Sentencia Contencioso-Administrativo 156/2025 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Primera, Rec. 166/2022 de 14 de marzo del 2025

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia (en adelante JPE) de fecha 31 de mayo 2022 por el que se determina el justiprecio de la finca expropiada en un valor de 47.906,25 euros., en el Expediente 58/2022.

SEGUNDO.-La actora TALLERES ALCIAUTO, S.L., en su extensa demanda, alega, como motivos de impugnación, los siguientes:

i. Error en la determinación de la edificabilidad media aplicable para calcular el justiprecio

ii. Indebida reducción de la edificabilidad aplicable para calcular el valor del suelo. Inaplicación del art. 82.1.a) TR-LOTUP

iii. Error en la cuantificación y aplicación del Valor en venta (en adelante Vv) para calcular en valor del suelo por el método residual;

iv. indebida aplicación del valor 1,4 como coeficiente k,

v. Error en la cuantificación del importe de las obras de conexión a las infraestructuras preexistentes

Por todo ello solicita se dicte sentencia estimando el recurso y declarando como situación jurídica individualizada, como justiprecio expropiatorio la cantidad 1.093.784,83€, con los intereses correspondientes de demora en la fijación y pago del justiprecio. Subsidiariamente, en el caso de que la Sala estimase que el suelo está en situación de rural y como tal deba valorarse, se fije un justiprecio de 612.947,93€, con los intereses correspondientes de demora en la fijación y pago del justiprecio

TERCERO.-El Ayuntamiento de Alzira, en su demanda, alega:

i. Vulneración de los criterios generales para la valoración de inmuebles establecida en los artículos 34 a 36 del TRLS15 al no atender a la situación real del suelo objeto de expropiación

ii. Vulneración del artículo 21, apartado 2, letra a) del TRLS15 puesto que fija el justiprecio obviando que la parcela parcialmente expropiada se halla en situación de suelo rural por tratarse de un suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización por concurrir valores ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos

iii. Inobservancia y falta de motivación de la concurrencia de los criterios legales establecidos en el artículo 21, apartado 3, del TRLS15 a los efectos de determinar la situación real del suelo

iv. La parcela expropiada no puede hallarse en situación de suelo urbanizado por ausencia de los requisitos del artículo 21, apartado 3, del TRLS15, dado que no se halla en una malla urbana ni ha sido sometido a actuación urbanizadora alguna ni tampoco dispone de los servicios e infraestructuras necesarias

v. El acuerdo obvia la valoración a efectos expropiatorios efectuada por el Ayuntamiento de Alzira

Por todo ello solicita se estime el recurso y el reconocimiento como situación jurídica individualizada del importe de 23.310,43 € como justiprecio correspondiente a la parcela parcialmente expropiada.

CUARTO.-El Abogado del Estado se opone a las alegaciones de Las actoras, alegando la conformidad a Derecho de la valoración efectuada por el JPE.

a. Así, en referencia a la demanda del Ayuntamiento, señala que la parcela se encuentra en la situación básica del suelo urbanizado, pues la superficie a expropiar linda con zona completamente urbanizada, destinada a uso terciario. Indica que la Resolución del Jurado se ajusta a los requisitos de motivación que le exige la normativa, dado que incorpora los distintos parámetros empleados para la valoración de la finca objeto de expropiación, e indica, los criterios utilizados para el cálculo de dichos parámetros

b. En referencia a la demanda de la propiedad, alega que la primera hoja de aprecio vincula a la parte en virtud de la doctrina de los actos propios. En referencia a la edificabilidad, señala que el JPE aplicó la edificabilidad correspondiente al Sector de uso terciario colindante a la parcela objeto de expropiación. Añade que siendo la zona colindante un suelo urbanizable de uso terciario debe aplicarse lo establecido en el artículo 82.1.a) del TRLOTUP. El relación al Vv, el mismo se apoya y fundamenta en los conocimientos técnicos, competencia, especialización y experiencia de los miembros del Jurado para su determinación. Asimismo, alega que la aplicación de un coeficiente K inferior al general siempre debe fundamentarse técnicamente. Por último, el JPE aplicó unos costes de urbanización de 50,00 €/m2, al carecer de los servicios urbanísticos y suministros necesarios de urbanización y al ser necesarias para la conexión a infraestructuras preexistentes

QUINTO.-El Ayuntamiento de Alzira se opone a la demanda de TALLERES ALCIAUTO S.L. alegando que la recurrente ha vulnerado el principio de vinculación de hoja de aprecio, la cual se basa en la valoración de suelo en situación de suelo rural. Añade que la parcela expropiada se halla en situación en suelo rural, debiendo por ello rechazarse las argumentaciones técnicas y jurídicas de la Demanda al respecto.

Subsidiariamente, para el caso de que la Sala considerase que el suelo expropiado se halla en situación de suelo urbanizado, invoca la plena conformidad del justiprecio recurrido.

SEXTO.-TALLERES ALCIAUTO S.L. se opone a la demanda del Ayuntamiento y tras relatar los antecedentes que considera pertinentes, alega las siguiente causas de inadmisión:

i. Inadmisibilidad del recurso: decisión de litigar adoptada por órgano incompetente. Con amparo procesal en el artículo 69.b) LJCA en relación con el art. 45.2.d) del mismo texto legal;

ii. Inadmisibilidad del recurso: con amparo procesal en el artículo 69.b) LJCA en relación con el art. 45.2.d) LJCA: concurre el motivo de inadmisibilidad por inexistencia del informe jurídico previo a la adopción de la decisión de litigar;

iii. Inadmisibilidad o desestimación del recurso: pérdida sobrevenida del objeto del recurso del Ayuntamiento;

iv. Inadmisibilidad del recurso: con amparo procesal en el artículo 69.c) LJCA por haberse interpuesto ante un acto que ha devenido no susceptible de impugnación:

v. Desestimación o inadmisión del recurso: falta de legitimación ad causam

Sobre el fondo, alega la suficiente y debida motivación del acuerdo recurrido, indicando la inexistencia de prevalencia y objetividad alguna de los informes municipales frente a la presunción de legalidad, veracidad y acierto del acuerdo recurrido. Añade que la situación fáctica del suelo como urbanizado constatando su inserción en la malla urbana y colindancia con vía pública (C/ Entre Naranjos y rotonda) y estableciendo a su vez la posibilidad real de ejecutar obras de conexión a las instalaciones preexistentes.

Por último, indica que aunque el suelo estuviese en situación de rural aun así, en tal hipótesis, el justiprecio nunca sería de 23.310,43 € pues el Ayuntamiento en su valoración aplicó una fórmula incorrecta, existiendo incorrección en relación con los parámetros aplicados y falta de especialidad de las autoras de la hoja de aprecio municipal. En caso de valorarse como rural, el justiprecio sería de 612.947,93€.

SÉPTIMO.-Con carácter previo a entrar a conocer sobre el fondo del asunto, procede analizar las causas de inadmisión alegadas por TALLERES ALCIAUTO S.L. en su contestación de la demanda.

a. En efecto, como antes se ha expuesto, dicha mercantil alega Inadmisibilidad del recurso: decisión de litigar adoptada por órgano incompetente. Considera que el Sr. Alcalde era incompetente para adoptar tal decisión. El motivo se desestima, pues la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de noviembre de 2023 señala que:

SEXTO. La interpretación que fija esta sentencia.

A la vista de las anteriores consideraciones, nuestra respuesta a la cuestión que nos plantea el auto de admisión debe ser que, en virtud de la cláusula residual de atribución de competencia del art. 21.1.s) LBRL , en relación con el art. 21.1.k) LBRL , el alcalde tiene atribuciones para adoptar el acuerdo de decidir el ejercicio de acciones judiciales en materia expropiatoria y, en particular, cuando se pretende impugnar un acuerdo de justiprecio del jurado de expropiación dictado en expediente de expropiación por ministerio de la ley, para dar cumplimiento al requisito contemplado en el art. 45.2.d) LJ .

Precisamente dicha Sentencia revoca la mencionada por la parte y dictada por esta Sala y Sección.

b. Inadmisibilidad del recurso: con amparo procesal en el artículo 69.b) LJCA en relación con el art. 45.2.d) LJCA: concurre el motivo de inadmisibilidad por inexistencia del informe jurídico previo a la adopción de la decisión de litigar. El motivo carece de fuste y se rechaza por cuanto en el Acuerdo se señala expresamente que:

12.- En fecha 22 de julio de 2022, se emite Informe preceptivo del Departamento de Asesoría Jurídica de conformidad con el artículo 54. 3 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril , por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local.

c. Inadmisibilidad o desestimación del recurso: pérdida sobrevenida del objeto del recurso del Ayuntamiento. La parte hace en referencia a acuerdo de la JGL de fecha 10/11/2022 , posterior a la interposición de su recurso y previo al registro de su demanda.

Como señala la sentencia del Tribunal Constitucional STC 102/2009 «... la causa legal de terminación anticipada de un proceso por pérdida sobrevenida de su objeto, de conformidad a lo establecido en el art. 22, se conecta con la pérdida del interés legítimo en obtener la tutela judicial en relación a la pretensión ejercitada, y precisamente por ello su sentido es evitar la continuación de un proceso... ». Y por ello en esa misma sentencia 102/2009 el Tribunal Constitucional declara que para que la decisión judicial de cierre del proceso por pérdida sobrevenida del objeto resulte respetuosa del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva es necesario que la pérdida del interés legítimo sea completa".

En el presente caso, como ya expresó, en fase de alegaciones previas, el Ayuntamiento acordó el abono de la diferencia efectos de evitar cómputo de intereses.

El motivo se desestima.

d. Inadmisibilidad del recurso: con amparo procesal en el artículo 69.c) LJCA por haberse interpuesto ante un acto que ha devenido no susceptible de impugnación: según la mercantil actora, cuando el Ayuntamiento interpuso el recurso en fecha 29/07/2022, el acuerdo del Jurado era susceptible de impugnación, pero cuando registró la demanda (en fecha 15/12/2022) ya no lo era, como consecuencia y a la vista del previo acuerdo municipal de fecha 10/11/2022.

Ya se ha desestimado en el apartado anterior la solicitud de inadmisión por pérdida sobrevenida como consecuencia del citado acuerdo de la JGL, que en nada afecta a la correcta interposición del recurso, por lo que esta causa de inadmisión carece de fuste y se rechaza.

e. Desestimación o inadmisión del recurso: falta de legitimación ad causam:se alega que la pretensión del Ayuntamiento es de anulación de un acuerdo del JPE previamente aceptado y hecho propio por la demandante, y en consecuencia y por ello, se carece de aquella y del necesario "derecho subjetivo reaccional". La parte insiste en invocar el Acuerdo de la JGL ya citado, cuyas consecuencias ya han sido analizadas, lo que lleva desestimar la causa de inadmisión invocada, pues es indiscutible su legitimación, tanto procesal como ad causam, atendiendo el objeto del proceso.

OCTAVO.-Desestimadas las causas de inadmisión alegadas, veamos la resolución del JPE.

En su Acuerdo, fija los siguientes parámetros:

i. Fecha valoración: 23 de noviembre de 2021

ii. Los terrenos objeto de expropiación considera que se encuentran en la situación básica de urbanizado

iii. Aprovechamiento tipo: aprovechamiento tipo sobre parcela de suelo terciario urbanizable en el Sector PPI01, es de 0,500000 m2t/m2s. El JPE aplica el artículo 82.1.a) TRLOTUP, por lo que deberá aplicarse el aprovechamiento siguiente: 0,500000 x 0,90 = 0,45 m2t/m2s,

a. Valor de venta: Vv = 700,00 €/m2t

b. Valor de construcción (Vc): Vc = 300,00 €/m2t,

c. Coeficiente K: 1,40

d. Valor residual: Vs = VRS x Edif = 459.154,51€;

e. Valor Repercusión Suelo: 700,00 €/m2t / 1,40 - 300,00 €/m2t = 200,00 €/m2t

f. Valor del suelo (Vs) = 200,00 €/m2 t x 0,45 m2 t/m2s = 90,00 €/m2s

g. Señala que la parcela objeto de valoración, no cuenta con las infraestructuras y servicios necesarios de urbanización, por lo que aplica G = 50,00 €/m2s, como Costes de urbanización pendientes de materialización, TLR = -0,344 y PR = 14, fijando un Vs de 33,17 €/m2s

iv. Termina fijando el justiprecio de la siguiente manera:

Suelo 1.375,49 m2 x 33,17 ........................................45.625,00 €

5% premio de afección ..............................................2.281,25 €

Total justiprecio..................................................................47.906,25 €

NOVENO.-Sentado lo anterior, lo primero que hay que determinar es si el suelo se halla en situación básica de rural o en situación básica de urbanizado.

El JPE, como se ha expuesto en el fundamento anterior, concluye que los terrenos objeto de expropiación se encuentran en la situación básica de urbanizado.

Veamos qué dice el precepto. El artículo 21.3.b) TR ley del Suelo señala:

3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:

(...)

b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.

TALLERES ALCIAUTO en el rechazo de la valoración del Ayuntamiento de Alcira (folios 77 y ss del expediente) señala que el suelo debe valorarse como urbanizado. En cualquier caso, de valorarse como rural, se muestra discrepante con la valoración.

En el informe pericial que aporta se señala lo siguiente:

La finca registral 32.086 no está edificada, es suelo vacante donde existen tres vallas publicitarias a doble cara y está de acuerdo a su realidad física en situación básica de suelo urbanizadosegún lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2.015. Linda con la C/ Entre Naranjos de acuerdo con los planos del proyecto de expropiación y con la realidad. A pie de la misma se encuentran todos los servicios urbanísticos, instalaciones preexistentes en pleno funcionamiento ubicadas en la Calle Entre Naranjos (red de saneamiento, red de abastecimiento de agua potable, red de suministro eléctrico y red viaria).

Y establece la siguiente indemnización:

1.375,49 m2 x 775,40 euros/m2 = 1.066.554,95 euros

A los folios 381 y ss del expediente TALLERES ALCIAUTO presenta escrito en el que considera que la parcela debe valorarse como suelo urbanizado, si bien aporta informe de valoración considerándola suelo rural, " a los efectos de acreditar la incorrección de la hoja de aprecio del Ayuntamiento".

El Ayuntamiento, por el contrario, considera que estamos ante una parcela en situación de suelo rural. Así, se señala (folio 374 del expediente)

Los usos previstos por la ordenación urbanística, definida en el planeamiento y normativa urbanística municipal que le son de aplicación califica a la parcela 23 del polígono 4 como Suelo No Urbanizable de protección agrícola (P.G.O.U. aprobado definitivamente por resolución del Director general de Urbanismo y Ordenación Territorial el 27 de mayo de 2002), con lo que la situación básica del mismo es SUELO EN SITUACIÓN DE RURAL

Constan varias fotos aportadas:

En color naranja se refleja la porción de superficie expropiada

También se aporta superposición de las infraestructuras existentes:

TALLERES ALCIAUTO ha aportado al proceso (documento 7) informe pericial elaborado por el Sr. Agustín según el cual:

(...) para considerar la parcela completamente urbanizada, necesitaría tener conexión tanto a la red de baja tensión mediante un punto de acometida, así como a la red de saneamiento y a la red de agua potable. Los puntos de conexión a las redes indicadas anteriormente, se encuentran muy cercanos a la parcela tal como se puede observar en la siguiente imagen y en las fotografías obrantes

Concluye señalando que: asciende el presupuesto a la expresada cantidad de 10.900,41€.

También aporta informe pericial (documento 6) elaborado por el Sr. Leovigildo, y en su apartado cuatro refiere lo siguiente:

4.- FINCA EN SITUACIÓN DE SUELO URBANIZADO

El suelo objeto de valoración, se encontraba integrado en la malla urbana al momento de la valoración y en situación fáctica de suelo urbanizado (noviembre 2.021). Lindaba por el Este con la Calle Entre Naranjos por donde tenía su acceso. En la siguiente imagen de google earth puede verse su situación en aquel momento:

La citada mercantil también solicitó, y la Sala lo declaró pertinente, la práctica de dictamen pericial, siendo designado el Sr. Vidal, cuyo informe consta aportado en autos y se sometió a las aclaraciones de las partes a presencia judicial.

Dicho perito indica que:

El Jurado de Expropiación resolvió en considerar el suelo en situación básica de urbanizado, acorde al Artículo 21.3) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Se tiene este factor para la valoración del presente informe. Analizada la realidad física del área objeto de este expediente, se tiene que esta no cuenta con las infraestructuras y servicios necesarios de urbanización, aunque el vial al que da de forma directa sí que los tiene. Cabe, por lo tanto, completar esta conexión. Este dato se tendrá en cuenta en los cálculos.

El citado perito, en sus aclaraciones, declaró que no había visitado la parcela y que la parcela no estaba integrada en la malla urbana. También señaló que los servicios y las infraestructuras no estaban a pie de la parcela, sino en la otra parte de la calle

DÉCIMO.-Pues bien, valorando la Sala las pruebas que constan en autos y el contenido de los expedientes administrativos, según se ha expuesto, según las reglas de la sana crítica, concluimos que la parcela se encuentra en situación básica de suelo rural, y ello por los argumentos que se pasan a exponer.

En efecto, como es sobradamente conocido (ambas partes lo han expresado en sus escritos), la valoración del suelo regulada en la normativa estatal sobre suelo y valoraciones descansa, a partir de la entrada en vigor de la Ley de Suelo 8/2007, en la desvinculación entre la clasificación del suelo y su valoración.

En este sentido, la exposición de motivos de esa ley señalaba que "Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia, y con independencia de las clases y categorías urbanísticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto es, aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación".

Como puso de relieve en su día el Tribunal Constitucional en la STC, Pleno, nº 141/2014, de 11 de septiembre ,la Ley 8/2007 y el Texto Refundido de 2008 (y actualmente el RDL 7/2015) establecían que la valoración del suelo regulada por el legislador estatal -para las expropiaciones, las operaciones de reparto de cargas y beneficios, la venta o sustitución forzosa y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas- había de efectuarse según la situación básica en que se hallase en el momento de la valoración, partiendo de las características físicas en que realmente se encontraba, y sin tener en cuenta el diferente destino que les atribuía el planeamiento urbanístico o la ordenación territorial, "desligada, así, la valoración del suelo de la clasificación del mismo".

Expresamente cabe destacar aquí de la antecitada STC nº 141/2014 ,en lo que ahora interesa, lo siguiente: ["La actual opción del legislador, de desligar definitivamente la valoración de la clasificación del suelo, persigue, por otra parte, tal y como se explica en la exposición de motivos de la ley, paliar la especulación, en línea con el mandato constitucional ex art. 47 CE ,y lograr que la valoración se lleve a cabo conforme a "lo que hay" y no a lo que "dice el plan que puede llegar a haber en un futuro incierto", a cuyos efectos la ley distingue dos situaciones: la de suelo rural, que es aquel que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y la de suelo urbanizado, que es el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valoran, como sigue razonando la exposición de motivos, "conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad"].

También el Tribunal Supremo se ha pronunciado en igual sentido, siendo de transcribir al respecto la STS, 3ª, Sección 6ª, de 13 de octubre de 2015 -recurso de casación número 82/2014 -,que contiene la siguiente fundamentación, reiterada en otras sentencias posteriores:

[" Esta Sala ya se ha pronunciado, en sentencias de 27 de octubre de 2014 (recurso 174/2012) y 31 de marzo de 2015 (recurso 4476/2012), sobre el nuevo régimen valorativo del suelo que resulta del TRLS2008, que se basa en la desvinculación entre valoración y clasificación del suelo, y en la distinción entre las situaciones de suelo rural y urbanizado, por razón de las condiciones fácticas en que se encuentren los terrenos, razonando lo siguiente:

La Ley 8/2007 cambia los criterios de valoración del suelo, desvinculando su tasación de su clasificación urbanística, para atender exclusivamente a su situación, así se establece expresamente en su artículo 21.2 de dicha norma al señalar que "El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive". Se atiende, por tanto, a la situación fáctica o real del terreno en el momento de su valoración, distinguiendo en su artículo 12 dos situaciones posibles: suelo rural o suelo urbanizado.

La situación de suelo rural no solo se aplica a los terrenos que tradicionalmente se han considerado como tales, por estar excluidos del proceso de transformación urbanística o por la protección de sus valores ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales entre otros, sino también (art. 12.b) para "el suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente".

Por el contrario, tan solo puede valorase como suelo urbanizado el que se integra de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, contando "con todas las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento". De ahí que no se alcanza la consideración de suelo urbanizado hasta que se ha concluido el proceso de urbanización.

En definitiva, la Ley 8/2007 (y en el mismo sentido, las posteriores leyes estatales de suelo) desvincula la valoración del suelo de su clasificación urbanística y atiende únicamente a su situación fáctica como suelo completamente urbanizado"].

En igual sentido, la STS, 3ª, Sección 5ª, de 6 de junio de 2018 -recurso de casación número 487/2017 -,entre otras, subraya que "La idea central que inspira la nueva legislación es desvincular la valoración del suelo de su clasificación urbanística, porque ha de valorase lo que hay y no lo que el planeamiento, en un futuro más o menos cercano, autoriza a ejecutar, siguiendo la idea ya plasmada en el artículo 36 de la vieja Ley de ExpropiaciónForzosa ".

En el caso analizado, no se acredita que la parcela esté urbanizada con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas del PGOU ni que cuente con todos los servicios exigibles, pues las infraestructuras están en la otra parte de la calle y no se acredita, tampoco, que con una simple conexión puedan dar servicio.

Por lo que a la integración en la malla urbana se refiere, basta observar el reportaje fotográfico obrante autos y en los distintos informes para adverar que la parcela no estaba integrada en tal malla. Es cierto, ello no obstante, que uno de sus lindes, en la otra parte de la calle, existen edificaciones, pero ello no determina, sin más, su integración en la malla urbana.

La malla urbana ha de estar conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que el suelo forme parte. Sobre ese requisito legal, necesario para poder considerar que un suelo se encuentra, a los efectos establecidos en la legislación estatal de suelo, en situación básica de urbanizado, se ha pronunciado en numerosas ocasiones la jurisprudencia del Tribunal Supremo, siendo de citar aquí, entre otras, la STS, 3ª, Sección 6ª, de 22 de septiembre de 2015 -recurso de casación número 2135/2013 -,sentencia que, pronunciándose acerca del art. 12.3 del RDL 2/2008, manifiesta, en lo que ahora interesa, lo siguiente:

["Sobre los conceptos jurídicos indeterminados que emplea el nuevo artículo 12.3º del Texto Refundido, de honda tradición en nuestro Derecho urbanístico, existe una jurisprudencia reiterada que ha de servir para interpretar el precepto y, en lo que ahora interesa, para la valoración de la prueba. Y así, la integración en la malla urbana, se ha considerado un presupuesto esencial, hasta el punto de que como se declara en la sentencia de 31 de marzo de 2014 (recurso de casación 3102/2011 )," la jurisprudencia de esta Sala ha declarado que la mera existencia en una parcela de los servicios urbanísticos exigidos... no es suficiente para su clasificación como suelo urbano si aquélla no se encuentra enclavada en la malla urbana... o, lo que es lo mismo, que un terreno que se encuentra aislado de toda urbanización no merece la clasificación de urbano por más que ocasionalmente tenga los servicios urbanísticos a pie de parcela, es decir, los tenga porque pasen por allí casualmente y no porque la acción urbanizadora haya llegado a ella misma...". Y en esa misma línea, se declara en la sentencia de 27 de octubre de 2011 (recurso de casación 2154/2008 )que "este requisito de inserción en la malla o trama urbana de la ciudad exige "...que exista una urbanización básica constituida por unas vías perimetrales y unas redes de suministro de agua y energía eléctrica y de saneamiento de que puedan servirse los terrenos y que éstos, por su situación, no estén completamente desligados del entramado urbanístico ya existente". Y esa necesidad de integración en la malla urbana se considera que no es una alternativa a la existencia de los servicios, en palabras de la sentencia de 25 de mayo de 2011 (recurso de casación 4154/2007 )"la existencia, suficiencia y adecuación de las redes de servicios no es un requisito alternativo a la integración de los terrenos en la malla urbana, sino acumulativo". Y en relación con la simple colindancia con viales o suelo urbano, como aquí sucede, se ha declarado que esa circunstancia no es suficiente "para tener cumplido el requisito de la inserción en la malla urbana" ( sentencia de 29 de marzo de 2012, recurso de casación 2558/2009 )"].

En el presente caso, la parcela concernida está desligada, a criterio de la Sala, del entramado urbanístico existente en el casco urbano de Alzira, conforme ha quedado expuesto, No cabe confundir integración con proximidad o colindancia, salvo que se caiga en el error de extender el concepto de malla casi ilimitadamente, ello incluso en el caso de que la asimilación a lo urbanizado se pretenda aquí por la posibilidad de conexión de los terrenos expropiados a los servicios que dotan a los suelos adyacentes de condición urbanizada

DÉCIMO PRIMERO.-Determinado en el fundamento anterior que nos encontramos ante una superficie en situación básica de suelo rural, hay que analizar las distintas valoraciones realizadas por las partes en conflicto.

a. Según la valoración del Ayuntamiento de Alcira, considera como renta potencial la del cultivo de cítricos, por ser el cultivo general de las fincas colindantes o el cultivo general en la zona rural en la que se encuentra, situada la parcela objeto de valoración.

Para su cálculo, los datos estimados y evaluados que han utilizado proceden de los estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la capitalización. Se indica que se ha considerado una renta variable en el cultivo regulada en el apartado 13.d) del Reglamento, aplicable cuando las rentas sean variables en los primeros años y mantengan constante en el resto de su vida útil ilimitada, considerándose una vida útil de 35 para la plantación de naranjos (cultivo de la zona).

Así, obtiene V= 60.030,38 €/Ha = 6,00 €/m2.

Factor de localización lo fija en 2,69: u1 en 1,68 y el u2 en 1,60.

Valor final de suelo: 16,34€/m2, a lo que le suma el 5% de premio de afección.

b. Veamos la valoración de TALLERES ALCIAUTO.

Aplica un tipo de capitalización de 1,8233%

Determina unos "costes de plantación por hectárea" y unos costes de cultivo. En referencia al tipo de cultivo, utiliza la variedad nadorcott y aplica la fórmula del artículo 13.c del Reglamento.

Obtiene un resultado de 137,90€/m2. Dicho importe lo multiplica por la superficie expropiada y al resultado le aplica un factor de localización de 3,07 (u1 lo fija en 1,92 y el u2 en 1,60)

La Sala no cuenta con elementos suficientes para determinar el justiprecio atendiendo al carácter de situación básica de suelo rural, por lo que procede revocar la resolución del JPE y acordar que el mismo practique nueva valoración atendiendo al carácter rústico del suelo.

DÉCIMO SEGUNDO.-En conclusión:

i. Desestimamos el recurso interpuesto por TALLERES ALCIAUTO S.L.

ii. Estimamos parcialmente el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Alzira

iii. Anulamos el Acuerdo del JPE recurrido;

iv. El JPE deberá practicar una nueva valoración de la superficie expropiada en situación básica de suelo rural

DÉCIMO TERCERO.-De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139 LJCA, a tenor de las circunstancias fácticas y jurídicas expuestas, no ha lugar a imponer costas

Por cuanto antecede,