las pruebas, ensayos y verificaciones reglamentarias es favorable.

-Finalmente alega que la AEAT ha denegado devolución de ingresos por IVA a alguno de sus vecinos entendiendo improcedente la liquidación por ITP.

-Existiendo consultas vinculantes de la DGT en el sentido propuesto la Comunidad de Madrid no puede apartarse sin más de ellas, vulnerando el principio de buena fe y confianza legítima.

-La propuesta de valoración recibida en distinto expediente pone de manifiesto la realización de obras en el inmueble adquirido.

Se oponen las demandadas al recurso sosteniendo la legalidad de la resolución impugnada, haciendo suyas las consideraciones realizadas en el cuerpo de motivación de la liquidación.

SEGUNDO.-Conforme a lo expuesto en el fundamento anterior la controversia objeto de autos se centra en una cuestión de valoración de prueba relativa a la fecha de terminación de la vivienda objeto de transmisión.

El punto de partida en el examen de valoración de prueba lo constituye el certificado de final de obra de 2011, certificado que además, es el que es objeto de visado en el año 2017, sin que nos conste ningún tipo de corrección del mismo, que es la fecha en la que la liquidación impugnada entiende terminada la obra, sin perjuicio de que posteriormente sufriera durante cuatro años de abonadono desperfectos de pequeña entidad que fueron efectivamente reparados por la transmitente.

Correspondía a la recurrente la prueba del error en dicho certificado acreditando las concretas circunstancias por las que en aquella fecha la obra no podía considerarse terminada, lo que intentó en vía administrativa con la presentación de la documental que hemos descrito en el fundamento anterior.

Sin embargo, las alegaciones de la recurrente no fueron estimadas en la liquidación impugnada que realiza la siguiente exposición motivada de las pruebas y circunstancias del caso que reproducimos a continuación por cuanto como diremos, entendemos perfectamente fundadas y a la postre vamos a asumir como propias:

"El examen detenido del título presentado permite comprobar que la entidad transmitente adquirió el inmueble ahora transmitido por título de compra, formalizado ante el notario de Madrid don Manuel Richi Alberti el día 29 de marzo de 2017 bajo el número 968 de su protocolo; consultado el archivo de este centro gestor, dicho título se conserva con el número de presentación NUM001. Asimismo, con fecha 8 de agosto de 2017 y número de protocolo 2033 fue otorgada ante la notaria de Móstoles doña Carmen Arribas de Dompablo acta de acreditación de fin de obra de varios inmuebles, entre los que se encuentra la finca registral NUM002; consultado el archivo de este centro gestor, dicho acta consta en el expediente con número NUM003, en el que constan protocolizados junto a dicha acta:

«Certificado final de la dirección de la obra» expedido con fecha 31 de octubre de 2011 y visado por el Colegio Oficial de Aparejadores y por el Colegio Oficial de Arquitectos el 30 de diciembre de 2016 y el 13 de enero de 2017, respectivamente.

«Certificado de eficiencia energética del edificio terminado» emitido el 28 de diciembre de 2016 y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos el 13 de enero de 2017.

«Póliza de seguro decenal de daños», en el que figura como fecha de inicio de las obras el 13 de noviembre de 2009 y como fecha de recepción definitiva el 31 de noviembre de 2011. Figura como fecha de inicio de las obras el día 13 de noviembre de 2009 y como fecha de recepción definitiva el día 31 de noviembre de 2011; en consecuencia, el seguro obligatorio de cobertura de daños estructurales se suscribe con vigencia hasta el 30 de noviembre de 2021.

«Certificado descriptivo de obra nueva y del estado constructivo», en el que se indica que las viviendas se encuentran totalmente finalizadas con fecha 31 de octubre de 2011.

A la vista de lo anterior, de acuerdo con la referida documentación protocolizada, este centro gestor concluyó que las obras de construcción finalizaron en un momento anterior a la adquisición realizada por la mercantil VALDONAIRE REAL ESTATE, SLU, dictándose la correspondiente propuesta de liquidación, fundamentada en que -consecuentemente- la transmisión a favor del sujeto pasivo no podía tener otra consideración que una segunda entrega tras la finalización de las obras de construcción, razón por la cual la operación debía calificarse como sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido ( art. 4 de la Ley 37/1992 ), pero exenta del mismo ( art. 20.Uno.22 de la Ley 37/1992 ), encontrándose por este motivo sujeta a la modalidad de «Transmisiones Patrimoniales Onerosas» del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ( art. 7.1 y 7.5 del RDL 1/1993 ).

Un nuevo examen del expediente de gestión, así como de las alegaciones presentadas tanto por el sujeto pasivo como por los adquirentes de otros inmuebles en situación similar, como del escrito presentado por la mercantil VALDONARIE REAL ESTETE, SLU, pone de manifiesto que VALDONAIRE REAL ESTATE SLU transmitió las viviendas, haciendo constar en las escrituras que el título de adquisición era la compra a CONVIPROM, SL (29/03/2017), habiendo declarado VALDONAIRE el fin de obra (08/08/2017), indicándose expresamente que la finalización de las obras se produjo con fecha 31/10/2011. Las transmisiones se declaran sujetas a IVA. Asimismo, en la estipulación SEXTA se indica que: "... Expresamente manifiesta la compradora que conoce y acepta que VALDONAIRE REAL ESTATE, SLU no participó en la construcción ni fue la promotora de la edificación por haberlo sido la sociedad CONVIPROM, SL en liquidación. Así mismo, conoce y acepta que la edificación se terminó con fecha 31 de octubre de 2011 y que se ejecutó conforme a la licencia de 30 de marzo de 2007, sometida al anterior Código Técnico de la Edificación y normativa vigente en dicha fecha. Por todo lo anterior, la parte compradora, expresa e irrevocablemente, exime a la vendedora de cualquier responsabilidad derivada de las circunstancias anteriores y renuncia a cualquier reclamación frente a ella, así como a la acción de saneamiento por evicción y vicios ocultos."

Consta protocolizada en la mencionada escritura -entre otra documentación- certificación catastral en la que consta como año de construcción el año 2011.

Ciertamente, en la estipulación sexta de la escritura de compraventa otorgada por CONVIPROM, SL a favor de VALDONAIRE REAL ESTATE, SLU consta la mención a la existencia de una licencia de obra mayor concedida en el año 2007, rehabilitada en cuanto a 16 viviendas en el año 2017 y la expedición del certificado final de obra emitido en 2011. Junto a dicho título consta protocolizada, entre otra documentación, copia del Decreto 222/2017 del Concejal de Urbanismo, Medio Ambiente y Transportes del Ayuntamiento de Arroyomolinos en virtud del cual se concede la rehabilitación de licencia de obras. Pues bien, de dicho documento se desprende que la licencia inicial se concedió con fecha 30/3/2007, que dicha licencia fue prorrogada el 29/06/2010, que con fecha 4/3/2016, fue declarada la caducidad de la licencia y que con fecha 30/11/2016, CONVIPROM solicitó la rehabilitación parcial de la licencia con respecto a 16 de las 50 viviendas que comprendía la licencia inicial, viviendas que se describen como "completamente terminados", hecho que quedó acreditado mediante el certificado de final de obra expedido en 2011, observándose la ausencia de visado, exigiéndose su visado; asimismo se indica que obra en el expediente administrativo informe técnico suscrito por el arquitecto técnico municipal que deja constancia de que ha sido comprobada "la certeza respecto a las manifestaciones del estado de la edificación, así como a los actos vandálicos que ha sufrido la construcción", indica que el presupuesto presentado se encuentra referido "a instalaciones, obras complementarias de urbanización y acabados, que por el tipo de situaciones planteadas, hacen referencia a elementos que pueden haber sido sustraídos además como consecuencia del proceso de abandono de la edificación", expresa que la rehabilitación solicitada "... corresponde un tratamiento diferenciado entre la edificación que se encuentra totalmente terminada con desperfectos por su abandono, con certificado final de obras emitido en el año 2001 [...] y el resto del solar que se encuentra vacante y sin edificar, lo que nos posibilita un tratamiento diferenciado, que se deriva de la propia realidad de las cosas, así como evitar la deplorable imagen urbana de la edificación y la ocupación del inmueble [...] Por esta razón existe justificación suficiente para dividir el tratamiento jurídico del presente expediente, lo que determina por lo tanto el que la rehabilitación de la licencia se produzca respecto a las viviendas que están acabados ". Junto a ello, se deja constancia en otro lugar de que:

"...con la presente rehabilitación se habilita por lo tanto para el ejercicio de las obras y el desarrollo por lo tanto de los trabajos pendientes, que se circunscriben por lo tanto a las obras de vandalismo y reposición".

Por otro lado, han sido aportadas también varias comunicaciones del CANAL ISABEL II, en las que se informa sobre la necesidad de proceder a la reparación de la acometida a la red de alcantarillado según sus prescripciones (05/05/2017), sobre la idoneidad de las obras efectuadas para la reparación de la acometida en la acometida particular de alcantarillado (2/05/2017). Consta, igualmente, certificado expedido por arquitecto que deja constancia de la finalización de las obras de reparación de la acometida de fecales (04/05/2017). De ello se colige que la instalación existía previamente, pues de lo contrario la actuación no habría sido definida como «reparación», sino como «construcción».

Finalmente, ha sido aportado un nuevo certificado emitido el 28/06/2019 por el mismo arquitecto que firmó el certificado final de obra en el que matiza su certificado anterior, pero no aclara ni justifica la razón de las discrepancias existentes entre este último y los dos certificados emitidos con anterioridad por el mismo arquitecto.

Por otro lado, se argumenta en el escrito de alegaciones presentado sobre la prevalencia de la licencia de primera ocupación como medio para probar la finalización de las obras frente al certificado emitido por el técnico director de las obras, apoyándose en diversa doctrina administrativa y jurisprudencial, que -por otro lado- no atribuye a la mencionada licencia exclusividad como medio de prueba ni excluye la posibilidad de que exista prueba en contrario, máxime cuando la emisión de la licencia de primera ocupación tiene carácter rogado, por lo que su emisión depende de la solicitud que formule el interesado; más aún, de aceptarse la postura propuesta en el escrito de alegaciones, en cuanto a que la licencia de primera ocupación es el único medio para probar la finalización de las obras, la constancia de este elemento fáctico (histórico, si se quiere) quedaría supeditada no a la realidad misma de las cosas -que puede ser probada de modos diversos-, sino a la voluntad del promotor de solicitar al ayuntamiento competente la referida licencia.

Por el contrario, en el expediente que nos ocupa consta, además de los documentos protocolizados junto con el acta de fin de obra, antes relacionados (Certificado final de la dirección de la obra», «Certificado de eficiencia energética del edificio terminado», «Póliza de seguro decenal de daños» y «Certificado descriptivo de obra nueva y del estado constructivo»), cuyo contenido no ha sido desvirtuado, copia del decreto emitido por el concejal competente del Ayuntamiento de Arroyomolinos para rehabilitar parcialmente la licencia de obras, del que se ha hecho mención líneas arriba. Pues bien, el contenido de esta resolución no deja dudas en cuanto a que, a la vista del informe emitido por técnico municipal tras realizar la correspondiente inspección física, la rehabilitación de la licencia se concede en tanto en cuanto se trata de construcciones terminadas que resultaron abandonadas, considerando que las actuaciones a realizar son consecuencia de los "elementos que pueden haber sido sustraídos" y del "proceso de abandono del edificio", diferenciando entre "la edificación se encuentra totalmente terminada con desperfectos por su abandono" y "el resto del solar [que] se encuentra vacante y sin edificar", concluyendo consecuentemente que "la rehabilitación de la licencia sólo se produzca respecto a las viviendas que están acabadas". Tal y como se ha indicado previamente, el traslado de este decreto, que es documento público, emitido por la Secretaria del Ayuntamiento de Arroyomolinos, tiene fecha 6 de febrero de 2017, es decir, con anterioridad a la transmisión formalizada entre CONVIPROM, SL y VALDONAIRE REAL ESTATE, SLU el día 29 de marzo de 2017.

(en las condiciones particulares de la póliza de seguro decenal de daños protocolizada junto al acta de declaración de final de obra se recoge que la recepción definitiva de las obras se materializó el 31 de noviembre de 2011 y que la fecha de efecto de la póliza es el día 30 de noviembre de 2011, extendiéndose su cobertura (de diez años) hasta el 30 de noviembre de 2021, por lo que se está haciendo valer como fecha de finalización de la construcción la contenida en el certificado emitido originalmente por el arquitecto director de las obras. Puesto que la normativa aplicable dispone que el seguro decenal extienda su garantía desde la recepción (tácita o no) de las obras, recepción para la que se exige la conclusión de la obra, y en la referida póliza consta que la recepción se produjo en el año 2011, se deduce que en dicho año habían finalizado las obras de construcción. Así, parece cuanto menos atrevido sostener a un mismo tiempo que en orden a la formalización del seguro decenal de la construcción ésta data del año 2011 y, en cuanto al ámbito tributario, que la finalización de las obras se produjo en 2017.

Por tanto, de acuerdo con todo lo anterior, es preciso concluir -nuevamente- que la adquisición realizada por VALDONAIRE REAL ESTETE, SLU constituyó la primera entrega de la edificación, de tal modo que la transmisión realizada a favor del sujeto pasivo supuso una segunda entrega, por lo que la misma debe ser calificada como sujeta, pero exenta , en el Impuesto sobre el Valor Añadido ( art. 20.Uno.22 de la Ley 37/1992 ) y, en consecuencia, sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ( art. 7.5 del RDL 1/1993 ). Conforme a ello, debe tomarse como base imponible el valor del bien transmitido, aceptándose el valor declarado de 295.000 euros, cantidad sobre la que debe aplicarse el tipo de gravamen el previsto en los artículos 27 y 28 del Decreto Legislativo 1/2010 , Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado (6%), tal y como consta en la presente liquidación."

La anterior motivación de la liquidación, que acabamos de reproducir entendemos que realiza una muy motivada y razonada valoración de las circunstancias del caso y de la valoración de la prueba aportada por la recurrente, frente a la cual, la recurrente no ha realizado un verdadero esfuerzo de impugnación y de prueba cuya carga le correspondía.

En efecto, como decíamos, el punto de partida en la valoración de prueba del presente caso es un certificado de fin de obra cuyo error o inexeactitud le correspondía, lo que no ha hecho, pues frente a la motivación de la liquidación, que entendemos muy razonada, se ha limitado a reiterar las mismas alegaciones y prueba ya aportadas en vía administrativa.

Así, las aclaraciones del Arquitecto director de la obra, tal y como exponía la liquidación no dan verdadera razón de las matizaciones o cambios que introduce, que de hecho son ambiguas y por momentos contradictorias en su formulación. Las valoraciones contenidas en la liquidación, que compartimos, claramente exigía la práctica de prueba con la intervención de dicho arquitecto para ser aclaradas sometidas a contradicción, lo que la recurrente no ha hecho.

Tampoco resulta acreditado el carácter ni la entidad de las obras ejecutadas por la transmitente que pese al certificado final de obra justificarían la afirmación de que las obras no fueron terminadas en el año 2011. La documental aportada por la demandada es perfectamente compatible con la idea de que se terminaron las obras y que ya terminadas, y por razón de la crisis de la promotora la obra ya ejecutada no fue comercializada quedando abandona y posteriormente vandalizadas, requiriendo posteriormente de obras de reparación de escasa importancia por importe entorno a los 10.000 euros por cada inmueble con una superficie de 287 m2.

Nuevamente, correspondía a la recurrente desvirtuar las valoraciones realizadas sobre el particular por la liquidación impugnada, proponiendo y practicando la correspondiente prueba en los presentes autos, lo que como decimos no ha hecho.

Finalmente, en relación a los suministros, la tesis de que " No es que faltará enganchar mediante el contador la red interior con la exterior sino que lo que no estaba ejecutado era la conexión entera con la red exterior de las compañías", no encuentra concreto soporte probatorio de la ejecución de aquella conexiones, supuestamente inexistentes por completo, posteriormente ejecutadas de la que por el contrario encontramos proyecto de ejecución y pago de lo que se identifica como "proyecto para reparación", lo que nuevamente es congruente con la calificación de obra terminada en el año 2011 , que posteriormente, por desuso, o cualquier otra causa sobrevenida, requiriera de reparación.

TERCERO.-Las costas del recurso se imponen a la recurrente por cuantía máxima de 2000 euros IVA excluido.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo