Formalizada demanda, tras exponer los hechos y fundamentos jurídicos que estimó aplicables, terminó solicitando sentencia de conformidad con lo interesado en el suplico de dicho escrito procesal.
Primero.-Se someten al control jurisdiccional de la Sala la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Castilla La Mancha de fecha 15 de septiembre de 2021, por la que se desestimó la Reclamación Económico Administrativa planteada por el actor frente a la resolución desestimatoria del recurso de reposición 9178/2017, dictada por la Oficina Liquidadora de Talavera de la Reina, de 18 de 12 de 2017, por la que se confirmó el expediente de comprobación de valores NUM000, en el que se fija como valor comprobado el de 257.473,35 euros.
Expresa la resolución recurrida que la actuación de la Administración Tributaria no vulneraría la doctrina jurisprudencial que impide la reiterar las comprobaciones. Dice que la anterior comprobación fue anulada, así como la liquidación, por considerar la Sala que el método de valoración empleado no era válido para obtener el resultado pretendido.
Y que la prohibición de reiterar la comprobación y liquidación sólo se daría en dos supuestos, cuando se hubiera producido la prescripción, lo que aquí no acaecería, o cuando se hubiera repetido la valoración con la misma o similar ausencia que determinó la primera anulación.
Expresa, en segundo lugar, que, en relación con el papel que incumbe a los órganos económico administrativos, la revisión debe limitarse al examen de la corrección formal del procedimiento evaluatorio, y en especial si posee la motivación necesaria, pero no al enjuiciamiento del acierto o desacierto de los peritos.
Y concluye que en el caso analizado la comprobación aquí realizada se encontraría debidamente motivada pues la valoración habría sido llevada a cabo partiendo, para valorar el suelo, del módulo básico de repercusión del suelo recogido en la Ponencia de Valores del municipio, aplicándose sobre dicho valor los coeficientes correctores procedentes. Expresa que dicho método de valoración ha sido expresamente validado por esta Sala.
Respecto de la construcción se parte del MBC que le corresponde al municipio y respecto de los coeficientes aplicados se aplica el coeficiente H en función e la antigüedad de la construcción y por último el coeficiente I, de 0.85, por el estado regular del inmueble, ya que posteriormente a la compra se tuvo que reparar el techo del edificio por su mal estado.
Expresa que no se alega ni se justifica la incorrección ni que los factores a tener en cuenta sean otros distintos.
Segundo.-F rente a ello la parte demandante realiza un extenso alegato en relación con la prescripción del derecho de la Administración para realizar la comprobación de valores.
Expresa por otra parte que en esta comprobación de valores, y en el valor asignado, de nuevo se ignora el verdadero valor del inmueble, que existen inquilinos con contratos de larga duración, el limitación de la renta que pagan, el estado de conservación del inmueble etc., que había establecido la Sentencia de esta Sala, de fecha 31 de marzo de 2017, como imprescindibles y necesarios para establecer el valor correcto del bien inmueble, objeto de la transmisión.
Afirma que no puede admitirse que se interrumpió la prescripción, mediante la comprobación de valores que fue anulada por la sentencia de esta Sala, ya que en la citada sentencia se anula la comprobación, sin establecer que ese acto anulado interrumpa la prescripción.
Que la resolución recurrida es nula de pleno derecho, y subsidiariamente anulable, por lesionar derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional.
No se puede equiparar el supuesto en el que la sentencia acuerde expresamente la retroacción de las actuaciones, a aquellos supuestos en los que deliberadamente no acuerde la retroacción, y expresa que habría de estarse al sentido literal del fallo.
Teniendo en cuenta que las resoluciones judiciales deben cumplirse en sus propios términos, cuando la anulación se ordena en una sentencia, que no dispone expresamente la retroacción de las actuaciones, atendiendo al tenor literal del fallo, no cabe la retroacción. Sin embargo, ello no implica que la Administración no pueda volver a actuar, pues de acuerdo con la llamada teoría del doble tiro, la nueva actuación precisará la incoación de un nuevo procedimiento dentro del plazo de prescripción.
Por último aduce la falta de motivación de la comprobación de valor con cita de sentencias sobre el particular expresando, entre otros particulares que "el valor comprobado administrativamente estará motivado cuando la valoración efectuada sea "singular", por contraposición a "genérica" u "objetiva". No caben las valoraciones generalizadas, sino que han de determinarse las circunstancias físicas y jurídicas que individualmente concurren en el objeto de comprobación, dando así lugar a una individualización en la valoración.
La valoración de los inmuebles ha de tomar como referencia una serie de elementos individualizados del inmueble transmitido y no unos criterios genéricos que se refieren a circunstancias como antigüedad, calidad de construcción, conservación o precio de adquisiciones similares. Para que la valoración sea eficaz la Administración ha de expresar los criterios seguidos, los datos fácticos tenidos en cuenta, los procedimientos concretos de aplicación, ponderación, actualización, extrapolación o individualización, todo ello glosado de un modo sucinto, pero suficiente, completo y adecuado para poder tomar cabal conocimiento de las operaciones realizadas por el perito de la Administración y poder verificar su corrección".
Tercero.-La Abogacía del Estado y la Administración autonómica codemandada dieron por reproducido el contenido de la resolución del TEAR.
Cuarto.-En primer lugar, en lo que se refiere a la prescripción alegada por la parte recurrente, hemos de concluir que pese a lo manifestado por la parte actora no cabe considerar que, en este caso, pueda considerarse prescrito el derecho de la administración a llevar a cabo la comprobación de valores, sin que como pretende la parte recurrente pueda omitirse la existencia de incontrovertidos hechos interruptivos del citado plazo, conforme a lo dispuesto en el artículo 68 de la Ley General Tributaria.
Tampoco cabe excluir la posibilidad de que la Administración Tributaria, en este caso, pudiera proceder a comprobar nuevamente el valor, como efectuó.
Ahora bien lo cierto es que en el análisis de la nueva comprobación realizada debe partirse de las determinaciones de la sentencia antecedente que, como expresa la parte recurrente, afirmaba expresamente (el subrayado es nuestro) "Ahora bien, dicho esto, lo que no es posible es que la aplicación del método releve a la Administración de dar explicaciones al respecto cuando el interesado plantea cuestiones bien concretas, específicas y documentadas sobre el bien, que permiten dudar razonablemente de que la presunción de valor real pueda seguir rigiendo. Pues dicha presunción puede valer cuando no hay nada que permita suponer o afirmar un valor distinto del que deriva de la misma, pero cuando el interesado aporta datos suficientes para ponerla en duda o bien el método deja de ser válido o por lo menos coloca a la Administración en posición de dar una explicación al respecto, cosa que desde luego no ha hecho en este caso. Si se pone de manifiesto un estado o situación distintos al medio y capaces de alterar el valor que ordinariamente pudiera tener el bien, algo tendrá la Administración que decir, que contestar, o que motivar, sin que en tal caso sea válido repetir una vez y otra que el método es legal; porque siendo legal se revela inadecuado, o al menos hay elementos que exigen una mayor motivación de la Administración sobre la adecuación del método al valor en ese caso.
Pues bien, en el caso de autos el interesado ya alegó ante la Administración la existencia de arrendamientos de larga duración y renta antigua sobre el inmueble, los cuales sin ninguna duda pueden afectar al valor del mismo y hacer que éste sea inferior al "valor medio"que se obtiene por la Administración; la Administración al menos debió de haber valorado esta cuestión y dado al interesado una explicación sobre el valor, siendo ya insuficiente una mera referencia al sistema abstracto de valoración.Más aún, con la demanda aporta un dictamen elaborado por Arquitecto que desmiente el valor alcanzado por la Administración tanto por la existencia de arrendamientos como por el estado de conservación.Tales elementos son suficientes para dar por desacreditada una valoración puramente abstracta como es la que la Administración aporta."
Tras el dictado de la Sentencia se procede a emitir informe de valoración que expresa que "consultados los datos que constan registrados en la base de datos catastral y las imágenes contenidas en las diversas cartografías ofrecidas por internet, teniendo en cuenta el estado real de la finca objeto de transmisión a la fecha del devengo, se procede a valorar un inmueble que ocupa una superficie de suelo de 269 m2, está compuesto de dos plantas; baja y primera, sin división horizontal, con una superficie total de construida de 454m2 (correspondiendo 227 m2 construidos a cada planta), uso predominantemente residencial, antigüedad en la construcción del año 1.958 y con una reforma de tipo medio efectuada en el año 2.003 en ambas plantas..."No consta que para la realización del informe se girara visita al inmueble, ni se expresa el motivo por el que ello no fue así.
Se emplea un nuevo método de valoración pero siguiéndose sin observar alguna de las circunstancias concurrentes en el caso analizado, en particular la ya destacada en la Sentencia relativa a la existencia de arrendamientos de renta antigua; sin que quepa considerar que el simple hecho de aplicar un coeficiente relativo al estado de conservación resulte suficiente para concluir, tampoco, en este caso que la valoración efectuada sea suficientemente individualizada.
Y es que, en efecto, en lo que se refiere a la denunciada falta de individualización de la comprobación de valores llevada a cabo, esta Sala y Sección ha puesto de manifiesto en numerosas ocasiones (entre otras en la sentencia de 10 de julio de 2022, ponente Iltmo. Sr. Rodríguez González) "Igualmente, y en la particular cuestión de la exigencia de visita por parte del perito que elabora los informes de conformidad con la previsión contenida en el art. 57.1.e) de la LGT , debemos hacer referencia a la STS de fecha 21 de enero de 2021, (5352/2021 donde se indica:
QUINTO.- Consideraciones añadidas que refuerzan, a juicio de la Sala, la necesidad de mantener la jurisprudencia histórica sobre la exigencia de visita de comprobación por parte del perito de la Administración.
1) La doctrina de esta Sala sobre el dictamen de peritos como modalidad de la comprobación de valores ( art. 57.1.e) LGT ), expresada en muy numerosas sentencias, considera como regla general la visita o comprobación personal y directa del inmueble y, por ende, sólo de manera excepcional y justificada admite que ese necesario trámite pueda ser dispensado, caso por caso. Esa exigencia es razonable y proporcionada cuando se trata de que un experto emita su opinión fundada y técnica sobre el valor real de un bien y, por ende, constituya una garantía para el contribuyente de que se evalúa el bien en sí mismo.
2) Frente a lo declarado en nuestra jurisprudencia constante y repetida, la Sala de Aragón, sin mencionarla ni razonar en contrario, opone que ese dictamen concreto que analiza está motivado. No obstante tal conclusión, que no podemos compartir, la razón esencial por la que la sentencia estima el recurso de la Administración discurre, fundamentalmente, sobre la base de la refutación de la doctrina del TEAC que exige la constancia fehaciente de datos y documentos acreditativos del tertium comparationis, esto es, de los valores de venta de otros inmuebles y de la igualdad o identidad de situaciones entre unos y otros.
3) La razón de ser del dictamen de peritos de la Administración es la de proporcionar al órgano decisor elementos de conocimiento o juicio de carácter científico o técnico que aquél no tiene por qué poseer como tal órgano y que necesita para resolver el procedimiento de que se trate. Importada la institución del proceso judicial y trasladada, como tantas otras, al seno de los procedimientos administrativos, por ende los tributarios, sin embargo la separan del dictamen judicial varios elementos decisivos. Con el rasgo común de la profesionalidad o solvencia técnica, los demás elementos de garantía quedan deslavazados en la valoración pericial en su génesis: ni se trata de un tercero independiente, sino de un funcionario al servicio de la Administración que debe resolver; ni su dictamen es sometido a la misma contradicción que en el proceso judicial, pues no cabe interrogar al perito ni participar de forma alguna en la formación de las conclusiones del perito antes de que la decisión final del procedimiento se adopte.
4) Ello nos proporciona una pauta segura, basada en la naturaleza de las cosas, en este caso de las instituciones jurídicas, esto es, en el valor y significado, así como en la necesidad, de una prueba especializada o técnica: no es útil ni necesaria cuando el perito no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza excluidas al órgano decisor, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales que podría establecer para cada caso cualquier otro funcionario, aunque careciera de la solvencia técnica exigible al perito.
5) Tal es el sentido y finalidad del dictamen pericial y, dentro de ella, la necesaria -y detallada- comprobación del objeto que se debe valorar. No se trata, sólo, de considerar que sin la visita personal del perito no cabe dar por supuestas las afirmaciones que requieren una observación o constatación directa, como el estado de conservación del inmueble, la existencia de reformas, la calidad de los materiales, etc. No en vano, el artículo 160.2 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio , por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria -RGAT-, dispone: "2. En el dictamen de peritos, será necesario el reconocimiento personal del bien valorado por el perito cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas. La negativa del poseedor del bien a dicho reconocimiento eximirá a la Administración tributaria del cumplimiento de este requisito".
6) Esa exigencia de reconocimiento personal del bien que se valora, autoimpuesta reglamentariamente por la Administración, aun prescindiendo de la estimación de los bienes singulares, que no son el caso, constituye una regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada. Traído al caso este apotegma, todos los datos precisos -las circunstancias relevantes- para la valoración de los inmuebles no pueden obtenerse aquí, en modo alguno, en fuentes documentales contrastadas.
7) En conclusión, para examinar unas tablas o verificar el valor de venta de inmuebles que se dicen similares en su valor a aquellos de cuya estimación económica se trata, no se precisa ser perito técnico, pues bastaría que cualquier otro funcionario sin la titulación debida comprobase que los valores en venta son semejantes, lo que hace totalmente superflua la presencia de un experto técnico.
8) Expresado de otro modo, tales reglas específicas, incluso la aprobación, como consta, de valores de referencia -en este caso, conforme a la resolución de 23 de diciembre de 1999, de la Dirección General de Tributos de la Diputación General de Aragón ["DGA"] (BOA de 21 de enero de 2000)-, no han sido creadas para mayor confort personal de los técnicos de la Administración ni para comodidad de la Administración a la hora de gestionar de modo masivo los tributos, ni para que por aquellos se adivinen ciertas características de los inmuebles que sólo se pueden conocer mediante una comprobación de visu.
9) A ello debe añadirse que el avalúo efectuado por la Sra. Agustina, arquitecta técnica, que consta en el expediente administrativo, es el tercer dictamen que se emite en el mismo procedimiento, tras otros dos anteriores erróneos o inmotivados, según reconoce la propia Administración. Solo esta circunstancia, en sí misma considerada, desactiva todo el valor del dictamen y de la liquidación que en él se inspira, acertadamente anulada por el TEAR de Aragón, máxime si se tiene en cuenta que las autoliquidaciones gozan de presunción de certeza ( art. 108.4 LGT ), de suerte que no es admisible que el dictamen de peritos se repita hasta tres veces, por si en alguna de ellas se acierta.
10) Finalmente, como ya hemos anticipado, los herederos efectuaron la autoliquidación del impuesto que les correspondía, ateniéndose para establecer la cuantía precisa de su obligación a los valores de referencia aprobados por la propia Administración en 1999. Se trata de un hecho comprobado, incluido en el auto de admisión y no controvertido por el órgano de liquidación ni por la DGA en sus escritos procesales. Así, la comprobación no sólo debe abarcar el acogimiento a tales valores aprobados por la Administración, sino que ésta no ha desmentido su falta de veracidad o de aplicabilidad al caso.
Es cierto que esta circunstancia, pese a que resulta esencial, no ha sido estrictamente debatida en la casación, lo que no obsta a la consideración de que, si el contribuyente se somete a los valores presuntivos aprobados con carácter general por la Administración, dando lugar a una cantidad determinada, no es posible efectuar una ulterior comprobación, por virtud de la cual se experimenta una muy notable elevación del valor real sobre el que va a efectuar su liquidación la Administración, sin infringir por su base misma los principios de buena fe; de sujeción a los actos propios -venire contra factum proprium non valet-; el de confianza legítima y, como síntesis y coronación de todos ellos, el principio de buena administración, de aplicación constante por esta Sala.
Todo ello salvo que el perito, en su función de tal, hubiera motivado su dictamen en el error padecido por los contribuyentes al someterse a tales reglas generales o, en su caso, el error de las propias tablas o estimaciones globales, lo que se ha abstenido de formular.
SÉPTIMO.- Resolución de la controversia, estimación del recurso.
El método empleado por la Administración para comprobar el valor del inmueble fue el previsto en el art. 57 .1. e) de la LGT : Dictamen de peritos, y de la aplicación de la Doctrina y Jurisprudencia expuestas debemos concluir que a la hora de llevar a cabo la emisión del informe éste adolece de una falta de motivación que posteriormente se traslada a la liquidación impugnada.
La mera identificación de los datos reflejados en el Catastro relativos al inmueble analizado, no permite una necesaria individualización del valor que presentan los distintos espacios que aparecen identificados, en orden a sus específicas características y estado de conservación, lo cual igualmente afecta a aquellos de posible construcción reciente, por cuanto la mera referencia a la antigüedad como criterio corrector y la fijación de un estado de conservación "normal" carecen de toda explicitación en el escrito fuera de la aplicación automatizada de los criterio previstos en la Norma 20 y 13 del RD 1020/1993, lo que excluye la posibilidad de tener un conocimiento individualizado del valor.
Sobre esta base debemos asumir plenamente el criterio de la demanda, en la doble perspectiva de que el informe pericial elaborado no ofrece la necesaria singularización de las características de los bienes, sin que se pueda objetivar ninguno de los presupuestos exigidos por la doctrina del Tribunal Supremo para eludir la necesidad de la comprobación directa de los inmuebles mediante la oportuna visita de los técnicos que elaboraron tales informes, lo que nos debe llevar necesariamente a la estimación del recurso, debiendo rechazar frontalmente la interpretación recogida en la resolución del TEAR en orden a entender que tal exigencia venga limitada a los bienes singulares."
Ello, por otra parte, es correspondiente con la doctrina de la Sala Tercera del Tribunal Supremo sentada, entre otras, en la reciente sentencia de 24 de septiembre de 2025 que expresa (el subrayado es nuestro) "QUINTO. - Aplicación de la precedente doctrina al caso enjuiciado.
La aplicación de la doctrina indicada al supuesto enjuiciado hace necesario casar la sentencia recurrida.
En efecto, la Abogacía del Estado, en su escrito de oposición, afirma que conforme a la doctrina de la Sala "el deber de motivación de la comprobación de valores mediante el método consistente en dictamen de peritos de la Administración impone que la visita al inmueble por parte del perito comprenda tanto el exterior, como el interior del inmueble". Afirmación que no rechaza el escrito de oposición emitido por el Letrado de La Junta de Extremadura.
Partiendo, por lo tanto, de dicha premisa, tanto la Abogacía del Estado como el Letrado de la Junta de Extremadura sostienen que, en el caso de autos, la falta de visita está justificada.
Como hemos descrito en el fundamento de derecho segundo, en el caso enjuiciado el perito sostuvo que no era necesaria la visita, pues "las circunstancias relevantes para su valoración, como son su situación, su antigüedad, su calidad y su conservación, han sido extraídas de fuentes documentadas contrastadas como es la Base de Datos del Catastro, suministrada a las Comunidades Autónomas a través del fichero de intercambio FICA-DGC regulado por Resolución de 31 de julio de 2006, de la Dirección General del Catastro....Además, desde la Sede electrónica del Catastro a través de su página web...se accede a las ortofotografías aéreas tanto del Instituto Geográfico Nacional como del Plan Nacional de Ortografía Aérea como de Google Maps España. Y, por último, la fotografía de la fachada del inmueble está obtenida desde Google Maps España".
Ahora bien, no basta con que el perito "justifique" la ausencia de visita. Lejos de ello, es preciso que la justificación dada, atendiendo a las circunstancias del caso y a la finalidad buscada por la norma, sea racional y suficiente, lo que implica que los órganos jurisdiccionales deban enjuiciar la corrección jurídica de los argumentos dados por el perito para no visitar el inmueble.
La exigencia de la visita personal por parte del perito no es un capricho, sino que, lejos de ello, obedece a la finalidad buscada por la norma que no es otra que la valoración individualizada del inmueble.
En el caso de autos el inmueble peritado fue construido en 1956. Precisamente por ello, dada la antigüedad del inmueble, es necesario un examen pericial no sólo del exterior o fachada, sino también de su interior, pues es razonable sostener que, dado el tiempo transcurrido, el inmueble, para su uso, necesitará reparaciones que se traducirán en una disminución de su valor.
En esta línea, el informe aportado por la parte, al margen de que se comparta o no su conclusión sobre el concreto valor del inmueble, afirma que " los sistemas básicos de fontanería, saneamiento y electricidad [tienen]...una conservación muy deficiente...que existen algunas diferencias entre las superficies comprobadas y las catastrales [y]...sobre el nivel de conservación de la vivienda podemos ver importante deterioro y elevado a nivel de patologías propias del tipo de construcción, como son humedades en muros, desconchamientos, levantamiento de solado por raíces, rotura de alicatados, rotura de carpinterías y mal estado de los elementos estructuras y de envolvente en las diferentes cubiertas".
Frente a estos hechos, no parece razonable sostener que la visita es innecesaria acudiendo a los datos catastrales que no son individualizados o a una "street view"obtenida de Google Maps.
En efecto, el Real Decreto 1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, no establece un sistema de valoración individualizado, sino de carácter general. En el propio art 12 del RD, cuando se regula la valoración de las construcciones, se indica que se pretende "posibilitar la realización de valoraciones masivas". No es que la información catastral no sea relevante, pero no es suficiente para obtener una valoración singular, que es lo exigido por la norma y buscado con la prueba pericial.De hecho, así lo entiende el propio perito que complementa la información catastral -de lo que se infiere que no la considera suficiente- con una foto obtenida de Google con la que pretende eludir la visita. Foto que resulta claramente insuficiente y que nada dice sobre el estado interno del inmueble, tal y como hemos afirmado en nuestra sentencia de 24 de junio de 2024 -rec. 6908/2023 -.
[...]
Siendo lo solicitado por la recurrente en instancia la anulación de las resoluciones administrativas impugnadas, por entender que "no se cumplen los requisitos legales necesarios ni para estimar procedente la comprobación de valores realizada, ni para girar las liquidaciones provisionales, y todo ello con los pronunciamientos legales inherentes", procede estimar su pretensión en tales términos."
Por dichos motivos procede la estimación del recurso planteado y la anulación de las resoluciones recurridas, por no ser las mismas ajustadas a Derecho, al no ser la valoración que sirve de sustento a las mismas suficientemente individualizada, debiendo reconocerse el derecho del actor, conforme a lo interesado, a la devolución de las sumas abonadas por el mismo como consecuencia de la liquidación girada, más los intereses legales sobre la misma.
Quinto.-Procediendo la estimación del recurso contencioso administrativo planteado las demandadas habrá de ser condenada, por mitad, al pago de las costas procesales, conforme a lo expresado en el artículo 139.1 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, limitadas al máximo de 2.000 euros en total para honorarios de letrado de la parte actora ( artículo 139.4 de la misma Ley).
Por todo lo anterior.
