Sentencia Contencioso-Administrativo 45/2025 Tribunal Superior de Justicia de Aragón. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Primera, Rec. 138/2024 de 23 de enero del 2025

PRIMERO-Se recurre la sentencia 10/2024 de 24 de enero, dictada en PO 311/2022 del Juzgado nº 5 de lo Contencioso de Zaragoza que desestimó el recurso interpuesto contra:

1) la Resolución de Alcaldía dictada el 21 de noviembre de 2022 por el Ayuntamiento de Calatayud, recaída el expediente nº NUM000, que confirmó la Resolución de Alcaldía de 3 de Octubre de 2022, notificada en fecha de 10 de Octubre, por el que se acordaba desestimar la declaración de ruina económica y ordenaba cumplir la orden de ejecución de 24 de Marzo de 2022 y se desestimaba, así mismo, una medida provisional, en concreto la concesión de autorización municipal para la ocupación temporal de los terrenos y vías que rodean al inmueble sito en DIRECCION000, con la finalidad de ejecutar a costa de los vecinos de la comunidad un vallado perimetral de dimensiones idénticas a la altura del edificio;

2) La llamada orden de ejecución de 24 de marzo de 2022 dictada por el Ayuntamiento de Calatayud recaída en el expediente NUM001, que como se verá era una propuesta;

3) La orden de ejecución subsidiaria por ruina parcial de 22-11-2022,

Se pide en la apelación "se declare:

1º Anule la Resolución de Alcaldía dictada el 21 de noviembre de 2022 por el Ayuntamiento de Calatayud, recaída el expediente nº NUM000.

2º Que la orden de ejecución dictada por el Ayuntamiento de Calatayud en marzo de 2022 es improcedente por los motivos expuestos.

3º Que el inmueble que nos ocupa se encuentra en situación de ruina económica.

4º Que la protección ambiental de la que está dotada el edificio sito en DIRECCION000 no impide su declaración en estado de ruina, ni tampoco, su caso, el derribo.

5º Que las obras de carácter urgente realizadas por el Ayuntamiento de Calatayud son improcedentes por los motivos expuestos, y, por tanto, no procede repercutir su coste a los propietarios".

SEGUNDO- Hechos

Se hace precisa una determinación de los hechos, inevitable para determinar la adecuación del Íter procesal seguido.

1) El 22 de marzo de 2022 un informe de la policía local, por visita del día anterior, refirió deficiencias en pared trasera del edificio de DIRECCION000, contando con la presencia del arquitecto técnico municipal.

2) El arquitecto municipal emitió informe el 21 de marzo de 2022, tras la visita realizada con la PL, con el siguiente tenor literal:

"Realizada visita de inspección técnica, al inmueble sito en DIRECCION000 de Calatayud, con referencia catastral NUM002, a instancia de denuncia de Policía Local.

A las 19:00 del día 21 de marzo de 2022 se emite el siguiente informe:

1. El inmueble de referencia catastral NUM002, presenta una superficie de parcela de 196.00 m2 y una superficie construida de 717,00 m2 y una antigüedad superior a los 100 años.

2. El inmueble no presenta un adecuado estado de conservación y mantenimiento, presentando estado de abandono.

3. Actualmente, presenta un nulo estado de conservación, habiéndose producido desprendimientos de elementos integrantes de fachada trasera recayente a solar de de DIRECCION001, siendo más grave la patología a nivel de planta baja, con falta de revestimiento y perdida del mismo, incluso con zonas con riesgo cierto de desprendimiento de elementos integrantes de fachada.

4. Destacar el estado que presentan los machones existentes a nivel de planta recayentes a solar, con peligro de desprendimiento sobre la vía pública.( un machón es un pilar de piedra, de sillería o de ladrillo que se labra a trechos en las paredes de mampostería para fortificarlas).

5. La inspección se realiza únicamente desde el exterior del inmueble,no pudiendo comprobarse ni analizar su estado interior ni de cubiertas.

6. Exteriormente el inmueble parece encontrarse deshabitado.

7. Exteriormente, se constata que el edificio adolece de mantenimiento y conservación adecuados, dado que existen desconchados de revestimiento, canales con vegetación,..... incumpliendo lo contenido en el artículo nº 254, de la Ley Urbanística de Aragón:

"Los propietarios de cualesquiera edificaciones, terrenos, solares, urbanizaciones y carteles deberán mantenerlos en adecuadas condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y calidad ambiental, cultural y turística. A tal efecto, realizaran los trabajos y obras precisos para conservarlos y rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo".

8. Destacar la presencia de grietas y fisuras de entidad en la fachada recayente a solar, lo que podría indicar la pérdida de capacidad portante del citado muro trasero del inmueble,las cuales deberá de observarse su evolución mediante la colocación-instalación de testigos

9.Realizada una inspección del exterior del mismo, se constata un importante deterioro estructural del inmueble, y una pérdida de garantía estructural de los muros de cerramiento que pueden generar su agotamiento estructural y provocar la ruina del mismo.

CONCLUSIÓN

En conclusión a lo expuesto, y tras realizar una inspección únicamente desde el exterior del inmueble, se procede a informar que la edificación de C/ DIRECCION000, no reúne condiciones de salubridad y ornato publico suficientes, y que sería necesario realizar obras de reparación de revestimientos y cosido de grietas existentes, previa colocación de testigos que determinasen si la causa generadora continua activa o ha cesado e instalación de sistema de apeo y estabilización de la fachada objeto de informe Igualmente se estima oportuno la solicitud a la propiedad de la redacción de un estudio pormenorizado del estado del inmueble, redactado por técnico competente, en el que se describa el estado de los elementos integrantes del mismo (cimentación, estructura, cubierta, instalaciones...) así como el coste de su reparación en el caso de ser necesario.

El valor estimado de los trabajos indicados es el siguiente:

. Medios auxiliares.- 5*200 €.........1.000,00 €.

. Demolición de zonas deterioradas (PA).- 1*1.750,00 €................1.750,00 €

. Instalación testigos......................... 1*500 €...............500.00 €

. Instalación sistema estabilizador................. 45.000,00 €

. Retirada residuos y transporte a vertedero.- 550,00 €

. Importe total de la actuación (estimado).- 48.800,00 € + IVA.".

El informe se realizó sin haber entrado en el interior y, como se desprende de su texto, realmente lo que recoge es una ruina inminente parcial de la fachada trasera, desconociéndose el estado real del edificio.

3) Con fecha de 24 de marzo de 2022 se dictó, en expediente administrativo NUM001, propuestaorden de ejecución, hito 7 del EJE, dirigida a los propietarios de los diferentes elementos integrantes del inmueble sito en DIRECCION000, para la ejecución de las obras necesarias para la conservación de dicho inmueble en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, todo ello en base al informe emitido por el Arquitecto Técnico Municipal en fecha de 22 de marzo de 2022. En tal hio 7 no se ha aportado la resolución al completo, faltando el final, pero se contiene la referencia a que es una propuesta de la que hay que dar traslado para alegaciones en la resolución de ejecución subsidiaria de 22-11-2022, hito 112 del EJE, en cuya página 12/2021 se hace referencia al informe del arquitecto municipal de 22-11-2022, que recoge los antecedentes, es decir su informe de 22-3-2022 y la actuación municipal consecuente a dicho informe:

"".- Ante tal hecho, y en base al informe del Arquitecto técnico municipal, se dicta, por la alcaldía, orden de ejecución de las obra a realizar para conservar el inmueble en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, que, en definitiva, consistían en actuaciones en la fachada/muro trasero del mencionado inmueble:

............ Que el coste TOTAL estimado de las obras necesarias a realizar en el inmueble es de 48.800,00 € + IVA.

El valor estimado de los trabajos indicados es el siguiente:

. Medios auxiliares.- 5*200 €.........1.000,00 €.

. Demolición de zonas deterioradas (PA).- 1*1.750,00 €...............1.750,00 €

. Instalación testigos......................... 1*500 €...............500.00 €

. Instalación sistema estabilizador................. 45.000,00 €

. Retirada residuos y transporte a vertedero.- 550,00 €

*Todas las actuaciones a realizar por la propiedad, que afecten a la estructura del inmueble, deberán decontar con las pertinentes Direcciones de Obra y Coordinación de Seguridad.

TERCERO. Que el plazo para la ejecución de las obras es de 30 días.

CUARTO. Que se notifique esta propuesta de orden de ejecución al propietario interesado, que tendrá un plazo de 10 días para presentar cuantas alegaciones,justificaciones y documentos estime necesarios, advirtiéndole de que, en caso de incumplimiento injustificado de la orden de ejecución, la Administración actuante podrá adoptar cualesquiera medidas de ejecución forzosa".

Igualmente, en el hito 46, informe del Arquitecto Municipal, se recoge textualmente la propuesta de orden de ejecución de 24-3-2022, en concreto en páginas 1 y 2 del informe, en donde se recoge que en el punto Cuarto se dice "CUARTO. Que se notifique esta propuesta de orden de ejecución al propietario interesado, que tendrá un plazo de 10 días para presentar cuantas alegaciones, justificaciones y documentos estime necesarios...",que en la copia del hito 7 se cortaba a partir de "tendrá", que ya no figuraba.

Es decir, no había culminado el procedimiento de orden de ejecución.

4) Como consta en dicho informe, hito 46.que recoge el tenor textual parcial, la CP, antes de finalizar el plazo, el 31-3-2022 pidió ampliación de tiempo, y reseñamos lo dicho en tal informe: "".- Con fecha de 31-3-2022, por parte de D. Vidal en representación de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 exponen con relación al expediente nº NUM001 que "......... DESPUES DE HABERNOS REUNIDO CON EL CONCEJAL DE URBANISMO Y EL TECNICO, NOS VAMOS A PONER MANOS A LA OBRA Y BUSCAR UNA SOLUCION.

TENEMOS UN PROBLEMA. NO LOGRAMOS PONERNOS EN CONTACTO CON EL PROPIETARIO DEL 2º.LE HEMOS MANDADO CORREOS Y NO CONTESTAN, ADEMÁS HAY ALGUN OTRO PROPIETARIO QUE VIVE FUERA DE CALATAYUD"

SOLICITAN;

"........ TIEMPO PARA PODER REUNIRNOS Y LOGRAR LA MEJOR SOLUCIONPARA TODOS. ADEMAS SOLICITAR FECHA Y HORA PARA REUNIRNOS CON URBANISMO Y MIRAR CON TRANQUILIDAD TODAS LAS POSIBILIDADES"".

No se contestó a tal solicitud de ampliación de plazo para alegar, aunque tampoco se dictó resolución ordenando hacer obras.

5) Con fecha de 10 de mayo de 2022 tuvo entrada en el Registro General del Ayuntamiento de Calatayud escrito de D. Sebastián, en representación de la Comunidad de Propietarios de edificio en DIRECCION000 de Calatayud, en el que manifestaba que los daños existentes en el citado edificio revisten tal gravedad que este se encuentra en situación de ruina económica, solicitando licencia de demolición de dicha edificación y acompañando a la referida solicitud de documento denominado "Informe Ruina Económica de Edificio" (folios 1 y 2 del expediente administrativo).

En dicho informe se venía a considerar lo siguiente:

e. Estado de conservacion.

El estado de conservacion es muy deficiente debido a:

Asentamlientos diferenciales en lasl bóvedas de las dos bodegas del edificio, causados, de una parte, por los proopios asentamientos de los muros de carga de las plantas superiores y de otra de la proliferación de xilófagos que han provocado que los cabeceros de las bóvedas de las escaleras de acceso a lasl bodegas pierdan su capacidad portante y presentes serios desprendimientos y grandes asentamientos que ponene en riesgo la seguridad de los posibles trabajadores que bajen a apuntalar las citadas bodegas.

Pérdida de materia de soporte en los muros de carga (principalmente los muros traseros) lo que ha provodado una significativa capacidad portante de los mismos generando gritas en la superestructura del edificio, siendo más significativa en la parte sureste del mismo.

Asentamiento de los forjados de la primera planta debido a la ejeculción de un apeo (posiblemente para generar un espacio diáfano en los locales d ela planta calle) de forma inapropiada el cual está generando tensiones en ese caragadero que contribuyen a la inestabilidad estructural del conjunto.

Falta ld emantenimiento en las cubiertas que ya han rprovocado derrubes parciale sen las mismas.

Obsolescencia de las instalaciones del edificio, tanto d ela instalacilón eléctrica, como de fontanería y saneamiento, no se observó la existencia de instalación de calefacción o climatizaclión en funcionamilento.

Profñliferaclión de xilófagos, siendo esta pespecialmente notoría en la planta lsótano y primera en las cuales ya han provocado el colapso de elementos estructurales de madera (cargaderos y vigas) estando tamblién presentes en el resto de plantas, si bien en estas no es tan acusada su actividad.

Constaba el hundimiento de forjados con visión del exterior por el tejado.

Se acompañaba un anexo fotográfico muy elocuente con el interior del edificio en el cual se constataba el ruinoso estado del edificio, tal y como se describía previamente. Destacan, entre otras, la foto 16, hundimiento de forjados en primera planta; 17escalera de servicio colapsada; 18. Cabecero del pasillo separado de su cargadero; 19, forjado colapsado entre primera y segunda planta y muro con pandeo que provoca la separación de los cargaderos; 22, 23 y 24, imágenes de bóveda a planta sótano, con apoyos diferenciales y pandeos; 6, fachada sureste con pérdidas de material y grietas; 9, viga de apeo descolgada de forjados, etc.

Se valoraba el inmueble en 35.215,33 euros y se calculaba un presupuesto de ejecución de las obras necesarias de 183.471,15 euros, todo ello para estabilizarlo estructuralmente. Así mismo, indicó que las instalaciones estaban totalmente obsoletas como la instalación eléctrica de 125 voltios, y no teniendo servicios de ningún tipo, según testificó el arquitecto, habiendo descrito que las últimas personas que vivieron se tuvieron que marchar por las grietas que había. En la vista fue rotundo al hablar de ruina técnica y económica. Explicó que la valoración indicada era para estabilizarlo, no para hacerlo vividero.

En definitiva, vino a considerar que había una situación de ruina económica. Es cierto que en el informe pudo no ser especialmente claro en cuanto a pronunciarse sobre ruina técnica, que definió en la vista como colapso total, habiendo afirmado reiteradamente que pasó miedo por el estado de las bodegas.

De hecho, luego aclaró que la ruina técnica equivale a ruina inminente, en cuanto supone que en cualquier caso puede hundirse.

6) A partir de ahí, se dictaron las resoluciones y presentaron los escritos que recoge la sentencia:

a)Con fecha de 3 de octubre de 2022, por el Sr. Arquitecto Municipal se emitió informe obrante al folio 5 del expediente administrativo y mediante Decreto de Alcaldía núm. 2772/2022, de fecha 3 de octubre de 2022 (folio 7 del expediente administrativo), se adoptó la resolución que acordaba

«PRIMERO.- Desestimar la solicitud de declaración de ruina de edificación sita en DIRECCION000 de esta localidad, formulada por D. Sebastián, en representación de la Comunidad de Propietarios de dicho inmueble, con fundamento en las consideraciones contenidas en los antecedentes de la presente

SEGUNDO.- Advertir a los propietarios del edificio sito en DIRECCION000, de que, en caso de que no procedan a la inmediata realización de los trabajos de conservación definidos en la orden de ejecución de fecha 24 de marzo de 2022, se procederá a la imposición de multas coercitivas. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 259 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón , el importe de cada una de estas multas podrá alcanzar hasta el diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas, pudiendo alcanzar en su conjunto el importe del coste estimado de las obras ordenadas (CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS EUROS IVA EXCLUIDO)

TERCERO.- Advertir a los propietarios del edificio sito en DIRECCION000, de que el incumplimiento del deber de conservación podría tener la consideración de infracción urbanística grave, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 278 d) del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón , sancionable con multa de entre SEIS MIL EUROS Y UN CÉNTIMO A SESENTA MIL EUROS. En caso de que no procedan a la inmediata realización de los trabajos de conservación definidos en la orden de ejecución de fecha 24 de marzo de 2022 se procederá a la incoación del correspondiente expediente sancionador.

CUARTO.- Advertir a los propietarios del edificio sito en DIRECCION000, de que, con independencia de las consecuencias, anteriormente descritas, de la falta realización de los trabajos ordenados, deberán asumir la totalidad de las responsabilidades derivadas de los daños personales y materiales que, en su caso, se puedan ocasionar como consecuencia del incumplimiento injustificado e injusto del deber de conservación de la edificación en las adecuadas condiciones de seguridad.

QUINTO.- Notificar la presente resolución a D. Sebastián, así como a los propietarios de edificio sito en DIRECCION000, para su conocimiento y efectos legales

SEXTO.- Comunicar la presente resolución al Área de Urbanismo para su conocimiento.

SÉPTIMO.- Dar cuenta de la presente resolución a la Comisión Informativa de Urbanismo y Medio Ambiente para su conocimiento

b)Con fecha 18 de octubre de 2022, tuvo entrada en el Registro General del Ayuntamiento de Calatayud escrito de D. Laureano, en representación de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, solicitando como medida provisional la concesión de autorización municipal para la ocupación temporal de los terrenos y vías que rodean al inmueble sito en DIRECCION000, con la finalidad de ejecutar a costa de los vecinos de la comunidad un vallado perimetral de dimensiones idénticas a la altura del edificio.

Para el caso de que dicha medida no fuera autorizada, se expresa como petición subsidiaria el cierre inmediato al tráfico peatonal y rodado de todo el perímetro que rodea al citado edificio (folios 43 a 52 del expediente administrativo).

c)Con la misma fecha tuvo entrada en el Registro General del Ayuntamiento de Calatayud, escrito de D. Laureano, en representación de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, por el que interponía recurso potestativo de reposición (folios 53 a 57 del expediente administrativo) contra el Decreto de Alcaldía núm. 2772/2022, de fecha 3 de octubre de 2022, anteriormente mencionado

d)Con fecha de 3 de noviembre de 2022 se emitió informe por el Sr. Arquitecto Municipal (folio 58 del expediente administrativo.

e)Mediante Decreto de Alcaldía núm. 3331/2022, de fecha 19 de noviembre de 2022, (folio 60 del expediente administrativo), se adoptó la resolución, objeto del presente recurso contencioso-administrativo.

f)Con fecha de 22 de noviembre de 2022, se emitió informe por el Sr. Arquitecto Municipal obrante al folio 69 del expediente administrativo, informe que, tras diversas consideraciones, concluye:

"".- Debido a que la situación de riesgo generada y con la finalidad de evitar el peligro para la seguridad pública o la integridad del patrimonio protegido deriva en ruina inminente parcial, procede la Ejecución Subsidiaria, de manera urgente e inmediata, de las actuaciones básicas contempladas en el cuerpo del informe, establecidas como medidas provisionales urgentes, consistentes en " Refuerzo y ampliación de vallado existente y apuntalamientos provisionales puntuales en zonas inestables " siendo actuaciones pertinentes y necesarias, hasta que se dé cumplimiento de la Orden de ejecución, dictada en su día. El valor aproximado de las mismas se establece en 14.982,16 (IVA incluido) correspondiendo 12.381,95 a la base Imponible y 2.600,21 al IVA.

Se ejecutarán, igualmente, aquellos que se consideren necesarios en base al desarrollo de los trabajos en la ejecución de la obra.

Se deberán de Adoptar las medidas que sean procedentes con respecto al incumplimiento, por parte de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, de la Orden de Ejecución que fue emitida con fecha de 24 de Marzo de 2022."".

g)Mediante Decreto de Alcaldía núm. 3354/2022, de fecha 22 de noviembre de 2022 (folio 71 del expediente administrativo), se adoptó resolución cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

PRIMERO.- Adoptar, de conformidad con el artículo 259 de la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón , la medidas de urgencia descritas en el informe emitido por el Sr. Arquitecto Municipal de fecha 22 de noviembre de 2022, transcrito en los antecedentes, en relación con edificio situado en la DIRECCION000 de Calatayud.

SEGUNDO.- Las medidas señaladas en el párrafo precedente se adoptan en ejecución sustitutiva y a costa de la propiedad del citado edificio

...

La responsabilidad de los propietarios se distribuirá en proporción a su porcentaje de participación en elementos comunes.

TERCERO.- Los costes previstos ascienden a la cantidad 14.982,16 €, a los que se habrán de añadir los derivados de los servicios de redacción del Estudio Básico de Seguridad y Salud, Dirección de Obra, Coordinación de Seguridad y Salud y demás documentos y trabajos técnicos precisos para la ejecución de las medidas anteriormente ordenadas, así como los demás que en el futuro puedan resultar de necesaria ejecución.

CUARTO.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 28 del Reglamento de Disciplina Urbanística, aprobado por Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio , los gastos derivados de la adopción de las medidas de urgencia señaladas serán reintegrados por los propietarios conforme éstos se vayan generando mediante el abono de las correspondientes facturas. La exigencia de estos importes se efectuará de acuerdo con las normas reguladoras del procedimiento de recaudación de los ingresos de derecho público.

QUINTO.- Iniciar expediente para la contratación, por trámite de emergencia, de las actuaciones descritas(...).".

h)Con fecha de 19 de enero de 2023, se emitió informe por el Sr. Arquitecto Municipal, informe que se aporta como documento número TRES de la contestación a la demanda, que, tras diversas consideraciones, concluye:

"- Dar por finalizadas las obras de emergencia por Ejecución Subsidiaria en DIRECCION000, en base al Certificado Final de Obras emitido por el Arquitecto-Director de las mismas, D. Narciso.

. - Considerar el carácter provisional de las mencionadas obras, que ha habido que ejecutar por carácter de emergencia, dado que era necesaria garantizar la seguridad en lo que se refiere al cuerpo inferior de la fachada trasera/posterior, al haber algún elemento inestable, hasta que se de cumplimiento a la Orden de Ejecución, dictada en su día.

. - Considerar procedente la valoración referida en la certificación final de obras emitida por el Arquitecto- Técnico Director de las actuaciones, D. Narciso, y que han sido ejecutadas por la empresa OBRAS Y CONSTRUCCIONES RRD 2016 S.L., y que asciende a la cantidad de DIECISEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA EUROS CON CUARENTA Y DOS CENTIMOS

6) El perito de la parte, señor Sebastián, emitió otro informe en octubre de 2022, hito 9 del EjE, en el que valoró en 476.332,80 euros la construcción de un nuevo edificio y en 539.416,80 la rehabilitación.

Por último, en 13-12-2022, hito 15, completó éste con el presupuesto de ejecución material de las obras, que cifra en 539.416,80 euros

Aún emitiría otro, relativo a la declaración de ruina inminente del muro trasero, considerando que constituye una única unidad predial, de manera que no existe autonomía estructural ni funcional entre el muro trasero y el resto del inmueble y que, consecuentemente, todo el edificio se encuentra en situación de ruina

TERCERO- Procedimiento seguido.

La primera cuestión, y muy relevante, es el procedimiento seguido y la fase en la que se encontraba.

El art. 254 TR DL 1/2014 LUA establece un deber de conservación, y en los preceptos siguientes - reseñamos los más relevantes a nuestro efecto- se regulan las medidas, posibilidades obligaciones y procedimientos:

"Artículo 254. Contenido.

1. Los propietarios de cualesquiera edificaciones, terrenos, solares, urbanizaciones y carteles deberán mantenerlos en adecuadas condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y calidad ambiental, cultural y turística.A tal efecto, realizarán los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

2. La determinación de las citadas condiciones de conservación se llevará a cabo por los municipios, mediante órdenes de ejecución, de acuerdo con lo establecido en los artículos siguientes.

3. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta la ejecución de los trabajos y obras cuyo importe tiene como límite el del contenido normal del deber de conservación, representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de dimensiones equivalentes que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable.

4. El deber de conservación de terrenos y solares podrá traducirse en el acondicionamiento de los mismos para un uso público del suelo, que tendrá carácter provisional y no supondrá dispensa del deber de edificar conforme al planeamiento. De ser necesaria la realización de obras de construcción, se aplicará a las mismas el régimen establecido en el artículo 29.3 de la presente Ley".

Artículo 255. Procedimiento.

1. El Alcalde podrá ordenar la ejecución de las obras y actuaciones necesarias para conservar edificaciones,terrenos, solares, urbanizaciones y carteles en las condiciones indicadas en el artículo anterior, sin necesidad de que las obras y actuaciones estén previamente incluidas en plan alguno de ordenación.

2. Salvo en los supuestos en que pudiera existir urgencia justificada o peligro en la demora, en el expediente de las órdenes de ejecución se dará audiencia a los interesados, detallando las obras y actuaciones que deban realizarse,su presupuesto, plazo de cumplimiento y, en su caso, la cuantía de la subvención administrativa.

3. Las obras de conservación o rehabilitación se ejecutarán a costa de los propietarios dentro del límite del deber normal de conservación que les corresponde.

4. Cuando las obras de conservación y rehabilitación que hayan de ejecutarse rebasen el contenido normal del deber de conservación, para obtener mejoras o beneficios de interés general, se ejecutarán a costa de la entidad que lo ordene en la cuantía que exceda de dicho deber.

Artículo 257. Opción.

1. Si los propietarios interesados en los expedientes de las órdenes de ejecución consideran que las obras y actuaciones que el municipio pretende ordenar exceden del límite de su deber de conservación, podrán solicitarlas subvenciones establecidas en el artículo anterior o la previa declaración del estado de ruina de las edificaciones.

2. Tras la adopción de la orden de ejecución no se admitirá expediente de declaración de ruina, salvo que se acredite mediante informe técnico de facultativo competente que la ruina hubiese sobrevenido igualmente, conforme a criterios objetivos, de haberse ejecutado las obras ordenadas. Cuando el interesado incumpla una o varias órdenes de ejecución y a consecuencia de ello se produzca la situación legal de ruina, el límite normal del deber de conservación se ampliará en la medida necesaria para restaurar el inmueble en los términos señalados por la orden u órdenes de ejecución incumplidas.

Artículo 261. Supuestos, medidas, efectos y obligaciones.

1. Cuando alguna construcción o parte de ella estuviere en estado ruinoso, el municipio, de oficio o a instancia de cualquier interesado, declarará esta situación y acordará la total o parcial demolición, previa audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que lo impidiera.

2. Procederá la declaración de la situación legal de ruina de una construcción o edificación en los siguientes supuestos:

a) Cuando el coste de las reparaciones necesarias para asegurar la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, devolver la salubridad o calidad ambiental o recuperar las condiciones mínimas para un uso compatible con el planeamientosupere el límite del deber normal de conservación.

b) Cuando el coste de las reparaciones necesarias, unido al de las realizadas como consecuencia de la última inspección periódica, supere el límite del deber normal de conservación y exista una tendencia al incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio.

c) Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación legal de fuera de ordenación o en la situación prevista en el artículo 269.4.

3. La declaración de la situación legal de ruina deberá disponer las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes, y pronunciarse sobre el incumplimiento o no del deber de conservación de la construcción o edificación.

4. En ningún caso cabrá la apreciación de dicho incumplimiento cuando la ruina sea causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, así como cuando el propietario haya sido diligente en el mantenimiento y uso del inmueble. Se presumirá que el propietario ha sido diligente en el mantenimiento y uso del inmueble cuando se haya cumplido el deber de inspección periódica del edificio o construcción.

5. La declaración legal de ruina comportará la aplicación del régimen de edificación forzosa establecido en esta Ley.

6. El propietario de construcciones o edificaciones declaradas en ruina deberá:

a) Adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las obras necesarios para evitar daños a las personas o a bienes de terceros.

b) Proceder a la demolición, salvo que se trate de una construcción o edificación sujeta a algún régimen de protección integral por el planeamiento o la legislación de patrimonio cultural, o decida proceder a su rehabilitación.

En los edificios o construcciones catalogados o protegidos, podrá ordenarse la conservación de determinados elementos arquitectónicos, en los términos de la protección acordada, adoptando las medidas técnicas necesarias para su preservación. En caso de que, por estar el edificio sujeto a protección integral y no proceder su descatalogación,no sea jurídicamente posible autorizar la demolición, el municipio podrá convenir con el propietario los términos de la rehabilitación. De no alcanzarse acuerdo, el municipio deberá optar entre ordenar las obras de rehabilitación necesarias, asumiendo los costes que superen el deber de conservación, o, en los casos en los que el propietario haya incumplido su deber de conservación, proceder a la expropiación o a la sustitución del propietario mediante la aplicación del régimen de ejecución forzosa previsto en esta Ley.

7. Si el propietario no cumpliere lo acordado por el municipio, se aplicará lo establecido en el artículo 258.2.

8. El plazo para la resolución y notificación en el procedimiento de ruina será de seis meses, produciéndose, a falta de notificación de la resolución expresa en plazo, la caducidad del mismo si se inició de oficio, o considerándose desestimada la declaración si aquél se inició a instancia de parte.

Artículo 262. Ruina inminente.

1. Cuando una construcción o edificación amenace con derruirse de modo inminente, con peligro para la seguridad pública o la integridad del patrimonio protegido por la legislación específica o por el planeamiento urbanístico, el Alcalde estará habilitado para disponer todas las medidas que sean precisas, incluido el apuntalamiento de la construcción o edificación, su desalojo y la ejecución de demoliciones totales o parciales.

2. El municipio será responsable de los daños y perjuicios que resulten de las medidas a que se refiere el apartado anterior, sin que ello suponga exención de la responsabilidad que incumbe al propietario. Las indemnizaciones que satisfaga el municipio serán repercutibles al propietario hasta el límite del deber normal de conservación.

3. La adopción de estas medidas no presupondrá ni implicará la declaración de la situación legal de ruina.

4. Si se dispone el desalojo de los ocupantes del inmueble, se garantizará el derecho a la inviolabilidad del domicilio y los derechos reconocidos a los arrendatarios por la legislación arrendaticia.

La existencia de orden previa de obras de conservación del inmueble es importante ya que, de existir y ser firme, no se puede solicitar la declaración de ruina, art. 257.2, salvo la excepción que se indica.

Pues bien, analizando el conjunto de la documental, la conclusión es clara, no hubo orden de reparación.

Únicamente hubo una propuesta,cuyo propio contenido, al no haber podido accederse al interior del edificio, era muy impreciso y recomendaba requerir la redacción de un estudio pormenorizado del inmueble en el que se describiese el estado de todos los elementos integrantes, cimentación ,estructura, cubierta, instalaciones.

La parte pidió una ampliación, a lo que no se le contestó, y presentó posteriormente la solicitud de la declaración de ruina, en aplicación del art. 255.2 TRLUA, cumplimentando una audiencia cuya contestación no se le había denegado, y en todo caso antes de haberse dictado una resolución definitiva, y con base en el 257.1. El sentido del informe presentado el 10 de mayo era ese, indicar que el valor de simplemente consolidar el inmueble era cuatro veces el del valor del inmueble en ese momento.

En cualquier caso, no es aplicable la causa obstativa que opone el Ayuntamiento, la del 257.2,que dice que tras la adopción de la orden de ejecución no se admitirá expediente de declaración de ruina, salvo que se acredite mediante informe técnico de facultativo competente que la ruina hubiese sobrevenido igualmente, conforme a criterios objetivos, de haberse ejecutado las obras ordenadas, ya que no había habido orden.

CUARTO- Cuestión de fondo.

Ubicados ya en un procedimiento que se inicia para ordenar unas obras de conservación y reparación ante una zona de un edificio que amenaza ruina, y en el seno del cual, en el momento adecuado, ante una propuesta de ejecución de obra de la que se da traslado, se plantea que las órdenes exceden el deber de conservación, art. 257.1 TRLUA, debemos entrar en la cuestión, en la que, ya adelantamos, no estamos de acuerdo con las conclusiones de la sentencia.

En primer lugar, debemos decir que la referencia del límite de conservación debe ser la mitad del valor de construcción de un edificio de nueva planta de similares características y adecuado para ser autorizable, y no la mitad del valor del edificio en el momento actual, y que ese informe del arquitecto Sebastián podría considerarse como insuficiente, lo cual, en realidad, debería haber dado lugar a un requerimiento de que se presentase el cálculo del valor de realización de uno similar, que es el término de comparación.

No obstante, en el segundo informe presentado, de octubre, antes de la resolución definitiva, las cifras son elocuentes. Se ataca por el arquitecto municipal, y lo asumen las resoluciones, considerando que se ha seguido criterios generales con precios tipo, pero es que eso es lo que se puede exigir. No se exige que se presente un proyecto alternativo, sino una valoración fundada del coste de reparación y de reposición. Por otro lado, se trata de un edificio aislado, en el sentido de que no tiene estructuras que se metan en otro, como ocurre en los cascos históricos con frecuencia, por lo que es razonable la aplicación de los precios tipo CYPE, que requeriría una mayor complicación con desescombros a mano, pequeños andamiajes, uso de carretillas en vez de la posibilidad. En un edificio en gran medida exento, de maquinaria más pesada, grúas sin mayores limitaciones, etc. En cualquier caso, el Ayuntamiento, ante dicho informe, no ha presentado un informe contradictorio en el que se justifique o explique que las cifras son claramente erróneas. Dijo en la vista el arquitecto que los que tenían que demostrarlo eran los que pedían la ruina, pero si se presenta un informe con un mínimo detalle con el que no se está de acuerdo, bien por insuficiencia, bien por considerarlo erróneo, lo que procede es o pedir un complemento, que al final se presentaría por la parte, en el primer caso, o dar unas cifras alternativas, en el segundo.

Se dice que son valoraciones imprecisas y arbitrarias y carentes de rigor, pero sorprende tal exigencia ante una propuesta de ejecución de obras tan imprecisa como lo fue la de 24 de marzo de 2022, en que se ordenó, con base en informe de Aparejador Municipal, no de Arquitecto superior, y como se ha reseñado, con demolición de zonas deterioradas ( sin mayor especificación) e instalación de sistema estabilizador ( también sin mayor especificación), y cuando se decía que habría que exigir un informe detallado a la propiedad. Se preveía un coste de 48.800 euros más IVA y en el que el grueso del mismo había una partida tan imprecisa como la siguiente: Ž"Instalación sistema estabilizador................. 45.000,00 €", sin decir de qué tipo, en qué parte concreta, con qué alcance, etc.

El primer informe de la parte indicó las partidas concretas, todas ellas para afianzamiento estructural, no para hacer vividero el edificio. Todo ello sin haberse entrado en el edificio y desconociendo absolutamente su estado interior.

El arquitecto municipal afirmó en la vista que primero se dijo que eran unos 180.000 euros, sólo para consolidar, y que con el segundo, de octubre de 2022, en el que se fijaban en 476.332,80 euros los costes de nuevo edificio, con lo cual la cifra anterior no superaría el 50% de esta última.

Efectivamente, si se ve el primer informe, se observa claramente que sólo se recogen elementos estructurales, forjados, cimientos, fachadas, etc, sin haber ninguna referencia a la recuperación del estado vividero, al que hicimos referencia en la sentencia 5-1-2021, rec. de apelación 196/2019. Se recogen partidas previas para encofrados, apeos, cimbras, elementos estructurales, arcos, bóvedas, etc; demoliciones; cimentaciones,; estructuras; fachadas y particiones. Es decir, no se recoge nada sobre instalaciones de agua, electricidad, aguas residuales, pintura, pavimentos, sanitarios, bañeras, cocinas, etc, lo que encarecería notablemente el coste de la consolidación , a la que se refería el primer informe de la aprte actora, hasta llegar a una completa rehabilitación.

El arquitecto municipal reconoció que no había ido a verlo por dentro. En cuanto a las razones que dio, no son en absoluto convincentes.

En primer lugar, afirma que no hubo documentación convincente como para ir. Pues bien, la simple documentación gráfica del informe del perito de parte pone en evidencia el malísimo estado del edificio por dentro, fotografías 9, 10, 11, 12, 13, 14, con vigas de apeo descolgadas, vigas en parte luz por fallo de las originales, pérdida de material en muro, grietas en muros de carga y cabeceros por separación de apoyos, encuentro de jácenas y soportes fuera de sitio, así como las 15 y siguientes, aún más relevantes, forjados colapsados en primera planta ( se ve una cocina de las de carbón totalmente degradada, el cielo , varias vigas al descubierto, sin nada que se apoye en ellas y una viga colgando, escalera de servicio colapsada, cabecero del pasillo separado de su cargadero, forjado colapsado entre planta primera y segunda y muro con pandeo, falsos techos rotos y, desde la 22, el estado de la bodega con importantes apoyos diferenciales, pérdida de sustentación y pandeos de muros de carga. Si eso no justificaba un examen interior, cabe preguntarse qué lo justificaría.

La segunda razón era que se había dictado una orden de reparación, y que ya no cabía plantear la ruina, pero no fue así, como se ha visto, era una propuesta.

La tercera es que ha visto que se venden pisos en el inmueble, pero el que alguien pueda intentar venderlo no afecta a que esté para declararlo en ruina o no. Uno puede intentar vender lo que quiera, pero, además de que parece ser un piso de un banco, se supone que procedente de la ejecución, la valoración subjetiva de alguien no determina que, en este caso, el piso sea vividero o no. El intento de venta no presupone que se pueda vivir en él, y de hecho no consta que se haya vendido. Parece que era la principal razón, cuando sabía que no estaba viviendo nadie y desconocía si había agua o servicios. Ciertamente sorprendente.

La cuarta era que la fachada estaba bien y la cubierta con problemas de conservación, según habría reconocido el perito de la parte, pero ello es en cuanto a la fachada principal. Respecto del resto del inmueble, en el informe inicial, se decía que el estado de conservación era muy deficiente, con asentamientos diferenciales en las dos bodegas del edificio, debido a los asentamientos de los muros de carga y a los xilófagos, con pérdida de capacidad portante de los cabeceros de las bóvedas de las escaleras de acceso a las bodegas, con grandes desprendimientos y asentamientos, peligrosos para los trabajadores que apuntalasen. También pérdida de material de soporte en los muros de carga, sobre todo los traseros, con pérdida de capacidad portante, asentamiento de forjados en planta primera por la ejecución de un apeo ejecutado de forma inapropiada, , derrumbes parciales en cubiertas, obsolescencia de instalaciones eléctrica, agua y saneamiento, y sin climatización de ningún tipo, proliferación de xilófagos, sobre todo en sótano, considerando, finalmente, que no era valorable por el método de comparación, al haber una carencia funcional. Se hizo una valoración, pero advirtiendo que se hacía "con los únicos datos tomados en la visita realizada, sin que se hayan realizado pruebas ni ensayos materiales, ni realizado pruebas de la capacidad portante de los elementos estructurales, por lo que esta valoración se circunscribe a los elementos observados a simple vista, que con toda seguridad se verán aumentados de forma importante",cifrándolo en 183.471,15 euros.

La conclusión es clara, debería haberse visitado por el técnico municipal el interior, siquiera para comprobar la correcta apreciación realizada.

La conclusión, a la vista de todos los informes, es que el valor para hacer habitable la casa, conforme al art. 254.1 TRLUA que exigiría una rehabilitación integral o casi integral, superaría en todo caso la mitad del coste de realizar una de similares características, por lo que se está ante una situación de ruina económica. Damos por buenas las cifras que da el perito de la demandante, 539.416,80 euros para devolver la a edificación su habitabilidad frente a 476.332,80 euros para hacer de nuevo una edificación similar, lo que supone no ya más de un 50%, que es el límite del deber de conservación, sino un 113,24%.

Por tanto, conforme al art. 261.2.a, en relación con el art. 254 DL 1/2014 TRLUA, procede declarar la situación de ruina económica del inmueble, al superar el coste de reparación y conservación la mitad del coste de una construcción de nueva planta de similares características.

Cabría hacer otro pronunciamiento, la realización de las obras ordenadas habría supuesto simplemente estabilizar el edificio por su parte trasera, esencialmente, pero ello no habría cambiado sustancialmente la situación de ruina económica, pues un sistema estabilizador no supondría siquiera una reparación sustancial de las zonas defectuosas que motivaron la intervención, y no habría solucionado ninguno o casi ninguno de los problemas que se aprecian en el interior de la casa, como la falta de cubierta en algunas zonas, ausencia que seguiría dando lugar a un deterioro acelerado, con lo cual incluso aunque se considerase, que no se considera, que la propuesta de obras era ya una orden de ejecución, sería de aplicación el art. 257.2 TRLUA.

QUINTO- La protección patrimonial.

No se ha discutido que estamos ante un edificio incluido dentro del Plan Especial de reforma Interior y Protección del Conjunto-Histórico Artístico de Calatayud.

Su grado de protección, según el informe de 3 de octubre de 2022 del arquitecto municipal es de nivel AMBIENTAL.

Ahora bien, ello no impide que se proceda al derribo, dado que no hay una protección integral. El arquitecto municipal, señor Jon, indicó que en estos casos debe obtenerse la ruina, y después, se debe proyectar el derribo y presentar un anteproyecto, para comprobar que cumple con los requisitos de la protección ambiental.

El art. 43.3 ley Patrimonio Cultural Aragonés 3/1999 dice "3. La conservación de los conjuntos históricos comporta el mantenimiento de la estructura urbana y arquitectónica, así como de las características generales de su ambiente.Se considerarán excepcionales las sustituciones de inmuebles, aunque sean parciales, y sólo podrán realizarse en la medida en que contribuyan a la conservación general del carácter del conjunto. En cualquier caso,las intervenciones en los conjuntos históricos respetarán los criterios siguientes:

a) Se mantendrán la estructura urbana y arquitectónica del conjunto y las características generales del ambiente y de la silueta paisajística. No se permiten modificaciones de alineaciones, alteraciones de la edificabilidad, parcelaciones ni agregaciones de inmuebles,excepto que contribuyan a la conservación general del conjunto.

b) Se prohíben las instalaciones urbanas, eléctricas, telefónicas y cualesquiera otras, tanto aéreas como adosadas a la fachada, que se canalizarán soterradas. Las antenas de televisión, las pantallas de recepción de ondas y los dispositivos similares se situarán en lugares en que no perjudiquen la imagen urbana o parte del conjunto.

c) Los anuncios, rótulos publicitarios y la señalización en general será armónica con el conjunto.

d) El volumen, la tipología, la morfología y el cromatismo de las intervenciones en los entornos de protección de los bienes aragoneses de interés cultural no podrán alterar el carácter del área ni perturbar la visualización del bien". Por tanto, modula o limita la posibilidad de las sustituciones

El art. 234 del PGOU regula la cuestión y distingue, apartado 1.2,entre protección integral,que protege la totalidad de cada edificio así catalogado, que incluye los declarados monumentos, preservando por tanto todas sus características arquitectónicas, su tipología, su forma y ocupación del espacio y las demás características que contribuyen a singularizarlo como elemento integrante del patrimonio a proteger; estructural,que protege los elementos básicos que definen la arquitectura de los edificios catalogados como de valor arquitectónico: su estructura portante, la ordenación espacial interna y la composición de sus fachadas; y ambiental, que protege los edificios y espacios que, aún sin un valor específico importante, configuran el conjunto del ambiente urbano, contribuyendo a la armónica integración entre lo nuevo y los edificios y ambientes catalogados de mayor valor, y sometidos a protección integral y estructural.El apartado 5 regula la protección ambiental y el 5.1 permite la sustitución por obra nueva, siempre que se cuente con la autorización municipal para ello, en base a la documentación presentada, a las circunstancias especiales presentadas y con aplicación de las determinaciones contenidas en este apartado 6del presente artículo. El 5.2 dice que la solicitud de licencias de demolición de edificios con protección ambiental deberá ir acompañada de la expresión de la idea y características generales de la nueva edificación que se pretende construir, así como del estudio de su impacto en la escena urbana, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 186 de dichas normas, quedando la licencia de derribo, en caso de ser concedida, vinculada al desarrollo de la obra de nueva planta de acuerdo con la idea presentada.

El apartado 6 prevé la intervención de la DGP.

De todo ello se desprende que la declaración de ruina es independiente de lo que se haga después, ya que, una vez declarada, se puede autorizar la sustitución, pero también podría ordenarse conservar ciertos elementos, art. 261.1.b párrafo segundo PGOU , aunque en principio no consta que haya ninguno de especial significación y, desde luego, no está catalogado, todo ello sin perjuicio de lo que pudiera llegar c considerarse por el ayuntamiento.

Por tanto, procede anular la Resolución de Alcaldía dictada el 21 de noviembre de 2022 por el Ayuntamiento de Calatayud, recaída el expediente nº NUM000, declarando la ruina económica del edificio, correspondiendo a la propiedad pedir el derribo y presentar el anteproyecto requerido por el PGOU.

SEXTO- Respecto de que las obras de carácter urgente realizadas por el Ayuntamiento de Calatayud son improcedentes y que no serían achacables a los propietarios.

Debe considerarse que se entiende por tales las correspondientes a la orden de ejecución subsidiaria por ruina parcial de 22-11-2022, hito 112 del EJE, consistentes en refuerzo del vallado provisional, limpiezas generalizadas, medios auxiliares, excavación de zanja para ejecución de zuncho, zuncho de hormigón de apoyo de puntales, apuntalamientos del muro posterior y gestión de residuos, por un total de 14.982,16 euros.

La parte alega que como debería haberse declarado la ruina económica, no le corresponde hacer frente a los gastos.

Debe rechazarse tal pretensión. El ayuntamiento ha actuado conforme a la competencia del art. 259 TRLUA, pero ello no libera a los propietarios, art. 259.2 y 27 RDU.

Los propietarios abandonaron su deber de conservación, y no fue hasta que se advirtió la situación por la Policía Local, con un peligro inminente de desmoronamiento de algunas partes -la cual dio lugar a la intervención municipal- que aquellos tomaron cartas en el asunto, cuando ya presentaba signos externos de ruina, sin que pueda achacarse la necesidad de las medidas de octubre a la tardanza en resolver del Ayuntamiento, cuando la CP había dejado deteriorarse de tal modo, a lo largo de años, el edificio, sin hacer nada y sin que se haya acreditado que el transcurso del tiempo entre mayo de 2022, en que se pidió la declaración de ruina, y el 22-11-2022 en que se tomaron las medidas de emergencia, haya supuesto un específico deterioro más allá del normal curso de la ruina física del edificio, que lógicamente va evolucionando. Si no cumplieron en su momento con su deber de conservación, habiendo generado una situación de peligro, no pueden pretender ahora eludir la asunción de los costes derivados de la situación que ellos dejaron que llegase, y considerando que aun cuando se hubiese declarado la ruina en 3 ó 4 meses desde la solicitud, lo que hubiese dado lugar a que presentasen la demolición, el proyecto de sustitución, la situación de peligro obligaba a actuar lo antes posible, y desde luego no habría dado lugar a hacer todo aquello antes del 22-11-2022 en que actuó el Ayuntamiento.

Por tanto, ellos deben asumir los costes de evitación del derrumbe físico del edificio y del riesgo para personas y bienes, debiendo confirmarse esta resolución

SÉPTIMO- Costas.

Al haberse estimado parcialmente el recurso de apelación y estimado sólo parcialmente el recurso principal, no procede hacer expresa condena de las costas del recurso, conforme al art. 139 LJCA.

Vistos los preceptos citados y demás de general aplicación