PRIMERO.- La sentencia apelada y el acto administrativo impugnado en la primera instancia.
Se apela por la representación de Rosaura y Luis Enrique la sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo número uno de Cuenca, de fecha 15 de noviembre, número 241/20223, recaída en los autos del recurso contencioso-administrativo número 142/2023. Dicha sentencia contiene el siguiente fallo:
"Que estimando parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por DÑA. Filomena y D. Raúl, contra el AYUNTAMIENTO DE LEDAÑA, debo declarar y declaro procedente la obligación de actuar la parte actora en los términos contemplados en el Fundamento de Derecho 5º de la presente resolución, y el Ayuntamiento demandado en los términos establecidos en el Fundamento de Derecho 6º de la misma; todo ello sin costas".
Posteriormente, se dictó auto de aclaración, de 8 de noviembre de 2021, que no alteró la fundamentación jurídica, ni el fallo de la sentencia, si bien, previó: "al establecer las obligaciones de las partes litigantes conforme a lo establecido en los Fundamentos de Derecho 5º y 6º, implícitamente está declarando la nulidad de las resoluciones impugnadas, es cierto que no se establece expresamente, pero del contenido de dicho Fallo, y de los Fundamentos de Derecho de la Sentencia, claramente se desprende dicha nulidad, quizá en una forma de expresión poco formalista, como demanda la parte actora, pero claramente deducible del Fallo dictado, no se opta por una rehabilitación, demolición completa del total del inmueble, como unidad predial, sino la realización de obras parciales de rehabilitación y demolición".
Se impugnaba en la primera instancia la resolución de la Alcaldía del Ayuntamiento de Ledaña de fecha 10 de marzo de 2023, que desestima el recurso de reposición formulado por la parte actora contra resolución de dicha Alcaldía de fecha 30 de diciembre de 2022.
Esta última resolución administrativa declara los edificios sitos en DIRECCION000 y DIRECCION001, ambas viviendas formando una única unidad predial, en situación legal de ruina urbanística, en cuanto que el coste de las reparaciones supera el límite del deber normal de conservación, con la adopción de la medida de desalojo de las viviendas ante un riesgo de posible derrumbamiento no voluntario; así como, estableciendo, a cargo de la propiedad, la obligación, a su elección, de proceder a la completa rehabilitación o a la demolición; e, igualmente, la obligación de presentar en el plazo de 1 mes del proyecto de rehabilitación o de demolición, solicitud de la preceptiva licencia y pago de las tasas correspondientes.
La resolución de 10.3.20203 funda la desestimación del recurso en los Argumentos expuestos en su Antecedente Tercero, según el cual:
"Habiendo recibido informe de la técnica Dña. Salome dando contestación a las pretensiones formuladas en el recurso de reposición, deduciéndose el referido informe que:
1. Se mantiene la consideración de unidad predial sobre las viviendas sitas en la DIRECCION000 y DIRECCION001.
2. Denegar la posibilidad de declarar la ruina parcial.
3. Denegar la posibilidad de acometer únicamente las actuaciones reflejadas en el informe pericial contradictorio debiendo en caso de escogerse así por los copropietarios de la unidad predial, a la rehabilitación total de la edificación.
4. Denegar la valoración de la rehabilitación aportada en el informe pericial contradictorio."
La sentencia, tras delimitar el objeto de la litis, efectúa un resumen del contenido de los informes periciales presentados (informe técnico emitido por el Arquitecto Augusto e informe emitido por Dª Salome, Arquitecto Técnico, Jefe de Sección del Servicio de Arquitectura y Urbanismo de la Diputación de Cuenca).
Tras ello, rechaza la alegación de la parte actora de que resoluciones precedentes que han considerado el edificio sito en DIRECCION000 como una unidad independiente, puedan encuadrarse en actos firmes y concertados, considerando el órgano a quo que la única finalidad de éstos era buscar una solución; así como, rechaza también entrar a valorar posibles conceptos civiles (medianería civil o copropiedad); y deja al margen, también de manera expresa, entrar a valorar la concurrencia de culpa atribuida por cada una de las partes a la contraria.
Con respecto al fondo del asunto, la sentencia, confirma que procede la declaración de ruina urbanística, así, en su FD 3º, establece: "más allá de las discrepancias técnicas sobre la valoración de la rehabilitación de dichos inmuebles en su conjunto, y el cálculo del coste de construcción de nuevos inmuebles, incluyendo su derribo, así el Arquitecto D. Augusto, un porcentaje del 37,49%, la Técnica de Diputación, Dª Salome, un porcentaje superior al 50%, lo que se aprecia en ambos informes, es que el inmueble sito en DIRECCION001, en todo caso, superaría dicho 50%, por lo que en todo caso, respecto a dicho inmueble procedería la declaración de ruina urbanística".
Tras lo cual y como solución al conflicto planteado, tras esgrimir el órgano a quo la necesidad de buscar aquella solución que armonice los intereses en conflicto ante una cuestión singular y compleja de resolver, en sus Fundamentos de Derecho cuarto y quinto, expone:
"(...) entiende este Juzgador que lo procedente es partir de los esquemas gráficos coloreados de ambos inmuebles que se contienen en el informe técnico de Dª Salome, en su informe de 14 de Abril del 2021, debidamente coloreado, por cada una de las plantas existentes, y en base a dichos esquemas gráficos, y siguiendo la línea de separación de ambos inmuebles, que se traza en la DIRECCION002, y se mantiene en las plantas DIRECCION003 y DIRECCION004, donde se aprecia el encabalgamiento que se produce, procede en el presente caso, aun siendo consciente este Juzgador de las dificultades técnicas que plantea la solución a adoptar, en aras a preservar la vivienda de los actores, cuando se aprecia, a la vista de los informes técnicos emitidos, que su estado de conservación es aceptable, principalmente en su DIRECCION002, con independencia de que dichas obras se hayan llevado a cabo sin autorización alguna, como pone de manifiesto la parte codemandada, pues dicha cuestión, propiamente de disciplina urbanística, excede del presente procedimiento, donde se decide conforme al estado actual de dichos inmuebles, con independencia de lo que haya ocurrido con anterioridad, y que además, es la vivienda de los actores, donde residen actualmente, permitir el mantenimiento de dicha vivienda, claramente en su DIRECCION002, y en las plantas DIRECCION003 y DIRECCION004, tanto en la zona propiamente de dicha vivienda (zona azul de los esquemas gráficos del informe de la Técnica de Diputación referido), como en la zona de encabalgamiento (zona anaranjada), siguiendo la línea imaginaria de separación desde la DIRECCION002, a dichas plantas DIRECCION003 y DIRECCION004, llevando a cabo las obras de reparación necesarias, que habrán de ser llevadas a cabo, más allá de los porcentajes de participación, desde una perspectiva urbanística, por los actores.
QUINTO.- Esto es, los mismos, dada su opción de rehabilitación, a fin de mantener la vivienda sita en DIRECCION000, deberán llevar a cabo las obras de rehabilitación necesarias, a fin de mantener dicho inmueble en condiciones normales de habitabilidad y seguridad, siguiendo los esquemas gráficos indicados, en la parte izquierda, siguiendo la línea de separación que se traza en DIRECCION002, y siguiendo dicha línea en las plantas DIRECCION003 y DIRECCION004, por lo cual, deberán presentar ante el Ayuntamiento la correspondiente solicitud de licencia urbanística, acompañada de Proyecto Técnico, para llevar a cabo las obras de rehabilitación necesarias de dicho inmueble, considerando a estos efectos como un único inmueble a actuar, aun cuando perteneciendo a distintos propietarios, a fin de permitir, en definitiva, que los actores puedan seguir residiendo en su vivienda, sin peligro para los mismos, pero tampoco para terceros, y todo ello con el debido control municipal para que dichas obras de rehabilitación, de ser finalmente autorizadas, se lleven a cabo sin peligro para los actores y para terceros, sin perjuicio de las reclamaciones que puedan producirse en el ámbito civil, entre particulares, dadas las cuotas de participación en dicho inmueble considerado como único, a la hora de actuar sobre el mismo, siempre que todo ello sea viable técnicamente, dadas las discrepancias en este aspecto entre Técnicos, dando la posibilidad a la parte actora de solicitar licencia y presentar Proyecto de rehabilitación de dicho inmueble así considerado (con las dificultades que supone separarlo del inmueble colindante, siguiendo dicha línea azul de separación de inmuebles en los esquemas gráficos indicados) con la única finalidad de que los actores puedan seguir residiendo en su vivienda, en condiciones de seguridad.
SEXT O.- Por el contrario, en la parte derecha de los esquemas gráficos aludidos, siguiendo la línea de separación entre inmuebles que se traza en la DIRECCION002, por lo que respecta al inmueble sito en DIRECCION001, dado el mal estado de dicho inmueble, en ello coinciden todos los informes técnicos, y la opción de demolición de sus propietarios, se entiende procedente que el Ayuntamiento demandado requiera a las partes codemandadas para que presenten licencia de demolición de dicho inmueble, acompañada del correspondiente Proyecto Técnico, a fin de determinar la procedencia de la misma y su alcance, teniendo en cuenta, dada la situación de colindancia de dicho inmueble a demoler, con el anterior que se ha apostado por la rehabilitación, que dicha demolición debe producirse sin perjudicar al otro inmueble, sin perjuicio de las medidas auxiliares que puedan adoptarse para evitar dicho perjuicio, y hasta donde la misma sea posible, sin afectar a dicho inmueble, y siempre que se garantice, una vez efectuada la demolición del inmueble indicado, hasta donde la misma alcance, y la rehabilitación, en su caso, del inmueble sito en DIRECCION000, en los términos antes referidos, que el inmueble que quede sobre el terreno, no es susceptible de producir daños y perjuicios a bienes y personas, siendo así que de no actuar los codemandados, ante el requerimiento efectuado, en este caso el Ayuntamiento demandado, como garante de la seguridad urbanística, deberá proceder de manera subsidiaria, a llevar a cabo dicha ejecución de obras de demolición, a fin de evitar cualquier perjuicio a terceros, en los términos referidos, en dicho inmueble referido, sin perjuicio de la posibilidad de repercusión, en su caso, de dichos trabajos de demolición llevados a cabo en dicho inmueble (parte derecha del esquema gráfico contemplado en el informe de Dª Salome de fecha 14-IV-21, en cualquiera de sus plantas ( DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004) a los codemandados, en cuanto propietarios de dicho inmueble, declarado en ruina urbanística, en las resoluciones impugnadas, al haber optado los mismos por la demolición de dicho inmueble."
SEGUNDO.- Alegaciones del recurso de apelación
La defensa de Rosaura y Luis Enrique interpuso recurso de apelación alegando que concurrían las circunstancias para que fuera estimado el mismo, revocada la sentencia apelada y desestimado en su integridad el recurso contencioso.
En resumen, comienza el escrito de apelación esgrimiendo los siguientes motivos de impugnación:
En primer lugar, no existe pronunciamiento sobre la infracción del Ordenamiento Jurídico o la desviación de poder en que se basa la sentencia para proceder a la estimación del recurso, no siendo la equidad un fundamento válido de la resolución judicial, salvo cuando la ley expresamente lo permita.
Asimismo, invoca incongruencia de la sentencia, tanto en su vertiente omisiva, en el sentido de que estima la pretensión subsidiaria de la demanda de forma completamente desconectada de los motivos de impugnación de la resolución administrativa; y una incongruencia interna, al anular la declaración de ruina pero impone a las partes en su fallo obligaciones que derivan de ésta.
Ligado el fondo del asunto, defiende que se está ante una unidad predial por lo que no cabe una ruina parcial; resultando de imposible cumplimiento la demolición de una parte del inmueble "sin afectar" a la otra, extremos que trata de acreditar mediante la ratificación en sede judicial de los tres arquitectos que emitieron informes obrantes en la causa.
TERCERO.- Alegaciones del escrito de oposición al recurso de apelación
La defensa de Filomena se opuso al recurso de apelación señalando la corrección de la sentencia apelada.
Primeramente, esgrime que no cabe la admisión del recurso de apelación, en tanto que la cuantía del asunto no supera los 30.000€; toda vez que la parte apelante defendía la demolición del edificio de su propiedad aportando a tal fin un proyecto en el que se indicaba que el coste de demolición era de 7.215,57€
Defiende que la sentencia es clara, precisa, rechazando que incurra en cualquier tipo de incongruencia. Así como, destaca que no existen normas o derecho material que regule el concepto de unidad predial, siendo claro que la sentencia desestima que estemos ante una unidad predial y estima la nulidad de declaración de ruina sobre el edificio, mediante la valoración de la prueba sobre la materia.
CUARTA.- Sobre la admisibilidad del recurso de apelación
Con carácter liminar procede el examen de la causa de inadmisibilidad del recurso de apelación planteada por la parte apelada, a la cual, evidentemente, se opone la apelante.
En efecto, ex artículo 81.1. a) de la LJCA no son susceptibles los recursos de apelación dictados en asuntos cuya cuantía no exceda de 30.000€; pero habrá que estar al artículo 42 de la LJCA, que a su vez, nos remite a la legislación civil, para fijar el valor económico de la pretensión.
Ciertamente, en el presente supuesto el Decreto de la LAJ en primera instancia fijó la cuantía del recurso contencioso en indeterminada.
La pretensión de la ahora apelante en primera instancia fue la de que se desestimase el recurso contencioso, a través del cual, la ahora apelada instaba como pretensión principal que se declarase la nulidad de la resolución del 10.3.20203 del Ayuntamiento de Ledaña por la que se declaraba en ruina legal al edificio controvertido (considerado como unidad predial) y como pretensión subsidiaria, que se estimase la inexistencia de unidad predial procediendo la demolición del edificio en DIRECCION001 por estar en situación de ruina legal y la rehabilitación del edificio en DIRECCION000, corriendo con los gastos de dicha rehabilitación los codemandados.
Señalaba la propia demanda, respecto a la cuantía del procedimiento, que no es posible su determinación, pues la variación dependerá de la acción a realizar y momento de ésta.
Y como apunta el apelante, la sentencia acaba imponiendo unas obligaciones a las partes que, económicamente, tampoco están cuantificadas, pues ningún informe pericial contempló, ni cuantificó, la solución postulada por el órgano a quo, de demoler una parte del edificio y conservar la restante.
Así las cosas, no resulta posible determinar cuál es la cuantía del pleito, de un lado porque no se han cuantificado las obligaciones impuestas en la sentencia; pero de otro, porque, como expone el apelante, el objeto del litigio en primera instancia, fue la adecuación o no a derecho de la declaración de ruina de un edificio considerado como unidad predial, lo cual también debe reputarse como de cuantía indeterminada y nos conduce a la procedencia del recurso de apelación.
QUINTO.- Sobre la incongruencia de la sentencia apelada
Del análisis del recurso de apelación subyace la idea de que la sentencia no resulta congruente; bien porque no resuelve sobre los motivos de impugnación aducidos en la demanda; bien, porque anulando la declaración de ruina legal impone a las partes obligaciones que no son sino consecuencia de tal declaración de ruina.
"Existe incongruencia omisivacuando el fallo contiene menos de lo pedido por las partes, esto es, cuando la sentencia omite decidir sobre alguna de las pretensiones procesales de las partes, incluyendo también los supuestos en los que en la fundamentación de la sentencia se produce una preterición de la causa petendi, es decir, de las alegaciones o motivos que sirven de fundamento a los escritos de demanda y contestación" TS ( Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2ª), STS 4081/2010 de 14 julio 2010 (Recurso 4204/2005).
Ahora bien, como expone la Sentencia de la Audiencia Nacional de 26 de julio de 2005 (JT2005\1552); la desestimación tácita es admisible desde la perspectiva de la congruencia procesal, "siguiendo la doctrina emanada tanto del Tribunal Constitucional como del Tribunal Supremo y la del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, hemos de recordar que no todas hipótesis de incongruencia omisiva son susceptible de una solución unívoca, «sino que hay que examinar las circunstancias que concurren en cada caso concreto para establecer si el silencio del órgano judicial puede o no ser razonablemente, interpretado como una desestimación tácita» ( STC 128/1992, de 28 de septiembre [RTC 1992, 128], y en la misma línea, SSTC 175/1990, de 12 de noviembre [RTC 1990 , 175 ], 198/1990 de 10 de diciembre [RTC 1990 , 198 ], 88/1992, de 8 de junio , 163/1992, de 26 de octubre , 226/1992, de 14 de diciembre , 169/1994, de 6 junio , 91/1995, de 19 de junio , 58/1996, de 15 de abril [RTC 1996 , 58 ], 26/1997, de 11 de febrero y 16/1998 de 26 de enero [RTC 1998, 16]); doctrina que es también la del Tribunal Europeo de Derechos Humanos (decisiones en los asuntos Ruiz Torija c. España [ TEDH 1994, 4] e Hiro Balani c. España [ TEDH 1994, 5], ambas de 9 de diciembre de 1994 )»
(...) proceda ahora recordar que la incongruencia procesal entre la resolución y las pretensiones de las partes sólo existe cuando se produce una desviación tal que modifica substancialmente los términos del debate procesal, pero no porque el fallo no se refiera a todas y cada una de las peticiones del actor, ni porque no se conteste a sus argumentos ( STC 168/1987, de 29 de octubre )."
Para apreciar si concurre la incongruencia denunciada deben de analizarse los motivos de impugnación aducidos en la demanda y las pretensiones del actor; partiendo, conforme a la doctrina expuesta que cabe una desestimación táctica de tales motivos.
Así las cosas, de la lectura de la sentencia se desprende que se da respuesta a las distintas alegaciones de la demanda, cuestión distinta es que dicha respuesta, a criterio de la Sala, sea lo suficientemente motivada y ajustada a Derecho.
Como se exponía en el Fundamento de Derecho primero, la sentencia rechaza la alegación de la parte actora de que las resoluciones puedan encuadrarse en actos firmes y concertados; rechaza también entrar a valorar posibles conceptos civiles (medianería civil o copropiedad); deja al margen, también de manera expresa, entrar a valorar la concurrencia de culpa atribuida por cada una de las partes a la contraria. Mientras que, confirma la procedencia de la declaración de ruina urbanística de, al menos, una de las viviendas y proporciona una solución al litigio considerando que "hay que ir más allá de la existencia de una unidad predial o no".Siendo el auto de aclaración de la sentencia el que también alude, si bien de un modo un tanto equívoco, a la alegación relativa a la unidad predial, cuando dice: "podría entenderse que no habría una unidad predial, pues es posible mantener dichas construcciones de forma autónoma, de no ser posible técnicamente, de ahí las dudas plasmadas en la Sentencia, cabría hablar de unidad predial y la imposibilidad de actuar de manera separada, pero para ello hay que intentarlo, por cuanto ningún informe técnico descarta que esta solución pueda llevarse a cabo".Y aunque no de una expresa respuesta al motivo relativo a la caducidad del expediente, se puede entender desestimado tácitamente de la lectura de la sentencia y del auto de aclaración
Igualmente, invoca la apelante una incongruencia internade la sentencia, al anular la declaración de ruina pero imponer a las partes en su fallo las obligaciones que derivan de la propia declaración de ruina.
Dice nuestro Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en la Sentencia 61/2005 de 15 de febrero de 2005 (Recurso 3609/1998) "como excepción a la norma general que exige que la incongruencia se manifieste por una discordancia entre el fallo o parte dispositiva de la sentencia y lo pedido en el suplico de la demanda, la doctrina de esta Sala, recogida en las sentencias citadas en el motivo de 25 de mayo de 1990 y 18 de octubre de 1996 , permite apreciar incongruencia atendiendo a la contradicción existente entre la fundamentación de la sentencia y su parte dispositiva, doctrina que se reitera en la sentencia de 18 de diciembre de 2003 , según la cual "la incongruencia interna pude tener lugar por contradicción entre los pronunciamientos de un fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva -"ratio decidendi"- y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos. Para que se produzca esta segunda modalidad de incongruencia interna será preciso que la contradicción sea clara e incuestionable, pues en otro caso, prevalece el fallo, sin perjuicio de que la obscuridad en el razonamiento pueda servir de sustento a otro vicio de la sentencia distinto de la incongruencia".
Respecto de esta doctrina y su aplicación en nuestra jurisdicción, el Tribunal Supremo, Sala lo Contencioso, en su sentencia nº 246/2020 de 20 de febrero ( Rec. 523/2020 ) establece: "Antes de proceder a los concretos argumentos de los motivos reseñados, es necesario recordar el alcance de la incongruencia como una de las exigencias de las sentencias que imponen el artículo 67 de nuestra Ley Jurisdiccional y, con mayor amplitud, el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; exigencia que está vinculada al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que se reconoce en el artículo 24 de la Constitución , en cuanto si se pretende obtener la protección de los tribunales en defensa de los derechos e intereses que se consideran vulnerados, cabe concluir que se vulnera el derecho si se los tribunales omiten pronunciarse sobre esa protección reclamada. Ahora bien, la congruencia adquiere una amplitud que ha llevado a la doctrina y jurisprudencia a discriminar en sus varias manifestaciones, en lo que ahora interesa, en su modalidad de extra petita e interna ( ..) Por lo que se refiere a la modalidad de la incongruencia interna, no comporta un desajuste entre lo pedido por las partes y lo decidido por el Tribunal, en los términos que derivan del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y artículos 33.1 y 67 Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa , sino por falta de la lógica que requiere que la conclusión plasmada en el fallo sea el resultado de las premisas previamente establecidas por el Tribunal. Y es que los fundamentos jurídicos y fácticos forman un todo con la parte dispositiva, esclareciendo y justificando los pronunciamientos del fallo, y pueden servir para apreciar la incongruencia interna de que se trata cuando son tan contrarios al fallo que éste resulta inexplicable. No obstante, la jurisprudencia de esta Sala ha realizado dos importantes precisiones; la primera, que la falta de lógica de la sentencia no puede asentarse en la consideración de un razonamiento aislado sino que es preciso tener en cuenta los razonamientos completos de la sentencia; y, en segundo lugar, que tampoco basta para apreciar el vicio procesal que se trate de cualquier tipo de contradicción, sino que es preciso una notoria incompatibilidad entre los argumentos básicos de la sentencia y su parte dispositiva, sin que las argumentaciones obiter dicta, razonamientos supletorios o a mayor abundamiento puedan determinar la incongruencia interna de que se trata. Tal y como revela la sentencia de 30 de septiembre de 2003 (Rec. 5039/2000 ), la sentencia debe respetar las reglas de precisión y claridad para evitar incurrir en incongruencia interna, con infracción de lo establecido por el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ."
En este caso, en el examen de la sentencia apelada se aprecia el vicio denunciado ya que, de un lado la sentencia, anula la resolución que declara la situación legal de ruina urbanística; pero de otro, impone a las partes, no ya de manera electiva, como hacía la resolución administrativa impugnada, sino forzosamente, las obligaciones que el artículo 139.3.B) del TRLOTAU impone al propietario ante la declaración de la situación legal de ruina urbanística. Pero es que, además, con respecto al apelante, el órgano a quo falla de un modo que ni siquiera era solicitado por el actor, lo que asimismo, nos conduce a una incongruencia por exceso.
Pues en la demanda, el actor instaba que se "estimase la inexistencia de unidad predial procediendo la demolición del edificio en DIRECCION001 por estar en situación de ruina legal y la rehabilitación del edificio en DIRECCION000, corriendo con los gastos de dicha rehabilitación los codemandados"; mientras que, la sentencia impone al Ayuntamiento demandado (lo que a la postre repercutirá en los codemandados) la obligación de requerirles para la demolición del inmueble sito en la DIRECCION001 pero garantizando la rehabilitación del inmueble sito en DIRECCION000.
Además, la sentencia apelada adolece de falta de motivación pues no se llegan a conocer las razones por las que se anula la resolución administrativa impugnada; pudiendo deducirse, a la vista de la solución postulada, que es porque el juzgador no comparte que se esté ante una unidad predial. Pero en cualquier caso, sin que dicha conclusión sea coherente con la prueba practicada, pues realmente la sentencia, respecto de la prueba, únicamente cita dos informes periciales, uno de los cuales sostiene que las viviendas comparten elementos comunes como son algunos muros de carga, pero funcionalmente son independientes y otro que transcribe del siguiente modo: "desde el punto de vista estructural se trata de un único inmueble, siendo inviable económica y técnicamente acometer trabajos en las zonas del inmueble en mal estado sin que se vean afectadas las partes que aparentemente se encuentran en buen estado de conservación".
Por ello, debemos estimar el recurso de apelación, revocar la sentencia apelada y entrar a resolver sobre la cuestión que es determinante para dar solución al recurso contencioso, la de si el edificio controvertido puede considerarse una unidad predial y por tanto, cumplidos los requisitos del artículo 139.1 del TRLOTAU resulta procedente la situación legal de ruina.
SEXTO.- Sobre a la primera instancia y la adecuación a derecho de la resolución impugnada.
A fin de verificar si la resolución administrativa objeto del recurso contencioso se ajustaba a Derecho, se procederá a su análisis desde la perspectiva, tanto de si era posible la declaración de situación legal de ruina del edificio compuesto por las dos viviendas, o por el contrario, cabía una ruina parcial. Tras lo que se abordarán las cuestiones planteadas en la instancia que podrían afectar a la validez de dicho acto, en el sentido de que pueda existir otro anterior y firme contradictorio. Y finalmente, si el acto impugnado se ha dictado en el curso de un procedimiento afectado de caducidad.
Sobre la adecuación a derecho de la declaración de situación legal de ruina del edificio completo, conformado por las dos viviendas.
Para dar solución a la cuestión litigiosa planteada con carácter principal, anticipamos, y en esto acertó el órgano a quo, que la Sala no puede sino analizar la adecuación o no a Derecho del acto administrativo impugnado, si bien desde una perspectiva del Derecho administrativo, no correspondiendo a este orden jurisdiccional las cuestiones civiles que se hayan podido plantear en la demanda.
La normativaaplicable es el artículo 139 del TRLOTAU en relación con el artículo 137 del mismo cuerpo legal, dedicados, respectivamente a la situación legal de ruina y al deber de conservación.
Artículo 139.
"1. Procederá la declaración de la situación legal de ruina urbanística de una construcción o edificación en los siguientes supuestos:
a) Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que esté en situación de manifiesto deterioro la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para restaurar en ella las condiciones mínimas para hacer posible su uso efectivo legítimo, supere el límite del deber normal de conservación.
b) Cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de al menos los informes técnicos correspondientes a las dos últimas inspecciones periódicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse a los efectos señalados en la letra anterior, supere el límite del deber normal de conservación, con comprobación de una tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio.
2. Corresponderá al Municipio la declaración de la situación legal de ruina, previo procedimiento determinado reglamentariamente, en el que, en todo caso, deberá darse audiencia al propietario interesado y los demás titulares de derechos afectados. La duración máxima del procedimiento para la declaración legal de ruina será de un año desde su iniciación.
3. La declaración de la situación legal de ruina urbanística:
A) Deberá disponer las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes y pronunciarse sobre el incumplimiento o no del deber de conservación de la construcción o edificación.
En ningún caso será posible la apreciación de dicho incumplimiento, cuando la ruina sea causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, así como cuando el propietario haya sido diligente en el mantenimiento y uso del inmueble.
B) Constituirá al propietario en la obligación:
a) De proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición, cuanto se trate de una construcción o edificación no catalogada, ni protegida, ni sujeta a procedimiento alguno dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral.
b) De adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las obras necesarios para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad, en los restantes supuestos. En este caso, la Administración podrá convenir con el propietario los términos de la rehabilitación definitiva. De no alcanzarse acuerdo, la Administración podrá optar entre ordenar las obras de rehabilitación necesarias, con otorgamiento simultáneo de ayuda económica adecuada, o proceder a la sustitución del propietario incumplidor aplicando la ejecución forzosa en los términos dispuestos por esta Ley."
Artículo 137 del TRLOTAU:
"1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, en todo caso, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
2. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta el importe de los trabajos y obras que no rebase el límite del contenido normal de aquél, representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio."
En cuanto a la doctrina jurisprudencial,para el Tribunal Supremo- la STS de 5 de noviembre de 1998 (Recurso 7959/1992) establece que "no cabe apreciar la existencia de unidad predial cuando estamos en presencia de cuerpos de edificación con propia autonomía estructural, con independencia arquitectónica entre ellos, que permite en su caso, el derribo de uno o varios de ellos sin incidencia en el posible uso o mantenimiento del otro u otros."
Y la STS de 21 de septiembre de 1994 que: "Sabido es que la Jurisprudencia ( Sentencias, entre otras, de 17 de febrero de 1987 , 13 de marzo de 1989 , y 1 de junio de 1993 ) ha creado el ya indicado concepto de unidad predial, según el cual todos los elementos arquitectónicos estructural o funcionalmente relacionados forman un cuerpo constructivo único y por ello la declaración de ruina se extiende a toda la edificación, con independencia de que el estado ruinoso se presente en toda la obra construida o solamente en parte de ella, de modo y manera que la ruina parcial es una excepción que sólo puede darse en el caso de edificaciones complejas, con dos o más cuerpos estructural y funcionalmente separables, autónomos o independientes. Tiene también declarado la Jurisprudencia que para la existencia de ruina parcial es precioso que sean claramente perceptibles dos o más cuerpos de edificación con propia autonomía estructural concebida ésta en función no sólo de una ocupación aislada de uno respecto a los demás, sino fundamentalmente desde la independencia arquitectónica que permita el derribo de uno sin mengua ni repercusión del mantenimiento en su normal estado e integridad de los restantes cuerpos o partes de la finca; no debe, por tanto, ser intranscendente la demolición de uno de los cuerpos de edificación para la suficiencia de la estructura arquitectónica restante."
Expuestas la normativa y la jurisprudencia, en el presente caso y a la vista de la prueba practicada ante este órgano judicial no resulta controvertido que nos hallamos ante el supuesto previsto en el artículo 139.1.a) en relación con el artículo 137.2, esto es, que el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que esté en situación de manifiesto deterioro la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para restaurar en ella las condiciones mínimas para hacer posible su uso efectivo legítimo,supera el límite del deber normal de conservación, excediendo de la mitad del valor una construcción de nueva planta.
En concreto, según la arquitecta técnica de la Diputación Provincial de Cuenca que emitió el informe que obra de 14.6.2021 (f. 44 a 110 del EA), "el presupuesto aproximado estimado para proceder a la rehabilitación del edificio y que sea posible restablecer su uso- 125.896,35€- es mayor que la mitad de la valoración de la vivienda que asciende a 112.2023,16€ por lo que el edificio está en situación de ruina urbanística".
La problemática, radica en si, el edificio debe ser considerado una unidad predial, esto es, que conforman el mismo edificio a los efectos de aplicación de los citados preceptos, las dos viviendas (la sita en la DIRECCION000- propiedad de la parte apelada y la sita en la DIRECCION001- propiedad de la parte apelante); o si, por el contrario, para la aplicación de los preceptos controvertidos, deben ambas propiedades tratarse como dos edificios independientes.
El recurso contencioso se articuló en torno a esta última premisa, esto es, que se trataba de dos edificios independientes, sin embargo, más allá de sus extensas alegaciones a este respecto planteadas en el recurso, así como a la cita de un Auto transaccional dictado por el Juzgado nº 1 de Motilla de Palancar por el que las partes llegan a establecer una copropiedad respecto de la vivienda de la DIRECCION005 (lo cual es una cuestión que atañe a otra jurisdicción); la prueba practicada en este sede arroja como resultado, que, en efecto, ambas viviendas, conforman un único edificio al compartir elementos estructurales, edificio que reúne los requisitos para ser declarado en situación legal de ruina.
Así lo expone el informe pericial de la Arquitecta de la Diputación, quién ante esta Sala aseveró conclusiones tan tajantes como que "a efectos constructivos se entiende como unidad predial, el que una cosa no puede ser independiente de constructivamente de otra y en este caso las 2 viviendas, compartían muros de carga y elementos estructurales como forjados entre las 2",así como, que ella en la inspección del inmueble (Octubre de 2020) "constató que el estado de los forjados y los elementos estructurales era compartido"y que "no vio muros de carga paralelos".Y respecto a la línea divisoria de su planos expuso: "que dibujó lo que es la línea divisoria entre viviendas en DIRECCION002, y la mantuvo en los planos en la parte superior, en las plantas superiores para ver cómo se metía y cómo entraba una vivienda encima de la otra, simplemente a modo informativo".
Alcanzando también tales conclusiones, el arquitecto, D. Rogelio, firmante del proyecto de demolición adjuntado en la contestación en la demanda, indicando que nos hallamos ante "un único edificio que comparte elementos estructurales importantes, algunos muy deteriorados",así como, también subrayó que "a día de hoy el acceso a las plantas altas implica el paso por el otro edificio, por eso constituye una unidad funcional".
Mientras que el arquitecto D. Isidoro, cuyos informes también acompañaron la contestación a la demanda, sostuvo que: "hay una parte que tiene entrada por la DIRECCION001 que después monta sobre sobre el edificio de DIRECCION000" y que en sus planos se observaba como "para ir de planta en planta hay que ir pasando de un edificio al otro".
Igualmente, los tres peritos fueron preguntados por la posibilidad del derribo de uno de los inmuebles y el mantenimiento del otro, llegando a sostener que tal solución económicamente sería muy costosa, "técnicamente muy delicada"(según la primera perito), " con altísimo grado de incertidumbre y de riesgo, temeraria"(en palabras de D. Rogelio) y "no imposible, porque posible es todo en construcción; otra cosa es que dejaran de ser funcionales y sería costosísimo"(en palabras de D. Isidoro).
Por lo tanto, no cabe acoger las pretensiones aducidas en primera instancia, ni con carácter principal, ni con carácter subsidiario; debiendo ser el destino el edificio, en su conjunto, esto es, las dos viviendas, el mismo; sin que pueda ser otro que la situación legal de ruina.
Sobre la no concurrencia de la doctrina de los actos firmes y consentidos
La conclusión que alcanzamos en el punto precedente se mantiene, sin que sea asumible la doctrina de los actos firmes sostenida por la actora en primera instancia. Ciertamente, hay una resolución firme de la Alcaldía de Ledaña de 17.12.2015 la cual dispuso que "dado que el edificio sito en la DIRECCION005, actualmente DIRECCION000 de Ledaña, constituye una unidad predial independiente, se declara en situación legal de ruina, obligando a los copropietarios a proceder a su elección, bien a la completa rehabilitación o a la demolición del inmueble"; y la cual, es evidente que no ha sido cumplida.
Ahora bien, dicha resolución administrativa se dictó en el curso de un procedimiento idéntico al presente, un procedimiento de declaración de situación legal de ruina. El procedimiento contemplado en el artículo 139 del TRLOTAU y desarrollado en el capítulo II del Título IV del Decreto 34/2011, de 26/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística del TRLOTAU, cuyo fin último es evitar riesgos inminentes a la seguridad de personas y bienes.
Dicho lo cual, que en aquella resolución se declarase en situación legal de ruina una sola de las viviendas que ahora se ha declarado que conforman un mismo edificio a los efectos de considerarse en estado ruinoso, no puede tener la incidencia planteada por los demandantes. El aspecto accesorio (pues el objeto esencial del procedimiento es si un edificio está o no situación de ruina) de aquella resolución, sobre que la vivienda de la DIRECCION000 era una unidad predial independiente, incorrecto, a la luz de la prueba practicada ante este sede, no puede vincular en modo alguno una resolución posterior. Debiendo atenerse esta Sala a las circunstancias de hecho que se han dado por probadas en este momento y no a aquellas que se declararon hace casi 10 años. Pues estas últimas no pueden tener incidencia en si un edificio, actualmente, se halla en una situación de manifiesto deterioro en cuanto, por ejemplo, a su estabilidad, seguridad y consolidación estructural, siendo el coste de sus reparaciones superior al límite del deber normal de conservación.
Sobre la no concurrencia de la caducidad del procedimiento declarativo de situación legal de ruina
Al igual que tampoco podemos acoger la alegación del recurso contencioso relativa a la caducidad del procedimiento, reiteramos sobre los inmuebles que conforman la unidad predial ( DIRECCION000 y DIRECCION001), en tanto que se inició el 9.11.2022 (f. 127 del EA), constando la resolución final en fecha 30.12.2022 (f.123 EA). Sin que incida a efectos de caducidad el procedimiento tramitado con anterioridad respecto a la vivienda de la DIRECCION000.
En conclusión, debemos desestimar el recurso contencioso interpuesto por D. Raúl y Dª. Filomena contra la resolución de la Alcaldía del Ayuntamiento de Ledaña de fecha 10.3.23, desestimatoria del recurso de reposición por ellos formulado contra resolución de dicha Alcaldía de fecha 30.12.22, por la que declara los edificios sitos en DIRECCION000 y DIRECCION001 en situación legal de ruina urbanística, debiendo confirmarse íntegramente ambas resoluciones administrativas por ser ajustadas a Derecho.
SÉPTIMO.- En cuanto a las costas
En cuanto a las costas, y al amparo de lo dispuesto en el art. 139.2 de la LJCA , al haber sido estimado el recurso de apelación no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las mismas en esta instancia.
Por lo que respecta a la primera instancia, mantenemos inalterable el pronunciamiento de la sentencia, ante las dudas existentes que precisamente han dado lugar a la adopción de una sentencia distinta a la de primera instancia.
Visto lo anterior, en la Sala hemos decidido.
